玉溪市易门县“文华汇都”项目定位与营销包装策略报告课件

100%项目定位包装建议阶段

智慧与心血的结晶

2013年1月25日“文华汇都”项目定位与营销包装策略报告100%项目定位包装建议阶段1、项目认识及目标属性确立2、市场条件分析及项目条件分析3、项目整体定位4、项目主题营销包装推广方案5、商业运作思路及要点建议6、客户群体对位及营销措施要点7、营销节奏推广计划及资金回流计划8、年度阶段营销执行及媒体配合策略报告体系AnalyzeSystem1、项目认识及目标属性确立报告体系AnalyzeSyste项目区位认识项目区位项目位于中兴街东段，原龙泉小学的位置，位置属性属于易门县绝对的核心商业地段位置，而且在目前来看具有独一无二的地段位置特性。本项目所处位置南北两端分别连通中兴街以及菜园街，项目所处位置为区域核心商圈位置。本案区位价值认识项目所处的位置为易门县传统商业中心区域，也是至今为止易门县商业繁华程度标杆性的地段，该区域的繁荣程度代表了易门县商业发展水平，该区域的现有商业价值以及未来的商业潜力都非常大！项目区位认识项目区位本案区位价值认识项目规划认识总用地13.96亩总建筑面积42648.36㎡容积率3.507住宅面积22725.12㎡商铺9764.8㎡地下超市4500㎡地下车库3595.92㎡规划特点介于整体用地规模，整体项目开发体量不大。充分利用土地，采用住宅及商业综合的开发形式，开发形态为城市综合体形态。商住配比方面，充分利用地段商业价值，以开发商也为重点，总体商业开发体量占到33.4%项目规划认识总用地13.96亩总建筑面积42648.36㎡容项目综合属性判定属性解读：不能用操作普通项目思路操作该项目，更不能用住宅操作思路操作本项目。商业的部分的成功以否直接是本项目成败！本项目实现最大收益的是商业部分，而非住宅部分，商业部分是重中之重！核心地段＋商业价值＋大规模商业规划这是一个以商业为主，突出商业价值和住宅品质的项目！项目综合属性判定属性解读：核心地段＋商业价值＋大规模商业规划确立项目任务目标结合以上项目的特性，经过初步测算，我们认为，本项目的任务目标是通过加大商业部分的操作力度，提升商业的价值，以商业部分实现本项目的高溢价，最终实现：整体销售产值约2.2亿元！确立项目任务目标结合以上项目的特性，经过初步测算，我们认为，确立项目市场目标打造易门第二个繁华商业中心，带动区域商业全面升级！易门商业MALL时代全面来临！首席旗舰版城市综合体项目改变区域生活方式！开启城市综合型、品质型地产发展的新纪元！市场目标：构建一个项目地产梦想，续写一个城市商业传奇！确立项目市场目标打造易门第二个繁华商业中心，带动区域商业全面1、项目认识及目标属性确立2、市场条件分析及项目条件分析3、项目整体定位4、项目主题营销包装推广方案5、商业运作思路及要点建议6、客户群体对位及营销措施要点7、营销节奏推广计划及资金回流计划8、年度阶段营销执行及媒体配合策略报告体系AnalyzeSystem1、项目认识及目标属性确立报告体系AnalyzeSys2.1市场条件分析2.1市场条件分析市场分析【供应层面】第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度公用租房象山华庭东盛花都财富广场水鑫花园南屯湖生态城项目推出小高层住宅211套，销售60于套；剩余160于套2012年开盘推出住宅450套，出货260套左右，剩余170于套；商业3000㎡两次开盘推出住宅500于套，销售200套。总体剩余700套；商业3万㎡2012-2013年预计供应1000于套本项目2012年开盘推出400于套，目前剩余10于套；商业3000㎡项目住宅193套，商业9700㎡，2013年推出；项目预计年后推出住宅约182套；商业4500㎡2012年2013年2012-13年住宅市场整体供应约3500套，销售约1100套2013年市场住宅整体供应预计2400套以上2012年-2013年住宅市场今年预计供应2400套以上，商业市场预计供应量近5万方。市场整体供求严重不平衡，供应体量相对庞大。市场分析第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度公用租房象山市场分析【供应区域】御景龙园象山华庭水鑫花园东盛花都本项目财富广场主城核心区域主城边缘区域除本项目外，主城核心区域无其他楼盘。财富广场位于主城核心区与边缘区范围内，靠近主城核心区，享受传统商圈配套辐射。象山华庭虽属边缘外区域、但地理位置上距离主城中心街较近，受中心配套辐射。水鑫花园属于边缘外区域，但在大龙口风景区旁，享受景区配套，距离市区主街近。东胜花都位于边缘范围线上，但新客运站近在咫尺，其项目便是依托客运站价值自立门户御景龙园项目，位于陌生区域，距离市区较远，外部商业配套十分不健全。目前市场供应项目集中在传统主城边缘至边缘外区域，主城核心区住宅物业十分稀缺。市场分析御景龙园象山华庭水鑫花园东盛花都本项目财富广场主城核市场分析【价格层面】由于御景龙园及象山两个项目低价冲击，市场价格相对2011年明显回落，目前各个项目价格趋于平稳，市场均价集中在3200-3400元/㎡左右；各开发商定价不敢冒进项目名称面积区间均价象山华庭83-133㎡2850元/㎡财富广场90-130㎡3600元/㎡东盛花都94-147㎡3300元/㎡水鑫花园90-124㎡毛坯3420元/㎡精装4400元/㎡御景龙园80-144㎡目前均价3450元/㎡公租房2500-2750元/㎡目前住宅市场剩余项目及新增项目销售去化十分困难，原因之一为市场供量将刚需挤压殆尽，原因之二为定价过于冒进，客户承受能力有限市场分析由于御景龙园及象山两个项目低价冲击，市场价格相对20市场分析【客户层面】市场客户对买单的行为逐渐趋于理性，除价格抗因外，客户偏向于项目区位、户型、以及周边配套便利的程度。成交客户年龄主要集中在两个阶段，：21-30岁阶段客户占53%，为首次置业客户；主要购买以刚需为主的小户型产品；30-60岁阶段客户占57%，为二次置业客户；主要购买以改善需求为主购买舒适性、品质型产品；D1/D2/B1B2户型均为124-144㎡大户型，属于景观享受度和位置极佳的品质改善型产品御景龙园景观房成交客户分析市场分析市场客户对买单的行为逐渐趋于理性，除价格抗因外，客户市场分析小结

市场供应量庞大，远远大于目前易门市场客户需求容量

市场均价集中在3200-3400元/㎡左右；各项目定价不敢冒进

市场客户对买单的行为逐渐趋于理性，除价格抗因外，客户偏向于项目区位、户型、以及周边配套便利的程度。

市场放量集中在新区至边缘区域，传统城市中心配套健全的区域尚未出现品质型住宅产品。1234

市场虽处于巨大放量竞争时期，以我们操作本地项目过程中对易门客户的了解来看，近年来易门市场上积累了大批追求品质和区位的改善型需求客户，目前市场上此类项目十分稀缺；市场分析小结市场供应量庞大，远远大于目前地块条件分析2.2地块条件分析2.2地块分析—区位城市中心稀缺区位价值优势凸显，商业活动、人流高度密集区域；中心区商圈范围边缘商圈范围中心商业步行街>>项目位于易门主城“中心”区域优先享受主城生活、金融、教育、医疗等各方面完善配套。享受传统市中心人流、商业活动优势城市人口消费惯性集中区域地块分析—区位城市中心稀缺区位价值优势凸显，商业活动、人流高地块分析—交通市中心主要干道龙泉中路、中心街围合区域；具备及其优越的交通体系>>区域内形成两横两纵交错通达的交通路网，围合整个城市中心区域两横：龙泉中路、朝阳路两纵：步行街、兴隆街>>距离中心步行街仅3分钟路程从项目地经朝阳路或龙泉中路，步行3分钟即可到达，交通十分便利主城核心区地块分析—交通市中心主要干道龙泉中路、中心街围合区域；具备及地块分析—周边配套周边具备完善优质的教育、医疗、日常商业消费、生活型配套；传统城市中心区配套优势明显人民医院万家福购物天护医院中医院建设银行工商银行龙泉幼儿园锦都酒店农业银行龙泉镇卫生院教育配套：龙泉幼儿园医疗配套：人民医院、天护医院、易门中医院、龙泉镇卫生院金融配套：工商银行、建设银行、农业银行商业配套：万家福购物中心、易门百货大楼、商业步行街地块分析—周边配套周边具备完善优质的教育、医疗、日常商业消费地块分析—规模占地13亩，3.5中等容积率，规模小，但地块平整，地理位置优越，通过后期打造提升有条件做成城市标杆产品地块分析—规模占地13亩，3.5中等容积率，规模小，但地块平地块核心价值项目有利的因素城市中心稀缺价值明显，商业活动、人流高度密集区域；受市中心多条主要干道围合；具备极其优越、通达的交通优势周边教育、医疗、日常商业消费、生活型配套成熟发达；地块周边范围内（老城中心）无代表性的品质型居住项目同期同质存在，本项目具备打造城中心集居住与辐射商业于一体的整合型标杆项目的条件占地13亩，3.5中等容积率，规模小，但地块平整，地理位置优越，通过后期打造提升有条件做成精品地块自身无可比拟的区位和配套价值较高，

住宅和商业发展、升值潜力巨大。独享绝佳区位条件、丰富配套资源环境，具备开发城市中心标杆价值项目的条件，拥有第一无二的市场发展空间地块先天价值体系地块核心价值城市中心稀缺价值明显，商业活动、人流高度密集区域优势（Strengths）劣势（Weaknesses）区域交通便利，通达性极佳老城核心位置地段优势毋庸置疑周边教育、医疗、商业配套完善，生活十分便利高端产品、电梯小高层，景观视野开阔无遮挡受两大核心主街区围合，人流、商业活动密集内部交通组织复杂闭塞，不利于人流导入，严重影响内部商业氛围重地块周边属于老城区，建筑陈旧，经营环境有待改善机会（Opportunities）威胁（Threats）片区内暂无竞争项目出现，本项目存在较大发展机遇片区商业业态缺乏统一，中心商业价值未得以最大化体现。片区商业急需革新和整合本地积累了大部分追求配套便利、产品舒适度的享受型客户近年来市场放量剧增，需求有限，竞争激烈国家政策步步紧逼，银行放款苛刻地块SWOT分析优势（Strengths）劣势（Weaknesses）区域交优势（Strengths）劣势（Weaknesses）A.区域交通便利，通达性极佳B.位置地段优势毋庸置疑C.周边教育、医疗、商业配套完善，生活十分便利A.内部交通组织复杂闭塞，不利于人流导入，严重影响内部商业氛围B.地块周边属于老城区，经营环境有待改善机会（Opportunities）A.片区内暂无竞争项目出现，本项目存在较大发展机遇B.片区商业业态缺乏统一，中心商业价值未得以最大化体现。片区商业急需革新和整合C.本地积累了大部分追求配套便利、产品舒适度的享受型客户威胁（Threats）A.近年来市场放量剧增,需求有限，竞争激烈B.国家政策步步紧逼，银行放款苛刻SO策略指向：发挥优势利用机会WO策略指向：借助机会克服劣势ST策略指向：发挥优势战胜威胁WT策略指向：克服劣势避开威胁A.充分利用项目区位、配套、稀缺优势指向的明确目标客户群，抢占最佳入市时机。B.提升产品品质和附加值，整合并革新区域商业功能，突出项目区域标杆特性。提升竞争力A.外部环境风貌的陈旧用产品自身的内部配套来平衡；A．强调产品的独特区位优势，提高产品质量，抵抗竞争。B．用项目自身完善的相关配套设施来凸显新的生活价值。A.从产品、物管服务、内部配套等各个方面的细节来体现产品品质，提高竞争力。策略指导√优势（Strengths）劣势（Weaknesses）A.区

从地块分析来看，我们不认为目前易门市场上有什么项目能和本项目竞争！因此，本项目最大的竞争对手就是我们自己，如何在本地块创造易门的价值标杆！创造易门房地产里程碑！成功的一半：看产品的定位和开发。成功的另一半：看后期营销的炒作。地块分析小结从地块分析来看，我们不认为目前易门市场上有什么1、项目认识及目标属性确立2、市场条件分析及项目条件分析3、项目整体定位4、项目主题营销包装推广方案5、商业运作思路及要点建议6、客户群体对位及营销措施要点7、营销节奏推广计划及资金回流计划8、年度阶段营销执行及媒体配合策略报告体系AnalyzeSystem1、项目认识及目标属性确立报告体系AnalyzeSys项目整体定位推导市场机会项目价值无可比拟的区位条件周边便利的配套设施优越、通达的交通优势受核心干道围合，辐射力强市中心区域品质标杆项目市场空缺市场需求呈现品质集中化，目前市场供应产品难以满足现有需求提升产品品质和附加值，整合并革新区域商业功能，突出项目区域标杆特性。提升竞争力充分利用项目区位、配套、稀缺优势指向的明确目标客户群，抢占最佳入市时机。核心结论核心结论

——借助现有资源价值，定位自我为中心、以整合城市功能为导向，实现品质与价值标杆

项目整体定位推导市场机会项目价值无可比拟的区位条件市中心区域项目整体定位易门中心之心，首席旗舰版城市综合体—City

CenterShoppingMall—这里是易门的南屏街这里是易门的春熙路这里是易门的王府井这里即将上演的故事，何止一千零一夜!项目整体定位这里是易门的南屏街1、项目认识及目标属性确立2、市场条件分析及项目条件分析3、项目整体定位4、项目主题营销包装推广方案5、商业运作思路及要点建议6、客户群体对位及营销措施要点7、营销节奏推广计划及资金回流计划8、年度阶段营销执行及媒体配合策略报告体系AnalyzeSystem1、项目认识及目标属性确立报告体系AnalyzeSys概念包装要解决的问题概念包装需要抓住两大核心：凭什么打动客户？凭什么做到差异化，在市场竞争项目中脱颖而出？市场占位要点：价值体系。（物业价值、商业价值、升值潜力）创造一种客户想要的生活方式。（商业生活和居家生活）物业本身绝无仅有的区位优势包装。物业本身无可比拟的产品规划设计和建筑形态定位。承载带动和引领区域潮流新动向的高调使命。概念包装要解决的问题概念包装需要抓住两大核心：市场占位要点：概念包装的基础条件住宅：中心区绝版大宅。丰富完善的周边生活配套。地段决定价值，决定未来的升值潜力。兼具居家生活和投资的双重功能。中心城区的地标式生活空间。改变中心城区的居住生活概念。体现身份和地位的功能。（成就感）多种因素促成的奢华和高贵的调性。商业：绝无仅有的商业氛围。历史沉淀的商业高附加值。年轻、时尚、潮流的商业动向聚集地。小型独立商业和大型业态的集合体。购物休闲娱乐一站式商业中心。充满时尚品质调性的Block商业街区。新型综合体商业领航者角色。区域标杆与商业升级的使命。概念包装的基础条件住宅：商业：整体调性的确立案名：文华时代汇都。区位：城市核心地段。功能：商业中心。使命：引领区域升级。特性：文化府邸、财富聚宝盆、商业黄金码头。“文化府邸”强调的是住宅品质，必须以“公馆”级别定义住宅；“时代汇都”强调的是商业“领航”特性以及“财富汇集，商业汇集”；所以，整体包装调性的设计应该以“NO.1”作为核心！易门中心之心，首席旗舰版城市综合体！住宅：“文华时代公馆”&“文华时代领域”商业：“汇都财富壹号”&“汇都金座壹号”占位形象整体调性的确立案名：文华时代汇都。区位：城市核心地段。功能：价值点诉求延展整体调性包装的价值点诉求可延展的方向包括：首席新型商业中心概念Block商业街区生活概念情景式Pub商街生活概念一站式全方位体商业验式中心概念完善配套型品质生活概念Mall街区综合型生活概念价值点诉求延展整体调性包装的价值点诉求可延展的方向包括：首席只有主题包装概念还远远不够，因为：这些主题概念还是以产品本身的属性出发来考虑的，产品属性，给人的心理是一种“硬”、“冷”的感觉，情感化的包装才能给人心理一“暖”的感觉，丰富产品原本属性。目前市场上惯用的营销包装概念，简单而言还是“卖房子说房子”，硬生生的营销，让人有一种隐隐的“不爽”，没有转换一个角度去推销。所以，我们要做的是：走出“钢筋+水泥”的产品属性冷诉求，以情感化的包装，赋予产品灵魂！后期延展概念考虑只有主题包装概念还远远不够，因为：这些主题概念还是以产品本身不同阶段，可以使用如下的不同的概念刺激不同的市场群体：包装主题及概念包装方向80、90年轻群体阳光、精致、开放的生活方式；能够代表自己、属于自己的充分展现个性的空间；爱疯、爱玩、爱聚会的活力生活；婚姻生活的甜蜜小窝……70年代的家园成熟、稳重、深思熟虑；享受家庭生活、品味人生、注重生活品质；畅聊人生、煮酒论英雄的朋友圈子……成功人士选择概念清新、和谐、民族与地域文化的融合；小隐于野，大隐于市的超凡脱俗的生活概念……理想家园的概念生活就在不远处，让心灵回归，让生命重回宁静与自然，格调自然，优雅灵韵……不同群体中的概念转换关键点：包装一种生活方式，告诉你一种你所向往的生活方式！商业的潮流与活力住宅的奢华与调性不同阶段，可以使用如下的不同的概念刺激不同的市场群体：包装主1、项目认识及目标属性确立2、市场条件分析及项目条件分析3、项目整体定位4、项目主题营销包装推广方案5、商业运作思路及要点建议6、客户群体对位及营销措施要点7、营销节奏推广计划及资金回流计划8、年度阶段营销执行及媒体配合策略报告体系AnalyzeSystem1、项目认识及目标属性确立报告体系AnalyzeSys5.1商业运作思路【成功案例借鉴】5.1商业运作思路案例分析—顺城整体定位：昆明城市中心价值腹地项目先天价值优势体系项目区位受城市传统老城商圈配套辐射，区位配套优势无可比拟区域整合通过业态升级、功能整合将市区各大中心商业商圈连成一片项目规划全开放开放式商业街区规划，消除商业死角，保证每一处商业人流导入均好性文化底蕴：城市交通要到自古传承和驿站，片区蕴含丰富且深厚的城市文化、商业文化项目交通优越的城市交通体系，形成中心流向的瓶口聚集效应项目后天价值优势体系功能规划主题式商业消费功能区划分和包装，保证每个功能分区合理区分和吸引人群，实现整个项目全功能、全方位吸纳人气项目先天价值优势体系文化底蕴：城市交通要到自古传承和驿站，片区蕴含丰富且深厚的城市文化、商业文化案例分析—顺城整体定位：昆明城市中心价值腹地项目先天价值案例分析—顺城商业业态定位：偏高端时尚、休闲、购物、餐饮、娱乐于一体的业态定位A区B区C区1F：名表、精品、时尚品牌旗舰店2F：品牌旗舰店、高尔夫服饰3F：美容美发沙龙，商务餐饮王府井百货、国际二线品牌服饰影院、娱乐休闲吧、餐饮案例分析—顺城商业业态定位：偏高端时尚、休闲、购物、餐饮、娱案例分析—南亚风情第一城项目先天价值优势体系文化底蕴：南亚风情园旧址，市政中心迁移区项目区位：非市中心，但占据南市区滇池路-广福路交汇交通大枢纽品牌优势：诺仕达集团17年品质沉淀，雄厚的资金实力及丰富的商业运营经验整体定位：南亚新中心，城市商业风向标项目后天价值优势体系项目规划敞开的商业空间、合理利用并划分人流动线商业资源支撑主力商业业态全明星联邦，依靠全功能主力店的进驻支撑整个商业价值提升案例分析—南亚风情第一城项目先天价值优势体系文化底蕴：项目区主要商业业态功能定位超市大卖场SHOPPINGMALL多功能电影院婚庆中心南亚风情街儿童天地社区配套商业SOHO公寓时尚购物街滨河风情酒吧街精品主题购物街社区配套商业创意购物街主力百货店五星级酒店写字楼全功能化的购物、休闲、娱乐定位的业态定位满足全年龄、全客层的一站式全时段消费；辐射整个南片区主要商业业态功能定位超市大卖场SHOPPINGMALL多功能成功案例对本项目的启示

均占据城市中绝佳区位及周边配套资源1

项目整体规划方面均有立足于辐射整个片区乃至城市的功能特点2本项目与案例项目的价值共通点本项目地块条件与成功案例相比，地段及周边资源占据同等的优势，具备操作市中心标杆产品的特质；但针对地块本身及易门城市特性来说，本项目操作同时也具备一定难点成功案例15.2商业运作思路【商业操作难点与突破思路】5.2商业运作思路本项目商业运作难点项目存在的核心阻碍点1、体量占到项目总体量的33%，属于大型商业体项目，大型商业体的运作较一般的住宅底商运作难度大。2、人流引导的难题。人流是商业成功运营的关键，人流引导是商业运作重要环节，包括内部人流设计及外界人流交通动线设计。本项目人流引导有一定的局限。3、昭示面不足以及高层商业带来的商业价值递减。这些商业物业将成为滞销型的物业，造成项目价值沉淀，要解决这些物业带来的问题，只有想办法提升其价值，而价值提升绝非简单的价值包装。本项目商业运作难点项目存在的核心阻碍点1、体量占到项目总体量突破思路两大关键问题：一是提升物业价值；二是设定项目退出机制。常用措施：先招商，后销售，实现带租约销售，提升物业价值。商家联盟措施提供商家客源保障，提升物业销售价值。持有经营一段时间，待商业价值大幅提升之后销售退出。持有经营。运营是关键。对于价值不高，或者暂时不能实现其高附加值的商业物业，最关键的加入运营的思路，通过商业运营提升其价值，再考虑销售退出。突破思路两大关键问题：一是提升物业价值；二是设定项目退出机制整体运作思路根据本项目商业的特点，本项目商业的整体运作方式应该是：独立销售与招商实现带租约销售相结合！享有价值支撑独立销售的区域：中兴街一侧入口、菜园街一侧入口、以及社区中间通道两侧1-2F的商业物业。需要带租约销售区域：如转角位置商铺，以及3F以上的商铺。需要经营一段时间的物业：如地下超市部分。上述基础上，物业分割方面可以考虑采用一拖二，一拖三，或者一二层独立，三四五层独立等多种方式配合划分。上述的独立销售区域、带租约销售区域，经营持有再销售的区域，分别代表了不同的资金回笼顺序。整体运作思路根据本项目商业的特点，本项目商业的整体运作方式应招商具体措施招商攻略年限：根据商家经营业态、面积、品牌素质的不同，灵活设定。3年期：首层独立商铺，面积50平方米以下，业态范围界定为中高端品牌连锁店，主要以服装、化妆品、珠宝、钟表、眼睛、烟酒、土特产等为主。5年期：首层独立商铺或联体商铺，面积50平方米以上，业态以休闲、娱乐、餐饮等为主，主要以咖啡、茶艺、足浴、健身、餐饮、美容等为主。5年以上：面积在300平方米以上，并具备良好的盈利性和品牌影响力，主要以中大型餐饮连锁、休闲咖啡等为主；但一次性租赁合同最长年限不得超过8年，其中5-8年租金须满足业主投资回报率不低于8%。免租期：设1年期免租。租金：自第2-3年年租金参照商铺总价的4%，第四年5%，第五年6%。押金：全部商铺装修费用作为租赁押金，实际为免租赁押金。（招商策略）之一招商具体措施招商攻略年限：根据商家经营业态、面积、品牌素质的招商攻略其他优惠政策发展商全额承担商铺装修发展商全额承担商铺装修费用，并根据商铺经营面积及业态性质制定最高上限。相关操作办法如下：1、承租商家将评审合格的装修方案交经营管理公司审定，核定装修总费用并备案；2、装修完成，承租商家与经营管理公司共同验收并办理相关验收手续；3、经经营管理公司审核验收合格，承租商家支付装修单位的装修费用，并凭支付手续向经营管理公司办理装修费用转租赁押金的相关手续；装修费用冲抵租赁押金的特别约定：承租商家在租赁期满后办理退还押金，如商家中途撤场或因其他原因中途累计停业时间达半年以上的，租赁押金不予退还。（招商策略）之二招商攻略其他优惠政策（招商策略）之二大面积区域产品分割通道主街面A7,144㎡A9,96㎡A1,48㎡A4,96㎡A3,96㎡A2,48㎡A8,48㎡A6,96㎡A5,192㎡铺型组合：铺型销售单元布局分层平面示意图6M6M6M6M6M6M8M8M8M待分割比例㎡100以上≤10%60-100㎡≤40%30-60㎡≤40%30-60㎡≤10%大面积区域产品分割通道主街5.3商业要点建议【商业物业提升与业态建议思路】5.3商业要点建议目前商业规划阻碍：核心商业节点（1、2、3、4）距离主街通道狭长，人流导入较难，面临内部商业节点难以实现商业价值的困境。价值提升建议：中心连接带通过带状休憩广场的设置，设置LED大屏、硬地商业休闲景观供人群休息停留，再通过临街商业休闲业态设置，使此处形成休闲步行街，从而引吸引人流进入，提升内部商业节点价值。主街主街主街物业建议原则：保证核心商业节点人流导入的整体均好性，提升内部商业价值目前商业规划阻碍：主街主街主街物业建议原则：保证核心商业节点此处设置超市入口吸引北客群到达并进入内部商业街此处设置轻食及休闲业态留住人群此处设置墙体LED大屏，播放电影吸引人群驻足并进入物业建议此处设置超市入口吸引北客群到达并进入内部商业街此处设置轻食及商业功能分区原则：保证满足全年龄、全客层的业态规划，具备辐射整个城市的商业功能C区：业态定位：社区便利店满足社区日常生活购物需求A区：中央商业区业态定位：时尚购物中心；满足城市20-50岁人群时尚购物需求A区B区C区B区：休闲娱乐餐饮区业态定位:小资情调咖啡吧、特色餐饮美食咖啡吧满足城市小资一族休闲需求、特色餐饮朋友聚会、公务招待需求地下1F：生活购物区业态定位：生活超市满足城市日常生活购物需求商业功能分区原则：保证满足全年龄、全客层的业态规划，具备辐射1F2F3F1F：时尚餐饮主力店、品牌女装、珠宝、钟表、箱包皮具、运动休闲2F：时尚餐饮主力店、品牌男装、运动休闲3F：健身中心、电器卖场业态定位A区中央商业购物中心业态定位建议1F2F3F1F：时尚餐饮主力店、品牌女装、珠宝、钟表、箱包A区品牌示意1F2F3F汇集各大潮流时尚男女品牌A区品牌示意1F2F3F汇集各大潮流时尚男女品牌B区休闲娱乐餐饮区业态定位建议业态定位1F2F3F4F5F1-2F：小资情调咖啡吧、轻食、茶吧、水吧3-5F：特色餐饮美食B区休闲娱乐餐饮区业态定位建议业态定位1F2F3F4F5F1B区品牌示意上岛咖啡面包新语大卡司奶茶飞阳铁板烧汇集各类中高端餐饮美食、小资休闲水吧味千拉面B区品牌示意上岛咖啡面包新语大卡司奶茶飞阳铁板烧汇集各类中高业态定位C区社区型商业、地下1F业态定位建议1、2F底商主要设置满足本社区日常生活需求的业态如：便利店、理发店、烟酒、通讯等C区底商地下1F大型生活、生鲜超市。满足整个片区生活购物需求业态定位C区社区型商业、地下1F业态定位建议1、2F底商主要C区品牌示意汇集社区通讯服务、银行、便利店地下1FC区品牌示意汇集社区通讯服务、银行、便利店地下1F1、项目认识及目标属性确立2、市场条件分析及项目条件分析3、项目整体定位4、项目主题营销包装推广方案5、商业运作思路及要点建议6、客户群体对位及营销措施要点7、营销节奏推广计划及资金回流计划8、年度阶段营销执行及媒体配合策略报告体系AnalyzeSystem1、项目认识及目标属性确立报告体系AnalyzeSys职业月收入年收入资产总额普通企业员工1200-1500元2-3万元5-8万元国有企业员工1400-1800元2.5-3.5万元8-10万元国有企业领导4500-6000元10-20万元50万元左右自由职业者1500-8000元3-30万元6-60万元个体经营户3000-8000元5-15万元10-100万元白领1500-35004-5万元10万元金领5000-600015-20万元20万元左右职业经理人1-5万元10-80万元200万元创业型企业老总2-3万元20-100万元50-200万元以上政府官员3000-5000元10-15万元100万元以上泛公务员3000-4000元8-12万元20-40万左右教师2000-5000元3-8万10-30万元区域市场内具备购买能力、为数众多、值得关注的有三类群体：公务员群体、教师群体、个体经营户群体。市场客户阶层划分职业月收入年收入资产总额普通企业员工1200-1500元2-职业年龄客户细分家庭结构购房目的驱动因素置业需求特征自由职业者25-35岁较高文化2-3人投资为主升值潜力2、3房有一定积蓄，月供能力较强，家中人口多，一般为3口之家个体经营户28-38岁较高文化2-3人投资为主升值潜力2、3房年轻白领25-35岁管理人才2-3人自用投资价格，产品2、3房有一定积蓄，月供能力较强，有小孩，勤俭持家，对价格敏感职业经理人32-42岁管理人才2-3人自用投资品质感2、3、4经济实力强，对价格不太敏感，家庭人口多，对户型要求大，昆明人更注重生活的舒适性创业型企业老总40岁左右管理人才3人以上自用投资尊贵感3、4、5国有企业领导40-50岁本地人3人以上第二居所舒适性3、4房企业高管35-40管理人才3人自用投资品质、产品3、4、5积蓄丰厚，经济实力强，对价格不敏感，讲究品质。对产品要求高政府官员40-50岁本地人3人2次置业居家舒适性，户型3、4、5积累多，经济实力强，家中人口多，要改善生活泛公务员25-35岁本地人2-3人2次置业便利性3、4房对素质要求高，离上班地点近，有补贴及隐性收入，对价格敏感教师30岁左右本地人3人自用配套，交通3、4房客户群体特征职业年龄客户细分家庭结构购房目的驱动因素置业需求特征自由职业

根据区域市场的实际情况，本项目在当地市场上的主要营销方式应该包括以下几种方式：方式一：单位渠道营销项目所处位置为原龙泉小学位置，较为知名，因此有机会以以此来打开教育系统渠道。方式二：常规市场差异化定位包装推广结合本项目第一无二的地段优势，以差异化的概念包装推广特点，在区域市场上形达到吸引客户群体关注的效果，以此吸引上客。方式三：周边乡镇行销工作推进乡镇行销工作是县级市场最为有效、最为实际的营销的方式，乡镇行销工作是本项目需要重点采用的营销方式，不同阶段，结合不同的营销策略，进行持续性的乡镇行销推广工作，必将大幅度扩大本项目的市场面。主要针对性营销措施根据区域市场的实际情况，本项目在当地市场上的主要营销方单位渠道营销前期阶段以教职工及中兴街个体户客户群体作为重点，结合营销政策，以原龙泉小学教职工客户群体实现项目信息在教育系统传播的效果；除以上重点方式以外，根据蓄客情况，对事业单位进行单位渠道扩展营销扩展工作。差异化市场营销以项目品质为重点，以品质及配套做文章，在市场上宣传“综合型完善配套社区”理念，在此基础上进行创意型的广告表现（户外广告），达到与众不同的宣传效果；结合项目倡导理念，结合项目主题发起俱乐部和会员形式，以活动形式达到项目效果。乡镇行销乡镇行销以DM单、海报广告、乡镇巡展活动形式进行。DM单铺单工作按月进行，根据不同的营销环节轮番对市场宣传，巡展活动主要用于前期宣传以及重要节点宣传。针对性营销实行方式单位渠道营销差异化市场营销乡镇行销针对性营销实行方式前期阶段中期阶段后期阶段单位营销市场推广乡镇行销单位渠道营销工作适宜在营销前期阶段使用，以达到小众渠道信息传布的目的，进入营销中期开始弱化该方式的使用，后期逐渐取消该方式；市场推广在前期不具备详细信息和营销推广条件的情况下，可以采用概念性推广形式进行初步推广，中期具备详细条件的情况下采取强势推广，蓄积市场上的散户；乡镇行销活动从营销中期开始使用，后期逐渐加强，后期阶段主要以剩余区域市场散户和乡镇客户进行填充。营销方式使用策略前期阶段中期阶段后期阶段单位营销市场推广乡镇行销单位渠道营销客户会通过前期的客户蓄积，成立项目专制会员，举办会员专场产品说明会并现场报名认筹。客户会通过前期的客户蓄积，成立项目专制会员，举办会员专场产品成立项目会员制，可以把握客户，同时能起到会员宣传的作用，更重要的是，会员制俱乐部可以链接到后期的经营环节，比如，可以链接到商家联盟会，促进商家招商。成立俱乐部的形式招募会员，保持与客户的联络关系，同时给到客户一种尊贵感和荣耀感，给客户足够的重视。本项目前期采用申请入会的形式，链接到团购，先以满足前期的销售为前提，后期视项目情况再确定是否链接到运营环节。3、内容客户回访资料寄送客户活动奖励政策定期短信、电话回访客户通讯以及项目最新资料定期举办客户活动享受会员专属优惠权利；积分优惠；积分升级折上折优惠等。2、模式1、目的有亲友——主动推荐链式销售有需求——再次购买交叉销售有体验——互动交流改进产品有竞争——拒绝认同抵制竞争者有问题——能够容忍容忍强度升级销售客户会的价值会员制俱乐部优势成立项目会员制，可以把握客户，同时能起到会员宣传的作用，更重会员制俱乐操作模式积分计划——积分的形式，兑现开盘销售价格优惠；商家优惠——如果链接到后期运营环节，开发公司持有经营的，或者商家联盟特约商户，可以通过会员消费积分的形式进行升级，得到更大的优惠，并成为VIP客户；会员活动——提供客户交流平台，围绕项目为中心，穿插产品鉴赏活动等；VIP客户带新客户——享受折上折的更高优惠。会员制俱乐操作模式积分计划——积分的形式，兑现开盘销售价格优销售流程、对象、优惠政策针对政府单位、医院、学校、税务、电信、银行、军人等单位进行团购，实现销售周边县镇市场、以及昆明、石林区域客户群体团购单位VIP会员普通市场申请VIP卡，协议优惠2%，累计优惠购房代金券优惠公布开盘价格执行3300元/㎡公布开盘价3%的优惠。条件：一个单位10套以上时间：3-4月中旬定金：10万/套不得转让，不得更名7日内签订团购合同3400元/㎡3500元/㎡3700元/㎡公布开盘后价格执行3400元/㎡执行开盘价3%-4%的优惠(协议2%+开盘1%+一次性2%)条件：需会员客户时间：4月初定金：3万/套不得转让，不得更名7日内签订合同执行3600元/㎡执行开盘后价按揭优惠2%一次性优惠3%条件：任意客户时间：开盘后定金：2万/套不得转让，不得更名7日内签订合同压力压力会员制优惠拓展积压措施销售流程、对象、优惠政策针对政府单位、医院、学校、税务、电信1、项目认识及目标属性确立2、市场条件分析及项目条件分析3、项目整体定位4、项目主题营销包装推广方案5、商业运作思路及要点建议6、客户群体对位及营销措施要点7、营销节奏推广计划及资金回流计划8、年度阶段营销执行及媒体配合策略报告体系AnalyzeSystem1、项目认识及目标属性确立报告体系AnalyzeSys总建筑面积约：3.25万㎡产值：约1.79亿最终依据施工图为准整体产值约2.2亿元2013年度产值约1.79亿元销售任务计划根据总体时间的推算模拟，项目整体销售及回款总体时间周期预计需要21个月左右，到2014年9月份左右完成全部回款任务。总建筑面积约：3.25万㎡整体产值约2.2亿元销售任务计划第一批住宅3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月第二批商业面积22725㎡，产值约8181万元面积9764㎡，产值约9764万元项目蓄客达600组2013年2013年度开盘总建筑面积：3.25万㎡，预计总产值：1.79亿元。销售节奏实现第一批住宅3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月第三批车库+超市依靠一、二批次的销售市场炒作，春节以后开始投放市场10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月项目2014年2014年度投盘量约8095㎡，预计总产值4318万元。第三批车库+超市依靠一、二批次的销售市场炒作，春节以后开始投项目面积（m²）面积比均价（元/㎡）模拟产值（万）一批次2272556%36008181二批次976424%100009764三批次809519.9%4500（6000）4318合计40584------22263以市场定价方式预估，住宅产品按照均价3600元/计算，商业按10000元/平米计；

每批产品开盘价格有调整，稳中上升，以一批次货包开盘情况，价格及货包可再做调整；

优惠策略预估为：一次性付款2%，按揭1%，加上会员积分、购房券等优惠，大约为3%；按照以上方式模拟，项目最终实现收益约2.2亿元左右。销售批次与产值模拟项目面积（m²）面积比均价（元/㎡）模拟产值（万）一批次222013年度开盘总建筑面积：3.25万㎡，预计总产值：1.79亿元。2013年内集中了主要的销售任务量，但回款进度相对滞后。因此2013年以销售为主，而回款任务则更多积压在2014年，预计全年按照常规的销售进度及回款比例模拟，最终能够实现实际销售回款约7586万元。月份3456789101112合计销售量（万元）————————4908.65317.659064.9510371.2511268.512165.75

回款量（万元）————————1472.58654.48940.812129.651323.461065.497586.48销售现金流量模拟2013年度开盘总建筑面积：3.25万㎡，预计总产值：1、项目认识及目标属性确立2、市场条件分析及项目条件分析3、项目整体定位4、项目主题营销包装推广方案5、商业运作思路及要点建议6、客户群体对位及营销措施要点7、营销节奏推广计划及资金回流计划8、年度阶段营销执行及媒体配合策略报告体系AnalyzeSystem1、项目认识及目标属性确立报告体系AnalyzeSys区域炒作区域商业及居住价值挖掘，建立完善的价值体系。活动营销，区域投资者的强心针（引导型，发掘性）内引外联甩开对手甩开对手，强化自我强势入市强势掀起财富、居住价值冲击波总体营销策略区域炒作区域商业及居住价值挖掘，建立完善的价值体系。活动营销易门县城市中心位置中心街带来的绝无仅有的商业价值区域的唯一性和对各乡镇生意人群体的强吸附力再造商业繁华、提升区域繁荣程度的使命价值体系易门县城市中心位置价值体系具体工作：市场研究、产品研究、客户研究；寻找客户，引导客户，活动营销等营销提前，做足市场“广积粮缓称王”营销不是销售也不是推广，它是一个综合的项目管理过程！在研究产品的时候如果不考虑营销，那是闭门造车，是风险较大的产品定位！也只有通过优秀的营销才可能实现项目的诉求!具体工作：市场研究、产品研究、客户研究；寻找客户，引导客户，营销总体原则原则一：成本控制原则用有效的媒体投放量，全力占领项目周边区域，做足展示；原则二：情感营销原则赋予目标客户身份感、区域认同感，使之对产品产生浓厚的追随兴趣。原则三：用活动营销全面带动项目销售原则定期举办“乡镇巡展”活动持续积累市场客户，并举办产品发布会、业主答谢会、主题回馈活动等增加项目的市场热度。营销总体原则原则一：成本控制原则阶段营销攻略——整体营销时间排期10月9月8月7月12月11月6月5月时间4月样板房完工工程进度营销节点推广强度3月整体立面乡镇行销宣传活动学校、企事业单位团购组织开展推广主题前期亮相及内部报名第一次认筹及开盘热销期第二次认筹及开盘热销期诉求项目主形象：首席城市综合体1、配合区位优势、投资价值、居住价值、重点诉求不可复制的商业配套价值。2、稀缺概念3、认筹信息、开盘信息、热销信息1、节假日购房主体活动主题2、客户回馈活动主题3、样板间体验邀请主题4、新阶段产品认筹信息销售团队进驻售楼部开放全量市场攻击战第一批房源货包开盘预售条件配合乡镇行销宣传活动第二批房源货包开盘市场强化推广蓄客期阶段营销攻略——整体营销时间排期10月9月8月7月12月11内部团购阶段目的销售组织：定向团购产品户型销售单页、项目宣传短片、整体概念楼书设计、售楼处包装、工地围墙形象包装、模型及沙盘制作。关键动作：1.项目产品说明会2.各单位、学校及商户的团购组织宣传媒体组合：DM单、楼书、户外、墙体为项目创造融资先行渠道内部认购内部团购阶段目的销售组织：关键动作：媒体组合：为项目创造融资展示开发实力、项目调性为主卖场标准化展示运作流程示意风格导示＋停车场导示

户外主题展示数码宣传片工地现场参观区营销中心成立12345本阶段要提前准备的工作组织流程1：销售组织展示开发实力、项目调性为主卖场标准化展示运作流程示意风格导示本阶段要提前准备的工作组织流程2：现场包装通过气球、条幅、红地毯等元素营造氛围工地现场开工气氛营造开工典礼、通过紧锣密鼓的工程建设展示来保证内部认购客户信心工程建设单位、项目规划、开发企业简介等信息公示本阶段要提前准备的工作组织流程2：现场包装通过气球、条幅、本阶段要提前准备的工作组织流程3：售楼部对外开放要点：相关单位邀请、礼仪准备、客户邀请参观、沙盘模型准备、销售团队完备。本阶段要提前准备的工作组织流程3：售楼部对外开放要点：相关单本阶段要提前准备的工作组织流程4.宣传物料——遵循宣传原则：概念形象——产品价值宣传物料售楼部装修、包装电子楼书及电子社区（参考）项目概念楼书团购宣传PPT、DM单（含定向团购户型及细则）3D宣传短片制作项目沙盘模型本阶段要提前准备的工作组织流程4.宣传物料——遵循宣传原则：阶段营销攻略——第一阶段（市场占位）10月9月8月7月12月11月6月5月时间4月样板房完工工程进度营销节点推广强度3月整体立面乡镇行销宣传活动学校、企事业单位团购组织开展推广主题前期亮相及内部报名第一次认筹及开盘热销期第二次认筹及开盘热销期诉求项目主形象：首席城市综合体1、配合区位优势、投资价值、居住价值、重点诉求不可复制的商业配套价值。2、稀缺概念3、认筹信息、开盘信息、热销信息1、节假日购房主体活动主题2、客户回馈活动主题3、样板间体验邀请主题4、新阶段产品认筹信息销售团队进驻售楼部开放全量市场攻击战第一批房源货包开盘预售条件配合乡镇行销宣传活动第二批房源货包开盘市场强化推广蓄客期阶段营销攻略——第一阶段（市场占位）10月9月8月7月12月阶段目标活动策略推广策略客户策略时间：2013年3月-6月底主推：针对本地市场的学校、企事业单位、个体商户目标：

以前期内部团购报名的名义快速扩张本地市场阶段执行：第一阶段（市场占位）现场策略阶段目标活动策略推广策略客户策略时间：阶段执行：第一阶段（市阶段目标活动策略推广策略客户策略阶段执行：第一阶段（概念形象导入）现场策略推广主题：城市中心，易门首席城市综合体正式起航。推广思路：以前期内部团购报名、以及中兴街位置，财富新动向、新活力等概念，引发市场对区域及对同期市场竞争中对本项目的认同感。阶段目标活动策略推广策略客户策略阶段执行：第一阶段（概念形象阶段目标活动策略推广策略客户策略阶段执行：第一阶段（概念形象导入）现场策略【活动目的】1、主题：越早报名，越大优惠2、以前期报名获得第一批内部价格名义迅速占领第一批市场【活动安排】1、售楼部开放活动2、单位行销活动阶段目标活动策略推广策略客户策略阶段执行：第一阶段（概念形象售楼部正式开放，接受报名认筹。时间：4月初地点：售楼部目的：1：借助售楼部正式开放做项目推介、产品说明。2：邀请易门电视台参加、后期以软文的形式对项目进行报道，引起广泛的而市场关注。3：邀请朋友单位、政府单位助阵，烘托项目气势，增加市场客户群体的信心。操作要点：邀请礼仪公司准备相应的文艺表演活动，吸引客户观看；邀请相关单位到场助阵；销售团队、营销道具准备完全，接受客户咨询登记。活动售楼部正式开放，接受报名认筹。时间：4月初活动阶段执行：第一阶段（概念形象导入）阶段目标活动策略推广策略客户策略【目的】1、锁定企事业行政单位跟风消费和爱占小便宜的群体2、锁定周边的个体户经商群体。3、锁定习惯于片区生活，需要改善居住条件的普通群体。现场策略阶段执行：第一阶段（概念形象导入）阶段目标活动策略推广策略客到位时间：工地围挡、户外：2013年3月中现场打造一：围挡、户外：树立项目整体调性形象的画面包装工地入口标示：明显的箭头指引项目工地进入品质调性售楼部：能够体现项目品质、项目身份的售楼部包装传世销售道具：沙盘、楼书、户型单页、户型模型、数字化营销系统阶段执行：第一阶段（市场占位）阶段目标推广策略活动策略客户策略现场策略到位时间：标识：2013年3月中到位时间：售楼部：2013年4月初到位时间：现场打造一：阶段执行：第一阶段（市场占位）阶段目标阶段营销攻略——第二阶段（第一批开盘试水）10月9月8月7月12月11月6月5月时间4月样板房完工工程进度营销节点推广强度3月整体立面乡镇行销宣传活动学校、企事业单位团购组织开展推广主题前期亮相及内部报名第一次认筹及开盘热销期第二次认筹及开盘热销期诉求项目主形象：首席城市综合体1、配合区位优势、投资价值、居住价值、重点诉求不可复制的商业配套价值。2、稀缺概念3、认筹信息、开盘信息、热销信息1、节假日购房主体活动主题2、客户回馈活动主题3、样板间体验邀请主题4、新阶段产品认筹信息销售团队进驻售楼部开放全量市场攻击战第一批房源货包开盘预售条件配合乡镇行销宣传活动第二批房源货包开盘市场强化推广蓄客期阶段营销攻略——第二阶段（第一批开盘试水）10月9月8月7月阶段目标活动策略推广策略客户策略时间：2013年7月-9月中旬主推：第一批房源货包目标：利用前期的蓄客条件，拿出第一批次的货包冲击市场，同时对市场释放热销信息，开展更大规模的推广措施，为第二批产品开盘做蓄客宣传。阶段执行：第二阶段现场策略阶段目标活动策略推广策略客户策略时间：阶段执行：第二阶段现场阶段目标活动策略推广策略客户策略阶段执行：第二阶段现场策略推广主题：稀缺房源开盘在即。一期房源热销，绝版商铺招商正式启动。1、开盘信息释放，撬动全城。2、热销信息以及产品加推信息释放推广思路：根据市场前期蓄客情况对，以第一批产品的开盘撬动市场的热度，并通过大规模巡展持续造势。阶段目标活动策略推广策略客户策略阶段执行：第二阶段现场策略推阶段目标活动策略推广策略客户策略阶段执行：第二阶段现场策略【活动目的】1、主题：一期产品耀世开盘；一期热销二期限量加推中。2、开盘撬动市场，一期热销制造市场紧张购买气氛。【活动安排】1、开盘活动2、乡镇宣传活动阶段目标活动策略推广策略客户策略阶段执行：第二阶段现场策略【阶段目标活动策略推广策略客户策略阶段执行：第二阶段现场策略【客户策略全线启动】1、竞争拦截（城市中心巡展）2、活动聚客（开盘预热及回馈活动）3、认筹优惠吸客4、夹报投递5、企事业单位团购认筹方式：诚意金金额5万元），并与签订《认筹协议》，发放认筹VIP卡；既选房序号卡。认筹优惠5万抵2万具体执行流程在项目实际操作，认筹节点前提报。阶段目标活动策略推广策略客户策略阶段执行：第二阶段现场策略【阶段执行：第二阶段阶段目标活动策略推广策略客户策略现场策略策略：充分展示产品外内价值、附加值、项目自身配套价值现场打造一：户外、围挡更新，展示产品深度价值售楼部包装，产品、项目价值展板园林景区：局部景观打造，入口、标识、小品、绿化空间等阶段目标活动策略推广策略客户策略阶段目标活动策略推广策略阶段执行：第二阶段阶段目标活动策略推广策略客户策略现场策略策阶段执行：第二阶段推广策略活动策略客户策略媒体组合现场策略路牌驻守要塞、全面占位；（中兴街、易兴路、广场位置广告位）路牌主要内容为：项目主题形象概念推广（3-5月）项目开盘及认筹信息（6-7月）本阶段使用实效评级：★网络楼盘形象广角视野宣传；昆明搜房网、新浪微博本阶段使用实效评级：★软文项目所处区域环境价值项目商业及居住附加值配合活动营销易门电视台本阶段使用实效评级：★★★

阶段执行：第二阶段推广策略活动策略客户策略媒体组合现场策略路阶段执行：第二阶段推广策略活动策略客户策略媒体组合现场策略短信筛选区域内存款30-50万以上家庭、拥有15-30万私家车主进行短信轰炸关键节点项目活动、营销动作进行传播，最实效，最节省成本本阶段使用实效评级：★★★★★电台汽车广播、新知100广播频道配合活动营销、开盘信息发布；本阶段使用实效评级：★电视广告3D形象宣传片本地电视台30秒广告播放本阶段使用实效评级：★本阶段最佳媒体组合主流媒体：户外+短信配合配体：电台、电视广告阶段执行：第二阶段推广策略活动策略客户策略媒体组合现场策略短10月9月8月7月12月11月6月5月时间4月样板房完工工程进度营销节点推广强度3月整体立面乡镇行销宣传活动学校、企事业单位团购组织开展推广主题前期亮相及内部报名第一次认筹及开盘热销期第二次认筹及开盘热销期1、节假日购房主体活动主题2、客户回馈活动主题3、样板间体验邀请主题4、新阶段产品认筹信息销售团队进驻售楼部开放全量市场攻击战第一批房源货包开盘预售条件配合乡镇行销宣传活动第二批房源货包开盘市场强化推广蓄客期阶段营销攻略——第三阶段（第二批次货包开盘期）1、配合区位优势、投资价值、居住价值、重点诉求不可复制的商业配套价值。2、稀缺概念3、认筹信息、开盘信息、热销信息诉求项目主形象：首席城市综合体10月9月8月7月12月11月6月5月时间4月工程营销推广3阶段目标活动策略推广策略客户策略时间：2013年9月中旬-12月底主推：商业招商造势，项目价值持续升温以一期的热销以及招商活动促进商业部分的销售

目标：

实现第一批产品回款；促成第二批产品蓄客条件实现开盘。阶段执行：第三阶段现场策略阶段目标活动策略推广策略客户策略时间：阶段执行：第三阶段现场阶段目标活动策略推广策略客户策略阶段执行：第三阶段现场策略推广主题：招商火热进行中，绝版商铺发售在即。推广思路：以核心板块商业价值概念促进招商，以招商促进销售繁华商业升级梦想营造见证中兴街的商业繁华发展历程