北京养老地产及案例介绍

随着常规房地产开发的竞争日趋激烈，养老地产的新型房地产开发模式越来越受到业内关注。本报告重点分析北京地区的养老地产项目。目犯录养亿老玩地纪产旅市密场瘦简绸析北慰京易典领型性养报老相地短产票项辅目灯分己析国弄内经其待他更知沈名友养阀老觉地灿产似项严目结早论蜂及鼻下锐一抢步林研暴究即方淘向中酒国算老炒龄都化腹数吊据2好0动1讯0年刃第造六附次供人欧口古普船查堡数聚据60岁及以上老人比例65岁及以上老人比例全国13.26%8.9%北京12.5%8.7%老龄化社会标准≥10%≥10%我选国惊已会经柳快还速番进盐入老帖龄社化社歇会感，骗老绝龄凤化锋社求会去的渗共佣同马特轿征1矿.独谜居惜老享人工增赚加2刑.老结龄渣化堂伴奋随妻的梅少欣子罗化览趋沿势3献.个企人凳金台融港资惨产忆向印老诸人肚转溪移隐，荒老佳年悼人裕逐泰渐夹成弃为早富丘有泰人塘群4威.个仿人钥养隶老爬规折划芦意耀识餐加腊强商，悟消参费训结鸦构累转蝴变老封龄新化忘引赛发则的泻需挑求人季口部老亩龄付化老次年围公朝寓样的唤购霞买誉力老计年趟公稀寓际的缝购扭买崇意原向我季国娘老夏年府人炕口忧数挡量培多环、彩比疲重雄大我汇国宣社诱会执老收龄陵化称发割展剪速挣度塘快人升口凉结暴构桂的柄变序化萍，约社悦会值上摄的忠“塔空留巢电家杂庭剧”朽逐术渐栋增桑多老害年仔人似收浇入贫的帖提河高老恒年药人冷福衣利寺水伴平镰提锋高子低女食为墓父盖母略入算住赔提药供震资拿金且支写持养碑老蒜观谜念页的节转政变赛促无生甜老脊年茄公颂寓苗养践老择需种求消慈费障观嫩念凳的奸改月变踏促技进糕购哥买孝行隔为老灰年程公棋寓市迈场别需内求养匀老绿地味产钥的搜税朽收夜优括惠1吴.营施业雷税张：养碗老汗院聪、伤残锅疾傅人再福案利丢机厦构猾提岁供洪的阁育粱养谣服蚂务速，呜婚薪姻盾介什绍岸，僚殡厦葬挡服艘务晕取愉得讨的饰收桃入毯免偶征鹿营鸡业烤税唉。依庙据《中闪华骆人导民丘共起和史国围营搭业挎税况暂博行膨条得例》2亮.所潜得书税：对坦由役民锄政帆部获门杜审痒核傅批断准,并互核稀发《北器京隔市虑养漆老桑机敌构农执招业究许且可斜证》的魄老烘年绩服趁务锯机亿构罢及裙核只发《社羊区狗服帜务戏设食施考证巷书》的哄社忽区狱服漠务丑中移心椅的拒老肃年惜服容务菌中奇心拆（喉含丙为脸老阅年闸人哗提券供降服钢务血的涝场独所症）参，漆暂宝免幻玉征醒收樱企县业象所矛得缺税昼。对摧于似其攀他阀部掩门扯和位单忌位落、匹个剪人镇主趋办何的莲老趟年准服段务扑中纤心含、曾老亭年捡活孩动庙中岭心荡，灿经握所总在球地嚷主手管斯税送务混机莲关璃参趴照她民跪政浓部返门凉审运核键标灶准拔进习行成核认实乘，石凡辆属电于烤福该利劈燕性沟、登非短盈习利口性鬼的末机箱构馆，哈暂忆免欢征丑收桥企唇业丈所忽得诉税帐。依开据叠：《财梦政贝部点国奴家尼税煎务承总晌局惯关揪于舅老峰年身服棕务狭机鼻构矩有翼关炎税旷收愈政捐策崭的草通经知》3夜.地盼方衬税具：对桃政曲府得部妈门捡和望企争事加业芽单惑位配、讯社倍会许团发体巷以璃及貌个助人饼等悬社潮会找力认量笋投只资峰兴堤办暗的茶福晌利遵性潜、耳非叉营臭利牧性裙的犹老帆年君服妖务臣机井构冈暂艺免序自番用帜房偶产煮、坡土广地唐、泰车笔船敲的祥房桃产种税夺、法城辰镇搅土忙地俯使至用贷税旨、秒车央船去使悔用甩税抢。依乱据煤：《财举政此部搏国苹家举税辈务视总艰局奇关芦于封老勤年皱服各务吹机点构返有北关街税她收链政素策雨的顽通卫知》4概.财死政旦补弃贴社翠会算办牺养喂老健机按构难每捐新潮建共一挖张宅养皱老殃床率位瞒，茄最悄高兼补箭贴1吐.沈6万持元妹，位最存低壶补伞贴8诞0标0元舟；鬼每嫂实贼际男入扰住避一弟位令老夹人正，党按杰床水位饰每析月犁补妻贴1贸0久0元预。蒸（北障京）每滑新庆建柜一蜜张择养何老蚊床稀位型，委补典贴5胁0颠0尼0元披，递各速区帮县呆根桑据给情翼况债分田别亿追墙加码补魔贴税。暂（侦上大海坝）5岁.开风发石建逢设在递规枣划颂、怪建僚设阴、米税喊费蓝减渣免葡、绘医卡疗梯、坛用妈地膝、胳用底水方、夺用洪电帅等肉方陷面尊提絮出乎了扭一漂系原列共优类惠畅扶搂持则政娇策咳，宾鼓乳励赖和迎支援持宣企答事畅业所单添位只、内民利间延组室织讲、悔个扣人近等虾社着会处力到量他投热资磁兴县办浴养内老偿机嗽构允。《关他于息支疼持眉社登会循力切量棕兴屋办础社浆会查福看利潮机孟构填的踏意甩见》享湿受鸭优袋惠评政嗽策帅案作例由秩于政养司老胜住臭宅勤具劣有欧社被会姿公该益旺性扛，夹一爆般猴地巾方台政脊府华会阿对厦养肠老乒地曲产雾项罚目谁给膜予申土隙地钓、秤资畜金讨等填方策面赶的座优烫惠驼政选策闻。用但锤是凡由谋于旅国旨家摘土罪地瘦法击律刊法海规鲁的危限醋制凯，惯以佩及冒政宝府速划剧拨忆给粒企星业瓦的光土广地型没思有辩产脱权稍等谷都庄为卵项灰目矛的寒后顺期也运好作誓埋际下昼了燥障这碍排。上侍海数亲凯和室源得拼到哑了享南摧汇岸区冠政汁府厘提装供喊的5蛇0年席产漠权俊的武公宰建暖配馅套释用控地挽，客土包地桂成耽本业较享普鉴通燥商忆品尾住轧宅仅低掩很贸多幕。显政傍府酒的窜政散策众支快持映无窑疑拨为倾企旗业轻进胁军蚕养衫老仓地毁产字解备决饼了卧高将昂皱的纳成故本附问罚题不。广甚州校颐冠年荐园作黎为2裙0世评纪9倚0年母代枣的浮以识市王场晒经膝济住为亡主筹，烧政帮府唱支抢持款为纱辅金进唐行睡开乔发花建念设奏的骨大希型孝创岔意奋性棉公胃益识养淘老师工译程脸，矿在躬建碰设确初悬期嫁得少到宰了论广何州眯市凤政予府魂土另地搞和氏资慌金取的疯支毫持群。伞广巨州喘市苗政臭府胃通浓过夏设滨立社老怕年拜村孤筹教建怨处缘瑞全兆程邮参那与您该旷项劳目络的杀开扶发香，雪并俱划员拨5羊0狠0亩肺土肥地饶和1钳4绸0耗0万艘元哨启色动御资蚕金块。荒但刮是筝运矿作者混湿乱贝，逢最怒终印，框广锹州赴市卖民片政捏局单退因出诞该播项面目卵，别市角政堤府崇先诱前集给届予墙的丹各晨项翻优炎惠域政辰策滩全子部沟取貌消剃，执按愈照蝴纯宴粹遍的涛房颜地首产享开戏发尤建炉设倒的隆标衣准丝式重袄新捉核铃算沉该抓项扰目畜的今地跟价馒及气所宽需帽缴课纳胀的幕各拜种询费厕用受。杭鸟州玻金易色置年气华：笨民匙营舒公钩助臭，宾在苏土扫地剃方稠面艺也碗享抽受叮到呆来乏地屡方押政众府冈的侮优日惠隙政状策售，弓只薄支忆付票了兼土活地脱的竭拆伟迁舍、冶补溉偿镇等贱土遵地雷取环得馋费颤用尸，忌由睡于陆没嗽有河缴神纳蚕土镜地女出定让掉金携，诱土搭地铁性勒质冲属孤于锤行肾政识划裹拨似，袭不稼能运进签行湖出妈售行，江导麦致摸企伴业建资劣金谈占在用启时半间毅太惯长酷，着利桶润限较究低迅，跳面应临营的催风凳险旅也悠较和大略。目纺录养稠老炭地协产坊市献场著简按析北奏京拼典易型杆养魄老再地灯产简项惠目腿分聪析国表内让其普他梢知搅名食养威老度地西产乔项腥目结仇论棒及这下浆一朋步鞭研横究脸方柏向北仗京订市醒场究养刷老饺地神产编的聚主显流圈分穷类持斯有想经陶营出展售+出夕租太棚申象祥唉和室山负庄出制售东赢方叶太逮阳担城万润科及幸鉴福偿汇北风京颈太弊阳追城寿割山间福桨海将愤府嫩庄室园曜芝阳董国雁际爱以慕主家一繁、靠持驴有黎经害营树案且例爱扛慕斗家香晨山宿脚招下海旺淀稼区兼香尾山稳新喜营2衫0号太留申心祥以和昌之平魂区欢中锋关猴村普生个命座科贺技剪园寿胃山粘福百海北肠京谁石漂景棋山励区寒双醉峪捷路2塔3号经净营仓要柿点太申祥和爱慕家寿山福海特点集综合养生/会议/餐饮等业态为一体的度假村高端小型度假性养老公寓接近美国独立生活社区的养老机构，中式建筑风格规模占地：10万，总建面：6万占地27亩，总建面9000平，270张床总建面2.66万，550张床运营模式持有运营持有运营持有运营收费模式会员费20-50万，1-3年内无月费，餐饮、医疗等服务需自费会员费60-150万，2009年月费8000-16000/套，现3500-10000月/套；押金5-8万，床位费1000-3600元/床，餐费服务费自理客户定位中端养生、度假客户定位高端客户为主以西部城区内的中端客户为主土地获取采用租地模式，运营成本较低租军产建筑设施改造，前期投入装修装饰成本土地为工业用地，地价低建筑形态中式古典风格，双层围合公寓多层廊式公寓，内部采用美式装修风格中式风格，连廊式多层公寓；植物温室中庭是最大亮点去化速度2002年10月正式开业，现会员1000余名，常住会员500多名。太医馆和度假酒店为主营业务18个月入住46户，现常驻80人，，收费较高，市场接受度差，目前入住率32%17个月入住144床，2年一期住满；2010年推出二期，现入住率90%经史营弦要吊点太申祥和爱慕家寿山福海基础配套房间设应急呼叫系统每天专人打扫卫生和护理餐饮中心学习健身区域社团活动丰富康乐中心为星级宾馆专业营养配餐提供心理咨询和关爱提供家庭医生护理照料24小时生活服务康娱服务餐厅服务生活服务老年乐工作室医疗特色太医院：定点医疗机构、中医为主，会员可享受一年两次免费体检常规门诊会员可免挂号费会员销售优惠费率医疗绿色通道：与附近301亿元建立长期合作关系，资源共享医疗服务、健康咨询医务室保健康复和医疗护理总结早期“养生度假概念”为题材的综合运营养生度假项目，以太医馆为闻名京城。

养老公寓不是主营业务，仅为融资渠道之一。总裁姚雪曾在美国学习养老地产项目引入国外的先进管理经验，但与国内市场不符，价格高依托香山风景，定位高端的度假养老公寓引入国外风投连锁度假酒店服务人员与老人比：1:3逐渐成熟“小而精”的养老运营机构，是目前养老市场上的新兴明珠。二颠、供出取售写出我租继结嗓合绒案蜜例将末府欲庄惨园朝纤阳蹄区钻东文北听五疤环僚环把铁父绿夫化驼带左内曜雄阳庭国附际密亭云榨京寇密围饮饺水肿渠止源亡头害田响各担庄涌镇晃垄丙庄障子厨村北食京畜太滤阳咬城昌类平你区常立辅汤烂路3黄0号闸，倾北鹿临绞温孩榆草河经厦营杰要叨点将府庄园北京太阳城曜阳国际特点租赁集体土地、以出售使用权为主的养老项目全国首创“老年多元化居住社区”红十字的连锁品牌规模占地38万，总建面约12.8万占地42万，总建面30万占地13.74万，总建面6.72万销售部分销售五十年产权，可销售面积占58%，别墅73栋/家居式公寓228户20万，住宅和别墅（40独栋，2联排）拥有70年使用权的永久会员：一次性出售房屋、每平方米销售均价约为14000元。出租部分持有运营面积42%，其中两栋短期公寓共288套已建成3万,472间,近1000床位投入使用酒店式公寓82间/150个床位收费模式会员费公寓2万/别墅10万，月费5000-9000元/套，餐饮/医疗等自理一次性缴纳10-20万押金，月租金2300-3800元/月，水电餐饮单交会员费10万元，短租月租4900-6500元，起租3个月，年租5.8万元/套，餐费单交客户定位中高端客户为主中端中高端土地获取租赁集体土地一期划拨土地，二三期低价配套取得土地市场摘牌取得土地，楼面地价1104元/平方米建筑形态别墅、高板公寓别墅、高板、2万平人工湖洋房、独栋、联排、跃层、酒店公寓去化速度一期已开放两栋短租楼，一年内入住率80%，2008年销售别墅50年使用权，销售率达90%以上销售类已经售罄，二手房价格14000，出租类入住率达90%以上2010年10月现房开盘，2011年4月售罄经膝营摩要鞠点将府庄园北京太阳城曜阳国际基础配套综合服务中心：供应日常生活用品健身娱乐中心：含健身娱乐设施、餐厅、酒店中庭绿地、酒店、温泉将身中心、文化艺术中心、家政服务中心娱乐区设有娱乐设施全保姆服务餐饮、休闲、娱乐、商务配套医疗特色医疗保健中心，与北京多家三甲医院开通绿色通道护理中心、呼叫中心太阳城老年医疗中心武警总医院中西医康复医疗中心（1.1万平方米）总结营造高端养老生活氛围，注重环境和产品品质的打造；“产权风险”放缓销售速度，社区人口规模较小，后期配套运营压力较大。项目开发周期长达十年，以公建作为启动，资金困难是最大瓶颈7万平方米配套用于经营，获取经营收益金融创新反按揭和置换充分整合红十字和城建两大股东的资源优势按公益项目获取土地，实际以销售为主的盈利项目设一定比例公益床位专供革命先辈、伤残军人、劳动模范等核心销售收回投资，运营获取长期资产以及稳定收益反手按皂揭是伯指员在烟征面得互老活人置同滋意懂后抚，乎开及发扩商邪将寸老蚁人铅原把有门住柔房饮出沉租沸，街以朵租诱金凉收节入亡入岗住帽太现阳化城宪。置声换是吩将渔老通人展的侄原妹有翁住蹲房屈与晒太兼阳肥城杂的攻老棒年壳公删寓枝进肿行悠等烟价出换榜房全，夕到遥老值人透去亿世制之骗后迫，魔再丝式将省原害置汇换层的扶房现产嫁折害价省返突还猾给薪其记法贞定赵继鸭承浸人尾。目射前聋已直有愉许莲多到老阵人不对罚此爆种学销究售首方构式放表班示蔽了担浓克厚真的棉兴柄趣脱。只从摆中算国犬的爬国池情候来赢说港，“反懒按估揭”或升称“反纠向缎抵支押泄贷它款”是飞非炉常扔适昨合表的残，硬但葵若弦要羽获栽得老长倚足辅发崇展扫，润还阴有索待剪于累金树融俯体静系午对窑其葬确摔认维。三析、押全霸部卧出讨售议案播例东貌方爹太加阳烂城顺透义缎区外仁落和登镇链潮甩白香河昌板河块万纪科木幸辫福杏汇房毅山咽窦拴店连镇席镇的政剑府傻北茅侧2絮0藏0米经厕营忍特淹点东方太阳城万科幸福汇特点以养老为营销题材的房地产开发项目规模占地234万m2，总规划面积80万m2占地面积：7.2万平方米，总建筑面积：16.4万平方米，1262户运营模式全部为住宅产品销售住宅产品全部销售，大部分配套公建自持出租客户定位以空港工业区为主的京城东北部中高端客户中端客户土地获取住宅用地（含一类别墅用地）摘牌方式取得住宅70年产权，楼面地价4354元/平方米建筑形态别墅、洋房、多层公寓5—15层带电梯低密观景板式洋房，一梯两户去化速度2002-2004年，一期500套售罄（别墅/公寓），均价3880元/m2，二手房价格12860元/m2；2004-2007年，二期1229套售罄，独栋108户/联排231户/公寓890套，均价9000元/m2，二手房价格14700-25700元/m2；2008-至今，三期在售，独栋125户/公寓2000套，别墅30000元/m2，公寓16000元/m2。已售房源入住率不高2011年6月5日开盘，开盘均价10000元/平方米，开盘当日销售率83%，全部为80平方米两居户型，两个月时间一期开盘的180套已全部售罄。经雅营轿特钉点东方太阳城万科幸福汇基础配套东方嘉宾国际酒店（五星级标准）商业一条街康体中心、各类球馆、温泉泳池5万平方米太阳会所7个班的幼儿园菜地认领，休闲娱乐餐饮服务设施2万平米配套，其中1.5万平米的老年公寓和活动中心——“活跃长者之家”医疗特色东方太阳城医院：功能完善的综合性医院其他：全社区无障碍设计、红外无线安防等无总结环境提升项目价值的典型代表项目，高尔夫、水系、湿地、林场赋予项目生态价值；

早期著名养老概念地产项目，潮白河岸边的低密度超级大盘项目自身品质较好，但周围环境恶劣万科进驻老年地产的实验作品四良、档特麻点刺总座结位诵置丝式都劳较舍偏身远雹，线注饼重送项沉目斜内较部忆环江境隙营薪造建爱筑该形杯式耀多爷为猾多睬层风公忍寓乎，虎有思部埋分之独雪栋团别梳墅霉和敢四抹合怕院露形你式不提怕高铃价兔值均刻设绍置俩医阶疗串中住心卵或胜社仰区救医帅院恋，拼注暂重仗医发疗莫设迅施均音设叔有湾康丙体孙会万所物，票满头足袄老墓人专活昆动可、敏娱成乐大需齐求老敏年刊人盏专草用利设扬施判如躁无费障赔碍落通垒道摆、假紧促急书报雨警些系语统否、总室自内编扶砌手津、疏风帽雨介连佛廊展等沈细增节域设比计胶，高提质供热医甩用帮电厅梯析的纵较聋少出细售并和颤出淡租缺方朋式搁结羽合报或漆以划出宾售杜为辆主劝，点快霸速翻收警回曾投易资阳，降实协现古现均金卫流挎平怕衡针病对应老斥人然出焰售安的订公好寓充仅竟出角售珠使需用割权站，北出铃售垮产跨权睬的哑多软演字变找为斯商卸品怕房载，层老周年杰公棍寓录特墙征率不册明条显出仁租运多海采良用刚会回员巷制口或饲缴算纳钟押象金桂的搏形卵式均蒙有涉餐觉饮沸服常务具旬有教家写政括保钱洁来服虎务组产织壤多铺种艰社伸团胳活俊动开里发酸建乒设配丛套园服玩务运烟营题模劲式目羡录养轨老阿地懂产犬市阻场悦简押析北尿京释典壶型贸养豆老辅地夺产俱项团目扛分俊析国始内掉其规他剥知级名彩养屿老叼地攻产缠项雷目结估论撞及走下卡一基步钞研遥究悔方缩慧向上桂海侧亲凶和爽源考—销—碑中租国首第城一宵个坚会堂员佣制粱养典老熄社吊区规模占地8.33公顷，总建面10万平方米经营模式变相出售+出租收费模式会员制（一）不记名卡，永久权限，可继承及转让，会员费75万，年费标准分别为2.98-6.98万；（二）记名卡，终身有效，会员费45-88万，年费2.38万；（三）产权房，50年产权购买，2万元每平米，年费2.38万客户定位高端客户，平均年龄70岁以上土地成本协议出让，五十年产权公建，地价低建筑形态12栋多层老年公寓，3万配套公建去化速度2007年试营业，会员办理率50%，入住率35%，60-70健康老人销售类大套户型最受欢迎，开盘两年内收回成本基础配套公寓、商业街、医院、会所、配餐中心等功能齐全，主打概念宜老式全配，管家式服务上韵海所亲锣和航源上宗海煎市系南广汇打区颗康槽桥倒镇上枯海庆亲申和卷源的总鼓结旺和术经传验优盗秀伐经殃验酿：定渣位靠清洞晰索，分高荣端罪养呜老珠社境区赛，乡丰美联国C黎C劲R难C理叫念饥贯位穿夏设懂计跳、发建坛造瞒、桃销警售政、仿运旨营优狼异粗的羊软预硬题件简品耕质颜实感现弯了叶清翼晰盒的女高昌端纽奉定段位在样上被海斯养壮老怎高捎端痰市特场驱的均垄并断剪地密位龄带凤来苹巨羞大项的谨利决益优叫秀贴的刻运君营湿服抹务雨（羊现透已娱签进订毯万赏科炸幸缘瑞福菠汇方，趴成盘为栗幸样福蛋汇狭运骂营集服泛务黑商闷）良滥好援的鼓政洒府错关栽系坟保爪证川项拳目陈的蜓顺勿利象开宪发兴（钻董危事妹长榜奚凡志凤勇滨曾购是剧当攀地远政味府矮官巡寿员矮）特慢点慢总纺结室：专乒业亏的桨运宿营锄团奔队土啊地勿成栋本育低崭，惩销奇售5怠0年受产眼权资闻金泽是打瓶杂颈熊，箱最烘近劲引较入帮风修投材挚童信软资葡本2斜0余1身0年汤营位业泳额零突醋破1条.废5亿抖，置但涝未刮现摧盈悦利亲需和她源猎更婶倾淡向界于悠做织服策务款输舅出缴商房振企尿、堵保愿险铁纷舟纷关涉豪足晋养斤老刊地耍产绿杰地暑、虎保变利狱、喊乐订成喷、阴万浪科挣纷多纷助涉合足口养刑老梳地笛产证，约首肃创吃、若华榆润笼等粮也营成歇立至了弊研始发卸机边构泰塔康窗人渐寿暖、蜘中孕国趟人础寿址、钳合臂众芳人乖寿嫂都朱已论投思资慢养挂老扒地金产养邪老苏社孔区上仙游下岸游医渴疗予保济险护碌理著保锋险养卖老狂保绣险…汁…老割年由医示学护除理银服拐务老托年驾科叶技丙产动品…洲…将拢寿潮险住产积业辟链墙拉娃长2兵0趴—怀3嫁0年泰盒康粗人打寿桌：在轨北倘京大昌屯平恩小溪汤榴山译温齿泉偏乡促购饶置位了2盼0失0室0亩佩地王，顽斥叼资4朋0亿钳元购，灶拟区建姑新售型服健第康睁养模老尘院“泰双康械之乒家”，凡预客计2扁0律1栏3年辛将垂建悲成族。中兄国奇人甚寿赢：廊容坊汽养崖老杨社瓜区旅总惧投吐资旧达1唐0必0雕0亿熄元合熊众潜人陡寿就：与亚湖发北随武则汉挡蔡仪甸刃区撞政保府牙合蹦作临，越计怕划明兴剩建“合挪众漂人绑寿咏健缸康摩社糠区”，貌预猾计存投她资8性0亿卡元姻，练首坦期为动截工借面芦积春约7丘0串0至8策0因0亩碑。目码录养刘老户地坐产井市畜场占简俱析北计京淹典朽型识养赞老溪地举产汉项吐目洒分埋析国世内醒