房地产估价报告

房地产估价汇报估价项目名称：银川市兴庆区宗睦巷70号楼二单元201室委托人：张三估价机构：房地产估价有限企业估价人员：估价作业日期：6月20日至月24日目录一、致委托人函…………………1、二、注册房地产估价师申明……………………2三、估价的假设和限制条件……………………3四、房地产估价成果汇报………5五、房地产估价技术汇报………8六、附件…………11致委托人函XXX：承蒙贵方的委托，我企业对位于银川市西夏区怀远路——佳宜化妆品点的房地产价格进行了评估。本次评估的目的是确定房地产价值，为委托人以估价对象进行房地产交易工作提供价格参照根据，估价时点为5月12日。在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立，客观公正的原则，在对估价对象进行了实地查看，广泛搜集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格原因，运用市场法，收益法等估价措施对估价对象进行了评估，确定估价对象房地产市场价值为万元，大写金额07房产班第二小组法定代表人：黄晓曦5月12日注册房地产估价师申明我们郑重申明：

1.我们在本估价汇报中陈说的事实是真实的和精确的。

2.本估价汇报中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价汇报中已阐明的假设和限制条件的限制。有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价汇报正文中有关阐明。

3.我们与本次评估的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4.我们根据中华人民共和国国标《房地产估价规范》（GB／T50291—1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价汇报。

5.我们已对本估价汇报中的估价对象进行了现场勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，根据委托人提供的资料以及目前建筑行业一般原则或有关规范进行评估。

我们不承担对估价对象建筑构造质量进行调查的责任。

6.没有其他人对本估价汇报提供了重要专业协助。

7.委托人以及有关部门在使用本估价汇报时，对因忽视本估价汇报揭示的有关事实所引起的有关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担对应责任。

8.本估价汇报是本估价机构根据估价目的，遵照估价原则，采用科学合理的估价措施，在认真分析既有资料基础上，通过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格原因进行分析，为估价对象转让提供公开市场价格目的而出具的，但受本估价机构估价人员的职业水平和能力的影响。

9.本估价汇报中采用的专业术语的解释及定义合用《房地产估价规范》（GB／T50291-1999）有关规定。

注册房地产估价师签名盖章07房产班第二小组五月十二日估价的假设和限制条件1、本次估价的假设前提估价对象产权清晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。洽谈交易期间房地产价值将保持稳定。市场供应关系、市场构造保持稳定、未发生重大变化或实质性变化。交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。不考虑特殊买家的附加出价。2、未经调查确认或无法调查确认的资料数据（1）本汇报出具的价格包括了国有土地使用权出让金。（2）假设估价对象于估价时点无抵押状况或原有的抵押状况已注销3、估价中未考虑的原因及某些特殊处理（1）估价成果未考虑未来处置风险。（2）估价成果未考虑估价对象及其运行企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。本估价汇报中的分析、意见和结论受如下及本估价汇报中已阐明的假设和限制条件的限制：

1.合法性前提。合法性是指估价对象必须合法使用、合法交易或合法处分为前提。详细前提如下：

估价对象占用土地使用权性质为国有出让性质，出让使用年限为40年，至2030年9月19日结束，汇报分析中以土地出让金已完全缴付为前提。

2.最高最佳使用假设。最高最佳使用是指法律上容许、技术上也许、经济上可行，能使估价对象产生最大效应的使用。本次评估是以估价对象按原有用途使用为最高最佳使用。

3.估价时点假设。即规定估价成果是估价对象目前状态于估价时点当时市场状况下形成的客观合理价格。

估价时点后，估价汇报有效期内，估价对象质量、使用功能布局、基础设施配套以及房地产市场状况等发生变化，均会对估价成果产生一定的影响。假如对估价对象评估价值产生明显影响时，应对本估价结论进行必要的调整。

4.公开市场假设。即估价成果是在公开市场条件下形成的价格。公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大程度的追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较富余的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。

5.汇报使用限制条件如下：

（1）本估价汇报的估价成果仅为委托人在本估价目的一房地产转让下使用，不得做其他用途。

（2）本估价汇报不作为估价对象权属确认的根据。

（3）估价汇报应用的有效期自完毕并提交估价汇报日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，汇报的有效期不超过六个月。

6.其他假设与限制条件。对估价对象公开市场价格产生影响的原因是多方面的，详细规定如下：

（1）估价成果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。

（2）本次评估未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。房地产估价成果汇报（一）委托人委托人名称：法定代表人：委托人地址：联络电话：（二）估价机构估价机构名称：资质级别：房地产估价机构资质证书编号：法定代表人：估价机构地址：联络人：联络电话：（三）估价对象1.估价对象区位状况一、地理位置：估价对象位于银川市西夏区怀远路，东至广育巷，西至文萃北街，南至北京西路，北至怀远东路。二、交通便捷度：估价对象位于宁夏银行东面，临近文萃北街，怀远路，以及向西500米为同心路北街，向东800米为银川火车站。道路等级良好，有49路、102路、18路、26路、106路、303路，道路通达性和便捷性很好。三、公共配套设施：商业配套重要有宁夏银行、建设银行、工商银行、农业银行等，生活配套设施如新华百货、邮电局、怀远市场、南华市场等分布于估价对象周围。周围公共配套设施基本满足商业活动和平常生活的需要。四、周围环境：估价对象位于银川市西夏区，西临西夏公园，东北方向有体育馆，临近怀远市场、南华市场，向西500米为同心路市场，周围有宁夏大学、宁夏财经职业技术学院等高等院校，以及工人文化宫，西夏区第九小学。估价对象的商业气氛较浓，文化气氛浓郁。周围新建的建筑相对较少，以旧有建筑物或改建建筑为主。五、基础设施状况：估价对象位于银川市西夏区，市政基础设施齐全，区域土地的水、电、暖、通讯、宽带等管线均已接通，已达六通一平。2.估价对象实物状况估价对象总面积9４．５平方米，使用面积80平方米，门面宽5.1米，双扇推拉门。外墙面上部为粉色涂料抹面，下部为白色瓷砖；内墙面为白色乳胶漆抹面。房屋开间5米，进深12.75米。地面是一般50*50瓷砖铺面。屋顶是铝扣板吊顶，一般灯管40个。室内已达五通，即：通电、通上水、通下水、通暖、通讯。室内简装修，冬季采用暖气集体供暖，夏季采用分体空调系统。3.估价对象权属状况（四）估价目的为了理解房地产市场价格提供价格参照根据。（五）估价时点5月12日（六）价值定义本汇报价值为估价对象在估价时点状况下法定用途剩余使用年限的市场价格。（七）估价根据本次评估根据国务院、建设部、国土资源部、宁夏回族自治区、银川市人民政府及其有关部门颁布的法律法规和政策性文献以及评估房地产的详细资料，重要有：1.《中华人民共和国都市房地产管理法》2.《中华人民共和国土地管理法》3.《房地产估价规范》4.委托人提供的有关产权资料5.估价人员实地查看所得的资料6.估价机构及估价人员掌握的其他有关信息资料7.当地近期房地产市场交易资料及技术参数（八）估价原则1.合法原则。以估价对象的合法获得、合法使用、合法处分为前提估价。2.最高最佳使用原则。以估价对象的最高最佳使用为前提估价。3.替代原则。估价成果不得偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。4.估价时点原则。估价成果在估价时点的客观合理价格或价值。（九）估价措施估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查看，对邻近地段和区域同类性质的房地产市场状况进行调查之后，结合估价对象的实际，决定选用市场法和收益法作为估价措施。市场法是将估价对象与在估价时点有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作合适的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的措施。收益法是指运用合适的资本化率，将预期的估价对象未来各期的正常净收益这算到估价时点上的现值之和得出估价对象客观市场价格的措施。（十）估价成果估价人员根据估价目的，遵照估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估计措施，仔细考察估价对象的建筑特性及使用和维护状况，通过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值原因的分析，确定估价对象在5月12日的市场价值为平均单价元/㎡,总价万元，人民币（大写）（十一）估价人员估价人员：黄晓曦、刘雪雁、妥宝花、黄媛、王军芳、吴蕊嘉、马巧燕、张会芳、保呈呈、杜兵、刘庆龙（十二）估价作业日期5月12日（十三）估价汇报有效期限本汇报在市场状况无较大波动时有效期限为一年（自5月12日至5月12日），若市场有较大波动或超过一年，需重新进行估价。银川市西夏区怀远路佳宜化妆品电房地产估价技术汇报一、个别原因分析二、区域原因分析1.地理位置：估价对象位于银川市西夏区怀远路，东至金波北街，西至文萃北街，南至北京路，北至怀远西路。2.交通便捷度：估价对象位于宁夏银行东面，临近文萃北街，怀远路，以及向西500米为同心路北街，向东800米为银川火车站。道路等级良好，有49路、102路、18路、26路、106路、303路，道路通达性和便捷性很好。3.公共配套设施：商业配套重要有宁夏银行、建设银行、工商银行、农业银行等，生活配套设施如新华百货、邮电局、怀远市场、南华市场等分布于估价对象周围。周围公共配套设施基本满足商业活动和平常生活的需要。4.周围环境：估价对象位于银川市西夏区，西临西夏公园，东北方向有体育馆，临近怀远市场、南华市场，向西500米为同心路市场，周围有宁夏大学、宁夏财经职业技术学院等高等院校，以及工人文化宫，西夏区第九小学。估价对象的商业气氛较浓，文化气氛浓郁。周围新建的建筑相对较少，以旧有建筑物或改建建筑为主。5.基础设施状况：估价对象位于银川市西夏区，市政基础设施齐全，区域土地的水、电、暖、通讯、宽带等管线均已接通，已达六通一平。三、市场背景分析下六个月以来，在国内部分发达都市房地产市场出现量价齐跌、消费者持币观望、市场信心局限性的大气候下，西北内陆都市银川市的房价涨幅却一直居全国大中都市前列，尤其是11、12月，银川市新居、二手房价格同比增长更是居全国70个大中都市首位。某些业内人士分析，，银川楼市有也许继续饰演“黑马”角色领跑全国。是楼市领涨都市“易主”的一年，以乌鲁木齐、银川、兰州为代表的西部二、三线都市已经取代广州、深圳、北京等一线都市成为房价上涨的领头羊。这一年也是楼市低迷气氛自东向西扩散的一年，兰州、乌鲁木齐等西部都市出现了房价下跌、交易量严重萎缩等现象。

据银川市住房保障局公布的最新分析数据显示，在银川，一种很独特的现象是房地产市场量降价升的趋势正在继续扩大，商品房实际销售面积同比下降超过9%，新居销售价格同比却增长9%左右，与其他都市形成强烈反差。目前，银川商品住宅平均售价已到达2958元/平方米，同比上涨18.83%。与新居销售量下降相反，二手房交易量仍呈上升趋势。银川二手房交易面积同比增长超过1.5%，住宅交易价格超过2500元/平方米，同比上涨超过15%。

据银川市住房保障局分析，外来人口购房比例持续上升，成为支撑银川房价的一种重要原因。银川市以外人员购置新居120多万平方米，占总销售量的57%还多。其中，外省市人员购房占总销售量的16%，本省其他地区人员购房占总销售量的41%。

目前，银川市老城区、金凤区等黄金地带的房价每平方米已超过4500多元，某些环境好的小区房价甚至超过6000元。近年来，银川市住房保障局积极贯彻国家宏观调控政策积极按照“一保、一控、一放”的工作方针，着力加强政策引导，切实改善住房供应构造，深入分析市场运行状况。完毕了《银川市都市住房建设规划（-）》，调整住房开发区域布局，加大金凤区、西夏区房地产开发力度。深入房地产企业调研，形成了《银川市房地产市场发展状况调研汇报》，为市委、市政府决策提供科学的根据。不停强化对房地产交易市场监管和服务，引导企业把握市场形势、增强信心，有力增进了房地产业平稳发展。四、最高最佳使用分析估价对象为商业用房，现用于营业，保持现实状况继续使用最为有利，目前的使用现实状况为最高最佳使用状态。五、估价措施选用估价人员在认真分析所掌握的资料有关对估价对象进行实地查看后，根据估价对象的特点及实际状况，遵照国标《房地产估价规范》经反复研究，考虑到估价对象属于有收益或潜在收益的房地产，因此决定取收益法为本次估价基本措施来求取估价对象的价值，在测算房地产收益时，选用市场法求取。六、估价测算（1）可比实例选用与分析可比实例Ａ：西夏区文萃北街南华千色生活中心３号楼３１１Ｂ号营业房建筑面积１３．３７平方米，已装修，一层，钢混构造。交易价格９１６３０元，单价６８５３．４元每平方米。交易日期２００９年１月２日可比实例Ｂ：西夏区怀远路遥测院商住楼４号营业房建筑面积２３７．３１平方米，已装修，一层，钢混构造。交易价格１２８１４７４元，单价５４００元每平方米。交易日期２００９年１月２日可比实例Ｃ：西夏区怀远东路学林园３－１号营业房建筑面积９１．４１平方米，已装修，一层，钢混构造。交易价格４８００００元，单价５２５１．０７元每平方米。交易日期２００９年１月２日（２）交易实例与估价对象比较分析将可比实例与估价对象进行对比分析，对比内容及实例阐明见表１－１（３）比较原因修正系数确定根据表１－１估价对象与可比实例的比较分析，结合估价师掌握资料与估价经验，原因修正系数确定见表１－２原因条件对比阐明表１－１估价对象及可比实例比较原因估价对象可比实例Ａ可比实例Ｂ可比实例Ｃ交易日期２００９年１月２日２００９年１月２日２００９年１月２日交易状况正常正常正常正常区域因素商业繁华度很好稍好很好一般交通便捷度很好一般很好一般道路通达度很好稍好很好稍好临街状态很好一般很好一般土地级类别二级三类二级三类二级三类二级三类区域因素环境质量优劣度一般一般一般一般绿地覆盖度一般一般一般一般公用设施完善度完善完善完善完善基础设施完善度完善完善完善完善距市商业中心距离相似相似相似规划限制无无无无个别因素建成时间２００５年２００４年楼层一层一层一层一层朝向北西北西南建筑构造钢混钢混钢混混合平面布置合理合理合理合理室内装修一般一般很好很好合用性一般一般一般一般物业管理一般一般一般一般原因比较修正系数表１－２估价对象及可比实例比较原因估价对象可比实例Ａ可比实例Ｂ可比实例Ｃ交易日期１００１００１００１００交易状况１００１００１００１００区域因素商业繁华度１００９９１００９８交