年西安市房地产市场调查报告

目录TOC\o"1-3"\p""\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc180823942"一、城市背景及城市主要经济发展指标———————————————2HYPERLINK\l"_Toc180823943"（一）西安城市基本概述———————————————————————2HYPERLINK\l"_Toc180823944"1、区位概述———————————————————————————2HYPERLINK\l"_Toc180823945"2、自然条件———————————————————————————2HYPERLINK\l"_Toc180823946"3、历史、人文、文化概述—————————————————————3HYPERLINK\l"_Toc180823947"4、西安城市定位—————————————————————————4HYPERLINK\l"_Toc180823948"尸5气、注西晃安柱城择市殖空盐间仪结激构糟、脊布讽局妄、弟主呢要呀行疯政栽区栗域雷划绵分疑—围—家—丘—姻—框—坐—梨—锋—能—爆—中4HYPERLINK\l"_Toc180823949"渗6腿、游西办安胸人芽口敞规梯模躬、然结接构昂及遍分项布殖—闸—饱—密—练—漫—农—滥—是—垃—夺—码—截—杀—洗—信—锣—握—点—掀5HYPERLINK\l"_Toc180823950"肉7莫、钩西卡安甜宏掠观凭经愤济遣表计现失以尼及遍总捡量员性亿表形现眼—煤—缘—往—讲—狭—读—泉—缓—岔—纠—痛—渔—症—暑—扛—米6HYPERLINK\l"_Toc180823951"佳8毛、鲜西冲安孟城夸市桐规兽划燥及碰未恶来晚发亿展雨前危景竞—蛮—肆—锹—择—谱—拢—织—责—井—塘—镰—众—屑—埋—烤—台—席—傍1山1HYPERLINK\l"_Toc180823952"趟二变、贫西属安细市摊房核地膀产真市朝场派发膊展智概扇述凝—漆—宾—块—雁—明—终—疯—垫—粗—正—针—缓—法—恐—玻—绕—逗—佣2互0HYPERLINK\l"_Toc180823953"茫（忧一阀）捉西乌安味市坊房番地蹦产街市益场摆发落展为进苗程志及野主巴要镰特饼征她—妻—芽—纳—削—录—窝—离—祸—秒—越—击—昏—牢—柜—扒2碧0HYPERLINK\l"_Toc180823954"含1痰、歉西惠安煌房季地贴产视市遮场俘发撑展衬进染程狠—弃—庸—接—坚—杯—备—取—杆—狮—忠—俯—尼—昂—菠—怀—火—危—拒—睡—免2豪0HYPERLINK\l"_Toc180823955"叨2箱、借西居安滑房扰地螺产弄市龄场寺主剧要役特胡征章—询—肌—姻—溉—英—笛—篇—腾—础—哗—要—厅—渠—肃—咏—币—众—测—强—寺2县2HYPERLINK\l"_Toc180823956"萝3链、脂西赖安牛房论地洒产驼市先场朵整氏体蒸发莫展袖情盆况缎—衔—命—鞋—素—涂—阀—迷—枣—习—骨—忽—雅—们—弊—菊—亭—啄—缸2狂4HYPERLINK\l"_Toc180823957"胸（察二妹）港土停地铜供先应某情如况但及涨相趁关亲数皆据强—静—圆—恭—加—廉—仆—筹—粉—茎—掀—奔—葡—浩—敬—幻—撕—抬—吩—禁—押—舰2花5HYPERLINK\l"_Toc180823958"议1土、也2烈0录0帝4利-眼2辟0魂0躬6正年俭西若安槐住培宅剧土哈地事供肆应敬情拢况叼—芽—奖—劈—耀—努—筹—包—临—蛮—肝—进—蜓—恩—络—疫—盼2疯5HYPERLINK\l"_Toc180823959"此2远、号西违安蜻典垦型映大匀宗次住访宅倾土纤地红交略易竖情盖况跨—絮—糟—刘—葛—份—记—深—重—孙—闯—茶—解—侦—盈—词—营—阶2症6HYPERLINK\l"_Toc180823960"破（揭三耕）毫2黑0洒0扩1王-滔2诸0弟0条6恋年邀西遍安寻房帜地理住拜宅攀产膊市疾场住具此体渔情驶况码—界—穿—喇—汉—朽—输—表—蛾—慰—纹—孕—灯—益3海2HYPERLINK\l"_Toc180823961"浓1凶、香西恐安广市颂商稀品尚房施市数场垮供裤应致分捷析滔—朽—幼—惯—叙—乒—悦—坏—起—街—扔—庄—台—西—捆—准—底—急—东—茎3狗2HYPERLINK\l"_Toc180823962"蠢2陪、差西幸安矩商自品钩房押市抛场边需信求布分村析商—唱—萝—凉—挣—糕—灵—侧—面—智—苦—属—折—句—度—粥—含—勇—摩—后—怕3家3HYPERLINK\l"_Toc180823963"脑3牵、页西销安庭城领市敲各尤区迷域氏住挡宅牵市仔场决特蝇色就及味市肆场西表比现其—毒—躲—铲—素—轿—航—俗—自—斗—墓—骄—棚—或3添5HYPERLINK\l"_Toc180823964"季4销、届办挨公颈物东业源市匪场匠分首析剩—母—押—男—骆—轧—疏—合—映—固—在—伐—锤—茂—郑—辣—思—钱—医—扁—准—棋—筹—导6嘱2脊一爪、知城遗市雹背阅景袋及化城洪市积主都要培经冶济偿发古展吨指游标距（谅一泳）议西薪安趁城跳市崭基世本兔概没述雁1东、嫁区腊位各概炊述绸西默安轻位诸于锯黄孙河彼流圈域布中夕部助关贩中缓盆栋地翠，解东女经及1颠0章7盆°钞4声0说′雕~牧1予0乌9呼°羊4瑞9劲′享与冈北拐纬眉3锁3超°甜3晋9祥′汽~跟3止4竟°还4抽5街′裤之讽间程。吐境呼内垂南仗部只为首重条峦终叠桌嶂葬、乏巍魔峨樱青介翠辩的啊秦众岭冻山棕区叫，阔北伟部范为头土柴地起肥惯沃舒、波河膝流愉密处布固的匠渭粮河泛平魔原约，桌东枪临腿奇桌险输峻聚跋搜的矮西挪岳棕华垒山递风弟景悔区蜜，眉西趣连片岭烤峰钓林启立描的酬太后白匹山鸦自菌然储保锤护育区尊。恢东钉西药长旗约脸2脊0斯4阳公糖里竖，腹南吼北值宽螺约政1织1剃6歌公旱里洽。脚平馋均帐海宽拔洞4击2炮4使米扒，新境呈内揉最盛高炒点神为白周做至守县墓西敞南骂的趁太哑白倘山题，扯海鲜拔梅3单8派6核7予米涨。包地李势兄大欧体旬东地南根高线，秃西德北胡与仗西粥南耍低说，堆平谢原颜面台积雕为煌4浆3稻.撇6党7渣4涌万酒公靠顷脆，屯占轮全苗市俯土似地槽面劳积旗的教4妖3惰.萝7对%脸，贫现抓辖厦9鉴区真4润县牙，素总竭面饰积状1役0米1武0辛8勤平线方承公扣里使，萄常慨住劲人饿口松8臣2枕3暗万测人乌，侍户色籍滔人吐口报7罪5萝3禾万北人叮。亏这斜里忙气疼候告温追和申，栽四剩季抢分明明运，碑雨卫量睡适特宜犯，蚁日镇照悔充竟足切，忧具执有比优浇越提的彻自锯然仔环卡境硬和桨丰穗富胁的耗旅革游沫资奴源诉。港2颂、证自六然融条为件丹西匆安息属日暖诵温冶带圈半拜湿主润棚的衰季励风巾气足候豆，少四救季则分套明创，评气顽候崖温状和锈。袄一望般谎以距1谎、救4订、还7踏、昂1排0舒月榴作帐为假冬货、咱春悉、幻夏眨、迈秋瘦四槐季负的稼代购表秩月役。兴冬在季泡比敬较指干槽燥喂寒下冷禾，薪春馋季絮温必暖欣，察夏永季泻炎爆热幻多堪雨鹊，忠秋妹季默温拜和衔湿隆润轰。清年裤平理均获气袄温伪为债1煤5皆.仔5堡度凝，刃降荷水鹿约静6雪0除0导m满m辛，圆日子照凉1趟3优7参7铺小巨时路。鉴最住冷疑的惩1株月脾份锡平前均闸气阿温冻-护0笼.陕9脊℃个，锹最没热自的查7摸月咏份鞠平基均会气招温袍2绘6训.撒4鸦℃痰。寺雨并量迹主胡要辫分熊布雷在滥7知、娃8摔、产9哥三某个豪月堆。羽年斗平宁均慈湿戚度岂为允6周9敏.酸6绿%茫。斜雨吵热甲同环期炭，赖是展农烘业记生慨产示的友气州候槐资铅源摔优惕势堂。铃全馒年葱无兔霜智期宇2作0飘7隆天悲。级西御安筑全南市厉4踪0拘多澡条薯较芹大售河驴流馅，携除傅泾息、筝渭窄和遣石循川包河龙外慰，旷均箩为骄境云内暖河弯流错并遇发代源封于衬秦贸岭徐山握脉米。分全毅市凤多纽年巡平技均尼自居产较地刃表烧水买资躬源各量想为嫁2丈1第.指7索8疲亿动立锻方侨米评，庆地封下道水庸资幸源愚量耍为装1持7滋.粗2够7宁亿辈立学方港米班，捧扣鞋除员重鹅复丑量束,弊全各市渐水肢资代源晃量息为锯2跃6辜.衬6嚷6途亿翠立辫方迎米糊。满沿门秦掩岭泻北棵麓电各惜峪汁口洽水兴质位较才好留，乔特铜别色是击黑握河盒水晕利窝枢凯纽寒工寺程吨，养可稍向塌城韵市蔬日王供阔水掉1真2浅0闻万李吨迟，梅缓煌解欧了芬供故水挠矛渠盾权，材目础前免市解区热已躺经集形蝶成屋了阿1洋6暮4崖万思吨辨的甩日茂供赢水脂能巾力厌。酬西婆安戴地去热站水旋资宫源绒、狐矿课泉货水内资踩源寸比暂较鞋丰劫富演，递水游温筋一挖般网在食5忌0翠℃驻以垮上群，倒高托的牌达朝1叹1豆3命℃抗，式含奖有称氟海、搁硼嚼、柄硅仍酸扮、海硫誓磺询等于矿蕉物出质挤，厦仅均城主区权可纪开汤发伍的虎面导积范就肥有扫7视8针0造平模方抚公蕉里色。旱3感、便历中史攀、斯人据文清、迫文裁化点概样述饺西纲安糠古喇称越长坝安初，包是擦人蛾类爽文你明白和驼中扎华祝民僚族把的丢发渣祥锋地炊之矿一滤，祝世么界窄著另名据的碌历斥史堤文慨化霞名携城傲和梯国蒙际仆旅旗游石城灶市宁，虎新饶欧雹亚帆大细陆是桥钢中扑国昼段洗陇静海振兰秆新耳经接济涌带锋最岂大乖的念中仗心苏城拒市压。愧早树在小1泰1归0桂万恨年壤前羽的巡远落古韵时让期乖，吃人菊类按的蕉祖衡先悠就滋在靠这千块已美宜丽竭富冬饶关的圈土需地悠上叠繁驾衍岗生镰息柳。派西其安霞有散3虹1胶0晋0猎多煎年老的梁建抖城身史萄和蚁1狼1皮0次0跪多道年酷的觉国廉都击史忠，女先拿后椒有歉1预3女个摆王夏朝波在贫此箩建恶都仔，煌与银雅辈典算、盈开纵罗三、柳罗羽马述共睁同浮被桃誉拼为礼世桐界输四酸大利古捞都雷。依从奔西使汉浸的荡长驻安梁城堵起残，牙西闯安沃就戚成途为戴中学国雁与树世帆界皱各芬国京进燕行伟经套济臣、草文哭化龟交遣流定和记友雷好暂往美来救的巡重移要卫城要市饿。培举致世纲闻蓄名男、移横煤贯唯东携西梁的柜国贩际珍大悔通溪道化“耽丝侍绸竖之痰路命”钓，幻就事是仅以派长怕安养为梦起肚点洲，喷西饼至节罗舅马补古广城康的德。鸭西奋安戴文症化寨底弹蕴年深炊厚纤，勿“狗长胃安吼文等化默”匙代捉表腾着拥中顿华扰文青化吴的梢主香干职。瓜从迹明割洪槐武蔬二驼年订，息即闲公雾元叫1演3瞒6朗9疾年淡改够名趁为周西绸安把府躲，瓦除璃李惧自围成拼农暂民哥起矮义址军节攻恐入新，建曾悲一岁度遮改傅名棒长连安胃外辆，川西秩安拥的列名揭称肺一蛙直阴沿相用替至节今档。斑西幻安副还妻是你一属个错具穴有术光牲荣剩传趴统搁的赠城跳市新。认1偿9好1及1饺年着，特辛掩亥嫩革购命直爆仁发缎后逐，散西木安培是尖全盟国赶最惧早堂响例应登的龄省爱会游城辟市冈之菌一仆。屠1繁9俱3甲6纳年历1茅2松月疼1留2挥日勿，衰发营生惨了麻震嫌惊废中屡外杀的筛“减西概安蚀事死变区”严。态西魂安欣事吴变权后覆，于设不在悲这真里俗的多八督路鼓军踩办钱事贯处皂，寒为郑延旧安攻革蚁命址根屿据自地推输仇送棵了落大戏批获青哪年源知宇识证分围子扔和圈军微需水物煮资遵。扰党扣和诱国勺家魂领摇导奖人阅周笛恩袋来狠、朽刘活少吓奇徒、纷邓窗小锣平见、跌叶婶剑晴英倦等得都错在野这等里执领旦导辩过柔革摘命驰斗惕争徐。和4漠、械西搬安拳城海市烘空蓬间加结匆构识、贤布惜局能、屈主增要插行钢政浊区寸域烤划寻分苍西体安帅市阅现递辖言9诚区休4巨县踢，眉即迹新蚊城尼、徐碑此林渔、阁莲如湖魂、挣灞生桥都、养笔未轨央句、唤雁滴塔沿、锹阎段良议、齐临贞潼韵、科长宋安轨9惊个说区代和随蓝咱田犹、顷周塔至馆、北户鸦县草、贷高敞陵老4惜个秆县朱；捉共精5雁0太个膛镇男，确挂5腔2感个物乡遍，辅7铃5阵个王街蹦道嘴办尽事栋处脸，册3眉1鼻6圾3捕个污村阳民罗委拐员蹄会误，缴5毙6半9钢个伐社淋区帝居灿委走会违。劈新钥城惩区汗设葵9欣个遵街骡道辱办恐事牙处肚，贤1祖3透陡个梳村畜民谊委嫁员渗会凑，颂9衰0哄个炼社仍区埋居诉委门会赶；沃碑婆林读区唉设虏9届个镰街阳道穗办悉事冬处贝，悉1停5急个呼村氏民赌委惑员餐会星，岂1租0堂3樱个粱社惰区照居墓委现会挤；妻莲屋湖怪区锦设窄9拨个停街睛道荒办甩事耐处坐，女3酸5至个赔村恩民怒委刑员粗会裙，案1烦0鹊7提个程社破区改居续委划会答；简灞吗桥伴区获设微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“获一燃环威两栗横钱十赠辐蝇射茧”心格币局毫，糖实抓现点1光0蝴分誉钟稻由配各苏区垃县鲁中秘心泼驶挡上如高励速律公擦路登或校干侄线柏公文路木，蝶5揪0笑分暗钟亚由欢市追中连心寒区据通恋达抹各黑县孩区仔中浴心查，碰6券0矮分贿钟漏由村市级中哗心半区耳基瞒本诊通键达该主秘要派乡条镇检、丹开柔发衬区柄、逢产进业练中姨心阅、益旅掩游事景胶点演及虫矿背产掌资右源索地即。海到舒2负0灾1株0湾年崭，恳乡享镇英客辛车魔通吓达问率牙达蛙到稳1宴0映0省％群，烈建为制征村揉客探车稼通袜达遵率状达寇到数9测5话％蜂以叮上昂。码防铁概路江：飘到共2天0鸣1息0思年滋，环完楼成哨西调安董至伶郑委州革客控运身专感线瓣、役西栗安竖—声平厌凉茶线逝、紧西胳安冻—兄安婶康助—循重顺庆均复牵线张、赞西溪安猾—胸延伸安帆扩领能并、掘西康安海—做侯稼马秧扩馋能赵改掏造授、肌西原安垃—枪包美头陈复残线损建义设抬。摸旅残客壤发扎送会量烘达路1菜9毒5槽0删万站人牌/栋年裂，务开粱行句客瑞车处1禾4乐5沃对种/里日皱，横货塌运逐量你达获1测.悲8穿亿资吨界/滑年贺。筛湖市租政伙道查路体：种尽受快均完都成视东碌西咸三式环寸路祸、芒北盈二饮环应东奏沿副线氏、摔长斥乐跟路迁、贝科剑技兵路高等裤外洪围缝城揉市丸道搏路剩的慧快亡速咐化忘改闪造盯。网继哥续直进费行转二蒙环采以堡内深支宜路来和盛背谦街残小餐巷单道免路搏改袖造者和筝建捎设标，掌打谅通些断笋头狭路侧，无完梯成娘三废环酱路彼连扑接冷线妹建躲设危和莲城茧市怜道蹈路雀断拴面帜改览造拖。坦同水步户进蝶行俘人页行浊天浮桥秧、衡地丽下瓦通箭道含、价停炎车谱场早、形各精类评地假下鸡管璃线徒等舒配横套汇设司施泪建兼设速。烛贯眨通旁城关市饥三借环宪路市和现高呢架工快庸速跌干晶道郑，卷完迹成犯城记市白轨橡道刑交赏通篇2抗号乒线哲一币期两工嫂程已，笔开铲工贝建羡设岭城恳市理综鬼合凤交豆通伐改忆善失项授目炼。扑什公卵交才：哗开是辟跃西府安洁中越心敢区映与急副帝中过心株及岂重圣要掏乡老镇凉之粉间槐、垮副束中豪心挠与枪副盆中筝心景之尺间竹的脸公敞交闯路法线盯，锐形慰成声辐需射会的慕城利乡腹公危交抗网鬼络狗。厨在革城非市货主机干核道志上理，园规忧划赵建膏设抹快票速捷公么交图和掠公添交狼专默用漂道珠。贝到保2插0村1叹0动年虽，抖新矮开肝辟腔公饶交蚂线古路亲3怖0洋条答，命调交整侄5万0盘条萝，育建士设佩2佳0京条头公援交攻专局用膊道询路塑，宫新老建毛公劝交屈停案车按场润1乞0处个推、股公商交叶调隙度炎站农2歼0重个药，夜公驴交果枢扬纽充站塞5筹个茂。稳那供庄排拜水哨、晒供料气嘉、蜡供饥热静：案启煮动直李笛家葬河麻等逼1怨2梅座血水心库绵和诊“氏引外湑蓬济窜黑爪”垦调盖水絮工反程掘等堂后俘备北水围源拉建由设法，摧新上增衰蓄铸水胜能取力鸣2云.冻6啊1劝亿进立砍方已米蜜。梦完针成鹿西鼻南捷郊文、释东膜南盗郊梨水肌厂市建营设粗，斗改松造登曲停江伐水产厂魔。相新费建棉阎支良宪区痰、碑临界潼畏区络、贡长裂安府区旱、协高桂陵负县黑、珠蓝仔田丈县斥、味户穷县昆、滩周歌至光县叮等津7揭个捧区链县构供精水贫工拣程立。骨到倾2蔽0瘦1善0世年砍，栋主柴城悄区阶日衫供肢水怎能割力霞达板到饲2旗4汁1芝万历立狱方葵米波。妙2脑0堵1足0翻年源前其，亏全绕面补完浅成归天刺然骨气宋城府市咳气敲化参二锹期秒工裤程郑，鸣日文供苹气湾规梨模抽达宾到棒4专8翻0饭万责立呼方蓄米赛，炼城失市执气嘉化严率腿达好到气9课6严％烛。届新裂建剩南染郊握热接电俯厂鞭、宣灞汤桥帝热螺电茶厂誓扩雁建汤、圆临母潼个热笨电赛厂奥、删北清郊艘热爽电交、砌西饰郊溜第连二填热释源后厂材、巷太懂华胸热尼电灿厂牙等迟集捧中扯供龟热六项舒目们，菊建灶设闪陕库重亲、凤曲筝江润、步丈葱八血北愁路薯等酒供穷热抗站券。敞铸城逐乡窃绿挑化困：植到猛2辰0孤1聪0伏年盯，恶全细市村绿每化潮广涝场波和洲街庄头货绿浑化吧地密达滑到布3衬0经0璃个再。陈完股成滥城鹿区来内糟大务庆参路掉至录西毛咸波路雾、泻幸蛾福篮林示带历、歉唐自城嘴林芬带券、纤渭举河港风洞景语线绣、耐灞网河饮风溉景焦线栽建动设绑、竿修伶建寻新有机般场疼路漫至金六榴村秆堡棍、灵张贸家恢堡赶至唯渭深河聪桥睬景胆观柿大杠道俘等羊花杏园订式者绿呼带诞建披设歼。剥历唉史慌文议化梢保观护万：挪按互照淋规聋划旨，予西筑安乎今咱后膊将丧主次要拳保封护虽自暴然污历烛史介环芦境竟、公城愁市耍历迈史静格鄙局倍、玻大碰遗绘址坟、政历情史声街殿区浸、辞其额他捆物拉质叙类绳文倍化踪遗腿产聚、维无宏形仆文眯化谅遗暮产旅、密地陵下漫文育物桐、劣古桨树夹名晒木呆等费八诊类左。结历妈史煮文耀化腹名担城稻保鄙护怎体售系禽将感分船为勾四盆个婚方水面出，出包亮括急南纯部孤自绢然浩与斯人沈文测景阴观耀保哈护拾带腊，笔中熟部肝历匀史旧地傅貌葵河终湖乒水书系处保笋护六带典，驶北会部板台毙塬脖古瓣遗寺址据、送古削陵释墓龙保距护务带饱和车城院区奥历项史酿名号城哪保娘护乐带狼。愧老写城病保她护渴与塑更俘新脖规哈划服采箩取芳“屋只张拆矮不兽建副、巷多撕拆同少唱建浮”催的术措易施塑，爆逐台步朝降窗低御明令城珠墙虫以尤内蜂的想居肤住赞人宜口额密椒度帖，螺外砌迁肥行巷政答机怒关爽，蜘减附轻博老宴城葛的碗交藏通信压核力程，奉依竖托独老屡城依内鱼的债文三物纠建项筑政和倦历谜史犁街锐区钟，闻发愚展捎商骡贸跃、纳旅样游宋、控文阵化炭产妄业虫，团改拣善陈人口居凑环协境葛，龟提筹升蒸生冈活英品伍质扩，尘保燥持造老鬼城钉的裙活蜘力义。阿城市生态绿地规划：西安市确定“三环八带”绿化骨架，到2010年，全市绿地率将达到35％，绿化覆盖率达到40％，人均公共绿地面积达到10平方米，城市中心区人均公共绿地面积达到6平方米；进入国家级园林城市行列。到2020年，绿地率达到45％，绿化覆盖率达到55％，人均公共绿地面积达到12兰平白方竿米学，狐城菌市鼠中寸心惩区调人爸均立公禾共换绿鄙地若面贸积雷达嘉到腔8股平些方宴米拖，参进妇入易最崇佳袜人目居哄城展市瞧行盯列霞。陶在各全疏市劝范云围祸形凝成股市狭域乱、繁市棚区毯、锻主赴城猫区熟三朽个踢层偿次付的替绿谅地佣系茫统笼。竞市懒域进建齐设病“仙面暖山肺环践水裁”助的渴良升好辜生写态挠基陕质燥，菌成消为石市旺区烦宏沟观酒的纳绿占色孕生使态尝背趟景仗；数市刊区济确另定阔“歉三围环捧八挂带锯”疗的仙廊飞道倚绿型化止骨温架威。丽主笋城肯区轮采葱取刘“甘生午态孕基辞质喜—纺绿含色业廊想道伶—荒绿贵地筛斑赛块粱”宰相钱互仇叠士加摸的浊复敏合垃生趁态设绿隙地妹系资统退格毯局叔，轮均宣衡非布不局馆绿晒地摄，假形挎成盗遍税布锈城矿市肤的脑“错内佣小兰外棕大孤、辆内救密拐外总疏印”提的犁绿盗地适系寇统丈。愈二、西安市房地产市场发展概述（一）西安市房地产市场发展进程及主要特征1、西安房地产市场发展进程城市的发展必然与房地产的发展密不可分，在西安房地产的发展过程中，无疑也会经历一个漫长的规划、建设及不断改善的演变历程。总体来讲，西安城市房地产发展大致可以分为三个阶段：粗放的投资返还模式阶段、追求速度与占有资源阶段、以价值为导向的理性开发阶段。史前时代：80年代中期－90年代初期随着国家住房制度改革的推进，房地产市场从结合旧城改造进行综合开发，由企事业单位集资统建逐步进入到商品房开发建设阶段，住房分配制度由实物形式的福利分配进入到商品形式的货币分配。这一时期，社会人均收入水平较低，市场上的商品房大多是房改公房，由开发商销售的全产权房屋逐步开始被社会接受，但人们对住房的需求仅仅是满足居住空间本身的要求，房地产市场处于改革和探索的史前时代。萌芽时代：90年代初期－90年代中期当住房成为市场上自由买卖的商品之后，伴随着沿海地区房地产市场的大起大落，西安楼市躁动起来，特别是在产品上体现尤其强烈和明显，较有规模的楼盘相继诞生，西安的房地产开发处于探索阶段。青铜时代：90年代中期－90年代后期时代特征：随着西安高新开发区改善园区投资环境、推动产业结构调整的配套建设，推动西安市场一大批房地产企业开始市场化运作。广州、深圳等外地地开发模式和先进理念被逐渐引入，西安房地产走上了品牌化道路。市场快速成熟，房地产开发竞争加剧，开始注重市场定位、规划设计，注重功能与环境质量，探索创新，忆经迅速从单纯建造房屋发展到对建筑、对环境的开发利用；而市场中的客户对房屋的要求也越来越多样化，要求工程、功能、环境、管理等质量全面提高。这期间，紫薇地产在成功开发紫薇花园之后，紫薇城市花园被建设部评为西北首家“国家康居示范工程”，标志着西北最高科技含量小区的建成。黄金时代：2000年－2004年时代描述：房地产开发已经深入到对生活方式、居住理念的研究和探讨，以及对新的地产文化、质量标准、居住方式的解读和营造。投资市场活跃和，市民购房多目标选择，对细节要求越来越高。这一时期，房地产开发已经深入到对生活方式、居住理念的研究和探讨，以及对新的地产文化、质量标准、居住方式的解读和营造。大社区开始在西安出现。投资市场活跃，市民购房多目标选择，对细节要求越来越高。期间，宏观政策调控使市场得以规范化发展，2003年以来，随着珠江投资、绿地、中海、和记黄埔等众多外地房地产商的进入，市场越发活跃与理性。这期间的产品注重提高科技含量，住宅部品成套，物业管理文明，充分反映了超前性、导向性、舒适性、经济性和耐久性等综合特点。白银朝代：2006年起到未来3－5年时间时代描述：进入2005年，西安市场风云变幻，经过房地产新政洗礼后，市场得以振荡和调整，留下的企业会有更好的机会，市场也将更加规范化、合理化、品牌化；作为需求方的消费者将更加理智，对产品的要求会更高，要求房地产商更加重视产品质量和产品个性的研发，增加产品附加值，创造多元化的经营模式。临近年底，大量外部资本进入市场，更多的国内强势房地产企业开始抢占市场，未来房地产市场的激烈厮杀已经初见端倪。经过房地产新政洗礼后，市场得以振荡和调整，竞争加剧，市场的成熟和行业的成熟，让房地产利润空间越来越小而趋于合理。专业化公司将依据自身实力降低开发成本，获取利润。2、西安房地产市场主要特征1、受国家宏观政策的影响，2006年西安房地产将谨慎前行。主要表现为行业淘汰加剧和企业兼并加快。前一段时间的政策，主要是针对开发商，如控制土地供应量、公开招标拍卖土地、提高开发商项目自有资金比例、对开发商贷款实行浮动利率等。2、群雄逐鹿、兵临城下、西安地产界进入春秋战国时代。房地产企业的“征讨”和“杀伐”才刚刚开始。房地产行业的发展，使一批公司积累了相当的资本，一些区域的市场在某一阶段相对或即将饱和而导致资本利益下降，这使具备了异地开发的条件和动力。区域市场之间的不平衡和陕西房地产行业发展的相对滞后，为一线城市房地产商的资本提供了流向，同样也为他们异地开发创造了条件。3、资源供应紧张：2006年国地资源部仍旧会整顿土地市场，从严从紧控制建设用地总量。2006年陕西省和西安市的土地政策的核心思想是严格保护耕地，陕西省在2005年计划使用的建设用地指示为3万亩，预计陕西省2006年的建设用地指标不会有大的突破，西安市的建设用地需要仍然紧张。4、随着项目的逐步开发，西安的区域板块将各显风采。西高新板块成熟气质、曲江板块文化魅力、经开发区发展潜力、产灞渭的独具生态等都彰显各自价值。5、竞争将带来开发水平整体提升，加之土地稀缺，价格会稳中有升。购房者对于商品房的重视也将回归到它原有的本质，即适于安身居住、功能配套、设施齐全、高性价比。6、经济适用房两极分化：现有的经济适用房政策是让中低收入者买房，使中低收入者的负担增加；也存在对土地资源的浪费。因此，优质的土地资源会逐步向商品房转化，而售中部分土地以廉租房的形式解决中低收入者的住房问题。政府一旦有利用土地利益的驱动，就有悖于解决中低收入住房的初衷。解决中低收入住房严格来说应以出租为主要的手段。7、质量、品牌和资本竞争将成为房地产企业竞争的基础，企业的洗牌重组将大量出现：一些缺少土地或者资金支撑的中小开发商或者走联合开发的道路，或者为大公司所兼并；一些高负债公司有可能在这一轮竞争中出局；本地将形成一批实力雄厚、竞争优势明显的龙头企业和外来房地产商抗衡，并在3－5年后的又一轮洗牌中继续壮大。8、房地产金融正走向融资模式多元化之路。传统的房地产金融格局被打破，以银行贷款为主、阶段性组合融资模式、融资渠道多元化的创新新格局必将使房地产企业的竞争力得到全面提高。房地产逐渐进入资本时代，越来越多的资金将来源于国内外的资本市场。9、市场将越发理性，消费者更加审慎，土地开发定位更加严谨。土地放量有限导致地价持续升高，为提高利润空间，均衡楼面地价，楼盘容稷率会有所提高，房地产的项目定位将从市场角度寻求差异化。10、产品创新成为竞争亮点。政府会地建筑节能方面加强管理，对未来的房屋建设，在深入分析资源环境可承受条件和合理居住需要的基础上，必须走产品创新之路，既要节能节地，也要开创产品新卖点。3、西安房地产市场整体发展情况3.1、2002-2006年西安市商品房开发情况0050100150200250住宅投资总额商业投资总额办公楼投资总额其他投资总额住宅投资总额53.2978.3897.06155.42206.15商业投资总额6.716.4827.6434.6443.95办公楼投资总额6.3212.9317.7211.439.5其他投资总额12.61720.9823.7426.1620022003200420052006西安2002-2006年房地产投资情况（二）土地供应情况及相关数据1、2006-2007年西安住宅土地供应情况地块名称规划用途容积率规划建筑面积成交价楼面价格受让单位起始时间丁白路北侧住宅6.3936330942260陕西金泉置业有限公司2007-8-13莲湖区郝家巷67号住宅＜6.020869275131.7陕西嘉泰隆房地产开发有限公司2007-6-5莲湖区油库街24号住宅＜3.543306925213西安市房地产开发第四公司2007-5-9东、北临规划路，南临蒋家湾集体住宅＜1.7372332185587陕西金源房地产开发有限公司2007-4-11西咸路21号地块住宅1.6618051010000554陕西兆兴房地产开发有限公司2007-3-31东临团结南路和村民安置用地住宅＜3.422527215220658西安高新技术产业开发区房地产开发公司2007-3-7东临未央湖旅游度假区阳光大道，住宅＜1.5635263012474陕西乾恒实业有限公司2007-3-7东临市古城建设开发公司住宅＜5.0696302720391陕西天信房地产开发有限责任公司2007-2-26东邻金源公司用地，南邻蒋家湾村住宅＜1.8504452790553西安德圣房地产开发有限公司2007-2-26太乙路南段西侧8号住宅5.2332301927580陕西金泉置业有限公司2007-1-29碑林区明胜路9号住宅＜5.6482672954612陕西广合实业有限责任公司2007-1-29朱雀大街西侧住宅＜3.4192641892982陕西林凯艺术装饰有限责任公司2007-1-17丁白路南侧住宅＜6.8718502125295陕西海成置业有限责任公司2007-1-17西影路34号住宅、商业7.816700423253陕西亚达房地产开发有限责任公司2007-1-17曲江二路以东，芙蓉东路以北，曲住宅≤2.5219954263101196中海兴业（西安）有限公司2006-12-13曲江二路以东，芙蓉东路以北，曲住宅≤2.5211961800849中海兴业（西安）有限公司2006-12-13曲江二路以东，芙蓉东路以北，曲住宅≤2.5147961250844中海兴业（西安）有限公司2006-12-13曲江三路以东，芙蓉东路以北，曲住宅≤2.527267426670978中海兴业（西安）有限公司2006-12-13曲江二路以南，曲江路以北住宅≤2.510809110200943中海兴业（西安）有限公司2006-12-13曲江一路以南，曲江路以北住宅≤2.51062299380882中海兴业（西安）有限公司2006-12-13老人仓6号地块住宅3.2、0.4、0.3810980493208482006-4-6年度用途宗数规划建筑面积销售总额2007住宅1391643263193970582006住宅78527442、西安典型大宗住宅土地交易情况2007年第一块大宗土地交易情况地块名称:西咸路21号地块地块序号:4046所属省份:陕西所属城市:西安交易状况:已成交出让形式:挂牌坐落位置:南临西咸路，北临陇海铁路，东、西临城市现状道路四至范围:南临西咸路，北临陇海铁路，东、西临城市现状道路规划用途:住宅土地面积:108741.4建设用地面积:108741.4规划建筑面积:180510.72建筑密度:18.60%容积率:1.66出让年限:住宅70年成交价:10000成交时间:2007-04-09受让单位:陕西兆兴房地产开发有限公司2007年第二块大宗土地交易情况地块名称:东临团结南路和村民安置用地地块序号:8045所属省份:陕西所属城市:西安交易状况:已成交出让形式:挂牌坐落位置:东临团结南路和村民安置用地，南临大寨路和学校、村民安置用地，北邻陕西师科房地产开发有限公司用地四至范围:东临团结南路和村民安置用地，南临大寨路和学校、村民安置用地，北邻陕西师科房地产开发有限公司用地规划用途:住宅土地面积:66256.7建设用地面积:66256.7规划建筑面积:225272.78建筑密度:＜16.6%容积率:＜3.4出让年限:70年成交价:15220成交时间:2007-03-16受让单位:西安高新技术产业开发区房地产开发公司2006年第一块大宗土地交易情况地块名称:曲江二路以东，芙蓉东路以北，曲江路以南地块序号:6021所属省份:陕西所属城市:西安交易状况:已成交出让形式:挂牌坐落位置:曲江二路以东，芙蓉东路以北，曲江路以南四至范围:曲江二路以东，芙蓉东路以北，曲江路以南规划用途:住宅土地面积:87981.8建设用地面积:87981.8规划建筑面积:219954.5建筑密度:≤25%供地状况:净地容积率:≤2.5成交价:26310起始时间:2006-12-13成交时间:2006-12-22受让单位:中海兴业（西安）有限公司2006年第二块大宗土地交易情况地块名称:曲江二路以东，芙蓉东路以北，曲江路以南地块序号:6022所属省份:陕西所属城市:西安交易状况:已成交出让形式:挂牌坐落位置:曲江二路以东，芙蓉东路以北，曲江路以南四至范围:曲江二路以东，芙蓉东路以北，曲江路以南规划用途:住宅土地面积:8478.7建设用地面积:8478.7规划建筑面积:21196.75建筑密度:≤25%供地状况:净地容积率:≤2.5出让年限:70年成交价:1800成交时间:2006-12-22受让单位:中海兴业（西安）有限公司2006年第三块大宗土地交易情况地块名称:曲江三路以东，芙蓉东路以北，曲江路以南地块序号:6024所属省份:陕西所属城市:西安交易状况:已成交出让形式:挂牌坐落位置:曲江三路以东，芙蓉东路以北，曲江路以南四至范围:曲江三路以东，芙蓉东路以北，曲江路以南规划用途:住宅土地面积:109069.6建设用地面积:109069.6规划建筑面积:272674建筑密度:≤25%供地状况:净地容积率:≤2.5绿地率:≥30%出让年限:70年成交价:26670成交时间:2006-12-22受让单位:中海兴业（西安）有限公司2006年第四块大宗土地交易情况地块名称:曲江二路以南，曲江路以北地块序号:6025所属省份:陕西所属城市:西安交易状况:已成交出让形式:挂牌坐落位置:曲江二路以南，曲江路以北四至范围:曲江二路以南，曲江路以北规划用途:住宅土地面积:43236.5建设用地面积:43236.5规划建筑面积:108091.25建筑密度:≤25%供地状况:净地容积率:≤2.5绿地率:≥30%出让年限:70年成交价:10200成交时间:2006-12-22受让单位:中海兴业（西安）有限公司2006年第四块大宗土地交易情况地块名称:曲江一路以南，曲江路以北地块序号:6026所属省份:陕西所属城市:西安交易状况:已成交出让形式:挂牌坐落位置:曲江一路以南，曲江路以北四至范围:曲江一路以南，曲江路以北规划用途:住宅土地面积:42491.7建设用地面积:42491.7规划建筑面积:106229.25建筑密度:≤25%供地状况:净地容积率:≤2.5绿地率:≥30%出让年限:70年成交价:9380成交时间:2006-12-22受让单位:中海兴业（西安）有限公司2006年第五块大宗土地交易情况地块名称:老人仓6号地块地块序号:4047所属省份:陕西所属城市:西安交易状况:已成交出让形式:挂牌坐落位置:南临矿山路，西邻西安煤矿机械厂，北临规划路，东临防护绿地四至范围:南临矿山路，西邻西安煤矿机械厂，北临规划路，东临防护绿地规划用途:住宅土地面积:109804.2建设用地面积:109804.2建筑密度:21%、13.5%、10%容积率:3.2、0.4、0.38绿地率:≥35%、40%出让年限:住宅70年起报价:9320成交价:0起始时间:2006-04-06（三）2001-2006年西安房地住宅产市场具体情况1、西安市商品房市场供应分析2、西安商品房市场需求分析3、西安城市各区域住宅市场特色及市场表现3.1、西安各区域住宅市场分析城北区住宅板块1、市场供应：自2003年以来，每年以20%以上的速度递增，当仁不让的成为西安房地产开发市场新的霸主。07年开年以来，城北板块地产市场继续保持上年旺盛的活力，开发建设量继续全市各城区之首。2、市场销售：城北作为西安一个增长较快的一个区域，这种高速增长使得它发展的均衡性不如发展成熟的城南和高新区，销售过程中的波动较为合理；

3、价格行情：城北区域住宅市场占到区域商品房市场的绝对比重，从市场售价情况来看，区域环境及配套的完善及未来前景的向好，一改往日城北区域商品房项目集于中低档次项目开发的格局，市政府北迁确定后，诸如雅荷春天等高档楼盘项目价格开始快速上扬，已由最初均价3400元增至3800元，部分优势突出户型售价已超4000元。4、区域发展特点：城北区域因起步较迟，整体市场正处于快速成长阶段，已经形成的居住圈也较少且分散，例如龙首村、经开区以及张家堡等。然而近年来随着城北板块逐渐升温，政府规划建设等积极因素的促进推动下，城北经开区以及张家堡居住圈已经成为地产项目密集开发的集中区域，一片繁荣景象。2007年绿地集团、华荣集团等开发企业纷纷入驻城北，城北地块价格也迅速攀高，市政府北迁和地铁施工两大城市规划建设的焦点工程的全面开工为城北地产持续而强势的发展再添潜力，一个全新的大城北地产格局正在飞速形成并走大走强！

目前区域地产布局开发已逐渐形成“两纵一横”的态势。“一纵”——已经经过多年发展，沿未央大道轴线兴起的楼盘聚集带。主要以写字楼和商住项目居多。“二纵”——沿文景路一线逐渐形成的新兴居住区域，主要以中高端定位的住宅社区为主。“一横”——北二环沿线，凭借城市快速干道的便捷而形成的北城第三块居住集中地。其他物业市场发展稍显逊色。城南区住宅板块1、市场供应：城南区由于受到可供开发土地限制等问题，自上年被城北区首次超过之后，今年来再次被高新区赶超，位居第三，市场开发速度放缓。城南区域地产市场开发较早，成长周期较长，目前已形成多个发展成熟的居住圈，如南稍门、西影路、小寨、明德门、电子城等，居住圈内大多已经形成较为完善的配套设施，生活气息浓厚。同时受到城南板块土地开发资源日渐紧缺的影响，大多新开楼盘项目集中向区域边缘地区发展，07上半年新开楼盘多集中在电视塔周边、丈八东路向西延伸区域，并逐步与长安区房地产接壤。2、市场销售：07上半年，销售量全市排行第一。尽管区域市场供应放缓，但城南区仍然是市场购房者心目中的理想居住之地。由于城南发展相对成熟，所以自西安商品房市场启动以来，城南的商品房开发量就处于绝对地位，几乎占据西安商品房市场半壁江山。市场后续发展仍将受到来自土地供应的极大制约。3、价格行情：城南区域房地产发展成熟，市场价格也处于全市高位，07上半年区域住宅均价3529元/平方米，较上年增长近5个百分点。城南曲江区域作为全市热点区域，区域房价处于全市首位，同时区域开发规模的不断加大，对城南区总体住宅价格的拉动作用也极为明显。4、区域发展特点：城南板块历经多年发展，由于区域面积有限，土地存量逐年递减。目前，小寨区域可供开发的土地几乎没有，明德门区域因长期开发较为充分，土地存量同样不多。电子城区域及丈八东路沿线由于开发较为迟缓，目前拥有一定的土地储备。总体来看，城南区域目前成规模的地块相对较少，但作为成熟区域，城南区域每宗地块的推出，仍受到市场开发商的高度关注。目前城南区普通住宅项目遍地开花，但主要由中小规模项目居多，近两年诸如世家星城、金泰假日花城等规模社区的开发建设为普通住宅市场注入了新的活力。其他物业市场发展同样有声有色。商业方面，小寨商圈作为全市第二大商业核心区域聚集着城南最为密集的人流，以雁塔文化新天地等为代表的新一代商业地产正在引领城南商业向更高的标准看齐；写字楼方面则因城南交通便利，商务配套齐全，办公环境良好，因此不少写字楼项目选择在城南开发，目前已经基本形成了以长安路和南二环为主干的“十字架”形的商务区。高新区住宅板块1、市场供应：2007上半年高新区商品房施工面积较上年同比增幅放大，超过60%，占西安商品房总施工面积的25.5%，竣工面积同比增长34.22%。西安高新区的历史虽然短短只有15年，但是现在已是西安市经济发展最强劲的地区，成为西安经济当之无愧的龙头，经济的发展也带动了城市建设及房地产业的发展。2000年以前，西高新的房地产发展的主要地区在唐延路以东、太白南路以西区域中，其中高新路沿线是当时房地产开发重点，2000年后拓展至唐延路以西、丈八北路以东地区，近两年西高新新区也逐渐兴起，成为新的开发热点。尤其经过高新区“二次创业”的三年高速建设，西高新的房地产“金三角”的框架已经成熟，所谓“金三角”是指高新区目前房地产开发核心区域呈现一个“三角型”，这个“金三角”由西高新三条主干道构成即科技路，丈八北路，太白南路。该区域囊括了高新区房地产项目的70％以上，也是目前西安房地产开发最为密集的地区。“金三角”区内丈八北路、唐延路、太白南路以及科技路这“三竖一横”的交通干道周边成为近年来各大地产商开发的重中之重，已形成了唐延路的中央商务区和创意产业带，科技路的金融、百货、娱乐商业街区，丈八北路、唐延路的新知富阶层生活居住区。唐延路沿线的和科技路交汇处有中海华庭、新西兰、锦都花园、枫叶新都市、中华世纪城等，太白南路则聚集了绿地世纪城、金泰假日花城、紫薇馨苑、高新水晶岛、西安逸翠园等楼盘。2、市场销售：07上半年高新区商品房销售量面积全市总体交易量的22.4%，较上年同比增长20.5%。3、价格行情：07上半年高新区住宅均价3625元/平方米，较上年同比增长5.07%。4、区域发展特点：经济发展与房地产业的相辅相成，促进了西高新的经济腾飞。尤其是近几年，在高新区新的发展战略指引下，西高新愈来愈成为西安房地产的开发热点区域，在住宅或其它诸类物业的开发方面，西高新都代表了西安的前沿水平，形成各物业多元共荣发展的格局，其区域辐射力不断提升。城东区住宅板块1、市场供应：07上半年城东区商品房开发量较上年同比稳步增长，施工面积较上年上升30.12%，占商品房总开发面积的12.1%，竣工面积较上年增长36.7%，占全市商品房总竣工面积的13.3%。市场开发量处于全市第四位，仅高于城西区及城内区。城东区域作为传统的居住集中地目前已经形成多个较为成熟的居住圈，例如鸡市拐、动物园、胡家庙、经二路、纺织城等等。然而近年来随着浐灞板块兴起，在政府政策扶持等积极因素的推动下，城东浐灞板块已经成为全市地产开发的焦点区域之一，也引导着城东房地产开发的重心逐渐向此区域倾斜。城东处喧闹之地，享幽静之愉，是一块可以在闹市与幽静中穿插生活的理想佳地，既离开了市中心又不失其繁华，既远离郊区又不乏其幽静，这里无疑是新都市主义的核心区域。随着西安经济的迅速发展及城东城市规划的建设，城东因其广阔的发展前景，将成为西安城市