广西贵港某商业地产项目建议书

****商业中心业态定位、经营定位建议书自2003年12月18日我公司与贵司签订委托顾问及管理、销售代理合同以来，我司贵港项目组于2004年12月31日抵达广西，并于2004年1月2日进驻项目，着手开展项目前期的市场调查等基础性工作。我司组织公司领导、外围专家顾问组多次召开贵港项目专题会议，讨论研究贵港项目的具体问题。与贵司总经理、副总经理、副总经理进行了多次全面深入的探讨和沟通，委派副总裁到贵港项目组指导工作，直接参与了****商业中心的前期规划、项目定位等工作。我司地产公司总经理也亲临现场，指导参与地产销售前期准备工作。我司领导、商业规划公司和项目组成员针对****商业中心的市场定位、业态定位、功能定位及经营定位等问题多次召开了专题会议，进行了全面深入的分析、研究和讨论，并就问题多次与贵司领导进行了深入的沟通与交流。项目组成员从2003年12月30日起制定了详细的调查计划，确定了调查对象，调查内容，调查方法，调查时间，调查责任人和调查目标，项目组成员用了近一个月时间，对贵港市零售商业、餐饮、娱乐、休闲项目进行了全方位拉网式的市场调查。先后调查了贵港市图书馆、统计局、公安局、江北大道、和平路、步行街、建设路、凤凰街及分布于该商圈内的商业网点如弘基百货、甘化商贸街、百乐门、喜盈门、华隆等超市，港宝商贸城及专卖店和店铺。调查了中山路一带摩托车一条街及装饰材料家具市场，以及贵港市的餐饮、娱乐、休闲等项目。项目组成员运用访问、查阅资料、实地考察、问卷等多种调查方法，对贵港市的区域环境、经济运行、人口状况、社会零售总额构成、居民消费习惯和结构、商圈分布、置业者的投资倾向、商品品牌、客户资源、商业企业的历史变革与发展。以及各种业态业种商业企业的经营现状、规模、档次、营业状况进行了详细调查，并就临街店铺和商铺的销售价格、租金标准进行摸底和调查，同时，我司先后组织商业中心人员各方面专家和项目组织成员，召开****商业中心项目定位专题会议。对实地调查的结果，进行了认真科学的分析、整理、比较、研究得出结论。为了充分发挥和提升****商业中心的商业地产价值，确保项目的成功，同时也确保贵城镇房地产开发公司得到良好的投资回报。树立良好的社会形象。我司执行总裁于2004年2月15日抵贵港后召开****商业中心项目业态定位专题会议，确定了本定位报告，我司现就****商业中心项目的业态及经营定位提出如下建议：本建议书综合考虑的前提和因素考虑因素一：贵港市经济发展进程和城市化发展进程的需要贵港市近年经济和城市发展呈现了健康快速成长的良好势头，市政建设日新月异，投资环境日臻完善。贵港市经济发展与全国经济发展同步，近几年都有较高的增长，工业、农业、交通运输、邮电电讯、能源电力、商业、固定资产投资等有较快发展。2002年国内生产总值增长达到10.73%，第三产业产值首次超过了第一产业。全市居民消费价格总指数达100.6。贵港市政府把不断满足人民物质和文化生活，提高人民生活水平作为最终目标，致力于创造与经济社会相适应的现代化生活环境。为商业、服务业、娱乐业、房地产业开辟了巨大的发展空间，本项目在定位时充分考虑利用这一有利条件。考虑因素二：贵港市商业发展的需要。宏贵特港趁市梁的厅商蓝业用发涌展糕正轮处能于博相咬对稍落痒后耽的楚状贡态矮，陪迄培今化为库止供还区没桶有烟标迟准简的拢精颤品佳百已货雨商秘场面、给传脑统却的汉百括货制商凯场攀和掘连减锁锤商音店别，陷更料没该有在现筹代尚商辟业灭业抬态爬的岗综僵合恒大云卖奋场卖、岭大鬼型购购范物藏中岗心脉，席远已远绒不长能撞满旺足辅人泪民鞋生积活慨日墙益宰发枪展庸和迹提跃高撑的巷需筛要毕。献但寺贵土港河市纹沿转街周品迈牌曾专页卖白店株已纳逐随渐碗增炊多劝，填超叛市劣业疯态边亦只深宣得线当烫地萝消宿费站者阵的轻青占睐溉。傍贵变港矮商篇业市正喝处罪于谣发管展刊初梯期所。事在抽近区几钥年延内谨各怜种首商涛业墨必利将大进膝行胜洗加牌苍、极调扑整韵、道资是源锻的胸重惠新国组统合摩，坐逐方步晴向蚁布和局失合剑理漫、喜分酿类瞧明略确仔、君形退象绳统挪一衣、来品送牌扔突去出遮、病管法理驻手棉段舅先应进仙、播营星销雷理躁念铲超北前怖的油方春向里发牲展换。妄新伤的睛商盼业择业笋态典建级立偷众痒望道所驶归躺。糖建臣立弄一毁个链环英境嚷优饺美橡，叶集鹊购决物详、蔽休嫁闲颜、合娱摔乐术、蝶餐屯饮勿、玉观属光牢于歼一矛体稠的晴“仇一太站茎式欠”诚的爱购戴物彼中换心软众武望革所钻归杆。声本第项斑目匪定毫位吴亦蠢必绳须绪遵血循哗这舍种铁发边展样趋砖势竹和益规挖律托。吨考墓虑赌因馅素懒三提：勺贵抗港堤市堵居拥民移生现活睁和灯消睛费槽习厦惯抬变孤化续的零需及要糟在勾贵典港估城森市御和亦经替济互快俭速虾发具展怖的伴前更提言下企，爆城归镇列居匆民鹊收义入的有字了仗较条大锋提也高叨，败人柏民航生绒活轰得码到侮了药很的大刃改触善色，刷2学0宴0啊3涝年爷社篇会优消蚂费绘品蹲零嗽售竞总板额庙增勤长银8伐.愉3本%赛，标城慕市划居嘱民末消驻费阶类春别烧中盈居右住队消盖费尽、泻餐更饮滩、员健奴身蛾、蝶休宪闲疗、监娱桥乐徒、辜服室装竭类头消瘦费仪稳橡步暮有倒长鲁，数随盆着滔经忘济窝的纠发夫展富，原居逃民余会母越熔来辉越堡重瓜视鲜生夫活摇质平量盖，内人牵民膝生笛活升习险惯恳从剂讲扇究素适小用驴实轰惠犬逐售步卖向仅品滔牌筛化借、习时饿尚风化栗、俩个获性钟化期发茂展屠。度此裳外裹，杂高蜘档芬消县费拌，剪超馒前疼消墓费劫现盈象搬还称不迹太冷多套，弦居探民举可葬支小配摧收镇入营仅戒达仇全葵国咳居驳民秀人腾均执支献配管的酬8鸡9奉%趁，猫贵挠港础市躬经鲜济烈总渠量喊小恰，岸市燕场叫容哥纳烘量资和椅居鹊民午收杜入室及凡消户费问水施平你较裂低街，迟总浩体朱需罪求吧能验力丸还杯不充很绘大概。增本许项更目抛定处位僻充上分捉考今虑崭以屈上饼三甲个渔因绒素覆，葱将巧三臭者肉有钢机嗓结棉合磨起卫来症，拌顺篮应悄这饿一咐市击场译需演求植状雅况洗，暂充托分铺满娱足悼人调们罢生冷活谊及辈消驰费芳的板需拳求梅。胳考别虑为因赖素凝四龟：团提史升必本壳项汪目金在漏所祸在且商泰圈闹发判展怕水络平数和竹竞师争饱力孙的洋需识要由。扭贵作港燥市者商景业握经选过嘱多倦年仅的差发衣展召，遣逐赔渐瓶形吐成远了盲以诵步赞行总街塘、相和粗平杂路份、丛江攻北抄大营道劫为牙中罗心膝的苗商殿圈仍，裳辐纤射彻贵孔港碌两找市骄一等县糠二途区咽。尊贵荐港凉步评行槐街扎商宇贾原云煎集败，偿店膨铺随林飞立缸，秃历兄来翻是汁贵待港灿投趴资较兴缘业菠的波宝亏地敏，某在尚这宁商腥圈毕内肆，求集眯中蕉了纵贵云港殃市点的借品爸牌症专煮卖慈店桑，允已校开窄业蔽和遭在锡建塔商直场击，竹包础括圆零鼠售牲业悟态远的库百工货矩店跨，贯超归市轧、遭批蠢发嘉市戴场肚和倚家室具悼市赴场即等灵，秒但佩设悟备留设礼施命落已后沃，奉装落修碌陈纲旧端，草管着理求粗赚放朋，批缺阵乏镜环院境稿优抽雅误，木功住能植完倡善征，端业柿态暮业释种翠配剂套括齐欢全昏的睁购厉物沸广狼场水，励而神贵歉港邮市六*辰*愿*掏*溜商走业考中奏心裁在立业渡态贷定叨位禾时副考撕虑傅填讨补摇商睛圈戚空辉白盼的谣同右时发，波以犯前繁瞻痕性肃的采战施略软眼龄光拔和势贵惯港班市搜商梦业凉领宅跑模者乏的砖姿奥态咳直胖接俯面插对害商膜圈柳内柴的蜘竞怒争呆对玻手轻，霜以傲经占营箭理女念键超镇前群、埋管弄理班模索式搭创棚新若、补资符源犬整禾合勉创真新剂，聚更打好梯地持解彻决咱了告本挺项美目遥自枕身苗生贺存艺和熄竞殿争骡、夺长薄久郑发错展居的培问轻题冬，那这赛也瑞是知本叶建而议欺书跑需突要窜长门远雷考稼虑刃的敲因忍素荡。虚考缘虑听因四素首五作：煌现圈代铺商敏业田业丧态国巨半大左生焦存砍空肿间称发更展播的去需焰要宴。朝贵鼓港皱市超现衬代任商海业窄业处态追发减展塞到晨目佛前诉为配止横，味只耳有光品撒牌笼专屿卖激和胖超围市舍，屯弘毁基喇百检货捧经娘营票虽演不狸算蛾成贷功垫，悬但呈已丽开结精消品锻百六货狂之末先水河段，沟超闪市板和虹专姻卖偶品贱牌狡在近一榆定碑程粮度满上悟获乔得涌成踪功默，其成茄为叼贵否港查市砖中健高信收奏入衰者秋购握物讯光邮顾管的棚场南所魂，枪导逢致陪了含消艘费躺需鹿求慎市合场楼变商化颤，没现视代就商舍业纹业躺态序呈清现霉巨陷大尼的严生繁存巷和星发于展趁空中间婶，高潜浩在拴的卡品棉牌畅消资费诉、钓时糕尚泼消灰费减能猎量刷巨另大潮，揉填跳补弃这控一建空必白初，性是房本牙项碧目佣定苦位符时责必附经致要轻考视虑侦的股重蚊要每因殊素涛。软考粒虑就因投素质六声：副最设大播限揪度蹲发娱挥林规沉模祝优代势恭、处地完域谢优盾势嫩，客扩厅大推投与资氧回牲报河的浸需帽要搞。绝随食着栋地淹价核成洒本社和五其屿它浑开叉发融成塌本饿的炼增的加凑，幸今组后爱的懒市击场珍，幻价仗格桐已集经傍难咐以约形袖成丹绝括对玻的反优索势养。裕而拢项贵目膊的熟品却质搬与称性汉价鸣比姑等捏综连合汤优烘势齿，捡即谁产钱品丛价燃值样将慎成亿为却价覆格侨高饰低饿表业现走的予试饥金债石酸。蹄因植此欢为涛了屑保洁证爪投能资钟方装及反时些回莫笼巴资授金亲、涝提它高掘投此资绳回究报伸率在，借最煌大肿限悄度辜提嫂升告本笋项础目趋的啄商贝业句地抽产铲价棋值老，斩充导分邻地典发铅挥删本敬地牢域鹊规玉模责优第势进。探尊捷重焦市层场燕、肤适驴应舟市扎场堆、乐整炒合稻相搏关惰要镜素彼、犁以建科沫学软的甚“嘴投旧入织产哥出闷比聋”猾可链以洒在叔保叉证孩本倦项袄目丸房畏地中产而价江值是得景到爷更轰好雅的阵实盈现虾，纠在请此轿基袜础盗上绩进纯一芹步普挖欺掘万和疯提俭升疾本番项填目挺的寻商乓业泥价规值乎，仅使纳项四目至整记体随价妈值叠随进着逐项帽目防发砌展爱实贫现赏保找值累和互逐禁步穴升疯值厕，坊这披是恶在娇进佳行我项霸目雄定呼位绢时获需宏要辨考柿虑聪的临关卧键付因旗素补。膀考贼虑态因嚷素汪七施：茅树计立机*屯*省*桂*泥项丑目吊的尼品臂牌今形张象避，任实话现陡项弓目惹社氧会窑价罩值激回澡报尾的压需杠要斥在朴营烂销与上庸，尿已还经瞎从艰“怎贩蹲卖盗产爬品嫩”鸣到彩“垦贩版卖瓜主许张穷”油本粪项妙目甲将忧注胳入诞全叶新痒的责管法理姿模光式技，喘各苗种短先你进晋的来管潮理沸手爽段贷和犬营料销素理炼念震，伏这泛是俱其敲它勉商陈场鲜不禁可筛比嚷拟锣的虹优赚势窜，字这牲是琴确五保胞项愈目理成啄功宵运铲作巩，幅保崇持绩长会久新效泛益狡的慈关大键都。叙因慈此灶本众项您目菌成夕功奖运蜡作启，罗贵煮城执镇栏房诸地蜻产辣开旧发降公蝶司麻除赏获哀得赤可理观扎的倦投愚资若回需报色外窝，梳更僻需烛要伟实控现靠本核项现目症的城社故会劳价或值响，章从斧而片树报立进贵探城率镇雪地恒产迁的方品薯牌过，努提山升烧贵踩城的镇差地常产钉的墓声窗誉悬和因社尘会替形似象悔。免因增此赶，忙项毯目茂的脂定闻位沟不词能袭简冠单蔬计禽算牲地献产滑销兰售齿的哗资识金铜回单报蛙，逆还牢要扒充及分统挖怨掘剑本胀项闲目涛产呢生料的暮社销会村影涌响卸和撕社谈会敬价势值杆，神打算造摸贵含城宴镇烘地则产挪的纳品皱牌较战贱略攀，仇这辫是幼项皆目踪定占位专时期考俩虑惭的奔潜再在段因惊素追。能对寸本零项许目播业昌态歉和记经愚营孟定薄位扯的沸建钓议产建扫议陆一鲁：沸关棍于斑本邻项挠目贼的作业微态钥定公位列建钢议铃的坐内惭容职：全我宗司睡建喉议贼将膜本情项考目吊整幅体拿定蚊位腊为探“蜘一渐站粥式稀”讲购疗物降中健心帽，雁经天营小主呜体摄含巩7郑个置主朝要箩业武态虚，期具轧体姨为苦：洒1召、弦超阳市网。艳规宫划丛负失一演楼慎约园缩5那0脑0蓬0骄俩平爷方钻米昂的买营蝇业烂面旋积南，胀引榴进坟具育有顶一汁定亏规针模占经先营垃超牲市尸的魂投若资跃商迹，糠自屡主跪经观营铁，爆自剪主位管安理密。呜2却、旁临私街违精监品指店盲铺晨。夜以陡营贱业巷面爬积锻3烛0夏~镇7返0桨平键方储米渐为搁主睬，速规讨划阵营醒业孩面述积救约翁疫2是0扩0展0毯穴平宣方忌米释，凭引耳进纹中采高妇档敢品纳牌锦专闻卖耐店疑，度出掩售衔产到权武，正业青户轨自梁主坑经且营音，槐自雷主递管夸理杨。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