瑞方顾问-湖南湘潭城郊韶山东路地块项目前期思考

城郊●韶山东路地块前期思考湖南●湘潭湘潭韶山东路地块工程组2021年12月15日一、工程整体定位思考二、工程产品组合建议三、工程产品附加值增益建议目录Contents四、工程营销思初步考报告整体观点工程整体属性的界定：老城核心区，小规模的以住宅和商业为主的中档楼盘工程住宅产品思路：住宅以商务型公寓，主要以30-80平方米面积为主工程商业思路：一楼商业拆分单独出售，二三楼整体出售工程溢价及增值局部：公建式的外立面、独特的小区小品以及酒店式的公寓大堂工程推售顺序：先销售住宅，在销售商业项整体开发周期：一年销售期，一年工程结束一、工程定位思考工程地块根底数据：占地：4亩容积率：4.8总建筑面：1.28万㎡面宽67米，进深40米目前产品定位：1-3层为商业裙楼4-6层位写字楼7-15层位住宅工程属性界定一：工程地处河西，地块较小，容积率高地块属性界定二：该工程地块为旧城拆迁，地块内无其他特殊资源工程地块内旧房，正在逐步拆迁中，目前尚余二栋旧住宅未被迁掉工程整体界定工程整体属性界定：城市老城核心区，小规模的以住宅和局部商业为主的中档楼盘规模区位物业形态2、工程形象定位：本工程对外推广形象为“时尚+精致〞为主的中档精致楼盘工程规模虽然小，但在操作时必须做到精致，以表达自己的竞争力时尚：本工程的客户主要指年轻时尚的特征精致：主要指工程产品小巧精致，契合与工程的产品定位二、工程产品组合建议根据甲方提供资料，目前工程产品报规如下写字楼及住宅商业部分53米20米17米67米40米3层商业3层写字楼9层住宅产品组合方案案例一：长沙香颂国际,是以小型商业综合体和住宅为主的城市核心的小型综合体香颂国际位于韶山南路107号物业形态：高层绿化率：28%占地面积16323.06㎡容积率：5建筑面积：108061.43㎡总栋数：1栋总套数：800套停车位数：地上80个，地下483个案例借鉴意义：1、商住结合，引进大型商业工程家乐福，提高工程整体溢价空间2、独特的写字楼式的外立面，弱化工程住宅感3、电梯直接入户，减少本钱投入产品组合思考1、调整小幅度规划，将写字楼面积增大，7楼预留住宅景观面，提高住宅的宜居性和住宅价值2、住宅局部产品将主要以商务公寓产品的形式存在，从而提高工程的消化率和最终收益1、整体规划调整原有规划3层商业3层写字楼9层住宅3层商业3层写字楼9层住宅现有规划写字楼增加局部增加局部：53米x3米住宅局部增加绿化面积约：53米x3米写字楼+商务公寓产品组合形式2、住宅产品组合组合原那么：受工程自身面宽控制，住宅面宽为17米考虑市场接受程度考虑工程最终受益产品的舒适性得到表达7.5米2米7.5米做成商务公寓形式住宅，每层将有20-24户，面积从30㎡—80㎡小户型将面宽做到米，将对本钱有较大的节约该商务公寓也可做成酒店式公寓，操作手法较多小户型在单价将较大户型高，整体收益较大面积住宅高楼体电梯2、住宅产品组合3、商业局部思考商业定位自身资源条件区域商业格局研究规划概念建议消费者及投资者需求启示商业街状况分析商业街铺状况分析集中式商业状况分析专业市场商业状况分析3、商业局部操作思路商业操作总原那么：一楼独立划分成商铺销售(增大临街商铺面积)业态：可作为小区居住商业配套路口二边作为商铺分散式销售一楼预留二楼商铺入口大堂及电梯入口二楼、三楼集中销售业态：作为餐饮及休闲娱乐整体销售商业格局划分思考：一楼商铺划分：将临街面最大区域划分成小商铺集中销售靠近居民路附近那么作为小商铺，为小区提供社区配套性商业预留一楼价差位置作为二三楼商业入口及商业大厅韶山东路居民区道路居民区道路作为二三层商业入口及大厅预留作为临街商铺销售三、工程产品附加增益建议1、建筑立面设计单体住宅的建筑立面，为了提高营销速度，一般不采用住宅的暖色的色调，而采用具有写字楼、商务酒店等形式的“公建式〞外立面建筑采用淡灰色，不压抑，大方，具有强烈的时尚气氛外立面线条流畅、简洁、空间通透将住宅溶于写字楼等办公型物业色调，提高住宅居住档次2、公寓大堂入户大堂示意——临时休息的椅子、视觉景观、采光、通透性都应该非常讲究3、住宅小区小品及休闲设施原那么：受工程自身面积限制，该局部仅做休闲、娱乐性设施(增加情趣性)雨中消失的椅子只能给你爱常绿树DAYTRIPPER

4、车库入口和采光和通风井设计除了广场预留位置作为商业经营车位以外，住宅仍需要大量的停车位，因此必须设立地下停车室四、工程后期营销思考1、工程产品推售先后考虑:一般综合体推售顺序为：先进行工程商业招商，然后再进行住宅销售先进行商业招商，对商业进行前期培育，形成商业气氛和固定人流经过商业的成功运营，在提高住宅价值进行住宅销售，获得工程最大收益本工程推售顺序为：先进行住宅销售，然后进行商业销售先进行住宅销售能加快工程开发速度，缩短建设周期同时通过住宅的销售形成工程固定的居住人口，提高商业经营的预期，增强商业的销售溢价2、工程开发周期分析:2021年3月份2021年6月份2021年10月份2021年12月份2021年12月份筹划公司完成住宅市场调研、商业市场调研；形成工程定位报告以及工程物业开展建议开发公司完成工程拆迁工作；建筑设计公司、施工单位根本开始确定工程根本到达“三通一平的要求〞并开始根底施工筹划公司完成工程销售团队组建营销部售楼部开始修建工程营销大纲确实定营销团队开始培训工程住宅开始市场推广开始初期客户积累工作工程根本已完成商业裙楼局部的施工前期筹备工作根底施工住宅销售商业销售工程住宅取得预售许可证工程写字楼及住宅局部盛大开盘工程主体进入70%阶段进入附属工程装饰局部商业局部进入蓄客阶段商业盛大开盘工程剩余尾货产品集中消化区域局部景观开始修建工程取得圆满成功工程结束业主交房3、工程案名建议城郊﹒糖果公寓案名取名原那么：时尚的、引领潮流的，契合于工程主要客户群体精致、小巧，充满温馨的，契合与工程产品自由的、写意的，自我为中心的主推案名：城郊﹒CK公寓城郊﹒8090城郊﹒私寓辅助案名Theend，thanks虑远积厚，守正筑坚附件工程经济初步测算1、工程根底经济指标序号项目面积计算方式1占地面积26684亩*6672建筑面积12806.41*4.83商业面积318053米*20米*3层4写字楼部分270353米*17米*3层5住宅部分810953米*17米*9层6车库部分1500按照小区1:0.5配置2、工程本钱计算序号项目金额(万元)估算说明二前期费用400

2.1勘察设计费37

2.2前期工程费3630元/平方米2.3报建费363商业325，住宅240三建安成本2477

3.1地上建安成本2177按照1700元/平方米3.2地下车库建安成本3002000元/平方米四管理费用86（2+3）*3%成本合计

2963

备注：以上本钱不计入工程土地获取本钱3、工程收入计算序号项目面积单价金额（万元）一商业部分318073332332一楼1060120001272二楼10606000636三楼10604000424二写字楼2