米罗湾项目招标文件初稿

米罗湾项目前期物业管理招标文献招标单位：青岛市新海园房地产有限企业单位地址：青岛市青山路618号联络电话：87971521日期：二○一一年八月目录序言……………………..物业概况……………………物业服务内容和规定………投标阐明……………………评标原则和措施……………附件……………………..序言米罗湾项目是由新海园房地产企业开发建设，项目占地16.7100平米，总建筑面积为296869.88平方米。按照《中华人民共和国招标标法》和《青岛市物业管理招标措施》的规定，拟采用邀请招标的方式选聘本项目的物业管理企业。物业概况一、物业项目名称：米罗湾项目二、座落位置：青岛市李沧区惠水路518号范围：东：宾川路南：习水路西：惠水路北：惠水路三、规划基本状况（一）开发单位简介：新海园房地产企业，始于1997年，企业以“专心构筑建筑生活”的经营理念，专注于都市的安居工程建设，有其兴建的福林苑小区，荣获“全国健康住宅生态小区”。光阴，潜心深耕青岛，合计开发量近80余万平方米，100多万平方米储备土地，新海园地产以诚信品质铸就了企业坚实的品牌地基。作为历史悠久的当地开发商之一，新海园房地产，以其雄厚实力，超前规划，过硬建筑品质，全力营造企业里程碑力作—新海园·米罗湾。项目简介：新海园·米罗湾，坐落于中央生态居住区关键地段——九水路南侧、宾川路以西地块，集聚俊美的双峰山山林景观和李村河上游灵秀，36万㎡的市区稀有超低密度洋房小区，地中海建筑风情，多重园林景观，赋予了新海园·米罗湾近山亲水的花境洋房生命（三）物业基本数据1.招标项目基本状况项目占地16.71万平方米，总建筑面积近30万平方米：地上建筑面积约20万余平方米，其中别墅部分地上面积2.77万平米。规划总户数约1776户，本项目的建筑密度为19.2%；绿化率为：40.5％；项目主出入口5个；车库出入口7个2、市政公建设施状况地下变电站6个，分别为150—200平方米地下换热站1个，150—200平方米燃气调压站1个，40平方米垃圾投放点19处，公共卫生间2处分别为60平方米3、配套设施垂直运行客运电梯：118部安保监控系统:1套（80个监测点以上）消防监控联动系统：1套（160个探测点以上）安全消防监控室：1处综合商业网点5480平方米30个班小学学校1所，占地27700平方米，建筑面积25100平方米。9班幼稚园1所，建筑面积2450平方米。文化站1处，建筑面积550平方米小区健身场2处，占地1390平方米小区卫生站1处，建筑面积370平方米物业用房1处，建筑面积1450平方米物业服务内容和规定一、物业服务的内容房屋建筑共用部位的维修、养护、管理：本物业项目范围内的公用设施及场地（消防、机电设备、道路、路灯、化粪池、管道、电梯）的使用、维修、护养和管理：公共场所，房屋公用部位的清洁卫生：公共生活秩序，安全，消防等事项的协助管理和服务（不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任）：公用绿地、花木、建设小品等的养护和管理：区内交通与车辆停放秩序的管理：装修管理：管理与物业有关的工程图纸，住户档案和竣工验收资料：小区文化的开展，根据小区实际制定年度小区活动计划，并不定期开展丰富多彩的小区活动：法律政策及协议规定的其他事项。二、物业服务的规定1、综合管理服务质量规定（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实行：（2）每年一次对设施设备进行安全普查，根据普查成果制定维修计划，组织实行：（3）白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的征询和投诉：夜间有人值班，处理紧迫性报修，水，电等紧迫性报修及时到现场。碰到停水停电气提前在小区张贴告知：（4）业主在本物业突发疾病或遭遇意外伤害，协助联络并送往医院：（5）协助召开业主大会并配合其运作：（6）管理规章制度健全，服务质量原则完善：（7）应用计算机系统对业主及房产档案，物业管理服务及收费状况进行管理：（8）全体员工统一着装，佩戴工作牌上岗：（9）每年进行一次物业管理服务满意率调查，增进管理服务工作的改善和提高，征求意见顾客不低于总户数85%：（10）建立应对地震、火灾、煤气泄漏、交通事故，传染病流行到呢个公共突发事件的应急救援预案，包括组织机构，人员和详细措施等。2、房屋及小区公用设施设备平常维护服务质量规定（1）房屋外观完好、整洁、无阻碍市容观瞻现象；（2）房屋编号、单元号有明显标志、设有引路方向平面图；（3）保障护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；（4）道路、步道、活动场地到达基本平整、边沟涵洞畅通：（5）保证雨水、污水、管道保持畅通、定期清掏化粪池、雨水井、有关设施无破损；（6）负责小区智能化设施的平常运行维护；（7）房屋小修、急修及时、合格率达100%、有维修记录和回访记录；（8）道路、停车场平整畅通、井盖五缺损、丢失、路面井盖不影响车辆和行人通行，道路交通标志齐全规范。3、绿化服务质量规定（1）保持原有绿化设计格局；（2）绿化有专人养护和管理，对绿化、花木等定期浇水、施肥、修剪、清除枯叶和病虫害防治。修剪措施对的，乔灌木无枯死枝，绿篱五空膛，残花黄叶及时清除。病虫害防治及时，植物无明显病虫害现象；（3）草坪春夏季常绿，不枯黄。4、保洁服务质量规定（1）小区内设有果皮箱等保洁设施，环卫设施完善；（2）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站、对垃圾（专用）站、桶及垃圾进行管理；（3）每天对本物业进行打扫保洁，包括楼梯间、门厅、走廊、公共座椅、做到整洁美观，无明显积尘；（4）按政府有关规定向服务范围内喷洒，投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；（5）雨天应及时对区域内道路积水进行打扫；（6）小区内路边管理有序；（7）小区内无临时建筑、无乱堆、乱贴、乱画等现象；（8）发生突发公共事件时，应迅速组织人员对物业的公用部分共用设施设备进行通风，清洁和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。5、保安值守与公共秩序维护服务质量规定（1）封闭式管理，做到小区重要出入口24小时有专人值守：（2）维护交通秩序，包裹对机动车辆和非机动车辆的行驶方向，速度，临时停放位置进行管理，保持车辆行驶畅通：（3）协助公安机关进行秩序监控和巡视等工作，建立防止性安全防备体系并设置应急机制。（4）看护公共财产，包括楼内的门，窗，消防器材及小区的表井盖，小品，树木等：（5）夜间对服务范围内重点部位，道路进行防备检查和巡查，每天做好记录备查：（6）有发生治安案件，刑事案件，交通事故的处置预案；发生时，及时报警和配合公安部门进行处理；6、消防管理服务质量规定：（1）有消防管理制度，建立消防责任制；（2）消防设施有明显标志，每月定期检查消防设施，保证可以随时启用；（3）配置专职或兼职消防管理人员，每六个月定期进行一次消防演习；（4）消防通道畅通；（5）发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散，救济人员等。7、装修管理服务质量规定（1）有健全的装修管理服务制度：（2）查验业主装修方案，与业主，施工单位签订装修管理协议，告知业主装修注意事项：（3）装修期间，对装修现场进行巡视和检查，严格治安，消防和房屋安全管理，对进出小区的装修车辆，装修人员实行出入证管理，调解因装修引起的邻里纠纷；（4）业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的规定立即整改，问题严重的报行政主管部门；（5）及时清运装修垃圾。8、档案管理的质量规定（1）需妥善保管的档案资料包括：·规划图，竣工总平面图；·单位建筑，构造，设备竣工图；·附属配套设施，地下管网工程图；·物业质量保修文献和物业使用阐明文献；·其他竣工验收材料；·设施设备安装，使用阐明；·产品合格证明和维护保养等技术资料；·业主基本状况资料；·物业管理所必须的其他资料；（2）以上资料投标人不得丢失，损坏，招标人随时有权检查，查阅。9、其他招标人有权制定项目临时管理规约：三、人员配置，重要管理人任职资格及员工培训1.提供物业管理人员配置计划：2.管理处经理的任职资格：大学专科以上学历，持有物业管理经理证书，具有3年以上同类型管理处任职资历：3.管理人员的任职资格：大专以上学历，持有物业管理上岗证书，1年以上从业资历：4.技术工作人员的任职资格：持有与所就职的岗位对应的技术资格证书；5.制定完善系统的培训计划，切实提高员工队伍的整体素质，持证上岗。四、物业服务经费：（1）物业服务费包括下列项目：①物业管理原则，实行包干制报价；②报价方式：按元/月．平方米报价。（2）物业服务费测算包括下列项目①本项目配置的管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；②物业共有部位、共有设施设备的平常运行、维护费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④物业管理区域绿化养护费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥办公费用；⑦物业服务企业固定资产折旧费；⑧其他费用，包括税金、利润等；五、物业服务期限：自签订物业服务协议之日起计算，至本项目依法成立业主委员会并与新物管企业签订物业服务协议生效之日止。投标阐明投标人的资格规定依法注册登记，具有独立法人资格，并有三级资质以上(包括三级资质)的物业管理企业；受招标单位邀请的企业；二、投标文献的规定1.投标人的证明文献应包括；（1）有效工商营业执照（复印件加盖公章）；（2）有效物业管理企业资质等级证书（复印件加盖公章）；2.投标文献正文及附件应包括如下内容：（1）企业基本状况；（2）项目概况分析及整体管理设想；（3）拟建立的组织机构及管理人员的配置、培训和管理；（4）拟采用的工作计划；（5）管理规章制度和档案的建立与管理；（6）针对该项目的物业管理服务原则、措施、特约服务；（7）物业维修养护计划；（8）拟采用的安全应急事件处理预案；（9）小区文化活动设想；（10）物业服务费测算；三、标书的其他规定1.投标书一律使用简体中文，A4幅面；2.投标书一式5份，一正四副；3.投标书密封包装，并在密封处加盖投标人公章。四、招标承接方承接单位：青岛市新海园房地产开发有限企业企业地址：青岛市李沧区青山路618号联络电话:87971521联络人：李海五、日程安排1.邀标书发放时间：年月日2.招标文献领取及报名时间：年月日，响应招标邀请参与投标的单位须在规定期间报名，经招标人确认后发放招标文献。3、投标截止时间：年月日，各投标人应将投标书密封后于年月日17时之前送达招标人，逾期送达，视为无效标书。4、开标时间：年月日时分。开标地点：以招标方电话告知地点为准。六、开标1、参与开标会议的应是投标单位的法定代表人或授权委托人，未准时参与开标会议的投标人，视为自动弃权。2、开标会议由XXX企业主持。3、投标文献开封前，投标人应对投标文献的密封状况举行检查，并签字确认。4、有下列状况之一者，视为投标文献无效。（1）无法定代表人授权委托书或授权委托书填写不全的；（2）投标文献未按截止时间送达的；（3）投标文献实质上不响应招标文献规定的。5、招标人对招标文献核查后，当众宣布核查成果，并宣读有效招标的投标人名以及招标人认为合适的其他内容。6、对投标文献的启封、核查、宣读次序按投标人送达投标文献的先后次序。七、评标、定标1、招标人根据国家及青岛市有关管理规定组建评标委员会，其中招标企业2人、市物业评标专家3人（由招标人代表在青岛市房地产管理局物业管理专家库随机抽取）；2、评标委员会根据有关法规对投标人的资质、投标文献及公开答辩成果进行综合评估，并将评估结论向招标人提出书面评标汇报，并推荐中标候选人；3、招标人根据评标委员会提出的书面评标汇报，在推荐的中标候选人中确定中标人，并在5个工作日内向中标人发出中标告知。八、中标与招标人签订前期物业管理协议1、中标人在接到中标告知后7个工作日，按照招标文献和中标人投标文献所签订前期物业管理协议，详细协议内容见附件；2、中标人应当严格按照国家和青岛物业管理有关规定和物业服务协议，对小区物业项目实行专业化管理，综合服务，自主经营，自负盈亏；3、本项目的物业管理公共服务收费原则由物业管理企业根据服务项目核算；九、其他事项投标人在物业管理招投标工作中违反招投标文献规定，或在招投标过程中有违法、违纪、违规行为的，一经查实，取消本次投标资格；已中标的，终止物业服务协议，负责人承担一切后果。第四章评标原则和措施一、评标原则和措施评标重要包括资格证明文献（10分）、正文技术方案（50分）、商务报价（30分）、现场答辩（10分），四项之和得出综合评分。资格证明文献评分（10分）正文技术方案（50分)1、企业基本状况10分；2、项目概况分析及整体管理设想5分；3、拟建立的组织机构及管理人员的配置、培训和管理5分；4、拟采用的工作计划和物资装备状况5分；5、管理规章制度和档案的建立与管理5分；6、针对该项目的物业管理服务原则、措施、特约服务5分；7、物业维修养护计划5分；8、拟采用的安全应急事件处理预案5分；9、小区文化活动设想5分；（三）商务报价(30分)；1、物业费用测算指标（10分）：根据物业费收支测算的合法性、有关性、对应性及合理性进行评分；物业费报标（20分）（1）以招标单位设定的物业服务基准价为本项目经济标底；（2）各有效投标人的投标报价与招标人的标底价相比，等于或在标底价正负1%之内的价格得满分，正负标底价2%--10%之间的投标报价扣5分，正负标底价16%--25%的投标报价得0分。（四）、现场答辨（10分）（1）答辩人物业管理知识和法规熟悉程度。（2）答辩人的思绪、条理性、针对性和回答问题的精确性。（五）本次招标文献解释权归XXX企业。附件（一）投标邀请致：我单位拟对米罗湾项目物业管理服务项目进行邀请招标，贵企业如故意愿，请认真理解本邀请书内容，于年月日之前联络我司报名及领取招标文献。邀请单位：青岛新海园房地产有限企业企业邀请对象：具有三级以上物业管理资质的企业未来标的：山东省青岛市李沧区“米罗湾”项目招标项目基本状况：项目位于李沧区惠水路581号使用性质为：商品住宅建筑面积为：29.28万平方米联络人：联络电话：联络及领取标书地址：青岛市李沧区青山路618号XXX企业附件（二）投标函致：企业我方确认收到贵方提供的青岛市“米罗湾项目一期”前期物业管理的招标文献的所有内容，我方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿（投标单位名称）作为投标单位在此提交的投标书为正本壹份，副本肆份。我方已完全明白招标文献的所有条款规定，并重申如下几点：1、我方决定参与青岛市“米罗湾项目一期”前期物业管理的投标。2、本投标文献的有效期为投标截止日至《中标告知书》发出之日，如中标，有效期将延至协议终止日为止。3、我方已详细研究了招标文献的所有内容包括修正正文（假如有）和所有已提供的参照资料以及有关附件并完全明白，我方放弃在此方面提出模糊意见或误解的一切权利。4、我方承诺投标文献中的一切资料、数据是真实的，并承担由此引起的一切责任。5、我方同意按照贵方也许提出的规定而提供与投标有关的任何其他数据或信息。6、我方理解贵方不一定接受最低标价。7、我方假如中标，将保证履行招标文献以及招标文献修改书（假如有的话）中的所有责任和义务，在招标文献规定的时间内签订《物业管理委托协议》，并严格按国家有关法规履行自己的所有责任，按质、按量、按期完毕《物业管理委托协议》中的所有任务。8、所有与本招标有关的函件请发往下列地址：地址：邮政编码：投标单位（单位公章）：法定代表人或委托代理人（签名或盖章）：日期：年月附件（三）授权委托书企业：兹委托（居民身份证号码：）、（居民身份证号码）为我单位的委托代理人，代表我单位就前期物业管理招投标有关事宜办理签订投标文献、进行谈判、签定协议和处理与之有关的一切事物。特此证明授权委托单位（盖单位公章）法定