银都蓝湾住宅和商业项目初步市场分析定位报告

银都·蓝湾住宅和商业工程

初步市场分析定位报告德力邦地产咨询本工程的产品定位方向目标客户群定位概要银都·蓝湾周边居住环境分析银都·蓝湾周边商业环境分析产品自身分析及工程周边情况价格预期目录〔一〕银都·蓝湾周边住宅整体情况〔二〕银都·蓝湾周边商业情况〔三〕银都·蓝湾工程产品分析〔四〕银都·蓝湾工程定位及目标客户群定位〔五〕价格预期〔一〕银都·蓝湾周边住宅整体情况贺兰居住市场总体情况－自2007年上半年贺兰住宅市场呈现供需两旺，在供给放量的情况下，房地产开发频率空前活泼。2007年上半年以来，贺兰住宅工程建设呈上升趋势，宁夏土木基业房地产开发公司开发的一品尚都，宁夏银大房地产开发公司的荷兰阳光，宁夏第一市政房地产开发公司的兰亭居、长城集团开发的惠兰园等等一些新开发的住宅工程在贺兰毅然而立；－住宅主要供给的区域是德胜工业园以北、光明路以南、以109国道为界线东西两侧分布的住宅区域，其他区域供给量较少；－住宅价格有上升趋势。如：建设中的居安苑销售中的明珠花园贺兰县区域位置地图

贺兰109国道区域住宅楼调查表名称位置规模（平方米）建筑类型主力户型平均价格(平米)车位开发公司备注物业管理费明珠花园居安西路以南,东靠109国道9万多层两室两厅1900未规划车位数量宁夏北方明珠房地产公司主力户型集中在80—90平米普遍3角/平米/月城帮欧语居安西路以北,东靠109国道19万多层\小高层两室两厅未定价未规划宁夏建源房地产公司主力户型集中在80平米左右荷兰阳光银河西路以北，光明西路以南，西靠109国道16万多层两室两厅2060未透露宁夏银大房地产公司89平米长城惠兰园桃林街以东，居安街以南36万多层三室两厅1890车位充足，平均三户就有一车位宁夏长城集团东方嘉苑3期朔方南路10万多层两室两厅1780280宁夏石元房地产公司主力户型集中在80—90平米金福苑居安西街与109国道东侧交汇处3.5万多层两室一厅1900宁夏家园房地产公司主力户型在80—90平米贺兰109国道区域已供给住宅楼市场总体情况备注：以下住宅规模和标准层面积数据为销售各部提供贺兰109国道区域住宅楼市场总体情况小结－区域新建住宅较多，目前供给量约为120万平方米，未来潜在供给会持续增加〔除本工程的供给量外，一些其它工程也待于开发，如：太阳城〕；－区域住宅楼档次参差不齐，配套待完善；－区域住宅楼价格较低－住宅楼销售入住率较高，普遍到达85%。小结单从调研的楼盘来看各开发商推出的两室一厅、两室两厅的群众户型比较受欢送，销售情况较好。此区域为非传统居住区域，因此本区域的住宅楼前些年开展缓慢，数量少；随着政府部门的大力支持，交通的快速开展，该区域住宅楼正在逐渐被人看好，此区域地理、交通优势明显，也逐步形成良好的的配套根底，居住需求正在逐步上升，因此本区域住宅楼存在开展空间。目录〔一〕银都·蓝湾周边写字楼整体情况〔二〕银都·蓝湾周边商业情况〔三〕银都·蓝湾工程产品分析〔四〕银都·蓝湾工程定位及目标客户群定位〔五〕价格定位贺兰109国道区域商业情况备注：以下商业面积规模数据为各销售部提供贺兰109国道区域商业调查简表名称规模（平方米）类型备注租用形式荷兰阳光109金街40万连带商务公寓北欧风情，美食、购物、娱乐租/售商业街底商长城惠兰园今年下半年开工未定美食、购物、娱乐租/售独立商业明珠花园与周边商业可以形成规模欧洲风情租/售住宅底商名居华庭4万美食、购物、娱乐租/售独立商业贺兰109国道区域商业情况小结－区域商业建成后类型以餐饮、购物、俱乐部娱乐为主；－目前区域商业供给面积缺乏，整体商业还未形成规模，根据此区域周边小区整体人口规模，此区域商业供给存在开展空间，但户型结构和面积上要做到科学合理化；－未来要建成大型综合市场，商业气氛一般；－商业多为租用形式；－底商一连二形式较多，但据售楼人员介绍单一层相对好卖；小结此区域商业气氛正在逐步形成，开发商也在培养市场气氛；该区域为成熟的大规模社区，住满后存在大量消费人群；社区商铺投资环境较好，有稳定的租金回报，适合自用或投资购置。目录〔一〕银都·蓝湾周边写字楼整体情况〔二〕银都·蓝湾周边商业情况〔三〕银都·蓝湾工程产品分析〔四〕银都·蓝湾工程定位及目标客户群定位〔五〕价格定位〔二〕银都·蓝湾工程产品分析银都·蓝湾工程产品分析地理位置交通环境周边配套建筑产品分析SWOT分析〔二〕银都·蓝湾工程产品分析－地理位置建设中的收费站主题公园本案〔二〕银都·蓝湾工程产品分析银都·蓝湾工程产品分析地理位置交通环境周边配套建筑产品分析SWOT分析〔二〕银都·蓝湾工程产品分析－交通环境区域道路网主要由三条主干道组成〔光明路、环城高速、109国道〕；道路通行能力较强，路况较好；交通系统相对兴旺。未来银都·蓝湾北街将会向西打通直接与银川相连的环城高速，交通会更加便利。本案〔二〕银都·蓝湾工程产品分析银都·蓝湾工程产品分析地理位置交通环境周边配套建筑产品分析SWOT分析〔二〕银都·蓝湾工程产品分析－周边配套此区域正在建设大规模居住区，届时将存在大量居住人口，本工程周边也存在大量生活配套设施；主题公园、幼儿园、商业街、汽车客运站等将随着各大社区的建成而逐步完善〔二〕银都·蓝湾工程产品分析银都·蓝湾工程产品分析地理位置交通环境周边配套建筑产品分析SWOT分析〔二〕银都·蓝湾工程产品分析－建筑产品分析总平面图工程经济技术指标－用地面积：225533平方米－总建筑面积：350200平方米－小高层：49*2300=112700平方米多层：155*1300=202100平方米－商业会所幼托：36000平方米－结构：砖混－容积率：1.55－绿化率：35.5%－建筑密度：22%－车位：600个工程建筑未来街景〔二〕银都·蓝湾工程产品分析银都·蓝湾工程产品分析地理位置交通环境周边配套建筑产品分析SWOT分析本工程住宅局部现状SWOT分析优势（Strength）劣势（Weakness）紧邻109国道且在环城高速附近区位交通便捷，到银川和银北地区方便十字路口黄金角，项目建成后将是地标性建筑车位数量相对充足社区规模相对较大临近109国道、石中高速、环城高速，交通便利的同时存在着长时间噪音污染项目处于待施工状态，近期急于购房者将被附近楼盘分流社区未成型前配套不便机遇（Opportunity）威胁（Threat）近两年住宅市场供需两旺区域住宅面积正在逐渐扩大项目居住区广阔配套完善，有高档居住氛围外地众多开发商进入本地市场，原有市场格局将被打破周边建成项目的威胁本工程商业局部现状SWOT分析优势（Strength）劣势（Weakness）紧邻109国道且在环城高速附近区位交通便捷，到银川和银北地区方便十字路口黄金角，项目建成后将是地标性建筑车位数量相对充足商业面积形状较为规整存在多层商业，不易分割临近109国道、石中高速、环城高速等人流停留时间短机遇（Opportunity）威胁（Threat）区域商业氛围较浓，有大量的人口规模支持区域商业市场将会渐渐形成，有较稳定的客群周边商业的威胁周边同等业态的威胁小结通过SWOT分析本工程住宅周边配套环境较好，优势较为明显，商业局部虽然存在劣势，但是通过结合周边情况以及周边的商势，还是有弱化劣势的可能性。目录〔一〕银都·蓝湾周边写字楼整体情况〔二〕银都·蓝湾周边商业情况〔三〕银都·蓝湾工程产品分析〔四〕银都·蓝湾工程定位及目标客户群定位〔五〕价格定位〔三〕银都·蓝湾工程定位及目标客户群定位周边住宅楼、商业市场情况本工程产品分析本工程区域环境本工程SWOT分析寻找市场机会市场定位〔三〕银都·蓝湾工程定位及目标客户群定位住宅楼市场定位住宅楼目标客户群定位商业经营业态定位住宅楼根本客观因素的支持度住宅楼档次区域位置交通状况商业配套市政设施楼宇全面智能化物业管理高档一般不支持不支持不支持不支持不支持中高档或中档很支持很支持比较支持支持一般支持低档支持支持支持支持不支持支持本工程各方面符合中、低档住宅楼的客观因素支持度住宅楼档次定位高档定位低档定位中档或中高档定位市场风险高区域不具备相应的很好的住宅市场环境以及硬件条件近几年低档楼盘逐渐淡出人们视线无法形成市场认同及大规模认购区域内正建设的大多为中档住宅楼，通过市场走访此类型住宅有市场需求与周边工程形成差异化可选〔三〕银都·蓝湾工程定位及目标客户群定位通过目前市场情况和工程目前状况分析，并考虑到工程的实际销售情况，本案适合做中高或中档住宅楼。区别于周边住宅楼建筑风格及品质；高、低档住宅楼在此区域很难形成市场〔三〕银都·蓝湾工程定位及目标客户群定位住宅楼市场定位住宅楼目标客户群定位商业经营业态定位〔三〕银都·蓝湾工程定位及目标客户群定位通过对目前市场情况及竞争工程客户情况的分析本案的客户定位为在银川工作的贺兰人群、贺兰本地人群及银北地区住宅需求群体。〔三〕银都·蓝湾工程定位及目标客户群定位住宅楼市场定位住宅楼目标客户群定位商业经营业态定位住宅楼沿街底商定位方向商业气氛会逐渐形成周边缺少邮局、银行、电信营业厅等效劳配套居住人口规模大，消费潜力大相关生活效劳配套中档餐饮娱乐一层可以考虑银行、邮局、电信营业厅，二层作为一层的配套办公空间。一层可以考虑银行、邮局、电信营业厅等；住宅沿街底商定位方向1、方案一：一层单独销售，二层餐饮。2、方案二：一层、二层整体销售须注意二层厨房的处理。3、方案二：一层、二层单独或分开销售考虑上述销售或租赁对象的同时也可局部日用百货、餐饮、超市及生活配套主力店底商定位方向该区域居住人口规模大周边商业配套现存在缺口居住区底商要定位为与居民生活息息相关的业态结合产品自身特点及周边情况考虑商业经营业态小结针对区域整体市场环境以及逐渐形成的住宅、商业态势，本工程的住宅以及商业均定位为中高或中等档次，这样能满足市场空缺，弱化劣势，躲避风险。商业定位的核心是定位为社区生活配套商业，此类商业优势在于投资社区商业相对于投资住宅的风险小，这些商铺将均处于成熟区域，拥有良好与稳定的社区客源，其经营内容及风格很容易与客户需求相吻合。目录〔一〕银都·蓝湾周边写字楼整体情况〔二〕银都·蓝湾周边商业情况〔三〕银都·蓝湾工程产品分析〔四〕银都·蓝湾工程定位及目标客户群定位〔五〕价格定位住宅筛选可比楼盘与确定权重楼盘名称选择因素平均价格权重明珠花园同区异类型同客户异期190025%`荷兰阳光同区同类型同客户异期206030%长城惠兰园异区异类型同客户同期189015%金福苑同区异类型同客户异期190015%东方嘉苑3期异区同类型同客户异期178015%住宅打分-确定比准价格在不考虑工程溢价因子的情况下，银都·蓝湾住宅的比准价格为：——1926.5元/平方米——注：层差价和具体房价资料齐全后制定项目名称平均价格比准系数比准价格权重权重均价明珠花园19001.01191925%479.75荷兰阳光20601.0362134.1630%640.2长城惠兰园18901.014176715%287.4金福苑19000.93172915%259.35东方嘉苑3期17800.9731731.9415%259.79核心均价1926.5商业局部价格预期由于该区域商业工程均处于方案起步或初步规划施工阶段，因此各开发商均未明确定价，通过走访市场只了解到明珠花园和金福苑商业平均价格。楼盘名称选择因素平均价格