南山国际养生城项目申请报告

第第页南山国际养生城项目建设申请报告申请单位：湖北品尚投资开发有限公司英山洋泉地热开发有限公司日期：2016年12月一、项目概述1、项目概况及意义1）项目名称：南山国际养生城（暂定）2）项目建设的意义本项目建成后可提供300个就业岗位，创造房产销售税费3000万元，每年营业税100万元。引进的专业养老服务团队将使英山县的养老服务走在全省前列，从而使英山县形成一个以养老养生为龙头新型的健康产业，促进中药种植、茶叶种植和旅游业3）南山国际养生城概况建设项目总投资额为3.5亿元，规划用地40亩（其中划拨用地15亩，商服用地25亩），规划总建筑面积7.3万平方米，项目建成后可提供1000个居家养老床位，240康复养老和治疗床位、300个休闲养老和候鸟式养老床位、200个养生酒店床位。本项目还规划设置设养老行业培训中心，养老行业学术报告厅、老年温泉休闲会所等功能，项目将建设成黄冈市规模较大，集康复养老、休闲养老、侯鸟式养老、旅游养老、居家养老、康复医疗、养生保健、休闲娱乐及行业培训等功能为一体的综合性养老养生基地。二、南山国际养生生城规划建设内容1、南山国际康复楼(英山县第二福利院)英山县第二福利院，占地15亩建设面积10000平方。主要为高档温泉康复养老床位120张、康复医院床位120张及配套用房、利用地热治疗老年性疾病和慢性病等康复医疗用房、温泉池、停车场、广场等配套设施。

2、南山国际大厦本大厦为本项目主楼（综合楼），规划建设面积2.7万方，主要有四星级产权式养老公寓250间和产权式养生酒店用房100间（用于接待健康老人、侯鸟式养老的老人，旅游养老的老人及行业培训学员），接待大厅、养生餐厅、温泉养生会所，老年大学教室及老年活动室、养老行业多功能学术报告厅（兼老年剧院）。3、南山国际怡养楼（居家养生公寓)规划建筑面积3.5万平方，居家养老公寓三栋，使老年人既能享受天伦之乐又能享受养老服务，针对50-80岁的年轻老人和暮年老年人两代同住相互照顾的群体。4、建设内容一览表楼栋名称规划功能面积（平方米）套.间床位数结构第二福利院（康复大楼）康复医院病房房300060120小高层康复特级护理房300060120医院大厅、药房1000饮食服务用房1000康复医院功能房2000小计10000南山国际大厦（综合楼）养生餐厅用房1000高层休闲养老公寓（普通护理房泉养生会所1000老年大学、多功能报告厅）1000酒店大厅1000产权式酒店客房5000100200会议及活动用房2000办公用房1000小计27000怡养楼(养生公寓）居家养老公寓三栋350003501050小高层配套房动力房500平房污水处理站500平房小计1000合计730001990容积率2.7%南山国际大厦期内设：老年大学、小型商场、健身室、娱乐室、阅览室、咖啡厅、剧场（兼数字电影放映功能）、健身房、书画室、音乐室、办公室、美容美发、舞蹈室、会议室等功能场所。5、设备工程项目购置各项生活设备、办公设备、空调、医疗器械等各类设备。6、辅助工程项目配套建设门球场、凉亭、假山、温泉池、给排水、变配电、消防、道路、绿化、围墙等基础设施工程。三、项目主管部门黄冈市英山县民政局四、建设地点及位置基本情况1、项目建设地点项目建设地点为英山县城本新城发展大道旁，原地热公司所在地，本项目与正在新建的英山县中医院相对。距英山县人民医院1500米左右。医疗条件极为丰富，本项目位于武英高速(G42沪鄂高速）出口附近，西到武汉130公里，东到合肥公里，高速公路连通长三角。2项目所在地基本情况1）英山县地理位置、湖北省黄冈市英山县位于湖北省东北部，地处大别山主峰天堂寨南麓。东北与安徽省的岳西、太湖、霍山、金寨四县毗邻，西南与湖北的罗田、浠水、蕲春三县接壤。古为皋陶部落，汉为英布封疆，宋为毕昇故里，今为丝茶之乡、温泉名城、休闲胜地。英山万山磅礴、控引江淮，英山西连武汉城市圈，东接皖江经济带，交通便利。G42鄂沪高速、318国道、201省道、大别山红色旅游线路贯穿全境，英浠公路与黄（石）黄（梅）、大广高速连接，距京九铁路浠水站60公里、长江阳逻港130公里，武汉天河机场160公里。2）英山2015年被命名为旅游强县，境内奇峰峻秀，沟谷幽深，森林茂密，植被丰富，绿色生态面积占英山版图面积1/3以上，全县森林覆盖率高达70.3%。大别山主峰天堂寨巍峨挺拔，其东面的龙潭河谷长12千米，上下落差800米，谷险潭深，雄奇险峻，被誉为“华中第一谷”。二峰大同尖（海拔1698米）东面的桃花冲林区幽深秀美，其间的十里桃花溪清泉流石、如诗如画，犹如世外桃源。境内已建成大别山主峰风景区和桃花冲风景区2个国家4A级旅游景区，还有温泉养生、峡谷漂流、溯溪探险、民俗风情以及众多红色旅游景点，是华中地区著名的旅游胜地。3）英山物产丰饶，拥有名泉（地热温泉）、名产（茶叶、丝绸、药材、板栗），是中国温泉之乡、茶丝之乡、药材之乡。县城周边拥有方圆十里的东、南、西、北四处温泉，昼夜出水量1.2万吨，平均水温63°C。早在上世纪八十年代，这里就建有全国第一座温泉游泳跳水馆，周继红、伏明霞、肖海亮等十几位世界冠军都曾在此训练，被誉为“跳水冠军的摇篮”。英山茶叶历史悠久，早在唐代，英山出产的“团黄”就与“圻门“、“黄芽”并称“淮南三茗”，作为贡品送往长安。如今，全县茶园面积已超过22.3万亩，是全国重点产茶县、全国无公害茶叶生产基地示范县，湖北第一茶业大县；“英山云雾”茶被认定为“大别山生态名茶”和“湖北十大名茶”。英山丝绸产品享誉海内外，是国家“东桑西移”重点项目区和大别山最大的蚕桑生产基地，英山物种资源十分丰富，共有维管植物172科697属1421种，动物种类334种。其中国家二级保护野生动物11种，省级保护野生动物41种，已成为大别山动植物种质资源的主体和核心，特有珍稀濒危植物的集中分布区。英山中药材资源丰富，茯苓、苍术、桔梗等道地中药材产量大、品种优，是全国重要的中药材主产区和商品基地。矿产资源14种，矿藏地234处，其中，地热资源已列入《湖北省主要矿区资源储量表》，属中型地热矿床。至2007年探明储量38000吨/日；已开发利用20000吨/日；4）英山为长寿之乡，“中国好空气、英山森呼吸”已经家喻户晓。英山生态环境优越。该县着力打造“生态英山”、“宜居英山”品牌，积极创建“中国长寿之乡”。据该县民政部门提供的数据显示，早在2013年底，全县总人口40.6万人，共有80岁以上老人6193人，按照《中国长寿之乡评估验收标准》，英山80岁以上高龄老人占总人口的比例达1.52%，超过1.4%的标准。该县目前积极创建“中国长寿之乡”，将进一步推动老龄工作，弘扬长寿文化，营造尊老敬老浓厚氛围。5）项目所在地的旅游资源、温泉资源、中药种植资源、茶文化资源、长寿文化资源及良好的山水空气为开发休闲养生、康复养老、旅游度假项目奠定了得天独厚的基础。五、项目承办单位及简介1.项目承办公司名称：湖北品尚投资开发有限公司、英山洋泉地热开发有限公司2.项目承办公司简介：湖北品尚投资开发有限公司创建于2012年，注册资金人民币壹仟万元，是国家房地产开发三级资质证书的企业，是一家追求卓越、专注品质的投资开发公司。公司具有雄厚的资金实力和高度专业化的休闲旅游、商业地产开发和管理能力，在英山县大别山主峰风景区开发了南山国际度假村旅游地产项目，取得了良好的社会效益和经济效益。自成立几年来，公司秉承“高效务实，开拓进取”的企业精神，实施长期的品牌运营战略，用诚信和专业的态度，本着对土地的尊重，坚定不移地走开发特色房产路线，承担着建设老区美好生活的社会责任。公司内部管理规范、透明。崇尚坦诚正直、不断超越。良好的公司治理、正直的企业精神、全力以赴的执行力，使公司受到了社会的关注与尊重。六、建设性质新建项目。七、投资估算与资金筹措1、投资估算项目建设投资为3.5亿元，其中：一期康复楼（英山县第二福利院）为公建民营，由英山县民政局提供土地，品尚投资公司负责建设和经营，建设资金约0.7亿（其中民政局向省政府申请800-1000万元左右用于建设资金，品尚公司出资6000万元用于建设和购置设备设施）土地为划拨用地，产权归民政局，品尚公司投资款冲抵经营期房租。二期南山国际大厦（综合楼）第三期南山国际怡养楼（居家养老公寓)由湖北品尚投资开发有限公司和英山洋泉地热开发有限公司共同投资建设，投资2.8亿元，建设资金为2.5亿元，设备投资2000万元、其它配套内容及流动资金投资为1000万元。2.资金筹措本项目总投资为3.5亿元，其中企业自筹1亿元，向银行申请贷款5000万元。采取产权式销售，出让南山国际大厦的休闲养老公寓、酒店式养老公寓和居家养老公寓等部分的产权吸收社会资金2亿元。八、建设年限项目建设期为5年，分三期建设，时间为2017年7月至2022年6月，一期为第二福利院、停车场、广场等所有配套设施；二期为南山国际大厦、三期为居家养老公寓。九、主要经济技术指标序号指标名称单位数量备注1项目占地面积亩402用地性质划拨用地15亩、商服用地25亩3建筑面积m2730004容积率2.75绿地率35%6建筑层数小高层7建筑耐久年限年608建筑结构耐火等级级二9屋面防水等级级三10建筑抗震设防类别类丙11抗震设防烈度度612结构形式框架结构13建设期年4-514运营定员人30015项目总投资万元3500016休闲养老公寓、酒店式公寓收入万元10000出售产权式养老客房2万方17居家养老地产收入万元10000出售精装修的居家养老房3.5万方18温泉会所收入万元800/年逐年提高18医疗及养老服务收入万元900/年非盈利性经营19年总成本费用万元1100/年20年利润总额万元600/年税前21净利润万元500/年税后22投资回收期年30按减去地产收入后的投资为1.5亿元计算动态投资回收期22总投资利润率%5十、建设申请报告的原则、依据与范围1、编制原则（1）项目是在严格按照国家有关法律，行政法规和地方有关政策，在城市总体规划的框架原则下，充分结合当地自然条件和和实际情况，并参照其他省市在老年公寓开发建设的有益成果，因地制宜，科学合理的提出既符合本地经济状况又符合居民生活水准而开发建设的。（2）项目充分合理利用本地的经济，地理环境和土地资源，合理开发利用土地，发挥城市综合功能，合理使用资金，提高投资效益。随着居民收入水平的不断提高，居民的生活状况随之不断改善，逐步向消费需求多元化，消费需结构合理化发展。在追求物质生活质量的同时，追求充实的精神生活成为必然。（3）该项目建筑造型兼顾当地建筑及环境特色，力求整体协调，统一和谐。总体布局充分考虑经济，人文及生态环境，利用建筑物的科学布置及周边环境的合理安排，建设环境幽雅，功能实用，档次较高的老年公寓。（4）项目设计方案的选择在确保功能，质量的前提下，本着实事求是的原则，同时注重结合当地的实际情况，力求做到“少投入，多产出，工期短，见效快”。（5）项目总体布局本着合理分区，生活方便的原则进行设计。项目建筑及配套设备功能本着满足老年人居住要求及生理需要的原则，项目严格按照国家环境保护及劳工保护的有关法律规定，注重环境保护和劳动安全卫生。（6）项目选址上，遵循“充分利用温泉及旅游资源，城郊交通便捷地段、便于幅射周边城市”的区域原则。2、该项目建设申请报告的规划依据（1）《中华人民共和国建筑法》（2）《民用建筑设计通则》（JG3738）（3）《建筑物抗震设计规范》（GB50191）（4）《建筑给排水设计规范》（JBJ1588）（5）《采暖通风与空气调节设计规范》（GBJ96—86）（6）《城市房地产管理法》（7）《建筑设计防火规范》（GBl6—87）（8）《建筑物电路设计规范》（9）黄冈市城市总体规划3、项目申请报告的市场依据（1）人口结构驱动养老产业快速扩容；中国的人口结构决定中国现已进入加速老龄化阶段，目前中国老年人口（60岁以上）约为2.3亿，占总人口17%左右，我们根据人口年龄结构、死亡率测算，预计未来5年，老年人口将迅速上升至2.8亿，2030年将超过4亿，占总人口28%左右。随着未来5~10年中国老龄化进程将会进一步加速，推动养老产业迅速扩容。（2）60岁以上人口和占比变化4、申请报告的政策依据政策密集出台，“医养结合”带来重大利好，由于目前中国的养老产业尚处于初级阶段，缺乏成熟稳定的投资模式，资本进入养老市场短期内仍将很大程度上依赖于政策刺激。国家各个部门已经在近年密集出台重磅政策推动养老产业发展。近几年的相关政策如下表时间政策内容2013.9.16[国务院]关于加快发展养老服务业的若干意见(国发〔2013〕35号)积极应对人口老龄化，加快发展养老服务业，不断满足老年人持续增长的养老服务需求，是全面建成小康社会的一项紧迫任务，有利于保障老年人权益，共享改革发展成果，有利于拉动消费、扩大就业，有利于保障和改善民生，促进社会和谐，推进经济社会持续健康发展。2013.12.27关于开展养老服务业综合改革试点工作的通知根据党的十八届三中全会精神和《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》(国发〔2013〕35号，以下简称《意见》)要求，为进一步优化养老服务业发展的政策环境，完善体制机制，创新发展模式，拓宽民间资本参与渠道。2014.1.28关于加强养老服务设施规划建设工作的通知各地住房城乡建设主管部门要按照“居家养老为基础、社区养老为依托、机构养老为支撑”的要求，结合老年人口规模、养老服务需求，明确养老服务设施建设规划，并将有关内容纳入城市、镇总体规划，加强区域养老服务设施统筹协调，推进城乡养老服务一体化。要按照一定规划期城镇老年人口构成、规模等因素，合理确定养老服务设施类型、布局和规模，实现养老服务设施的均衡配置。2014.2.10关于加强养老服务标准化工作的指导意见各级有关部门要将标准化建设作为创新社会管理，积极应对人口老龄化的重要方面，进一步提高认识、高度重视，切实增强责任感和紧迫感，采取有力措施，加紧制定完善养老服务标准，开展服务质量评估和服务行为监管，健全市场规范，促进养老服务业标准化、规范化发展。2014.6.9关于推进城镇养老服务设施建设工作的通知近年来，随着城镇化进程的加快和城镇老年人口的增长，我国城镇养老服务设施建设用地紧张、总量不足、设施落后等问题不断突出，日益成为制约养老服务业发展的瓶颈因素。为了贯彻落实《国务院关于加快养老服务业发展的若干意见》（国发〔2013〕35号，以下简称《意见》），加快推进城镇养老服务设施建设2015.2.25鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见根据《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）精神，为了充分发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好地发挥政府作用，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体，现就鼓励民间资本参与养老服务业发展，提出意见。2015.4.22关于进一步做好养老服务业发展有关工作的通知《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号，以下简称《意见》）实施以来，养老服务业发展态势良好，发展环境得到明显改善，社会资本投入积极性显著提高，政策效果逐步显现。进一步加快发展养老服务业，抓好近期重点工作。2015.4.23国家开发银行关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见运用开发性金融的理论和方法，充分依托民政部门的组织协调优势，推动形成“政府引导、金融支持、社会参与、市场运作”的社会养老服务发展体制机制，发挥开发性金融的资金引领作用，吸引民间资本投入，秉承养老普惠的理念，共同引领以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系建设。2015.11.13《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》养老机构内设的医疗机构可作为医院康复护理场所；支持养老机构按规定开办老年病、康复、中医医院和临终关怀机构；鼓励社会力量兴办医养结合机构，支持医疗资源丰富地区将公立医院转为康复、老年护理等机构；强化投融资、用地等支持，扩大政府购买基本健康养老服务，创新长期护理保险等产品。2015.10英政办发〔2015〕65号认真贯彻落实《省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》（鄂政发〔2014〕30号），加快推进我县养老服务业发展，英政办发（2015）33号关于进一步做好安商服务工作的通知政办发（2015）35号英山县安商服务优惠政策及管理办法2016、中央、国务院历次会议上习主席、李总理多次讲话强调大力发展养老行业。2016、10民政部、国家发改委等11个部门联合发布的《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》十一.项目主要面向三类目标顾客群体：其一，本身文化程度、收入水平较高的企事业单位老年退休人群。这类顾客较高的文化素质，决定了他们对于老年生活有着较高的追求，他们不但希望自己的老年生活拥有较好的医疗、家政等服务保障，更希望晚年生活能够丰富多彩，满足其物质和精神的双重要求。同时，这类顾客本身经济基础丰厚，可以独立负担起在专业养老社区购房的经济开支，一般不需要子女的经济支持，故他们在购买上具有更大的自主决定权。其二，经济收入、文化素质较高的中年子女。这类人群一般工作较为忙碌，缺乏足够的陪伴父母、照顾父母的时间，但他们非常孝敬父母，关心父母的老年生活于身心健康，希望父母可以在一个适宜的居住环境中安度晚年。这类目标顾客群既有购买专业养老服务社区住房的支付能力，又极其希望可以为父母购买这类住房作为养老之用。其三，有一定收入、不喜城市中心区的喧嚣生活环境、追求安逸平静的老年生活的退休老人。这类老人也许收入并不丰厚，但他们对于养老生活有着自己的追求，南山国际养生城所开发的普通温泉养生养老公寓楼正适合这类顾客群。十二、我国养老地产的现状、运营模式及本项目运营模式

1、从目前养老地产业的项目定位和运作情况来看，主要产品类型包括老年公寓、老年社区。养老公寓是在住宅小区内，专门规划出几栋楼，按照老年人居住的要求来设计并建造，将居家养老和小区针对老人的物业服务相结合，如北京万科“幸福汇”下的活跃长者住宅，专为老年人设计，并在小区内有配套“活跃老人之家”，由专业养老团队上海亲和源运营管理，为老年人生活、医疗等提供服务；老年社区与老年公寓类似，但老年社区项目出售后并不对居住者有年龄等限制，建筑设计上也兼顾了老年人和家庭成员共同居住的需要，如北京太阳城，项目设在北京顺义，户型设计考虑共同居住需要，多为大户型，针对老年人的项目配套包括大型康体中心、社区农庄、老年大学等。从养老地产业项目运营模式看，有全销售模式、销售+持有模式、会员制管理模式和只租不售模式。全销售模式下，一次性收回投资资金并实现利润；销售+持有模式下，部分项目完全出售回笼资金，解决资金瓶颈后，部分项目和配套对外出租获取长期经营收益；会员制管理模式通过会员卡的销售，使购买者获得一定期限内的居住权；租赁模式下根据租住者承租时间、租住者的生活自理状况和健康状况分级别收取租金。2、从国内养老地产项目类型和运营模式看，目前养老地产业的产品类型较为单一，定位主要针对高收入老年群体；由于缺乏成熟的开发经验和盈利模式，养老地产项