上东区沙井项目策略总纲

区营销策略总纲上东前言本报告是基于有限信息条件下的策略建议，我们将在全面得悉工程资料后提供更加深入更加详细的执行方案！区域沙井是否具有较好的购置力？立体交通网络广深高速、107国道、沿江高速、海滨大道深圳市宝安区沙井街道位于深圳经济特区西侧25公里处。毗邻香港，倚傍珠江口。沙井是珠江三角洲著名的富庶之乡，近年更是开展成为广深莞产业链上的重要节点深莞经济圈的西北节点沙井、松岗、福永北形成西部工业组团，并以沙井为主中心，列为深圳“十一五〞规划的重点；沙井经济实力多年为宝安三甲，2005年即实现生产总值96.53亿元、规模以上工业产值282.63亿元，2006年人均GDP4000美元；沙井总人口100万——是全区人口最多的街道，其中户籍人口2.7万城市化：沙井前期定位为广东省卫星镇，后开展成为深圳西部重镇，城市化进程加快。西北工业重镇，人口重镇以西部先进工业产业园区〔沙井、松岗、福永北〕为重点示范园区，促使传统制造业进入健康开展的新阶段摘自宝安政府网站沙井提升招商引资质量，劳动密集型的传统加工制造业逐渐向以资金技术密集型为特征的高新技术产业转移。电子通讯器材与计算机元件生产、机械设备制造已跃居辖区工业第一二位，占据工业总量大半壁江山，其中电脑线路板产量占华南地区60%。2004年，落户沙井街道的工业企业有1364家，厂房宿舍面积达上千万平方米，从业员工约50万人。其中规模以上工业企业〔年销售额500万元以上〕350家。企业名称沙井沙一铭旺制品厂沙井泰丰电机制造厂丽碧复合塑料（深圳）有限公司沙井捷和百得制造厂沙井万丰逻辑电子厂新美亚电子(深圳)有限公司深圳市宝安区沙井纽威制造厂深圳市宝安区华高科技厂沙井东塘东宝精密电子厂沙井沙头柏拉图电子厂沙井黄埔嘉华电器厂沙井三洋微马达制造厂沙井坣岗捷和电机厂联能科技(深圳)有限公司深圳市宝安区沙头清国科技制品厂沙井新二佳景成辉电子厂沙井蚝四广腾五金配件厂沙井万丰实用五金厂沙井坣岗同亿电子厂沙井黄埔迪伟嘉电器厂沙井万丰兴旺电子厂华纳科技(深圳)有限公司沙井新二佳恒昌纸品厂竞华电子(深圳)有限公司沙井沙头昶兴五金厂沙井黄埔青海电机厂沙井蚝四隆腾科技电脑厂锦胜包装（深圳）有限公司沙井新岱电子厂深圳保安自行车有限公司沙井沙头风青漆包线制造厂日超工程塑料（深圳）有限公司精模塑胶电子(深圳)有限公司备注：出口超千万的企业名单,电机/电子类为主以电子高科技产业为核心壆岗足球休闲文体旅游蚝乡著名中外的"沙井蚝"的故土；深圳市最大的"三高"水产基地；旅游资源丰富，占地240万平方米的深圳西部海上田园风光旅游区座落在沙井街道的西部；1998年，全国第一个居委会级足球俱乐部——壆岗足球；万丰粤剧团应国家文化部之邀，晋京演出大型现代粤剧?大潮?万丰粤剧蚝乡闻名深圳区域一个人口众多，产业化程度高的经济重镇，有足够的购置力。市场统建楼是否有充分的市场需求？宝安历年各街道商住/住宅土地市场交易对比(2001-2006.)街道宗数占地面积(M2)建筑面积(M2)新安（含中心区）1612542191591400西乡125493401031823龙华7321109587217观澜5726339714775松岗3185938510097沙井3210536440160公明195570133800光明167080134150石岩11463141023从交易公开的商住/住宅土地的成交宗数和建筑面积来看，沙井远远落后于其他镇区——仅3个商住工程。沙井标准化的房地产起步晚鸿荣源.禧园桑达.棕榈堡富通.丽沙花都2002-11，楼面地价约为830元/㎡占地9.26万，R=1.8，建面16.7万其中住宅14.59万、商业1.55万地块拍卖情况工程销售情况2003-2004年销售，均价约3000-4000元2004-12，楼面地价约1700元/㎡占地4.8万，R=2.2，建面10.54万其中住宅9.78万、商业0.54万2007.7，公开出售，当日销售近90%2005-8，沙井A319—0870由熙园置业〔深圳〕以3.9亿竞得。楼面地价约为2320.2元/㎡。占地7.0万，R=2.4，建面16.8万住宅11.3~13.3万〔910套，四房140-170、复式约150-250、三房95-130为主力，少量两房80〕商业3~5万近期实现均价8000-8500元/平米，销售率达90%商品房市场开展慢，供给少沙井为全区总人口最多的街道。据统计，除了2.6万户籍人口外，还有沙井的侨民30万左右，约15万左右常住人口，将近50万的消费人群，构成沙井房地产市场的购置群体。购置潜力巨大，选择面少13沙井产业升级：制造业科技含量提高；职业经理人和高级技术人员增多哑铃型结构客户呈两元化开展，由产业升级引发：外来人口形成的沙井中高端客群逐步扩大集资房、统建楼商品房无产权无按揭X有产权可按揭V更多依靠长期信赖关系，进行大额资金的一次性付款橄榄型结构企业型客户对商品房的需求也随经济开展而扩大客户成长，商品房开展，统建楼市场缩小分布集中地段：沙井西部工业区沙井市民广场附近建筑形式：一般为高层住宅也有别墅产品设计：户型设计粗糙不注重社区配套产品量：供给量大客户群：多为本地原住民和局部企业员工沙井市民广场

蚝二·学府花园濠景城裕富苑蚝三丰泽园博岗村统建楼蚝三村原住民别墅西部工业园西部海上田园风光旅游区宝安大道怡安居万丰村委统建楼受商品房威胁同时，统建楼市场遍地开花，竞争大。市场商品房无法满足本地市场全部需求，统建楼有一定的需求市场。项目工程的难点在哪里？工程受多栋楼房包围，处于区域内最深处，客户上门前后将被严重截流客户难以发现、到达本工程。位置之难竞争之难现有唯一路径需经过名仕国际客户将被严重截流，价格竞争、产品竞争将使工程处处被动。资源之难区域周边唯一资源湖景资源工程无法享有，无任何景观资源。客户之难产业新城自成体系需求进入稳定期新城镇置业客户向外扩散土地本钱逐渐增加，住宅需求加大商业、学校、医院等配套逐渐完善企业增多，员工增加带动家庭和住宅需求，刺激第三产业的开展建设宿舍、酒店、商务娱乐工厂建设启动阶段起步阶段快速开展阶段稳定开展阶段开展阶段需求高档居住需求居住需求居住需求商业需求商务需求居住需求商业需求政府官员原有企业主入住企业高层创业人员主要消费群体职业经理人和高级白领特征沙井所处阶段越来越多的本地客户将接受及选择高价商品房。客户之难高端客户——到深圳市内、宝安中心区买房中高端客户——在本地及周边城镇购置商品房中低端客户——购置统建楼只是其中一个选择，局部客户选择长期租房。客户之难中端客户为什么不购置统建楼：居住形象差居住平安性差一次性付款高产权无法保证项目工程的出路在哪里？一个响亮的名字，让工程形象高起来。出路康城·国际语境白金汉宫上品筑鉴上筑名墅艺质工房我们是：上东区·城府东区、富人区、上流区——美国纽约上东区

在纽约的五大区中，曼哈顿〔Manhattan〕最为知名，它的建筑密度很高，高楼林立，是美国金融和贸易的中心，有人说这里是把人类智慧变为财富的地方。

而曼哈顿也是富人钟情的居住区域。沿着世界上富有盛名的中央公园〔CentralPark〕向北向东，就是纽约有名的上东区〔UpperEastSide〕，这里聚集了金融、投资银行的富豪们。

上东区·城府城市的……财富的……品味的……上东区·城府一城·一府·一家族一条直径，让客户快速到达。出路工程正前方临时建筑及铁皮房的撤除将使工程突破名仕国际的包围与截流。

建议协商撤除正前方临时建筑，使工程通过社区路与南环路连接

工程的宏伟大气需要一个足够宽阔的外广场上东区·城府上尚生活连接南环路，导示系统，让客户更直接的进入。工程入口小区路与南环路交汇处设置楼顶导示牌，增强工程的昭示性，使客户直接知晓并快速进入工程销售区范围。一种生活，让客户难以拒绝。出路给客户星五星级生活的销售中心重装饰轻装修降低本钱却足够大气星级的卫生间让客户感受细节每个客户进入销售中心仅仅是为了看楼，但销售中心却能让他们看到未来的生活。卫生间的设计是表达一个工程档次的重要指标，在根本装修方面，地面和墙面选用高档砖材，配备厕纸、衣物钩、干，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科马、科勒、美特、TOTO等；蹲位数量保证在3个，兼顾坐式、蹲式大便器，满足不同需求;利用角落空间设置邮箱吊灯及造型墙壁的结合会客休息区书报架伞架参照国际五星级酒店标准，选用高档材料，运用吊顶装饰营造空间层次感，整体风格大气豪华；选用酒店式接待中心，表达工程品质物管效劳，彰显客户身份，符合高端客户需求特点；利用大堂有限空间合理设计休息区,雨具寄放及邮箱等功能区。提供最新报纸杂志、伞架及雨天伞具出借效劳，方便来访及自住者日常使用，表达尊贵。永久性的入户大堂彰显生活品质越小的细节，投入越大，收益越大大堂、电梯间、样板层导示牌，单件本钱投入高，总投入少，客户感受档次高，收益高给客户星五星级生活的销售中心建议售楼处设置于工程正前方，可经打通后的社区路直接进入。面积要求为500平米以上1000平米以下，外广场可停车20辆以上。一种体验，让客户难以忘记。出路色彩样板房—让客户感受视觉盛宴每一个样板间，都是一种色彩每一个样板间，都是一种生活每一个样板间，都是一种态度让客户感受，从未感受让生活更简洁，但绝不简单让生活更随性，但绝不随便装饰，品味生活灯光、装饰、家具是样板间的核心要素，具有高品质，却又能够在后期收回本钱，防止大量硬装修在后期大幅打折出售的损失。精致细节打造，不平凡的生活品质GAGGENAU、Poggen®Pohl等世界顶级室内品牌引进构筑工程品质化细节样板房—让客户感受视觉盛宴建议样板房设置于销售中心上方塔楼，楼层为4-5层其中一层，6个精装样板间，1个产品展示间，3-4个清水样板间。一个环境，让客户感受平安。出路保安自动化停车场红外限高定位；停车位显示、闭路电视监控系统保安监控系统；报警宽频系统；巡更系统物管：招收6-8名身高177CM以上的退伍军人，2名身高160CM以上大堂主管〔女性〕作为工程品质的形象表达以高标准的品质效劳让客户感受平安以高标准的品质效劳让客户感受平安仪容、仪表——注意个人卫生，保持衣服平整干净；头发保持整洁清爽，最好统一发型；着装——工作时间须着统一工作制服，非工作时间禁止进入工作区域；配带统一工作牌；配带统一白手套和帽子，表达酒店式效劳效劳礼仪要求纪律——工作期间一律保持站姿效劳，站岗时腰板必须挺直，不得歪歪斜斜，有气无力；工作期间一律不可在客户面前打私人及与同事聊天；严禁在岗位上睡觉、看书、看报、玩游戏等；以高标准的品质效劳让客户感受平安岗位职责说明门口平安员岗——迎：注意观察过往车辆，如果是参观本工程的客户，用标准姿式敬礼后，指示行车方向.送：客户离去，用标准敬礼姿式欢送客户离开。熟记几家出租车公司的召车，方便给需要打的的客户提供效劳。清楚知道周边著名建筑物的行车路线，方便指引客户正确行车路线。

主要形象岗以高标准的品质效劳让客户感受平安停车场平安员岗——迎：第一时间指挥客户到停车位处，并协助客户停好车辆后，主动为客户拉开车门，单手挡住车门上方位置，以免客户撞到头部。同时并致问候语：“您好，欢送光临，售楼处由此进〞。指向售楼处方向。送：首先致意问候：“谢谢光临，请慢走〞。指挥客户将车辆平安开出停车场，目送客户离开５米以外。雨天或阳光强烈的晴天，主动为客户提供撑伞效劳，表达细微关心。如遇有带有老人或小孩子的客户，应主动搀扶老人或扶小孩子下车，并提醒注意随行老人和小孩子的平安。以高标准的品质效劳让客户感受平安售楼处门口保安岗——迎：目测看房客户距离玻璃门三米处，及时开启玻璃门。待客户进入时，平安员应立正敬礼，行请进手势，并致意问候“欢送光临〞。客户进入后及时将玻璃门关闭，同时恢复站立姿式。迎:客服人员同时致意问候“欢送光临〞,并第一时间为客户递上饮料.送：目测客户拟离开并距离门三外及时开启玻璃门，待客户出门时，平安员和客服同时致意“请慢走〞。主要形象岗在销售代表忙不过来的情况下，协助销售代表将客户安排坐好，并拿取销售资料给客户，并致意“请您稍等到，销售代表马上过来为您效劳〞。于每日正式上班前半小时翻开灯及空调等设施。以高标准的品质效劳让客户感受平安售楼处客服岗——于固定位置站立等候，双手交叉放于前面，目光扫视全场，关注每一个客户需求客户即将坐下，马上过去协助客户拉开椅子。待客户坐好后，微微弯腰询问：“请问您喝点什么，有水、茶、果汁等〞。一桌有多个客户要逐个询问客户离座后，第一时间将桌面东西清理干净，并留意有无客户遗漏物品如果客户不小心将东西打翻或打碎，绝不能埋怨客户而是以关心的口吻说：“没关系，有没有伤到你？〞。马上要求客户换到另一张桌子上去在客户较多时，一定要注意先来后到，防止对先来客户造成不尊重，以防招呼不到以高标准的品质效劳让客户感受平安售楼处保洁岗——在条件许可的情况下，给客户致意：“您好〞二字随时注意售楼处垃圾筒的垃圾不能太多，上方沙子随时保持干净，不可有烟头洗手间地面、洗手盘台面保持干净整洁，垃圾筒不能太多垃圾。纸巾、洗手液一定保持充足售楼处卫生间经常出现停水现象，随时检查抽水马桶是否已经冲洗干净，抽水马桶是否出水不可在洗手间私下议论客户，也不可两个人大声聊天定期打理售楼