市场调查及地块调研提纲

地块环境调研【第一部分项目所在地区气候调查】1．目的：通过对项目所在地区气候的调研，掌握项目所在地区的基本状况。2．调查方式：查找地区的《市志》及询问当地的气象台。3．调查主要内容：3-1．温度3-2．日照条件3-3．风向3-4.降雨量及湿度4．综述【第二部分项目土地性质调查】1．目的：通过对项目地块的地理位置、地质、地貌、七通一平状况的调研，掌握地块的基本现状。2．调查方式：实地调查；实地调查拍摄地块现状图片。3．调查主要内容：3-1．地理位置（附图）3-2．地质地貌状况：A、地形，B、地质，C、地貌，D、植物分布，E、水系F、山脉，G、动物种群3-3．土地面积及其红线图3-4．七通一平现状3-5．地块的历史研究4．综述【第三部分地块周边环境调查】1．目的：对地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观和环境污染状况进行调查。2．调研方式：实地调查；实地调查拍摄图片。3．主要内容3-1．地块八个方向的环境（建筑物、污染状况、近景、远景及视野遮蔽状况）。A、地块东面近景、远景。B、地块南面近景、远景。C、地块西面近景、远景。D、地块北面近景、远景。3-2．地块2公里半径内的历史人文景观列示（标明距离项目地块的车距）。3-3．环境污染情况：A、空气：灰尘及气味B、噪音：噪音来源及噪音分贝C、水质：地块周边河（湖）的污染程度D、土地：垃圾污染3-4．治安情况4．综述【第四部分地块交通条件调查】1．目的：调查小区居民工作生活需要的交通条件的便利程度。2．调研方式：结合市政交通地图，实地察看。3．主要内容3-1．项目地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状及其远景规划：A、主要交通干道B、远景规划C、公共交通起始线路3-2．项目对外水、陆、空交通状况。3-2．地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状。4．综述过【洲第辅五忍部上分驱周进边被市标政蜂、饮公牛建疼配裹套眠设匹施印调颈查饰】阻1挂．化叨目壁的愉：丹调尤查冷与柳小演区骨居漠民棵生盒活却相观关蓬的敏市娇政群配散套坚设境施雕的桌完挣备胃程纤度瞧。净2采．罗方联式设：欧实味地着调绘研云。给3批．鞠主叠要物内蒜容鄙：咳调圣查夸地样块姓周虾边巩1兆.修5棵公底里然半冠径槐内敌的吴市近政钓、劲公奔建援配坐套寒设咏施雁（没规导模继、龙档岛次艺、纲与黑地贞块纳距禾离拼）吼，替包黄括啄：诵3要-污1符．逆购缓物投（连购沟物伸中膏心绣、宾商之场敞、纤超真市惰、访农兆贸尊市第场蝴等劈）召3旺-饲2由．魂文剃化姜教即育藏（小幼逼托允、反小熊学爹、哗中凯学脉、辈大杏学瓣、届图伍书洽馆备及慢其篮质惹量示）能3银-枝3亲．苏医宽疗迁卫茂生株（惜各且级秒医鼻院市、惩药既店州及当其绒质透量每）谦3冠-勾4蚂．她金搅融脉（鸽银祥行晃、缺保飞险芹、叹证馋券析）呀3宇-侵5时．着邮戒政方3裙-铲6孙．阵娱课乐但餐办饮觉（样体最育宋健维身恨、展娱趁乐诞、华餐废饮本住辉所幅）蜻3驰-扫7君、钥水智电旷、教排虫污泳情垦况钱4只．船综邮述构【维第忌六针部钳分型周姨边酬社党区忘现吧状辈调陪查即】昆1生．病框目喜的匹：犹调供查溉地冠块属周尾边纷社贷区颤楼袋盘倾的鞋总营体测规刊划鸣状睡况浊，予判抖断渣周弹边砖社怎区目的粉档披次琴和柿居四民汇成林分疲。册2夕．券方执式多：惑实谁地害调朋研臭。予3搂．苹主毒要工内刊容筋3多-剪1榨．泻周芒边判主搂要靠楼偿盘脑、潮小劈区愁列值示敬及狗产序业西特济性亚3壮-分2岛．膨各狸楼靠盘仆及豆小带区跑的亩居识民康阶奔层睁3锯-脚3愿．芳各误小炼区灵的抖总允体粉规宏划顷、案价诊格块等再：笨A君、践基伐本置资舱料旅：苦1味）道、张开体发察商萄2笔）你、材地序理北位笋置波3疏）渴、舞占杯地箩面源积健4箱）责、睬小恒区唱规粘模额5摧）躁、热小藏区镇内卖配苗套灭6金）故、桨开吸发靠时妥间财7宰）洋、湾建瘦筑龄结掏构扶8量）盗、赖建桥筑霞面宾积线B拒、敢户酱型仗、酒面矮积将跨意度牌C摧、屋冶规浇划反D停、丙辈销咳售铁资息料液1叫）启、哭售普价健2量）贸、是付喉款龄方触式称3钳）陕、多销啦售慢进括度跳4路．注综倦述仙【涂第济七喂部不分荡项箱目仔地肺块符的黄综炕述虹】值【巴第伐八悔部给分有煤项涉目丽地逮块浸特芒性闲的凤类弯似顿方位案盐分雕析堤】萍3就．批目流的陵：个类速似油方流案团分猜析敏，奖可秘以都对黄项茧目月具建体葱的玩规役划侧、瓦建霜筑罚、禾环扬艺多等要具规有船参杠考艳价鼠值论。惜4乘．距方激式境：技资遭料造查雁找剖。租3侍．冰主黄要户内莲容启：扶（茎图莫片叉为箭主返）所3覆-皇1倘．捐规随划迹3忠-朴2霜．惊建所筑胜3翁-笨3糟．兼环粥艺饲3爆-别4碍．叶建途材晴3日-平5盯．夏特菠殊鄙环翠境过处刑理柜4副．粱综蓝述琴市丈场棍研廉究虾工茧作帽模炭块攀市饶场仓调犹研慕【富第阶一田部摄分滔项凡目亏所倒在滋地酸房禁地证产晚市秃场列现链状返调耳研盖】梁1抬．岭斧目魔的惰：馆调杰查焰项胸目右所停在球地荷宏匙观或经墨济粒状扶况耍及苏房室地驰产济市殿场学整春体节状顾况摧。友2尖．毅调目查辰方倾式产：乒搜腊集幻基钓础旱数突据腔，使在猾此冻基猎础散上缘进氏行湾分泡析乎。奥3藏．撑语主恼要番内溪容犯：莲3侧-故1指．神宏影观纵经虽济讲运千行换状俱况绒1风）前、网数甲据指指医板标会各数沙量咬与速上急年贝同诵比处增佳长向全刻省捷舞项宏目古所篮在茫地肚饶全扑省缩艺项杯目担所躁在钳地携A洗.父国模内眯生坊产桂总元值鉴其拾中练：煌傅第览一迫产承业坝第码二新产笋业行第群三允产阶业耀房岁地柱产磁B讲.从固猛定蔽资贴产苦投须资舞其阀中根：胖房启地君产白开阳发再C多.革社该会颠消霞费夸品本零巧售杏总咬额熔D鸣.柿商栽品追零批售奖价锡格发指去数逝居贼民转消医费赵价岭格骄指沙数泻商芝品鸟住汇宅役价疤格塔指俭数帜2器）喝、妖分边析妨3疤-渴2盏．撞项怀目史所愚在酷地录房废地尽产厘市浙场察概鞋况椒及撞政厦府挠相灯关使的窑政拢策律法驱规惜A酒．依项压目漂所库在驳地洒的芽居误民诊住王宅鱼包刚括亏的削形棋态锡及房其铃比都重邻构视成跨：竿公摘房叶、笑微拳利浊房功、西福速利杰房挠、叼商奇品雪房陆等答。赌B午．需政咐府猴对疗各蒸类碗住心宅道的谨开艇发甚和斥流粉通字方商面停的港政盯策丛法召规栽。同C嫌．老政尿府吧关叉于巴商张品控住堂宅碍在辅金坟融柿、乔市桌政拨规舌划各等猪方走面球的器政钉策像和配法树规当。料D朋．上短描中很期兵政彼府将在隶项钳目已所化在惑地从及株项晶目常地糕块豆周烟边锡的牧市抛政男规揉划倾计装划类。届3扁-嫌3希．允项屡目转所肠在促地振房捷地柄产讯市午场艘总说体单供增求转现化状驰1废）遗、喷数塘据亲项赢目颤悟上很半吩年池犁与钩去险年胀同竹期衫相燥比页四备裂注那签侵定散土斥地创出输让帖合遣同寇其扎中铺商宣品弓房默用敲地书房掏地乌产辨开奏发以总菠额丙其柱中退商应品嫁房披建孤设舌其醒中朱住框宅抗投侦资馅占勤比宪重埋商潮品线房袋施阶工顶面拳积伴其提中树住犁宅荷住捉宅僻施沟工谈面久积栽中李今桨年浆新添开慨工赏者毙所横占妻比草例铸商椒品帮房料竣竞工估面弓积坐其穴中术住低宅妖竣乎工关面无积淡销吉售井预穴售抽商唉品胀房大面剩积欣其信中蜓现哥楼丽销济售雁楼树花爱销盖售挥全辈市弄商湾品蚊房绣销判售触收心入尸住往宅秤空夸置奏面茂积东其抬中贫住泥宅蹄办讲公岗楼哲商旁业咱楼呆二歉手层楼件买华卖叫2资）遭、严分倡析尚3番-革4泄．将项启目量所效在恭地荣商蓄品混住竟宅鼠市底场票板歇块市的祖划潜分功极吓其尤差灿异千板寻块耽差据异桶顾板湖块盼1错：危抢区盼不板但块狱二疤：伐拐区您板屑块趁三岗：再蛾区嫂幕板理块哑四兔：记辉区埋地评理胃范袜围犬划答分题依稻据层：耳建爱筑嚷及碗商款业园、怠人姥文逝特歉征帅描蓬述敏政势府绳市陶政抖规饲划竞的烫引痰导墨商包品蛾住仁宅缴平敏均桃价策格四柄多辰层产小型高耀层炸高算层虏别免墅矩商哀品捆住终宅矩供穗求港状架况丸劝多思层发小龟高农层至高商层老别乒墅赚热投销午区鹿域龙3亚-千5限．巧项菊目删所柜在脾地年及松所诸在滑板践块胶商电品每住喉宅作平王均茫价悦格赛走用势矮区陆域愚崖0范1肾年且平勒均歉价拦格武纤0饺0梁年雄平斥均热价面格停该9运9竹年竿平义均挥价药格狭多才层璃醒高予层胁苹多闻层多摇高棕层骗蜓多语层捆高误层街全若市筐项且目浑所趁在链板爷块澡【毅第锤二洒部凑分洽医类扛比拿竞刑争佣楼牛盘技调朝研快】陶1敌．倚目件的立：牧调叙查床项已目计周慧边央类献比左竞锋争卫楼罗盘帮的逮规售划段素塔质锋和超市业场肝状锐况臭。岔2捏．河侍调辱查颂方史式斑：炮先梁收柿集则基雀础厘资烦料丧。俘在秤此盆基魄础员上胁进湿行拴有档目季的遭的屠实依地吊调缝查绘。疯3形．断主诸要夜内垫容梳：乖3三-尺1法．孙罩基丧本仪资怜料阁楼关盘蔑名藏称道地披理粪位及置两发喘展堡商汽建耀筑只承舒建端商骡建丧筑怎规赏划路设杂计阁商定环监境杰设秃计目商育销古售呀代闸理涨商丹3参-荐2嚷．葡虑项蔑目愈户忌型白结质构燕详域析苍户滩型喘（童a违房腹b悲繁厅亩驻c袭卫抓d拐退工弱e冻叠厨剩f还阳唱台孤g故花辰园灾）鉴旋面叨积绿跨塑度付闭套醒数径/乡百边分榆比盒平戴层针错雪层纤跃洪层很（被复淋式雾）哀3推-球3惑．忽项卵目肯规齿划辆设雨计塔及类销筐售厚资破料壤总疯占植地饥面挺积叹总愤建杏筑虎面玉积层（央容翅积允率亚）喇建下筑街层推数妈、绣栋婶数定建睛筑忘布宜局轻及蒜开轰发坝节厦奏闷户杰型快结佛构悄外局立恳面绞风险格袋、岸色持调欢及位用贺材趋交焦楼绑内著装澡修环标乐准喂小锦区伯绿亦化只及搜环小艺效车娇流轿组雅织返及绝户资车明比蜂小培区贴内霜康而乐落及才商骄业丰配顾套瞎设为施居物写业治管蜜理口售为价疏（磨按烤揭劣折奇后厦价涨）桶最直高停价嗽：栏最喊低孝价造：讲均锹价薪：脑付辫款物方嫩式辜烂一炎次闻性鉴：姐分匙期颠：系按哀揭呜：刊销葵售吼进说度帽涌销纠售蹄率侵：得已椒销仙售承单纠位蛮户咱型共比且例基客柏户每初幼步爱分杆析导现趟居土住谨区狸：如职忆业律特么征稠：蔽集从团斥客抹户下：家3仗-呀4贴．赶综夕合彩评肯判叛评联判办项滩目犬辜评炸价匠A膨．蛮地奇块赖周锄边拣环弄境抗及辫配穷套最评傲判欺A竞-唤1宫友地写理临位螺置饰A乐-南2捡允周窑边拖环出境摄、兴景转观层A阔-宽3勇烛周浆边妻市司政过配占套疼A框-艺4根惑周汉边粥小傻区誓整白体佩素叶质易B量．染楼趴盘辨素坏质榨评挪判闷B幕-盐1拔命建哭筑罩风卸格选和胡立扣面响B既-奋2忙脑建裹筑娇布犹局恳和博空夜间圈规婶划袜B域-组3举今小此区付内皆环套艺理规录划装B扯-踏4师孔户期型笑设闷计徐B瑞-化5骑雁小柜区晋内倚配甘套理B狭-朽6悬接车棉流岛组差织宾B润-汉7期归物颠业差管纸理存C差．拒物既业徐形飘象决C慈-市1盲冠发慢展纪商瓜品异牌回C榜-杀2挎矛项翼目架包肯装限及剑营塔销夕手踢法怨综贫合无评夜价稻【亿第脑三疮部晚分议盼住谢宅驼消捞费塔者周行磁为厦分孝析掌】汗1洞．字目析的传：股了悠解哪住杠宅为消谋费偏者思目篮前灭之概消粮费唤意召识桥和洽行矿为亿方希式普。借2秀．结瓦调希查拔方糖式督：粮目蔑标李客边户赶群镜用龙问烈卷行的禁形笼式佩来张抽咸样黄调朽查遗。涨3励．超付主著要立内塔容陈：辟3有-歪1纺．递各乎类喜档过次专商慢品祥住欢宅朗客除户窝分锣析陷指声挑标期捎比章惧例袋家睛庭推结咏构禾司3廉口渡之档家珍：葡3老代集同瞎堂希：兔二努人牲世撑界气：坛单沿身三职咬业女特拌征蛾经避商姜老教板买：由三尤资横高诚级恭白仆领闸：佣三北资书普刚通东白欢领吃：载国会企颈高烫级悼干权部雕：浴国堪企辅普夺通草干鸽部续：到文池艺踏界蹈：悔政效府算及菊事藏业笼单锹位毕：春其览他晌：黑外截销冠买草主进年葡龄能结击构慢2狠0码－裤3亿0假：歉3百0盾－妄4滋5馆：绣4碑5刊－倡5浴5昆：斩5谢5猴以虑上低客眨户舒家请庭钟月脊收邻入暴状障况虑2申0酬0禽0丹元库以证下弃：仆2善0室0帝0单－缠4宏0近0宏0既元策：泄4发0货0屠0鲜－绸6绝0臭0达0宋元绵：款6娱0五0桥0混－无8翠0伍0积0驻元以：竖8鸽0鸭0逮0鸣－鲁1用0蝴0题0吩0单元凳：糕1怎0卖0头0锋0燃元案以圈上具客惯户堪地参理诊半键径花集下中吩率抛1宫公橡里弹半胀径圆：悠2蒸公望里渐半劫径林：牲3仅公总里迅半薪径缠：程4惜公删里仰半袭径泰：讲4按公卡里括以歪上重半穴径钢3踢-霉2赌．往各服类钢档瓦次狂商荣品拦住云宅扫客粥户芹购朋买燕行淋为狭分全析漂A速、标梳购虫房绳目兼的滥及撤面袭积榆偏悟好冻指倒山标锄比悼例楚购翁房浑目丑的速粒A弊首毯次乡置码业喷满妈足浑基勤本盐居脏住惊需翼求竿B绵二晨次袜置山业稳改祖善倦居亡住侧条夸件反C背投剖资姓保锹值阔和环增至值遭D膊办史公孝E育为稀父博母捐或挤子振女银购否房赏F拍度四假烛G更其陪他萝面翠积绣偏镜好度鲁A划违5焰0加平刮米烤以写下盐B毯屈5左0帅－吐7籍0欣平畅米蔬C唤施7邪0慌－蚀8奇0跳平晋米夕D卡牙8育0圾－泰1糠0山0芳平赤米董E兆偶1庄0潮0略－费1寄2夹0收平谁米宴F纸眼1们2正0吴－摩1叛4六0昌平穗米于G湖祝1债4筋0托平骆米绝以肝上淡B锁、纳史层挥数卫、疏户卸型诸偏腰好龄及直购跪买怕价柔格菊承粥受帝能掠力亚指作谋标中比类禁例债层章数专偏查好版政A息尝多平层号（均7大层眉以积下寇）和B芽应小生高键层编（值8捕－起1龙8兴层统）汗C少奔高阔层木（奉1衰8予层堤以赤上笨）骡户膨型密偏闯好科1懒朴A塔日平叫层鉴B伤唉错桂层办C寒贷跃绣层须（坚复旬式抹）诞户迫型浴偏栽好击2转插A核票1徒房洪1尊厅想B吃盘2妻×补1平程C邮叙2壁×绞2掘境D痰侄3央×坑2婚饱E梁神4锄×场2胃烂F裂心4慢×义3举去G经缓5亮×胃2驼/锹3悠/玻4满H繁偶6扩房袄及塌以关上昂价托格沟偏棍好耳越A巴（所根斩据丧当晋地兼价打格减板融块遗划摩分胸）总付房款睬方龟式已偏宴好零顷A送茧一朽次新性团付晚款扩B顿帝分车期盖付辩款众C柴魂按假揭确按秒揭用月赏供巧承僵受叔力矛称A肚别1膨0葱0罩0网元太以替下社B岭墙1闪0达0港0难－挠2西0检0抵0榴元获C滥辜2店0酒0则0合－基3恋0旁0愈0岸元苏D屯雕3受0泰0脖0抓－尚4浪0绘0古0质元足E侦慢4宴0棵0姑0唱－填5铜0轰0瓶0串元高F窃逃5外0剑0推0拌元购以断上乒C趴、占秋影要响雷购窝房垦决贝策身的芽最吗主定要滴的伏5听个娱因例素A地理位置B市政交通便利程度C周边生活配套完备程度（包括子女教育）D距离上班地点的远近E价格F建筑风格及外立面G户型设计及实用率H社区内绿化及环艺规划I物业管理及社区文化活动J周边社区素质及空气、噪音等污染程度K产权等法律手续的齐全L建筑质量的保证M发展商品牌和实力进行市场调查需要了解的内容主要有：1、对经济与发展形势的了解。房地产业的发展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安社会发展等因素息息相关，对房价和销售情况有影响。2、对房地产市场发展态势的了解。需要了解的内容包括近几年各类房地产开发项目完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。当然，也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。3、对房地产政策法规和政府有关措施的了解。主要了解的是：土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等方面的法规以及政府领导人的重要讲话，新的政策措施、工作部署等。近期出台的关于住房制度改革、蓝印户口制度，尤其对商品房预售条例等规定、政府对销放心房"的要求等等，更须熟悉和严格执行。4、对项目周边居民的调查了解。了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及对未来住房的期望，可接受的价格，对付款方式、套型面积、装修标准、居民环境和设施配套等的要注，进行深入了解。然后再有针对性的根据这些资料来确定将来所开发项目的市场定位。5、对周边同类楼盘的调查了解。了解的内容主要有：楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法（包括宣传口号、卖点和宣传媒体等）、销售进度、付款方式、购房对象及楼盘设计造型、装修标准、配套设施和环境美化绿化等，同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等，然后制表逐一进行比较分析，以便正确定出自己的开发营销策略。市调的内容以当地居民现有住房状况及需求状况，即消费行为调查一、区域概况1、区域简介（三纬经济部分）①区域介绍城市别名，在全国和全省的地位。②人口包括人口总量及区域内各小区域人口分布、城镇和农村人口比例、人口增长情况、人均寿命。③区域划分下属几个区，包括经济开发区有否及其地位。④历史人文景观有关该城市的历史、重点风景旅游景点。⑤交通条件交通便利性，港口、机场、车站等情况。⑥公共设施有关医疗、休闲等设施情况。⑦教育、文化情况居民受教育情况。⑧其它2、宏观经济部分①当地经济构成各产业比例，即第一、二、三产业比例。②主要支柱产业情况③国民生产总值及GDP值包括在全国或全省的排名。④主要的一些大企业情况⑤其他3、微观经济部分①人均收入及各支出比例②生活方式及社会时尚③消费理念④就业情况⑤其他4、整体评述和远景展望二、房地产市场1、国家政府的有关方针政策、法律规及有关变化趋势（注：按各部门划分）①房地产管理部门A、对开发商a.有关预售证的发放条件b.对建筑产品的一些要求，包括有关材料的运用c.其他B、对消费者a.有关拆迁的安置方式b.房改房交易的规定c.房价的控制d.其他C、对中介代理机构a.有关从业人员的资质考核b.机构的其他管理条约②土地局A、土地的转让方式及价格控制B、土地的年供给量C、有关土地的其他规定③规划局A、城市的规划方向、区域定位及远景规划B、拆迁力度④交通部门A、有关道路网的建设B、重点交通基础设施的建设C、对私人购车的一些政策⑤银行A、存款利率，按揭贷款的利率B、按揭年期及业务方式等C、对开发商的贷款支持⑥税、费部门A、有关交易的税、费B、办有关证件的收费情况C、对开发过程的收费情况，包括配套费等⑦其他政府部门A、公安部门关于购房入户的政策B、货币分房的施行力度⑧与房地产有关的其他信息2、房地产现状①以当地居民现有住房状况及需求状况，即消费行为调查。（附表）注：通过问卷调查分析，比例为当地人口的2‰。A、居民收入情况B、居住情况C、置业意向②房地产上一时期概括（一般以上一年度）及同期比较A、交易面积、交易金额B、价格走势C、各楼型的比例③本年度的推案量及需求预测注：指主管部门的预测有关媒体上可获取。④房地产开发商的调查（附表）A、开发商基本情况B、有关业绩C、新动向⑤代理行业的调查（附表）A、个案推出中代理公司参与的比整个市场代理的氛围。B、例C、参与的方式D、主要公司情况⑥专做二手房中介情况A、市场情况B、有关公司⑦个案调查（附表）A、已结盘B、现在开盘C、年内将开盘D、个案调查需提交的结果a、个案区域分布图（在地图上标出）b、等价位曲线图c、分析总结出几大区域，并总结出特点⑧重点楼盘跟踪档案（附表）时时关注重点楼盘，包括广告宣传方向、销售进展一切信息（此步工作由各事业处处长负责）三、重点区域市调（公司在该区域有项目时）1、区域周边环境调查（附表）A、周边自然和绿化景观B、教育、人文景观C、各种污染程度D、周边社区素质周边市政配套便利性2、区域周边居边消费行为调查（附表）3、区域重点楼盘调查（附表）4、分析总结区域区的主力客户群，价格定位等基本信息，为公司的简报制作做好准备。四、其他方面调查1有关媒体调查①可使用媒体情况②各媒体有关房地产的栏目、专刊情况③各媒体收费情况④总结区域房地产宣传广告投入情况⑤要求提供各栏目的简介，价位表原件，此步工作为事业处负责完成。房地产代理解读房地产代理1中介代理--市场的活跃力量目前房地产业中介代理商正呈现由单纯的售租代理业务向销售商、包销商角色转化，比如说，我们为发展商做客户调查、市场定位、客户定位、营销推广计划、广告执行、销售组织等，甚至包括现场的包装、接待中心的设计，还有促销的包装、接待中心的设计，还有促销活动的组织，全都是由我们一家来做的。每一个细分的行业都有专业的公司去做，如广告公司、室内设计公司、园林规划公司、公关公司等。这个行业要取得真正发展，需要三个方面的东西，一是品牌，二是网络，三是团队。第二章市场调研一、房地产市场调研和营销的信息分析营销与推销、促销不同，营销是从市场需要出发，根据市场、客户的需求生产产品，它的管理以利润为导向，营销计划具有长期性。推销、促销是针对现成产品的销售，以销售量为导向，计划短期性。发展商拿到地后首先考虑什么？一般住宅用途有：公寓、办公、商住、商场、别墅、酒店公寓、酒店式商务套房等，这些用途可以组合。其次，建造何种建筑形状，高层、小高层还是多层……？容积率决定建筑形状，但可以变化，容积率下降楼面会提高，而开发成本下降、周期缩短，经济效益也许不变。第三，考虑房型，两房一厅为主还是两房一卫抑或两房两卫……？各种房型面积如何确定？目标客源是谁、在哪里、最关心什么？另外，房地产市场调研可以帮助产品再定位。所以产品要立足市场，必须要有自身特点，与市场有一个市场区隔。目前上海商品房积压有两大原因：产品定位不准，适宜造住宅的地块造了商务楼，而应该造商务楼的却建成了住宅；设计、结构不合理，房型偏大或偏小。其中有些产品可以通过市场调研再定位，找到新出路。客源是房地产的生命。客源可以分成几类，如果以购买动机分类，有投资、自用型客户；按区域划分，有本区、本地、外地等；按收入、有高收入阶层、中高收入、中收入、中低收入、低收入等；按属性，有高级企业主管、白领阶层、归国人士、回沪知青、企业为员工购买等等。二、房地产市场调研应该从哪些方面着手？房地产营销包括市场营销环境（市场分析）、营销组合。市场调研侧重环境部分，环境分成总体环境和区域环境。总体环境含有行政与法律、经济、自然、人口、政治、文化、技术环境；区域环境有特性、交通、配套、规划、房地产竞争市场、房地产消费市场。行政与法律环境指与房地产有关的一切政策、法令、措施，如蓝印户口薄、契税减半、新工房上市政策等，它们的出台将直接影响房地产市场。经济环境指人均收入存款额、物价指数、企业投资总额、金融动态（股票、利率、银根）、区域主要产业结构等，目的是了解市场和消费者。自然环境包括交通状况、市政工程、公共设施（已有、在建、规划）、绿化、水电煤配套等，研究市场的可行性。人口环境指总人口和人均住宅面积、家庭结构及趋势（单身--杭州推出单身贵族公寓一售而空、老年、金丝鸟住宅等）、整体素质、人口属性、老年化状况等与住宅建设有关的因素。政治环境指政局、外交政策，直接影响房地产销售。文化、技术环境指文化倾向，新建材、新科技的运用等等。对某个个案，区域环境的了解更为重要。首先了解区域特性，即区域历史沿革（梧桐花园就是充分利用原来是法租界的历史因素）、建筑形态及风格、区域特点（学区、商业中心、工业中心等）；了解区域交通状况，公交、地铁、高架、轻轨，交通干道，未来交通计划；区域公共设施配套包括生活和市政（水电煤）配套，生活配套有公园、学校、医院、影剧院、商业中心、超市、集贸市场、宾馆、著名餐饮、图书馆、体育场馆等，另有政府机构、标志性建筑等；重点在房地产竞争市场分析，即分析产品总供应及产品组合类型供应量（各自供应量和比例、市场最欢迎类型、建筑形态比例及接受程度、市场空白点。三、市场调研部门的组织结构和各自负责内容。我们公司的市场研展部的信息部，负责对各种报刊杂志、学术报告信息综合采集和录用，统计房地产广告；市场调研部，分区域踏街和个案市调，区域踏街人员人走遍区域中每一条街，记录公共设施、竞争个案等，个案市调人员则冒充客户对个案进行市场调研。分成多个小区域，对每个区域都有区域踏街记录，首先在区域图上划出公共设施、个案，填报区域印象、建筑形态、绿化状况、道路、交通、公交线路、商业等，区域的配套、交通、环境状况都是通过区域踏街而来。调研：它的总栋数、基地面积、总建筑面积、土地等级、公建面积、公建率、用途组合、环境、交通等是第一张表的内容。如果是住宅，就有住宅表，对车位、贷款年限、楼层、基价、单价范围、主力总价、房型配比、建材、设备等列表填报。各种情况详细了解后再进行综合分析，将房型和总价、工期和销售率、装修和销售等等挂钩。还要做好销售去化分析，销售状况总分析，包括销售道具、媒体、述求卖点，付款方式、策略等等。【实例】某项目位于吴中路，靠近虹桥镇、古北新区，毗邻虹桥高尔夫球场。面积140000平方米，容积率1.3左右，作为住宅小区的用途很明确。要求我们公司调研小区的建筑形态、房型和比例、面积、客源等等。我们迅速着手整体市场调研，选择了10个有竞争关系的住宅小区个案，比如华光、嘉信、富丽、南国等吴中路、虹梅路、七星路、莘庄、田林周围区域的小区。踏街后发现，该小区生活配套不足，学校、医院不够，交通不便，但总体较适合建造住宅小区。经过个案市调表汇总，形成区域综合分析表，明确告诉我们：这个区域总建筑面积1210000平方米，其中高层110000，小高层98000，多层1000000平方米，所以这个区域以多层为主，低层（5层以下）是市场空白点；高层总量不大，但销售不理想，说明该区域对高层有抗性；小高层销售68％，可以考虑；区域住宅小区整体销售为72％，说明小区受欢迎。房型与总价关系分析得出：房型总量集中在两房一卫，市场空白点是两房两卫，且现有192户销售率100％说明该房型非常受欢迎；一房销售不错，适合投资额；三房两卫销售率较高；大房型销势不错。另外，根据分析，这一区域需要总价在25万－40万元的产品。面积分析得出：对厅、厨、卫要求高；主力面积在100－130平方米销售状况很好。区域楼层朝向分析得出，六楼积压严重，肯定景观朝向。同时，个案的付款方式全部有银行贷款，没有租金付房款。区域的客源主要是归国人士，白领阶层，港澳台人员，部分企业为员工购买；本地客源集中在徐汇、长宁、卢湾、静安、黄浦等区，客户关心小区的配套、环境。我们还发展，该区域所有公共设施、配套都类似，没有特色。最后的总结是：1、该区域住宅对高层有抗性，2、以多层为主体，3、小区住宅形态的销售在上海最好，4、房型以两房一卫为主、三房两卫次之，5、两房一卫而言在25平方米最佳，6、三房两卫而言厅在25－35平方米好销，7、总体面积控制在80－100、100－120平方米，8、总价在30－50万元符合市场购买力。该区域还存在一些市场空白点，如：几乎没有低层公寓，120－140平方米面积和两房两卫及一房很少，特色公建配套不够。我们的建议是：1、建造错落有致的低层公寓，损失的容积率通过小高层填补。2、减少高层总量，3、面积配比是，一房占10％，面积45－55平方米；75－90平方米的占45％，100－120的占15％，适当加大120－140面积的比例；两房一卫占15％，重点加大两房两卫比例，三房一卫减少，加大三房两卫比例，同时有四房房型比例。厅面积两房的控制在25平方，三