xxxx项目前期可行性分析论证

xxxx项目前期可行性分析论证市场调查汇报一、

总体市场背景分析（一）、市场发展现实状况及特点回忆改革开放的25年历史，重庆经济先后已经历了四次发展高潮，第一次为1978年，GDP增速达16.8%；第二次为1984年，GDP增速达15.7%，第三次为1988年，GDP增速达9.3%，第四次为1992年，GDP增速达16.2%。目前正处在自开始的新一轮经济增长周期内，全市经济增长正逐渐走向高潮。据重庆市记录信息可知，全市完毕生产总值2250.11亿元。按可比价格计算，比上年增长11.4%，高出1.1个百分点。整年预算内财政收入206.72亿元，比上年增长30.9%。城镇居民收入继续增长，整年增幅高达11.8%，人均水平超越8000元。全市实现固定资产投资迅速增长，投资规模继续扩大。整年实现固定资产投资126.35亿元，其中，基本建设投资691.55亿元；更新改造投资161.09亿元；房地产开发投资327.89亿元，增长了33.3%，高于全社会投资增速5.8个百分点，拉动全社会固定资产投资增长8.2个百分点。据记录上六个月全市完毕地区生产总值1154.81亿元，按可比价格计算，同比增长12.4%，发明直辖以来的最高水平。受宏观调控影响，房地产6月份的投资增速比最高的5月份回落了6.7个百分点。在市场需求仍然旺盛的状况下，房地产产销两旺，商品房竣工面积与销售面积基本相称。商品房竣工面积到达396.78万平方米，同比增长14.9%，销售面积到达396.93万平方米，同比增长22.7%。据调查主城区商品房销售价格为2199元/㎡，比上年年末增长8.0%，而空置一年以上商品房面积为320.09万平方米，比上年末减少了11.25万平方米。据本年秋季房交会交易状况显示，房交会成交面积27.43万平方米，成交金额10.82亿元，其中商品房成交面积26.11万平方米，成交金额10.63亿元，综合均价4071元/㎡。并且在本次房交会上还出现了一种尤其现象，就是消费热点北移，由此“三北”区域的楼盘再次成为市民热力追捧的新宠。据记录，江北区、渝北区、北部新区的成交面积和金额交替成为房交会各日的领跑区域，“三北”区域内的楼盘四天共成交17.27万平方米，成交金额7.86亿元，分别占房交会成交总额的62.96%、72.67%。从以上记录数据获悉，全市生产总值及居民收入成稳步逐升趋势，财政收入及投资高速增长。但全市房地产产业受国家土地政策、金融政策的影响，临时缓步发展。（二）、市场发展前景分析本市属于经典的投资拉动型经济，第二、第三产业仍然是推进经济增长的重要动力。从地区构造看，经济增长向都市发达经济圈集中趋势加强，而都市规模则向郊区加速扩张。但受央行“121号文献”实行的一系列控制投资规模为关键的宏观调控措施影响，全国经济投资增速会出现较大幅度波动。但针对重庆房地产市场来说，房屋销售量及价格不仅不会受冲击，相反还会有小幅度上升。其原因在于重庆属于老工业型都市，都市旧城改造的必然性会驱使房地产需求量不停上升，此外都市化率的不停加紧，也会带动房地产需求量的上升。在价格方面，由于需求的增长对应房地产价格也会随之增长，何况就重庆目前的地价、建安成本等与其他都市相比都较为偏低，因此上升空间比较大。重庆记录显示，今年1—9月份房地产价格上涨了14.9%，据万科董事长王石称重庆房价上涨15.9%也不多。因而未来房地产市场的发展前景还是较为乐观的。二、

区域市场及本项目周围市场调研（一）、区域社会经济发展状况分析渝北区位于重庆市城区东北部，长江北岸与嘉陵江东岸的三角地带，地处东经106。27’30’’—106。57’58’’，北纬29。34’45’’—30。07’22’’之间，版图1452平方公里。北与四川省广安地区华蓥市，邻水县分界，东与长寿县接壤，南与江北区比邻并同巴南区，南岸区，沙坪坝区隔江相望，西与北碚区，合川相邻。其区境在周代属巴国领域，秦，汉至三国初，属巴郡江州县城池。三国时，蜀汉在境东南置乐城县，县治在今洛碛镇，延熙十七年（254）撤。至东晋初，皆为江州县城。东晋永和三年（347），原在涪陵的枳县迁治乐碛（今洛碛），境东遂属枳县。北周保定元年（561），全境并入巴县后，历隋，唐至清乾隆年间，皆为巴县地。乾隆十九年（1754）析巴县江北镇建置江北厅，由重庆府同知驻守。乾隆二十四年（1759），巴县义里，礼里，仁里上六甲划归江北厅，史称“江巴分治”。江北厅隶于四川行省重庆府。民国二年（1913），改江北厅为江北县，1949年11月30日，江北县解放，相继属川东行署壁山专区，四川省江津专区，重庆市，永川地区。1976年再次划入重庆市。1994年2月撤销江北县，建立重庆市渝北区，以原江北县划出11个乡镇后的区域为其行政区域。目前渝北区在历经的建设后，在航空方面，已设有机场，每年客运吞吐量达3000万人次，货运量达100万吨；在陆运方面有4条高速环线和1条轻轨线纵横境内。其区内经济增长率持续8年11%以上的迅速增长，三产构造比例为23：48：29。为了刺激区内投资开发，渝北区政府还出台了某些优惠政策，不惜全力为投资者打造一种投资安全区。由此来说，目前渝北区的总体社会经济发展良好。（二）、区域商品住宅市场分析1、

区域市场供应①

区域内房地产供应量及构造状况调查渝北区至1994年建区以来，便开始着手建设。各类建设项目如雨后春笋般而起，目前渝北区大概有137个未售完项目，其物业类型比例为：物业类型构造图（一）据秋季房交会的交易状况记录，目前整个重庆房地产市场以中、低级次住宅为消费主流，在房交会上其销售面积占所有交易面积的62.89%。而渝北区从它的物业类型分派比例上看，虽然别墅及花园洋房所占比例较小，不过针对全重庆市别墅、花园洋房的市场总额来说，它所占的份额也相对较重。②

区域内房地产未来供应量及构造状况调查根据调查数据显示，未来三年内除部分新生小盘外，像建工、保利、奥林匹克、棕榈泉、大学城、金科、鲁能新城、龙湖等大盘估计将有约300万平方米的房量推出。由于渝北区（含北部新区）从开始进行开发以来，房屋的品质相对各区来说都是很好的，也是消费者心目中所公认的。估计渝北区（含北部新区）未来走势将逐渐向中、高档居住区发展，其物业构造类型必然发生变化。物业类型构造图（二）2、

区域市场规定①

区域内房地产租售状况调查目前渝北区二手房租售市场，重要受到江北区旧城坼迁改造的影响以及区内产品、价格的调整影响。企业对渝北区二手房租售市场进行了抽样调查，调查成果显示二手房交易量成直线上升趋势，而交易价格相对上一种季度有一点疲软，总的来说二手房市场状态良好。②

区域内在售项目租售状况调查根据企业数年对房地产市场的理解，一般状况下房地产一级市场与房地产二级市场的变动趋势是一致的。二手房剧烈的交易会刺激新建项目的交易，只有在存量房能被及时消化的时候，增量房市场才能活跃。分析我们调查的渝北区在售项目租售状况，可知新建项目交易的状况还是比较乐观的。虽说在本次房交会上的成交量与往年相比有明显下降，但这并不代表真实的市场发展趋势。本次房交会交易量的下降原因有二。其一，这次房交会取消了税费优惠政策，在促成购置者房交会上签定协议，享有优惠政策的驱动力减弱；其二，开发商为享有优惠政策，历届房交会上往往将前一段时间成交的协议“储存”到房交会上登记，从这各角度上看，往届房交会的成交量往往是房交会前一段时间至房交会期间的成交量的累加，而本次房交会由于取消了优惠政策，无累加量。据最新数据记录渝北区（含北部新区）销售量为35899套，建面价格为3754元/㎡。3、

区域市场价格①

区域内房地产租售价格状况调查据大概记录，渝北区在售项目中售价在元/㎡—3000元/㎡的有20个；3000元/㎡—6000元/㎡的有21个；8000元/㎡—1元/㎡的有2个，1元/㎡以上的有1个。一般花园洋房的价格在3000元/㎡—4000元/㎡，别墅的价格在5000元/㎡—6000元/㎡。而与玉峰山相邻的唐家沱、郭家沱、寸滩镇的经济实用房价格只在900元/㎡—1000元/㎡。②

区域内房地产租售价格趋势预测据国家发改委和国家记录局的最新记录，本年第三季度重庆主城区房价同比上涨15.6%，居全国35个大中都市房屋销售价格涨幅的第三位，其涨幅甚至超过北京、上海、杭州等地。“15.6%”的市场调查成果，已深刻的明确重庆房价上涨势头之迅猛是不争的事实了。就拿渝北区来说，今年一季度时的商品房均价为1952元/㎡，同比去年上升了196元/㎡，涨幅仅10%左右，而现目前渝北区的商品房均价已超过了2500元/㎡。分析房价上涨的原因，重要有土地交易价格上浮；钢材水泥玻璃等建材涨价；主城区旧城大量改造。由于需求量的上升，渝北区未来的房价将保持稳中上升。4、

区域内市场预测①

未来区域内房地产供求预测伴随渝北区区域建设的发展，目前渝北区已形成了许多成熟的生活小区，某些讲究生活品质的消费者早已把投资消费目光投向此地，再加上江北区旧城改造的坼迁带来了大量的坼迁户，形成了较为庞大的购房大军。10月29日中国人民银行实行的“上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和容许人民币存款利率下浮”政策及政府实行的土地控制政策，对开发商来说无疑是带上了“紧箍咒”，房地产供应量因此会受到限制。（三）本项目周围住宅供应状况本项目位于xx镇xx村xxx公园旁，周围重要以当地农民自修自建的农房为主，此外尚有部份避暑山庄及“邻居”xxxx。xxxx总建筑面积约60万平方米，集花园洋房、别墅为一体以运动为主题的休闲度假小区，项目建筑密度21.95%，容积率0.99，绿地率60.3%。目前产权式酒店已经售馨，花园洋房只售出了约30%，别墅尚未正式推出。（四）、本项目周围住宅市场原则分析由于玉峰山交通不发达，市政配套差，周围的居民基本均有自建房，因此一般用房、经济用房及只为满足居住需求的住宅小区在该区生存空间不大，反而度假型的高档次楼盘在此处比较合适。三、

本项目重要竞争对手S.W.T.O分析本项目的重要竞争对手1、

项目名称：xxxx度假自然新小区2、

项目开发商：xxxxx.xxxxx（重庆）有限企业3、

酒店.物业管理顾问：重庆xxx饭店管理有限企业4、

项目地址：重庆渝北xxx森林公园旁xx镇xx村5、

项目指标：总建筑面积约60万平方米，建筑密度21.95%容积率0.99绿地率60.3%6、

物业构造：花园洋房、别墅、产权酒店7、

销售方式：一期产权酒店是以产权发售方式，每年返还销售额的7%，另有80天的自用消费（假如不消费可获得2100元的返利），花园洋房采用一般的商品房销售模式。S.W.O.T分析矩阵S（优势）W（劣势）①

该项目位于xx镇xx村与xxx森林公园相邻环境优美，精确的定位为休闲度假小区。②项目的开发商及物业管理企业①

项目的交通不便，生活配套设施差。②

花园洋房的户型设计不太合理，并且花园洋房在此地不好销售。在重庆是有实力有一定著名度的。③该项目产权酒店的销售理较为念合理。O（机会）①目前整体房地产市场形式好，景气指数高。②项目开盘时是铁山坪唯一的大型小区。③别墅市场升温，正逐渐被消费者接受。④正处在持销期的东方山水会搭乘我们楼盘广告投放的顺风车。③

现场无卖场，不利与现场的直接接待；江北的卖场装饰陈旧、布置不合理，给客户的第一感官不好。T（威胁）①地区外竞争剧烈，销售会形成压力。②

地区内我们楼盘的推出，会给其很大的压力。③

未来的某些宏观政策对项目也会有一定影响。本项目其他可替代性楼盘：（*可替代性楼盘是指在效用上具有相似性，对于特定的需求者而言，他们是可以互相替代的。）项目名称

物业地址

物业构造

开发商恒运青河湾

渝北农业园

花园洋房、联排别墅

恒运房产威尼斯印象

巴南一品

叠拼、联排、四合院别墅

斯比特物业伽蓝艺墅

渝北回兴

双拼、叠拼别墅

皇洋地产北温泉9号

北碚新区

花园洋房、联排、双拼别墅

众长房产常青滕人文别墅

渝北果塘路

独立、联排别墅

枫林置业新庄园别墅

江北农场

联排、复式叠拼别墅

宏帆实业高山流水

南山观景台

花园洋房、联排、独立别墅

宏声远景实业名门山庄

江北石马河

花园洋房、独立、联排双拼别墅

龙桥建设比华利豪园

渝北人和

独立别墅

和记黄埔水木青华

渝北宝圣

联排别墅、4+1、5+1多层

木鱼石物业海兰云天

九龙坡海兰湖

酒店、多层及别墅

力扬实业中安翡翠湖

渝北回兴

独立、联排别墅

中安地产宝圣湖别墅

渝北回兴

别墅

渝海实业宝利花园

渝北金开

独立别墅

宝利地产棕榈泉国际花园

渝北金开

独立别墅

棕榈泉地产金科中华坊

渝北消防中心

现代民居风格别墅

金科集团龙湖南胡郡

渝北金开

独立、联排别墅

龙湖地产南岭雅舍

南岸黄角垭

独立、联排别墅

优雅地产以上可替代性楼盘的最低价格为2500元/㎡，最高价格为10000元/㎡；最小容积率为0.20，最大容积率为1.50；最大绿化率为40%，最小绿化率为69.30%。四、

市场购置能力、消费群体分析1、

购置能力①

月收入与需求面积根据企业对主城区有购房能力的工薪族、小资一族、私企业主、高薪阶层等30多种样本对象的分层调查得知，月收入在1500元—元的占26.7%；元—3000元的占30%；3000元—5000元的占16.7%；5000元—7000元的占6.7%；7000元—10000元的占3.3%；10000元—30000元的占6.7%；30000元以上的占10%。其中有别墅需求的占3.3%，其他的偏向购置一般住宅和花园洋房。此外据权威记录预测，重庆未来别墅需求量将在10万套左右。②

家庭收入与余额流向据记录整年都市居民人均可支配性收入为8094元，农村居民可支配性收入为2215元。对于每个家庭来说，其他额流向分为两部分，一是子女的教育经费，二是家庭的大项开支如：购置房产等。③

家庭收入与价格一般来说商品房销售均价与居民月均可支配性收入的比例不超过1：5为正常，那么就重庆市目前居民的可支配性收入状况来说，重庆房价的增长都是在可接受的范围内。2、

消费喜好据记录数据显示，都市居民交通与通信支出增长28.5%，居住支出增长24.7%，衣着支出增长18.8%；农村居民交通与通信支出增长26.8%，居住支出增长16.00%，医疗保健支出增长17.8%，家庭设备用品支出15.8%；由以上数据可以清晰的看出，居住性消费支出在人们的消费中占有大量比例。3、

消费趋势伴随居民收入的增多，中产阶层的扩大以及房地产市场的发展，高档楼盘逐渐成为人们生活的追求。人们正在从老式的栖息地概念转向更人性化的居住概念，二次置业、三次置业也逐渐增多，高档小区、花园洋房及别墅的需求量也随之逐渐增大。伴随都市向北的概念深入，房地产消费向三北地区转移即江北区、渝北区、北部新区。五、

项目的SWOT分析1、项目的优势(S)分析①

本项目所处xx山,坐落于xxx森林公园内,其自然环境优势明显,具有不可复制性。②

本项目地块内有一新坪水库,水质很好,部分地块能远眺长江,景观很好。③

已经有xxxx项目作为前期开路者,做了一定广告,可使本项目节省部分广告开支。④规划设计,园林景观,质量,价格,物业管理等暂无比较。2、项目劣势(W)分析①本项目交通状况与多数楼盘比较相对较差,虽离高速公路不远,但过路费无疑增长了成本。②项目周围人气较弱,小区环境较差③项目开发商尚无著名度④地块性质复杂,有征用,有租用,尚有保留林地3、项目机会(O)分析①目前宏观经济形势看好,居民消费支出增长及都市化步加紧导致房地产需求增长。②渝北区委第80次常委会决定将xxx森林公园建设纳入渝北区六大系列项目。到建成四大功能区:一是xx山寻幽访古观光区，二是xxx田园风情览胜区，三是xx湖森林旅游展区，四是xx湖游乐度假区。这几种项目的建设必然增进xx山及xx坪的建设发展和市政配套设施的完善,增进该地房地产的发展。4、项目威胁(T)分析①其他区的大盘如蓝湖郡、棕榈泉、奥林匹克花园、金科中华坊、高山流水等有着明显的优势,对本项目构成较大威胁。②同处一地的xxxx已具有一定著名度,且已施工到一定阶段,比本项目早。④

就目前房地产而言,国家宏观政策如土地政策、金融政策也许对本项目有一定影响。项目分析一、

项目总体概况(一)、项目名称项目暂定名〞xxxx〝与本项目的周围环境及特点较为贴切,但不够详细化、深入化,如加上个副名称会让消费者更多的理解楼盘信息。(二)、项目建设单位xx置业有限企业(三)、项目位置项目地处渝北区xx山xx村xxx坪森林公园内,xx山东临,有渔嘴,西倚石坪镇,南联铁山坪林场,北靠关兴乡.距市区35公里.距解放碑直线距离与大渡口差不多。(四)、项目周围目前状况本项目紧邻xx坪公路与xxxx小区，项目区域内有新坪水库,有自然林地,另有少许农户,基本属于原始生地状况。除铁山坪公园外,沿公路两旁尚有十余家经营旅游的山庄等。(五)、项目性质及重要特点项目远离市区,地貌原始,自然环境佳,又是亲水小区,是理想的别墅及度假休闲小区。所处地块中间有70余亩水库，部分坡地面对长江，有着较高的自然景观优势。（六）、地块面积本项目共八宗地，总用地290亩，其中征用地74亩；租用地100亩；租用耕地46亩；水库70亩。（七）、研究工作根据国家记录局、重庆记录局及房地产交易所记录资料10月房交会记录数字抽样调查数据网络资料及有关二手资料《都市居住区规划设计规范》《住宅设计规范》《重庆规划管理条例》二、

项目地盘解析首先项目地处渝北区xx山自然环境优越，内有湖泊林地，空气清新，加之xx坪旅游早已被人们接受，此外区委确定建成xx山四大功能区，更使xx山成为旅游休闲、度假热土。另首先，由于目前交通还不是很理想，市政配套还不完善及人气等原因使人们对项目承认度较低。因此，本项目应扬长避短，以自然环境为切入点，以特殊的消费群体为对象来开发。三、

项目发展之SWOT分析（1）、项目发展的优势与机会其一，本项目自然资源包括水资源优势明显，可以借此发挥其二，本项目最具可比性楼盘xxxx已经在做土石方工程比本项目开发早，且已投入部分广告费用，在经济学上讲可以搭便车，节省一定广告费用。其三，伴随xx山四大功能区的建设，社会环境的改善，本项目也会越来越被消费者承认。其四，宏观经济形势看好，房地产市场整体利好。（2）、项目发展劣势与威胁其一，本项目目前区位及交通还处在劣势地位，市政配套及社区条件还较差。其二，相对目前别墅市场尚未完全激活的状况下竞争比较剧烈其三，xxxx领先一步，抢占了部分市场份额。四、

本项目发展战略分析根据本项目的自身特点及市场环境根据自然可行、技术可行、财务可行、法律可行的原则，在项目定位、推出方式、卖点挖掘上应以旅游度假及第二居所为切入点并增长若干旅游项目，同步根据市场反应及时调整以到达预期值。项目定位一、

定位背景概述对一种专业的房地产筹划来说，土地开发与房地产筹划的真正内涵就是赋予土地以尤其的意义。滩涂荒岛可以变成旅游胜地；沙漠可以变成世界名都，特殊的主题和产业选择导致经济繁华，最终导致土地价值不可思议的增值。根据房地产市场现实状况，要想脱颖而出开辟新市场，只能结合自身实际状况充足发挥优势，防止不必要的竞争。二、

物业类型及形象定位根据本项目区位特色地形地貌特性及产品差异化原则，提议本项目物业类型为别墅和产权式酒店及酒店式公寓。①产权式酒店和酒店式公寓是依托英式花园洋房的构造特点及舒适性，以部分酒店，部分公寓为设计概念。酒店和公寓的比例可根据市场状况及时进行调整。既满足消费者休闲旅游和度假需要，又提供高档次的酒店式服务，让消费者真正享有自由主义自在的生活，又为整个小区的物业形象提高起到一定增进作用，同步也促使资金尽快回笼发明利润。②别墅类型为双拼及独栋别墅，彰显消费者的尊贵。③花园洋房类型的住宅应予摒弃，此类物业目前竞争最为剧烈，也是本项目优势最弱、威胁最大的（OT）类型形象定位为山水特色的旅游、休闲度假的崇高自然小区。三、

本项目目的客户群定位1、中产阶层新贵一族他们大都受过良好教育，崇尚高品质的生活，比较喜欢旅游度假2、投资型消费者这部分人经济比较宽松，有一定积蓄，又想通过这些积蓄稳妥地投资增值，投资产权式酒店无疑是他们的一种明智选择。3、成功人士此类人士在社会上比较成功，他们有着积极的生活态度，充沛的精力并有着高端的享有，在巨大的工作压力后向往回