天启南京紫气云谷项目营销报告

2021年12月辉煌2021观察篇：无乱局不英雄1、工程自身特征2、市场课题界定3、定向市场简析观察篇：无乱局不英雄1、工程自身特征2、市场课题界定3、定向市场简析【1.1工程特征之区位】主城区地铁一号南延机场高速将军大道绕城公路本案京沪高铁城市型低密度高尚住宅板块属南京，江宁区，三山板块城市型第一居所板块，以别墅物业为主三山〔将军山、韩府山、翠屏山〕资源丰富，是南京别墅产品集聚之地，周边集聚各类高中档住宅。主要别墅有帝景天成、玛斯兰德、山水华门等【1.2工程特征之资源】翠屏山韩府山将军山三山环绕，工程立于翠屏山之间，三面环山，加上内部人工湖，自然景观资源一流【1.3工程特征之基地】总用地76600平方米，其中水面25000平米，总建134786平米，容积率为2.3由7栋小高层(537套)及9栋花园洋房(54套)组成用地三面环山，西北面山体最高点，为123.7米，山势较为平缓。东南部山体坡度大，高度较低，最高点位于南部，为85.366米。工程入口位于基地北面位于韩府路。内部天潭水域面积为2.5公顷小高层物业整体结构封顶，洋房外立面出，内部人工湖开挖【1.4工程特征之配套】交通便利、高校教育资源比较丰富，生活配套等足以支撑其成为为第一居所之地本案市区15分钟机场15分钟东山10分钟【1.5工程特征之产品】7幢小高层9幢洋房会所【1.5工程特征之产品】【1.6工程特征之大平层户型】A户型C3户型C4户型【1.6工程特征之大平层户型】D2户型D1户型E3户型【1.6工程特征之复式户型】A复B3复【1.6工程特征之洋房户型】1F2F3F【1.7工程特征之区域价值评估】功能定位：由于山水资源丰富及交通的便利性，该区域逐渐演变成南京富豪居住的高尚住宅区从地理位置看：将军大道、机场高速等交通干道，拉近与城区的距离从开发产品来讲：该板块主要以别墅物业为主，局部中高档公寓型物业为辅从开发节奏开看：01年别墅物业开始开发，经过8年时间的开发，该板块的开发逐渐进入尾声，土地成为稀缺资源区域住宅地块集中成片开发，已经形成了良好的居住气氛，城市间的距离和交通便利性足以支撑其成为城市型别墅，逐渐成为居住的第一居所【1.8工程特征之SWOT】SWOT分析优势-----Strength劣势-----Weak1、地处南京高尚住宅区2、城市与生态区域结合点3、拥有自然原生水系山脉景观优势4、项目周边有多个成熟小区,居住氛围良好1、周边均为别墅产品，客户可能对公寓有抗性2、属于江宁板块3、项目周边商业、初级教育等配套相对较弱4、目前公共交通比较弱机会-----OpportunitySO战略（发挥优势，抢占机会）WO战略（利用机会，克服劣势）1、立于别墅区的公寓产品2、城市化进程加快，片区内的基础设施将会日益完善3、周边暂无同档次的物业，并且放眼全市也属独一无二1、强化地段规划生态健康,保护自然资源2、利用市场产品空白，抢占时机3、打造全市独一无二大平层产品，给南京一个新的概念1、利用市场空白快速建立高端项目社区形象2、利用中心区在大众心目中的景愿,克服产品劣势，将产品价值愿望无限提升3、创造价值点，提升产品价值感4、营销引导，样板房、工程样板房（规避产品缺陷）5、强化翠屏国际城整体规划的商业及配套影响力威胁-----ThreatenST战略（发挥优势，转化威胁）WT战略（减少劣势，避免威胁）1、大平层产品南京市场暂不乐观2、别墅区域内的公寓产品可能对于客户吸引力弱3、价格高1、对点式推广，针对目标群2、加强展示、现场包装和区位的借势提升项目知名度3、提供完善的服务，让客户真实体验1、弱化大平层在南京不利形象，树立全新居住理念2、将公寓产品概念要强化其起点高于别墅，营造高档豪宅社区【1.9工程特征之根底属性界定】属性诠释区位属性位于江宁三山板块，自然资源丰富为别墅聚集之地该板块逐渐演变成高尚住宅区距离主城中心较近距离禄口机场、在建京沪高铁南京站较近距离主城新街口17公里，通过将军大道和机场高速可快速抵达距离禄口机场20公里，距高铁南京南站仅7公里板块主要以别墅物业为主，但大多已进入尾声居住人群素质高，为现代高尚住宅区区域内环境好，无污染企业，纯居住区域配套建设中生活配套的开发必须齐备合适消费人群，正逐步改善中项目属性别墅板块中的公寓产品小高层及洋房产品，总建约13万平米交通便利性一般、可达性较好周边生活能够满足第一居所需要目前已有多条公交线到达生活配套有托乐嘉商业广场、翠屏商业等周边自然、人文资源丰富基地内独享山水资源南航、正德学院、三山资源后依翠屏山，内有天谭湖产品主力为大户型，小高层、洋房相依配有稀缺资源，打造大户型高端物业城市的、稀缺的、资源的、大户型高端物业观察篇：无乱局不英雄1、工程自身特征2、市场课题界定3、定向市场简析【2.1设问一】设问一：走过震荡的08年，即将到来的09年房地产如何走势？【2.1.1宏观大势】“低通胀、高增长、高利润〞的时代在2007年底宣告结束，未来将呈现“控通胀、保增长、适度利润〞的特征高通胀：CPI逐渐回落保增长：经济增长放缓压缩利润空间PPI持续下降经济增速放缓【2.1.1宏观大势】受全球能源及原材料价格的影响，中国出口及贸易水平持续下降，中国CPI/PPI持续回落，消费者信心指数持续降低到历史水平原油进口量及进口价格涨幅（02年1月-08年6月）【2.1.1宏观大势判断一】未来2—3年中国将处于“低通胀、高增长、高利润〞

向“控通胀、保增长、适度利润〞过渡的调整时期控通胀保增长适度利润低通胀高增长高利润2007年2009年/2010年房地产市场将处于调整期【2.1.1宏观大势判断二】高通胀：我国07年全年CPI上升4.8%；08年上半年，CPI同比上升7.9%。银行存款回报率低于通货膨胀率：07年虽然6次上调利率，但银行存款回报率仍低于通货膨胀率：目前中国商业银行基准1年期存款利率为4.14%。70个大中城市房价涨幅高于通货膨胀率：07年全年，70个大中城市房屋价格指数上涨7.6%；08年上半年，上涨10.2%。在高通胀情况下，房地产比起银行存款、债券的收益率要高，并且较之股票投资，风险要小得多，是应对通胀的首选投资工具中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期约持续1年左右时间2007年2009年/2010年下降期调整期恢复期调整期政府政策转变减少税收降低企业所得税：减税有助于降低企业经营压力，帮助企业度过成本上涨的困难，扶植中小企业的政策出台提高个人所得税免税额：08年3月1日，个税起征点由1600元调至2000元；近日又有学者提出，将个税起征点提至5000元减少流通环节税收：如减少房地产交易过程中的营业税、契税、所得税等取消资源价格管制允许要素市场充分竞争，使要素价格最终回归理性补贴中低收入者如退税、购房贷款优惠、发放房补、提供低租金住房等政策是最不确定的因素，当这些政策转变后，标志着市场从调整期进入恢复期【2.1.1宏观大势判断三】【2.1.2全国地产大势】自07年宏观调控以来开发投资增速进一步下滑，固定资产投资比重下降，商品房销售低迷态势【2.1.2全国地产大势】【2.1.2全国地产大势】9月底触底反弹，11月份各城市成交量上升，但价格震荡中【2.1.3开启观点】在经济持续告诉开展时代，房地产业也蓬勃开展，并且在07年10月到达近期开展顶峰，但在10月底国家宏观调控出台之后，房地产产业进入震荡期受到全球经济开展变缓及美国次贷危机影响，中国经济从低通胀逐渐走向高通胀时期，08年12月全国经济工作会议确定09年将是保增长，促开展年中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期约持续1年左右时间调整时期的房地产市场特征：房价呈现下降趋势，整体走势类似股票市场价格走势“高通胀〞的经济特征下，房地产是对抗通胀的最有效工具预计09年上半年房地产行业还处于震荡期，但在年底将逐步恢复，到达量升价稳【2.1.3开启观点】把握工程运做时机工程营销策略的有效整合是关键设问一：走过震荡的08年，即将到来的09年房地产如何走势？【2.2设问二】设问二：08年高、中、低端地产市场供需怎样，09年有何变化？【2.2.1土地市场】时间供地幅数成交幅数流标幅数底价成交幅数流标率底价成交率出让面积2007年1～10月1131103592.7％53.6％712.11万㎡2008年1～10月484353810.4％88.4％321.53万㎡08年1-10月同比去年同期110幅相比，减少60.9％。从面积上看，43幅土地实际出让面积为321.53万㎡，同比减少54.9％08年1-10月份土地市场整体成交情况呈“V〞型，成交情况依然不够乐观，但形势往上城北〔燕子矶地块大〕、江宁、河西成为土地的供给最大三大板块数据来源：网上房地产【2.2.2供求关系】从供求比来看，南京市场供求关系自去年12月以后即发生改变，市场呈现供大于求从供给量来看，08年1-11月供给682万m2，较去年同期下降15％，供给减少了120万m2从成交量来看，08年1-11月共成交382万m2，较去年同期下降57.6％，成交量减少了520万m2自08年以来，供大于求市场表现明显数据来源：网上房地产【2.2.3量价走势】量跌价升量价齐跌量升价跌量价齐升价格仍在高位运行，市场回暖还需时日宏观调控出台救市政策出台震荡期底部数据来源：网上房地产从升幅看，08年10月较去年同期，南京楼市均价水平上升9.3%，与08年4月最高价格相比，上升了9.8％从价格运行区间和成交量数字来看，南京商品房成交量下降正是10月底宏观调控政策出台之后，但价格的平稳性还保持了相当一段时间，随着整体市场低迷，南京也出现了量价齐跌局面，10月在救市政策刺激下触底反弹【2.2.4需求分析】触底反弹调控出台，打压地产触底反弹调控出台销售峰值销售峰值同比同期量下降49％同比同期量下降59％救市出台，刺激消费08年与去年相比无论认购量还是成交量都有明显的下降，但可喜的是在9月底国家救市政策纷纷出台之后，08年第四季度会走出一波新的上升行情。09年整体成交不可能到达07年水平，但有望较08年提高10％-15％数据来源：网上房地产【2.2.4需求分析】08年前11个月，商品房成交面积中100平米以下房源及160平米以上房源成交比例上升，而中间段面积随供给量减少而减少08年前11个月，由于价格上涨，导致总体价格呈现下降趋势，特别是低价板块，而抗跌较强的高价房价格继续坚挺大户型房源市场存在高价房源抗跌性强数据来源：网上房地产【2.2.5新政后楼市表现】新政出台之前新政出台之后项目开盘时间产品推量去化去化率万达广场11.268F/222110648%金地名京11.2311F/554910319%金马丽城12.1511F/2140140100%紫气钟山10.076F/21097670%雅居乐花园10.1111F/22899533%天正湖滨10.1811F/2995758%金陵尚府11.1926F/339327570%旭日爱上城11.1316F/11104969366%合计

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2849154554%新政出台之前市场观望气氛强烈新政出台之后市场有回暖迹象，成交量上升【2.2.608市场特征】土地供给量及成交量较去年缩小严重，开发商参与热情减弱，地价多以底价成交，并且流拍现象严重，但后期表现较乐观城北栖霞土地供给量增大，而06、07年的江北、江宁土地供给随着开发完毕开始减少，09年房地产主战场将在城北、江宁、江北三大区域展开08年房地产市场呈现供大于求，市场存量房源量大，未来竞争依然剧烈在9月底救市出台之后，成交量上升，工程多以优惠折扣销售，价格处于缓慢下降中房源成交面积呈两极现象，大户型及小户型畅销，未来这种局面有望继续成交价格方面，受市场低迷影响，低价板块工程抗跌性不强，高价房〔即城中〕价格表现比较乐观，价格受到影响较小救市新政出台之后，总体楼市表现十分乐观，一方面受供给量大增，另外开发商受资金回笼影响，优惠额度较大，在9月成交量触底反弹之后，10月、11月成交量上升，12月将继续保持此种势头【2.2.709市场预判一】消费力与消费结构南京全市总人口到达820万人，居住半年以上的人口到达213万人南京人消费性支出过高，有条件购置大件物品07年购房客户中，换房与投资客较多，而宏观调控的组合拳对于投资与换房客户都有较大影响，尤其是房贷新政出台后市场出现销售量大幅下降状况，但在救市政策出台后对于刚性购房需求刺激作用供08年供给量约为682万平米，09年存量加新上市量有望突破800万平米销07年住宅销量约900万平方米，08年前11月仅为382万平米，预计09年成交量有望突破500万平米以上供大于求的局面将延续，但随市场回暖及购置力增加，有望缓解供大于求比例缩小【2.2.709市场预判二】08年1-10月成交地价比07年下降70％以上建安本钱下降营销、推广等费用增加各种交易税费下降房价稳定理性经济危机层面扩大，影响到各领域房贷新政出台后，未明显改观消费者观望继续保持南京出现量跌，各种优惠折扣措施出台，价格明显下降08年南京整体住宅价格为6566元/平米，同比去年价格增长较快，但下半年放缓价格涨势减缓涨势空间小量能增加价格保持平稳涨幅放缓因素结果【2.2.8开启观点】设问二：08年高、中、低端地产市场供需怎样，09年有何变化？08年供需比救市之前价格救市之后价格变化实例救市之前救市之后市场细分产品类别高端市场独栋1.7上涨价格坚挺，保持上涨山河水400万/套550万/套中端市场联排1.2平缓上涨供应有限，价格上涨运盛美之国1100012000洋房1.37上涨供应有限，价格上涨颐和家园93009500豪宅1.55上涨供应穗达，但具抗跌性朗诗国际1300015800低端市场普通公寓1.79下降供应大，价格下降比例大天润城48003500中高端物业价格在弱市中具有抗跌性，并且产品特质在稳定的市场环境下具有升值保值空间【2.3设问三】设问三：本案主要竞争在哪？【2.3.1区域地产格局】将军山板块岔路口板块百家湖板块东山镇板块九龙湖板块科学园板块本案板块开展历程：东山镇板块岔路口板块百家湖板块将军山板块科学园板块九龙湖板块【2.3.2区域板块特征】将军山板块已成为南京高档低密度景观休闲居住板块，景观、资源、环境优良，本案正位于该板块核心区域内【2.3.3将军路板块开展历程】运盛美之国嘉瑞山庄瑞景文华2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2021年瑞景文华首开区域别墅物业，接着运盛美之国、翠屏国际城、玛斯兰德等几个工程，但在定位上显得比较混乱山水华门提出第一居所概念，但市场接受度有限香山美别墅，复地朗香、爱涛漪水园等多个别墅工程开发，第一居所的定位被明确板块地位确立，别墅开发到达顶峰别墅物业的开发逐渐进入尾声，资源稀缺本案是别墅区域内的公寓产品，受资源稀缺限制，将成为立于别墅之上的豪宅工程【2.3.4将军路板块产品供给】项目占地总建容积率产品未来量价格运盛美之国41.33230.56独栋、双拼、联排、叠加尾声联排：1万元/平米叠加：0.8万/平米玛斯兰德4825.80.39独栋、双拼尾声独栋：1.6万/平米嘉瑞山庄720.42独栋售罄独栋：2.5万/平米香山美墅1822.71.26独栋、联排、双拼、多层、小高层销售中多层：6200元/平米托乐嘉街区39.2701.8小高层、多层北区销售中小高层：6500元/平米名家别墅2.981.50.49独栋、双拼销售中独栋：2.6万/平米双拼：1.28万/平米山水华门23130.55独栋、联排、叠加、洋房尾房独栋：1.8万/平米瑞景文华22.415.40.56独栋、双拼、联排、叠加售罄售罄香榭岛2580.3独栋销售中2万/平米左右复地郎香33130.38独栋、双拼、联排尾房独栋：1.5万/平米双拼：1.2万平米合计259.91194.4/

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/区域内别墅物业产品为主，但大多进入开发尾声，板块土地资源具有稀缺性，虽然有局部公寓产品，但产品比较普通，面对客群仅在白领阶层【2.3.5区域市场相关数据】价格相对稳定、存量供给为主、供求关系有望平衡【2.3.6区域特征】整个江宁板块按地理或者开发节奏可以划分六大板块，各板块具有不同的功能定位，该工程位于的将军路板块定位低密度高档休闲板块江宁区域商品房市场未来竞争依然剧烈，供给量大随着楼市低迷，江宁局部工程价格跳水，但地段决定一切工程所在将军路板块自01年开发以来，以别墅产品为主，经过8年时间开发，根本进入尾声该区域别墅产品进入尾声，土地资源稀缺性显现，虽然有局部公寓产品，但档次一般本工程占据天然资源，抢在稀缺板块土地，在目前板块高档产品稀缺情况下，将成为别墅区域内高档豪宅【2.3.7竞争界定】从价格层面界定竞争A.单套房屋总价在150~200万左右注：高端工程的价格界定具有时效性，本报告数据的时段是2021年12月B.每平米房屋均价在1.0万元以上注：由于本案产品为169平米以上平层大户型及洋房，并且资源丰富，具有高端物业的特性，因此界定竞争产品时，必须放眼全市高端物业产品，从价格层面界定我们的竞争工程另外在界定竞争时，我们剔除总价超过150万的别墅类物业，原因是购置该类物业的客户群体与购置高端物业的群体有区别，而且在购置用途上有所不同【2.3.8高端物业格局】【2.3.9高端市场相关数据】项目占地（万方）总建（万方）开盘时间已推出（万方）已去化（万方）已推（套）已去化（套）存量凯润金城3.621.707.11.264.310.573587517.39长江路九号4.527.607.5.269.157.0881668618.45金鼎湾2808.4.186.91.835181611.1观城1.16.308.4.34.71.31541871.6雅居乐花园143608.3.2817.68.36123158418.4中海凯旋门2.31108.6.44.71.638173846.3金域缇香5.6512.908.4.1084.917455264.9朗诗国际163005.1.302321296524297万科红郡2.7508.4.103.860.96303471.14世茂滨江新城5215005.2.2525.621.816491496124.4合计103.85308.5/

107.8269.4599436475200.68【2.3.9高端市场相关数据】==?如上图所示，

最具溢价能力的三大因素为：

①地段/资源

②产品类型

③品牌+品质【2.3.9高端市场相关数据】三房两卫是主力产品，面积段在130-160平米，与本工程主力产品接近，未来将形成较大的竞争

==?高档住宅三房舒适性房源去化率最高，总体到达51.4％【2.3.9高端市场相关数据】【2.3.9高端市场相关数据】【2.3.9高端市场相关数据】【2.3.10开启观点】消费群和产品的对应性工程整体价值的营造及建立是关键本工程高端属性的必然〔品牌开发、翠屏山、稀缺物业、大户型舒适产品……〕【2.3.10开启观点】设问三：本案主要竞争在哪？区域独栋联排洋房公寓总价高竞争类产品总价相符供给量少价格低同类产品物业无，难于形成产品竞争，重点在于利用差异化优势，形成客户截流全市高端/豪宅普通公寓复式总价相符量少，品质一般高端/豪宅供给量大，总价与本案相符，是本案主要竞争对手，既要抓竞争又要抢夺客户区域：差异化产品竞争，形成客户截流市区：寻找产品差异化及竞争核心力，利用区域成熟度抢夺市区客户【2.4设问四】设问四：工程客户群体，目标客群市场设定？【2.4.1客户需求】高端物业目标客户在需求最多提到的是人文、品牌、身份、体验及服务等因素,对园林、配套、物管、户型等的要求已经提升到较高层面地段、户型、质量、朝向园林、配套、教育、建筑风格、健康品牌、身份体验、人文、服务第一级第二级第三级客户需求层级模型价格户型质量交通采光通风环境物管教育配套会所风格人文品牌身份体验服务外延产品核心产品外围产品高档物业：中高档物业：中低档物业：【2.4.2目标客群属性】在这个城市里，有这样一群人：

他们一定处于社会金字塔的上层，并且拥有辉煌事业

已经拥有相当的财富积累，并具有足够的继续创造财富的能力

热爱家庭和生活，期望生命具有卓而不群的高贵品质归国华侨、海外人士、私营业主、高级公务员、大型企事业单位的高层主管，他们收入丰厚，事务繁忙，多为35岁以上，受过高等教育，典型的精英阶层因经过了早期的创业打拼期，他们的事业已非常稳定，丰厚的收入使其拥有相当的财富积累，丰富的经验和出色的能力更意味着继续创造财富的能力他们往往拥有一个完美的家庭，温馨和睦充满爱意的生活为其繁忙紧张的工作之余增色不少，他们执意拥有一个优美、沉着而脱俗的人生【2.4.3区域目标群体】开发区世界500强企业

开发区区创办十多年，累计吸引来自美国、日本、德国、瑞典、韩国、台湾、香港等42个国家和地区的1800多个工程，其中千万美元以上工程300多个，世界500强企业有福特、马自达、西门子、摩托罗拉、爱立信、日立等36家，形成了电子信息、汽车制造、电力控制、软件研发等众多高新技术产业产业，此类高层群体具有购置本物业的能力，而且他们的品位与本案时尚、随和品位相近南航、河海、正德等高等院校领导阶层和事业单位管理阶层江宁区域众多私营企业主【2.4.4开启观点】客户对竞争工程评价较高的局部，本工程需对此优势继续延续和强化，对于评价缺乏的局部，那么是本工程需迅速提升的局部，同时正是本工程的开展时机所在高端客户更为关注身份及品牌方面因素,对园林、户型、配套的需求到达较高层面，他们的居住要求已不局限于根本功能层面更高层面竞争主要表现为价格不会成为明显障碍点,客户已经脱离了价格束缚,开始向价值取向，表现为对品牌的认同感，追求身份象征及人文底蕴深度，这说明本工程可此寻找性价比突破点产品突破〔户型、配套、附加值〕品牌、人文精神、身份体验突破【2.4.4开启观点】三大目标客群构成根底市场成长市场1、区域开发区企业高管2、江宁区域行政事业、金融等高管3、区域私营企业主创造市场1、面向全市，经济能力能够承受大平层的客户2、全市〔如鼓楼、白下、玄武等〕企业高管及行政事业管理层人员3、看重工程资源的市区客户1、面向长三角城市，深度挖掘高端阶层2、智者乐山、善者乐水，本案资源一流对于此类客户有吸引力设问四：工程客户群体，客群市场设定？核心市场观察篇：无乱局不英雄1、工程自身特征2、市场课题界定3、定向市场简析【3.1.1高端市场】①资源型：代表工程——锋尚国际公寓、中冶钟鼎雅居需要不可替代大景观资源与相对城市化距离，小桃园如是，紫金山如是②兵团型：代表工程——世茂滨江新城、雅居乐花园成熟的开发模式，相对城市化的区位，大规模的占地资源③价值型：代表工程——金鼎湾、星雨华府需要不断为工程注入价值增长引擎，以形成口碑根底上的品牌积累，此类工程靠“养〞，最奢侈的投入是时间④高科技型：代表工程——锋尚国际公寓、朗诗国际街区恒温恒湿为主要方向，人性化的高科技含量逐渐丰富高端/豪宅价值形态【3.1.2案例】土地坐落下关区小桃园1号下关区小桃园1号用地面积19.5万建筑面积5.3万容积率0.9绿化率36%产品组合低层公寓、别墅销售率94%开发商南京锋尚房地产物业公司高力物业2006年10月推出4栋64套，目前销售56套，去化率91%，网示均价达17717元/平方米2007年3月推出8-10栋，余1套，网示均价达18396元/平方米2007年7月推出3、5、6、7栋，售罄，网示均价达21177元/平方米2021年3月推出2栋，余3套，网示均价达21914元/平方米14栋独栋别墅暗销中，面积300-700平米，总价2000万/套以上，目前已销售4套工程南地块公寓已经交付入住工程北地块公寓明年销售，3万元/平方米独栋别墅，2000万/栋以上资源科技型〔地段、资源、高品质、高科技〕————锋尚国际【3.1.2案例】房型面积套数销售销售率二房二厅114-19611010696%三房二厅195-290585391%锋尚国际以舒适住宅为主，二房主力面积为190平方米。三房面积195平方米以上；首层公寓附送能够进行自然通风和采光的地下室，私家花园和一座英式小木屋；顶层LOFT公寓层高7米，设有采光天窗和旋转钢梯，附送露台【3.1.2案例】工程2006年10月开盘以14000元/平方米销售，目前南地块的四层板式公寓楼根本售罄，每套200至350平方米，均价350万元/套；目前主推别墅和北地块公寓，预计精装修达3万元/平方米在目前市场环境下，锋尚工程表现出高科技楼盘的抗跌性；在万科、雅居乐等工程陆续降价中，锋尚工程宣称北区公寓将上涨30%，以3万元/平方米销售，把握住了购房者物业升值的期望心理【3.1.2案例】锋尚国际公寓除大力宣传其硬件生态节能设计、室内装修和硬件配置超五星级标准，到达六星级的舒适和节能环保要求；在软件上提出业主的效劳以五星级为准那么，包括游艇租赁效劳、酒店呼叫系统、私家保姆集中宿舍、特供菜配送中心、洗衣送餐上门等等由于其针对性的宣传，并且在操作中倡导的“百万买房、千万买邻〞的社区哲学，有效的引导及组织了业主圈层，再加上一系列的活动，如与CCA合作成立“金陵俱乐部〞举办新BMW5系Li品鉴等活动直接圈定了客户，使口碑传播的影响较为明显【3.1.2案例】土地坐落地处南京城北滨江板块；项目位于长江东岸，秦淮河北用地面积约52万建筑面积150万容积率2.3绿化率65%产品组合超高层销售率91%开发商南京世茂房地产

物业公司第一太平戴维斯2005年2月开盘推出第5栋444套，目前售罄；网示均价10614元/平方米2006年5月推出1号栋，目前也以售罄；网示均价9452元/平方米2007年3月推出2栋和4栋，目前销售率83%；2栋网示均价9635元/平方米；4栋网示均价12699元/平方米资源型〔景观、特色产品〕————世茂滨江新城【3.1.2案例】房型1/2/12/2/12/2/23/2/23/2/34/2/24/2/3面积范围79-116114-128112-160137-215221203-273162上市套数2812222916414632128销售套数2802082595882932100销售率100%94%89%92%63%100%78%主力户型为110-128平方米两房和151-190平方米三房目前去化最快为两房以下产品【3.1.2案例】栋号推盘时间上市套数销售套数销售率销售面积网示均价5栋2005.244443999%73014.58106141栋2006.5400398100%47191.2794522栋2007.340538094%50784.2596354栋2007.339227971%45781.3112699总计

1641149691%

10600世茂滨江新城于05年2月开盘，以一万元销售，由于当时市场环境较好，再加上滨江开发的利好，使工程速度去化。后期价格也呈现缓步上升至08年，受市场影响，世茂集团受资金影响、工程拆迁影响，出现不少负面报告，如世茂“退出南京〞，装修污染超标；“价格门〞爆发出一房一价问题在9月尾房降价活动，也被放大成工程7.5折销售，致使推出12小时优惠政策后取消。〔活动内容01栋、02栋、05栋所有剩余的精装修房以及04栋120平米精装修房从当初的17000元/平米直降6000元，以均价11000元/平米的超低价出售，最低才8000多/平米，而02栋毛坯房源也从当初的均价12000元/平米降到9000元/平米。〕预计11月推出20套特价房源【3.1.2案例】05年始，世茂就通过“创立江城都市新文明，设计长江之畔新南京〞等活动引出南京对滨江沿线的关注，之后连续加强宣传世茂建筑滨江楼盘的品牌实力，引发购房者兴趣，并于首期面市前向海外出售，既可使楼盘产生热销的局面，又可提升工程客层品质，因此上市之后，去化速度较快；2006年为推出1号楼做，引入时尚概念，举办“女性业主沙龙〞系列活动；9月，世茂加强教育体系，引入南京第一幼儿园.进入08年，由于一系列负面报导的影响，世茂活动减少，主要以报广为主，并且由于目前已经为现房，因此多以现房实景宣传【3.1.2案例】工程于2006年7月一期开盘，目前一期已经住宅已经售罄；余写字楼及酒店公寓；二期于2021年8月开盘推出1栋和5栋小高层还有21套别墅，目前网示销售率仅5%；小高层房源分为精装及50套毛坯房，精装价格到达2万元/平方米，毛坯达1.7万元/平方米土地坐落鼓楼区中央路399号用地面积二期3.11万建筑面积20万，二期3.9万容积率1.88，二期1.3绿化率36%产品组合二期小高层、联排别墅销售率54%开发商天正集团南京置业公司物业公司保利物业价值型〔地段、全装修、高品质〕————天正湖滨2期【3.1.2案例】大面宽、小进深：二房主卧面宽普遍3.6米，客厅面宽4.2米；三房主卧面宽3.9米，客厅面宽4.5米，进深普遍在12米。超大面积的厨房。超大舒适的卫生间，户户均有北阳台、沿黑龙江路的北阳台全部封闭，大户型配有独立的衣帽间，150平米的户型带有多用间，实用性强房型2房3房4房面积范围110138-144163-200面积套数409280占比19%43%37%【3.1.2案例】二期整体均价精装房源2.1万元/平方米；毛坯房源1.7万元/平方米；目前主推的5楼精装房源的价格为19800元/㎡起；同时限量推出50套毛坯房源，单价15800元/㎡起，并赠送家装设计方案毛坯房源为可选，无固定房号【3.1.2案例】工程二期重点宣传工程品质，同时定位更为高端，精装户型配置顶级，中水回系统：二期地下负一层为地下车库，车位比到达1.25：1；家居智能化：主要实现空调控制、灯光控制、窗帘场景控制、门禁及电梯联动；由于智能化系统的升级，吸引局部高端客户观注，但成效去化不太理想，因此推出5号楼毛坯房源，138㎡、144㎡的户型，较其他楼栋面积较小，降低总价，扩大客群工程公开豪宅标准，智能化系统及品质成为打造豪宅标准【3.1.2案例】基本信息占地2万㎡，建面8万㎡，1期268户主力户型90㎡、140㎡、160㎡价格信息均价21500元/㎡（精装）项目定位城市高端第一居所配套设施泛会所、商业街等销售状况二期一批开盘当天销售80％以上客户状况私营企业主、高级管理层客户为主价值点地段、产品、营销、展示户型面积推量占比去化去化率两房一卫/两卫92-9310320.2%4240.8%三房两卫136-14335469.3%11532.5%四房/五房两卫163428.2%37.1%复式/跃层173-217122.3%18.3%合计

511100.0%16131.5%价值型〔地段、全装修、高品质〕————金鼎湾在优越的地段，准确把握市场需求、产品线聚焦、准确锁定客户，主要以大户长期居家为主，客户主要来自私营企业主及高端阶层，三房以136-143㎡、四房163㎡为主【3.1.2案例】3室2厅2卫1厨

146.50㎡3室2厅2卫1厨

135.85㎡4室2厅2卫1厨

163.28㎡3室2厅2卫1厨

137.67㎡工程规划采取板式建筑，内部形成条式中庭园林景观，上下错落，层次清楚，最大利用北面秦淮河，打造沿河景观带。朝向南北通透，户型均好性较好【3.1.2案例】现场展示：园林、质量、样板房、入户大堂、外墙包装展示到位，重视细节，凸显其品质【3.1.2案例】在适用性能、环境性能、经济性能、平安性能、耐久性能五大方面倾心打造。其中在隔音、保温等方面采用了最先进的浮筑楼板、硬泡聚氨酯现场模浇等技术，追求产品品质上的豪宅营销推广主要通过户外及口碑传播，在一期形成良好的口碑情况下，而且产品更加具有创新性【3.1.2案例】基本信息占地240亩，建面30万㎡，户数：2000户主力户型86㎡、125㎡、147㎡价格信息均价15500元/㎡（精装）项目定位河西高端第一居所配套设施会所、幼儿园、运动广场、商业街等销售状况逆势涨价，新推房源成功去化50％客户状况私营企业主、成功白领客户为主户型面积推量占比去化去化率两房一卫/两卫863633.33%2569.44%三房两卫1253633.33%1027.78%四房/五房两卫1473633.33%1541.67%合计86-147108100.00%5046.30%备注：以上房源为08年9月底推出科技型〔差异性、节能型〕————郎诗国际街区【3.1.2案例】2室2厅1卫1厨

3室2厅1卫1厨

4室2厅2卫1厨

2室2厅1卫1厨

工程规划采取三段式结构，围合成三个既独立又封闭的社区，而且中间住宅形成一条中轴线，并且以水资源形成半围合式社区；产品线丰富，户型方正，南北通透【3.1.2案例】现场展示：实景园林、质量、样板房、入户大堂、外墙包装展示到位，突出产品细节，以高科技包装产品【3.1.2案例】工程整合国际领先的建筑科技，以十大建筑科技系统包装整个产品，使工程到达健康、舒适、节能效果。推广方面主要强调产品品质【3.1.2案例】地理位置：紧靠景观大道——龙蟠南路快速通道占地面积：15.33万平米建筑面积：36万平米业态组成：住宅、商业建筑形式：高层规划总由西向东包含了11层小高层、18层和26层的高层。整个小区共22栋住宅，小学和幼儿园各一栋。“一座城市的大雅风范〞融天下园艺于一炉，造情景交融的层峰之境升华城市价值，建构未来地标一房两房一卫/两卫三房两卫四房/五房两卫面积推量去化面积推量去化面积推量去化面积推量去化53993473-9712295141-156446310180-270361102兵团型〔全装修、水景、品质〕————雅居乐花园【3.1.2案例】一批于3月29日内部认购，首推1、2、6栋住宅382套，首日便大卖111套，目前去化率为97%二批于4月推出11栋目前去化率为67%三批于4月18日推出了环绕中心景观湖的楼王“上善假设水〞组团，目前去化率为32%四批于10月11、12日精装修“上品〞组团10号楼举行内部认购，目前去化率为30%。10月26日开盘，实景现房可选择毛坯或精装两种交付标准，开盘期间限时优惠9.1折。加推5号楼，目前无销售11月推出11栋50套140平方米，8800元起价特价房一批三批二批四批【3.2.1精装修市场】典型工程中，精装供给大于毛坯供给量精装去化率66％，毛坯去化率42％，精装好于毛坯，但精装去化周期要比毛坯平均多2月时间精装平均月度去化301套，毛坯月度去化156套，主要与供给量有关装修标准普通在1000-3000元/平米，豪华在3000-4000元/平米【3.2.1精装修市场】【3.2.1精装修市场】【3.2.1精装修市场】标准配置：厨房系统、卫生间系统、墙面系统、地面系统、门窗系统、隐蔽系统、公共系统特殊配置：家电系统、智能系统、地暖系统、节能系统其他配置：外部系统〔保温等〕、安保系统等思想篇：我们需要一场奇迹1、品牌价值体系建立2、产品力提升方法破解3、营销引爆思考思想篇：我们需要一场奇迹1、品牌价值体系建立2、产品力提升方法破解3、营销引爆思考远见卓识，不走寻常路实力资源占有，滚动开发，高端物业打造专家背景翠屏国际社区内涵中惠地产品牌分析中惠地产品牌利益点独树一帜的地产品牌身份决定使命【1.1中惠地产的品牌利益点】高尚，大气中惠地产已经完成的地产工程和根本形成的品牌形象循序渐进的开发步骤紫气云谷工程品牌核心使命决定态度为少数新贵提供更多价值的居住【1.2母品牌翠屏国际社区的品牌核心】看似低调的张扬，看似激进的平淡喜欢别墅的人——喜欢华美堂皇/追捧爱自己爱别人眼中的自己喜欢闹市豪宅的人——喜欢情调/被人关注羡艳爱镜子里面的自己喜欢紫气云谷的人——喜欢豪宅也喜欢山水，有态度也有表情 懂得放下，懂得散步紫气云谷品牌个性态度决定个性【1.3子品牌紫气云谷的品牌个性】山水之上·大境界紫气云谷品牌口号个性决定气质独树一帜的地产品牌为少数新贵提供更多价值的居住看似低调的张扬，看似激进的平淡【1.4子品牌紫气云谷的品牌口号】思想篇：我们需要一场奇迹1、品牌价值体系建立2、产品力提升方法破解3、营销引爆思考景观领袖南京营销颠覆市场1、造景极致细腻：人工与天然的巧妙结合2、样板、会所、智能化、物业管理山水之上大境界1、大平层产品的深度剖析2、营销出奇制胜山、湖、谷的特色景观，我们应该怎么做，形成什么样的概念？生态立体多层次景观系统“坡、地、台、水、筑〞五大系统【2.1景观提升策略】“坡〞包括哪些，应该怎么做？1、落差护坡2、环湖大道【2.1.1景观提升策略之“坡〞】草坪护坡落差护坡【2.1.1景观提升策略之“坡〞】落差护坡砂岩文化主题护坡墙【2.1.1景观提升策略之“坡〞】地下车库入口利用藤蔓植物美化视觉感受参考上海绿城国际社区落差护坡【2.1.1景观提升策略之“坡〞】环湖大道环湖大道从入口向内逐渐升高，从视觉景观以及园区天际线考虑，建议分成3段进行打造中部“叶〞色中部“树〞林入口“花〞海【2.1.1景观提升策略之“坡〞】

环湖大道：“花〞海入口密植多层次多季节欣赏花卉可以间种巨大的欣赏盆景【2.1.1景观提升策略之“坡〞】

环湖大道：“叶〞色环湖道中断密植多层次低矮灌木【2.1.1景观提升策略之“坡〞】

环湖大道：“树〞林园区深处近山，为了和山景融合，建议种植一批高大的乔木【2.1.1景观提升策略之“坡〞】“地〞包括哪些，应该怎么做？1、小区入口2、地面堆坡【2.1.2景观提升策略之“地〞】小区入口主入口开阔，为了与内景照应，此处应设置一个标志性景观点1、移植巨大的欣赏乔木，假设隐假设现的对内景进行遮挡，形成第一成景2、叠水瀑布，表现品质感【2.1.2景观提升策略之“地〞】

楼栋之间的平地可以适当进行堆坡，营造更为丰富的绿色空间地面堆坡【2.1.2景观提升策略之“地〞】地面堆坡

步道两侧可以进行人工堆坡，做多层次景观处理【2.1.2景观提升策略之“地〞】“台〞包括哪些，应该怎么做？1、步道台阶2、入户台景【2.1.3景观提升策略之“台〞】台地细节处理步道台阶【2.1.3景观提升策略之“台〞】步道台阶楼栋落差步道台阶【2.1.3景观提升策略之“台〞】单元门前照壁处理无论喷水与否都很有韵味参考上海绿城国际社区入户台景【2.1.3景观提升策略之“台〞】单元门口仿古装饰入户台景【2.1.3景观提升策略之“台〞】“水〞主要指中心湖景，应该怎么做？1、亲水区、嬉水区、观水区2、湖岸处理【2.1.4景观提升策略之“水〞】亲水区雾喷景观〔小区入口、会所周边等多处可以设置〕亲水区【2.1.4景观提升策略之“水〞】亲水区局部〔小区入口设置〕亲水区水中小座【2.1.4景观提升策略之“水〞】会所附近设置可以戏水的设施嬉水区【2.1.4景观提升策略之“水〞】观水区湖岸连接会所的木平台整个环湖大道多处都可以设置木平台，供观水【2.1.4景观提升策略之“水〞】湖岸处理中央景观处理驳岸处理1硬质处理【2.1.4景观提升策略之“水〞】中央景观处理驳岸处理软质处理湖岸处理【2.1.4景观提升策略之“水〞】水岸阶梯湖岸处理【2.1.4景观提升策略之“水〞】“筑〞主要指建筑本身，应该怎么做？1、楼体绿化2、大堂包装3、装修建议4、样板建议【2.1.5景观提升策略之“筑〞】阳台、管道绿化楼体绿化【2.1.5景观提升策略之“筑〞】楼顶花园楼体绿化【2.1.5景观提升策略之“筑〞】进入单元后，每个单元配置精装修入户大堂，出电梯后，门厅同样采用精装交付．大堂包装【2.1.5景观提升策略之“筑〞】入口大堂处理1、单元的主入口应与主体风格统一。门套建议采用与窗套相似的做法。在色彩处理上以与窗套照应。主入口的防盗门建议采用与阳台一致的铁艺，以简洁的横竖线条配合一到两个花饰。2、在单元主入口的门上还需配置可视对讲系统。3、主入口处应考虑设有雨棚，一侧设置感应式路灯开关，以方便业主拿钥匙开门。4、大堂：入口大堂的墙和地面，采用大理石、花岗岩。用细节表达尊崇气息用细节提升产品档次【2.1.5景观提升策略之“筑〞】景观样板段开盘前，入口附近主要景观样板工程需要交付．【2.2.6样板段建议】样板房装修开盘前，花园洋房、大平层共5套〔A型、C3型、A复式、洋房1F、洋房3F〕风格建议：符合新贵的审美趋向，冷静、奢华又不张扬，充满浓厚的文化气息【2.2.7样板房建议】附：不建议精装销售由于工程地处谷地，湿气较重，装修之后销售过程中也许会出现地板拱起、墙面起皮等装修问题，影响工程品质【2.2.8其他建议】园区配套高档会所，关于会所我们应该怎么操作？【2.2.2会所建议】国内成功会所典型案例会所盈利状况天琴湾会所

1层用于展示，2层为茶室，3层以上为酒楼，五星级装修，对外经营，其中虽然常住业主不多，但茶室生意不错。万科接手之前，其酒店多接待杭钢内部客户，对内200多的价格，对外1000多元的价格成都金林半岛

03～04年，金林半岛以1.8万元单价入市（当时成都市面豪宅均价1.2万元），金林半岛会所体量3000平方米，前期投入大，香港团队全面打造，定位较乱，做成了小而全的会所，经营情况不理想，后来香港合作单位建议会所功能聚焦，以服务女人为主，引进法国高端品牌spa、红酒屋、雪茄坊。2～3层SPA房受欢迎，但红酒屋雪茄坊很少有人消费。经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛，最高白金卡年费10万后海天骄华庭

会所引进深圳罗伯特管家顾问有限公司，为业主提供专享服务，如按照业主需求为业主家庭party提供服务、身穿燕尾服为业主提供机场接送等，但客户业务量较少，每月最多2-3次。瑜伽房对外开放，成功运营

金地香蜜山

会所以运动为主题，包括瑜珈、游泳、健身等，对外开放，另还引进华润超市。提供美容、形象顾问，由物业公司联络。招商海月

会所外包，2层整层包给李云迪老师，设钢琴中心，招商收取租金、管理费，业主反响较好。会所设麻将房，既可以娱乐，又不影响家里人休息，较受业主欢迎，非常火爆，每晚赢利1000元，后来物业更换为自动麻将，由此可以看出业主对传统休闲项目还是比较青睐；此外，会所还设舞蹈室，开寒假、暑假班，经营情况良好万科金域蓝湾

会所美容、spa等包给法国品牌思妍丽，由思妍丽包会所1～2层，定期交租金【2.2.2会所建议】成功运营的三种主要模式1、俱乐部制2、普通会员制3、酒店运营制【2.2.2会所建议】建议与物业管理公司分开，聘请专业会所公司管理会所。如北京财智中心的物业和宝星园的物业分别由第一太平戴维斯和中海物业管理，而它们的会所那么均由健乐中国管理。北京荣尊堡国际公寓的物业由百年城堡〔北京〕国际物业管理公司管理，而会所那么由CCA国际管理。CCA国际是长安俱乐部的管理公司。

俱乐部制【2.2.2会所建议】配套设施：泳池、简餐、健身中心、美容中心、会议中心、休息中心等等一系列五星街高端配套

俱乐部制【2.2.2会所建议】以北京荣尊堡为例开发商将会所委托给专业公司后，业主除了能享受到专业的效劳之外，同时业主不需交纳入会费就可成为俱乐部会员，可以在全世界的CCA网络中享受会员效劳。而非业主要成为会员那么需交纳1万美元左右的入会费。将俱乐部式会所引入社区，同时让会所成为独立经营的实体———高档国际会员制俱乐部。会员及业主将享受由专业服务商为会员提供的专属效劳及专用私密空间。高品质物业中将自然聚集成高端人士生活，所以俱乐部在今后提供的全方位效劳及活动中，不仅可以给会员带来全方位的尊贵礼遇，在此享受舒适高尚生活外，更是让会员在此建立起深厚的人脉，和开拓更多商机俱乐部制【2.2.2会所建议】【2.2.2会所建议】参考工程：北京星河湾“四季会〞会所

引入酒店管理公司管理会所，按照五星级酒店标准设计会所，各种配套在酒店内一应俱全，会所可供整个翠屏国际城的所有业主使用，也可以对外营业，接待高档会议团体以及个人消费五星酒店，一应俱全酒店运营制〔类似于俱乐部制〕【2.2.2会所建议】采用一般会所常规做法，由物业管理公司统一管理普通会所讲究效劳，各种设施选择着重业主的放松身心方面普通会所制餐饮中西式餐饮、商旅吧、富豪会雪茄红酒吧，欧陆式闲雅情调及特色商务套餐、为商务洽淡、会议聚餐的客人提供２４小时送餐服务会议能容纳近230人的多功能会议中心，拥有先进的智能化会议系统，以相配合你的各种需要康乐中心大型SPA水疗中心、设施齐全的康乐中心、大型的室内恒温泳池、国际标准的室内多功能球场、羽毛球馆、壁球馆、乒乓球馆、桌球馆和棋牌室其他开放式商务中心、名店廊、精品店、书店、花店、礼宾车队、室内过百车位停车场、衣物洗烫、美容美发、旅游配备票务等一应俱全【2.2.2会所建议】半岛会所自然资源优越，适合打造高端名流会所建议以普通会员制与酒店运营为主【2.2.2会所建议】科技智能豪宅是大势所趋，我们如何做出自己的特色？超3A级标准打造【2.2.3智能化建议】国内的高科技住宅标准主要是参照欧洲的建筑标准模式，主要表达在建筑外部节能\建筑空间循环\室内空间舒适度这几项来做，主要的科技系统为：1〕地源热泵系统2〕混凝土辐射系统3〕健康全新风系统4〕外墙保温系统5〕外窗隔热系统6〕外遮阳系统7〕屋顶保温系统8〕防噪隔音系统9〕排水隔音系统10〕中央吸尘系统【2.2.3智能化建议】新风系统产品介绍：一、新风系统介绍目前在康居示范工程内容中就提到到达“健康住宅〞〔世界卫生组织定义〕的标准,空气质量的好坏直接影响我们的生活质量,住房的密闭性也随之越来越好，但是您是否注意到与我们生活息息相关的室内空气质量呢？欧州建筑科技新成果——房屋呼吸系统，它具备了以下的功能：二、系统功能向室内源源不断地导入人体健康必需的，高品质的新鲜空气，从而改善室内环境；不间断地排出室内污浊空气、不良气味、有毒气体；彻底杜绝“空调病〞及“病态建筑综合症〞；保证长期、高可靠性、低能耗、低噪音连续运行；不用开窗也能享受大自然的新鲜空气；防止室内的家具衣物发霉；符合建筑节能标准要求；低运行费用。三、系统构成中央机组----置于楼顶或卫生间吊顶内；管路系统----建筑、装修过程中设置于吊顶及竖井管道内；恒风量进风器----置于卧室、客厅、书房；恒风量排风器----置于卫生间、客厅及过道内；【2.2.3智能化建议】四、系统原理合理的气流组织在系统运行时，将污浊的空气从污染最严重的区域持续排出室外，从而在室内形成负压，在室外正压的作用下，外界的新鲜空气通过进风口自人员活动最集中的地方源源不断地导入室内，从而能始终保持室内空气的清新。系统优点：1．形成室内空气对流有效驱除室内污染空气大大降低室内污染浓度。2、连续24小时新风，与外界大自然空气交换。3．保证居室人员的身体健康。4.与平衡进排风口能节约能源，通风效率高。【2.2.3智能化建议】建议品牌：法国空气---法国原装进口价格：2500元左右/100平方米霍尼威尔价格：3200元左右/100平方米安装情况：公司直接安装我公司通过比较：两种产品在使用功能上差距不大，但前者的产品在价格上有一定优势，该品牌为法国原装进口，在杭州市场上的占有率较高，施工工艺已经较为成熟，所以我公司建议采用法国空气公司产品。【2.2.3智能化建议】生饮水系统介绍：爱惠浦独立式生饮系统---用于处理第三级直接饮用水，经处理后可获得最高品质的饮用或烹饪用水为世界第一品牌，日常客户包括了全球麦当劳、必胜客等餐饮连锁业及可口可乐、百事可乐等饮料业；商品说明:1、独有结构性断水保护功能，确保水质自始至终纯洁如一。2、水质活性大，含氧量高，可促进人体新陈代谢，增强人体细胞活力。3、保存水中人体所需微量元素。4、长期饮用可防止胆结石及因水污染引起的各种疾病。5、即开即饮，比烧开水纯洁、平安，更为方便。6、防止桶装水二次污染危害，更经济、更省钱。7、净水水质，所制冰块更清澈，无杂质异味.产品特点附有石灰质抑制器，可去除水垢，可延长家用冰箱、制冰机寿命瞬间水流量：0.5gpm(加仑/分钟)处理量：1500GA〔视水质而定〕水温：2℃-38℃价格：约750元/每户安装情况：客户直接安装【2.2.3智能化建议】小区中水回用系统的使用

中水回用系统分为城市中水系统、小区中水系统和独立中水系统。在南京，随着房地产市场的开展，住宅小区的规模也不断扩大，对小区中水回用的开展提供了有利的条件。小区中水系统具有实施方便，不影响市政道路，回用管道短，投资小等优点，对大型的住宅小区较适合，对于天然雨水，生活水都可以进行集中收集处理，除了对生态环保有着积极的作用，也可为后期业主节约大笔的绿化灌溉费用。中水处理系统费用：约25万左右/套【2.2.3智能化建议】电采暖系统的运用

〔1〕节电、节能、运行费用低〔2〕分室控温，控温随意〔3〕静音运行，对流供暖，该智控供暖系统无风扇、无噪音〔4〕“面〞式散热、散热效果好〔5〕采暖舒适，不会产生方型辐射式电散热器所产生的燥热感和枯燥感。

〔6〕平安【2.2.3智能化建议】高新科技安全摄像监控＼红外监控＼门磁＼窗磁舒适空气:户式中央空调＼新风系统\中空镀膜玻璃保温:外墙外保温系统水:直饮水系统+中水系统+雨水收集系统通讯电话2门/户，宽带入户，门禁可视对讲机除了上文提到的智能化设施之外：【2.2.3智能化建议】智能家居系统大热天，在回家之前半小时，业主可以用遥控翻开家里的空调，当进屋时，客厅已经是凉爽如春；大冷天，业主应酬了一个晚上，非常劳累，通过远程操作，开启家里的电热水器，一到家，就可以美美地洗个热水澡了；业主可以和家人可以共享一条网络宽带在各自的电脑上进行网上冲浪：信息浏览、在家办公、电子购物、远程教育、网络游戏和可视通信；业主可用一台VCD或DVD或电脑播放节目使多个房间的电视机收看,可以将宽带网络上的电影传送到电视机上收看；当家中有盗窃、火情、煤气泄漏及紧急呼救等情况发生时，系统自动发出报警，通知管理中心或本人或家人，及时做出对策；当朋友来还东西时，业主不在家，便可以用翻开车库的电动门；【2.2.3智能化建议】量身打造的贵宾化、专业化销售效劳口碑化传播贵宾化体验专有化享受三线贯穿售后售中售前5A制效劳体系构筑全程效劳链贵宾级贴心呵护【2.2.4物业管理效劳建议】售前：“5A制贵宾销售效劳〞--口碑化传播该效劳体系是针对所有上门客户而提出的销售效劳标准。ANYONE〔任何人〕ANYTIME〔任何时间〕ANYWAY〔任何方式〕ANYTHING〔任何事情〕ANYWHERE〔任何地方〕均可享受来自骏和随时随地的效劳机制，这样将摆脱售房部的限制，走出去，从单向信息灌输演化到主动性双向沟通机制，表达出独有的特色化效劳。【2.2.4物业管理效劳建议】售中：“VIP效劳〞----贵宾化体验专享空间效劳：凡贵宾级别客户，均可直接享受营销中心VIP贵宾包房，表达非同一般的感受；专人接待效劳：凡贵宾级客户，均由专案、经理级别人员亲自接待，并陪同参观介绍〔特殊情况除外〕备注：星河湾的豪宅销售均由经理级别人员带至样板参观。定期回访效劳：所有有意向或成交的客户，均应进行定期回访、邮寄资料、传递工程信息，并在特殊情况下上门拜访推介。【2.2.4物业管理效劳建议】五星级管理:网上预定，管家物管，效劳增值无偿服务：代订飞机票、火车票等代订国内、香港及国外部分报刊、杂志，并为业主送刊到户代为投递信件、邮寄包、物品等业主外出留言、钥匙保管小区内简单行李搬运早晨叫醒服务失物招领代唤出租车代为联络保姆、钟点工代订新鲜奶类、纯净水特约保健医护（私人医生服务，24小时随叫随到）有偿服务：家居清洁：定期更换床单清理生活垃圾清抹家具清洁地板地毯清洗布面沙发或皮面沙发清洁大量垃圾清理灯具清洁地板打腊洗手间器具清洁天花清洁玻璃窗清洁特殊污物清洁家务服务：代送餐服务干（水）洗服务接送小孩照顾儿童、老人搬家及大件物品搬运花园修缮、打理家教服务：中文补习英文补习乐器学习礼仪服务：鲜花订购送递礼品送递喜庆场所礼仪布置家居维修服务：空调安装、维修洗衣机安装、维修热水器安装、维修给排水设施维修（包括坐便器、水喉等）商务中心：提供临时办公地点提供临时会议地点传真、影印服务其它服务：灭蚊、灭鼠服务设备租赁服务（花草工具、清洁设备等）一、管家式效劳〔一个管家效劳一个楼宇或者单元〕【2.2.4物业管理效劳建议】售后效劳建议2种效劳体系二、特色化效劳对于真正的销售效劳来说，全方位效劳不仅仅表达在销售前和销售中，还应效劳理念表达在销售后的效劳之中，因此，我们提出后期特色化效劳：比方：交房阶段的专业室内装饰参谋；理财参谋；私人保姆效劳等。给效劳体系对于后期的别墅推动将建立很强大的效劳根基【2.2.4物业管理效劳建议】思想篇：我们需要一场奇迹1、品牌价值体系建立2、产品力提升方法破解3、营销引爆思考景观领袖南京营销颠覆市场1、造景极致细腻：人工与天然的巧妙结合2、样板、会所、智能化、物业管理山水之上大境界1、大平层产品的深度剖析2、营销出奇制胜十大核心卖点引领豪宅标准别墅板块，区位稀缺自然资源，无与伦比纯大户型，定义阶层人文环境，出入上流纯白立面，极简主义高端智能，科技豪宅超大湖景，首创气魄国际物管，量身定制五星会所，尊贵享受园区景观，堪称典范【3.1.1产品核心卖点提炼】［紫气云谷市场定位是什么］工程拥有如此卓越的十大核心优势，作为豪宅而言，它一定是南京豪宅的划时代产品【3.1.2市场定位】区位优势定义划时代豪宅自然的、生态的、区位稀缺的东西文化的交汇、新老城市的交汇无与伦比的价值决定了工程本身一定是一个不平凡的豪宅是南京的新城市名片【3.1.3市场定位解读】纯粹三山，纯粹湖景山水还能这样看翠屏、韩府、将军三山的力量【3.1.4环境解读】纯粹大平层，纯粹享受纯粹大户型，居者品味相近超大户型决定了居家的更多享受【3.1.5产品解读】城市新贵更注重生活品质：生态、舒适、尊贵更容易接受新型的国际健康理念拒绝闹市的繁华，喜欢邻里生活的亲近拒绝类别墅的一大堆楼梯，喜欢高得房率的舒适生活拒绝平常路，喜欢与众不同【3.1.6客群与生活方式解读】3山〔HillThree〕山水之上·大境界【3.1.7案名导出】结合品牌口号实，产品+景观虚，抽象概念，费解但易记紫气云谷+实，建议保存，有延续性营销上颠覆市场怎么对定位和传播概念进行最好的诠释？【3.2营销传播思考】高规格、高品质、高理念符合工程定位符合客群习性符合利润创造【3.2营销传播思考】［实景营销］楼吧－销售中心兼品牌体验中心体验品牌体验实力体验生活对中惠的高档工程做集中展示操作手法：1、将现场售楼处重新规划设计2、开辟出销售区域和品牌展示区域〔可以借鉴万科金色蓝湾〕【3.3营销事件】楼吧视听室－在售楼处专门开辟一个房间设置动态视听室［实景营销］【3.3营销事件】［代言营销］代言人－选择知名“新贵代表〞例如马云、柳传志操作手法：1、作为代言人拍摄平面广告2、电视短片的拍摄3、出席工程的相关公关活动；【3.3营销事件】[公关营销]——前所未有节点引擎-创造高端名流生活1：走进“东方波士堂〞名流荟萃〔联合东方卫视〕?波士堂?是由第一财经、东方卫视、唯众传播联合打造的国内第一档商业脱口秀互动电视节目。节目每期约请一位企业界重量级的商界精英作为主角，同时邀请3位来自企业界、文化界或演艺界知名人士组成观察员团，构成立体的话语互动体系...【3.3营销事件】[公关营销]——前所未有2：邀请大使、世界500强CEO走进紫气云谷【3.3营销事件】[公关营销]——前所未有3：参加博鳌房地产论坛紫气云谷大亮相紫气云谷【3.3营销事件】与高尔夫球会/高尔夫杂志进行战略合作与南京银杏湖高尔夫、钟山高尔夫等球场、高尔夫俱乐部、高尔夫杂志进行战略合作，定时在这些球场、杂志、俱乐部举办活动，通过工程展示宣传吸引目标客群。高尔夫客群与本案目标客群接近，可以利用该活动对本案进行宣传，扩大工程对目标客群的影响。1：高尔夫球会［定向营销］系列高端定向营销活动【3.3营销事件】［定向营销］系列高端定向营销活动2：顶级轿车车友会联盟与顶级轿车销售商形成战略联盟，共享客户资源，由国信提供展示场地〔样板区内〕，由车商定期进行展示—如品牌新车型发布会活动。与苏友等汽车俱乐部联盟，参与俱乐部相关活动，享用该俱乐部客户资源轿车是富人的玩具，顶级轿车对他们具有莫大的吸引力，工程品牌与顶级轿车品牌联合，既能够提升美誉，又能吸引到泛客户【3.3营销事件】［活动营销］紫气云谷产品发布会德基广场大厅工程展示【3.3