创业人家 精英领邸课件

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创业人家精英领邸版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归上海黄田企业策划有限公司所有，未经上海黄田企业策划有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。上海黄田企业营销策划有限公司创业人家精英领邸版权声明：此次提报需要解决的两大问题冠城广场项目冠城花园车位整·体·推·广·执·行·方·案&此次提报需要解决的两大问题冠城广场项目冠城花园车位整·体·推冠城广场项目整体推广执行方案冠城广场项目整体推广执行方案。前言。前言冠城广场项目含有商铺、写字楼、车位三大类别的产品就目前项目基本状况及市场状况而言在具体推广执行过程中必须策略性的突出重点产品类别才能突破市场壁垒，达成有效销售业绩因此，在此次执行报告中我司将重点以商铺为核心进行具体推广执行方案的展开！冠城广场项目含有商铺、写字楼、车位三大类别的产品。思考结构。思考结构策略研究推广方案费用预算策略研究推广方案费用预算策略研究Celueyanjiudezhongyaoxingzaiyugengkeguanfangyingshichangxianzhuang策略研究Celueyanjiudezhongya价格策略销售策略定位策略对项目进行准确定位才能找到营销关键核心符合市场需求的价格制定才能塑造成功营销的密码唯有兼顾实效和执行的销售策略才能将理想化为现实价格策略销售策略定位策略对项目进行准确定位才能找到营销关键核定位策略对项目进行准确定位才能找到营销关键核心定位策略对项目进行准确定位才能找到营销关键核心本项目地处玉带桥高级家私商圈周边各高档家具商场林立现阶段商铺一至三楼的商家为新创意名家居。本项目地处玉带桥高级家私商圈随着住房改革的进一步深化，势必会刺激家具消费的需求，家具业总体销售曲线走势上扬，预计今年家具消费量还将上升13%以上。目前中国5000平方米以上的家具流通场所超过2500家，1万平方米以上的有900多家，2万平方米以上的有500多家，3万平方米以上的有100多家，5万平方米以上的有30多家。

据成都统计局预测，2002年～2005年，仅城镇居民由于新增住房而增加的家具需求在4年内将达到100亿元，而成都家具市场目前年销售额超过70个亿。其中中高档家具消费首屈一指，以玉带桥家具商圈和青田家私为代表的中高档家具零售商场，每年销售额达1.5亿元左右。

2004年中国家具总产值超过了2600亿人民币，2004年，家具出口首次超过80亿美元，仅次于意大利，名列世界第二，数字表明，中国已经一跃成为世界上最重要的家具生产大国。随着住房改革的进一步深化，势必会刺激家具消费的需求，家家具行业前景看好家具行业前景看好玉带桥高级家私商圈的投资珍品充分利用玉带桥高级家私商圈的市场影响力，奠定投资者对于冠城广场商铺稳健长效的投资信心！玉带桥高级家私商圈充分利用玉带桥高级家私商圈的市场影响力，价格策略符合市场需求的价格制定才能塑造成功营销的密码价格策略符合市场需求的价格制定才能塑造成功营销的密码主题不明确市场口碑不好商品经常性打折经营定位不明确街铺式的规划设计降低档次购物人气不足公摊较大，得房率低交通不便，公交站不多规模不大，专业影响力不足劣势交通便利商家进入门槛低交通便利宣传力度大，市场知名度较高定位明确区位优势、周边专业商家云集10元/月，物管费用相对便宜宣传力度大，市场知名度较高优势销售策略价格5年：8%合同到期后，开发商强制回购；10年：前5年8%，后5年9%，合同到期后业主有一次机会选择是否按120%回购；20年：前10年8%，后10年9%，合同到期后，有三次机会选择是否按130%回购。带租约销售，租金为8%5年8%返租1F：均价30000元/平方米1F：均价26000元/平方米租金约为总价8%，180元/平方米/月1F：20000~50000元/平方米租金：310元/平方米/月-1F：均价17000元/平方米2F：均价17000元/平方米租金约为总价8%，120元/平方米/月2F：10000~20000元/平方米租金：170元/平方米/月-2F：均价7000元/平方米暂不出售3F：售后服务暂不出售4F：写字楼熊猫城铂金城赛格广场周边商铺状况一览表主题不明确经营定位不明确公摊较大，得房率低交通便利交通便利定8000~10000元/平方米-1F10000~12000元/平方米3F13000~15000元/平方米2F23000~28000元/平方米1F价格楼层冠城广场商铺销售价格建议表8000~10000元/平方米-1F10000~12000元销售策略唯有兼顾实效和执行的销售策略才能将理想化为现实销售策略唯有兼顾实效和执行的销售策略才能将理想化为现实通过前面的分析，冠城广场商铺价格10000－28000元/平方米，为达到发展商快速回收资金的要求，我司建议：以目前的市场比较价格直接销售通过前面的分析，以目前的市场比较价格直接销售现阶段周边项目皆以5年8%或者更高的回报率进行销售鉴于此，对于冠城广场商铺不建议以“高回报率”方式进行血拼但为给业主更多的投资信心发展商可对业主每个月进行一定的租金补偿以强调稳定的租金才能带来更多稳健的投资保障。发展商补贴租金，但不返租现阶段周边项目皆以5年8%或者更高的回报率进行销售发展商补贴推广方案TuiguangfangankeyigenghaodebangzhuzhiXingzhejihuaguochengdemeiyibu.推广方案Tuiguangfangankeyige推广主题冠城广场黄金投资三明治2006成都CBD核心区最具影响力的投资大案商铺+写字楼+车位，全面发售推广主题冠城广场黄金投资三明治2006成都CBD核心区最具影黄金面包：冠城广场写字楼CBD核心，500强企业入驻，经典办公品牌，长效投资稳定收益之样板。超级夹心：冠城广场商铺玉带桥高级家私商圈的新创意名家居入驻，投资慧眼的最佳选择。黄金面包：冠城广场车位充足车位，带来无限投资前景。烤炉：冠城广场所处成都CBD核心投资引擎带来充沛的发展潜力，为冠城广场黄金投资三明治奠定坚实基础。黄金面包：超级夹心：冠城广场商铺黄金面包：烤炉：冠城广场所处冠城广场黄金投资三明治，2006年不容错失的强势投资大案稳健保障，实实在在看得见成熟，抵御投资风险的最佳选择。投资近在眼前的未来无论商铺或者写字楼，都已经过生铺的培育期，无须投资者承担多变的市场风险。无论玉带桥知名家具商场品牌新创意名家居稳健租金收益或是冠城广场稳定的95%左右入驻率保证，都是最实际的投资保障。现在，玉带桥成熟高级家私商圈；未来，成都CBD商务核心，现在与未来尽在眼前。冠城广场黄金投资三明治，2006年不容错失的强势投资大案稳健针对本项目的目标客户展开全方位立体式媒体推广策略推广方式主要推广方式直邮短信群发促销活动灯箱广告专业市场派单报纸广告针对本项目的目标客户展开全方位立体式媒体推广策略推广方式主要投放理由：

利用报纸广告炒作“CBD核心最具影响力的投资大案”

投放对象：

成都商报+成都晚报广告形式：

硬广+软文投放内容：冠城广场黄金投资三明治，06年CBD核心不容错失的强势投资大案投放时间：

5月下旬、9月中旬推广方式一：报纸广告投放理由：推广方式一：报纸广告投放理由：

将项目相关信息直接且有效的传递给目标客户。投放对象：

1、冠城广场、冠城花园、西城花园业主及周边客户2、商铺、写字楼的投资者投放内容：

冠城广场商铺、写字楼的卖点介绍投放时间：

直邮：5月下旬、9月中旬短信：5月下旬、9月中旬推广方式二：直邮+短信投放理由：推广方式二：直邮+短信投放理由：

灯箱广告昭示性强，能有效吸引诚意客上门。投放地点：

顺城大道、售楼处门口投放内容：冠城广场黄金投资三明治，2006年不容错失的强势投资大案推广时间：

5月下旬——6月底；9月初——10月底推广方式三：灯箱广告投放理由：推广方式三：灯箱广告投放理由：以低成本营销推广方式，有针对性的进行推广。投放范围：灯具、汽配、钢材等专业市场推广对象：各专业市场的投资客推广方式：前往目标地点逐一派发项目资料推广时间：5月下旬、9月中旬全方位各派发一次推广方式四：专业市场派单投放理由：推广方式四：专业市场派单推广方式五：促销活动活动方案：老客户投资计划活动对象：冠城广场、冠城花园、西城花园的业主活动方式：投资说明茶会老业主购买商铺的的额外回馈措施：3%额外优惠措施推广方式五：促销活动活动方案：推广阶段第一阶段：品牌影响塑造期时间：2006年5月中旬～8月底目的：快速建立投资市场的影响力，充分聚集人气，为销售案场提供资源。第二阶段：销售业绩收获期时间：2006年9月初～12月底目的：经过第一阶段的充分酝酿之后，进行销售业绩的完全突破。推广阶段第一阶段：品牌影响塑造期时间：2006年5月中旬～费用预算FeiyongyusuandeshelicainenggenghaodePanduanyigefangandekezhixingxing费用预算Feiyongyusuandesheli根据推广阶段设定，集中时间内迅速、清晰地广告传播，起到先声夺人的广告效果。第一阶段：5月中旬至6月上旬。日期媒体版面及形式数量价格主题5/18成都商报一类版半版188000冠城广场黄金投资三明治，06年CBD核心不容错失的强势投资大案5/18~30DM派单各专业市场DM派单90万份90000冠城广场黄金投资三明治，06年CBD核心不容错失的强势投资大案5/18~30DM直邮冠城广场、冠城花园、西城花园5000份850冠城广场黄金投资三明治，06年CBD核心不容错失的强势投资大案5/30成都晚报底版半版132000成熟，抵御投资风险的最佳选择6/8成都商报一类版半版188000稳健保障，实实在在看得见6/19居周刊读者点名推荐楼盘172000投资近在眼前的未来费用小计：370850元根据推广阶段设定，集中时间内迅速、清晰地广告传播，起到先声夺第二阶段：9月初至9月底。日期媒体版面及形式数量价格主题9/8成都商报一类版半版188000冠城广场，CBD核心地位造就投资火热狂潮9/2~10DM直邮冠城广场、冠城花园、西城花园5000份850CBD核心投资热潮，冠城广场创造9/18居周刊读者点名推荐楼盘172000CBD核心投资热潮，冠城广场创造9/22成都晚报底版半版132000冠城广场，CBD核心黄金投资计划投资高手一致的选择9/16~24DM派单各专业市场DM派单60万份60000CBD核心投资热潮，冠城广场创造9/23~24促销活动老客户投资茶会110000商铺、写字楼、车位投资价值说明推介费用小计：193500元第二阶段：9月初至9月底。日期媒体版面及形式数量价格主题9冠城花园车位整体推广执行方案冠城花园车位整体推广执行方案推广策略Tuiguangceluedezhongyaoxingzaiyugengkeguantixiantuiguangfangandesheshixing推广策略Tuiguangceluedezhong针对对象

巧妙利用冠城多年累积的品牌价值，以冠城花园业主为核心，扩散至周边单位及小区业主。推广形式通过DM派单的硬性手段，配合冠城内部业主刊物软性诉求，辅助于《居周刊》的软文烘托，形成三管齐下、软硬兼施的推广形式。针对对象巧妙利用冠城多年累积的品牌价值，推广形式通推广主题Tongguoxianmingdetuiguangzhutigengkuaisu