某花园市场空间的分析及营销策略研讨

某花园市场空间的分析及营销策略研讨交流会内容1.最新市场情况交流2.怡新花园三期现状分析3.怡新花园三期市场形势分析4.关键问题的探讨交流1.最新市场情况交流广州白云区最新成交数字白云区房价在经历了去年的繁荣后，至5月达到最高峰，之后由于市场低迷，价格亦一路回调，成交量亦有所放缓，目前均价低于广州市均价。月份套数面积（万平方米）金额（亿元）均价（元/平方米）1月4814.544.1892182月7287.336.5689423月8938.566.7979454月6216.525.7588135月7849.029.42104366月145114.1210.9177267月135413.410.2476388月138912.2710.0481869月9027.725.87760710月6766.335.288340累计927989.8275.0583551.最新市场情况交流较之广州市中心城区，白云区区域面积广，部分地区房价抗跌性较差，尤其是金沙洲等地。2.怡新花园三期现状分析时间总货量未售货量累计已售当月销售量2007年10月至2008年3月45041139392008年4月4504094122008年5月45039060212008年6月4503846662008年7月4503807042008年8月45035694242008年9月450335115212008年10月至今45028716348数据来源于阳光家缘网签结果，截止至2008-12-11项目销售进度2.怡新花园三期现状分析项目销售现状怡新花园2008年12月11日销控栋号E1E2E3E4合计套数9013513590450已售42284053163不可售02019039可售488776372482.怡新花园三期现状分析项目销售现状可售部分栋号五房175㎡四房145㎡四房136㎡四房134㎡四房127㎡三房106㎡三房104㎡小计E117015065548E218220220141187E3202102403876E418013——21337小计7343284682327248比例29%17%11%19%3%9%11%100%3.怡新花园三期市场形势分析项目周边在售楼盘示意图3.怡新花园三期市场形势分析－－有机遇优势1现楼，即买即入住；可帮买家节省费用。3.怡新花园三期市场形势分析－－有机遇优势2小区成熟，居住氛围佳。3.怡新花园三期市场形势分析－－有机遇优势3户型方正实用，深受买家喜爱。3.怡新花园三期市场形势分析－－有机遇优势3部分银行已放松了首次购买非普通住房和第二套房的贷款条件。首次置业者144m2以下普通住宅亦可享受首付两成、利息7折优惠；二次置业者符合条件亦可利息7折优惠；3.怡新花园三期市场形势分析－－有机遇优势4地段优势明显，距离天河北及珠江新城CBD近3.怡新花园三期市场形势分析－－亦有挑战挑战1与周边楼盘相比，户型均为大户型，置业门槛相对较高，收窄潜在客户群3.怡新花园三期市场形势分析－－亦有挑战挑战3项目内二手房的入市对一手销售造成压力折扣快过升值，时间久后给买家二手房形象二手案例户型面积相关信息总价单价三房123m2全新未入住，楼龄1年内90万7317元/m2三房110m2全新未入住80万7727元/m2二房88m2——68万7272元/m2四房185m2——145万7837元/m23.怡新花园三期市场形势分析－－亦有挑战挑战4发展商需不断支付管理费及维修费用。随着时间的推移，相关装修标准已呈有点落伍。4.关键问题的探讨交流维持目前状况的利弊分析——产品的价值地产市场产品不断进步，市场喜新厌旧，现有单位销售时间越长，形象价值会越不稳定买家对项目的正面印象也会随着项目曝光率下降而稀释4.关键问题的探讨交流维持目前状况的利弊分析——尽快推售的好处可趁项目产品尚有足够竞争力。但这时间也并不多最近广州市区推行月票制度，地铁获大额补贴，加上明年地铁线开通多条，市民目前对地铁便利最感兴趣目前市况虽有回落，但售价仍能保持较理想区位，未来情况既然不明朗，套现获得可观收益也明智与宏新华庭相次推出，有利互相带动，节约推广费用，且能强化项目品牌对怡新花园的观点根据地铁线路开通对周边地产物业价值带动的规律，究竟何时才是最佳时机？虽然是已落成的项目，但怡新花园在包装上尚有调整和优化的余地。本项目的自身优势，其实尚未全面发挥。项目应尽快启动销售为宜，久拖对项目品牌是一种伤害，也不利于企业利益最大化的原则。项目既为现楼，而各项销售必备设施也已成型，只需小规模整改后即可使用，如要重新提振销售，可迅速执行。我们将以精英团队及丰富经验协助策划如下工作强化发展商品牌开拓新客源，引发新旧客源互动在控制开支的前提下，开展富有效率的广告推广调整单位推出策略改进现场销售气氛重新包装、确立全新推广概念创造更多有价值卖点4.关键性策略的探讨交流重组优惠促销策略改善参观途经及买家观感4.怡新花园关键性策略交流重新包装、确立全新推广概念新命名，新包装创造更多有价值卖点强化和利用地铁利好，突出项目真正地铁上盖优势塑造建立天河北部真正舒适豪宅概念4.怡新花园关键性策略交流新调整单位推出策略厘定单位推售之先后策略及主次策略收缩供应，令买家专注于推售的重点单位推出精选单位吸引买家4.怡新花园关键性策略交流强化发展商品牌树立和宣传发展商稳健、富于实力和经验之口碑为宏新华庭推广奠定基础4.怡新花园关键性策略交流改进现场销售气氛改进现场销售环境节假日和重要推广在现场配有小型活动4.怡新花园关键性策略交流改善参观途径及买家观感局部整改和清洁标准示范单位供买家统一参观改善参观途径感觉4.怡新花园关键性策略交流在控制开支的前提下开展效率的广告推广改进短信，广告牌等原有推广途径之宣传策略控制成本的基础上，重新制订推广计划通过辛勤的工作获得财富才是人生的大快事。一个人一生可能爱上很多人，等你获得真正属于你的幸福后，你就会明白以前的伤痛其实是一种财富，它让你学会更好地去把握和珍惜你爱的人。9月-2312:2712:27:30人只有为自己同时代人的完善，为他们的幸福而工作，他才能达到自身的完善。每项事业成功都离不开选择，而只有不同寻常的选择才会获取不同寻常的成功。12:27:3012:279月-23论命运如何，人生来就不是野蛮人，也不是乞讨者。人的四周充满真正而高贵的财富—身体与心灵的财富。人生没有彩排，每一个细节都是现场直播。对产品质量来说，不是100分就是0分。成功的经理人员在确定组织和个人的目标时，一般是现实主义的。他们不是害怕提出高目标，而是不让目标超出他们的能力。管理就是决策。12:2712:27:309月-23经营管理，成本分析，要追根究底，分析到最后一点。再实践。2023/9/2012:27:30世上并没有用来鼓励工作努力的赏赐，所有的赏赐都只是被用来奖励工作成果的。除了心存感激还不够，还必须双手合十，以拜佛般的虔诚之心来领导员工。2023/9/2012:2712:27:30预防是解决危机的最好方法。我们不一定知道正确的道路在哪里，但却不要在错误的道路上走得太远。不要把所有的鸡蛋放在同一个篮子里。用他，就要信任他;不信任他，就不要用他。沟通再沟通。20九月2023多挣钱的方法只有两个：不是多卖，就是降低管理费。我所做的，就是创办一家由我管理业务并把我们的钱放在一起的合伙人企业。我将保证你们有5%的回报，并在此后我将抽取所有利润的50%。请示问题不要带着问题请示，要带着方案请示。汇报工作不要评论性地汇报，而要陈述性的汇报。2023年9月20日在漫长的人生旅途中，有时要苦苦撑持暗无天日的境遇；有时却风光绝项，无人能比。沟通是管理的浓缩。9月-2312:27:3012:27员工培训是企业风险最小，收益最大的战略性投资。人类被赋予了一种工作，那就是精神的成长。企业发展需要的是机会，而机会对于有眼光的领导人来说，一次也就够了。9月-239月-23发展和维护他们的家;至于女子呢?则是努力维护家庭的秩序，家庭的安适和家庭的可爱。犹豫不决固然可以免去一些做错事的可能，但也失去了成功的机会。管理是一种严肃的爱。9月-2312:279月-23选择?选择这个词对我来说太奢侈了。没有商品这样的东西。顾客真正购买的不是商品，而是解决问题的办法。一个人被工作弄得神魂颠倒直至生命的最后一息，这的确是幸运。从管理的角度来讲，两点之间最短的距离不一定是一条直线，而是一条障碍最小的曲线。12:279月-2312:27:30自觉心是进步之母，自贱心是堕落之源，故自觉心不可无，自贱心不可有。20-9月-239月-239月-23切实执行你的梦想，以便发挥它的价值，不管梦想有多好，除非真正身体力行，否则，永远没有收获。一个有坚强心志的人，财产可以被人掠夺，勇气却不会被人剥夺的。时间和结构。12:279月-239月-23南怀瑾说：“心中不应该被蓬茅堵住