外接住宅小区物业管理费收支明细测算表

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外接住宅小区物业管理费收支明细测算表外接住宅小区物业管理费收支明细测算表最新文档(可以直接使用，可编辑最新文档，欢迎下载）一、XXXX项目概况项目地址：XXXXXXXXXX建筑面积：10.6万方管理户数：800户车位数量：320个（室外）入住率：90％收费率：86％二、XXXX住宅小区物业服务收入测算（1）物业费收入测算表物业形态管理面积单价月度应收/元年度应收/元住宅90000㎡1.1/元990001188000商业9000㎡2.8/元25200302400合计99000㎡1242001490400(2)其它收入测算表合同项目合作期限月度应收/元年度应收/元分配比例备注广告收入1年23333.3280000三七分配按1年期约预估测算篮球场1年20元/小时三七分配停车收入1年32000384000三七分配320个车位（100元/个/月）游泳池1年416.65000三七分配其他1年4166.750000另行约定合计059916.6719000不含篮球场费用按物业得七成分配41942503300综上所诉：表1+表2月度收入为166142元/月；年度收入为1993700元/年。三、XXXX住宅小区物业服务支出测算序号项目测算依据月支出（元）1员工工资（附表1）按月计支出（不含保洁）453002员工保险月度工资总数45300（元）X30.5﹪138163培训费月度工资总数45300（元）X1.5﹪679.54员工福利（附表2）600元/人.月X18人108005通讯费综合测算9006交通费7餐补8办公用水综合测算7009服装费（附表3）综合测算，按月计支出95010公共设施维护综合测算（包括消防设施、公用水电设施、道路养护、弱电及智能系统、工程维修耗材、水景系统等的维护费用）300011公共水电据实分摊——12绿化、消杀费综合测算50013垃圾清运费综合估算150014保洁外包按人均2000元测算X12人2400015电梯能耗电梯和货梯共台，平均按600元/台.月综合测算16电梯维保费电梯和货梯共台，平均按600元/台.月综合测算17电梯年检费电梯和货梯共台，平均按元/台.月综合测算18化粪池清掏和外运按承包合同元/立方.年÷1219停车场能耗综合估算（包括停车场照明、用水、停车场排风机、排污泵等）20停车场设施维护费用综合估算21停车场微机管理系统维护费用综合估算22物业管理用房用电综合估算50023清洁绿化用水10吨/日×30天×4.5元135024其它不可预测费用综合估算80025共用部位、共用设施设备、公众责任保险费用综合测算30026办公固定资产折旧（附表4）综合测算，按月计支出24927秩序维护部设备折旧（附表5）综合测算，按月计支出17328维修及其它工具折旧（附表6）综合测算，按月计支出62529税金税费按物业总收入166142X5.6%计算9303合计附表1、员工工资（按月计支出）（1）原管理公司人工成本测算部门岗位人数工资/人/月月度工资/元年度工资/元备注办公室经理/主管15000500060000前台客服22600520062400秩序部秩序员11180019800260400秩序班长119001900维修部维修工22400480057600保洁部保洁员11155017050224400保洁班长116501650绿化班绿化工11800180021600合计3057200686400（2）接管后计划人员成本部门岗位人数工资/人/月月度金额/元年度工资/元参考工资办公室经理/主管165006500780007000前台客服226005200624002400秩序部秩序员112200242002904003000秩序班长122002200264003400维修部维修工228005600672002800保洁部保洁员11200022000288000外包保洁班长120002000绿化班绿化工118001800216001800合计3069300834000附表2、员工福利（按月计支出）序号年终平均加班费春节端午中秋高温费人均月福利1300022001200100100400600元/月.人附表3、服装费（按月计支出）序号人员平均标准套数人数总支出月支出（元）折旧1管理人员500元436000250折旧24个月2维修工200元42160066.66折旧24个月3秩序维护员300元41214400600折旧24个月4绿化工200元4180033.33折旧24个月小计950计算方法：500*4=2000*3人=6000元÷24=250元/月折旧费。附表4、办公固定资产折旧（按月计支出）序号名称及型号用途数量单价金额/月（元）折旧1办公桌椅办公430020折旧60个月2沙发办公150013.8折旧36个月3资料柜办公430033.33折旧36个月4电脑办公32800140折旧60个月5打印/复印机办公15008.3折旧60个月6保险柜办公15008.3折旧60个月7验钞机办公13008.3折旧36个月8会议桌椅办公1100016.6折旧60个月合计249附表5、秩序维护部设备折旧（按月计支出）序号名称及型号用途数量单价金额/月（元）折旧1对讲机秩序维护用7700136.11折旧36个月2防水电筒秩序维护用75029.1折旧12个月3消防扳手秩序维护用1501.04折旧48个月4消防斧秩序维护用13006.25折旧48个月合计173附表6、维修及其它工具折旧（按月计支出）序号设备名称及型号用途数量单位备注1榔头维修用2把2活动扳手（450）维修用2把3活动扳手（150-300）维修用3套4梅花扳手（7-27）维修用1套5梅花开口扳手（7-27）维修用1套6内6角扳手维修用1套7外6角（套筒)（5-32）维修用1套8液压钳300MM维修用1套9管钳10MM维修用1套10铝合金梯子（1.5米、2.5米、3.5米）维修用3架11兆欧表Z25B-3-500V维修用1台12兆欧表Z11D-10-500V维修用1台13万用表500维修用1台14钳型万用表MG3-2维修用1台15电工工具（钢丝钳、尖嘴钳、电工刀、斜口钳、剥线钳、电笔、榔头、十一字大小螺丝刀）维修用7套16高压绝缘棒检测1套17绝缘手套检测维修2双18绝缘靴子检测维修2双19绝缘防护罩检测维修2套20切割机（中奥400A）维修用1台21热熔胶枪TG-5维修用1把22管道疏通机维修用1台23电焊钳电焊用1把24电焊把线电焊用20米25电焊面罩电焊用1个26三爪（200）维修用1套27钢锯维修用2把28冲击钻（200V）维修用1把29冲击钻头（6-16）维修用1套30电钻（200V）维修用1把31管钳（8寸-45寸）维修用1套32手动套丝器维修用1套33大力钳维修用1把34拉钉枪维修用1支35玻璃枪维修用1支36汽动黄油枪R-500S2维修用1支37抽放双管机油泵R-505S维修用1支38链手钳RWT-500维修用1支39胶管剪钳K-42维修用1支40铭钒轴承拔卸器AB-1维修用1套41铭钒刚两爪拉玛GP2-6维修用1套42铭钒刚三爪拉玛GP3-12维修用1套43可调恒温烙铁WA-1060H维修用1把44割草机园林养护用1台45喷雾机园林养护用1台46割灌机园林养护用1台小计以上维修工具按15000元计算，按24个月折旧，合计每月费用625元。四、物业收入赢亏分析赢亏对比收费率月度总收入月度总支出物业收入赢亏对比增加其它收入整体收入赢亏对比按收费率100%计算12420041942按收费率86%计算10681241942按收费率80%计算9936041942按入住率90%收费率80%计算89424419422021年4月23日住宅小区物业规范化管理制度范本目录TOC\o\h\z\t"标题5,2"住宅小区物业管理常用表格范本1．业主档案表范本2．业主装修申请表范本3．临时动火作业申请表范本4．装修施工人员临时出入许可证范本5．室内装修检查表范本6．室内装修违规记录表范本7．业主特约服务流水登记薄范本8．业主委托出售登记表范本9．业主委托出租登记表范本10．业主委托出租钥匙移交登记表范本11．租赁来电来访记录表范本12．文化活动记录表范本13．刊物来稿记录表范本14．管理部门值班安排表范本15．巡楼记录表范本16．投诉处理表范本17．业主月度投诉处理清单范本18．月度回访清单范本19．挂号邮件收发登记表范本20．挂号邮件退件登记表范本21．催款通知单范本22．最后催款通知单范本23．每月应收管理费明细表范本24．管理费欠费两个月业主明细表范本25．每月应收电费明细表范本26．每月应收水费明细表范本27．公共设施维修费用月度统计表范本28．停车票使用情况月统计表范本29．停车场收费每月汇总表范本30．车辆加油月记录表范本31．保安交接班记录表范本32．保安部重大事件总结报告范本33．停车场收费岗交接班记录表范本34．停车场车辆状况登记表范本35．车辆收费登记表范本36．车位月保统计表范本37．楼层清洁每日检查表范本38．地面清洁每日检查表范本39．绿化苗木清单范本40．盆景清单范本41．绿化养护记录表范本42．绿化喷药记录表范本43．绿化工具使用登记表范本44．撤出花木处理记录表范本45．绿化工程施工日记录表范本46．员工上岗证登记表范本47．员工入职登记表范本48．员工培训记录表范本49．员工离职归还物品清单范本50．员工请假单范本51．员工考勤汇总表范本52．员工月度奖励登记表范本53．员工月度处罚登记表范本54．员工住宿花名册范本55．员工宿舍公物丢失或损坏登记表范本56．员工出车登记表范本57．复印登记表范本58．文件归档目录范本59．外来文件清单范本60．档案销毁登记表范本61．设备总清单范本62．设备台账范本63．设备大修年度计划表范本64．消防栓检查表范本65．工具年度采购计划表范本66．工具领用登记表范本67．报废工具登记表范本68．业主空调安装统计表范本69．立管检查表范本70．灭火器配置统计表范本71．消防巡查异常情况记录表范本72．消防隐患整改月度汇总表范本73．楼层电房设备检查表范本1．业主档案表范本下面是业主档案表范本，供读者参考。制表：2．业主装修申请表范本下面是业主装修申请表范本，供读者参考。业主姓名联系人联系电话非办公时间联系人联系施工单位名称施工人数施工单位地址联系施工负责人身份证号码联系施工防火负责人身份证号码联系施工名称由年月日起至年月日施工申请表装修平面布置图份小区装修保证书装修立面效果图份防火责任人任命书电气平面图份临时用水/用电申请表电气系统图份领事动火申请表给排水设计图份租用消防器材申请表天花板平面图份空调安装图份申请人签名（盖章）日期：年月日物管中心意见日期：年月日以下由物管中心填写装修批准日期隐蔽工程验收申请日期竣工验收申请日期经办人经办人经办人违章通知发出日期整改完成日期经办人3．临时动火作业申请表范本下面是临时动火作业申请表范本，供读者参考。序号： 年月日动火单位动火地址动火负责人动火原因动火时间联系电话动火作业安全措施动火单位意见工程部意见保安部意见备注4．装修施工人员临时出入许可证范本下面是装修施工人员临时出入许可证范本，供读者参考。装修房号装修公司名称装修期限办证日期办证人资料序号姓名性别身份证号码出入证编号1234567相片粘贴栏（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）填表人领证人签收物业管理公司经办人：5．室内装修检查表范本下面是室内装修检查表范本，供读者参考。序号施工日期检查记录检查日期第一次第二次第三次时间异常情况签名时间异常情况签名时间异常情况签名6．室内装修违规记录表范本下面是室内装修违规记录表范本，供读者参考。年月日序号装修公司名称装修负责人联系用户负责人联系序号发现违规画√违规金额/元1施工人员出入小区不佩带出入证2施工现场未配备应有消防器材3使用化学药水气味影响周围用户4装修粉层影响周围用户5不按规定清运淤泥6在现场抽烟7违规使用电梯8装修噪声影响周围用户9在洗手间乱倒污染物10现场未封闭空调11开门施工影响周围用户12盗用电力13损坏小区设施14盗用小区物品15超越物业管理公司批准之权限装修装修公司签认：物业管理公司签名：7．业主特约服务流水登记薄范本下面是业主特约服务流水登记薄范本，供读者参考。年月日日期服务内容具体内容开始日期结束时间服务费用业主姓名房号服务人员签名8．业主委托出售登记表范本下面是业主委托出售登记表范本，供读者参考。委托时间：序号户型建筑面积/m2（出错）使用面积/m2（出错）有无产权证竣工时间房屋质量装修情况家具售价业主姓名联系9．业主委托出租登记表范本下面是业主委托出租登记表范本，供读者参考。委托时间：序号户型建筑面积/m2（出错）使用面积/m2（出错）家具情况有无装修情况月租金/元最短租期业主姓名联系业主确认：填表：10．业主委托出租钥匙移交登记表范本下面是业主委托出租钥匙移交登记表范本，供读者参考。月份：业主房号委托出租协议书编号移交钥匙数量经营部接收日期经办人签名业主取回日期业主签名备注11．租赁来电来访记录表范本下面是租赁来电来访记录表范本，供读者参考。时间来电来访人单位来电来访人姓名联系方式客人要求跟踪人跟踪结果12．文化活动记录表范本下面是文化活动记录表范本，供读者参考。年月日活动名称活动时间活动地点活动组织人活动预算/元实际投入资金/元具体活动安排活动总结签名13．刊物来稿记录表范本下面是刊物来稿记录表范本，供读者参考。月份：来稿日期稿件名称体裁字数/千字作者姓名通信地址/采用情况处理结果审稿人备注制表：14．管理部门值班安排表范本下面是管理部门值班安排表范本，供读者参考。月份：星期日期值班人日期值班人日期值班人日期值班人一二三四五六日15．巡楼记录表范本下面是巡楼记录表范本，供读者参考。年月日楼层时间异常状况记录处理措施备注主管：巡楼员：16．投诉处理表范本下面是投诉处理表范本，供读者参考。公司名称房号投诉人姓名联系投诉时间处理起止时间投诉内容投诉人签名年月日处理措施物业管理公司经办人处理结果物业管理公司经办人投诉人回馈意见投诉人签名备注17．业主月度投诉处理清单范本下面是业主月度投诉处理清单范本，供读者参考。年月日序号投诉记录表编号投诉日期业主房号投诉人投诉事项管理部记录人处理部门处理人处理日期处理结果制表：18．月度回访清单范本下面是月度回访清单范本，供读者参考。月份： 年月日序号回访表格编号回访日期业主房号业主姓名回访事项回访人回访结果备注制表：19．挂号邮件收发登记表范本下面是挂号邮件收发登记表范本，供读者参考。日期邮件类型邮件编号寄出地收件房号收件人签名派信人签名20．挂号邮件退件登记表范本下面是挂号邮件退件登记表范本，供读者参考。日期邮件类型邮件编号寄出地收件房号退件原因收件人签认派件人签名邮递员签收21．催款通知单范本下面是催款通知单范本，供读者参考。×××室：据《业主公约》，用户应于每月日前缴清管理费及其他费用。我公司至今仍未收到贵用户到期应交费用共计人民币元（详见下表），敬请贵用户收到本通知后两日内缴清欠款。房号欠费月份欠管理费/元欠电费/元欠水费/元欠维修费/元欠其他费/元合计总计我公司开户银行：账号：签发人：物业管理公司签章：22．最后催款通知单范本下面是最后催款通知单范本，供读者参考。×

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×室：我公司曾于年月日给贵用户发出催缴到期应交管理费及其他费用的通知，但至今仍未收到贵用户的欠款。为此，现给贵用户发出最后催款通知，望能在年月日前收到贵用户欠款（详见下表），否则，物业管理公司将按《业主公约》规定，于年月日时对贵用户暂停各项服务，并保留通过法律途径追缴的权利。房号欠费月份欠管理费/元欠电费/元欠水费/元欠维修费/元欠其他费/元滞纳金合计我公司开户银行：账号：签发人：物业管理公司签章：23．每月应收管理费明细表范本下面是每月应收管理费明细表范本，供读者参考。年月日房号业主名称面积/m2单价/元月管理费/元备注制表：24．管理费欠费两个月业主明细表范本下面是管理费欠费两个月业主明细表范本，供读者参考。年月日业主编码房号业主姓名欠交月份欠费金额联系人联系备注制表：25．每月应收电费明细表范本下面是每月应收电费明细表范本，供读者参考。年月日房号业主名称上月累计/kw×h本月累计/kw×h本月用电/kw×h本月电费/元抄表日期备注制表：26．每月应收水费明细表范本下面是每月应收水费明细表范本，供读者参考。年月日序号业主名称上月累计/t本月累计/t本月用水/t本月水费/元抄表日期备注制表：27．公共设施维修费用月度统计表范本下面是公共设施维修费用月度统计表范本，供读者参考。月份： 年月日序号维修时间维修单号维修内容维修费用/元备注维修费用合计元制表：28．停车票使用情况月统计表范本下面是停车票使用情况月统计表范本，供读者参考。12345678制表：29．停车场收费每月汇总表范本下面是停车场收费每月汇总表范本，供读者参考。日期本日小计早班中班晚班收入金额现金特种票值班员收入金额现金特种票值班员收入金额现金特种票值班员收入金额现金特种票12345678本月小计制表：30．车辆加油月记录表范本下面是车辆加油月记录表范本，供读者参考。车辆号码：月份：日期时间加油地点油类加油数量/L单价/元金额/元经办人备注31．保安交接班记录表范本下面是保安交接班记录表范本，供读者参考。岗位 年月日交接时间交班人接班人上一班次运行记录交办事项处理情况主管阅示32．保安部重大事件总结报告范本下面是保安部重大事件总结报告范本，供读者参考。年月日呈报对象报告人主题事件发生经过签名主要原因分析签名处理措施签名处理结果签名预防措施签名领导批示签名33．停车场收费岗交接班记录表范本下面是停车场收费岗交接班记录表范本，供读者参考。班次：早班中班晚班 年月日交接物品金额数量或发票号码交班人接班人现金特种票停车券发票其他备注34．停车场车辆状况登记表范本下面是停车场车辆状况登记表范本，供读者参考。年月日车辆牌号车位检查项目进场时间出场时间车主签名认可值班员签名照明灯外壳标志轮胎玻璃后视镜35．车辆收费登记表范本下面是车辆收费登记表范本，供读者参考。岗位： 年月日车辆车型进场时间出场时间收费情况值班员备注卡类停车票现金金额36．车位月保统计表范本下面是车位月保统计表范本，供读者参考。年月日序号车型车牌车主姓名月保期指定车位月保费备注制表：37．楼层清洁每日检查表范本下面是楼层清洁每日检查表范本，供读者参考。年月日序号检查项目检查记录检查时间被检人确认备注1楼梯2楼道3垃圾周转箱4走廊5……6……7……8……9……主管：检查人：38．地面清洁每日检查表范本下面是地面清洁每日检查表范本，供读者参考。年月日序号检查区域检查记录检查时间被检人确认备注1地下停车场2地面停车场3……4……5…………主管：检查人：39．绿化苗木清单范本下面是绿化苗木清单范本，供读者参考。年月日序号苗木名称苗木编号产地种植日期种植地点养护人制表：40．盆景清单范本下面是盆景清单范本，供读者参考。年月日序号盆景编号树种造型尺寸盆型摆放日期养护人制表：41．绿化养护记录表范本下面是绿化养护记录表范本，供读者参考。日期地点绿化养护工作内容执行人检查人备注42．绿化喷药记录表范本下面是绿化喷药记录表范本，供读者参考。喷药日期喷花地点防治病虫害种类花木名称用药种类及浓度用药效果操作人43．绿化工具使用登记表范本下面是绿化工具使用登记表范本，供读者参考。使用日期工具名称工具编号使用地点使用时间/h用前状况用后状况使用人44．撤出花木处理记录表范本下面是撤出花木处理记录表范本，供读者参考。撤出日期撤出花木名称花木位置数量撤出原因处理方法批准人操作人45．绿化工程施工日记录表范本下面是绿化工程施工日记录表范本，供读者参考。年月日序号工作项目施工人员姓名工作结果主管：填表：46．员工上岗证登记表范本下面是员工上岗证登记表范本，供读者参考。姓名部门岗位证书名称证书编号发证单位证书有效期制表：47．员工入职登记表范本下面是员工入职登记表范本，供读者参考。入职日期工号姓名性别学历身份证号码部门职位制表：48．员工培训记录表范本下面是员工培训记录表范本，供读者参考。培训日期培训地点主讲人受训部门课程名称培训大纲参训人员姓名工号部门职务考核成绩备注49．员工离职归还物品清单范本下面是员工离职归还物品清单范本，供读者参考。年月日姓名部门职务工号项目退还物品签收人签收日期备注本部门1．工具2．钥匙3．行政部1．制服鞋帽2．宿舍用品3．人力资源部1．员工证2．员工手册3．50．员工请假单范本下面是员工请假单范本，供读者参考。年月日姓名部门请假日期工号职务天数事由申请人签名请假类别病假事假年假婚假产假工伤假部门主管签名人力资源部签名总经理签名51．员工考勤汇总表范本下面是员工考勤汇总表范本，供读者参考。部门： 年月日姓名工号迟到次数早退次数病假事假旷工休息实际出勤备注制表：52．员工月度奖励登记表范本下面是员工月度奖励登记表范本，供读者参考。年月日奖励日期姓名工号部门奖励原因奖励类别奖励建议人制表：53．员工月度处罚登记表范本下面是员工月度处罚登记表范本，供读者参考。年月日处罚日期姓名工号部门处罚原因处罚类别备注制表：54．员工住宿花名册范本下面是员工住宿花名册范本，供读者参考。房号部门额定人数床号姓名工号职务入住日期55．员工宿舍公物丢失或损坏登记表范本下面是员工宿舍公物丢失或损坏登记表范本，供读者参考。日期房号部门责任人姓名工号丢失或损坏项目宿管员签名备注56．员工出车登记表范本下面是员工出车登记表范本，供读者参考。车牌号码： 年月日日期出车时间出车前里程表数使用前车况目的地入库时间入库时里程表数使用后车税使用者签名57．复印登记表范本下面是复印登记表范本，供读者参考。日期复印资料名称规格复印页数复印人签名管理员签名备注58．文件归档目录范本下面是文件归档目录范本，供读者参考。序号文件编号文件标题页数文件密级发文单位发文日期接收日期归档编号59．外来文件清单范本下面是外来文件清单范本，供读者参考。序号文件名称发文单位发文号发文日期版本号文件编号审核批准制表：60．档案销毁登记表范本下面是档案销毁登记表范本，供读者参考。序号归档编号文件编号文件标题页数所属部门归档日期保管期限销毁日期61．设备总清单范本下面是设备总清单范本，供读者参考。年月日序号设备编号设备名称规格型号生产厂家出厂日期投入使用日期所在部门使用状态保养人大修次数备注制表：62．设备台账范本下面是设备台账范本，供读者参考。年月日序号设备编号卡片号设备名称型号规格制造商出厂日期安装日期安装地点原值净值制表：63．设备大修年度计划表范本下面是设备大修年度计划表范本，供读者参考。序号设备编号设备名称大修内容所需主要材料及规格数量预计费用预计实施日期备注制表：64．消防栓检查表范本下面是消防栓检查表范本，供读者参考。年月日消防栓编号安装位置检查时间门锁铭牌破玻门警铃玻璃闸阀水枪水带面具漏水备注主管：检查人：65．工具年度采购计划表范本下面是工具年度采购计划表范本，供读者参考。年月日序号名称规格产地单位数量单价金额用途制表：66．工具领用登记表范本下面是工具领用登记表范本，供读者参考。年月日序号工具名称型号规格领用数量领用日期领用人签名仓管员备注67．报废工具登记表范本下面是报废工具登记表范本，供读者参考。年月日序号工具名称型号规格产地单位报废数量单价金额/元申请报废日期使用部门核准报废日期核准人备注仪器计量员：68．业主空调安装统计表范本下面是业主空调安装统计表范本，供读者参考。年月日序号业主姓名安装日期验收情况验收人备注制表：69．立管检查表范本下面是立管检查表范本，供读者参考。年月日地点检查时间外观连接口支架漏水备注主管：检查人：70．灭火器配置统计表范本下面是灭火器配置统计表范本，供读者参考。年月日配置区域防火责任人序号灭火器类型规格数量备注制表：71．消防巡查异常情况记录表范本下面是消防巡查异常情况记录表范本，供读者参考。班次： 年月日时间地点异常情况记录处理措施备注主管：巡查员：72．消防隐患整改月度汇总表范本下面是消防隐患整改月度汇总表范本，供读者参考。年月日整改通知编号整改通知下达时间隐患部位隐患摘要消防责任人整改完成时间检查人检查结果制表：73．楼层电房设备检查表范本下面是楼层电房设备检查表范本，供读者参考。年月日设备地点空气开关标志空气开关接触情况插接式母线槽电缆普通电源常事故照明总开关确保电源事故照明总开关配电箱电表清洁备注主管：检查人：老旧住宅小区物业管理存在的问题与对策【摘要】研究政府在老旧小区物业管理方面存在的问题,可以从宏观地角度解决物业管理在老旧小区中遇到的政策、法规等问题，特别是基层管理部门，经常解决物业公司与小区业主的纠纷,十分清楚其产生矛盾的地方，能够准确地制定政策来解决矛盾,改善老旧小区物业管理;物业公司是直接的管理者，直接对小区物业进行管理，研究物业公司在老旧小区物业管理方面遇到的困难与难题，能够更好更有效地管理小区物业,实实在在地为小区业主们服务；小区业主,是小区物业管理的受益者,通过对业主在小区物业管理中提出的问题与不足的研究,可以了解业主真正的需求，从而不断提高物业管理水平。通过对以上的研究,从而推进城市老旧住宅小区实施物业管理。【关键词】物业管理,老旧住宅小区，问题，对策,物业公司２012年12月１6日中午1２点1０分,宁波市江东区徐戎三村的一栋居民楼突然发生倒塌，事故造成１死１伤，附近4０0多位居民被迫疏散。令人惊讶的是，这栋倒塌的楼房，只有23年的房龄。为何只有短短23年房龄的房子会突然发生倒塌.这其中存在着哪些问题，值得我们去了解、去解决。一、城市老旧住宅小区物业管理现状(一)硬件设施不到位（1）老住宅小区硬件设施严重不足,配套不到位，已经形成了历史欠账,加上过去住宅建设一直是重建设轻管理，长期失管失修,造成道路破损、下水道堵塞等问题严重。在转入社区管理和物业公司管理时，由于与原来的建设、管理单位交接不规范,导致房屋维修基金难落实使房屋维修难，也使小区管理成为群众投诉的热点问题。（２)随着城市建设的发展和居民生活水平的不断提高，各种类型的车辆越来越多，特别是私人轿车数量飞速增长，停车位数量无法适应汽车增长的需求。老住宅小区建设时基本没有配置专门的停车位,更别说是那些成本较高的地下车库了。这导致很多小区大量存在占行车道，人行道,小区走道，绿地停车和违章停车等行为。造成了“无车人”与“有车人"的利益冲突和纠纷投诉，影响了社会公平和居住环境,加剧了交通拥堵，恶化了生活居住回家，给防灾,安全带来一定的隐患。（二）居住人群分析老住宅小区居住人群主要分三类：（1)老住宅小区居住的很多是老人，他们的收入低，经济承受能力差。即使收入可观的老人，他们也不理解物业管理是有偿服务行为,物业管理在中国发展起来正真算起来也就十几年而已，老住宅小区业主享受物业管理服务需要付费的观念还没有形成，房屋的维护保养,小区的绿化、卫生、安保等工作都成了业主自己的事情,而要请人维护却需要付费，这种观念还没有完全转变过来.长期计划经济下的观念已经根深蒂固,把物业管理当作一种服务性消费来支出还是有待时日。(２）老住宅小区居住的另一类人则是下岗工人或是病人等社会弱势群体，他们收入低下,家庭负担重，经济压力大,根本无法承受物业管理费，更是不理解物业管理收费这一观念。所以即使有物业管理愿意接收老住宅小区，进行管理,却也因为一直无法收取物业费，而入不敷出，使得物业管理公司对于小区的维护只能是有心无力了,这使得一部分已经交纳物业费的业主的利益受到影响，业主对物业公司失去信心，不愿再交物业费.(３）再有居住在老住宅小区的第三类人是一下外来的打工人员.他们一般是租来临时居住的,很多人在承租房屋的时候并没有跟业主谈好物业管理费有谁来交着一事情，双方相互推托，谁也不愿意缴纳。即使当时谈妥，他们也会相互推托。承租人认为反正房屋不是自己的，租赁期满就会搬走，房屋的问题又不是自己的问题，物业费自然不会交;而原有业主的认为反正不是自己在住，自己人没在,物业也找不到自己拿钱,要断水断电跟自己也没关系。由于老住宅小区居住人群的特点，使得收取物业管理费难，从而没有物业管理公司愿意接收，即使接收了管理起来也十分困难。现在一些老住宅小区要不就是没有物业管理,要不就是一些国有单位在管理，却一直在亏损，需要国家补助。所以很多房屋，小区设施的问题得不到很好的解决.二、城市老旧住宅小区物业管理对策由于老住宅小区是当前物业管理的难点和重点,也是过去在城市规划、基层设施建设中欠账较多的区域,对物业管理或社区来说，难以依赖自身努力承担起老住宅小区物业管理真正改观的重任，为此,对老住宅小区物业管理需要出台更多的扶持政策。(1)面对老旧住宅小区,政府应投入更多的资金支持，改善小区的基础设施状况，一方面可以依靠旧城改造逐步淘汰一批居住条件差的老房子，改善居民居住环境。这点上目前杭州市、宁波市政府已经在加快实施。另一方面，对目前还不能拆迁的老住宅,只能依靠大量财政资金的投入加以改造,为老住宅小区推行物业管理提供“硬件"环境和条件。（2）对于进入老住宅区进行管理的物业公司进行补助，管辖小区经测算所需管理费，用在合理收费基础上,不足部分有政府财政给予补贴。可采用对参考老住宅小区管理的物业公司每年划拨一定的物业管理费进行补助的方式,用于弥补各企业的经营亏损。为确保补助资金的来源,可在房屋维修基金或者在新建小区的配套费中划拨，还可以通过财政拨款，建立老住宅物业管理补助专项基金等多种渠道来加以落实。（３)国家应加快出台老住宅小区物业管理税收减免等优惠政策，切实减轻物业管理单位负担。物业管理属于微利性性质,同事也承担了一定的社会职能，为下岗工人和生活困难人员提供了就业机会。目前因收费标准低和收缴率低的原因,经营状况不佳，但各种税费都按普通的企业一样收取，严重影响了物业管理企业管理老旧住宅小区的信心，建议出台对老旧住宅小区物业管理公司税收减免的优惠政策。（4）对于经济实在有困难的低保户，实行费用补贴。在低保户人群比较集中的老住宅小区应有街道出面，在条件允许下尽可能地展开一些最基本的物业管理服务，如清洁卫生、房屋维修、保安巡逻。对于生活确有困难的低保户，可在其低保工资中增加物业管理费补贴,以减轻生活负担。同时，建议民政部门，将低保户的房屋维修纳入慈善基金开支范围,切实解决其房屋维修难的问题。（５)多方筹集资金，做好老住宅小区基础设施的整治工作，每年重点改造几个小区，逐年分批进行，改善老旧住宅的面貌，同时整管结合,在整治时同步成立业主委员会，特别对目前的“三无小区"可由附近的社区或物业公司实施管理，政府给予管理的社区或物业公司补贴，扩大物业管理覆盖面.结语老住宅区普遍缺乏物业管理用房，不仅给日常管理带来不便,而且加大了物管企业的成本支出.物业管理用房是实施物业管理活动最基本的条件之一。通过调查发现，由于历史原因，物管企业在接管老住宅区时基本没有配备物业管理用房，如何解决管理用房，已成为接管老住宅区的物业管理企业必须面对的问题之一。通过本文分析，我们经过讨论提出以下几点建议与对策:1、加强政府管理和引导，完善物业管理法制建设。在已制定的《物业管理条例》基础上，进一步出台更加完善可操作性的实施细则，明确政府部门、开发企业、物业公司和业主各方的责任、权力和义务；深入宣传相关法律法规,让广大业主了解物业管理的重要性，履行相关义务，积极配合物业企业做好管理工作，同时也要善于运用法律武器维护自己的合法权益;进一步规范物业企业工作行为方式，完善招投标制度建设，引入竞争机制，把优秀物业管理企业引进来,以改变物业从业人员素质差，服务不规范，专业性不强，企业运作透明度不够的落后状况.２、提高业主意识，加快业主委员会制度规范化。相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，仔细斟酌条款,确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况,受理业主投诉。3、严格把好小区验收关。开发商遗留问题日渐成为新建小区的物业管理难点。小区竣工验收时，相关部门要严把房屋、配套设施、水电气等质量关；要监督物业管理企业承接物业时必须履行的程序，坚决避免一些物业企业因盲目扩大管量而草率接管，为日后正常运转和自我发展留下隐患。有关部门要加大对老旧小区物业管理规划和投资力度,努力提高车棚、绿化、封闭等相关配套设施建设；物业管理企业要与社区紧密结合,加强对弱势居民的扶助。参考文献张沈生,朱晓凯,殷振瑶．沈阳市旧住宅区物业管理存在的问题与对策［J]．沈阳建筑大学学报（社会科学版）,2011,13(３)：28８—29１．郑晓云,税矾仪．重庆市危旧房改造影响因素研究［J］．合作经济与科技,２0１0,（19）：３0—３2．任霞.内蒙古达拉特旗住宅小区物业管理研究［Ｄ]．呼和浩特：内蒙古师范大学,201３.刘承水，刘玲玲，史兵，冀文彦．老旧小区管理的现存问题及其解决途径［Ｊ］．城市问题，２012，（9）:83—８５。何晓柯．社区准物业管理破解城市老旧小区管理难的路径选择［Ｊ].现代营销(学苑版），20１２，（1）:198-199。曾伟.马鞍山市区老旧小区物业管理调查报告［Ｄ]。合肥：安徽大学,２012．高业芹，高业芬。旧住宅小区物业管理的现状与思考［Ｊ］．三峡大学学报(人文社会科学版),２０10，3２(增刊)：77-78。陕西省住宅小区物业服务指导标准项目内容与标准一级二级三级（一）基本要求1、物业服务企业应具有三级(不含暂定三级)以上物业管理资质。2、按规定签定“前期物业服务合同”或“物业服务合同”（以下简称“合同”），公示服务标准、收费标准。3、物业服务企业应当建立健全质量管理、财务管理、档案管理等制度，承接项目有完善的物业管理服务方案。4、物业服务从业人员人均服务建筑面积，多层项目在3000平方米以下、高层项目在2000平方米以下。5、承接项目时，按规定履行查验共用部位、共用设施设备职责，承接手续齐全。6、房屋及其共用设施设备档案和住户资料档案齐全，分类成册，管理有序，查阅方便。7、物业服务企业所有员工统一着装，佩戴标牌，行为规范，服务主动、热情。8、从事物业服务的专业人员应当按照国家有关规定，取得与其岗位要求相一致的资格证书。9、物业管理区域设有服务接待中心，有固定的办公场所，公示24小时服务，受理业主、物业使用人报修、投诉。建立回访制度，有回访记录，年回访率98%以上。10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。11、物业服务收费实行酬金制的，按合同约定公布物业服务资金的收支情况。1、按规定签定“前期物业服务合同”或“物业服务合同”（以下简称“合同”），公示服务标准、收费标准。2、物业服务企业应当建立健全质量管理、财务管理、档案管理等制度，承接项目有完善的物业管理服务方案。3、物业服务从业人员人均服务建筑面积，多层项目在3500平方米以下、高层项目在2500平方米以下。4、承接项目时，按规定履行查验共用部位、共用设施设备职责，承接手续齐全。5、房屋及其共用设施设备档案和住户资料档案齐全，分类成册，管理有序，查阅方便。6、物业服务企业所有员工统一着装，佩戴标牌，行为规范，服务主动、热情。7、从事物业服务的专业人员应当按照国家有关规定，取得与其岗位相一致的资格证书。8、物业管理区域设有服务接待中心，有固定的办公场所，公示16小时服务，受理业主、物业使用人报修、投诉。建立回访制度，有回访记录，年回访率95%以上。9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。10、物业服务收费实行酬金制的，按合同约定公布物业服务资金的收支情况。1、按规定签定“前期物业服务合同”或“物业服务合同”（以下简称“合同”），公示服务标准、收费标准。2、物业服务企业应当建立健全质量管理、财务管理、档案管理等制度，承接项目有完善的物业管理服务方案。3、物业服务从业人员人均服务建筑面积，多层项目在4000平方米以下、高层项目在3000平方米以下。4、承接项目时，按规定履行查验共用部位、共用设施设备职责，承接手续齐全。5、房屋及其共用设施设备档案和住户资料档案齐全，分类成册，管理有序，查阅方便。6、物业服务企业所有员工佩戴标牌，行为规范，服务主动、热情。7、从事物业服务的专业人员应当按照国家有关规定，取得与其岗位相一致的资格证书。8、物业管理区域设有服务接待中心，公示8小时服务，受理业主、物业使用人报修、投诉。建立回访制度，有回访记录，年回访率90%以上。9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。10、物业服务收费实行酬金制的，按合同约定公布物业服务资金的收支情况。（二）房屋管理1、对房屋共用部位进行日常管理和维护，巡检记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主或业主大会提出报告与建议，根据业主或业主大会的决定和国家相关规定，组织维修。3、每日巡查1次物业管理区域楼宇单元门、楼梯通道以及其它共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维护。4、依据合同约定、管理规约（临时管理规约）及房屋使用说明书等的要求，指导业主/物业使用人正确使用房屋，共同维护房屋共用部位及房屋外观的完好。对违反法律法规和管理规约（临时管理规约）的行为，及时劝告并报告业主委员会和政府有关主管部门。5、按照房屋装饰装修和安全使用的有关规定及管理规约（临时管理规约）的要求，将室内装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。每日巡查1次装饰装修施工现场，对施工进行及时监督。对危及房屋结构安全、影响房屋外观、拆改共用管线等损害公共利益的行为及时制止，并报告业主委员会和政府有关主管部门。6、物业管理区域设有平面示意图、路标、楼宇标识标牌、共用设施和场地标识的，做到维护及时、标识明显。1、对房屋共用部位进行日常管理和维护，巡检记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主或业主大会提出报告与建议，根据业主或业主大会的决定和国家相关规定，组织维修。3、每周2次物业管理区域楼宇单元门、楼梯通道以及其它共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维护。4、依据合同约定、管理规约（临时管理规约）及房屋使用说明书等的要求，指导业主/物业使用人正确使用房屋，共同维护房屋共用部位及房屋外观的完好。对违反法律法规和管理规约（临时管理规约）的行为，及时劝告并报告业主委员会和政府有关主管部门。5、按照房屋装饰装修和安全使用的有关规定及管理规约（临时管理规约）的要求，将室内装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。每2日巡查1次装饰装修施工现场，对施工进行有效监督。对危及房屋结构安全、影响房屋外观、拆改共用管线等损害公共利益的行为及时制止，并报告业主委员会和政府有关主管部门。6、物业管理区域设有平面示意图、路标、楼宇标识标牌、共用设施和场地标识的，做到维护及时、标识明显。1、对房屋共用部位进行日常管理和维护，巡检记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主或业主大会提出报告与建议，根据业主或业主大会的决定和国家相关规定，组织维修。3、每周巡查1次物业管理区域楼宇单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维护。4、依据合同约定、管理规约（临时管理规约）及房屋使用说明书等的要求，指导业主/物业使用人正确使用房屋，共同维护房屋共用部位及房屋外观的完好。对违反法律法规和管理规约（临时管理规约）的行为，及时劝告并报告业主委员会和政府有关主管部门。5、按照房屋装饰装修和安全使用的有关规定及管理规约（临时管理规约）的要求，将室内装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。每3日巡查1次装饰装修施工现场，对施工进行监督。对危及房屋结构安全、影响房屋外观、拆改共用管线等损害公共利益的行为及时制止，并报告业主委员会和政府有关主管部门。6、物业管理区域设有平面示意图、路标、楼宇标识标牌、共用设施和场地标识的，做到维护及时、标识明显。（三）共用设施设备维护1、按合同约定，制订物业管理区域共用设施设备年度、月度养护及维修计划，保养和维修记录齐全。2、有完善的设备安全运行、维修养护、设备巡查和设备用房卫生清洁制度并在工作场所明示。设施设备标识齐全、规范，责任人明确。有设备台帐、运行记录和巡查记录。3、设备运行严格执行操作规程，无重大管理责任事故，有突发事件应急处置预案和处理记录。。5、定期检查消防设施设备，可随时启用；消防通道畅通。6、每日至少2次对一般共用设施设备进行巡检，巡检记录规范齐全。特种设备的巡检按相关标准执行。7、共用设施设备需要维修或者更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主或业主大会提出报告与建议，根据业主或业主大会的决定和国家相关规定，组织维修或者更新改造。8、实行24小时值班报修制度。急修半小时内到达现场，一般维修12小时之内或在双方约定时间到达现场。9、共用照明设施完好率95%以上，并按规定时间开关。10、物业管理区域道路平整，主要道路及地面车位、地下车库交通标识齐全、规范。11、载人电梯24小时运行。12、物业管理区域设有水景、水系的，应及时维护、定期换水、定时开放。13、对可能危及人身安全隐患的设施设备、场所，设有明显警示标识和防范措施。14、对雨、污水管道每月检查一次，每年对公共雨、污水管道全面疏通一次，确保排水通畅。15、对化粪池每月检查一次，每年清掏1—2次。1、按合同约定，制订物业管理区域共用设施设备年度养护及维修计划，保养和维修记录齐全。2、设施设备运行良好，有运行记录；有保养、检修制度，并在工作场所明示；设施设备及责任人均应挂牌标识。3、设备运行严格执行操作规程，无重大管理责任事故，有突发事件应急处置预案和处理记录。4、设备用房应保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。5、定期检查消防设施设备，可随时启用；消防通道畅通。6、每日至少1次一般对共用设施设备进行巡检，巡检记录规范齐全。特种设备的巡检按相关标准执行。7、共用设施设备需要维修或者更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主或业主大会提出报告与建议，根据业主或业主大会的决定和国家相关规定，组织维修或者更新改造。8、实行24小时值班报修制度。急修半小时内到达现场，一般维修24小时之内或在双方约定时间到达现场。9、共用照明设施完好率90%以上，并按规定时间开关。10、物业管理区域道路平整，主要道路及停车场交通标识齐全。11、载人电梯24小时运行。12、物业管理区域设有水景、水系的，应及时维护、定时开放。13、对可能危及人身安全隐患的设施设备、场所，设有明显警示标识和防范措施。14、对雨、污水管道每二个月检查一次，每年对公共雨、污水管道全面疏通一次，确保排水通畅。15、对化粪池每三个月检查一次，每年清掏1—2次。1、按合同约定，对物业管理区域各类共用设施设备进行日常管理和维修养护，保养和维修记录齐全。2、有设备运行、维修养护和卫生清洁制度。3、设备运行严格执行操作规程，无重大管理责任事故，有突发事件应急处置预案和处理记录。4、设备用房应保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。5、定期检查消防设施设备，可随时启用；消防通道畅通。6、每2日一次对一般共用设施设备进行巡检，并有巡检记录。特种设备的巡检按相关标准执行。7、共用设施设备需要维修或者更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主或业主大会提出报告与建议，根据业主或业主大会的决定和国家相关规定，组织维修或者更新改造。8、设立24小时值班报修，急修半小时内到达现场，一般维修48小时之内或在双方约定的时间到达现场9、共用照明设施完好率80%以上。10、物业管理区域道路平整，不影响车辆、行人通行。11、载人电梯24小时运行。12、对可能危及人身安全隐患的设施设备、场所，设有明显警示标识和防范措施。13、对雨、污水管道至少每三个月检查一次，每年对公共雨、污水管道全面疏通一次，确保排水通畅。14、对化粪池每三个月检查一次，每年清掏1—2次。（四）公共秩序维护1、物业管理区域主出入口24小时值班，12小时立岗，重点区域、重点部位每小时巡查一次，并有巡查记录。2、设有安防监控报警系统的，应24小时值守，摄录像资料按约定期限保留。3、进出物业管理区域的车辆实行登记管理，引导车辆出入，有序停放。4、对进出物业管理区域的装修施工人员、服务人员实行临时出入证管理。5、引导业主遵守管理规约（临时管理规约）的约定，禁止饲养家禽、家畜，饲养宠物必须符合相关规定，对违反者及时劝止、报告，并配合有关部门进行处理。6、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急处理预案，事发时及时报告业主委员会和政府有关部门，并协助采取相应措施。1、物业管理区域主出入口24小时值班，8小时立岗，重点区域、重点部位每3小时巡查一次，并有巡查记录。2、设有安防监控报警系统的，应24小时值守，摄录像资料按约定期限保留。3、进出物业管理区域的车辆实行登记管理，引导车辆有序停放。4、对进出物业管理区域的装修施工人员、服务人员实行临时出入证管理。5、引导业主遵守管理规约（临时管理规约）的约定，禁止饲养家禽、家畜，饲养宠物必须符合相关规定，对违反者及时劝止、报告，并配合有关部门进行处理。6、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急处理预案，事发时及时报告业主委员会和政府有关部门，并协助采取相应措施。1、物业管理区域主出入口24小时值班，重要区域、重点部位定时巡查。2、设有安防监控报警系统的，应24小时值守，摄录像资料按约定期限保留。3、进入物业管理区域的车辆实行登记管理。4、对进出物业管理区域的装修施工人员、服务人员实行临时出入证管理。5、引导业主遵守管理规约（临时管理规约）的约定，禁止饲养家禽、家畜，饲养宠物必须符合相关规定，对违反者及时劝止、报告，并配合有关部门进行处理。6、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急处理预案，事发时及时报告业主委员会和政府有关部门，并协助采取相应措施。（五）保洁服务（五）保洁服务一、楼内共用区域：1、地面：电梯前厅，每日拖擦1次；无电梯的楼内通道和楼梯，每日拖擦1次；有电梯的楼内通道和楼梯，每周拖擦1次；大堂、门厅大理石、花岗石地面，每日拖擦2次，定期保养，保持材质干净、有光泽。2、墙面：涂料材质的墙面及2米以上贴砖墙面，每月清扫1次，保持无蛛网、无明显污渍；2米以下贴砖墙面，每周抹擦1次，保持表面干净、无污渍。3、楼梯扶手、电梯按钮、照明开关按钮，每日擦抹一次，保持表面干净、无污渍。4、栏杆、窗台、消防栓、标识牌等共用设施，每周擦抹一次，保持表面干净、无污渍。5、天花板、共用照明灯具，每月除尘一次，目视无污渍、无蛛网。6、门、窗等玻璃，每月擦拭1次，其中门厅玻璃每周擦拭1次，目视洁净、光亮、无污渍。7、天台、屋顶，保持清洁、无垃圾。8、电梯轿厢，每日清扫、擦拭1次；每月对电梯门壁上光一次，表面光亮、无污渍。