2023年MVI中国酒店市场价值指数三十城榜单

连接｜共创｜盎然生机连接｜共创｜盎然生机0中国酒店市场价值指数三十城榜单中国酒店市场价值指数三十城榜单前言过去的20年是中国酒店投资市场⾼歌猛进的20年。地产驱动之下的酒店超前开发也造成了市场周期性供给过剩，酒店⾏业正⾯临着竞争加剧、收益指标下滑、⼈⼯成本承压等多重困境。⽽疫情的冲击进⼀步将⾏业危机放⼤，在过去的三年⾥，特别是2022年，酒店经营业绩及市场信⼼⼀度降⾄冰点。回顾2022年，处于历史⾄暗时刻的酒店⾏业经历了怎样的供需变化？酒店投资视⻆之下的城市排名是否发⽣了重⼤洗牌？疫情之后应该把握哪些市场机会和⾏业趋势？这些问题均可通过市场价值指数（MarketValueIndex，简称MVI）的城市排名和指数追踪之中找到答案。浩华管理顾问公司依托厚海数据平台提出了市场价值指数（MarketValueIndex，简称MVI）的概念，旨在通过量化的数据指标来评价城市、商圈和物业三个维度的酒店市场价值。在这个指数体系之下，针对城市（city）层⾯的市场价值评价我们称之为cMVI，即城市市场价值指数。通过对cMVI的追踪，我们能够全⾯评价酒店市场价值，形成理性客观的投资判断；准确理解市场周期发展特征，掌握合理的市场进⼊节奏；挖掘不同市场的价值特点，制定多元产品和运营策略。本次报告发布的cMVI将基于2022年全年酒店市场数据，通过深⼊剖析全国重点⼀⼆线城市和旅游⽬的地在过去⼀年的市场供需变化，洞悉疫情冲击之下市场价值的“变”与“不变”，寻求疫后酒店市场发展的⻓期价值机会。1在cMVI指标体系搭建中，我们设置了5个⼀级维度及15个⼆级维度。⼀级和⼆级维度的确定结合了主观和客观赋权法，各维度指标数据进⾏⽆量纲处理后，与对应权重相乘相加，最终形成指标综合得分。此外，为了消除不同数据指标量纲的影响，本报告中的各项指标均进⾏了标准化处理，并将得分映射在0-100之间。指数越⼤，即代表其市场价值⾃2016年起，厚海已发布7年的cMVI指数榜单。cMVI概念的提出和应⽤，旨在为业内⼈⼠提供专业的市场观点和有⼒的数据⽀撑，进⽽能够以客观理性的视⻆判断酒店⾏业的市场投资和运营价值。在此次报告中，我们通过各城市之间的横向对⽐，挖掘各城市之间的价值差异；通过过往年份的纵向对⽐，发现各城市酒店市场发展的周期性价值变化趋势，并以此洞察三年疫情对酒店⾏业的深远影响和发展趋势。运营健康产品供给品牌连锁投资热度2paipai2019vs.2022年cMVI排名对比排名上升排名不变排名下降排名123456789上海 北京 深圳 成都 杭州 三亚 南京 西安 昆明 ⻓沙 苏州 郑州 重庆 武汉 厦⻔ 济南 福州 天津 佛⼭ 合肥 宁波 ⼤连 贵阳 南昌 沈阳 ⽆锡哈尔滨上海杭州⼴州成都三亚北京⻓沙深圳⻘岛苏州武汉南京合肥西安昆明重庆宁波厦⻔济南福州郑州贵阳⼤连天津南昌佛⼭沈阳⽆锡哈尔滨3核心看点核心看点上海蝉联榜⾸，稳坐历年cMVI（城市市场价值指数）的头把交椅。2022年，尽管上海受到疫情的猛烈冲击，市场业绩和运营健康下滑明显，但凭借其多来在产品供给、品牌连锁和投资热度三⼤指标上的绝对领跑优势，其头部地位难以被撼动。北京、深圳、上海蝉联榜⾸，稳坐历年cMVI（城市市场价值指数）的头把交椅。2022年，尽管上海受到疫情的猛烈冲击，市场业绩和运营健康下滑明显，但凭借其多来在产品供给、品牌连锁和投资热度三⼤指标上的绝对领跑优势，其头部地位难以被撼动。望实现排名提升及回归。另外值得注意的是，相⽐2019年，另外值得注意的是，相⽐2019年，疫情的冲击使得各城市cMVI指数数值差异在缩⼩。究其背后原因，⼀线城市由于⼈员流动频繁、⾯临更⼤的疫情封控压⼒，需求端指数受到负⾯影响较⼤，其领先地位受到⼀定冲击。相⽐之下，⼀些城市酒店规模较⼩、受疫情封控时间较短的地区，在得分和排名⽅⾯都呈现出不同程度的提升。即便如此，⼀线城市仍牢据榜单前⼗，相信市场完全复苏之后，⼀线城市和其他城市的市场价值差距将再度显现。五，但连续三年获得市场业绩指数和运营健康指数“双第⼀”。疫情三年，三亚凭借稀缺的海岛度假产品吸纳了国内最具⽀付能⼒的⾼端度假客群。尽管2022年三亚经历了较为严峻的疫情封控压⼒，业绩有所下滑，但各项市场和运营指标仍位居全国前列。杭州、⻓沙、⻘岛、苏州等地cMVI全国排名显著提升。得益于良好的商务氛围、独具当地特⾊的休闲旅游市场，疫情期间以上城市的酒店市场业绩逆势上扬，在全国排名中上升显著。虽然随着疫情结束，市场恢复常态化运营，以上⼏个城市排位将有所回落，但仍会是⼆线城市中的头部市场、全国前⼗的有⼒竞争者。4市场业绩指数需求度指数支付力指数成长力指数市场业绩运营健康投资热度运营健康产品供给品牌连锁5‘‘三亚、杭州、长沙位列全国前三2022年市场业绩指数30城排名12345678123456789从市场业绩指数上看，三亚、杭州和⻓沙位列前三。其中，三亚依然保持疫情以来的市场业绩榜⾸位置，尽管需求度指数表现⼀般，然⽽凭借优秀的⽀付⼒指数及成⻓⼒指数，引领2022年全国酒店市场业绩指数。其中⽀付⼒指数即市场平均房价⽔平表现⼀骑绝尘，远超其他城市。杭州及⻓沙市场业绩指数表现相对均衡，⽆论是需求度指数，还是⽀付⼒指数均表现较为优异。这反映出以上两座城市酒店市场发展相对健康，需求丰富多元，因此在疫情重创之下能够展现出杭州⻓沙济南深圳合肥南京成都重庆上海武汉宁波苏州郑州福州哈尔滨昆明北京贵阳南昌沈阳天津西安⼤连⽆锡6一线城市普遍遭受重创受疫情管控影响,从2019年到2022年的指数趋势来看，⼀线城市的市场业绩指数均受到了不同程度的负⾯影响。⼀线城市的⾼流动性造成疫情频发一线城市普遍遭受重创受疫情管控影响,从2019年到2022年的指数趋势来看，⼀线城市的市场业绩指数均受到了不同程度的负⾯影响。⼀线城市的⾼流动性造成疫情频发，⻓时间的封控使得酒店市场需求降⾄冰点。「⼴州」为四⼤⼀线城市中受疫情影响最⼩的城市，经历疫情三年业绩波动，2022年回归了2019年排名。需求度指数位列⼀线城市第⼀。「北京」在疫情的连续打击、措施之下，市场需求度指数排名最末，致使整体市场业绩指数排名下滑⾄22。严格的管控1267深圳上海4北京「深圳」「上海」同样在疫情的冲击之下，市场业绩下滑显著，全国排名分别从回顾2022年⼀线城市市场业绩，各城市指数是疫情变化及管控的晴⾬表。相信在2023年⼀扫疫情阴霾的常态年份，⼀线城市将迎来市场业绩的强势复苏，指数重回7杭州、青岛、昆明、厦门业绩逆势上扬杭州是2022杭州是2022年唯⼀实现⼊住率和平均房价双增⻓的城市。受益于市场充裕的商务及旅游休闲需求基础，在疫情致使各城市业绩低迷的背景下，相对⽽⾔杭州受冲击较⼩。近年来杭州市场业绩指数排名明显上升，从2019年的第12名升⾄2022年的全国第2名，仅次于三亚。⽽⻘岛、昆明、厦⻔尽管受疫情影响，⼊住率⼩幅下跌，但平均房价上实现明显的提升。⻘岛五星级酒店平均房价由2021年的545元提升⾄638元，上涨17%，房价基本与疫情前持平。昆明、厦⻔平均房价均实现9%的同⽐增⻓。由此可⻅，宏观经济及疫情影响下商务出⾏需求受阻，旅游休闲需求为重要补充。丰富多样的需求来源能够充分提升市场的抗⻛险性。相较2021年进⼀步下滑，仅杭州、⻘岛、昆明及厦⻔四个城市的平均每间房收益实现了上涨。这四个城市⽆⼀例外为具有强休闲⽓质的⼆线城市。疫情影响下经济活动减少，再加上严格的出⾏管控措施，致使传统商务型城市⾯临需求下⾏困境。⽽杭州、⻘岛、昆明、厦⻔这类既具备⼀定产业实⼒，同时⼜拥有丰富旅游资源和优质度假产品的城市能够捕获到充裕多样的过夜需求。同时这四个城市在2022年中受疫情冲击相对较⼩，在旺盛的旅游休闲需求带动下，整体市场业绩不减反增，实现了逆势上扬。昆明厦门2022年同比变化率单位：元杭州青岛8运营健康指数市场业绩运营健康收入指数 利润指数 成长指数生产力指数投资热度产品供给品牌连锁9总体⽽⾔，2022年全国酒店受疫情影响总体⽽⾔，2022年全国酒店受疫情影响，酒店经营性财务指标受收⼊端影响较⼤，因此从运营健康指数呈现出与市场业绩相似的排名格局。三亚、杭州、⻓沙的酒店各项运营健康指标表现抢眼，占据全国前三的位置，在疫情重创之下仍能够保持相对良好的收⼊规模和利润表现。京、上海、深圳的收⼊低迷之下的成本压⼒更加凸显，酒店利润指数和⽣产⼒指数均有较⼤程度的下降。与市场业绩排位趋同三亚、杭州、长沙表现抢眼123456789从2022年的运营健康指数来看，⼀线城市酒店排名下滑明显。⼴州在⼀线城市中表现最佳，在所有城市中排名第4，⽽北京、上海、深圳排名下降明显。相⽐其他城市，北京、上海、深圳在2022年都受到了更为严格的疫情管控。收⼊受阻的同时，⼀线城市的各项成本⾼居不下，其微弱的收⼊难以覆盖酒店庞⼤的成本开⽀，因⽽直接影响了以上城市的利润指数。根据《2023中国饭店业务统计》显⽰，⼀线城市的每间房均摊总成本⽐⼆线城市⾼约35%以上，⽽收⼊端仅⾼出约25%。较⼤的成本压⼒使得⼀线城市在⾯临低迷的收⼊下，运营健康指标不甚理想。相对⽽⾔，⼆线城市的整体运营压⼒更⼩。⼆线城市普遍供给规模较⼩，市场需求压⼒较低，整体⼆线城市的⼈⼯成本也更为可控。这些因素⼀定程度上使得⼆线城市能够通过吸纳本地及周边客源的需求，实现合理的收⼊规模，并有效分摊酒店的固定成本。总的来说，由于成本的杠杆效应，⼀线城市的运营健康度指数表现不佳，排位下滑显著。但伴随2023年的业绩复苏，⼀线城市的运营健康指标也将和市场业绩指标⼀同回升到⾼位。___________________收入受困一线城市成本压力凸显二线城市一线城市昆明大连贵阳成本管控相对优异⼀般来说，市场业绩指数与运营健康指数通常表现上是趋同的。但在市场业绩指数和运营健康指数的对⽐上，部分城市尽管市场业绩并不突出，但运营健康指数排名却远⾼于其在市场业绩指数排名。其中以昆明、⼤连、贵阳表现较为突出，历年来这三座城市普遍呈现出优于市场业绩指数排名的运营健康趋势。究其原因，此类城市⼈⼯成本较低，整体运营成本更为可控，因⽽在有限的收⼊⽔平中实现了较为优异的利润及⽣产⼒⽔平，进⽽实现了更⾼的运营健康指数。特别值得⼀提的是昆明，2022年其市场业绩指数排名21，但实现了全国排名第6的运营健康指数。在运营健康这个维度上，利润指数和成⻓⼒指数均位列全国前两位，说明昆明酒店市场尽管收⼊规模⼀般，但凭借优秀的成本管控，实现了优秀的利润⽔平以及利润增⻓。⼤连⼤连贵阳67市场业绩运营健康昆明96产品供给指数市场业绩运营健康投资热度品牌连锁产品供给品牌连锁产品类型指数上海和北京在榜单上位居全国前两位，⼀⽅⾯在供给总量上遥遥领先，另⼀⽅⾯在⾼端供给占⽐及产品类型丰富度上也具备显著优势，因此在产品供给指数上领跑全国市场。123456789123456789城市供给规模梯队分化显著从供给规模来看，全国城市呈现出明显的梯队分化趋势，处于第⼀梯队的毫⽆疑问是上海和北京。截⽌⾄2022年底，北京和上海两座城市的中档及以上已开业酒店客房数均已超过26万间，⼤幅领先于国内其他城市。庞⼤的客房供给量反映了投资⼈对于这两座城市良好的市场发展预期，也为其能孵化和创新产品打下了坚实的基础。成都、杭州、⼴州、深圳等⼗个城市共同构筑了酒店供给规模的第⼆梯队。位于第⼆梯队的城市，中档及以上已开业酒店客房数普遍位于10-20万间。过去⼗年中，这些城市的客房供给量从⼗年前的平均近3.6万间跃升⾄⽬前市场中档及以上已开业酒店客房数在10万间以下的城市属于市场的第三梯队。这些城市主要分为两类，⼀类是受限于城市发展地理空间，⽐如⻘岛、三亚、厦⻔等，尽管这类城市酒店市场需求活跃，但能够开发和利⽤的⼟地资源有限，因此酒店供给规模存在明显瓶颈；另⼀类是受限于需求发展，⽐如郑州、合肥、贵阳等，这些城市酒店市场发展起步较晚，需求表现与第⼀、⼆梯队的城市存在明显的差距，因此供给规模不⼤。尽管市场中的酒店投资正在涌⼊第⼆梯队和第三梯队市场，但整体市场供给格局已经基本形成，在供给规模上的梯队差距仍将⻓期存在。第三梯队代表性城市10万间以下上海北京成都杭州⼴州深圳⻘岛三亚郑州合肥第⼆梯队代表性城市第⼀梯队城市26万间以上NO.NO.NO.NO.NO.NO.NONO.NO.NO.NO.NO.NO.NO.NO.NO.NO.NO.NO.郑州武汉昆明贵阳受需求特点影响，高端供给占比较低部分城市呈现供给规模指数排名优于⾼端供给指数的趋势，此类城市尽管整体市场规模可观，但⾼端供给的发展并不突出。以郑州、武汉、昆明、贵阳四个城市的排名差距最为明显。郑州和武汉的供给规模属第⼆梯队，供给规模指数均优于⼆线城市中位数。然⽽⾼端供给指数却明显低于⼆线城市中等⽔平，处于30城的中下游。这两座城市为华中地区的中⼼城市，具有庞⼤的⼈⼝基础、优越的地理位置和持续的产业导⼊等优势。强⼤的流量基础得以⽀持可观的酒店供给规模。但以上两座市场以价格敏感型的商务需求为主，平均房价上升瓶颈明显，因此现阶段⾼端供给占⽐偏低。⽽昆明和贵阳同样呈现流量较为充裕，但平均房价受限的市场业绩特点。究其原因是当地产业发展并不突出，旅游需求以中转过夜需求居多，所能吸纳的⾼⽀付⼒的客源有限，因此⾼端供给的发展态势相对较为滞后。此类城市需求量充裕、但⾼端供给相对有限的城市具有⼀定的产品升级机会，但对于此类“流量型”市场⽽⾔，理性务实的投资策略更为关键。产品类型指数供给规模指数⾼端供给指数品牌连锁指数维度。市场业绩运营健康投资热度产品供给品牌连锁产品供给品牌渗透指数高端品牌指数国际品牌指数观察品牌连锁指数，各⼤城市间存在明显差异，榜⾸城市与其他城市之间的分差尤为显著。上海以绝对的优势引领整个国内酒店市场，不论是在品牌渗透指数、⾼端品牌指数还是国际品牌指数，在2022年均继续蝉联榜⾸。凭借经济发展领头⽺地位和⾼度的国际化⽔平，上海⼀直是各类品牌创新和孵化的试炼场，也是海外品牌进⼊中国市场的落位⾸选。根据厚海数据平台显⽰，2022年上海酒店品牌连锁化程度达到66%，超过180个国际和国内品牌活跃在上海酒店市场。在市场需求和品牌溢价的双重驱动下，上海酒店市场的房价深度持续被拉升，进⼀步形成了对品牌的吸引⼒，构成正向循环发展。2022年品牌连锁指数榜单从榜单的变化情况来看，⼴州和深圳两个市场对于国际品牌的吸引⼒持续增强，两城的国际品牌已开业酒店客房规模呈现稳健增⻓趋势，国际品牌指数在全国的排名展⽰出明显的上升态势。截⽌⾄2022年底，深圳国际品牌客房规模已达到2.3万间，约占品牌客房总规模的32%，⼴州则以2.1万间的国际品牌客房规模次之，约占其品牌客房总规模的29%。凭借良好的经济发展势头和不断提升的国际化环境，⼴州和深圳两个城市对于国际酒店品牌的吸引⼒明显增强。从未来的发展趋势上看，2019年粤港澳⼤湾区规划的提出之后，⼴州和深圳酒店投资市场迎来了重⼤发展机会，国际品牌酒店签约数量出现明显增⻓，整体投资热度持续提升。基于⼤湾区发展的⻓期战略，未来⼴深市场仍具备⽆限想象空间。深圳6784486755广州和深训___________________国际品牌入驻势头良好西南地区连锁化偏低,品牌发展洼地西南地区城市连锁化率明显偏低。从品牌渗透指数来看，成都、重庆、昆明和贵阳四个西南城市排名均处位于30城的尾部，指数表现⼤幅低于⼆线城市中位数⽔平。成都和重庆虽然供给规模较⼤，但成都和重庆的地缘辐射⼴，城市内部发展速度并不均衡，⼤量周边区县市场酒店市场发展⽔平较低。另⼀⽅⾯，成都和重庆的酒店市场具有较强的休闲度假需求特点，酒店客⼈更愿意追求差异化、个性化的住宿体验，对标准化品牌的依赖度相对不⾼。贵阳和昆明的酒店品牌连锁化率分别为30%和39%，低于全国平均⽔平。这主要因为这两座城市的酒店市场规模较⼩且市场发展处于初级阶段，⼤部分酒店仍为独⽴经营，市场专业化仍有待提升。但我们注意到，全国的酒店整体市场仍朝着连锁化发展，专业化程度不断提升。以成都和重庆为例，截⽌⾄2022年底，成都中档及以上酒店的品牌连锁化率为36%，相⽐2011年上升了12%；重庆的中档及以上酒店的品牌连锁化率为则由2011年的21%提升⾄2022年的32%。特别是三年疫情加快了酒店产业的更新迭代，众多中⼩单体酒店因抗⻛险能⼒低⽽退出市场，各城市酒店连锁化程度有所提升。投资热度指数投资热度指数评判未来市场酒店的增量和存量的品牌签运营健康市场业绩投资热度品牌签约指数产品供给品牌连锁投资热度指数显⽰投资热度指数显⽰，成都和西安领跑投资热度榜单，超过⼀众⼀线城市。成都投资热度指数位居第⼀，不论是品牌签约指数和存量投资指数上均占据第⼀的领先地位。在cMVI设⽴的7年中，成都的投资热度始终不减，排名稳居前三。即使在2022年各城市酒店签约量受疫情负⾯影响普遍下滑的⼤背景之下，成都仍凭借较⾼的签约及翻西安则紧随其后，其排名相对于2021年明显上升，这主要得益于品牌签约客房数的逆势增加。2022全年，西安新签约酒店客房规模成都成都2022年投资热度指数榜单一线城市一线城市仍倍受投资者青眯从品牌签约指数的排名上看，⼀线城市在投资热度上仍处于优势地位。2022年，北京、⼴州、深圳和上海的品牌签约指数排名位列第3⾄7名之间。其中，⼴州的排名近年来逐步提升，品牌投资热度逐步增加。其他⼀线城市在历年品牌签约度指数中均保持着前⼗的地位。从签约量上看，2022年北京和⼴州均超过5,000间，领先于上海和深圳。⾃cMVI设⽴7年来，除2022年以外，上海⼀直位于品牌签约指数的前三名，是⼀线市场中最受投资⼈⻘睐的城市。但2022年受到疫情严重冲击，签约量从2021年近8,000间锐减⾄约4,500间，排名下降⾄第5名。总体⽽⾔，作为成熟市场，⼀线城市需求充⾜、客源结构丰富，在市场低迷期依旧能够保有良好的投资签约规模，从⻓期来看依然是难以撼动的投资⾼地。随着⼀线市场由于趋于饱和，优质⼟地和物业资源逐步减少，未来⼀线城市将更多呈现出存量投资机会。1234567北京上海⼴州深圳北京上海深圳45747123456789伴随着地产红利的消退、市场周期性供给过剩，以及疫情带来的⾏业经营低迷，中国的酒店业已从野蛮扩张时代步⼊⾄存量时代。未来将更多在存量物业中寻求产品升级迭代的机会。⽽在成熟市场中，随着酒店设施逐步⽼化，越来越多酒店需要通过翻新改造以保持良好的市场竞争⼒。从30城的翻新及改造的规模来看，从2010年开始酒店翻新及改造的规模不断攀升。但疫情三年，受业绩低迷以及管控政策影响，酒店翻新及改造的规模萎缩明显。作为酒店市场起步最早且市场化发展最为成熟的城市之⼀，上海常年保有最⼤的翻新及改造的酒店规模。然⽽在2022年受到疫情影响，上海翻新改造的规模同⽐陡然下跌，存量投资排名也从2021年的榜⾸跌⾄第15名。受市场和疫情的双重影响，近年来存量物业的改造需求暂时被压制，相信疫情之后的市场将恢复常态，存量翻新和改造规模将再次回归⾼位。蜡语回顾过去⼀年的变化，2022年各城市均处于与疫情的⽃争之中，酒店市场发展所处的外部环境仍被较⼤的不确