穗园小区物业服务投标书

接受人员承诺根据发标方的尤其条件，中标方须吸取穗园小区物业管理中心原有28名在编人员。我司承诺，如中标乐意所有接受。同步因应28名原管理中心人员的专长，结合我司管理架构、岗位工种设置的需要，合理安排，并享有与我司在穗园小区的管理层人员同样按照企业的人事用工制度的待遇。由于我司企业性质所限，企业各层级人员的档案及原班干部编制待遇，均由各人入职前挂靠人才交流中心或各级劳动部门，属人事关系自行处理。对后来接受的28位原管理中心人员在我司服务的协议期内，我司乐意承担各人的档案人事挂靠费，手续可自办或我司代办。投票方案、提高物业管理服务水平的整体设想及筹划1．项目物业状况地址：本项目物业位处天河龙口西路东侧，天润路以北。建筑面积按招标书反应，建筑面积合计293838平方米，由编号A—I共9栋楼宇。其中各重要部份建筑面积为：塔楼：19万平方米裙楼：7.0266万平方米地下室：3.3572万平方米交付管理楼宇户数住宅单元：1872户非住宅物业状况1．４．１．裙楼ＡＢ栋各三层，Ｃ栋两层，Ｄ至Ｉ栋各四层。现除个别位置临租外，其他均未租售或商业安排。１．４．２．地下室A至E栋地下室一层，F至I栋地下室两层，规划设置为车库，汽车位452个，另各栋地下室有摩托车、自行车停放保管区域。高、低压电房、设备房、发电机房、泵房、消防中心等设备间设置各栋地下室位置。２．管理设想丽江物业的高原则、高水平管理措施运用于本项目，营造友好、舒适、以人为本，凸显崇高住宅管理个性，运用现代物业管理理念，完全有能力承担起本项目的物业管理工作，一旦本次竞投中标，丽江物业人将充足发挥自己的人才优势、管理优势、技术优势，把华标广场C、D幢物业区域管理成为如丽江企业本区物业同样：住户满意、行业赞赏、评比达标的优秀住宅小区。３．管理模式本区域的物业管理，是丽江花园物业管理的一种分支，是广州地区项目的其中一种楼盘，是丽江物业企业属下的一种管理处，经济独立运行，直接受企业本部的业务指导，对企业总经理负责，同步，丽江模式的专业项目社会化，专业化的形式同样运用于本物业项目。、拟采用的管理方式，工作计划和物资装备状况管理方式：丽江花园管理企业架构丽江花园管理企业穗园小区经理（1）穗园小区经理（1）小区副经理（1）小区副经理（1）物业部工程部环境部保安部物业部工程部环境部保安部主管主管主管主管主管主管主管主管（1）（1）（1）（1）园艺领班保洁领班水工土建领班机电领班地库领班大楼领班财务助理园艺领班保洁领班水工土建领班机电领班地库领班大楼领班财务助理（3）（2）（1）（1）（1）（1）（1）（1）清洁工技工技工保安员保安员清洁工技工技工保安员保安员清洁工清洁工（）（）（）（）（）（）注：※物业部主管由小区副经理兼职。2．运作方式：管理处内部为垂直领导。小区经理、物业部各职、各部主管属管理层，如下为操作层。监控中心定员、定岗及24小时值班监控各栋楼宇，地下车库等视场范围的实时状况，行使安全服务监控的功能，发现问题迅速调动当班及待命宿舍的各岗安防办量，瞬时处理。小区经理24小时电话开通，接受突发事件指挥处理。小区经理、主管、助理各职分工负责处理平常屋村各项小区管理事务，协调贯彻各专业部门及尤其外聘的专题工程作业跟进督导。工作计划我司入驻穗园小区管理后，结合多种设备的技术状况，将制定多种大型设备的平常保养和定期养护方案，管好用好多种设备。物业公共设施的完善和更新整改、管理标识等的设置和补充，将安排在第一阶段进行。正常的物业维护、物业环境管理、安防工作、屋村物业管理服务等将按我司各部门各专业的工作规程、管理制度，根据已在丽江成熟运行的程度结合穗园小区的实际予以实行。4．物资装备4．1．管理用房经理室保安部由发标方市住建办管理用房规定总建筑物业部面积比例额度提供。工程部环境部4．2．保安员宿舍保安员宿舍及下班不离区的设备维修人员宿舍，由发标方提供合适的位置。4．3．装备配置及办公设施类别项目数量用途行政办公设施电脑含管理软件配置3套办公、财务复印机1台办公打印机1台办公传真机1台办公保险柜1个办公数码相机、摄影机各1台小区文化、屋村管理外线电话3台办公噪声测定仪1台居住管理办公用品1批办公办公桌椅10套办公多种文献、资料柜10个办公冬、夏装制服4套/人各类岗位、人员类别项目数量用途维修装备电焊机1台工程维修冲击钻1台切割机1台砂轮机1台高空作业工具1批电工工具、检测仪表1批水工工具、仪表1批瓦工工具1批空调工具、检测保养器械1批铝合金梯3架清洁绿化装备高压清洗机1台清洁抛类机1台清洁吸水机1台清洁清洁工具18套清洁电剪1台园艺割草机1台园艺机动喷雾器1台园艺电锯1台园艺各式工具1批园艺类别项目数量用途保安装备无线对讲机25套保安值勤巡更记录器1套保安值勤交通警示设施1批保安值勤望远镜1台保安值勤消防工具1批消防扩音话筒4只消防缓降器2套消防5．住宅单元管理根据接管的住宅档案，整顿完善业主资料，按产权人所有的权利原则，我司管理穗园小区，对总体物业环境实行管理服务，以合理成本，保本微利原则提供有偿服务，各产权人根据业权人份额承担该单元应计缴的费用。对已出租之单元，业权人应租赁时与承租人协商管理费等居住费用的缴交附属关系，未有双方向管理处书面明确的协议，费用缴纳人仍属业主。租住人同样在享有小区物业管理服务同步不例外地遵守小区对业主的所用管理规定，包括公约、装修管理规定、大楼管理规定等业主行为准则。若小区业主委员会未有尤其容许，穗园小区不一样物业性质的使用变更，管理企业将按政府有关规定把关，不可随意变化住宅单元的用途。、管理人员配置及培训管理1．配置原则我司拥有一支高素质的专业物业管理队伍和素质过硬的保安服务队伍，这支队伍在长期的服务业主中，形成了一种规范化服务的原则，及以人为本的人性化管理。在丽江、在越秀区交易广场已经得到了管理区域的业主一致认同和赞扬。我们在人员配置上重视各岗位人员素质的发挥，包括文化素质、专业素质、思想素质、业务水平。考虑到穗园小区管理区域管理集约化的特性，注意到派驻的人员应当具有一专多能，实行一岗多职，体现管理职能的“三合一”（事务、保安、平常服务），充足调动全体驻场员工的积极性，并建立竞争机制，保证管理目的实现，同步又使业主、住用人的物业管理费用得以一种合理的承担水平。2．1．人员配置阐明配置人员共人，其中管理层人员人，操作层人员人，工程、清洁、绿化三个专业由与我司协作专业企业按社会专业化分工的模式对项目负责。2．2．管理处主任持有中华人民共和国建设部颁发的全国物业管理从业人员部门经理岗位证书。大专以上学历，曾经管理物业规模及综合状况较本项目为大，有较强的组织协调能力及管理实践经验。2．3．管理层人员持有各类专业、工种上岗证，之前任其他管理处的有关职位或以上。能纯熟操作电脑，除岗位主责外同步有较强的补位能力。3．培训管理3．1．培训形式丽江物业管理的成功，与一直以来重视人员培训分不开的。培训计划复盖企业的全员。企业专责的人力资源部负责管理，且每年都安排有职前培训、在职培训、职外培训（进修），根据不一样的层次及需要设置。如新员工的入职培训；在职工工的职业素质培训；管理技巧专题培训；聘任国际著名物业管理企业的讲座式培训；外出参观、考察、进修的吸取性培训等。每年的培训记入档案，培训考核成绩作为职务晋升和奖励的重要根据。3．2．本项目的安排一旦中标，本项目由我司进行物业管理，将在进场前组织派驻人员的岗前培训，结合管理范围、物业特点、区域住户的身份及群体特点，委托协议的规定及承诺指标进行入场人员培训，做到保证服务水准满足住户规定。目的明确，开展工作。（四）、管理规章制度和小区物业档案管理1．物业管理规章制度我司执行ISO9002质量体系原则，有整套制度化的物业管理程序文献及质量文献。在本项目的运作过程中，将以企业ISO9002质量体系原则指导实务操作，穗园小区物业状况在骨干文献的原则下详细细化。文献制度物业管理企业服务工作程序文献：质量体系文献编写导则质量体系文献资料编号规定手改文献及改涂液使用规定有关使用电脑储存质量体系文献的规定分包协议评审控制程序办公室现场管理规定财务管理制度小区治安及交通管理措施楼宇公共设施维修、保修、检查措施消防设备的有关规定企业内部借匙规定楼宇接管前期操作程序电梯困人援救环节住宅单位火灾时的应急方案交通标志及减速路障的维护与保养规定有关对专业承包企业的监管措施业主资料的保密规定质量记录填报、保管操作规定培训工作规定交楼工作流程阐明顾客意见处理规定物业管理服务工作规范管理人员的基本规定物业管理服务应用质量记录（表式）文献更改申请表文献更改告知单文献销毁、留用申请单借阅申请单质量体系文献审批表质量体系文献一览表协议评审表管理费收据缴费告知书(10)顾客意见处理表服务评估汇报不合格服务纠正汇报不合格服务分析汇报楼宇质量反馈表业主资料登记表装修申请表业主收楼书丽江花园单元申请表非设计预留位置安装空调申请表外单位（人员）文献借阅（复印）申请表在职培训计划表学员意见调查表尤其事件汇报丽江花园报事单设备联检表收楼须知借匙单借用锁匙许可证还匙许可证年度防雷装置巡检记录灭火器检查表消防设施检查表消防栓检查表2．管理区档案管理管理区域内的物业、设备设施及住户资料的管理是物业管理工作的重要构成部份，档案管理工作关系到住宅楼宇的使用、维修、改造以及住户装修、入住状况等，规范化、科学化是我司管理区域对档案管理的原则。2．1．住户档案运用计算机软件，建立单元住户档案。将业主住户入住登记状况及物业的购房协议、入伙告知、收楼手续文献、装修、维修档案资料、缴费状况、投诉处理、单元的各项参数等录入计算机，同步设置实物文献档案的按户归档。2．2．大楼及设备设施档案2．2．1．建筑工程资料图纸管理竣工验收资料；房屋墙体、构造竣工图；管、线、网安装图；市政设施布局图等原始档案及改造扩建档案由管理处按档案管理制度管理。2．2．2．设备设施档案及技术资料图纸、安装、维修、运行、改造等技术性资料做到档案组卷分类，编号、造册编辑目录，分柜保留。2．3．管理活动档案管理活动记录及档案，巡视检查记录、当班门卫状况、消防、车辆管理、安防、水池清洗、水质检查、消杀灭虫、小区活动开展等以及财务档案的集中管理。（五）、各项指标的承诺及为完毕承诺指标采用的措施序号指标名称承诺指标保证措施1有效投诉回访率100%48小时内完毕回访2业主意见反馈满意率95%事事跟进，件件回应，定期进行服务满意度调查。序号指标名称承诺指标保证措施4维修响应及时率电梯故障处理及时机电设备故障及时10分钟赶到现场15分钟内到场处理5房屋完好率100%贯彻负责人员负责区域内的每日房屋巡查，保证完好、整洁、无违章搭建及损坏公共设施现象。6公共照明及楼道灯完好率95%每日志录检查及时更换，每月全面检查两次7给排水管、明暗沟完好率100%每日巡查制度，发现问题立即疏通、处理，六个月一次全面检修。8化粪池、雨水井、污水井完好率100%编制清疏计划准期疏通，排放畅通、池井完好9消防设施设备完好率100%专业人员巡查检测制度，全天候完好待用状态10消防监控系统完好率100%24小时值班监控，按维修保养计划进行，保证全天候运行11可视安防监控系统完好率100%24小时值班监控，按维修保养计划进行，保证全天候运行序号指标名称承诺指标保证措施12防盗对讲及智能系统完好率100%13公共设施，标志完好率100%日巡区、巡楼，及时发现即时报修14公共环境卫生保洁率每日按清洁原则扫、拖、抹、擦，大楼助理及巡楼员每日检查、记录、督促，及时保洁。大堂电梯桥箱保洁率100%。垃圾及时搜集、清运，不过夜。15绿化生态及园景达标率100%施肥、修剪、整形、喷淋责任到位，荞灌木无病虫害。绿地养护，生长茂盛，无缺株、枯死、黄土裸露现象。（六）、小区文化活动及环境小区文化1、小区文化活动小区生活的完善，物业环境的服务优质、以便只是一种方面，不是完整的体现。溶入小区文化、环境文化特色的物业管理，会是一种营造全新的生活工作理念，使居住这一方水土的人群，可以有一处成就感和满足感，感觉置身于不仅仅是居住家园，并且是精神家园。管理者但愿得到不单是经营收益的回报，并且要尽显管理个性的认知：人性化的管理理念，与时尚同步的文化视角，使我们的管理工作得到业主的理解、承认和支持。后来将根据不一样步期组织开展如：我的生活、我的财富、我的家园为主线的小区文化活动。春茗联谊——业主委员会与管理企业恳谈穗园小区管理“五．一”蓝球赛、乒乓球赛、网球赛等——小区业主体育活动赛事，加入管理人员参赛。家居讲座智能系统的应用及发展趋势；室内盆栽；环境保护装修知多少；安防与消防；水电设施的合理使用秘诀；等等……。退休长者娱乐室——挤牌、阅览、麻雀；两小区业委会研讨交流——穗园与丽江业良会交流活动；国庆诗画展——穗园与丽江业主作品征集；业主摄影作品展览——以穗园小区景及业主活动为题材或主。环境小区文化开展绿色家园活动为主题建立噪音监测公布制度；垃圾分类，再生资源回收；节能降耗，改善不合理的水电设施，为业主节省公摊开支；家居水、电、气等节能常识；小区园林环境辅与绿化生态与环境保护效果的诠释；爱我小区，爱我家园的公德宣传。（七）、便民服务和经营收支预算1．免费服务代订票（车、船、飞机、戏票）提醒服务（按住户的登记预约，提供提醒服务，如会议，约会、生日、纪念日等）代订报刊杂志代叫车（的士）代联络家居服务2．有偿服务家庭电器照明的更换修理；洁具座厕水件的更换、安装；空调机安装、雪种的补充；门窗及户内设施的修理；下水管堵塞的通疏；安装门铃，电话线加装、移位；小型土建维修。3．穗园小区物业管理方案预算（1）、绿化维护（3人）10500m20.45元/m2（2）、清洁服务费30960元/月·人345600元/年（三天工作制）天面水质检查费9座400元/月·座43200元/年灭四害900元/月10800元/年垃圾清运处理费1872户5元/月·户112320元/年（3）、工程维护费：电梯（5人）27台1280元/台·月414720元/年消防维护费用9座850元/座·月91800元/年电梯年检27台1500元/台40500元/年机电工程（11人）11人38000元/人·月418000元/年夜间低压配电房值班4人1800元/人·月86400元/年（4）、人员费用：①保安员：84人1400元/人·月1411200元/年②管理员（主任）1人3500元/月·人4元/年③财会、助理、领班7人2200元/月·人184800元/年注：考虑原区安顿人员：（15人）丽江花园安顿：（6人）④7人离退休7人元/月·人168000元/年（5）、土建维修及工程改造费用3人22500m20.45元/m2（6）、办公费用开支5%3516040×5%175802元/年（7）、楼宇保险费50000元/年（8）、小区文化、节日布置费用2点×5000元/次×3次30000元/年（9）、管理酬金6%71842×6%226310.52元（10）、不可预见费用2%3998152.52×2%79963.05元（11）、税金：{（一）＋……（＋）}×6%244686.93元物业管理费用总开支：4322802.50元另：地下停车场照明费用：27876m2×0.002KW/m2×0.75KW·时×30方案（一）1、裙楼6万平方米不计算管理；地下停车场作全补帖；开放地下停场；对外招商停放。估计收入：①汽车：452个×70%×500元/个×12=1898400元/年②摩托车：900个×50%×50元/个×12=270000元/年③单车：200台×10元/月×12=24000元/年小计：2192400元/年总费用开支＋车场费用－预算收入=2491675.46元每平方米管理费预算：（2491675.46÷190000m2）÷12=1.09元/（八）、智能化系统的管理、维护1．智能系统本区的智能化系统重要是闭路电视监控，多种摄像头对小区各关键部位进行监视，监控室显视器自动切换每个区的图像，并有录象带记录；电子防盗报警系统及时发出报警信号；消防方面，智能化系统遇烟感报警，并同步在监控室主控屏即时反应；停车场引入IC卡读写器、自动道闸、管理计算机、UPS等系统。设备只是提供了智能化管理三要素的其中之一。人、机、制度三者缺一不可，管理的智能化规定物业管理人员具有较高素质和训练的操作技能。否则，操作有误，会导致意想来不到的效果，我们后来会配置熟悉系统操作的人员从事维护、操作。要使“人”、“机”协调运作，还需有一整套合理、规范、有效的制度，我们将会引入丽江智能化物业的制度规范本区管理，保证良性运行。报警时的应急处理2．1．安防报警管理中心接到报警后，同步调度巡查保安、机动岗、邻近响应岗、保安主管等应急出动，3分钟内赶到报警现场。现场处理程序：制止罪案急救人员擒拿罪犯保护现场报110电话。2．2．消防报警控制中心接报警——电拨119消防大队同步调感人员、器械往火警现场（义务消防人员）引导疏散、扑救现场处理记录汇报总结人（九）、平常物业管理1．不一样步期的管理计划⑴、前期：序号项目内容时间一组建队伍（物业管理人员、保安员）1．人员招聘2．岗位培训3．上岗物业接管前二确定物业管理方案总结之前丽江其他区的经验予以调整。2．对穗园小区区域特点研究分析。拟订管理设想、拟订管理案。三完善管理及管理处办公条件1．安排管理用房；2．安排员工宿舍；3．物质、装备、办公设施的准备。四制定管理文献1．结合实际，制定本区管理的各项规章制度；2．业主手册、装修、居住指南等。序号项目内容时间五物业验收、接管理费1．根据原则、逐项检查发现问题反馈整收；2．办理书面接管手续、做好遗留工程工程立案。移交阶段（2）、入住收楼期：序号项目内容时间一入住手续收楼（穗园小区此阶段已结束）1．与各部门统筹收楼程序及翻修的跟进。准备各项资料、安排收楼典礼；2．设置收楼流程和岗位；提供便利服务为住户办理入住手续。业主收楼移交锁匙阶段二住户装修管理1．对住户及装修队伍的培训（与业主一对一讲解装修管理规定）2．装修审批；3．装修单元工程监管。入住手续后三住户档案建立、管理档案资料归集、电脑录入资料，建立业主物业档案，全程记载物业翻修及事件处理过程。入住手续后（3）、正常期：序号项目内容时间一楼宇及公共设施维修1．年度项目计划、方案；2．平常的维修、养护。入住管理期间二机电设备设施的维修养护1．资料图纸管理；2．设备运行记录；3．维修管理；设备能耗、安全管理。入住管理期间三治安、消防、交通1．治安环境管理；2．交通、车辆管理；3．消防系统、设施管理。入住管理期间四智能化设施1．智能公设施平常使用操作；2．主设施的维护；3．智能化系统的完善。入住管理期间五园景管理、物业环境管理1．园林绿化管理；2．清洁卫生管理；3．消杀灭虫；环境保护管理（噪音、废气）。入住管理期间序号项目内容时间六小区文化活动1．小区宣传；2．小区服务项目；3．小区活动；4．小区文化活动组织。入住管理期间2．治安消防管理技防人防结合，整体综合性小区治安防备。运用大楼安防监控系统的视像及报警系统监控功能，配以重要出入口的保安岗位设置，加之保安队伍的迅速反应措施，以及人员出入的严密管理，外来人员及访客的凭证登记进入制度，保证居住区域的安全。与当地派出所共建安全文明小区。3．车辆管理制定小区地下车库的停车管理制度，汽车、摩托车、单车分区停放，机动车凭IC卡识读管理出入及收费，单车设置停放及取车凭证管理措施，保证有序、安全，防止失车发生。4．机电设备管理电梯是本区楼宇的重要设备，我们将聘任具有