成都酒店行业研究分析报告

成都酒店行业研究分析报告主讲人：目录

宏观环境分析

成都酒店行业环境分析

酒店盈利模式分析

典型案例

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宏观环境分析

成都酒店行业环境分析

酒店盈利模式分析

典型案例

总结目录Contents宏观环境分析成都是四川省省会，也是中国西部重要的经济中心和交通通信中心。成都以其悠久的历史、文化遗产、美食和茶文化等，不断扩大国内和国际休闲旅游份额。作为中国大陆经济增长速度最快的城市之一，成都被美国商会评为顶级投资目的地，并继续被视为中国未来十年发展最快的城市之一。2013年财富论坛在成都举行，受到全世界关注。成都被列为国家旅游综合改革首批试点城市之一，旅游业战略一直是成都市全面开发计划的重点。成都市政府持续致力于改善旅游业的管理、政策和服务，以满足来蓉游客增长的需求。宏观环境分析——政治环境宏观环境分析成都城市综合实力不断增强，已成为中国中西部最具竞争力和影响力的发展热土。目前，世界500强已有252家落户成都，投资额和行业面均居西部城市之首。美国、德国、法国、澳大利亚、韩国、新加坡等10个国家在蓉设立领事馆，外国领馆数量居中国第三、中西部首位。金融后台中心、外资银行、外资保险机构数量位列中西部第一。近年来，成都成功举办2013成都财富全球论坛、第十二届世界华商大会、中国西部国际博览会、第九届世界生物材料大会、第21届国际核工程大会、第35届国际水利学大会、全国春季糖酒会、中国国际非物质文化遗产节、全球汽车论坛、第七届两岸经贸文化论坛、第十届亚洲航线发展大会、中国国际医疗器械(秋季)展览会、中国国际体育用品博览会等多个国内外知名会展活动。宏观环境分析——政治环境宏观环境分析2014年1至8月期间，成都共实现社会消费品零售总额2380.7亿元，比上年同期增长13%；共完成固定资产投资总额3689.6亿元，比上年同期增长2%；实现外贸进出口总额324.5亿元，比上年同期增长16.7%；全市储蓄存款余额累计实现8683亿元，比上年同期增长11%。宏观环境分析——经济环境经济指标1至8月数值（亿元）增长幅度（%）社会消费品零售总额2380.713固定资产投资总额3689.62外贸进出口总额（海关数）324.516.7全市储蓄存款余额868311宏观环境分析2014年1至8月期间，成都共实现社会消费品零售总额2380.7亿元，比上年同期增长13%；共完成固定资产投资总额3689.6亿元，比上年同期增长2%；实现外贸进出口总额324.5亿元，比上年同期增长16.7%；全市储蓄存款余额累计实现8683亿元，比上年同期增长11%。社会消费品零售总额指标下，城镇占比高达99%，乡村仅占1%左右；从行业贡献角度来看，零售业仍稳居第一，占比高达82%，住宿业仅占1%。宏观环境分析——经济环境经济指标1-8月数值（亿元）增长幅度（%）社会消费品零售总额2380.713固定资产投资总额3689.62外贸进出口总额（海关数）324.516.7全市储蓄存款余额868311经济指标1-8月数值（亿元）增长幅度（%）社会消费品零售总额2380.713城镇2354.413乡村26.313批发业143.610.9零售业1946.313.6住宿业24.96.9餐饮业265.910.4宏观环境分析宏观环境分析——经济环境截止2014年8月，成都市共接待国内外游客1.56亿人次，同比增长26%，其中入境游175万人次，同比增长10.67%，实现旅游总收入1330亿元，同比增长26%。成都市历年国内旅游人数单位：万人宏观环境分析成都拥有丰富的旅游资源，是国务院首批公布的24个历史文化名城之一，其持续增长的旅游经济总量和良好的旅游发展前景，也促进成都地区酒店行业的飞速发展。宏观环境分析——社会文化环境据一项有关消费愿望清单的调查显示，选择旅游的消费者所占比例最高，占28.

23%；其次为保健，占27.

54%；选择文化教育的占20.

83%，居第三位。这一结果表明，越来越多的人们开始追求更加个性化的生活，他们渴望通过旅游来开阔自己的视野。种种迹象显示，在中国，旅游已经成为时尚的生活方式。宏观环境分析目前，成都机场开通客货运航线231条，国内航线157条，国际(地区)航线74条，通航国内外城市173个，均列中西部机场第一。到2015年，成都国际直飞客货运航线将力争达到36条以上，形成连接欧美澳亚主要城市的国际航线网络。以航空为核心的交通网络体系异军突起，成都联通世界的蓝图逐步变现。此外，通过交通枢纽的打造，内陆城市成都变成了外向型城市、口岸城市。在与世界的通达和融入全球产业体系过程中，成都这座城市的国际影响力也日益提升。这些年来，成都在多项评比中被评选为投资标杆城市。宏观环境分析——社会文化环境宏观环境分析宏观环境分析——技术环境技术进步深刻地影响和改变着旅游业和酒店业。当前中国互联网的发展为新诞生的经济型酒店的发展创造了与国际著名品牌同台竞技的可能，而收益管理软件的应用将有助于大幅提高经济型酒店的收益，使收益最大化。互联网的运用也使得酒店行业的面向范围更加广泛，让人们更加轻易地了解到各个品牌的差异与区别，以及各个酒店的特点。团购的出现让各个中小型酒店的剩余成本得到极大的缩小，各个酒店空余的床铺都能在网站上明显的体现，团购网站的丰富程度也正面反应酒店业的兴旺。目录

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总结目录Contents成都酒店行业环境分析酒店分类根据《中华人民共和国旅游涉外酒店星级标准》，可分为：一星、二星、三星、四星、五星（在五星级的基础上，再产生白金五星），其中，四、五星级及以上统称为高星级。酒店星级是按其建筑、装潢、设备、设施条件和维修保养状况，管理水平和服务质量的高低，服务项目的多少，进行全面考察，综合评价后确定的。酒店等级以客房和床位的数量多少，可分为：1、小型酒店，客房在300间以下；2、中型酒店，客房在300—600间之间；3、大型酒店，客房在600间以上。建筑规模1、商务型酒店；2、度假型酒店；3、长住型酒店；4、会议型酒店；5、观光型酒店。酒店功能成都酒店行业环境分析酒店分类人们对于生活的高标准要求催生出了精品酒店的概念，在精品酒店实现发展的基础之上又细分出各具特色的酒店类型，从分类上讲，精品酒店设计主要包含着以下四种类型：精品酒店主题型酒店时尚型酒店地域型酒店家庭型酒店NEWNEW成都酒店行业环境分析主题型精品酒店设计以主题彰显个性，以主题吸引顾客，每个酒店都有自己的主题和独特定位，其主题或与当地的民风和民俗结合，或与经典名著结合，或用独特的建筑来表现主题，形成自己的独特文化、品味和个性，例如位于双流的成都歌巴莱法式主题酒店，其建筑样式、室内的家具、摆饰、装饰纹样都属于典型的法国古代宫廷样式。主题型酒店成都酒店行业环境分析时尚型精品酒店设计的“时尚”首先体现在设计师的时尚，要求相应的设计师的水平应当相对较高，可以在一定程度上引领建筑设计的时尚潮流；其次，是酒店设计和服务的时尚，具体表现为按照客人的需求配备高品质服务或专属的特色服务，成都的隐庐酒店就属于这种类型。时尚型酒店成都酒店行业环境分析地域型精品酒店大多位于风景名胜区内，它将酒店的建设和风景相融合，借助风景名胜形成酒店独有的环境资源，成为其他酒店无法复制和模仿的特质，例如青城后山的泰安会馆就是一家道家主题文化酒店，在青山绿水间与自然风景很好地融合在一起。地域型酒店成都酒店行业环境分析家庭型精品酒店通常规模不大，大多由经营的家庭旅馆改建而成，在此类酒店中，除了能感受到家的温馨和舒适外，家族的历史也是这类酒店的重要独特资源，例如世界十大精品酒店之一的LowndesHotel酒店，虽然它的设备毫不逊色于五星级酒店，但在酒店式设计本质上仍是一个由主人开设的家庭式旅馆，它的温馨、舒适和氛围是所有豪华酒店难以匹敌的，目前成都有大量的家庭旅馆，但好的家庭型精品酒店寥寥无几。家庭型酒店成都酒店行业环境分析成都市星级酒店进入平稳发展阶段，即数量上没有明显的增加也没有下降。但是这并不代表星级酒店行业发展停滞，而是星级酒店行业内部进行调整，中低星级酒店数量有所下降，高星级酒店逐渐增加。截止到2014年8月，成都酒店数目已经达到1645家。其中，五星级酒店73家、四星级酒店307家、三星级酒店352家、二星级酒店472家、一星级酒店304家，精品酒店417家。成都酒店行业现状成都酒店行业环境分析从酒店平均入住率的角度来看，低星级酒店较高，其中一星级酒店可达79.5%；从入住率同比增长幅度角度来看，二星级酒店增长最快，高达15.24%。平均房价指标下，五星级跌幅最大，达15.79%；精品酒店涨幅最大，达11.79%。成都酒店行业现状

酒店入住率累计同比%平均房价(元)累计同比%五星55.06%9.02804-15.79四星55.07%-0.31364-6.07三星54.88%2.952533.15二星60.30%15.242043.05一星79.60%6.871168.52精品酒店71.50%4.6530811.79成都酒店行业环境分析从成都历年的住宿餐饮业零售额数据可以看出，酒店行业整体呈现增长趋势。然而，受经济环境下行的宏观影响，行业增长率较往年略有下降，增长率有往年的18点几个百分点，降低至16.68%。成都酒店行业现状成都酒店行业环境分析从2014年第二季度营收数据来看，成都五星级酒店营业收入季度排名前五名分别是香格里拉大酒店、锦江宾馆、天堂洲际大饭店、凯宾斯基饭店和城市名人酒店。除锦江宾馆以外，其他四家五星级酒店二季度营业收入普遍降低，城市名人酒店降幅最大，高达-67.13%。五星级酒店营业收入季度排名TOP5酒店名称第二季度（万元）累计同比%香格里拉大酒店9734.91-9.89锦江宾馆7264.603.42天堂洲际大饭店6917.100.99凯宾斯基饭店4211.50-15.11城市名人酒店3213.55-67.13成都酒店行业环境分析从2014年第二季度营收数据来看，成都四星级酒店营业收入季度排名前五名分别是瑞成名人酒店、世代锦江国际酒店、四川铁道大酒店、罗曼大酒店和四川新良大酒店。其中，罗曼大酒店营业收入增幅最大，高达23.49%；瑞成名人酒店降幅最大，高达-22.97%。四星级酒店营业收入季度排名TOP5酒店名称第二季度（万元）累计同比%瑞成名人酒店1469.43-22.97世代锦江国际酒店1056.35-8.56四川铁道大酒店1017.4017.37罗曼大酒店988.6223.49四川新良大酒店983.80-18.5目录

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总结Contents目录酒店投资及物业标准酒店盈利模式分析选址要求面积与结构酒店投资物业标准酒店盈利模式分析选址要求面积与结构

1、物业周边配套酒店通常要求周边的配套设施尽量齐全，其中高星级酒店的要求最高。一般来说，酒店会选择以自身为核心点，或者建设在在一个大型商业体内，主导该建筑群的其他功能，为追求经济利益也会自然而然地配套在酒店周围。2、位置要求经济较为发达、流动人口多、交通方便、基础设施齐全的位置，出行方便性是酒店必须具备的特征之一。要求在主干道能看到酒店物业主体，酒店大堂距行车道20米内距离，周边公交、的士出行方便。酒店投资物业标准酒店盈利模式分析不同类型的酒店对楼层和面积的需求各不相同。酒店往往分为独栋式的独立酒店或位于商业体若干楼层，根据建筑结构类型又可分为以下五类：1、板式标准层：一般多层酒店建筑的结构居多，6~11层。沿走廊单边布置客房，被称为单边布置，俗称外廊布置；一般为度假酒店建筑。沿走廊两侧布置的客房，被称为双边布置，俗称内廊布置。一般为商务酒店建筑及综合酒店建筑。2、塔式标准层：一般为高层星级酒店建筑结构，属于地标性建筑。平面形状有正方形、十字形、环形、圆形与三角形，略加变换可以衍生出矩形、椭圆形、风车形、H形等。选址要求面积与结构

酒店投资物业标准酒店盈利模式分析3、中庭式标准层：中庭带来了酒店开放式空间。中庭基本型为方形，为适应不同地点不同项目的需求也可以采用其他形态。

采用伸出的两翼构成开口式中庭，使酒店建筑空间更加丰富。4、混合式标准层：前三种类型的混合建筑结构,

综合性比较强。5、独体别墅类：多定位为度假酒店建筑结构，酒店客房为独立多层建筑二至三层，全套房的客房形式。选址要求面积与结构

酒店投资物业标准酒店盈利模式分析选址要求面积与结构

星级酒店功能面积占比客房55%-60%餐饮5%-7%宴会厅8%-10%康乐设施5%-7%公共空间3%左右行政办公用房1%以内后勤8%-10%机电设备8%-10%酒店投资物业标准酒店盈利模式分析酒店按照产权归属，可分为自持（自建）型酒店和租赁型酒店物业两大类。其中租赁型酒店包含三种类型：1、直营租赁2、合作经营3、委托管理租赁型酒店由于前期投资金额较大、投资回收期较长，租赁年限往往较长，一般酒店租赁期限为10~20年，最短不低于8年。选址要求面积与结构

成本构成酒店盈利模式分析酒店成本构成主要包括：一、建造成本包括两个部分：一个是建安成本，另一个是土地使用权的受让成本。建安成本包括酒店建造的直接成本（直接材料、建造人员工资、其他费用）和酒店所在地的土地动迁安置成本/租金。二、经营期主要成本费用人员工资、原料/物料采购成本、能源消耗开支（水、电、天然气等）、商业银行借款的利息、政府税费支出等。其中：固定费用包括酒店大楼的折旧费、酒店已经采购的成套设备的折旧费、酒店车辆折旧费等；可变费用包括销售费用、税金、差旅费等。投资回收期分析酒店盈利模式分析酒店类型单位投入成本

（元/间）平均房间数平均客房面积（平方米）初始投资（元）入住率平均房价年收入（元）投资回收期五星级酒店40-60万500间60-803-4亿50%1200约8500万4-6年高端精品酒店18-20万200间55-60约4000万65%500约2000万2-4年经济型酒店7-10万50-100间20-30300-1000万70%200约300万1-3年租金分析酒店盈利模式分析一、二线城市，酒店租金通常控制在REVPAR（可供房平均房价）的20-30%三、四线城市，其租金水平要控制在REVPAR（可供房平均房价）的15-20%除了REVPAR外，有时也用营业额作为衡量租金水平的基础，租金通常不超过营业额的30%通常，租金平衡点通过“倒挤”进行测算：平均房价-预期平均运营成本-预期平均毛利润主要城市酒店租金成本水平酒店盈利模式分析序号城市平均租金（元/日/㎡）环比上月%同比上年%1北京19.472.017.182上海20.645.1711.73广州15.0922.175.434深圳15.919.05115成都11.85-6.38-0.786西安10.283.71-8.74目录

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总结Contents目录典型案例桔子酒店集团是国内知名设计师酒店集团，成立于2006年，旗下桔子酒店管理（中国）有限公司注册资金2亿6千9百万元人民币，北京桔子水晶酒店管理咨询有限公司注册资金6450万美元。同时，集团2014年投入超过1亿美元用于企业扩展。桔子水晶旗舰店将落户成都春熙商圈的“未来中心”，打造五星级产权式主题酒店。桔子水晶酒店简介典型案例经营理念——“在这里，您将享受到更加惬意与时尚的专属空间”市场定位——另类五星级酒店酒店特点——科技、时尚、艺术、个性消费人群——年轻、时尚的中高端人群发展愿景——中档酒店行业的领航者桔子酒店定位酒店不挂星，以弱化或牺牲部分五星级酒店的功能来实现时尚、艺术、个性的消费需求典型案例桔子酒店内部设计典型案例桔子酒店外部设计典型案例桔子酒店分布区域典型案例桔子酒店选址要求1、商务集中区，城市名片区，高档住宅聚集区。2、房屋租赁价格合理，潜在的位置优势