大连甘西区辛寨子版块调研报告

大连甘西区辛寨子版块调研报告2021年12月22日区域版块认知与引导区域的供给与需求区域内主要在售工程列举区域工程初步建议市场调查报告框架第一局部版块认知与引导版块大连地产版块图飞机场机场新区西山水库泡崖辛寨子锦绣马栏子周水子革镇堡南关岭泉水大华南甘井子区域甘井子区的区域功能已正式被定位为现代化国际化中心城区，目前，该区已经并正在规划建设大连生态科技创新城、大连体育新城、大连湾临海装备制造业聚集区、大连北部商业区、大连空港商务区、大连西城国际旅游商务区等六大功能区，形成“两城四区〞布局。旅顺口城区甘井子区中山区沙河口区西岗区城市中心区西北中心城作为大连西北部的中心城，机场区域所形成的行政文化、居住中心和空港商务区，大东沟区域的生态科技创新城，以及西城国际旅游商务区更是唇齿相依，相辅相成。西北中心城中“一城两区〞的产业开展格局机场新区“机场新区〞位于大连市周水子国际机场南侧地区，北以旅顺北路为界，东到锦绣居住区，西南以山体为界，总用地约14.22平方公里。其中规划居住用地为455.78公顷，规划总居住人口数为13万人，人均占地35平方米。在这六大功能区中，机场新区享有其中的三项，是甘井子区建设“现代化国际化中心城区〞的核心区域。城市副中心宜居新版块起步早，在诸多新兴区域中占据先发之势

政策、配套等多重利好助推板块升级

现在及未来大连楼市最活泼区域之一

亿达、万科等品牌开发商纷纷抢滩

产品丰富，多个楼盘全面开花

从城市边缘跃升为中心区域高端居住区区域特点根据机场新区规划，解读区域价值依托政府的迁入，有着良好规划，区域形象较好的城市新区政务新区以行政中心为中心，围绕行政中心规划文化、教育、体育等公共配套设施政务新区城市副中心城市副中心处于城市规划的中心城内，非城市郊外的卫星城大城市都通过规划建设城市副中心，推动城市由单中心向多中心的转换来缓解、疏散中心城过度集中的城市职能和人口疏散点将变为区域经济开展中心，承担中心城职能并带动周边区域开展是指由于航空运输的巨大效益，促使在航空港相邻地区出现生产、资本、人口的聚集，从而形成的多功能经济区域临空经济形成同机场规模与所在城市的兴旺程度关系密切临空产业为临空经济核心机场临空经济区AirportEconomicZoneSUB-CBD区域开展的增长级NewGovernmentdistrict辛寨子版块属于大概念的机场新区，和依托大连体育新城的革镇铺和依托大连生态科技创新城的营城子、夏家诃子都属大连甘西开展的重点区域营城子革镇堡机场新区版块初步认知辛寨子〔含前革〕：张前路已西，大概念上的机场新区，此区域的新盘主要以新星系列，和万科魅力之城为主，脏乱差和治安问题是大连人对这里的第一印象，人口密度相对较低是辛寨子开发和改造的一大优势，随着大东沟软件园工程和机场新区产业园区规划的落实，新寨子有望成为以产业化带动城市化开展的新兴居住区目前来看人文根底较差，距已建成商业中心较远第二局部区域的供给与需求供需区域供给——土地供给大东沟大片区的城区改造，在土地供给方案内机场新区泛机场新区区域供给——楼盘分布区域交通工程距城市中心区解放广场距离约为7公里，通达性较高，但区域公共交通不兴旺星海区解放广场旅顺中路旅顺北路迎客路张前路西部大通道华北路华北路西北路大连机场7.3公里中心区高新区华南区泉水区东部沿海区工程距市中心解放广场直线距离约7.3公里；区域通达性较高：BRT、地铁、西部大通道、旅顺北路、土洋高速等区域公共交通不兴旺明珠路中心区西部居住区高新园区东海区北部居住区南部风景区西北部居住区星海区交通导致主要外溢板块分析泛高新板块西山板块机场新区板块华南板块泉水板块外溢板块区域居住价值评定板块距市中心直线距离车行时间通达性配套华南８公里３０分钟以内通达性较好；四条南北向主干道连通市中心和板块，路网成型，公交线路发达较成熟商圈已成型，医院、学校、银行等配套设施齐全，华南是泉水副中心最成熟的商圈，有望成为大连市区五大商业中心之一泉水１１公里超过半个小时泉水板块的通达性一般，公交便利但车行时间较长依托华南板块成熟配套，但自身板块内商业、学校、医院、体育文化设施等目前都不完善西山７公里２０分钟道路通畅、路况良好，公交便利依托马栏广场，各种生活基本配套齐全，但档次不高高新５．５公里２０分钟以内与市内主要干道连接良好，且板块内交通逐步完善主要是产业聚集带，商业配套缺少成规模的聚集带，高等学府聚集机场新区7.3公里30分钟通达性高，但现状区域公共交通不发达依托新星绿城以及原有居住配套，规划为城市副中心，区政府迁入，城市公园、体育馆、文化馆、美术馆、商务办公、区域级商业中心区域居住价值必备指标：公共交通便利性周边的生活设施增值指标：安静程度空气质量地铁交通便利性周边绿化环境快速交通便利性外溢板块客户分析：客户按承受能力和居住偏好分布，客户与板块对位现象显著外溢群体群体特征置业需求外溢驱动因素外溢板块普通小白领刚性需求，价格敏感，收入稳定，月薪2000元左右首次置业价格驱动华南、泉水高薪小白领月收入4000-7000元，刚性需求，追求生活品质，愿意为生活的舒适度牺牲一定便利性首次置业合理价格，生活格调西山、西南工薪阶层工作一定时间，需解决住房问题，但收入有限，价格极度敏感首次置业居住改善价格驱动泉水工薪中高收入收入稳定，且处于中高阶层，具有一定财富积累，寻求居住条件改善的换房人群居住改善投资兼自住合理价格，生活舒适度华南城市中产阶级城市高学历高收入人群、生意人，具有较高支付力，追求生活品质居住改善投资产品升级生活品质西山、西南城市富人阶层大型企业与外企高管、成功商人、高级公务员，多次置业居住升级投资城市资源低密度生活西山、西南城市外溢板块客户流向中心城板块西南区西山区机场新区华南板块泉水板块城市中产中高端产业高校地域地域客户北部工薪阶层被动郊区化地域客户工薪与年轻人区域人口以地缘性居民为主，存在少量机场高端人群，距十一五规划〔至2021年〕人口13万，尚有约８万空缺机场新区总人数约5万人类别总数（万人）群体特征辛寨子街道2.5由原来的村民集体转化为城市户口而来，现从事职业多为做小生意、周边工厂工作，支付能力有限机场前街道2.4人员构成复杂，既有早期城市外溢人口，也有当地居民，整体收入水平略高于辛寨子但整体水平不高机场新区可见人群产业人口类别人数群体特征机场工作人员3000多人区域内高端人群，积聚效应明显，年龄25-4０岁之间，具有较高的支付力，注重生活品质，易攀比旅顺北路沿线产业人口5000多人从事低附加值产业，少量较好收益企业，收入水平不高且人员来源区域复杂居住人口新星绿城居住人口5000左右前期以地缘性居民为主，新一期城市外溢人口逐步增多驻扎空军居住人口不详具体人数不详，收入及福利水平较高，有部队提供福利房，且品质不低，外购住房量较少机场新区规划总居住人口13万，需要吸引8万人进入机场新区居住工作；第三局部区域内主要工程列举竞品区域内工程介绍〔一览表〕项目名称占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）物业类型剩余体量（万㎡）万科魅力之城2244小高层为主，还有多层高层10左右中冶蓝城300130首期规划共24栋楼，其中17栋5-9层住宅、4栋2-3层公建、3栋4层公寓。岭秀滨城23.834.6多层为主，还有小部分小高层，总计93栋18左右爱维尼小镇13206栋多层，21栋11F小高层8左右亿达春田135135坡地别墅、超低密度的带电梯洋房、高层观景公寓。135工程介绍——万科魅力之城占地面积：22万建筑面积：44万绿化率：45%物业费：高层1.5元/㎡/月，小高层1.8元/㎡/月开盘时间：09-3-28入住时间：10-5-1陆续交房物业类型：多层、9F小高层，18—22F高层4488户价格：76平9900—10400；86平10250—11000层差100，在10—15F一个价格户型：高层76、86两个户型，多层90平客户：27——36岁青年为主力，区域范围比较散推广：老带新政策执行到位，老带新比例1/3左右多盘客户联动，大连的万客会并不是主力除常规主流媒体，针对动迁、青年多样的说明会与众多话剧节、音乐节等节点活动单栋推出，消化完毕在推〔产品线单一而优质〕其他：精装修交房，小高层1000元/㎡，多层1200元/㎡西侧还有所谓的三期建面30万目前推2-4期2个高层，还有2-5期预计明年6月清盘车位：38002-4期最后2栋楼在售，消化60%左右北侧2排为2-5期，男侧大局部为3期现场照片产品展示768690工程介绍——易和岭秀滨城占地面积：23.8万建筑面积：34.6万绿化率：40%物业费：1.3元/㎡/月开盘时间：10-8-15入住时间：11-4陆续交房物业类型：93栋多层洋房有小局部11F小高层，3405户价格：9000元/平起价，均价9500，层差200-300元户型：87与128两种主力客户：区域范围比较散，有1/3回迁推广：8月首推6栋10月加推6栋12.11日加推5栋92套，销售20%左右传统的销售手法其他：有局部精装修，回迁是不带阳台的车位：地下车位1240个，地面停车356个车位，共1596个车位回迁321现场照片85120产品展示工程介绍——新星艾维尼小城占地面积：13万建筑面积：20万绿化率：41.9%物业费：2元/㎡/月开盘时间：10-5-15入住时间：10-10-31物业类型：6栋多层，21栋11F小高层，2800户价格：9700均价，层差100，下高上低户型：主力面积70--80客户：与岭秀一道之格，客群相似，在户型与价格的选择上导向很大，其他区域动迁户与周边原住民占据很大局部推广：北侧1—6#全部销售完毕南侧7、9、11、12、15#销售80%以上传统报纸、公交车体等宣传其他：整体全部封顶，有样板间车位：1435现场照片847560产品展示工程介绍——中冶蓝城占地面积：300万总规划面积建筑面积：130万绿化率：40%推广：没有推广，在体育场有个不明显户外广告内部接待人员主要接待路过的客户很多规划置业参谋也不详知其他：DBC大连国际商务城的住宅配套工程，中冶工程〔全称DBC国际商务城〕共三期，一期为五块地，其中商业两块地、住宅三块地。首期开发的中冶蓝城为住宅工程之一，规划共24栋楼，其中17栋5-9层住宅、4栋2-3层公建、3栋4层公寓。9月底开工，2021年下半年入住车位：1：1D区有户型展示，但不会前期销售最先可能销售的区域，目前无任何规划资料800-3000平的DBC商务城现场照片产品展示区域楼市总结多为大体量楼盘回迁由政府统一规划地皮回迁范围不大物业多为开发商自己户型70-90平经济适用型小两室与小三室受欢送总价上与居住性价比追求最大多为自住拆迁与年轻人置业转移物业形态多层为主，小高层还有局部抵触情绪，在价格制定与剩余房源上可表达片区均价在9500元/平方米左右第四局部区域工程建议建议区域工程建议---物业建议本区域由于容积率的关系，还有舒适度较高的多层物业类型，在追求利益的方向小高层逐渐占据主流，高层在区域内还是有些抗性建议：如果地块面积足够，多层+小高层如果地块面积不大，小高层区域风格：多为冠以欧式风格，西班牙、法式等，整体区域工程的档次定位都为中档走高性价比路线，所以各种风格只是在一些大的色彩、外型上做了简单处理建议：做带核心主题的现代简约风格高性价比工程或从园林、小品等细节做中高端工程区域工程建议---物业建议区域工程建议---户型建议配比整体区域户型每个工程都有创新的地方，客户的挑选范围比较广户型的高得房率与舒适度客户关注重点阳台的面积赠送与合理的功能分区是同等价格下热销不二法宝70平左右小两室与90平左右小三室是区域的热销户型做局部一楼带入户花园与顶楼跃层，区域的多层产品有针对特殊人群的类似产品户型区间（平方米）所占比例备注40—6015%60--8035%部分小两室与小三室在面积区间上有重复80--10030%100--12010%120以上5%区域工程建议---价格建议区域价格差距不是很大，在区域距离不是很