易韬置业淄博市威通大厦综合体策划提案

威通大厦综合体筹划提案谨呈：淄博威通房地产开发易韬置业07年10月工程筹划工作的阶段划分第一阶段〔中期〕提交初步结论第二阶段启动区工作最终成果区域城区功能模块分析区域房地产市场调研专业人士访谈典型客户拜访工程的优劣势分析和价值判断成功案例借鉴工程初步产品定位工程整体营销思路提交初步结论根据客户建议深化分析，完善报告第一阶段摸底第一阶段终稿2我们的工作都必须以现实条件为根底，以共同的目标为导向标志性城市综合体工程躲避市场风险，实现利润最大化提供产品组合定位和营销解决方案我们的目标3本报告是严格保密的。4工程界定区位属性工程属性性4酒店分布带商务分布带差旅中转区工业区中心商业区工程500米片区城市功能分析酒店分布带5美食街未来仍是淄博核心商圈的组成?淄博市中心城区商业网点规划?将规划出两个市级商业中心：一个是以美食街、金晶大道、共青团路为依托的老城区市级商业主中心；另一个是以华光路为骨架、西十路为依托，以新城核心区为核心的新城区市级商业副中心。6从三马路到金晶大道，中心路仍然是中心城区重要的商业街区和交通干道，而且是淄博中高档酒店最为集中的区域中心路三个主要功能：城市主干道、酒店一条街、老城商业街淄博之根：中心路的三重城市角色7政府方案对中心路以东、东四路以西企业实施搬迁，但可预见时期内现状仍然维持由于资金、土地等各种限制条件，本区域东部重型化工机械企业搬迁方案仍将延迟。重化工企业对商务住宿接待有一定需求，因就近原那么，对中心路酒店群有一定依赖。8老城区核心地段，但开展空间有限核心商圈与东部工业区交汇处中心路酒店群的南北中间点区域属性总结由于淄博城市功能在本区域交叉并急剧过渡，所以区域属性较为复杂，市民对于本区域的认识差异较大，甚至充满了对立与矛盾，这将使得工程定位和市场预期也多了许多变量。9本报告是严格保密的。10工程界定区位属性工程属性性10占地面积：7514㎡总建筑面积：48239.87㎡地上建筑面积：43001.87㎡容积率：5.72绿地率：37.2%覆盖率：33.8%工程经济技术指标11工程背景与约束条件定位为商住综合体，非住宅；底商规划及定位尚未定案；综合开发本钱高，必须实现高附加值；务必整合开发商及地段优势资源12工程地块SWOT分析处于核心商圈综合配套丰富城市展示面好；区域交通便利地块狭窄，裙楼与上层局部交通组织难度大；西一路形象差，环境嘈杂；中心路路宽狭窄，行车停车不便优势劣势13工程地块SWOT分析核心商圈缺乏高档公寓配套；酒店接待、商务办公存在开展时机地块位于核心商圈东南角，可能被边缘化；公寓体量巨大，竞争剧烈；商业地产屡次失败，市场投资信心受挫时机威胁14工程总体功能界定一个城市核心商圈的综合配套工程美食街商圈具有淄博其他地方无以伦比的商业资源，但是它却一直缺乏与其紧密结合的综合性高档效劳配套工程，区域功能尚有缺憾，本案可以担当起完善片区功能的责任。15本报告是严格保密的。16定位分析定位原那么小户型公寓酒店〔酒店式公寓〕写字楼商业性16定位原那么定位原那么之一：不挤公交车，补缺不插队定位原那么之二：把鸡蛋放在几个篮子里躲避剧烈的正面竞争，寻找市场空白点。作为老商圈，商业零售经营已出现饱和迹象，开展空间受限制，应该予以躲避。作为体量到达700多套之巨的工程，物业形态单一将面临极大市场风险，应该丰富工程产品线，满足区域综合配套要求。17本报告是严格保密的。18定位分析定位原那么小户型公寓酒店〔酒店式公寓〕写字楼商业性18已售小户型公寓调研照片项目名称售价（元/平方米）租金销售率出租率客户群体东方国际公寓2800550—900元100%100%高收入群体、驻外办事处、年轻女性安嘉公寓2500500—700元——80%投资者居多，售后基本用于租赁，赚取租金

美达公寓2300

500—1000元100%

100%

实力相对雄厚的投资者带动，整层购买客户占比重较大

天都华府

2830

400--700元90%——高收入年轻消费群体为主19项目名称售价销售率客户群体销售状况玉龙峰景370020%公寓性质的商务写字楼，小型公司办事处、品牌代理目前项目整体销售状况较差，与周边区域内楼盘相比，价格偏高，且产品本身存在缺陷财富广场3450

20%目前主要以内部员工及开发商老客户为主共选房130套，其中老客户50套、内部员工80套，华都名城320080%以上以通讯城为龙头，带动投资客，主要以公务员、个体企业老板、品牌代理商为主成功定位为通讯港之后，项目销售进度加快，风尚领域

3000

80%

个体老板、私营投资者居多

旧房改造，前期销售状况一般，销售周期长，后期基本滞销世纪上城2800

80％以投资客户为主、少量自住，侧重投资和地段升值潜力的客户今年市面上销售周期最短的小户型住宅，小户型部分目前已接近尾盘在售小户型公寓调研20共青团路新村路人民路柳泉路东一路东方国际公寓财富广场世纪上城鲁中工程核心商圈小户型公寓分布示意华都名城美食街金晶大道金宝岛风气领域21典型楼盘分析：东方国际公寓公开日期：2004年10月销售价格：2800元/平方米销售周期：3个月总套数：146套面积：39、52、63、67目前租金：550元—900元出租率：100%购置人群分析：少局部作为自住客户，大局部为投资客户，其中周边商圈内个体老板投资者占多数。租赁人群分析：年轻高薪者、特殊需求者、小公司等。22作为投资产品，对商业商务环境严重依赖；淄博与成熟商圈紧密结合的小户型公寓并不多见，大局部位于核心商圈外围；市场上小户型公寓多是“大改小〞，且无任何特色。地段最重要本案就在美食街商圈，做投资型小户型公寓条件十分理想，但务必进行产品升级。本案区位极佳小户型公寓分布规律23美食街商家高级职员、私营企业主驻淄办事处、效劳型公司片区特殊需求人群周边区县私营企业主城区年轻人居住过渡小户型使用者美食街商圈私营企业主、商铺房东片区特殊需求人群周边区县私营企业主其他区域投资者小户型购置者小户型公寓客户分析24结论：本工程适合小户型公寓定位户型建议：套数控制35-50平米单身公寓，套数比80%；55-65平米一房一厅，套数比20%为躲避市场风险，建议将总体套数控制在350套以内。其他建议单独厨卫；精装修送全屋家电；高品质物业效劳25本报告是严格保密的。26定位分析定位原那么小户型公寓酒店〔酒店式公寓〕写字楼商业性26酒店按档次分为高档酒店〔四五星级，一半多三星级〕、经济型酒店〔一二星级，约一半三星级〕、普通旅馆〔社会旅馆、个体旅馆〕。所谓经济型酒店是指将客户锁定在中小企业商务人士、休闲及自助游客人,房价在200元左右的中小规模酒店。经济型酒店装饰简单、前卫。它摒弃了传统酒店繁琐的配套设施，把主攻方向放在免费宽带上网、IDD、所有床铺卧具等均按照高星级酒店标准设置等方面，是“一星大堂二星房间四星大床〞。中国经济型饭店的平均房价为154元，而75%的受调查企业认为经济型市场的平均房价还将继续上涨。国内经济型品牌酒店目前在市场上占有的比例还缺乏10%，但开展迅速，大有取代传统三星级酒店的势头。大局部星级酒店的餐厅按独立核算都是亏损，又是酒店管理最烦琐的工作，除早餐外，至少70%的住店客人并不在酒店内用餐。锦江之星；如家酒店连锁；莫泰168；中州快捷；中江之旅；新宇之星；速8；城市之家；扬子江饭店；7天连锁酒店中国经济型酒店供给前十强

经济型酒店开展机遇良好27酒店业特征及客源分析近年淄博酒店业生意火爆，年入住率都超过60%；传统高档酒店侧重休闲、住宿、娱乐，且各有特色；经济型酒店正在崛起，标准间150-180元价格受欢送；目前产权式酒店达不到应有的标准，更近似酒店；酒店业快速开展与其他酒店不同，本案就在美食街，商务客源丰富；中心路连接火车站高速公路，酒店密集，能输送客源；东部工业区可为工程带来局部商务住宿客源；根据区域客源特征，本地段适合经济型商务酒店定位；本案客源有保证2829

淄博市三星级酒店调查酒店名称位置房价规模配套年均入住率泰兴大酒店淄博市中心路19号，淄博市张店区火车站北100米，到淄博商厦仅需5分钟。18017500/158间中西餐厅，康乐中心，KTV夜总会，美容美发，大型宴会厅，不同规模会议厅10个。65%玫瑰大酒店淄博市中心路1号，淄博市火车站对面，步行到淄博商厦仅需5分钟。17018660/123间聊斋特色中餐厅，KTV歌舞厅，练歌房，健身中心，商务中心。60%锦绣大酒店淄博市中心路197号，距济青高速路下路口3公里14012000/80套火锅，中西餐厅，桑拿洗浴，健身中心，会议厅两个。75%劳动大厦淄博市西六路15017000/120间大连天天渔港，西餐厅，温泉洗浴，健身中心，大堂咖啡厅，不同规模会议厅7个。60%鲁中宾馆淄博市张店区人民西路1号，步行至淄博市商业中心银座广场需要20分钟15023000/220间大中型餐厅3个，宴会厅14个，容纳1715人的淄博人民会堂，各类接待厅15个。63%30

淄博市四星级酒店调查酒店名称位置房价规模配套年均入住率世纪大酒店淄博市柳泉路99号，地处淄博市政区和高新技术开发区之间4004.5万/123间海鲜燕鲍翅酒楼，意大利餐厅和正宗日本料理。咖啡厅，占地10000平方米的夏威夷娱乐洗浴中心，KTV夜总会，室内网球场，大型宴会厅，及另外五个会议厅85%淄博饭店淄博市中心路177号，地处市中心商业区黄金地段3004.8万/398间中、西、日式餐厅，旋转观光餐厅、咖啡厅，KTV和健身中心，多功能会议厅，大型宴会厅，大小会议室9个，小型模拟高尔夫球场。83%淄博宾馆淄博市中心路189号，步行10分钟即可抵达市中心淄博商厦1903.2万/160余套中、西式餐厅，欧式风格的咖啡厅，大堂酒吧，占地5000平方米的东方明珠夜总会，以及大小10个会议厅。76%天乐园皇家大酒店淄博市西一路15号，淄博市火车站对面2403.2万/200间东海龙王美食总府，路以西餐厅，咖啡厅，KTV夜总会，健身中心，温泉洗浴，大型宴会厅，以及大小宴会厅8个。90%凤阳大酒店淄博市西四路2004万/186间中西餐厅以及凤阳明珠旋转餐厅，保龄球馆，健身中心，容纳600人的大礼堂，以及大小会议室9个，7-9层酒店式写字楼。70%以上31典型楼盘分析：风景华庭酒店风景华庭无论从销售还是招商方面都是比较成功的案例，甚至销售尾期曾出现抢购的局面。与其同期的美旗假日酒店销售状况亦是如此。可见此类产品的市场空间及热度。32销售起价为3400元/平米，均价为3800元/平米，历时近1年，全部售罄。经营模式：前5年实行返租，年回报8%〔税前〕，由专业酒店管理公司代为经营管理，以培育市场，5年之后由业主自行打理。客户群体：购置群体主要为投资客，约占90%；现状：目前，风景华庭已委托山东吉华酒店管理代为管理，现正筹备开业。1-3层五福楼酒店〔金五福〕招商进驻。位于张店区华光路，定位为“淄博市首家酒店式效劳公寓〞，推广用名“风景华庭酒店式效劳公寓〞，共19层，其中1-3层为产权式酒店，4层为商务会所，5层为自用办公区，6-19层为酒店式公寓。其中酒店式公寓总体量为348套。户型面积在30-90m2，主力户型为40m2左右，占80%。每户配有独立卫生间和开放式厨房，全部精装修并带全套家私家电销售。典型楼盘分析：风景华庭33产权式〔公寓式〕酒店典型运作模式开发商通过高品质装修和组建专门酒店管理公司，将工程包装成高端产品酒店，从而使投资者感觉到工程未来的保值增值潜力，吸引投资者注意；通过长期的返租、承诺替投资者还月供款等特殊投资模式，促使意向的投资者进行实质投资，并实现较长时间内的投资者的产权与经营权别离，酒店管理公司可获得长时间经营管理权，从而保证了将公寓按照酒店方式进行经营管理，实现酒店的功能；在工程进入经营阶段，为投资者提供一定期限的免费使用权；酒店的直接客户是投资者，他们将本工程作为酒店和投资产品来购置，他们所看中的是高档酒店和专业的经营管理为工程带来保值和增值；间接客户是短期居住的商务客人。34

此种模式适合于对工程本钱构成不了解，投资渠道少，不理解资金时间价值的投资者。为到达酒店的品质，开发商在前期必须要增大投资本钱，使工程销售风险加大。必须与专业的酒店管理团队合作，有良好的酒店销售渠道，才能够保证工程的稳定回报。经营期间定期重新装修和更换家具，需追加投资，增大经营风险。产权式〔公寓式〕酒店典型运作模式对于开发商而言，采取此种方式主要的弊端在于：35将公寓产品包装成高档酒店，按照高档酒店价格出售给投资者。用高总价获取较高首付款，一次获得大局部本钱回收。成功运营，在扣除承诺的返租或按揭款以及经营本钱后，可能不仅回收了全部本钱，而且可以获得额外的经营利润。通过获得长期的统一经营管理权，实现高档酒店的功能，对于综合建筑体总体功能的协调和总体价值的提升有促进作用。可以带动其它物业保值增值，提高公寓品质，促进其销售。对于开发商而言，采取此种方式主要的好处在于：产权式〔公寓式〕酒店典型运作模式36符合公司的经营开展战略，从单纯的住宅开发向复合房地产开发过渡。符合商务综合建筑体的根本规律。对工程整体品质有提升作用，保证工程总体价值和高回报。符合目前市场中投资者的投资心理和多重投资的目的。能够提升公寓及其它物业的价值，带动其经营和销售，缩短回款速度。产权式〔公寓式〕酒店可行性分析37结论：本工程适合经济型商务酒店户型建议：套数控制以40平米左右标准间为主，精装修为躲避市场风险，建议将总套数控制在200套以内。其他建议“一星大堂二星房间四星大床〞，把主攻方向放在免费宽带上网、IDD、所有床铺卧具等均按照高星级酒店标准设置等方面；酒店装修必须前卫有特色；摒弃传统酒店繁琐的配套设施，不考虑餐饮娱乐设施；可考虑设小型会议室、商务中心提供打印、复印、及票务代定效劳；尽可能节省大堂接待空间；38酒店式公寓调研酒店式公寓能够提供酒店水准效劳与管理的高档公寓，一般要依托于星级酒店而存在，在酒店管理公司的统一管理下经营。实质上是酒店长租客房的一个变种；对客户来说，是较廉价而且可以享受比较自由住家生活的酒店客房。酒店式公寓使用客户要求高于普通公寓租客，一般由企业主、高管等社会精英构成。所谓酒店式公寓的风景华庭和美旗假日酒店已经演变为经济型酒店。由此来看，淄博市场上并没有真正意义上的酒店式公寓。如果结合本工程商务酒店的定位，我工程也可以与其组合，推出真正意义上的酒店式公寓，业主可委托酒店租赁经营，为酒店长租客户效劳，也可自行租赁。39照片项目名称售价标准间套房销售率经营状况风景华庭（均价）3800——————100%运营前准备阶段美旗假日酒店（均价）3800150、168、3000—4000100%运营情况良好，与酒店结合，周边住宿氛围强如家酒店经济型酒店，不售140、159——————经营状况良好，地处繁华街区，属淄博核心商业区中心之一酒店式公寓调研40全套家具家电、室内精装修，厨房卫浴设施要齐全提供家政效劳、钟点工效劳HBO电视，宽带上网停车方便有会所、酒吧等休闲娱乐场所，效劳高档完善装修最好简单而有品质居住区域平安有保证优质物业管理能和一群同是自己圈子的朋友在一起，不会孤单酒店式公寓客户需求分析41酒店式服务公寓参考标准配置标准化自控管道输送空调系统相对宽大的露天生活空间完善的厨房配套设施无框架玻璃沐浴屏风高品质装饰材料贯穿始终提供可供将来之需的家具组件常规设施高速电梯私密性安全性极佳的地下停车场独立的客人停车场地下储藏室紧急情况下用于电梯及照明的发电系统使用选择长期定居临时居住（其余时间需弹性出租和日常打理）临时居住（其余时间用于假期出租）出租轮流的假期客房预约42结论：本工程适合酒店式公寓定位户型建议：套数控制以40平米左右标准间为主，精装修为躲避市场风险，建议将总套数控制在200套以内。其他建议针对长租客户，装修风格表达时尚居家型；由商务酒店提供酒店式物业效劳如洗衣服、更换被单、清洗卫生间等，还可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务效劳，是一种综合性很强的物业管理概念。43本报告是严格保密的。44定位分析定位原那么小户型公寓酒店〔酒店式公寓〕写字楼商业性44

淄博写字楼市场调研

颐鸿大厦赢环大厦荣宝斋园林大厦凤阳大酒店云龙大厦发展大厦中房大厦钻石大厦租金25元/m2月均价300022元/m2月30元/m2月均价280025元/m2月75元/m2月整层57元/m2月（9000平）20元/m2月20元/m2月18元/m2月30元/m2月物业管理费公共部分管理费包括在租金中，水电费用自理租金中包含物业管理费用1元/m23元/m2月租金中包括水电费和物业管理费1.0元/m2月1.0元/m2月1.5元/m2月1.5元/m2配套1部西子OTIS电梯，外立面效果一般两部国产电梯2部国产电梯2部国产电梯会议室1容300人，2000元/半天会议室1容600人，3000元/半天1部国产电梯1部国产电梯3部迅达电梯2部官产电梯出租80％已售50％投资占20％；入住60％70％以上95％98％98％98％95％80％45

片区写字楼市场调研照片名称租金物业费业态经营状况齐闽大世界12－151.3药品、贸易等一般，出租率约70％淄博科贸中心约14无贸易、化妆品、房地产、律师事务所、药品、化工等较好，出租率90％以上龙泽苑商务中心约13无建筑公司、房地产较好，出租率100％46

典型楼盘分析：淄博科贸中心

位置：东一路39号〔东一路与商场东路交叉口西南角〕共9层，带电梯，租金约14元/m2/月，无楼层差价，无其他物业费用。租赁行业：贸易、化装品、房地产、律师事务所、药品、化工、信息效劳等。整栋楼被淄博开发区精细化工研究所购置，租价较低。47美食街金晶大道共青团路新村路人民路柳泉路东一路八大局写字楼淄博科贸中心钻石商务大厦宏程名座齐闽大世界金豪大厦龙泽苑商务中心华美商城工程周边写字楼分布图48

张店城区写字楼开展现状写字楼租金价格稳定，月租金在20—30元/平方米写字楼租赁状况良好，但销售周期长，销售难度大不利于快速回收本钱租赁状况目前张店区写字楼售价范围在1500—4600元/平米近几年新开发写字楼销售周期普遍漫长，销售滞缓目前在售写字楼总体量较大销售状况写字楼本身硬件配备不高，功能方面仅停留在办公写字楼对停车位要求越来越高产品特点49

片区内写字楼市场状况工程紧邻核心商圈，经销商、代理商对办公及会议接待有一定的潜在需求工程处于核心商业圈边缘地带，商圈内局部商业行业有一定的就近办公需求工程周边尚没有环境档次较好的纯写字楼存在，客观存在办公升级的有限需求市场需求虽然区域内写字楼并不成熟，写字楼在本区域内存在一定的市场空间。但写字楼业态受区域、地块和价格影响，并不是本工程的首选。如大规模上写字楼，可能会出现中关村、嬴环商务大厦等写字楼销售不利的状况。市场威胁50结论：本工程可做较少体量的写字楼户型建议：套数控制以50-70㎡小开间户型为主为躲避市场风险，建议将体量放小，总套数控制在50套以内，仅作为片区内需求的适量补充和配合。其他建议可自由间隔；写字楼定位为小面积“中小企业开展基地〞，对形象和档次要求并不很高，所以建议将写字楼楼层放低，以防止售价和使用本钱过高。51本报告是严格保密的。定位原那么小户型公寓酒店〔酒店式公寓〕写字楼商业定位分析5252

中心路沿街商业调研店名位置业态面积月租金88裤业美达沛客南临服装约20m2125宝元体育中心路商厦对过体育用品约90m274红宝体育用品大观园中心路新华书店对过体育用品约10m2125艺森电脑刻印社中心路国美对面打印约30m2111品牌折扣中心路项目南临服装约15m2111孚德专卖中心路商行对过鞋类约40m26549裤业中心路商行南3铺服装约25m2100谦祥茶荘中心路商行对过偏南茶类约60m24253

美食街商圈沿街商业调研店名位置业态面积月租金晓霞裤业西二路与共青团路路口服装约40m240诺基亚通讯淄博剧院对过手机通讯约60m233永固五金中心路与西二路路口五金约160m226水星家纺西二路与美食街路口东床上用品约240m265莱尔维斯西二路与美食街路口西100米服装约60m218054

核心商圈已建商业工程扫描

国美电器王府井广场银座淄博商厦规模约8000平方米占地20000平方米5.6万平方米约10万平方米区位中心路柳泉路与共青团

路交汇点柳泉路与共青团

路交汇点美食街租金约为营业额的21％，因商品利润而异。展台维护费用600元/月150元/m2·月,可租3年每年递增，租金以15％。提点21％——业态规划4层：冰箱，洗衣机，冰柜3层：彩电，碟机，发烧音响，线材2层：灶具，热水器，食品加工机，风扇1层：手记，数码相机，电脑，电话品牌服饰，黄金珠宝首饰，特色餐饮，西式连锁快餐，异国风味餐厅等－1层：食品及日常用品为主的综合超市1层：化妆品，鞋2层：女装3层：男装4层：家电－1层:家电1层：食品及日常用品为主的综合超市，化妆品，鞋2层：女装3层：男装4层：儿童装……

档次定位中高档中档高档中高档消费者分析城市内主流客户城市内主流客户城市内高档消费人群城市内主流客户55

核心商业区已建商业工程扫描

科技器材大楼美食街沿街小铺中心路沿街小铺商场东路沿街小铺规模约7000平方米多为10-30平米小铺多为10-20平小铺多为10-20平小铺区位中心路美食街沿中心路商场东路租金2层：40元/m2·月3层：22元/m2·月209元/m2·月80元/m2·月60元/m2·月业态规划电子器材，摄影测绘器材，五金工具，传真机等15家品牌服装专门店或主题店，9家餐饮店，1家金店，1家珠宝行，农业银行，眼睛店等11家体育用品店，2家药店，2家复印店，2家书店，联通网通，工行，办公用具，影视中心，孕童服饰等12家电子电器变频器等销售店，1家药店，1家五金经销，家电维修中心，一家鲜花超市档次定位中档中档中低档中低档56

核心商业区在建商业工程扫描华都名城规模：总用地11693平米，建筑面积66581平米，商业地下一层13691平米〔小商场〕，地上4层20492平米；公寓9609平米，写字楼22791平米。区位：中心路与共青团路交口营销模式：价格：户型：公寓80-110平米〔后改小〕办公46-70平米物业类型：

商业＋公寓＋办公综合体商业业态：国际名店城、华都国际通讯城、华都国际流行港车位：300多57

核心商业区在建商业工程扫描金宝岛建筑面积：15万其中商业为9万，一期1-3层为商业3.35万;4-7层为写字楼;9-12层豪宅二期5层大型购物中心及娱乐中心三期23层高档写字楼和5星级酒店区位：柳泉路与新村路交口营销模式：只售不租。价格：写字楼1.5元/平米，豪宅均价4000，底3商铺，临街联体10000多，内部单层卖6000-8000，物管费商铺4元/平米，业态规划：

内铺：男饰，女饰，童装，内衣，裤袜，运动休闲外铺里侧：品牌皮件，进口家用生活饰品，流行箱包客户：80％来自张店小店扩展58

典型商业工程分析：利群淄博购物广场建筑面积：5.3平米，4000平米停车场，是一座集购物，餐饮，娱乐，休闲于一体的大型购物中心区位：商场东路2号营销模式：青岛利群拷贝，出租租：25％返点业态规划：F5：精品家电冰箱空调,洗衣机,彩电,音响,通讯器材,数码,电脑,厨具,健身器材,办公文体用品F4：运动休闲,时尚风向标,儿童乐园,时尚休闲装,牛仔休闲装,运动休闲装,儿童服饰,童鞋,玩具,床上用品F3：秀美天地职业女装,淑女装,少女休闲,针织内衣F2：绅士世界休闲男装,精品男装,羊绒衫,衬衣,西裤F1：名贵大堂化装品,黄金珠宝,玉器,钟表眼睛,男女皮鞋,箱包皮具B1：超市烟酒茶叶,食品百货,海鲜,日用品,洗护用品,美味快餐品牌商家：化装品：玉兰油，羽西等国内品牌。鞋：百丽，老人头，猴王，红蜻蜓男装：BOSS，雅戈尔，杉杉等；女装：淑女屋等家电：菲利普等开业时间：2005年4月19日销售情况：招商95％59

典型商业工程分析：新天地建筑面积：5.3万平米区位：美食街中段营销模式：负1层－销售或返租，1-2层先销售然后返租，3-5出租价格：负1层8000元/m21-2层10000-50000元/m2租：1-2层提点：15％，负1层65元/m2·月业态规划：5层：台商独资娱乐城；3-4层韩国服装城；1-2层名牌折扣店；负1层低价秀水街品牌商家：鞋：百丽，达芙妮衣服：Esprit，阿玛妮，登喜路包厢：皇冠，沙驰韩国城：皮尔.卡丹儿童用品开业时间：2005年5月20日销售情况：已售完，招商80％，目前百货卖场经营失败，已关门60金帝购物中心金晶大道美食街柳泉路共青团路利群银座购物中心王府井商厦国美电器美达沛客工程淄博饭店肯德基麦当劳新天地协亨美旗假日酒店五福楼兴国大酒店天泰金店商行总行天乐园皇家大酒店玫瑰大酒店金豪大厦众成商场淄博宾馆鲁中宾馆张店宾馆工程周边商业分布状况银丰宾馆交通招待所新村路交通宾馆淄博科技器材大楼东方宾馆61

核心商圈商业开展特点美食街沿街商铺租金价格较高，平均租金在80—100元/平方米之间；西二路、共青团路、新村路租金较低，在25—50元/平方米之间；中心路沿街商业租金差距较大，平均租金在50元/平方米沿街业态混杂，大型商场、中小型店铺云集；沿街商业一般以大型连锁企业入住为依托〔如银座〕；在销售方面难度比较大〔如利群的前身九龙城工程〕；后期经营难度比较大〔如一世界数码广场、新天地〕；主题卖场建立要考虑同业损害。主题卖场62区域商业调研分析大卖场定位风险大：中心路-美食街商业业态严重饱和，开展前景有限九龙城、新天地运营失败对于投资客的投资信心打击很大，淄博产权式商铺再度成功可能很小本工程位于美食街商圈东南边缘，大卖场经营风险大63大商业分割定制出售较为可行如果本工程商务酒店定位成立，那么酒店效劳配套和大堂等将侵占底部商业面积，商业局部将不是本工程重点，如此商业面积将面临卖场不规那么、经营面积“不大不小〞的为难。建议将底部大商业划小，以临街商铺向机构客户定制出售，依托利群、商厦经营，适合体育用品店、连锁等经营面积需求较小的业态。结论64本报告是严格保密的。65产品定位65工程总体定位为高档次商务综合建筑体；工程主要功能之间，应形成运转良好的互动作用，成为淄博独特的高品质综合性工程；整体工程以效劳型公寓为主要功能，以商务酒店为主要支持，酒店式公寓为搭配，辅以商量写字楼，配合底部商业，形成工程的主体；三种功能在统一的商务气氛下相互支撑，形成1+1大于2的合力，最终以较强的综合实力参与市场竞争。总述66产品类型配置档次套数单位面积功能原来选择服务型公寓低300左右35-65长期居住/办公租周边居民楼酒店式公寓高150左右40为主中短期居住/办公几乎没有选择商务酒店中200以内40为主短期住宿接待住旅馆、或星级酒店写字楼低50以内50-70中小企业、办事处办公租周边原来居民楼或临街营业房办公商业10-15400-700体育用品店、音像书籍手机连锁店产品定位组合建议67一般城市综合体功能构成示意底部〔和附属裙楼〕为商业、餐饮、娱乐等配套设施；酒店在配套设施层以上；公寓在酒店之上；写字楼在公寓之上；顶层可设观光层、等特色设施。配套设施酒店公寓写字楼会所观光层68商务会所配套建议为提升工程整体品质，建议设立商务会所一座，提供商务洽谈、休闲咖啡、中西健康自助餐，棋牌，美容美发，图书报章阅览等多功能综合性效劳，不考虑酒楼。商务会所可为营销推广提供强力支持。69本案产品组合排布建议国际公寓小套型写字楼商务酒店临街底商酒店式公寓南栋北栋会所70本案产品组合排布说明为减少规划调整，在现行规划上对多种关联产品排布组合为统一形象和合理使用，北座从上到下将北座分为酒店式公寓、商务酒店和写字楼等功能，各局部之间相互支持。由于效劳型公寓主要是居家和商住用途，体量大，功能比较统一，建议将其放在南座。71本案产品组合排布说明商务酒店的主要客户类型为短期停留的、商务目的的散客。这类人群需求特点是注重内部空间的舒适性和高品质，注重效劳的水准，对配套的要求不是非常强烈。因此在酒店的配套可以少而精，满足其根本需求，如早餐、洗衣等，而对于使用频次相对较低的配套如健身、会议等设施，可共享公寓、写字楼的配套设施：商务会所。建议将会所放置于底部，方便公寓、酒店和写字楼客户消费，也可对外经营。商务酒店为短期租户，而酒店式公寓以长期租客为主，所以电梯和大堂仍应当分用。以免人流混杂，对双方平安角成隐患，降低整体物业的档次。为增强昭示性，建议商务酒店大堂设在中心路临街面，酒店式公寓大堂可设在侧面。72本报告是严格保密的。73营销策略形象定位推售策略73鲁中城市会馆让美食街为你赚钱淄博核心商圈商务集群74什么是“会馆〞会馆原本是指洽谈工作、商量业务和往来接待的场所，也是行业内部联络乡谊、进行行会活动的中心，会馆在清代和近代兴盛一时。为什么是“城市会馆〞本案物业形态都是为商务接待活动效劳的，与会馆本意相同本工程包含酒店、公寓、写字楼、会所等多种物业形式，在推广中难以拥有一个品质感强、立意新颖的形象定位。“商务会馆〞可以总领这多种形态。“城市会馆〞档次感强，大气，可以有助于工程推广。形象定位说明75国际公寓酒店式公寓城市会馆经济型商务酒店中小企业开展基地企业家俱乐部酒店式效劳支持城市会馆产品形象支持指效劳型公寓，模糊功能性，增强外延商务会所的形象包装指效劳于周边中小企业、渠道商的写字楼76写字楼企业家俱乐部定点接待酒店提供创业基金商务会所商务酒店效劳型公寓酒店式公寓营销概念与物业功能支持关系示意图77营销概念一：少数人的圈子

人以群分的自然规律成了这个圈子的身份识别，无可复制的生活气氛也固化了这个圈子的结构。这个圈子是金字塔的顶尖局部，他们渴望独处的时机，他们是公众人物，生活越公开，越有独处渴望的空间。他们渴望内心的安静，他们有时不愿意任何打搅，需要一个可以思考人生，面向自我，追求基业大计的地方。他们需要一个适合加班的地方，不愿意整天守候在大班台，又不愿意把工作带回家去，他们需要换一个工作环境继续工作，换一种感觉和工作状态。他们需要一个处理隐私的地点，他们平时受到太多的干扰，响个不停，他们在节假日想把自己隐藏起来，让自己享受内心的平静。他们需要一个社交圈子，他们需要认识更多的朋友，合作伙伴，建立更庞大的关系网络。他们需要一个位于工作和生活之间的中间站。本案的诞生，让这种理想变成了现实，既有让生活归于宁静的超然环境，又有维系不散的上层圈子，使生而平等的人群获得了各自彼此区分的身份认同。以此为根底，在“不和陌生人度假〞的诉求之外，那些自觉有条件“与众不同〞的人们建构起了一个相对完整的私人生活形态。78营销概念二：企业家俱乐部商务酒店、酒店式公寓、国际公寓和写字楼都为精英商务人群提供了交流聚会的场所，我们可以整合利用以上资源，成立淄博首家企业家俱乐部，为工程推广提供丰富的营销活动支持。企业家俱乐部可以与威通公司丰富的商务网络资源相结合，并争取政府支持，为企业提供各种综合效劳。企业家俱乐部可与温州商会、台商协会等相关商业协会、团体联谊，结成伙伴关系，共同组织各种活动，实现商务资源共享。参加企业家俱乐部可享受本案物业销售、消费的综合折扣，并获取俱乐部会员卡。本案写字楼、公寓客户可自动入会。企业家俱乐部可设立“中小企业创业开展基金〞，以促进物业销售，同时提升开发商公关形象。可邀请企业家俱乐部会员单位成为本案商务酒店的定点接待酒店，促进商务酒店的经营和销售。为少数人提供的高档俱乐部，以财富为标志的少数人社交圈，作为整个商务综合建筑体的核心和亮点，并填补淄博高端商务配套市场的空白，形成强大的市场吸引力79高档商务俱乐部一般是在经济兴旺城市才出现的。张店作为鲁中区域中心城市，对商务设施的需求会更多样化，需要产生高端商务产品。淄博的经济开展带动了企业的蓬勃开展，也产生了一批豪富阶层。他们拥有巨额的财富，位于社会金字塔的顶尖，他们需要专属的商务活动空间，与家人共同休闲的私密空间，与同阶层人士的交流空间，高档商务俱乐部是比较理想的产品。淄博目前此种高档商务产品还非常少，本工程可填补市场空白。高档商务俱乐部是吸引的客户群体有较大的趋同性，大多数客户事业