万科物业管理培训实操案例

三、违规篇3篇四、突发事件篇2篇五、保安、公共秩序篇4篇六、物业产权纠纷4篇一、日常篇案例介绍：2000年1月7日上午，徐某去厂房上班，在通往厂房载货电梯的台阶上走，法院判决：但被告作为厂房的物业管理单位应对物业公共配套设施完好起保养维修的案例分析：二、原告有过错，应对自身伤害承担主要责任。本案中，原告对自己摔伤有明显的过错，表现在以下三个方面：生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。"据此，原告应当对自己的过错行措施，但已尽到了及时警示和告知的义务，应当减轻其赔偿责任。案情介绍：办公楼而有进一步发展，反而较为昂贵的房租倒成了不小的负担，一年多以后，欠租的情形出现了。物业管理部门发出在指定的期限内，如果A公司仍不付清侵犯了他们的权利，遂双方引起纠纷。点评：4、对欠租租户采取措施的基础是与之签署了具），因为物业管理中碰钉子的事太多了，碰钉子就打退堂鼓，那就什么事情也办不点评：小区内一号楼405室的李老太在雪后出门，在小区的步行街不慎跌倒，跌理公司承担。几经交涉，物业公司未做承担，李老太一纸诉状将物业公司推上法庭。审理：物业公司没有义务承担李老太医疗费及精神损失费。点评：案例涉及小区内发生个人原因引起的意外伤害问题。4、物业公司可以在多方面关心李老太，但没有权力和义务为其支付医疗费某开发区内十几个通用厂房长区的物业管理费收缴率参差不齐。年终总结点评：小区部分业主以A物业管理公司（以下简称A公司）没有一审判决结果：业主不服上述判决，提起上诉。业主根据《上海市居住物业管理条例》第3条第4款规定"本条例所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会的委且《合同法》第10条第2款也明文规定"法律、行政法规规定采用书面形案情分析：本案的特殊性在于看似单纯的物业管理纠纷，其实还包含了民法中的"无因管理"的法律关系。由于A公司是无合同管理，按照《条例》第25条第2款，则》第92条"没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或没有接受他人的委托；二审判决：上找到了依据，最终判令业主支付物业管理费，但费？二是这家由开发商指定的物业管理公司，是开发商为这个项目专门新设立家物业管理公司的服务无论满意与否，都没有任何制约力了。案情分析：汪先生面临的情况具有一定的普遍性，其中包含了两个问题：），），禁止一次性收取多年物业管理费的通知》中专门规定，物业管理公司"不得一次点评：施、设备还无法确定，因此"有关物业管理的协议"的签订，还是要放在交房时，有关物业管理的协议"文本，那么这些协议就构成了买卖合同的附件，则要认真4、如果像汪先生遇到的那样，开发商在签订买卖合同后、甚至在入住时，案例介绍：律师分析：外.偿责任对胡女士负有债务；的义务，胡女士不交纳物业管理费，那么就是胡女士对物业公司负有债务；照执行，如果胡女士拒绝交纳供暖费，那么胡女士对物业管理公司负有债务；判决结果：点评：采取措施：点评：案情介绍：案例分析：法行使权利的阻挠，是不对的。而物业管理公司按照其要求对住户停水、停电，案例介绍：处理结果：合情合理，便欣然接受。点评：点评：案情介绍：采取措施：感动了两家业主。最后，2604业主不单当即停止弹琴，而且与2704业主达成点评：遇到业主互相投诉，不要觉得与己无关。搞物业管理的不仅需要一张巧嘴,而且要主动两边跑、两边说。跑的次数多了，说的话总能听进去。案情介绍：点评：二、装修篇案情介绍：管理处对此事很不满,再三向王某协调处理，王某坚持房子是自己的，产权法院判决：点评：请人安装，违反了物业装修的规定擅自改造上、下水管道，损坏公共设施设备，违反《民法通则》中关于"相邻各方要在生产生活、合理公平的原则下，才能处只得为五、六层住户提供二次加压措施，由此产生费用只能作为一项特殊费用，无法列入公摊，法院最后裁决当事人王某承担合情合修，施工人员违反物业装修管理规定，擅自将装修残余水泥、油漆等倒入地漏，点评：案情介绍：点评：案情介绍：裁委员会在调解无法达成一致的情况下，裁决由房管所承担损害赔偿的主要责害公民身体造成伤害，应当赔偿医疗"及护理费用，同时充分考虑双方在本案中案情介绍：通风通道。审理：某区人民法院受理此案后先主持双方进行调解但因双方分歧较大，调解无效，人民法院判决如下：行相应处理、不影响原告通风为止。分析：行使相邻权、妥善处理相邻关系的原则，同时也是人民法院正确处理相邻纠纷本案中主要涉及相邻关系的下列几个方面：相邻通风权是指房屋的所有人或使用人所享有通过门窗保证其室内与室外空气的流通和正常开关窗户进行室内外空气交换的权利。在实践中，相邻一方的下列行为应视为是对他方通风权的侵犯：2）因相邻一方的树枝等延伸到相邻他方窗前方通风权来处理。点评：案情介绍：城市花园65#1B业主正在做装修，其它部管理员从三方面向业主作了解释：2、按照国家有关消防规定是不允许安装任何装防盗网后人员的疏散和消防救火都会带来不利影要求安装在室内，业主同意。点评：点评：案情介绍：厨房和洗手间的地漏返水，污水已淹没大厅的部分木地板，要求即刻处理。工也闻讯赶来了，并根据业主的要求迅速将厨房内物品搬出进行了保洁。然后，案情分析：问题解决了，但污水管返水因何而起呢?物业管理公司及时组织有关人员进彻底消除了管道返水的隐患。点评：聪明的人不是不犯错误，而是不重复犯同类错误。其之所以聪明，就在于说服方法：尽管主管满肚子是火，但还是耐心解释。说明"物业公司要求在指定位置安番入情入理的话，虽说业主还是没有决定按规定去做，但不再硬性坚持。区内做生意。"这一说，空调公司人员马上声明要按照物业公司规定打孔，并表点评：案情介绍：点评：三、违规篇1、有人逗留损毁绿地怎么办案情介绍：木含情。春、夏、秋的傍晚时分,众多住户和游客都喜欢在这里驻足小慧,装点深南东路上这道亮丽的风景线。然而,其中也有一些不太自觉的人,随意在草地上穿这成为小区管理中的一个难题,管理处想了许多采取措施：海富管理处拓宽思路,采取了教、管、疏相结教--加大宣传力度,提高宣传艺术。首先将警示牌由通道旁移至人们时常穿间的中班护卫指定一人重点负责绿地的巡逻,同时规定管理处其他员工若发现有人践踏绿地,都要主动上前劝阻(办事有分工,管事不分家,这为高水准物业管理所必须),把绿地管理摆上重要"版面",不留真空;增铺平顺的人行通道,;同时把绿地喷灌时间由早晨改为傍晚,保持人流密度大的时段内绿地清新温润(说明白点,就是洒上水。洒了水,请你坐,你会去坐吗?),使人点评：案情分析：物业公司侵权成立法院经审理后认为：要求赔礼道歉和赔偿精神损失的请求于法无据，法院不予支持；原告提出的1元经济损失赔偿获得法院支持。3、如何治理乱贴乱画案情介绍：乱派招贴,被人戏称为城市的"牛皮癌"。这种市场经济发育过程中出现的流行病,蔓延到大街小巷。即使是作为全国城市物业管理优秀示范小区的海富花园,海富花园管理处下大力气加以整治,力求辟出一方净土。通过加强护卫巡逻工作,很快就基本杜绝了户外乱派招贴。但在楼内乱塞乱贴搬家、装修、送餐、案情分析：实行封闭式管理的楼宇内部,又何以如此呢?管理处在查处了几例之后,发现采取措施：管为本。在每幢大厦入口处设置一广告橱窗,为向海富花园住户传播信息的各界人士提供广告登载服务,变堵为疏(先提供正当渠道,再去堵歪门邪道,工作阻教为先。发现楼内派发广告,当即接照广告上的联系渠道,或打电话或邀人前来,指出其错误做法和应当怎样去做,敦促其依规行事(抓住其想促成生意的心理,'治为辅。某些单位不听招呼继续乱派广告,就把其列入"黑名单",严格限制这些单位在海富花园内的经营活动,直至真做出保证,并确实改正自己的违规采取这些办法以后,虽说还未能完全制止住宅楼内乱派招贴的现象,但其频度和数量已经大为减少。点评：解决难题一招灵的时候也有,但为数不多。因为许多难题的成因,都是相当复四、突发事件篇1、小区内突然停电物业公司采取措施案情介绍：案情分析：管理处立即想到其会产生的影响：2、后备发电机须长时间运行；作；4、除紧急照明外，其它公共照明全部停止；6、大楼整体安全会受影响，隐患因停电而存在；采取措施：处卫生条件较差，须立即用软管将水源接出到公众地方；为各岗位保安员配备应急灯和手电筒；张贴通告于大门醒目位置及不断发布最新消息；增派保安员到现场维持秩序和协助工作；后接受；询者解释后，住户皆接受而无一投诉；结果：点评：案情介绍：张先生是某住宅小区四楼的住户，因为工作关系，经常出差在外。前几天，案例评析：采取的紧急避险措施可能会对张先生家的门窗或其它相关的设施造成一定的损五、保安、公共秩序篇1、停车厂丢车赔偿的法律问题案情介绍:法院认为：点评：案情介绍：经管里处再三协调无果，陈某将物业登记公司推上法厅。经法院审理认为：点评：人们常说"打酒找提瓶子的要钱"，很多时候大家都是按照这个常理处理问案情介绍：衣服就要动手打人，护卫员冷静的对他们说:你们要打我，想到后果了吗？我看工人们今天也太累了，50元钱虽然不多，就当作给您的劳务费吧！当然，护卫点评：六、物业产权纠纷篇1、房屋代管人无权出卖其代管的房屋案情介绍:案例评析：行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责案情介绍：1996年，外地人李某用朋友北京人王某的名义在朝阳区购得商品房一套本案需要解决的两个焦点问题是：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制因此商品房房地产案件的处理应以各级房地产管理部门颁发的房地产证为属证书应是唯一的依据。案情介绍：根据最高人民法院关于贯彻执行[中华人民共和国民法通则]若干问题的意案情介绍：不能在本市区买商品房，乙就以自己的名义为甲在市区房产经营公司以人民币47455元的价格签订了购房合同，随后并支付了房款，取得了乙产名的购买房用给乙，乙出具了一份代为购买证明书给甲，甲又出具了一份"所购房屋中的一半赠与乙使用所有"的凭证交给了乙。但乙始终未说明此房屋是用乙的名义所购2、乙以自己的名义所购买的商品房应归乙自甲不具有买房资格这一前提条件下，不具有该房屋买卖合同的主体资格；因此，但甲尚未取得房屋所有权，无从将房屋的一半赠与乙。因此，这项赠与行三、违规篇3篇四、突发事件篇2篇五、保安、公共秩序篇4篇六、物业产权纠纷4篇一、日常篇案例介绍：2000年1月7日上午，徐某去厂房上班，在通往厂房载货电梯的台阶上走，因当天厂法院判决：案例分析：按照物业管理服务公司的约定进行维修。"可见，本案被告作为物业管理单位，有法定义务立即采取保护措施。错，表现在以下三个方面：《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条规定："受害人对于损害的发生也有过错案情介绍：点评：1、物业项目在招租招商过程中，要对租户的商业信誉及其行业前景做出适当的调研，3、个别情况下，也要体谅某些租户，特别是那些"质地较为优良"的公司或对整个项目4、对欠租租户采取措施的基础是与之签署了具备法律效力的租赁合同。因而合同文本就此问题，管理处主管上门找该店老板沟通，没用多说，老板就表明态度，马上整改，点评：点评：3、李老太虽在小区内道路上跌倒，没有他人伤害，且小区步行街积雪已打扫过，物业太这种意外伤害的确是与自己不当心或一时路滑不适应造成，与物业公司没有直接责任关4、物业公司可以在多方面关心李老太，但没有权力和义务为其支付医疗费和精神损失有十几家业户，一天，其中一家只租赁了一个层面通用厂房的某企业部门总管来找管理员，，：管理员通过各种渠道得到了业?quot;要员"的姓名，碰面时主动打招呼，对方连连称赞物业点评：物业管理服务有很多口号，诸如"以人为本"、"客户就是上帝"等，其精小区部分业主以A物业管理公司（以下简称A公司）没有与业主或开发商签订物业管一审判决结果：业主不服上述判决，提起上诉。业主根据《上海市居住物业规定"本条例所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务案情分析："没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或服务的，有权要求受益人人的委托；"无因管理"的管理人除了要求偿还必要的费用外，不得向受益人索取报酬或者变相索取报二审判决：案情分析：汪先生面临的情况具有一定的普遍性，其中包含了两个问题：点评：关物业管理的协议。"订立商品房买卖合同时"告知购房人，以便购房人对选择的物业管理公司和收费标准做出判3、由于多数项目属于期房预售，开发商在销售时，对于许多物业服务的设施、设备还无法确定，因此"有关物业管理的协议"的签订，还是要放在交房时，至少是在"订立商品房案例介绍：律师分析：判决结果：点评：采取措施：点评：案情介绍：案例分析：案例介绍：处理结果：点评：说明了当初无偿提供户内维修的初衷，使大多数业主消除了"交了物业管理费，管理处就应包办一切"的误解，对户内维修有偿服务表示认同。点评：案情介绍：采取措施：点评：案情介绍：点评：二、装修篇案情介绍：法院判决：点评：法通则》中关于"相邻各方要在生产生活、合理公平的原则下，才能处理给水系某小区的物管公司按照制定的维修维护计划，对区内所有的污水管网进行了检查和疏点评：案情介绍：点评：1、业主装修应遵守小区内的装修规定，填写装修申请表，并经物业公司批准后方可进案情介绍：某区房屋纠纷仲裁委员会受理此案后查明：惠民路某号旧里弄房屋系房管部门直管公当赔偿医疗"及护理费用，同时充分考虑双方在本案中应承担的责任5、相邻业主因通风问题产生纠纷怎么办案情介绍：分析：相邻通风权是指房屋的所有人或使用人所享有通过门窗保证其室内与室外空气的流通他方通风权的侵犯：3）因相邻一方长期存在的原因而迫使相邻他方无法正常开启窗户，如相邻一方在靠近放污浊空气、冷气、热气、有害气体，致使他方只好紧闭窗户。此类情况如相邻一方的行点评：案情介绍：城市花园65#1B业主正在做装修，其它部位装修后提出安装防盗网包2、按照国家有关消防规定是不允许安装任何防盗网，如果室内万一失火安装防盗网后3、本小区是一个智能化小区每家每户都有智能安防系统，并且小区24小点评：点评：权利人在对房屋行使使用权时要充分保护相邻方的合法权益。对他人的权益构成侵害案情介绍：去年秋天的一个上午，3＃楼某室业主给物业管理分公司打来电话，说发现厨房和洗手案情分析：点评：9、业主执意乱装空调怎么办案情介绍：在这里打孔，看你们会把我怎么样？"此时，空调公司说服方法：尽管主管满肚子是火，但还是耐心解释。说明"物业公司要求在指定位置安装空调、管不希望举目就看到这样的景象。"听完主管这番入情入理的话，虽说业主还是没有决定按规定去做，但不再硬性坚持。点评：案情介绍：1991年5月，乙退还甲的两间私房，搬至一居民小区居住。乙在该院内的1991年6月，甲以乙、丙为告诉到区法院，要求乙、丙拆除自建房，排除点评：三、违规篇1、有人逗留损毁绿地怎么办案情介绍：夏、秋的傍晚时分,众多住户和游客都喜欢在这里驻足小慧,装点深南东路上这道亮丽的风景线。然而,其中也有一些不太自觉的人,随意在草地上穿行、坐卧、嬉戏,导致绿地局部草皮倒伏、植被破坏、黄土裸露,不得不反复重植,这成为小区管理中的一个难题,管理处想了许多办采取措施：卫指定一人重点负责绿地的巡逻,同时规定管理处其他员工若发现有人践踏绿地,都要主动上前劝阻(办事有分工,管事不分家,这为高水准物业管理所必须),把绿地管理摆上重要"版面",不疏--营造客观情境,疏导游人流向。在只有翻越亭台才能避开绿地通行的地段,增铺平顺的人行通道,;同时把绿地喷灌时间由早晨改为傍晚,保持人流密度大的时段内绿地清新温润三招并用,效果显现。之后,海富花园的绿地中依然游人如织,但践踏绿地的现象已经较为点评：克服人们的劣习,不做宣传教青工作是不行的,光靠宣传教育也是不能的。既要讲道理,使案情分析：小区用电管理的工作人员，也未能提供相应的工作证件，因此，拒绝打开配电房。物业公司侵权成立法院经审理后认为：案情介绍：乱派招贴,被人戏称为城市的"牛皮癌"。这种市场经济发育过程中出现的流行病,蔓延到海富花园管理处下大力气加以整治,力求辟出一方净土。通过加强护卫巡逻工作,很快就案情分析：实行封闭式管理的楼宇内部,又何以如此呢?管理处在查处了几例之后,发现楼内广告的采取措施：据此管理处采取了一系列新办法:广告登载服务,变堵为疏(先提供正当渠道,再去堵歪门邪道,工作阻力就小了),进而实现对其的教为先。发现楼内派发广告,当即接照广告上的联系渠道,或打电话或邀人前来,指出其错误做法和应当怎样去做,敦促其依规行事(抓住其想促成生意的心理,'骗'其上门来接受教育,办治为辅。某些单位不听招呼继续乱派广告,就把其列入"黑名单",严格限制这些单位在海采取这些办法以后,虽说还未能完全制止住宅楼内乱派招贴的现象,但其频度和数量已经点评：解决难题一招灵的时候也有,但为数不多。因为许多难题的成因,都是相当复杂的。多数四、突发事件篇1、小区内突然停电物业公司采取措施案情介绍：案情分析：2、后备发电机须长时间运行；3、除后备发电机支持的消防电梯仍能维持有限度服务外，其它电梯不能运作；4、除紧急照明外，其它公共照明全部停止；采取措施：管理处针对以上问题，逐一做出相应措施：整个事故处理过程中不断接到住户的查询，但在管理处员工耐心地向每一查询者解释后，住户皆接受而无一投诉；柴油发电机整晚发出隆隆的响声，无一住户因噪音投诉。结果：点评：案情介绍：案例评析：人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第156五、保安、公共秩序篇1、停车厂丢车赔偿的法律问题案情介绍:法院认为：点评：1、确定停车场的赔偿责任，必须明确车辆保管关系与车位有偿使用关系是停车场承担案情介绍：案情介绍：儿伤了，对谁都不好。"说完即俯身将一个个被踢倒的路标扶起来，放置好（没有硬性要求点评：案情介绍：点评：六、物业产权纠纷篇1、房屋代管人无权出卖其代管的房屋案情介绍:法院审理如下：案例评析：1、张某超越代理权而与王某订立房屋买卖合同，未经房主追认，该合同无效。张某只是李某房屋的房产代管人，并未授权其房屋买卖的权利。《城市私有房屋管理条例》条规定：代理人须按照代理权限行使代理权并履行义务。张某的行《民法通则》第66条规定：没有代理权，超越代理权或者代理权终止后的行为，只有3、张超越代理权代为出卖房屋，未得李追认，应承担因此造成的责任。这是《民法通则》第66条明确规定的。赵误租了张出卖给王的港务，并投资进行装修，该买卖合同的无案情介绍：本案需要解决的两个焦点问题是：我国的《民法通则》第71条规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使地使用权和房屋所有权登记发证制度。19案情介绍：案例评析：案情介绍：购房合同，随后并支付了房款，取得了乙产名的购买房屋发票并对房屋进行装修。法院审理如下：1、原告甲不能取得诉争房屋的所有权。据本市《出售商品房住宅管理办法》第十一条2、乙以自己的名义所购买的商品房应归乙自己所有，但应将购房款及装修费全部返还物业管理实操案例37篇三、违规篇3篇五、保安、公共秩序篇4篇六、物业产权纠纷4篇2000年1月7日上午，徐某去厂房上班，在通往厂房载货电梯的台阶上走，因当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上，由于天气寒冷出现结冰。徐某走上台阶滑倒摔伤。医院诊断为：左肩肱骨骨折伴徐某摔伤当天，该厂房的物业管理单位派人员前去探望。徐某要求物业公司对此事承担责任，物并应当预见到滑冰的危险性，故应对摔伤的行为负主要责任。报修通知后，理应及时修理，但未提供及时安排修理的有效证据，发现结冰后未及时清除或积极的防范措施，故对原告滑倒致伤应承担一定的责任。一、被告物业管理单位的行为符合侵害生命健康权的民事责任构成要件，应承担侵权的民事责住宅的共用部位、共用设施或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务公司的约第二：产生了损害原告生命健康权的后果。第三：被告的不作为行为与原告的损害之间有因果关系。第四：被告物业管理单位有过错。本案被告作为厂房的物业管理单位负有保障物业使用方便、安全的义务，这种义务应属专业管理人应尽的特别注意义务。二、原告有过错，应对自身伤害承担主要责任。本案中，原告对自己摔伤有明显的过错，表现在以下三个方面：第一，厂房外侧电梯系载货电梯是该厂房内所有职工应知的，原告作为公司员工，上下班应走人行通道。原告不愿登楼梯，执意乘载货电梯，主观上存在故意。第二，原告应当看到台阶上有结冰，从安全起见，原告应走人行通道，其主观上有过失。《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条规定："受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。"据此，原告应当对自己的过错行为承担主要责任。被告物业管理单位虽未及时案情介绍：某高级商务办公楼内有一本地公司--A公司，其业务并未因入驻了一个好的办公楼而有进一步发指定的期限内，如果A公司仍不付清欠款的话，将不得不采取必要措施中止部分服务的通知，A公司对此未做出任何反应，也没有能力做出反应。期限到了，物业管理部门将其通讯线路从接线大盘上摘除。随后A公司通讯中断。这时A公司负责人认为写字楼物业管理部门侵犯了他们的权利，遂双方引起纠纷。1、物业项目在招租招商过程中，要对租户的商业信誉及其行业前景做出适当的调研，尽可能避免可能出现的风险。2、一般情况下，对欠租租户的处理要依据1998定：对欠租人先进行书面催租，如果没有得到有效回应，则以书面形式说明期限，并采取措施，这类措施的实施要坚决有效，要有层次，要能够解决问题，并且可以把出现后遗症的可能性降至最低。3、个别情况下，也要体谅某些租户，特别是那些"质地较为优良"的公司或对整个项目较有影响施时一般应适当留出余地。4、对欠租租户采取措施的基础是与之签署了具备法律效力的租赁合同。因而合同文本的有效性非常重要。这些文本当然要通过律师审核，但仅仅通过律师审核是不够的，如果有条件，最好能够征询一下物业管理专家们的意见。3、如何处理商户的违规行为案情介绍:某日，中海商城管理处的工作人员巡视时，丢有不少塑料袋，并发出阵阵异味。经过观察询问，查明这些污水和塑料袋来自三楼摩的店铺。这家足底按摩店的员工认为洗手盆是公用设施（不是自己的孩子不心疼，这是许多人不爱护公共直接倒在洗手盆内，将塑料袋弃置于垃圾桶内。但以后一段时间，情况依旧未变。管理处主管于是又再次登门，找到该店老板。这次老板态度大变，质问："你们不让我把污水倒在那里，那你说倒在哪里才对？"主管解释说"并不是不让你们往那倒，而是提醒你们望那倒的时候注意点儿，因为环境卫生状况不好，大家都要受到影响。"老板不等此路不通，就另辟蹊径（一个好的物业管理工作者需要有不折不饶的韧劲，因为物业管理中碰钉子的事太多了，碰钉子就打退堂鼓，那就什么事情也办不成）。管理处考虑到这家店铺内缺少排水系统，确有不便，随后买来一个带盖的大塑料桶，送到店铺里。向老板提出，请他们在店内将污水与塑理处态度诚恳，服务周到，真正为业主、租户办事，便转阴为晴，欣然布置店铺员工进行整改。从此以后，该店乱倒赃物的事再也没客户之上似的。其实管理也是服务，像处理类似事情能说不是管理吗？像类似的事情不去大胆管理行吗？当然管理可以高于服务之中。4、业主在小区道路上摔倒状告物业公司案情介绍:发现后立即将李老太送进医院。的医疗费用及精神损失费用应由物业管理公司承担。几经交涉，物业公司未做承担，李老太一纸诉状将物业公司推上法庭。物业公司没有义务承担李老太医疗费及精神损失费。案例涉及小区内发生个人原因引起的意外伤害问题。小区道路的绿化管理费，李老太所交物业管理费中的公摊是属于正常的收费范围。《民法通则》，民法细则中明文规定：凡因个人原因引起的意外伤害（除工作范围内）其责任职工作没有延误，"雪后路滑，请当心！"的警示牌在小区步行街醒目处悬挂，李老太这种意外伤害的确是与自己不当心或一时路滑不适应造成，与物业公司没有直接责任关系。4、物业公司可以在多方面关心李老太，但没5、尊重业主，从记住姓名开始案例介绍：某开发区内十几个通用厂房长区的物业管理费收缴率参差不齐。年终总结时，公司领导请收费率其中一家只租赁了一个层面通用厂房的某企业部门总管来找管理员，管理员张冠李戴，把对方的名字的一些部门总管、经办人）的姓名都背得滚瓜烂熟。后来，有个新公司进场没几天，管理员通过各种渠道得到了业?quot;要员"的姓名，碰面时主动打招呼，对方连连称赞物业管理到位。物业管理服务有很多口号，诸如"以人为本"、"客户就是上帝"等，其精髓是对业主要尊重。尊重是一个人杂社会活动、家庭生活中的基本需求。如何运用礼貌、热情、真诚、高超的服务，使业主得到受尊重的满足，是物业管理的一门学问。该案例中的管理员吸取了搞错业户姓名的教训，事后不仅记住公司名称、总经理的姓名，也记住了与物业管理有来往的人员的姓名，从而拉近了双方的距离。这一件小事说明了物业管理处处都有文章可做。6、没有签订物管服务合同业主该不该支付物业管理费案情介绍:小区部分业主以A物业管理公司（以下简称A公司）没有与业主或开发商签订物业管理合同为由拒绝支付物业管理费。A公司认为自己是经原在该小区进行前期物业管理的B公司同意，接替B公司继续物业管理服务的。虽然开发商未与其签订物业管理合同，后小区业主委员会成立，也未聘用A公司，而是与C公司签订了物业管理服务合同，但是在B公司撤走至C公司进小区前，A公司实际进行了物业管理服务，有权收取物业管理费和滞纳金。业主却认为：开发商和业主委员会均未聘请A公司，也未与其签订合同，未建立服务与被服务的权利义务关系，因此A公司的诉讼主体资格不符；根据《上海市居住物业管理条例》第25条第2款规定，可以不支付物业管理费，请求法院驳回其起诉。一审判决结果：业主不服上述判决，提起上诉。业主根据《上海市居住物业管理条例》第3条第4款规定"本条例所是说，进行物业管理服务必须签订合同。且《合同法》第10条第2款也明文规定"法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形本案的特殊性在于看似单纯的物业管理纠纷，其实还包含了民法中的"无因管理"的法律关系。由但如果同时参照《民法通则》中的"无因管理"，本案就较容易解决了。《民法通则》第92条"没有法必要费用。"这里强调"参照"而不是"适用"，是由于本案与"无因管理"还是有一定的区别。构成"无因管理"，在法律上应具备三个要件：一是必须没有法定的或者约定的义务，即管理人既没有法律规定的义务，也没有接受他人的委三是必须有管理他人事务或服务于他人的行为。A公司的行为仅符合了一、三要件，且"无因管理"的管理人除了要求偿还必要的费用外，不得向受益人索取报酬或者变相索取报酬。二审法院正是考虑到A公司实际进行了管理，根据等价有偿的原则，同时《条例》中的"可以不支付"而不是"应当不支付"，又使二审法院能在"可以"二字上找到了依据，最终判令业主支付物业管理费，但对A公司加收滞纳金的请求不予支持。这样的判决，应当说是合理的。7、预收物业管理费是否合理案情介绍:汪先生对此提出了几点疑问：一是凭什么房子还没有验收，就让交物业管理费？二是这家由开发商指定的物业管理公司，是开发商为这个项目专门新设立的，而物业管理不同于商品买卖，是一种延续性的服务年内，自己对这家物业管理公司的服务无论满意与否，都没有任何制约力了。案情分析：汪先生面临的情况具有一定的普遍性，其中包含了两个问题：），如果购房人在房产交接时，因各种原因退房（如工程质量、面积误差等），那么与物业管理公司之间也就不存在委托服务的必要了。开发商提出购房人以交纳物业管理费作为房屋交付的前提，实质上是对房屋的交付增加了附设条件，是对双方之间买卖合同的一种变更，根据《合同法》的规定，合同只有在当事人协商一致的条件下，方可以变更，开发商单方变更合同的做法明显是不公平的，也是一种违约行为。因此，这两者之间的二、物业管理公司要求预付物业管理费合理吗？许物业管理公司预收费用的。但是这种预收应当有一定的限度，从物业管理费的构成来看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物业管理公司一次性、长时间预收各项物业费用就不合理了，对此，北京市小区办《关于禁止一次性收取多年物业管理费的通知》中专门规定，物业管理公司"不得一次性买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。"2、开发商既然"选聘了物业管理公司"，就要将物业管理公司的情况和收费的标准，"在订立商品房买卖合同时"告知购房人，以便购房人对选择的物业管理公司和收费标准做出判断。3、由于多数项目属于期房预售，开发商在销售时，对于许多物业服务的设施、设备还无法确定，因此"有关物业管理的协议"的签订，还是要放在交房时，至少是在"订立商品房买卖合同"后。对于购房人来说，如果开发?quot;在订立商品房买卖合同时"，就提供了"有关物业管理的协议"文4、如果像汪先生遇到的那样，开发商在签订买卖合同后、甚至在入住时，才提供"有关物业管理的协议"，并以此作为房产交付的条件，您则可以按前述的内容，据理力争。不过，最好的办法是，在签作为补充内容，要求开发商写进补充协议。8、因新买房屋漏水业主拒交物业管理费了当年的物业管理费。入住后两个月雨季来临，几场大雨之后，胡女士发现天花板有水洇湿的现象，后来竟然发展到漏雨的地步，胡女士于是找到物业管理公司报修。物业管理公司通知了原施工单位，施工单位重新在楼顶进行了防水处理。胡女士此时已经对现在的房屋有些反感，经过和开发商协商后自己已经同意为胡女士调换房屋，自己和胡女士之间没有纠纷。位，如果胡女士不交纳物业管理费他们无法接受，并且，因为这个小区是采用小区外的供热厂的热力供热，统一供暖时间已到，如果胡女士不交纳供暖暖气费，他们就要受到经济损失。由于三方对于债权、债务没有任何异议，胡女士认为自己的行为属于法律所允许的抵消行为，但议，三方协商解决，由开发商向物业管理公司支付了胡女士下年度的物业管理费，胡女士不再向开发商要求赔偿，同时胡女士向物业管理公司支付本年度供暖费。胡女士不能直接向物业管理公司主张抵消。合同法第九十九条所讲的抵消是指：当事人互负到期律规定或者按照合同性质不得抵消的除外.开发商、胡女士、物业公司三者存在债权、债务关系。开发商与物业管理公司之间没有债权、债务关系。胡女士开始主张抵消是不妥的，因为开发商对胡女士负债而胡女士却对物业管理公司负债，这两种债务虽然都是金钱债务，但是并不符合"当事人给第三人的，应当经债权人同意。在物业管理公司同意的情况下，胡女士可以将自己对物业管理公司女士的赔偿义务就履行完毕。经济活动中的各方参与人之间的关系要明晰就能够提高工作效率，本案中各方对于债务都没有争议，分析清楚各自的关系后履行各自的义务能够节省时间和金钱，物业管理公司和开发商一般是两个独立的单位，如果希望减少不必要的财务转换环节，例如用实测面积后发生的退款冲抵物业管理费是完全可以的，但是不要忘记事先协商一致，以免日后无法说明白。9、无法实现即时维修怎么办案情介绍:初冬的一个星期一下午，世纪宝鼎物业管理分公司维修电话响起。值班人员轻柔地应答和问询还没有落音，A座G户型的一位业主就怒气冲冲地在电话里面说："你们知道吗，现在天气这凉了，我这时，维修人员都出去忙其它维修了，用对讲机联系得知，他们一时还脱不开身。约过了五、六这个业主性子比较急，用电话解释恐怕不行，我替你一会，你先上楼看一下。"修的，我们的维修员现在正在别的业主家处理问题，做完之后马上来您家，你可以现在告诉我是怎样一会来给修修就可以了。"值班人员走后一个多小时，维修人员上门处理好了该问题。米卢调教中国球队有句名言，叫"一切看态度"。客户对物业公司工作的要求，大多也是这样。有些事情他们希望物业公司马上办，而物业公司由于种种客观原因又马上办不了，此时你只要有个积极去办10、业主房款未还清物业公司有权停水停电吗?案情介绍：某小区物业管理公司由该小区开发商组建成立。某日，开发商给该物业管理公司发来一份通知，停水、停电、停气的措施，以迫使该住户及早交款。该物业管理公司遂照此办理，使得该住户无法正在房屋买卖法律关系中，买家承担支付房款的义务，享有取得房屋所有的权利。在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，享有接受物业管理企业服务的权利。在任何一个法律关系上述案例中的住户，同时是房屋买卖关系以及物业管理关系的主体。他未按期交纳房款，说明他合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等。开发商要求物业管理公司用停水、停电的方式使住户按时交款，是对住户合法行使权利的阻挠，是不11、租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办案例介绍：正在国外的业主，但就是联系不上。按照管理规定，租住户搬出家私，必须有业主的书面许可证，而没有业主的书面许可，管理处不予放行（这一规定有必要，现实中确实发生过个别租住户拖欠业主房海富管理处的领导考虑，若简单放行，恐怕损害业主的利益；若拒不放行，又会使住户感到不便户列出所搬出家私清单，并暂交与家私价值相当的押金，管理处做好记录，一旦租住户能够提供业主的书面许可，管理处立刻全额退回押金（这一办法可取，但前提是要让其正确理解，否则容易引起纷争）。这位租住户觉得管理处的建议合情合理，便欣然接受。时隔不久，该住户拿到了搬出家私的业主书面许可。在到管理处换取押金时，还对管理处既对业主负责又为住户着想的做法赞许有加。执行规章制度必须一丝不苟，但一丝不苟并不等于死咬住条条框框不放。正确的做法应当是把握住规章制度的基本精神，把原则性与灵活性结合起来。案情介绍:东港大厦入伙之初，管理处考虑到业主客户乔迁初期开支较多，主动优惠对大多数户内维修暂时入伙满一年后，鉴于小区的经济运行状况，管理处决定按照法规规定，开始据实收取户内维修费用。然而这本来合情合理的做法，却遇到了不小的阻力。为了突破阻力，管理处起草并在公告栏张贴了《致业主客户的一封公开信》。公开信引用物业管供户内维修的初衷，使大多数业主消除了"交了物业管理费，管理处就应包办一切"的误解，对户内维修有偿服务表示认同。针对仍有个别业主客户不理解这一情况，管理处继续深入做与此同时，管理处还公开户内维修的收费标准，并告知业主客户选择服务商的权利。这样，就逐步理顺了所有业主客户的情绪，有偿进行户内维修也就容易落实下去。俗话说"强按牛头牛不喝水"，物业管理的许多实践都证明，没有业主客户的理解和支持，即使依案情介绍：的正常休息，要求物业公司派人协调处理。服务中心了解情况后致电2604业主张女士，询问事情缘由。张女士承认家中的确有人在弹琴，也是不对的。当时通过物业公司的协调，双方业主商定弹琴时间定于每晚10：00以前。一周后的晚9：20分，物业公司又接到陈女士投诉，反映2604家中钢琴声大，影响了家中读小作，后果自负。物业公司本着负责的态度，电话询问张女士能否提前停止弹琴，以照顾楼上上学的孩子，但遭到张女士的拒绝。换位思考（引导换位思考，促成相互理解，是解决类似矛盾的基本方法）。通过不厌其烦的沟通遇到业主互相投诉，不要觉得与己无关。搞物业管理的不仅需要一张巧嘴,而且要主动两边跑、14、受到业主怠慢误解怎么办案情介绍：插着一串钥匙。这一定是业主一时疏忽，开门后忘记把钥匙取下来了，楼上还有好几家正在装修，万一被进进出出的人拿走……想到这里，小马走过去按响了101室的门铃。轻轻按了几遍，都没有动静。小马有点急了，最后按的一下时间稍长了一点。这一次铃响还没有响完，就听到里面有一个人大声问到：谁啊，大清早，干什么?业主有些发脾气了，但还是打开了门。小马简单说明情况后，把那一串钥匙双手递给业主。或许业主还没有摆脱被惊扰的不快，不冷不热地说个谢谢就回房里去了。想一想，小马心里挺不是滋味的。谢你，不好意思，这是我的一点心意，别嫌少，以后帮我多盯着点。小马把钱硬塞回去，说声关注和保障您的安全，是我们应该做的，就转身跑开了。人们都说办了好事，终有好报，但办了好事后一时受到怠慢甚至误解，在现实中也是经常有的。这时，我们要多想这是自己应当做的，没有必要去计较人家怎样，心态就不会失衡了。1、私装水床造成他人财产损失案情介绍：王某系北京铁建公司的一位公务员，他购买的是小区多层住宅二楼203，他按自己的意思买了一张水床，并请安装公司人员为其进行安装，在未经物业公司装修部同意的情况下施工完毕。结果因水床的安装改变了上下水管道的结构，且水床水流量大增，使五层、六层住户供水问题严重不足。管理处对此事很不满,再三向王某协调处理，王某坚持房子是自己的，产权归自己所有，室内安装属私人权力，至于供水不足问题，他要求管理处作二次加压或管道改造，管理处对此事再三协调，2、物业公司在调解事时中做出的一切有效行为费用由王某承担。3、王某对物业公司写出书面检查。这个案例涉及装修中能否改变上、下水管道的问题。<1>王某为小区业主，就该遵守国家关于物业管理的法律、法规和规章制度规定的义务，应遵守<2>王某只顾自己，不兼顾高层住户用水问题，破坏了邻里关系的相互作用，违反《民法通则》中关于"相邻各方要在生产生活、合理公平的原则下，才能处理给水系统"。<3>物业公司在协调此事中，王某一拖再拖，使物业公司的工作难度增加，只得为五、六层住户2、如何处理住户家里跑水的问题案情介绍:正常。就在检查疏通完之后几天，由于楼上某业主家进行装修，施工人员违反物业装修管理规定，擅自将装修残余水泥、油漆等倒入地漏，经排水管道流至该楼主管弯头处，堵塞了本楼的管道。楼上住户排出的污水不能流出，便慢慢从楼下李先生家的地漏处冒出。管理处发现跑水后，马上通知李先生，由于李先生当时不在家中，电话联系两小时后，李先生与物管公司人员一同现场检查，发现部分木地板已被水淹。搞清故障点后，物管人员立即消除了堵塞现李先生认为物管公司未尽到管理职责，遂向物业公司提出索赔要求。李先生受损的原因是下水管道被堵塞而引起冒水，而下水道被堵塞的原因是其他业主乱倒装修废弃物。在这两个环节当中，物业公司是否很好地履行了管理职责。实际的工作中，每年每月都有计划地进行修缮这方面的工作。而就在事发的前几日还做过该楼污水管还规定，业主装修必须先向物管公司申报，领取装修许可证，并严格遵守小区房屋装修管理规定。知其应遵守的规定，并派人员至装修现场巡视。装修工人是在逃避物管公司监管的情况下，偷偷将废弃物倒入极为隐蔽的污水管道中而造成的。此种情况已经超出了物管公司的管理范围及力量以外，物管公司不可能察觉。所以在这个问题上，物管公司亦没有疏漏。因此物管公司不应承担任何赔偿义务。根据相关的法律以及建设部《家庭居室装饰装修管理试行办法》规定，这次事件是由于装修人员违规操作而造成的，应负完全责任。物业管理费只是一种服务费、公共设施设备的维修养护费，而不是保证或成保险费。如果随意要求物业管理公司承担无端责任，物业管理企业的责、权、利就难以协调。业主受到损失时，应当合法、合理的去解决，不能一味要求物业公司负责。否则这种行为损害物业公司的合法权益，实际上也损害了全体业主的合法权益。刘元是小区内的一位业主，有一次她在媒介中发现一种玻璃可以增加室内化能够调节室内温度。于是她几经周折买了此种玻璃，未经物业公司同意，拆除原有玻璃，将新买玻璃安装上去，结果因玻璃颜色与整个小区玻璃色彩反差很大，严重影响小区整体统一的布局，就此管理处向刘元提出异议。刘元意识转换，拆除了有色玻璃。1、业主装修应遵守小区内的装修规定，填写装修申请表，并经物业公司批准后方可进行装修，刘元未经物业公司同意，擅自装修本身就与《业主公约》相抵触。的有色玻璃与小区整体统一形成反差，如若任其作为，其它业主也效仿所为，小区的统一，整洁将被3、人与人之间需要沟通，只要我们管理人员把管理工作做到家，动之以情，晓之以理，相信会取得业主的理解和支持。4、装修违规造成业主受伤产生纠纷案情介绍：狭窄的能道，陡陗的扶梯，闷热的空气，加上出租人的修房使惠民路某号旧式里弄房屋更显得混乱、破旧。居住二楼前厢房的叶第太一手摇着蒲扇，一手提着饭锅下楼烧午饭，嘴里唠叨着："大热天修什么房子，越热越是扎闹猛。"正说着走着，突然在二楼通道处她右脚踏透楼板，悬挂在半空中，动弹不得，顿时引起全幢居民议论纷纷。有人说：房管所修房拆除未设防护措施，造成叶老太伤害，某区房屋纠纷仲裁委员会受理此案后查明：惠民路某号旧里弄房屋系房管部门直管公房，二楼能在楼板处搁置一块板后即下楼。恰巧此时叶老太下楼行经此处，未注意脚下"机关"，一脚踏空造成伤害。经向诊治医院查核，叶老太实际支付医疗费、护工费共计850元。仲裁委员会在调解无法达成一审理与评析:这个案例涉及的是出租人修缮房屋时疏于防范的法律责任问题。置安全标志"。5、相邻业主因通风问题产生纠纷怎么办原告王某住在西城区一个临街巷内，住房是一砖木结构的平房，于王某相邻的刘某因为要开一家家一层住房主要的通风通道。刘某的粤菜饭馆正式营业后，王某发现二层房间里总有股油烟味，且一旦开户通风，油烟味更大。查找原因，王某发现原来是刘某的粤菜饭馆厨房的油烟排放口离自己家二层窗口太近，只要油烟王某只好向法院起诉，要求刘某改建油烟机的排放口，赔偿精神损失人民币500元。某区人民法院受理此案后先主持双方进行调解但因双方分歧较大，调解无效，人民法院判决如被告刘某的粤菜饭馆排放废气的行为以构成对原告王某合法权的损害。根据《中华人民共和国国民法通则》第十八条的规定："不动产的相邻各方，应当按照有利生产，方便生活、团结互助公平合相应处理、不影响原告通风为止。判决宣告后，双方当事人都表示服从该判决。邻权，是指两个或两以上的不动产所有人或占有人、使用人、收益人，因一方对自己所有或占有、使用、收益的不动产行使所有权或占有、使用、收益时，享有的要求对方给予必要便利的权利。正确的处理相邻关系，必须遵守《民法通则》第八十三条规定的"有利生产、方便生活、省事、同时也是人民法院正确处理相邻纠纷的原则。相邻通风权是指房屋的所有人或使用人所享有通过门窗保证其室内与室外空气的流通和正常开1)因相邻一方建造房屋或其他设施时未与相邻他方的窗户保证适当距离、相距太近而使相邻他方室内空气通风不畅；或阻挡了相邻他方之窗户而使其无法通风的。2）因相邻一方的树枝等延伸到相邻他方窗前，阻碍相邻他方室内空气流通的。3）因相邻一方长期存在的原因而迫使相邻他方无法正常开启窗户，如相邻一方在靠近相邻他方热气、有害气体，致使他方只好紧闭窗户。此类情况如相邻一方的行为超过国家规定标准，则可按环保问题引起的相邻关系纠纷处理，如不够国家规标准的相邻一方的不良行为，可按侵犯相邻他方3、相邻关系的相邻环保关系业主、住户个人因相邻而发生的纠纷，主要是由于噪声、油烟、有毒物、放射物修建厕所、畜栏等散发的臭气引起的，我国对于相邻环保关系没有具体规定，但在《民法通则》中有对于事责任的规定。物业管理公司在处理相邻关系时只有相协调、调解的义务和责任，物业管理协调、调解不成的，应该由当事人向政府主管部门请求行政处理或直接按照法律程序诉讼或仲裁。6、业主违规装防盗网物业公司如何应对知后立即到达现场，将防盗网挡在小区之外，并向业主说小区不许安装防盗网的情况。但业主态度非常强硬，质问管理员为什么不允许安装阳台防盗网，如果失盗怎么办？管理员从三方面向业主作了解释：2、按照国家有关消防规定是不允许安装任何防盗网，如果室内万一失火安装防盗网后人员的疏散和消防救火都会带来不利影响。3、本小区是一个智能化小区每家每户都有智能安防系统，并且小区24小时不间断巡逻，没有必要安装防盗网。如真想安装防盗网，只能根据小区的规定要求安装在室内，业主同意。7、厕所装修引发纠纷案情介绍:此时，楼下的杨女士家正好无人居住。始出现漏水现象，她找到了李民，并通知其使用厕所要注意，要求其查明原因，进行修缮。然而，李后来，杨女士家厕所顶部漏水更加严重，墙体表皮因漏水而脱落，不仅影响使用，也给其造成了损失。为此，杨女士到法院起诉，要求李民停止侵害、立即维修，并赔偿损失500元。被告不承认自己有过错被告李民不承认自己有过错，他认为杨女士所说的漏水不确切，因为从他的厕所看不出漏水。修缮队也来看过，也只是从表面上判断。权利人在对房屋行使使用权时要充分保护相邻方的合法权益。对他人的权益构成侵害的，应当停止侵害。原告与被告相邻达20年之久，相安无事。而被告对房屋及厕所装修后，原告厕所内出现严重漏水，直接侵害了原告的权益。被告现以自己装修完毕，不得破坏装修地面为由，拒绝技术人员的根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定，于近日做出判决：李民不得阻拦；如需更换添置部件及材料，又需用户自费时由李民按票据面额负担；李民拒付时，由杨女士垫付，然后，杨女士向李民直接追偿，李民以外的其他人不得干涉。装修时要注意防水层如今，人们的生活条件好了，也希望住得更舒适，因此，把房子装修得好一点成为人们的追求，但是心，以免破坏了邻里的安宁。8、污水管道返水怎么办案情介绍：去年秋天的一个上午，3＃楼某室业主给物业管理分公司打来电话，说发现厨房和洗手间的地漏根据业主的要求迅速将厨房内物品搬出进行了保洁。然后，主管及时安排有关人员尽快更换木地板和案情分析：问题解决了，但污水管返水因何而起呢?物业管理公司及时组织有关人员进行检查分析，最后认定是该楼刚刚入伙，污水管的管道内残留建筑垃圾，平时排水量少时污水尚无大恙，用水高峰期时则的疏通，从管道中清除了不少水泥块、编织袋等异物，进而彻底消除了管道返水的隐患。聪明的人不是不犯错误，而是不重复犯同类错误。其之所以聪明，就在于出了问题善于举一反三，能够从中汲取经验教训，避免再蹈覆辙。9、业主执意乱装空调怎么办案情介绍：一天中午，护卫班班长匆忙来到枫丹舍物业管理分公司办公室，告诉主管人员："1-2-301的业主不想按指定位置安装空调要将北侧空调孔打在窗户上方。"主管正在处理一项事务，便安排护卫班班长马上返回，先让空调公司的工作人员停止打孔。主管人员随后赶到，一进门还没开腔，业主就开始不停地说着自己的理由。他认为物业公司规定的位置太不合理，强烈要求将空调孔打在窗户上方，并且明确表示："我今天就要在这里打孔，看你说服方法：尽管主管满肚子是火，但还是耐心解释。说明"物业公司要求在指定位置安装空调、管线不能外露，是为了保证小区的外观统一美观"，强调"如果我们也像有些小区那样各行其是安空调，那咱们的小区的外立面就会杂乱不堪入目"，提醒"这里毕竟是您的家园，您肯定也不希望举目就看到这样的景象。"听完主管这番入情入理的话，虽说业主还是没有决定按规定去做，但不再硬性坚持。主管见时机基本成熟，便悄悄将空调公司的人叫到一边，告诫说："你们应当知道中海物业的管理规定，如果执意违规行事，可要考虑今后如何在我们的辖区内做生意。"这一说，空调公司人员马上声明要按照物业公司规定打孔，并表示一定配合物业公司说服业主。最终，业主同意按规定位置打物业管理牵涉到方方面面，使许多微不足道的小事复杂化了，但正因为如此，又使我们能够借助方方10、相邻两家因采光权而产生纠纷案情介绍：均无异议。1991年5月，乙退还甲的两间私房，搬至一居民小区居住。乙在该院内的两间私房由已的女儿丙一的通风采光，双方争执不一。1991年6月，甲以乙、丙为告诉到区法院，要求乙、丙拆除自建房，排除妨碍。乙、丙以自建房仍需继续使用为由，拒绝拆除。区法院经过审理，判决被告乙风、采光构成妨碍，同时又要兼顾历史形成原因和方便生活的原则。1、从乙自建房的位置看，距甲北房西侧的2间房由已租住，甲在当时并无异议。甲现收回原出租房屋后，乙的自建房对甲来说已经构成了通风、采光方面的妨碍，根据《民法通则》第83条规定瞻的建筑物。因些，人民法院根据双方的实际情况，判乙、丙将自建房拆除一部分，即的通风、采光，又兼顾了乙的女儿丙的生活，是完全正确的。三、违规篇1、有人逗留损毁绿地怎么办案情介绍：海富花园前原来有一片敞开式绿地。绿地上亭栅多姿,曲径通幽,池水泛光,花木含情。春、夏、秋的傍晚时分,众多住户和游客都喜欢在这里驻足小慧,装点深南东路上这道亮丽的风景线。然而,其中也有一些不太自觉的人,随意在草地上穿行、坐卧、嬉戏,导致绿地局部草皮倒伏、植被破坏、黄土裸露,不得不反复重植,这成为小区管理中的一个难题,管理处想了许多办法,都未奏效。海富管理处拓宽思路,采取了教、管、疏相结合的新招数:教--加大宣传力度,提高宣传艺术。首先将警示牌由通道旁移至人们时常穿越、逗留的绿地中,将警示语由刺眼的"请勿践踏草地、违者罚款"更改为动心的"足下留情、春意更浓"，让人举目可及怦然心动;管--配足护卫力量,强调全员管理。针对午后至零时人们出入较多的特点,此间的中班护卫指定一人重点负责绿地的巡逻,同时规定管理处其他员工若发现有人践踏绿地,都要主动上前劝阻(办事有分工,管事不分家,这为高水准物业管理所必须),把绿地管理摆上重要"版面",不留真空;疏--营造客观情境,疏导游人流向。在只有翻越亭台才能避开绿地通行的地段,增铺平顺的人行通道,;同时把绿地喷灌时间由早晨改为傍晚,保持人流密度大的时段内绿地清新温润(说明白点,就是洒上水。洒了水,请你坐,你会去坐吗?),使人们尽享自然,而又无法作出"石笋系马"等煞风景之举。三招并用,效果显现。之后,海富花园的绿地中依然游人如织,但践踏绿地的现象已经较为鲜见。草滴翠,花溢彩,树婆娑,勾勒着一片永远的春天。克服人们的劣习,不做宣传教青工作是不行的,光靠宣传教育也是不能的。既要讲道理,使之不想,又要有相关的强有力措施,使之不能、不敢。久而久之,习惯成自然。案情介绍:但无任何效果。直到3月27日，业主致电供电管理部门，但供电部门的工作人员到达现场后，因其无工作证件而拒绝打开配电房的门。业主认为被告利用管理之便，以停电方式威逼他，给其带来生活的极大不便，请求法院判决被告排除供电妨害，并向原告赔礼道歉，减收一个月管理费，赔偿经济损案情分析：物业公司：公司没有采取停电措施，公司的职责是为业主提供优质服务，公司绝对不会采取对原告"停电"之类损害业主利益的事情，而且排除电力故障是供电部门的责任不是由物业公司负责。3月27日，供电局的人要求该公司打开配电房的门，但因其不是该公司认识的负责本小区用电物业公司侵权成立法院经审理后认为：被告只是物业管理企业，并非供电部门，其无权以任何理由对原告采取停电措施，否则即构成侵原告提出的1元经济损失赔偿获得法院支持。3、如何治理乱贴乱画乱派招贴,被人戏称为城市的"牛皮癌"。这种市场经济发育过程中出现的流行病,蔓延到大街小巷。即使是作为全国城市物业管理优秀示范小区的海富花园,也未能幸免。海富花园管理处下大力气加以整治,力求辟出一方净土。通过加强护卫巡逻工作,很快就基本杜绝了户外乱派招贴。但在楼内乱塞乱贴搬家、装修、送餐、美容之类广告的现象却屡禁不绝。实行封闭式管理的楼宇内部,又何以如此呢?管理处在查处了几例之后,发现楼内广告的派发有三种情况：一、是经批准入楼为住户提供服务的某些人员顺便所为；二、是以探访名义上楼而实有其它意图的住户亲友乘隙所为；三、是本人承做特定生意的个别住户刻意所为(全面探明原因,才好逐个对症下药)。采取措施：据此管理处采取了一系列新办法:管为本。在每幢大厦入口处设置一广告橱窗,为向海富花园住户传播信息的各界人士提供广告登载服务,变堵为疏(先提供正当渠道,再去堵歪门邪道,工作阻力就小了),进而实现对其的有序管理。教为先。发现楼内派发广告,当即接照广告上的联系渠道,或打电话或邀人前来,指出其错误做法和应当怎样去做,敦促其依规行事(抓住其想促成生意的心理,'骗'其上门来接受教育,办法巧妙)。治为辅。某些单位不听招呼继续乱派广告,就把其列入"黑名单",严格限制这些单位在海富花园内的经营活动,直至真做出保证,并确实改正自己的违规行为。采取这些办法以后,虽说还未能完全制止住宅楼内乱派招贴的现象,但其频度和数量已经大为减解决难题一招灵的时候也有,但为数不多。因为许多难题的成因,都是相当复杂的。多数情况下,还是需要采取综合措施,才能全面加以解决。1、小区内突然停电物业公司采取措施停电。由于事态严重，笔者与其他共餐的同事马上放下碗筷，赶回小区处理。到达现场，发现原因出自供应该四幢大楼电力的低压配电柜烧毁，在征询工程主管意见后，估计最少案情分析：管理处立即想到其会产生的影响：3、除后备发电机支持的消防电梯仍能维持有限度服务外，其它电梯不能运作；4、除紧急照明外，其它公共照明全部停止；5、黄昏下班高峰期电梯会出现拥挤和混乱。6、大楼整体安全会受影响，隐患因停电而存在；寻找供水点。唯一能提供食用水供应的为每幢大楼地下的垃圾房，但由于该处卫生条件较差，须备手推车，在每个供水点候命，帮助有需要人士。安排专人监控后备发电机运行，以免出现故障；准备充足燃料以备发电机长时间的运行需要。安排保安员在电梯厅维持秩序，并控制消防电梯使用人数，以免出现过载。为各岗位保安员配备应急灯和手电筒；安排保安员持应急灯和手电筒于消防楼梯处护送低楼层住户上下。5、电梯使用高峰期张贴通告于大门醒目位置及不断发布最新消息；管理处职员全部加班工作，于每幢大楼入口向住户解释及做出安慰。增派保安员到现场维持秩序和协助工作；安排保安员不断于楼层间穿插巡逻，提醒住户注意治安和消防安全。修理工作在紧张地进行，不幸地由于零配件的供应及技术性问题，故障不能在预计时间内完成。管理处全体职员都主动推却私人事务，自愿留下协助工作。但在考虑到若真的需要通宵达旦工作，第二天会影响管理处正常工作的原因，部分员工被安排于晚上十一时回家休息。在岗所有员工都完全投入于各自的工作中，整个修复工作最后于第二天上午六时完成。在整个修复工作过程中，有这样几件事：品，慰劳管理处员工。在盛情难却的环境下，员工只能道谢后接受；柴油发电机整晚发出隆隆的响声，无一住户因噪音投诉。有类似严重影响生活的故障发生，但亦明白事故是由意外所致。事件发生后发现管理处全体员工都全此专业的管理队伍是光荣的，因此特别写信予以表扬。有类似严重影响生活的故障发生，但亦明白事故是由意外所致。事件发生后发现管理处全体员工都全此专业的管理队伍是光荣的，因此特别写信予以表扬。管理处全体员工在收到此消息后得到强烈的鼓舞，通宵辛劳带来的疲倦亦马上消失，继续投入于物业管理在旁人看来是一件轻松的工作，看看门口扫扫地便可完成。如何能扭转这样的观念，看来都要靠大家的一份力量，更须在处理紧急事故的时候表现出专业性和规范性。2、如此撬门物业公司应否承担赔偿责任张先生是某住宅小区四楼的住户，因为工作关系，经常出差在外。前几天，张先生家突然漏水，使楼下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到损害。因为水流不止，王小姐便请求管理处前去维修，但管理处却将我的房门撬开，入内维修。张先生认为，管理处未经他同意便擅自将他的房门撬开，属于私闯民宅的行为，是犯罪行为，张先生要求物业管理公司赔偿损失。案例评析：管理处的行为符合紧急避险的情况。所谓紧急避险，是指为了本人或第三人的人身或财产或者公共利益免遭正在发生的，实际存在的危险而不得已采取的一种加害于他人人身或财产的损害行为。紧急避险行为因其保护的利益大于其所造成的损害，具有正义合理性，所以我国民法通则明确规定正当防卫和紧急避险为抗辩的正当理由，可以以此主张具有正当性和合法性的侵权行为不承担民事责任。管理处为了他人（王小姐及其他住户）的利益免受正在发生的损害，在无法及时与您联系的情况门窗或其它相关的设施造成一定的损害，财产损害赔偿问题可以根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第156条解释为："因紧急避险造成他人损失的，如果险情是由自然原因引起的，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿?quot;的限度，则不应承担赔偿责任。五、保安、公共秩序篇1、停车厂丢车赔偿的法律问题案情介绍:司认为收费和赔偿条件太不对等，一辆轿车一小时收费才5元钱，室内停放包月最嗖?00元，一旦停公司太不公平，由此不予赔偿。于是业主将物业公司推上法庭。1、被告收取原告停车场费时明确注明收取的是车位租金，故无证据证明双方之间存在车辆保管关系，而是车位有偿使用关系，判决物业公司不承担丢车之民事赔偿责任。2、如果被告收取停车场费用是服务费，即可证明双方之间存在车辆保管关系。物业公司必须承1、确定停车场的赔偿责任，必须明确车辆保管关系与车位有偿使用关系是停车场承担民事责任车辆保管关系是车主与停车场形成的车辆寄存与保管的合同关系。车位有偿使用关系是车主与停车场形成的车位租金支付与收取的合同关系。车辆保管关系与车位有偿使用关系在车辆的寄存行为上偿责任；车位有偿使用关系，停车场不承担丢车后的民事赔偿责任。3、停车场服务收费的性质是保管收费。4、停车场保管收费应承担保管责任。5、停车场收费发票单方声明"车位租金"无效。2、不允许装防盗网失窃后产生纠纷小区多层住宅除一搂外均不允许安装防盗窗户，这是铁建住宅物业公司的规定。当夜小偷从窗户潜入后盗走价值两万多元的现金、物品等陈某认为这是因为物业公司不他安防盗窗户经管里处再三协调无果，陈某将物业登记公司推上法厅。经法院审理认为：物业公司的安全员无脱岗、出入完备，各安全员巡逻到位，管里处管理员值班到位，无失职责任。陈某属于自己疏忽未关点评:3、物业公司在职守范围内无失职现象，所以不承担赔偿责任。案情介绍：理处护卫员的