中指丨2023下半年全国及长三角房地产趋势展望

2023下半年全国及长三角房地产趋势展望2“十二五”“十三五”—商品房销售面积累计同比百城价格指数同比中长期贷款利率/5年期LPR报价“十二五”“十三五”—商品房销售面积累计同比百城价格指数同比中长期贷款利率/5年期LPR报价放松（2021.9-至今）2021.9放松（2021.9-至今）2021.9，央行首提“两维护”2022.1-2022.11，两次降准三次降息2022.4，支持各地因城施策优化调控2022.9，“930”政策降低置业成本放松（2008.10-2009.12）2008.9-12，四次降准五次降息2008.11，四万亿投资计划2014.4-2014.12绝大部分城市放松限购2014.9，二套房认定标准放松，降低首付和利率2014.11-2016.3，五次降准六次降息15/12棚改货币化去库存2022.11“三箭齐发”支持房企融资419:1-1220:1-0320:1-0520:1-0720:1-0920:1-1121:1-0221:1-0421:1-0621:1-0821:1-1021:1-1222:1-0322:1-0522:1-0722:1-0922:1-1123:1-0223:1-0423:1-0619:1-1220:1-0320:1-0520:1-0720:1-0920:1-1121:1-0221:1-0421:1-0621:1-0821:1-1021:1-1222:1-0322:1-0522:1-0722:1-0922:1-1123:1-0223:1-0423:1-06市场2020202120222023特点年初市场短暂停滞，下半年市场冲高上半年市场大起下半年市场大落全年底部震荡上半年先升后降政策环境先松后紧2020央行两次降息、三次降准2020.3起各地从供需两端优化楼市政策2020.8企业端“三道红线”2020.12银行端“两道红线”政策持续加码2021.2两集中土拍2021.3严查资金违规流入房地产2021.2-7住建部调研、约谈城市2021.2深圳二手房指导价出台7-8月政策收紧9月起政策纠偏2021.7商票纳入监管2021.8土拍升级2021.7-12两次降准2021.9央行:两个维护2021.10授权国务院在部分地区房地产税试点2021.10-12支持合理住房需求、金融政策纠偏政策全面宽松2022央行三次降息、两次降准2022.1央行:避免信贷塌方2022.2全国预售资金监管办法出台2022.3多部委频繁发声防范化解风险2022.3财政部:年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件2022.4-6苏州、长沙、郑州等地放松政策2022.8提出保交楼专项借款2022.9全国普惠性政策出台2022.11金融16条、三支箭先后落地政策频次减少强调房地产支柱地位2023.1央行:四项行动支持优质房企2023.1住建部:“精准施策”2023.3“带押过户”政策出台2023.5-6各地政策优化频次减少重大事件年初新冠疫情暴发下半年个别企业违约恒大等3家房企出险7家房企出险2022上海等地疫情反复2022.7开始出现“断供潮”2022.12疫情防控放开42家房企出险6月多家房企逼近退市---0.01%房价：上半年百城新房价格保持横盘态势，二手房价格环比连跌-0.01%新房：2023上半年，百城新建住宅价格累计上涨0.01%↑;6月百城新建住宅均价16179元/平米，环比下跌0.01%↓,连续下跌2个月，跌幅与5月持平；同比下跌0.16%↓,跌幅较5月扩大0.05个百分点。二手房：2023年上半年，百城二手住宅价格累计下跌0.82%↓。6月百城二手住宅均价15746元/平米，环比下跌0.25%↓,连续14个月下跌；同比下跌1.75%↓,跌幅扩大0.23个百分点；91个城市环比下跌，较上月增加8个。图：2021年至今百城新建住宅及二手住宅价格环比变化图百城新建住宅价格环比百城二手住宅价格环比0450二手房下跌个数9100---80%0-0---80%0-6月销售表现不及预期，单月同比下降超20%全国：2023年1-6月，商品房销售面积6.0亿平米，同比下降5.3%↓,其中住宅销售面积下降2.8%↓;商品房销售额6.3万图：2016-2023上半年100个代表城市商品住宅月均成交量及同比走势图：2019-2023年100个代表城市商品住宅月度成交面积走势60006000500040004000300030002000200080%40%0%-40%月均成交面积（左）同比（右）700060005000 2019×202020212022─□2023万平方米万平方米33042016H12018H12020H12022H11月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月W1W3W5W7W9WW1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27万平方米销售：进入7月，新房、二手房市场活跃度延续回落态势新房：7月第一周（7.3-7.9）重套8006004002000周度成交规模（左）同比（右）200%150%100%50%0%-50%022-0122-0222-0722-0622-0422-0522-0822-0322-22-23-0123-0223-0322-0122-0222-0722-0622-0422-0522-0822-0322-22-23-0123-0223-0323-0422-0922-0577长三角：二季度部分城市商品住宅销售面积同比转负，6月上海、杭州等核心城市保持温和恢复态势9房企销售：上半年TOP100房企销售额同比微增0.1%，增幅持续缩窄2023年上半年，TOP100房企销售总额为35682.3亿元，同比微增0.1%，增幅相比上月大幅下降8.3个百分点，持续收窄。其中0797计计保利发展联发集团万科首开股份中海地产电建地产华润置地建杭置业碧桂园象屿地产 招商蛇口国贸地产绿城中国华侨城龙湖集团中建东孚建发房产路劲集团 滨江集团雅居乐中国金茂世茂集团金地集团中建壹品投资越秀地产中粮大悦城中南置地华发股份北京城建绿地控股大家房产中国铁建融创中国中梁控股新城控股建业集团旭辉集团仁恒置地卓越集团武汉城建集团美的置业金科集团中骏集团中交房地产保利置业华宇集团中国中铁大华集团远洋集团合景泰富集团TOP10TOP50TOP30TOP10020-0120-0220-0320-0420-0520-0620-0720-0820-0920-1020-1120-1221-0121-0221-0321-0421-0521-0621-0721-0821-0921-1021-1121-1222-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0722-0820-0120-0220-0320-0420-0520-0620-0720-0820-0920-1020-1120-1221-0121-0221-0321-0421-0521-0621-0721-0821-0921-1021-1121-1222-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0722-0822-0922-1022-1122-1223-0123-0223-0323-0423-0523-06万平方米供应：据统计，2023年上半年，重点50城商品住宅月均供应规模较去年同期基本持平（同口径销售面积同比增长约8%绝对规模为2016年以来同期低位。6月为冲刺年中业绩，房企推盘量增加，批准库存：据统计，截至2023年6月底，50个代表城市商品住宅可售面积小幅下降，但仍处在高位，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为15.8个月。一线城市出清周期14.0个月，二线代表城市出图：2019-2023年50个代表城市商品住宅月度供应面积走势图：2020年至2023年6月各梯队代表城市商品住宅短期库存出清周期走势60005000400030002000—201920202021202220231月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月26242220月月864-----三四线代表城市20.015%10% 上海成都 .0天天津津●●广州●●郑州州●南●●沈南阳阳●●●●宁●北京州州厦门周期周期周期周期周期周期周期周期37区区24区区区889龙泉驿区区区区54区59区3图：2012年以来全国300城住宅用地推出与成交同比走势表：2023年上半年各梯队城市住宅用地供求情况指标推出面积300城指标推出面积300城-34.0%一线-23.9%二线-34.8%三四线-34.4%成交面积-32.1%-31.2%-26.5%-36.2%土地出让金-20.4%-15.6%-17.5%-29.4%楼面均价17.3%22.7%12.1%10.8%0注：推出面积按公告时间统计，2023年为1-6月数据。城市合肥推出成交规划建面城市合肥推出成交规划建面320-57%规划建面250-54%土地金259-41%成交溢价率↓地价达上限成交占比67%底价成交占比21%深圳83-23%76-29%21257%29%厦门48-70%42-70%-53%60%40%成都392-58%324404-3%50%36%福州-92%-86%-92%67%33%杭州527-43%534-41%953-31%9%62%26%广州379248-5%43126%9%50%44%北京254-26%2488589%48%39%南京302-50%206109%33977%8%29%50%宁波285-38%225-72%214-68%8%37%57%上海468-31%-55%519-41%7%79%21%苏州222-42%-49%356-30%6%25%50%长沙269-59%-40%5%42%50%青岛-63%-63%-21%4%71%济南379-7%-2%66-28%4%26%74%天津267-43%257375%277635%3%8%88%武汉387-7%2%6%83%重庆-70%96-35%8378%无锡-55%25%63%0%95%郑州-37%58-46%0%91%沈阳28-22%7-76%1-92%0%0%100%长春238624%878%411341%0%0%100%合计5388-39%3898-34%5838-22%8%40%49%表：2023年上半年22城住宅用地土拍情况（市本级，宗，万㎡)表：22城2022年及2023年以来涉宅用地不同企业拿地金额占比情况（市本级）城市2022年2023上半年央国企混合所有制地方央国企混合所有制地方福州32%0%65%3%98%0%0%2%深圳64%5%30%89%0%0%厦门64%3%31%3%85%0%0%北京69%8%4%84%0%9%7%武汉25%0%60%82%0%7%青岛57%24%82%0%8%重庆48%5%30%79%0%0%21%长沙41%2%45%69%0%20%苏州21%2%64%69%4%9%长春0%0%0%100%69%0%上海49%4%35%65%21%5%8%南京35%2%54%62%9%天津34%0%44%22%62%2%22%成都31%0%55%57%4%7%31%无锡3%5%72%20%53%0%36%合肥28%3%29%39%52%0%4%45%广州55%0%42%3%49%0%36%济南27%0%65%8%45%3%3%49%宁波38%3%40%22%3%27%47%杭州20%49%70%郑州5%73%6%0%62%27%沈阳0%0%89%0%0%100%0%合计37%5%42%16%58%5%9%28%等级城市等级城市出让金(亿元)同比2023H12022年2023H12022年2021年三四线佛山31249%-64%-32%台州2350%28%-20%南通97465-38%-4%绍兴84-4%-66%盐城67124%-65%徐州623887%芜湖56-3%-33%54%济宁568474%-48%-3%东莞51372-72%-37%-5%嘉兴48-30%-49%常州46718-43%-2%0%保定37-43%173%临沂3697-49%-51%-48%洛阳3677121%-44%-33%衢州349350%-31%3%聊城3089-32%金华30202-74%-31%85%湖州30-57%-35%73%襄阳28669%-34%-28%菏泽28-69%26%22%表：一二线城市2023年上半年全国住宅用地土地出让金TOP20（市本级）表：三四线城市2023年上半年全国住宅用地土地出让金TOP20（市本级）等级城市出让金(亿元)同比2023H12022年2023H12022年2021年一线北京858-24%22%上海5192840-41%22%广州43126%-38%-3%深圳212736-25%23%二线杭州953-31%-29%20%西安42639%8%成都404-3%26%苏州356944-30%-30%21%南京33977%-35%7%天津277316635%-69%合肥259715-41%70%宁波214776-68%5%-43%无锡81363%24%武汉841-7%-53%0%厦门612-53%-23%34%温州342-41%-4%长沙491-31%26%石家庄190%-36%-33%青岛440-21%-21%重庆83300-74%0%关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（“金融16条”）有关政一是对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发空间思路；近日央行指出市场过热阶段出台的政策存当前经济面临的一些挑战属于疫后经济复苏过程中的正常现象。国际上疫情过后消费和经济恢复都需要时间，一般认为，恢复正常需要一年左右的时间，我国疫情平稳转段刚半年左右，经济循坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，配合相关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作，满足行业合理融资需求，继续为行业风险有序出清创造有利金融环境。考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持延续实施保交楼贷款支持计划，继续推动房企纾困专项贷款和租按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自202001202002202003202004202005202006202007202008202009202010202011202012202101202102202103202104202105202106202107202108202109202110202111202112202202001202002202003202004202005202006202007202008202009202010202011202012202101202102202103202104202105202106202107202108202109202110202111202112202201202202202203202204202205202206202207202208202209202210202211202212202301202302202303202304202305202306次0I605867621月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20221月2月3月4月5月6月2023购贷售策价贴6312326限购：限购区域为上城、拱墅、西湖、高新(滨江)、萧山(部分)、余杭外地购房者落户满5年或缴纳社保/个税满4年或落户+社保2年可购房；二限购：限购区域为新城、碑林、莲湖、雁塔、沣东新城(不含上林街道)、高新区(不含托管的非限购区域)、经社保（个税）累计缴满6个月，或半年居住证明（可容缺办理）可购1套18:1-218:1-418:1-618:1-818:1-1018:1-1219:1-319:1-519:1-719:1-919:1-1120:1-220:1-421:1-3.21:1-521:1-721:1-921:1-1122:1-222:1-422:1-622:1-822:1-1022:1-1223:1-323:1-519:1-219:1-419:1-619:1-819:1-1019:1-1220:1-320:1-520:1-720:1-920:1-1121:1-221:1-421:1-621:1-821:1-1021:1-1222:1-322:1-522:1-722:1-922:1-1123:1-223:1-423:1-6八—固定资产投资（不含农户）累计同比-18:1-218:1-418:1-618:1-818:1-1018:1-1219:1-319:1-519:1-719:1-919:1-1120:1-220:1-421:1-3.21:1-521:1-721:1-921:1-1122:1-222:1-422:1-622:1-822:1-1022:1-1223:1-323:1-519:1-219:1-419:1-619:1-819:1-1019:1-1220:1-320:1-520:1-720:1-920:1-1121:1-221:1-421:1-621:1-821:1-1021:1-1222:1-322:1-522:1-722:1-922:1-1123:1-223:1-423:1-6八—固定资产投资（不含农户）累计同比-GDP：上半年GDP增长5.5%，其中二季度同比增长6.3%，从环比看，二季度GDP增长0.8%。失业率：6月，全国城镇调查失业率5.2%，其中16-24岁人口失业率为21.3%，较5月提升0.5个百分点。外贸：2023年1-6月，出口总值（人民币计）增长3.7%；5月出口同比下降0.8%，6月降幅进一步扩大至8.3%。消费：2023年1-6月，社会消费品零售总额同比增长8.2%，6月同比增长3.1%，增速较5月下降9.6个百分点。投资：2023年1-6月，固定投资同比增长3.8%，制造业投资增速与1-5月持平，基建投资增速小幅回落，房地产开发投资同比下降7.9%，对固投拖累进一步加大。50%40%30%20%10% 0%-20%-30%—消费品零售总额累计同比20:1-620:1-820:1-1020:1-1220:1-620:1-820:1-1020:1-1235%35%25%15% 亿元亿元%0货币：2023年6月，M2同比增长11.3%，比上月末低0.3个百分点；M1同比增长3.1%，较上月低1.6个百分点。信贷：2023年3月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额53.9万亿元，同比增长1.3%。一季度房地产贷款余额增加6718亿元，占同期各项贷款增量的6.3%(2021年19.1%，2022年为3.4%)。6月，居民中长期贷款增加4630亿元，同比多增463亿元。6月初，央行相关负责人表示“加强逆周期调节”，13日央行下调逆回购、常备借贷便利利率10个基点，15日，MLF下调10个基点，20日，1年期LPR和5年期以上LPR均下调10个基点。—M1—M1同比(左）M2同比（右）—20192020202120222023202207202208202209202301202207202208202209202301202302202303202304202305202306202207202208202209202210202211202212202301202302202303202304202305202306购房意愿强于上月购房意愿弱于上月29%27%20%22%29%27%20%22%35%30%25%20%5%0% 2023年房地产发展环境假设：表：历年房地产数据额（万亿元）②M2增长超10%6月增长11.3%）③城镇化率提升0.5个百分点；④在“房住不炒”总基调下，房地产托底政策持续落地。21:1-621:1-721:1-821:1-921:1-1021:1-1121:1-1222:1-222:1-322:1-422:1-522:1-622:1-722:1-822:1-922:1-1022:1-1122:1-1223:1-223:1-323:1-423:1-523:1-621:1-621:1-721:1-821:1-921:1-1021:1-1121:1-1222:1-222:1-322:1-422:1-522:1-622:1-722:1-822:1-922:1-1022:1-1122:1-1223:1-223:1-323:1-423:1-523:1-6市场仍有一定韧性。当前成都、杭州、西安、4.7%5.0%4.5%2.9%2.●●湛江●泉州●厦门房价展望：销售低迷叠加库存高企或引发部分城市房价持2.0%二手房房价上涨9二手房房价上涨9城(长三角2城)二手房1-6月累计涨幅房价均上涨9城●上海(长三角3●上海1.0%●北京●北京.赣嘉兴 ●湖州佛。山。%台州.长沙.成都20%-15%10%20%-15%10%0.5%汕头惠州，%西宁05%1.0%1.5%深圳●湘潭东莞.东营杭州●衡水●淄博威海深圳●湘潭东莞.东营杭州●太原1.0%●.南京.太原1.0%●.南京.西安兰州●无锡唐镇江柳州哈尔滨郑州南宁南昌马鞍山哈尔滨郑州南宁南昌马鞍山●烟台●中●南通扬州●芜湖武汉●扬州●芜湖●温州沈阳●●温州●常州-3.-3.0%均下跌均下跌67城●淮安●盐城-4.●盐城-4.0%（长三角6城）20…20…20…21…21…21…22…22…22…23…新开工：下半年低基数效应逐渐显现，新开工同比降幅预计将缩小，但下半年销售修复或较为缓慢，同时受制于近两年土地成交规模明显减少、企业资金压力较大、现有库存量较高等因素，房企新开工规模或难有明显改善。另外，地方国资托底地块入市情况不佳，或进一步开发投资：受新开工规模继续下降、企业拿地谨慎等因素拖累，房地产开发投资额调整态势或延续，但“保交楼”资金推动竣工继续好转，或对开发投资形成一定支万平方米万平方米0150%100%50% 0%-50%万平方米万平方米0单月新开工面积同比─单月新开工面积同比─域域表：2023年上海土拍情况（市本级，截至7月16日）域产龙湖&建华建材杭政储出杭政储出[2023]47号域余杭4月25日广东华创14.611%触顶杭政储出[2023]38号余杭杭州华元8.311%杭政储出[2023]43号萧山伟星房产10.03%溢价杭政储出[2023]46号萧山滨江集团14.80%底价杭政储出[2023]42号拱墅保利发展6.30%杭政储出[2023]36号拱墅滨江集团14.30%杭政储出[2023]37号萧山5月4日龙湖集团7.512%触顶杭政储出[2023]59号余杭5月23日湖州宇诚21.512%触顶杭政储出[2023]58号滨江国泰世纪32.212%杭政储出[2023]57号临平滨江集团10.612%杭政储出[2023]56号萧山舟山恒尊6.812%杭政储出[2023]53号萧山上海大华8.811%杭政储出[2023]52号西湖滨江集团16.711%杭政储出[2023]55号上城滨江集团24.87%溢价杭政储出[2023]60号富阳金汇世纪6.93%杭政储出[2023]54号临平理想四维9.80%底价杭政储出[2023]68号上城6月9日宇诚集团21.612%触顶杭政储出[2023]66号上城绿城中国47.412%杭政储出[2023]69号余杭滨江集团27.812%杭政储出[2023]70号临平建杭置业3.611%杭政储出[2023]67号临安中天美好4.00%底价杭政储出[2023]77号萧山6月30日国丰集团&实业集团27.112%触顶杭政储出[2023]79号上城滨江集团29.012%杭政储出[2023]80号临平杭州兴耀7.112%杭政储出[2023]76号拱墅浙江中腾置业9.512%杭政储出[2023]84号富阳杭州稳畅2.511%杭政储出[2023]81号富阳富阳山水置业2.611%杭政储出[2023]86号临安杭州荣上3.00%底价杭政储出[2023]78号余杭杭州华元房产11.80%杭政储出[2023]85号富阳浙江金帝8.30%杭政储出[2023]87号临安浙江鑫科6.50%杭政储出[2023]83号萧山金帝&萧山城建9.80%杭政储出[2023]82号拱墅大家房产&运河投资10.50%表：2023年杭州土拍情况（市本级，截至7月16日）域杭政储出[2022]101号上城2月7日中天美好25.412%触顶杭政储出[2022]103号上城北科建23.512%杭政储出[2022]102号临平新城控股24.612%杭政储出[2022]105号上城大家房产11.59%溢价杭政储出[2022]104号临平杭州兴耀4.60%底价杭政储出[2023]3号上城2月21日华润置地20.612%触顶杭政储出[2023]10号余杭浙江中豪30.312%杭政储出[2023]4号萧山南昌市政16.212%杭政储出[2023]9号萧山圆宏控股13.412%杭政储出[2023]11号余杭建发房产18.312%杭政储出[2023]7号临平浙江中腾置业12.612%杭政储出[2023]13号临平浙江交投9.712%杭政储出[2023]6号滨江伟星房产19.511%杭政储出[2023]5号余杭滨江集团10.97%溢价杭政储出[2023]8号钱塘滨江集团7.1杭政储出[2023]14号富阳富阳山水6.50%底价杭政储出[2023]15号临安临安国瑞置业0%杭政储出[2023]12号余杭滨江集团&建杭置业16.10%杭政储出[2023]29号萧山3月29日华发股份18.712%触顶杭政储出[2023]23号萧山中海地产15.012%杭政储出[2023]28号钱塘坤和集团30.212%杭政储出[2023]27号余杭杭州椿实置业6.812%杭政储出[2023]25号滨江方远房产15.511%杭政储出[2023]21号拱墅浙江交投9.711%杭政储出[2023]22号余杭绿城中国32.511%杭政储出[2023]24号钱塘滨江集团5.92%溢价杭政储出[2023]30号临平滨江集团5.20%底价杭政储出[2023]26号临平绿城中国5.40%杭政储出[2023]39号西湖4月25日坤和集团26.312%触顶杭政储出[2023]40号滨江碧桂园28.312%杭政储出[2023]41号钱塘天阳地产9.412%杭政储出[2023]44号临平浙江中顺控股8.612%杭政储出[2023]45号西湖中海地产18.212%20…20…20…20…20…20…20…20…20…20…20…“十四五”预判-住宅：2021年至今年5月，全国商品住宅销售面积合计约31亿平方米，占五年预测总量的一半，进度基本拉平；预计“十四五”后半程，市20…20…20…20…20…20…20…20…20…20…20…场将逐渐回归常态，未来两年商品住宅年均销售降至12亿平米以