东方工业园二期产业定位分析报告

东方工业园二期

产业定位分析报告——烟台东恒房地产开发——报告目录第一局部地块研究3一、地理位置 3二、地形地貌 4三、用地指标 5四、区域环境 5五、交通条件 6六、用地条件分析研究 7七、工程SWOT分析 7第二局部产业定位分析 12一、工程定位 12二、产品定位 15第三局部烟台家居建材市场研究16一、总体市场特征及分析 16二、烟台家居建材市场现状16

三、工程周边未来开展趋势17附件一：建材零售市场分类及特点18附件二：烟台市家居建材市场一览19第一局部地块研究一、地理位置本工程地块位于烟台开发区建成区西部，206国道南侧，岗嵛村西南，东邻青龙山，三面环路，南邻厦门大街，东侧为规划路，距离烟台火车站17公里，距离开发区政府5.8公里。东方工业园二期二、地形地貌本工程地块呈不规那么多边形。整体地势坡度较大，平均坡度接近4%，落差较大。三、用地指标东方工业园二期总用地面积为30.18公顷〔约为453亩〕，规划总建筑面积29.2万平方米，建筑容积率1.21，绿地率4.24%。土地性质为工业用地。四、区域环境本工程地处烟台开发区汽车工业园区，周边聚集上海通用东岳汽车、汇通汽车零部件集散中心、世杰汽车配件等众多工业企业，距离开发区城市中心相对较远，区域内银行、医院、学校、商贸中心等市政配套相对缺乏，周边在建和在售楼盘相对较少，住宅只有海信慧园三期和嵛景华城、海天景苑等几个工程，人口密度较小，人气暂时缺乏。开发区城市中心开发区汽车工业园区东方工业园二期五、交通条件本工程周边交通较为兴旺，工程门前为206国道，紧邻开发区主干道长江路和威乌高速、同三高速，对外交通畅达，门前车辆来往频繁。因工程周边目前人口密度较小，目前只有210和523两路公交车经过，公交系统暂时不畅，工程门前车流较大但人流稀少。到达地点直线距离至烟台火车站17.4公里至烟台汽车站17公里至烟台港客运站17.5公里至烟台飞机场24公里至开发区政府5.8公里至福山区政府10公里至蓬莱市中心46公里至海边3公里至同三高速4公里至绕城高速3.3公里至威乌高速9.9公里六、用地条件的分析和研究根据上述特征，对本工程的影响主要有如下几个方面：1、本工程453亩的体量，规模优势明显，但由于本工程远离烟台市中心，因此如果定位于传统商业将面临人气缺乏的情况，同时本工程土地性质决定该地块不能用于住宅开发。2、本工程对外交通较好，但公交系统受到限制，对人流聚集产生一定不利影响。3、工程地块西侧不规整、没有道路，对工程整体流通和人气聚集有一定影响。4、地块坡度较大，对规划造成一定制约。七、工程SWOT分析优势分析：1、交通优势明显。本工程周边长江路、北京南路两条城市主干道，就在身侧，210、523路公交车经过；距离同三高速、绕城高速、威乌高速出入口相对较近，对外交通便捷。

2、工程规模效应显著。本工程总占地面积423亩，在烟台整个房地产市场中属超大盘，目前城市建成区内到达这种规模的地块已经十分稀缺，规模效应十清楚显。劣势分析：1、位置相对较偏，人气相对薄弱、周边配套不完善。本工程位于开发区建成区西侧，政府规划的汽车工业区，距离传统城市中心较远，位置相对较偏，相关公共配套资源缺乏，目前居住和消费人气相对薄弱，银行、医院、学校、大型购物中心、休闲娱乐中心等都相对缺乏。随着周边楼盘的成功入住，以及嵛景华城、海信慧园等楼盘的开发建设，未来本区域的居住人气将会日趋浓厚，配套也将会更加完善和成熟。对于本案来讲要充分利用交通主干道的优势，找准定位，寻求突破。

2、目前开发区厂房出租市场供给体量相对较大，消费者需求相对较少，特别是近两年众多韩资电子厂和服装厂纷纷撤离烟台，导致开发区目前的厂房出租市场更是出现严重地供过于求现象，厂房出租市场风险较大。

针对烟台工业地产的市场供求情况，建议本工程摆脱盖好厂房然后守株待兔的传统模式，采取多业态、商业化的开发模式，降低开发投资风险，加快资金回收速度，提高开发利润率。3、工程地块坡度较大，大型厂房建设受影响，不利于引进大工业工程。时机分析：1、开发区城市向西开展的趋势带动区域开展。开发区建成区内土地资源已经十分紧张，东部已经没有开展的空间，因此城市向西开展已经成为必然的趋势，鉴于本工程所处的地理位置和优越的交通条件，从长远来看，未来本工程所在区域价值将不断攀升，未来的开展潜力巨大。

2、目前工程所在区域内〔含开发区、福山区〕针对烟台西部区域辐射的专业商业市场〔家居、建材〕暂时尚未形成，市场存在巨大的时机。烟台市家居、建材、装饰装潢等行业没有较大的专业市场，皆为零售市场，消费群体主要以本地消费者为主；而开发区、福山区目前更是缺乏较大的专业建材、装饰装潢等行业市场，本工程如定位于建材批发市场将具有较大的开展空间和时机。

3、工程启动相对较晚，产品规划将有更大的开展空间。本工程启动较晚，恰恰给予我们更多的时机可以充分的借鉴本地和全国同类市场更多的成功经验的失败教训，结合消费者的真实需求，以及未来需求，把产品规划设计的更加人性化、科学合理化。4、开发区、福山区不断加快的城市化进程和不断增加的城市人口为工程的开展带来坚实的群众根底。

3、区域优势明显。本工程位于烟台开发区和福山区中心，辐射范围涵盖整个烟台西部，强大的交通网络和开发区向西开展的趋势为本工程的未来开展带来巨大的机遇，区域优势明显。

威胁分析：1、房地产行业进入衰退期，未来市场建材需求将会下滑。房地产行业经过多年的上升之后，已经到达一个普通民众难以企及的顶峰，从08年下半年出现的房地产行业调整虽然在开发商和政府的双重作用下在近期出现扑朔迷离的现象，但我们也可以清醒的看到，任何事物的开展都不可能永远处在不断上升的过程中，上涨期、顶峰期、衰退期、低谷期这是房地产业行业开展的必然规律，目前严重的房屋空置率和市场存量已经昭示着衰退期已经到来，任何的反作用力都阻挡不了市场大潮前进的步伐。未来的建材市场需求将出现下滑。

2、全球经济危机，对行业和个人影响巨大，给家居建材市场的开展带来不利因素。全球经济危机，企业谨慎投资、个人置业装修减少，为家居建材市场的开展带来不利因素。工程总结对本工程分析研究得知，本工程原规划厂房出租市场抗性相对较大，按照现状，未来工程的投资收益将很难保证，开发风险较高。因此建议对东方工业园二期的产业定位进行调整，以争取在减少市场风险的根底上使地块价值到达最大化。第二局部产业定位分析一、工程定位从目前的房地产市场开展规律来看，地块的投资收益上根本上遵照工业——住宅——办公——商业这四个形态呈越来越高的梯次分布，也就是说同一块地开发商业的收益要高于办公，开发办公楼的收益要高于住宅，开发住宅的收益要高于工业，这是一个根本的规律。对一个商业地产来讲，他的投资收益主要由出租收益和工程升值收益两局部组成。从目前开发区的房地产市场形势来看，工业厂房出租市场已经处于严重的供大于求的局面，因此继续建设厂房用于对外出租显然将要面临巨大的市场风险，同时使得地块价值很难得到充分的利用。同时由于工程的土地性质决定开发住宅制约较大，从目前世界性经济危机到全国房地产下滑的市场态势，也为住宅开发带来更多不利因素，从开发区房地产市场来看，未来开发区住宅市场存量将高达342万平米，而09年上半年市场仅仅消化掉17万平米，占整个市场放量的5%，因此本地块单独开发住宅开发可行性较小。办公物业的开发由于本工程偏离城市中心，不属于传统的商务中心，再加上开发区办公物业竞争也较为剧烈，目标消费者较少，本地块单独开发办公物业将面临较大风险。本工程周围缺乏人气、远离传统商业中心，为商业物业的开发带来一定不利影响。但从目前国际商业开展趋势来看，商业市场的郊区化、专业化、大型化是一个城市商业开展到一定阶段的必然趋势，本工程具备优越的交通条件和开发区、福山区两区中心的优越地理位置，再加上453亩庞大体量带来的规模优势，商圈覆盖范围将包含开发区、福山区、芝罘区西部、蓬莱市东部的庞大区域，建设专业市场在本工程具备可行性。通过对烟台市场和开发区市场的摸底调查，对工程地块从厂房、公寓、办公、商业四个形态的租金收益进行简单的列表比照。物业形态预计租金收益（元/年/㎡）厂房120元/年/㎡公寓160元/年/㎡办公180元/年/㎡商业220元/年/㎡（约计）本案可能的产品形态平均租金收益估算优劣势分析单层厂房出租多层厂房依然作为厂房出租120元/年/㎡运作简单，守株待兔，竞争激烈，市场抗性较大单层厂房出租；多层厂房改作公寓出租约计145元/年/㎡后期管理繁琐，公寓出租投资收益有限，厂房出租市场依然存在风险单层厂房作为库房出租多层厂房改为家居建材市场出租约计220元/年/㎡运作复杂，但只要运作成功租金收益和增值收益都非常显著，同时建材市场的运作也将带动厂房的出租收益根据目前烟台房地产市场的整体情况，并结合工程周边市场具体情况，本工程建议定位为“半岛家居建材物流中心〞，着力引进省级或者烟台市级经销商、代理商和前来经营，建设成为烟台最大的、覆盖烟威地区的建材、家居用品、装修材料等的批发零售中心。二、产品定位为有效躲避风险，提升土地利用价值，本工程产品建议尽量在诸多限制条件下找出最正确的产品组合，使工程的效益最大化。初步拟建规划建筑类型配比方案如下：项目物业类型配比物业类型所占比例备注建材市场（含仓库）75％根据本项目产品优化配比和优化销售策略制定产品配比写字楼15％宾馆（含精装公寓）10％合计100％第三局部烟台家居建材市场概况一、烟台家居建材装饰装潢市场现状经过深入调研和分析，烟台目前主要的家居建材市场集中在芝罘区三站附近和幸福片区，包括国恩装饰材料、胶东装饰、海港家饰、阳光家居、鸿泰建材、港城建材、乐天家居等众多专业市场，涵盖超市、露天摊位、大规模品牌建材市场等多种形态，店铺普遍以单层商铺和双层商铺为主，营业面积超过30万㎡，但规模小、管理混乱、经营环境差、开展空间受限等情况也表达的较为严重。目前尚未形成大规模的专业家居建材批发中心。二、烟台西部区域建材装饰装潢市场现状根据我们对开发区及周边福山区建材、装饰装潢等类经营市场情况的调研分析可知，目前建材、装饰装潢类产品，在本区域尚未形成大规模的集散地，开发区家居建材市场主要由富雅建材、星海广场、开发区家装商场、嘉禾家居等组成，福山区家居建材商场主要由德胜商城网点房、汇福街〔北三路〕等零散个体经营店组成，无大型集中的建材市场。纵观整个周边市场，小型化、零散化，且根本上以零售为主，没有批发。为工程开发家居建材市场提供了较大的开展空间和成功时机。

三、工程周边未来开展趋势：工程周边良好的交通环境使该地块已经具备了较强的吞吐、聚散和辐射功能，而工程30万㎡的占地面积几乎相当于芝罘区现有全部家居建材市场的总和，使工程具备了强大的规模优势和开展空间，将工程定位于半岛地区最大的家居建材批发市场，以家居装饰和建材市场为主体，建立五金、板材、油漆、陶瓷、家饰、地板、门窗、家私、灯饰、橱柜、花卉等多个专业小批发市场和相关效劳配套设施，使其成为立足烟台、辐射胶东的家居建材市场中心，从而带动区域价值不断升高，进一步扩大工程的升值收益。附件一：建材零售市场分类及各自特点建材商品的挑选由于需要有一定的专业性，故需要有专职的销售人员，按其开展的历史来看，分为传统建材市场和建材超市和品牌专卖店三种，并存着五种状态市场：

建材超市其特点是同一业种中被比较看好的业态，是今后建材市场的主流开展趋势，其购物环境优美，挑选便利，同类产品可选择性多，能一站式购齐，其效劳是顾客较关注的，送货，售后，退货，以及质量保证都是各超市吸引顾客的法宝。其目前主流客户是中青年人。如：乐天家居、嘉禾家居。

建材供给站其特点是批发兼零售，是典型传统市场的缩影，由于其经营的时间较长，故而在市场上早已形成一定的市场，许多小的五金店都是从建材供给站拿货，而建材供给站的商品多直接来源于厂家，其价格低廉是其显著特征，不过面临的新问题是，产品质量，品牌信誉，和如何应对现代化购物顾客的需求。其目前主要客户是小的零售店主的批发和大的工程订单客户。

普通建材城曾有过辉煌，那是在建材市场需求量大和超市没开展成连锁之前，目前现状迥然，造成其现状的原因有：建材销售渠道的增多导致竞争对手增多，减少了客流量；产品售后和质量得不到有效保证；没有树立有效的品牌；缺乏有效的营销和管理，只是一味的作商业地产。烟台目前绝大多数建材城都属此类。

超大规模品牌建材市场起初，他们和普通建材城一样，但由于其具有：起步早，重信誉，讲管理，重营销，再加之店址好，形成了大的品牌效应，因而在今天仍销售火爆，目前这些大的品牌建材市场的购物环境毫不逊色于建材超市，这点是它们区别于普通建材市场的显著特征之一，而且其完善的管理使得顾客买得也较放心，规模上比建材超市单店要大，目前这种市场也走向两个方向开展趋势，一是单店经营，作最大，最全的品牌老店，另一种是做好原本市场的同时，利用其品牌效应，作连锁化创新经营，典型代表是：居然之家，红星美凯龙。

建材集散地和建材城不同的是，这里以单店经营居多，但由于其品牌较多，整体形成的规模较大，以及以前开展的原因，致使形成了有名气的建材集散地，如建材一条街，陶瓷市场，窗帘布艺集散地，石材批发市场，兴灯具批发市场、瓷砖批发市场。附件二：烟台市家居建材市场一览富雅建材开发区家装商场国恩装饰材料鸿泰建材胶东装饰阳光家居乐天家居港城建材星海广场德胜商城网点永盛建材城海港家饰本项目汇福街网点区域市场名称所处阶段体量建筑形态租金其他

芝罘区国恩装饰材料市场传统建材市场露天摊位制1.3万㎡单层450元/㎡/年460元/㎡/年800元/㎡/年920元/㎡/年分六大区域，店铺面积在100、200、30、13、54㎡户数有130户左右.海港家饰大规模品牌建材市场+超市6.5万㎡单层双层400元/㎡/年460元/㎡/年600元/㎡/年（打头）510元/㎡九大种类，1000多个品牌店铺面积在50、100㎡，户数有500多户，统一规范化管理。鸿泰装饰材料市场传统建材市场露天摊位制4.5万㎡单层复式750元/㎡/年660元/㎡/年分六大区域，5000多个品牌，综合区面积30000余平方米，店铺在面积40、100、136、200㎡，户数有300余户。胶东装饰材料市场大规模品牌建材市场+超市单层500、700、1000、1400、1500元/㎡/年分十六个区，户数在328户左右，店铺面积在20、40、105㎡，股东合伙买断产权阳光家居建材超市七层（含地下一层）500、700、1000、1400、1500元/㎡/年共七层，店铺面积在20、40、105㎡，规范化管理乐天家居商场建材超市12万㎡五层500元㎡／年450元㎡／年420元㎡／年海港家饰和嘉禾家居联合打造，可容纳500多位商铺，店铺面在100-300平米不等。港城建材市场露天摊位制1.8万㎡单层200元左右㎡／