房地产项目投资可行性方案报告书

..专业资料共享.WORD.WORD完善格式.Z 工程投资可行性分析报告目录目录 2第一章总论 4一、 工程背景及概况 4二、 主要技术经济指标 7表1 “SG-DHSZ工程主要经济技术指标 7其次章住宅市场分析与营销战略 8一、投资环境分析 8表2“”规划经济社会进展主要指标 8二、住宅市场分析 10三、当前住宅市场面临的冲突和问题 13四、营销推广战略 14表3楼盘销售价格増况表 16第三章工程选址及区设条件 17一、工程选址 17二、区域历史文化地位 17三、建设条件 17\l“_TOC_250029“第四章建设规模及功能标准 18\l“_TOC_250028“一、建筑面积及内容 18\l“_TOC_250027“二、工程规划设计方案 18表4 “SG-DHSZ住宅户型 19三、工程工程状况 20\l“_TOC_250026“表5工程工程一览表 20\l“_TOC_250025“第五章建设方案 21\l“_TOC_250024“一、建设场地环境 21\l“_TOC_250023“二、总体规划布局 21\l“_TOC_250022“表6工程建设经济指标一览表 22\l“_TOC_250021“三、建设方式 23\l“_TOC_250020“表7招标状况一览表 23\l“_TOC_250019“四、构造设计 24\l“_TOC_250018“五、 室内给排水及供电工程 25\l“_TOC_250017“第六章工程施工进度安排 27\l“_TOC_250016“表8工程施工进度安排表 28\l“_TOC_250015“第七章投资估算与资金筹措 28\l“_TOC_250014“一、投资估算 28\l“_TOC_250013“表9“SG-DHSZ工程投资估算 〔单位：万元〕 29二、资金筹措 30\l“_TOC_250012“第八章经济效益分析 30\l“_TOC_250011“一、住宅销售价格 30二、销售进度及付款打算 30\l“_TOC_250010“表10各类建筑销售打算表 30\l“_TOC_250009“三、税费率 31\l“_TOC_250008“表11税费率表 31四、盈利力气分析 31\l“_TOC_250007“五、清偿力气分析 31\l“_TOC_250006“六、主要经济指标 32\l“_TOC_250005“表12主要经济指标表 32\l“_TOC_250004“第九章风险分析及对策 33一、风险分析 34\l“_TOC_250003“二、投资风险的把握 34\l“_TOC_250002“第十章工程可行性争论结论及建议 35一、结论 35\l“_TOC_250001“二、建议 36\l“_TOC_250000“附录〔国民经济评价〕 3813表14投资使用打算与资金筹措表

〔单位：万元〕 38〔单位：万元〕 39表15售房收入与经营税金及附加估算表 〔单位：万元〕 40表16损益表 〔单位：万元〕 41表17财务现金流量表〔全部投资〕18〔资本金〕19

〔单位：万元〕 42〔单位：万元〕 44〔单位：万元〕 45第一章总论一、 工程背景及概况1工程名称SGDHSZ2、开发商及简介四川省科学城SG置业德阳分公司SGSG00四年十二月发起设立的高技术产业的国有控股企业。注册资本金为人民币7730万元。由法人SG3德阳市玉泉路与屏山街交汇处・施压区农业局・施压区农业局算河寺路正兴老菜怕严”髏香幣独利建-请阳市爭w阳区专舟■万談飛厮•購豔创棉融张记牛肉已ii字松曇itF1F1峯5金中村・天晋太阳袒!■五呈刃日戡社生活区僵盘宛3111福頤，吕有目宅创北泉商拄播北啊・直林曜黠BMl寺苑干Hi玉福坯曲區J曲痕花削2H园玉寮賂皿阳出小饥11詬天呛做社创南讯苑If华泰庭院啓耗平肉鬲谓玉象村flt山%海憐仔占虫东山旌音H虽湖山紅园18涌找帀•南果蹈n凯sotffw电轨・E1万利寵e酋悦以常第馆X.-■-養碟番超市雪£1书於门弟一倆噁也.4、临时接待中心德阳市庐山北路360号5、工程概况工程位于玉泉路与屏山街交汇处，有四栋电梯公寓组成，工程占地为 17120itf,总建筑面积4m28川，商铺面积6川，停车库面14610m51m137m。以简装面市。整个工程紧邻占地千亩的东湖山公园，东湖山上是以山水园林为载体，集休闲消遣旅游观光健身为一体的城市近郊公园，是你感到心旷神怡；同时周边生活配套也是格外便利，下面简洁做个介绍：14232427教育配套：德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路小学、四川省商贸学校等。医疗配套：德阳肿瘤医院〔眼科医院〕、德阳肝胆医院、中山医院等。休闲配套：东湖山公园、旌湖文化长廊等。生活配套：沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等。6、资金来源本工程建设资金由SG职业自筹，缺乏局部通过预售房款和银行贷款解决。7、可行性报告制定依据《城市居住区规划设计标准》《德阳市城市拆迁治理条例》《城市居住区公共效劳设施设置规定》《住宅设计标准》《住宅建筑设计标准》《建筑工程交通设计及停车场设置标准》《城市道路绿化规划及设计标准》《高层民用建筑设计防火标准》&编制范围依据国家有关政策、法律、法规及标准对SGDHS工程建设的目的、必要性、工程区域概况、工程规划方案及建设内容、投资方案、融资方案与效益分析、财务分析、工程风险分析等方面进展全面论证和争论。主要技术经济指标表1 “SG・DHSZ工程主要经济技术指标序号工程名称单位指标1总占地面积m2171202总建筑面积m2993543地上建筑面积m847444住宅建筑面积m781685商业建筑面积m65766停车场面积m146107容积率4.958层数层1.2#343.4#3319停车位个住宅地上72+地下390+商业地上25=48710地面建筑基底面积m2363911住宅建筑基底面积m2275812户型区间m251.23——137.1713建筑密度%21.1514小区绿化%36其次章住宅市场分析与营销战略一、投资环境分析1、德阳市根本状况德阳市地处成都平原与川中丘陵接壤地带，市区距成都58公里，距绵阳50公里，地理位-31.27和农业生产基地。全市辖6个县〔市、区〕土地总面积为5951.55平方公里，人口约384.5万人，德阳市中45.7670德阳市是1983年经国务院批准成立的地级市，现辖“一区三市二县”即旌阳区、广汉市、什邡市、绵竹市、中江县和罗江县。1、德阳市经济进展状况2023年是“”开局之年，全市人民在市委、市政府的领导下，坚持“高位求进、加快进展”的工作基调，大力推动“一三五八”进展战略，经济进展全面增长，人民生活水平不断提高，社会事业不断进步。表2 “”规划经济社会进展主要指标202320232023计算单 指标指标体系及名称五年年规划五年年位实际数属性均增长% 数 均增长%预期1地区生产总值 亿元 921.3 11.4 1800 12.0性预期2、人均地区生产总值 元 25000 11.2 48650 15.1性五年累计投资总3、全社会固定资产投 预期亿元 601.3 40.3 额同口径增长资 性50%^上4、地方财政一般预算预期亿元45.819.69014.5收入性5、社会消费品零售总预期亿元299.715.954012.5额性约束6、年末人口总数万人389.24.53946.5%性7、城镇居民可支配收元/人预期1620212.12800012.0入年性元/人预期8648612.61150012.1年性10、城市化水平%42.2提高53提高预期1.142.16性提高提高预期11、森林掩盖率%38.540.80.210.46性12、节能：万元GDP能 吨 “十一五”累计下 到达国家及省上 约束耗耗13、减排：二氧化碳排20%要求性到达国家及省上约束放量及主要污染物排吨要求性放注：1、地区生产总值确定数按现价计算，增长速度按可比价计算。 2、地方财政一般预算收入增长速度为同口径增长。3、以2023年为基期测算，考虑物价指数为2.6%。3、从2023年起，固定资产投资统计起点由50万元提高到500万元，500万元以下的工程和农户投资将不再纳入到固定资产投资统计范围， 社会固定资产投资”指标变为“固定资产投资”。3、总体目标一轮德阳市城市总体规划描绘了将来德阳的进展蓝图，到 2023年，经济总量较2023年再翻一番以上，综合经济实力、人民生活水平和生态环境保护再上一个台阶，成为具有国际竞争力的重大技术装备制造业基地， 国内一流的名优食品基地、清洁化工基地、材料基地、现代农业基地和职业教育基地，成为西部经济强市，重要的工业化先导区、现代产业聚拢区，四川重要的区域性中心城市和山水宜居城市，实现成德绵同城化进展，在西部地区领先实现城乡经济繁荣、生态环境秀丽、和谐稳定、协调进展的全面小康社会。二、住宅市场分析1、当前住宅市场现状随着经济的快速进展以及国家对住宅建设和城镇住房制度的深化改革，以住宅为主题的房地产市场，总体上呈现出平稳进展的态势。主要表现在：②、山品住宅销售形式好转，销售额大幅增长。③、住房消费热点逐步形成，个人购房比例不断提高。④、住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛进展。⑤、房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐渐活泼。综上所述，我国房地产市场具有宽阔的进展前景和巨大潜力。在打算经济向市场经济转化的过程中，住宅市场本身也正在发生着深刻的变化。这一切，都是我国住宅市场进一步进展的良好开端和根底。2、德阳市商品房现状和市场需求⑴、住宅市场供给状况：从目前德阳房地产住宅市场来看，前几个月，整个楼市在全国大环境影响下，购置者观望心情比较深厚，大家都在等待着楼市大幅降价，虽然在开发商大力的促销下，刚需置业者的购置⑵、商业市场供给分析：目前德阳市纯高层的工程较少根本上都集中在老城区核心地带，商业工程的开发规模也相对较大，销售价格也较高。目前的社区商业较多，根本上每个开发工程都设计了商业〔临街〕2-3⑶、德阳市房地产市场需求分析：①、需求范围分析：德阳市地处成都、绵阳之间，处于成绵经济核心地带，经济进展比较快速，城市环境比较适合居住，市场需求包括周边几个市县。②、需求人口分析：主要为城市首次置业者、大中型企业员工、公务员、企业治理人员等为主。③ 、需求数量分析：依据德阳市政府制定的城市人口规划，到2023年城市人口到达100万人，即每年需增城市人口6-8万人左右，再加上现有城市人口换房需求，每年的刚性需求总量大约为180万-240万平方米〔约20230-30000套住宅〕o但这些刚性需求中较多的一局部表现为因购置力缺乏而导致的无效需求，又由于德阳目前的住宅销售价格相对较高，商品房销售压力应当是很大的。④、需求价格分析：从目前德阳市已经在售工程可以看出，德阳市各区域的楼盘销售价格差距不大，价格幅度根本在3500-5700元/左右，由于政府宏观政策调控力度越来越大，已经明确表示要坚持调控政策不动摇，老百姓在生疏到房地产价格高位运行后投资空间变小，更多项选择择持币待购，以期政府能将房价调控下来。从今年起，国家又对房地产市场进展重点调控，出台了大量的房产政策，诸如调整贷款利率、限制二套、三套房等，从全国到地方，房地产市场急剧萎缩，销售进入停滞状态，虽然目前价格并未被大降，但不排解将来大幅降⑷、市场特征分析：①、在全部的购房者中，45家庭构造特征。③、从目前德阳市住宅消费市场来看，自主和投资性需求各占一个比例，但因最近房地产市场调控严峻，以投资为目的的购房客户占比重已越来越小，故在进展产品设计时，应尽可能地考虑自住性购置需求。④、企业人员、国家公务员、经商人员等购房比例较多。⑤、城区内客户大多数在城区有一套住宅，属于二次置业，也有考虑第一居所和局部投资需求，主要考虑楼盘的区位、品质，开发商及物业升值空间。⑥、外地客户大局部属于第一次置业，周边客户根本都作为第一居所不太留意升值空间，对物业的性价比要求偏高，对社区环境认同度一般。三、当前住宅市场面临的冲突和问题我国以住宅为主体的房地产市场，已进入平稳进展期。认真分析当前住宅市场的现状，深入争论其面临的主要冲突，并从体制、机制和政策上探究改革与进展的思路，对房地产业持⑴、当前住宅市场进展的根本态势①、房地产开发投资稳步上升，商品住宅投资增长加快。②、山品住宅销售形式好转，销售额大幅增长。③、住房消费热点逐步形成，个人购房比例不断提高。④、住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛进展。⑤、房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐渐活泼。综上所述，我国房地产市场具有宽阔的进展前景和巨大潜力。在打算经济向市场经济转化的过程中，住宅市场本身也正在发生着深刻的变化。这一切，都是我国住宅市场进一步进展的良好开端和根底。⑵、住宅市场面临的只要冲突探析我国以住宅为主体的房地产市场在进展过程中面临着一些深层次的冲突， 出现了买方市场的形势，构造性、阶段性、体制性供给过剩的现象突出，面临着市场有效需求的缺乏。主要表现在一下三个方面：①、商品房空置量连续上升，消化空置房压力加大。②、住房制度改革的预期进度和力度未能实际到位，住宅市场消费的启动要有一个过程。③ 、市场发育程度整体水平偏低，地区之间进展严峻不平衡。综上所述，这几点充分反映住住宅市场在当前宏观经济形势下，扩大内需、加快住宅建设的迫切要求，与商品房市场有效需求缺乏，供求难以有效连接的冲突。化解这一冲突，是今后几年住宅市场进展的主旋律。四、营销推广战略高素养的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准的经营和治理，以确保工程有市场销路，开发商有合理的收益。依据本工程市场定位和开发特点，拟承受以下营销推广策略：1、卖点分析①、工程高达36%勺绿化率，且紧邻占地千亩的东湖山公园，使得整个小区成为一个“园林式”的单位，因此有其突出的环境特点。此外，开发商重视小区住宅户型多样化和房屋外观设计，大大增加了该工程的吸引了。②、工程位于黄河片区，已落户的生活小区较多，配套设施格外丰富。教育、休闲、消遣、购物等都很便利。③、小区坚持以“山无里，景无界，心无边”的开发理念，工程为四幢电梯公寓组成，居民生活便捷，在此根底上还引进了“智能化”概念，更加提高了小区居民的舒适度。种优待付款方式极大地提高了其竞争力。SG00十二月发起设立的高技术产业的国有控股企业，盘和公共设施工程，信誉良好。2、广告宣传策略

在成都、绵阳等地已开发多个优质的楼由于SG置业已经在成都、绵阳等地开发了一系列楼盘在消费者心目中形成了良好地形象，再加上黄河片区优质的生活环境对置业者都是一个比较大的吸引。“SGDHSZ工程针对确定的目标群体，按打算、分阶段，系统的对小区的整体形象和“卖点”进展广告宣传。包括以下广告媒体：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、网络、公车及户外广告牌等。3、促销策略①、促销的阶段性策略，按不同的阶段指定不同的销售策略。一般按以下阶促销：促销预备阶段；首次公开展销和销售阶段；二次公开展销和销售阶段；三次公开展销和销售阶段；扫尾销售阶段。②、销售对象：城市首次置业者、大中型企业员工、公务员、企业治理人员等。③、促销手段：拟承受多种促销手段，包括：广告宣传、内部认购、人员直销、举办展销会、集团认购、灵敏多样的付款方式及优待方案、售楼现场样板房促销等。4、定价策略⑴、价格定位依据目前德阳市房地产房源交易信息，以及黄河片区一带同类房地产销售价格如表3所示：表3 楼盘销售价格増况表序序名称地段最低价〔元/m2〕最高价〔元/m2〕均价〔元/m2〕号1黄河畔岛黄河片区426052604700瑞琪曼国际社2黄河片区480062335400区3期望城黄河片区4788575850784凯旋国际老城区5258666855005春天印象城北片区4588514847006天籁福河东片区400048004500从德阳市近期楼盘价格状况分析，中高档住宅售价在间。参考各楼盘价格和对其区位、环境、配套等比照，“

40006668/川之SGDHSZ中高档住宅，住宅价格为4380元/卅，商铺价格为6680元/卅，停车位每个10000丿元。⑵、价格优待策略①、预付房款优待：〔一次性交纳10000元诚意金，成为银卡用户，拥有1%优待；一次性交纳20230元诚意金，成为金卡用户，拥有2他惠；一次性交纳30000元诚意金，成为钻石卡③

②、集团购置优待；、特别消费对象优待；④、其他优待措施⑶、价格浮动策略：①、展销会期促销优待价；

②、仙器销售优待浮动价；③、正常销售期段浮动价； ④、其他浮动措施第三章工程选址及区设条件一、工程选址作为进展中的旌阳区内，黄河片区以上风上水、纯居住、无工业等因素和其优越的自然环境，成为城市规划中山水宜居特点的重点建设区域。二、区域历史文化地位黄河片区的区域范围是指北起青衣江路，南至黄河东路，东靠东湖山，西侧黄山路；整个片区位于德阳城市的东北面，是06年后兴建设起来的行政、高尚居住中心。在市政府及建设局的投入巨资重点打造之下， 强力推动片区建设，首先便是对青衣江东路、龙泉山北路等重要道路进展了建设，全面完成了渭河路、庐山北路等道路建设。当前片区市政配套设施越来越完善，道路宽阔纵横穿插，市、区两级众多行政机关及国家级重点示范中学等名校均在该区； 区域内环境优美，东靠风景秀丽的东湖山公园，西临碧波荡漾的绵远河，依山傍水自然条件出众。三、建设条件1、区域配套：近几年内德阳市、区两级众多行政机关办公地点已先后迁到黄河片区；学校拥有鼎天幼儿园、国家级重点示范中学德阳中学、德阳外国语学校等；供给医疗效劳的眼科医院和肝胆病医院；综合市场有主要玉泉农贸市场，为市民的生活消费供给了便捷；2、区域楼盘状况〔房地产经济〕：黄河片区当前是以纯居住社区为主，区域内楼盘主要以万兴魅力城系列、福康集团、顺天房产开发的楼盘为主。已入市的楼盘有：御景东苑、骏逸东山、上东风景。马上入市的工程有万兴魅力城四期、福康瑞琪曼。楼盘户型户型面积从60平米的一室一厅到200余平米的奢华户型齐全。区域楼盘主要以中型社区为主，都较留意小区的内部环境和景观配套的打造。3、交通便利SGDHSZ坐落于北起青衣江路，南至黄河东路，东靠东湖山，西侧黄山路的黄河片区，即德阳城市的东北面，是06年后兴建设起来的行政、高尚居住中心。其市政配套设施越来越完善，道路宽阔纵横穿插，有14路、23路、24路、27路等公交车经过此地，距离火车站30需25min15min，3、土地征用状况开发土地由出让方式获得土地17120卅，土地价格为5680万元。第四章建设规模及功能标准一、建筑面积及内容SGDHSZ工程建设为商业小区，初步规划总建筑面积为99354，其中住宅面积78168tf，657614610tf。二、工程规划设计方案1、 工程在规划设计时，充分考虑德阳整个消费需求以及德阳市地方环境对建筑的影响，坚持“山万里，景无界，心无边”的开发理念，工程致力于打造一个适合人居的居住生态社区。2、 建筑外立面风格：概念主题生态、时尚、经济、适用、舒适的现代派生活。主要通过窗、玻璃、阳台、腰线、空调机位、屋顶等建筑符号来表达。3、建筑内装饰：为了更好的顺应市场和给客户更大的自由发挥空间， 为清水房，重点在隐蔽工程中尽量做到一次到位，防止客户二次装修对建筑产生破坏。4、户型定位：由于本工程规模不大，户数不多，但是在设计时特别留意不要简洁的重复，充分挖掘各户型的特点，使每一个户型尽量有变化，力求到达各具特色和独有的卖点，以到达吸引客户的目的。5、户型设计：依据“SGDHSZ区位环境和住宅市场需求，规划为以下及三种户型：表4 “SG-DHSZ住宅户型户型面积〔卅〕数量〔套〕套型A87.6350两室两厅一卫137.1750三室两厅两卫107.8350三室两厅一卫B51.23132一室两厅一卫72.25124两室两厅一卫93.13124两室两厅一卫107.83132三室两厅一卫C129.4950三室两厅两卫87.6350两室两厅一卫D69.2125两室两厅一卫129.8425三室两厅两卫130.4325三室两厅两卫85.6825两室两厅一卫总数862以上户型在设计时综合考虑了住宅使用功能和空间组合、 征等因素，住宅内有卧房、起居室、厨房、卫生间、贮存室及阳台、餐厅和书房。各种功能空间如卧房、起居室、餐厅、卫生间的使用面积也满足规定的要求三、工程工程状况5工程工程一览表序号工程名称说明1土建工程建筑面积4m21.1住宅78168m1.2商铺6576m1.3停车场14610m2给排水工程水箱、水池、水泵机房3一般消防系统住宅区4变配电工程〔强电〕配电房变配电设备5照明工程小区照明6通信工程 一般配线〔端子接单元口〕7火灾报警及安全监视公共场所火灾报警，可视防盗门8通风工程地下停车库通风9闭路电视住宅区10室外工程第五章建设方案室外绿化及局部道路场地一、建设场地环境1、总体分析本工程位于地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，担当施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而德阳市满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施2、自然环境：⑴地形、地貌德阳市旌阳区地处龙门山东和龙泉山西北地带，地跨成都平原和鹿头山系列，绵远河、凯江河由西北向东南斜穿区境，石亭江沿西南区界注入，江河间地形开阔平坦，绵远河以东地形起伏为丘陵区。全区地势西北高，东南低，西北海拔在460米至600米之间。土地类型按地貌划分平原、浅丘。⑵气候、水文德阳市属于亚热带潮湿型气候区，四季清楚、气候温存、降雨充分、无霜期长，平均风速小，冬季常有干旱，秋多绵雨。德阳市水资源总量为82.75亿立方米，其中地表水为56.98亿立方米，地下水为25.77亿立方米，在水资源总量中可利用水量占总水量为35.70%,其中地表水为22.38亿立方米，地下7.13二、总体规划布局1、片区规划“SGDHSZ工程位于位于德阳城市的东北面，是06年后兴建设起来的行政、高尚居住中心，属于市政府及建设局的投入巨资重点打造之下以园林旅游、休闲消遣和中高档住宅为2、总平面布局“SGDHSZ总平面呈方形布局，由4幢电梯公寓组合而成，其中底层或低层为商铺，下设2、整体规划设计特点A、在建筑现场销售部时应充分考虑楼盘概念，充分利用工程区位优势，表达楼盘品质、特征。B将工程外观颜色和建筑风格同小区景观有机结合起来，到达天、地、景、房、人的完善统一境地。C在工程开盘时先将局部区内净化，景观先做出来。尤其是接待中心的景观，表达楼盘概念，让购置者有一个切身体会。DE、充分利用区位优势提升综合利用效率，在屋高、平面规划、外立面等方面提升工程的商业价值。4、工程建筑经济技术指标6工程建设经济指标一览表序号工程指标1总用地面积0m22总建筑面积99354m2.1停车场建筑面积14610m2.2地上建筑面积84744m2.2.1住宅78168m22.2.2商铺6576m3建筑层数343.1地上333.2地下14建筑总高99.3m5建筑容积率4.956绿化率36%7停车位数量4877.1地上977.2地下390三、建设方式1、工程发包方式是承受公开招标的方式。工程的勘察、设计，土方工程，桩基工程，土建工程，装修装饰工程，水电工程，绿化、景观塑造，小区道路及根底设施建设，重要设备、材料等物资的选购，工程监理宜承受托付招标的组织形式。2、招标范围7招标状况一览表序序名称号招标状况不招标备注123工程勘察、设计土方工程桩基工程施工招标招标招标4土建工程施工招标5装修装饰工程招标6水电工程招标7小区绿化、景观塑造招标8小区道路及根底设施施工招标9重要设备、建筑材料等物资的选购招标10工程监理招标四、构造设计依据“SGDHSZ地质勘查状况和本工程初步规划，工程根底和上部构造设计拟承受以下类型：1、根底选型及处理桩根底：依据工程所在地地基状况实行打钢筋混凝土预制桩工程。质量保证：承受规格质量必需符合设计要求和施工标准规定， 且有出厂合格证的2、预制钢筋混凝土桩。工艺流程操作：就桩桩机-起吊预制桩-稳桩-打桩-接桩-送桩—中间检查验收—移桩机至下一个桩位深层搅拌桩：承受注浆加固地基施工及大体积混凝土筏板根底施工，动力触探和载荷试验等原位测试方法对施工结果进展检测来验证试验结果。

并通过DHSZ499.3331地上建筑物为框架一剪力墙构造，地下停车库为底板、侧壁顶板均为抗渗等级为P6的防水混凝土。抗震烈度为7度，构造安全等级为二级，耐火等级为二级。其中，屋面防水等级为2级，地下室防水等级为2级。必需指出的是，德阳在2023年地震以后，人们渐渐对建筑物的抗震强度有了确定的要求，因此在构造施工中明确留意提升建筑抗震强度，有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。

具备必要的抗震承载力，良好的变形力气和消耗地震能量的力气。对可能消灭的薄弱部位，拟实行措施提高抗震力气。五、室内给排水及供电工程给排水工程由生活给水、消防给水、排水三个系统组成。本工程位于黄河片区，可运用已有的市政给水设施。1~水管供给，六~十一层为中区，十二层及以上威上区，中区和上区均承受地下室水泵房内设置无负压变频水泵，供给楼顶容积为48m的水箱。水表按楼层集中放置，热水由户内气燃气热水器供给。给水干管、立管承受内筋嵌入钢塑复合管，室内生活给水管及热水管均承受PP-R聚丙烯塑料给水管，热熔连接。2、消防给水系统：室外消火栓由小区给水管网直接供水，20L/s,室内设置400斥的消防蓄水池，消防给水由室外给水管供给，消火栓由普消泵 〔一备一用〕3从消防水池供给。楼顶设置容积为48m的玻璃钢水箱。本工程地下车库及一、二层商场及标准层公共走廊，设置自动喷水灭火系统。自动喷水系统危急级U级设计，喷水强度8L/min谥作用面积160n,系统设计流量为30L/s,设湿式报警阀一套，在每层的供水干管上调信号蝶阀和水i流指示器。加压泵房内设主加压泵6台,系统设水泵接合器6个，喷头承受标准型玻璃球喷头，68C道竖向成环状连接，室风消火栓系统及自动喷水灭火系统管道均承受内外壁热镀锌钢管：D心100,承受沟槽式〔卡箍〕连接或法兰连接〔阀门处〕；承受螺纹连接。

DNvIOO,3、排水系统：室内承受污废水合流，系统承受单立管排水方式，伸顶通气管，排入室外沼气化粪池，经处理后再排入市政污水管。室内排水立管承受U-PVC螺旋排水管U-PV〔排水管道，承插粘接。4.供电配套系统⑴供电电源及电压。供电电压为10KV从黄河片区的主干线接入，有特地的配电房进展转压分送。⑵负荷等级。工程消防用电设备，设备机房，小区道路照明等承受二级负荷，其他为三级。⑶计量方式。由系统进线设专用计量柜，每户都有电压表。5•照明及电力设计⑴照明设计。有正常照明，小区照明，应急照明等，小区主要光源为节能型荧光灯，住宅预留灯位，自行选择，在公用的疏散通道，地下车库等，设安全出口标志灯。⑵电力设计。生活水泵与潜水泵水位由系统自动把握，消防设备接消防中心指令开启或停机。供气。承受城市管道煤气供给，每户都配备专用煤气管道，从事先设计的预留孔接入。通风⑴住宅空调。每个住户室外都有空调预留位置，可自行购置安装。⑵通气。在地下车库等位置安装机器排烟通风设备，以保证空气质量的清爽。通讯设施⑴光纤。小区接入电信的光纤设备，线的接入，每户都有预留线路，可自行选择开通。⑵电视线路。同光纤一样，统一接入，预留线路由用户自行选择。消防⑴小区的通道，楼梯道等都有消防设备。⑵小区室外按标准设置消火栓。⑶地下车库按标准标准，设置防火分区，并承受自动喷淋系统。环境保护⑴生活垃圾的处理。每个楼层设置有垃圾通道，每天进展垃圾的处理，小区设置有垃圾箱，并有专人进展清扫。⑵生活污水。有专用管道进展合流汇中，进入片区的城市污水管道。⑶噪声。小区距离街道有确定的距离，且为高层建筑，在这方面不需要特地的设施设备。第六章工程施工进度安排本工程打算在两年半左右的时间内建成。建设进度打算如下：表8工程施工进度安排表时间说明20233工程建议书批复202345编制可行性争论报告并报批202379建筑方案设计202310综合管网设计202311--12施工图设计20231报建、领取建设规划许可证202321020236工程开工25%20238取得预售许可证，开头预售202312主体工程断水202325单体工程验收202346分项丄程验收20238正式入住第七章投资估算与资金筹措一、投资估算依据本工程设计方案确定的建筑面积、 构造、建设标准，以及可行性争论财务评价有关取费要求，估算总投资造价如表9和表15所示。9“SG・DHSZ工程投资估算

〔单位：万元〕序号本钱123451土地费用568056802前期工程费9016013303根底设施建27279271800设费4建筑安装工9088250850801500程费5公共配套设45585170200施建设费6开发间接费22740555540377治理费用40785858584688销售费用909702302302201599开发期税费36816020810其他费用368505010816011不行预见费1590540650400合计227206526440082762854664开发产品分期打算进度备注：本次费用设计以5个月为一个周期，时间从2023年3月一一2023年82开发产品分期打算进度二、资金筹措本工程建设资金完全由建设单位自筹，四川省科学城SG置业德阳分公司使用自有资金10000万作为工程资本金，依据国家对商品房销售有关规定，缺乏资金通过向银行借贷和预售房款解决。借贷资金约5589万元，按一年期利率10%+算，到期后还本付息，本金及利息拟用预售收入扣除相关税费后进展归还，本工程考虑用预售收入扣除相关税费后补充建设资金，将实行边回款边将回款用于建设资金以及归还债务使用，最大限度的利用工程预售收入。第八章经济效益分析一、住宅销售价格依据工程所处位置，四周环境条件和房地产市场的趋势推想，考虑房地产销售风险和工程建设本钱等综合因素，住宅按4380元/心商铺按6680元/怦进展销售，平均售价4378元/怦，停车库每10000二、销售进度及付款打算本工程打算在1年半内完成销售，其销售打算如表10所示。表10 各类建筑销售打算表工程 合计123住宅〔% 100156025商铺〔% 100106030停车位〔%100106030备注：全部业主均在停车位〔%100106030三、税费率本报告承受的各种税费如表11所示。表11 税费率表税费工程税费率〔%税费工程税费率〔%营业税5公益金5城市维护建设费7法定盈余公积金10教育费附加费3任意盈余公积金8企业所得税25不行预见费7四、盈利力气分析工程在计算期内经营收入43500万元，可获利润总额18387万元，扣除所得税9399万元，公益金449万元，公积金899万元，任意盈余公积金719万元后,还有6921万元可安排利润。工程缴纳的经营税金2393万元，企业所得税9399万元，合计缴纳税金11792万元。工程全投资内部收益率〔所得税前〕为17.42%,在预期可承受的内部收益率为12%寸净3308.032.96工程全投资内部收益率〔所得税后〕为9.59%，投资回收期为3.23年。10.99%。1718五、清偿力气分析本工程所需资金单独由开发商自筹的话是不够的， 因此所需资金由开发商自筹、银行短期借款和预售房款解决。依据投资估算状况向金融机构借款9203万元，借款一年，在2023年3月借入，2023年3月还款，借贷利率按10%+算。在投资的第5期将其售房收入归还银行贷款本金9203920除去向银行短期借款，开发商还通过预售房款填补投资，在总投资的第 4、5期共计3518万元。但是当户主停顿供给房款，开发商就面临着资金中段的危急，无法供给开发所需，即提高了资产负债率。所以在向投资者安排利润时，应当适当的多留一些，避开清偿的力气消灭危机。六、主要经济指标本工程的主要经济指标如表14所示。12主要经济指标表序号序号名称单位数据-一一 建设规模1房地产开发产品总建筑面积m2993541.1商品房销售m2m99354其中：住宅78168商铺m6576停车场m146101总投资万元227202资金筹措万元22720其中：资本金万元10000使用预售房款万元3518银行短期借款万元92023经营收入万元435004经营税金及附加万元23935总本钱费用万元227206利润总额万元183877所得税万元93998税后利润万元8988财务评价指标1全部投资内部收益率〔所得税前〕%17.422全部投资投资回收期〔所得税前〕年2.963全部投资内部收益率〔所得税后〕%9.594全部投资投资回收期〔所得税后〕年3.285资本金内部收益率%10.99第九章风险分析及对策为了确保风险分析的质量，有必要对“SGDHSZ投资过程中可能存在的风险因素进展科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而实行相应的措施或对策来削减风险损失。一、风险分析1、工程自身状况分析从德阳市目前的住宅市场来看，消灭了住房供过于求的状况。除了市场有效需求缺乏，改革滞后，购房者举棋不定，房价超过消费者的承受力气等缘由外，小区位置偏僻，设施不配套，交通不便利，住宅小区环境不尽如意，缺乏良好的居住环境是其重要缘由。本工程市场定位为中高档住宅，工程在区位价格、交通、小区环境等方面有较大的市场需求优势，但在配套设施方面还是一个劣势，由于工程相对较小，其自身配套较为不完善，主要依靠所在地黄河片区完善优质的配套设施。2、方案规划分析工程市场定位是建立在住宅小区合理的规划根底上，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等。硬杜绝规划设计单调。缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减小工程的市场风险。二、投资风险的把握及早的觉察或推想到这些风险并能准时地实行有效地措施，化解或缓和、减轻、把握这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依靠于对风险的生疏和治理。改工程把握风险的方式包括以下三项措施：1、通过加快进度来回避风险开发经营周期越长工程建成后的经济形势就越难推想。其次，开发经营周期越长工程建成后的政治形势也越难与粗。所以回避房地产开发经营风险的方法就是加快完成开发工程。针对该工程，我们实行招投标的方式和建设单位签订具有法律效应的城堡合同，以保证资金的充分供给，与建筑材料等物资供给商签订施工材料供给合同。这样极可能避开不必要因素的影响。2、通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和环境工程的市场信息越多，做出的推想就越准确，从而能进展正确而科学的决策，包括投资工程的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等。这样就能把不确定性降到最低限度，较好的把握房地产投资过程中的风险。3、通过加强治理来把握风险良好的工程治理师重要的保证。从投资开发来看，工程全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有阅历的房地产专家进展指导是格外有必要的，削减经营费用，提高效益水平，进而降低并把握风险。

可以有效地第十章工程可行性争论结论及建议一、结论本工程属于房地产住宅开发工程，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及工程建设规划手续已办理，建设资金由自筹和银行贷款两局部组成，现场建设条件具备。自地震后德阳市民购房需求增加以及购房者对房产的要求由低档走向中高档的趋势，户型规划为中高档住宅，依据对德阳市住宅市场分析推想，工程开发有市场销路。财务分析结果说明，工程经济效益可行。1、从经济效益来说：由于公司在工程开发建设前，进展了广泛。深入的市场调研，了解客户的需求，目前局部单元已有意向性客户预定，销售前景看好。改方案实行了提前预售，分期付款等措施，可以给公司带来高额利润回报，可以提高公司在社会上的知名度，为公司将来的进展奠定了根底，并且为德阳的房地产经济注入了颖血液，有力的推动了德阳的房地产2、从社会效益来说：2、从社会效益来说：“SGDHSZ建成后，它将成为黄河片区内有一个亮点，为德阳地区的人民提高了优越的住宅环境，乐观有效的响应了德阳市的安居工程，使德阳人民能够更好地感受到经济进展给他们带来的直接好处，的旗帜下能够幸福的生活，能安居乐业。因此社会效益极为可观。

使人民感受到党3、从环境效益来说：改开发过程全部是文明施工，最大程度的减小了对环境的破坏，改工程完成后，从前的脏乱差的大体环境变成了环境幽雅，全的建筑造型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的公共效劳设施以及便利的交通，无疑将在该市形成一个全的修养圣地，对于纵观开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，改开发方案是完全可行的。二、建议强化工程进程中的投资、质量、进度打算，留意对可能发生的不利条件及变化因素的推想与防范对策，以保证工程按期完成。1、 实行速度治理，加强工程运作进度，以避开市场可能的由顶峰期向下降期转折的风险。2、公司个部门严密协作，以加快工程运作进度。3、要做精品，产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来的标志性、有品位的产品。4、工程本钱需合理把握，以保存市场波动时的降价应对空间。5、留意严格的依据既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作特别要预备好抗风险资金，不行挪用。附录〔国民经济评价〕2工程总投资22720表13 工程总投资估算表2工程总投资22720序号工程总投资1开发建设投资227201.1土地费用56801.2前期工程费9011.3根底设施建设费27271.4建筑安装工程费90881.5公共配套设施建设费4551.6开发间接费2271.7治理费用4071.8销售费用9091.9开发期税费3681.10其他费用3681.11不行预见费15901.12财务费用920..专业资料共享.WORD.WORD完善格式.表14投资使用打算与资金筹措表〔单位：万元〕序号工程合计123451总投资2364065264400827628541584开发产品投资2364065264400827628541584其中：不含财务费用227206526440082762854664财务费用9209202资金筹措2272065264400827628546642.1资本金1000065263474827628546642.2短期借款92029262.3预售收入35