某项目商业调研课件

永川兴龙湖项目商业调研报告重庆中原顾问事业部ChongQing.05.2010]永川兴龙湖项目商业调研报告重庆中原顾问事业部区域经济发展和城市规划区域商业市场调研商业消费者需求市场调研商业初步发展建议报告思路区域经济发展和城市规划区域商业市场调研商业消费者需求市场调研区域经济发展和城市规划Part1区域经济发展和城市规划Part1区域经济环境分析1区域经济环境分析1近年永川区GDP发展状况表：近年永川区国内生产总值发展情况（单位：万元）表：2008年“一小时经济圈”部分区县国内生产总值对比情况（单位：万元）数据来源：重庆市统计年鉴近年来，永川区GDP总值年均增长达到约20%，上升趋势明显。2008年，永川区GDP总值达到1920729万元，在“一小时经济圈”内，处于中等水平。数据来源：2004-2008年重庆市统计年鉴，2009年政府工作报告近年永川区GDP发展状况表：近年永川区国内生产总值发展情况（区域社会消费品零售总额及走势表：近年永川区社零总额发展情况（单位：万元）表：2008年“一小时经济圈”部分区县社零总额对比情况（单位：万元）数据来源：2004-2008年重庆市统计年鉴，2009年政府工作报告数据来源：重庆市统计年鉴永川区社零总额年均增长达到约27%，从05年至09年，并呈现加速上升趋势。09年由于国家刺激消费，扩大内需的政策，社零总额增长率更是创出近几年的新高，达到约35.29%。在“一小时经济圈”内，处于相对较高的水平。区域社会消费品零售总额及走势表：近年永川区社零总额发展情况（区城镇居民人均可支配收入情况及走势表：近年永川区城镇居民人均可支配收入情况（单位：元）近年来永川区人均可支配收入年均增长率达到约13%，2009年已达到15138元。永川区人均消费能力较强数据来源：2004-2008年重庆市统计年鉴，2009年政府工作报告区城镇居民人均可支配收入情况及走势表：近年永川区城镇居民人均区城乡居民储蓄存款余额表：近年永川区城乡居民储蓄存款余额情况（单位：万元）表：2008年“一小时经济圈”部分区县城乡居民储蓄存款余额对比情况（单位：万元）数据来源：重庆市统计年鉴数据来源：重庆市统计年鉴近年来，永川区城乡居民储蓄存款余额增长明显，年均增长率达到19%。2008年达到125亿元；在“一小时经济圈”处于中等水平。区城乡居民储蓄存款余额表：近年永川区城乡居民储蓄存款余额情况永川区近年经济高速发展，GDP自2007年以来进入高速增长阶段，年均增长达到约20%；社零总额、人均可支配收入和城乡居民储蓄存款余额的快速上升，将促进商业消费的增加，为商业的发展带来了“推动力”。永川区近年经济高速发展，GDP自2007年以来进入高速增长阶区域产业和人口结构研究2区域产业和人口结构研究2区域主导产业发展规划神女湖片区兴龙湖片区凤凰湖片区三湖时代神女湖片区兴龙湖片区凤凰湖片区区域主导产业发展规划神女湖片区兴龙湖片区凤凰湖片区三湖时代神区域主导产业发展规划神女湖片区以休闲度假为核心的文化旅游和职教产业集聚区；规划面积约0.8平方公里，带动北部8平方公里的永川古城文化旅游区和职业教育发展。区域主导产业发展规划神女湖片区区域主导产业发展规划兴龙湖片区以现代商务、服务外包为支撑的现代服务业基地；规划面积约2平方公里，带动东部6.27平方公里现代商务和服务外包园区发展；建设以总部型商务、办公、金融、会展、服务外包、文化创意为主体，集休闲、文化、娱乐和多样性居住为一体的产业新城；成为中国大型本土服务提供商二次转移基地和有前景的创业型公司的孵化基地，最终成为中西部地区大型企业BPO共享中心和ITO企业集聚地。兴龙湖片区未来兴龙湖片区效果图区域主导产业发展规划兴龙湖片区兴龙湖片区未来兴龙湖片区效果图区域主导产业发展规划凤凰湖片区以电子信息、机械加工为特色的都市生态工业园；规划面积约0.9平方公里，带动南部16平方公里楼宇工业区发展；建设特色鲜明、生态环境良好、景观丰富、综合效益突出的都市生态工业园。区域主导产业发展规划凤凰湖片区区域主导产业发展规划目前神女湖片区：即将启动神女雕像的建设；兴龙湖片区：正处于兴龙湖公园的建设阶段；与山东泰盈科技、重庆统捷科技、日本NEC已签订意向性协议；即将启动产业大厦、广播大厦的建设；凤凰湖片区：即将大规模建设。三个片区均处于发展的初期神女湖片区：兴龙湖片区：凤凰湖片区：随着三大片区的逐步规划实施人口聚集、经济发展未来为本项目的发展带来了市场机会区域主导产业发展规划目前神女湖片区：三个片区均处于发展的初期区域人口研究重叠兴龙湖片区上班人口住宅小区居民人口住宅小区居民人口+项目周边院校师生人口兴龙湖片区总人口区域人口研究重叠兴龙湖片区上班人口住宅小区住宅小区居民人口+区域住宅小区人口研究备注：中原将根据2008年末重庆市人均居住面积29.7平方米（建筑面积），依据各项目体量计算出新增人口数。片区新区各项目名称人民广场片区天秀景地、帝琴花园、竹映三清、华创新天地、新华书苑、AC世纪城、凤凰城人民北路片区君临棠城、荷塘月色、巨宇江南、泰晤士清晨、金剑小区、康桥生活公园、红河丽景、金港明珠、水晶城、宇界项目、昌龙尚城电信局片区橄榄郡、碧桂园、禹泊苑、家博城、金色大地、锦绣花园、海棠苑、水木年华、天之韵、学府美墅、红河枫景、桓大郦晶城体育公园片区五洋都市庭院、康安尚都、清华苑、奥兰半岛、恒森项目、昕晖项目、君怡项目、利安项目、五米阳光、时代国际兴龙湖公园片区暂无电信局片区人民北路片区体育公园片区人民广场片区兴龙湖公园片区区域内项目选择原则：以新区内昌州大道以南，石松大道以西的新区建成区域。区域住宅小区人口研究备注：中原将根据2008年末重庆市人均居人民广场片区住宅小区人口研究项目名称住宅总体量（㎡）目前未来三年未来五年住宅体量（㎡）入住率入住人口（人）住宅体量（㎡）入住率入住人口（人）住宅体量（㎡）入住率入住人口（人）天秀景地约18万约15万50%约2500约18万90%约5400约18万100%约6000帝琴花园约23.3万约23.3万80%约6300约23.3万100%约7800约23.3万100%约7800竹映三清约15万约10万30%约1000约15万90%约4500约15万100%约5000华创新天地约6万约6万20%约400约6万80%约1600约6万100%约2000新华书苑约3万约3万20%约200约3万90%约900约3万100%约1000AC世纪城约8.9万约8.9万50%约1500约8.9万90%约2700约8.9万100%约3000凤凰城约6.17万约6.17万70%约1500约6.17万90%约1900约6.17万100%约2100合计约80.37万约72.37万/约13400约80.37万/约24800约80.37万/约26900人民广场片区住宅小区人口研究项目名称住宅总体量（㎡）目前未来人民北路片区住宅小区人口研究项目名称总体量（㎡）目前未来三年未来五年体量（㎡）入住率入住人口（人）体量（㎡）入住率入住人口（人）体量（㎡）入住率入住人口（人）君临棠城约27万约8万50%约1300约27万50%约4500约27万100%约9100荷塘月色约19万约10万30%约1000约19万50%约3200约19万100%约6400巨宇江南约15万约15万80%约4000约15万100%约5100约15万100%约5100泰晤士清晨约12万约7万60%约2400约12万80%约3200约12万100%约4000金剑小区约10万约10万20%约700约10万80%约2700约10万100%约3400康桥生活公园约20万约12万20%约800约20万70%约4700约20万100%约6700红河丽景约7.3万约7.3万80%约2000约7.3万100%约2500约7.3万100%约2500金港明珠约10万约10万80%约2700约10万100%约3400约10万100%约3400水晶城约12万///约12万30%约1200约12万100%约4000金域蓝湾约14万约5万40%约700约14万70%约3300约14万100%约4700昌龙尚城约20万///约20万20%约1300约20万100%约6700宇界项目约12万///约12万30%约1200约12万100%约4000合计约178.3万约84.3万/约15600约178.3万/约36300约178.3万/约44500人民北路片区住宅小区人口研究项目名称总体量（㎡）目前未来三年电信局片区住宅小区人口研究项目名称总体量（㎡）目前未来三年未来五年体量（㎡）入住率入住人口（人）体量（㎡）入住率入住人口（人）体量（㎡）入住率入住人口（人）橄榄郡约7.2万约7.2万30%约700约7.2万80%约1900约7.2万100%约2400碧桂园约6万约6万80%约1600约6万100%约2000约6万100%约2000禹泊苑约4万约4万10%约100约4万80%约1100约4万100%约1300家博城约20万约10万20%约700约20万70%约4700约20万100%约6700金色大地约12.3万约12.3万80%约3300约12.3万100%约4100约12.3万100%约4100锦绣花园约6万约6万50%约1000约6万90%约1800约6万100%约2000海棠苑约12万约12万80%约3200约12万100%约4000约12万100%约4000水木年华约8万约5万10%约200约8万70%约1900约8万100%约2700天之韵约12万约12万40%约1600约12万80%约3200约12万100%约4000学府美墅约7万约7万60%约1400约7万90%约2100约7万100%约2400红河枫景约24万约12万30%约1200约24万60%约4800约24万100%约8100桓大郦晶城约7///约7万60%约1400约7万100%约2400合计约125.5万约93.5万/约15000约125.5万/约33000约125.5万/约42100电信局片区住宅小区人口研究项目名称总体量（㎡）目前未来三年未体育公园片区住宅小区人口研究项目名称总体量（㎡）目前未来三年未来五年体量（㎡）入住率入住人口（人）体量（㎡）入住率入住人口（人）体量（㎡）入住率入住人口（人）五洋都市庭院约8万约5万50%约800约8万70%约1900约8万100%约2700康安尚都约20万约10万50%约1700约20万60%约4000约20万100%约6700清华苑约6万约6万60%约1200约6万100%约2000约6万100%约2000巴塞罗那约17万约5万10%约200约17万70%约4000约17万100%约5700恒森项目约7万///约7万80%约1900约7万100%约2400昕晖项目约20万///约20万30%约2000约20万100%约6700君怡项目约30万///约20万30%约2000约20万100%约6700利安项目约50万///约25万30%约4200约50万80%约16800五米阳光约4万///约4万80%约1100约4万100%约1300奥兰半岛约35万///约35万50%约5900约35万100%约11800时代国际约29万///约20万30%约2000约29万100%约9800合计约226万约26万/约3900约182万/约31000约216万/约72600体育公园片区住宅小区人口研究项目名称总体量（㎡）目前未来三年区域住宅小区人口研究根据测算，住宅小区目前居住人口约为4.79万人；未来3年，随着区域的成熟，居住人口数量急剧上升，达到约12.51万人；未来5年居住人口约为18.61万人。图：永川新区未来住宅小区人口变化预判区域住宅小区人口研究根据测算，住宅小区目前居住人口约为4.7项目周边院校师生人口学校教师（人）学生（人）重庆市机电工业学校约500约9000重庆财经职业学院约140约3000重庆枫叶国际学校约150约3200重庆文理学院约1200约14000重庆水利电力职业技术学院约300约5100合计约2290约34300表：项目周边大专院校人口结构情况备注：由于入驻学校受办学条件的限制，未来人口变化的波动较小，因此未来师生人口中原将参照目前的人口数量。项目周边院校师生人口学校教师（人）学生（人）重庆市机电工业学区域人口研究目前，人口结构以小区居住人口和学生人口为主；未来3-5年，以小区居住人口为主，占总人口的比例将达到约84%。小区居住人口比例以及数量的上升，将进一步提升区域内的消费能力，为商业的发展带来了良好的契机。区域人口研究目前，人口结构以小区居住人口和学生人口为主；小区区域规划及建设发展情况3区域规划及建设发展情况3区域整体规划及城市功能定位项目区位本项目位于永川新城区东距重庆市主城区约58公里；西离成都市约276公里；处于川渝城市经济带的中心位置。项目距离老城区以东约5分钟车程永川区成都市重庆市约276公里约58公里永川老城区永川新城区约5分钟车程区域整体规划及城市功能定位项目区位永川区成都市重庆市约276区域整体规划及城市功能定位神女湖片区兴龙湖片区凤凰湖片区以现代商务、服务外包为支撑的现代服务业基地以休闲度假为核心的文化旅游和职教产业集聚区以电子信息、机械加工为特色的都市生态工业园永川新城是永川实施城市“东扩”战略的核心，是永川大城市建设的主要载体和发展方向。——永川区政府永川新城定位为永川的政治、文化中心和新的商贸中心。双百战略（2020年规划）百平方公里：城区面积达到100平方公里；百万人口：城区人口达到100万人区域整体规划及城市功能定位神女湖片区兴龙湖片区凤凰湖片区以现区域未来发展潜力初判神女湖片区兴龙湖片区凤凰湖片区经济发展人口聚集市政配套区域影响力区域消费力推进提升商业发展支撑区域未来发展潜力初判神女湖片区兴龙湖片区凤凰湖片区经济发展人区域大型市政配套建设规划及建设实施情况——交通对外交通项目名称备注公路成渝高速公路已建成重庆三环高速永川段计划今年开工永壁沙高等级公路计划5年后开工长江大桥计划今年开工铁路成渝铁路已建成成渝城际铁路处于建设阶段合川永川城际铁路远期规划朱杨溪-朱沱铁路支线计划2020年建成航运永川港区今年开工区域大型市政配套建设规划及建设实施情况——交通对外交通项目名区域大型市政配套建设规划及建设实施情况——交通新区内部交通政府计划于2010年内完成兴龙湖公园片区内部公路设施建设；凤凰湖片区2010年计划完成昌东大道凤凰湖园区段、文昌路、兴龙大道中段建设工程。新区道路效果图区域大型市政配套建设规划及建设实施情况——交通新区内部交通政区域大型市政配套建设规划及建设实施情况——市政管网配套电力永川区电力供应充足，电力总容量123万千伏安，建有220KV变电站3座；110KV变电站13座；35KV变电站13座。供水城市自来水厂已建自来水管网直达新城区，整个城区拥有设计能力5万m3/日的永川区老水厂，设计能力3万m3/日的孙家口水厂。永川第三水厂正在加紧建设中，建成后总供水规模将达到20万m3/日。排水永川凤凰湖工业园区内已建成城市污水处理厂一座，日处理污水20万吨。计划于2010年年底完成兴龙湖片区所有管网的建设。区域供排水工程区域电力设施规划图区域大型市政配套建设规划及建设实施情况——市政管网配套电力计区域大型市政配套建设规划及建设实施情况——市政教育配套类别名称备注中小学校卧龙中小学已开学汇龙小学已开学红旗小学已开学永川中学今年动工医院人民医院已投入使用妇幼保健院已投入使用永川区疾病预防控制中心已投入使用第二人民医院待建汇龙小学永川区疾病预防控制中心妇幼保健院区域大型市政配套建设规划及建设实施情况——市政教育配套类别名区域大型市政配套建设规划及建设实施情况——市政公园配套一环一环路景观林带六廊成渝高速公路永川段和城区内五条主要水系廊道红河（5.70公里）、临江河（8.18公里）、跳蹬河（4.09公里）、玉屏河（2.31公里）、竹溪河（1.8公里）二十带城区内18条主要干道绿化带大安组团南北大道双竹组团星湖大道绿化带二十二园综合性公园6个区域性公园6个社区公园2个（昌州、石松社区公园）专类公园2个（永川植物园、体育公园）湿地公园3个（千篁、石松、孙家口湿地公园）新改建外围公园3个（野生动物园、竹海、黄瓜山森林公园）四十六点5个街头小游园、12处道路节点、29处城市小山头体育公园中央公园兴龙湖棠城公园人民广场竹海区域大型市政配套建设规划及建设实施情况——市政公园配套一环体区域城市规划及发展建设小结为本项目的发展带来了良好机遇交通条件市政学校配套市政管网配套市政公园配套完善区域城市规划及发展建设小结为本项目的发展带来了良好机遇交通条区域商业市场调研Part2区域商业市场调研Part2商业供应市场调研1商业供应市场调研1永川新区商业分布兴龙湖公园片区暂无大体量商业供应人民北路片区体量：3.15万㎡建筑形态：底商业态：以餐饮和建材为主档次：低档租金：15-30元/㎡·月经营情况：一般人民广场片区体量：18.73万㎡建筑形态：独立商业和裙楼业态：以百货、餐饮和娱乐休闲为主档次：中低档租金：20-50元/㎡·月经营情况：一般电信局片区体量：6.35万㎡建筑形态：底商业态：以餐饮和建材为主档次：低档租金：20-40元/㎡·月经营情况：一般体育公园片区体量：3.1万㎡建筑形态：底商业态：以餐饮为主档次：低档租金：10-30元/㎡·月经营情况：一般永川新区商业分布兴龙湖公园片区人民北路片区人民广场片区电信局区域目前供应商业调查片区已供应商业项目名称人民广场片区天秀景地、帝琴花园、竹映三清、华创新天地、新华书苑、AC世纪城、凤凰城、十里棠香人民北路片区君临棠城、荷塘月色、巨宇江南、泰晤士清晨、金剑小区、康桥生活公园、红河丽景、金港明珠电信局片区橄榄郡、碧桂园、禹泊苑、家博城、金色大地、锦绣花园、海棠苑、水木年华、天之韵、学府美墅、红河枫景体育公园片区五洋都市庭院、康安尚都、清华苑、体育公园兴龙湖片区暂无区域目前供应商业调查片区已供应商业项目名称人民广场片区天秀景人民广场片区已供应商业情况项目名称总体量（㎡）商业体量（㎡）已供应商业体量（㎡）商业空置率业态定位档次租金（元/㎡·月）典型商家经营情况备注天秀景地20万约2万约2万5%负1F:超市；1F：（临街）金融业、（内街）空置；2F:以餐饮为主；3F：餐饮、娱乐休闲辐射性商业中低档负1F：5-20；1F：（临街）40-60，（内街）20-30；2F：20-30；3F：10-30中国银行、吉又吉超市等一般内街空置商铺已完成招租工作，目前处于装修阶段帝琴花园26万约2.7万约2.7万/1F：（临街）百货、服务业，（内街）餐饮；2F:餐饮、娱乐社区商业中低档1F：（临街）35-60，（内街）20-40；2F:10-30移动、富侨等较好该项目最先面市，经过多年发展，目前暂无空置竹映三清19.5万约4.5万约0.5万/1F：餐饮、百货、副食；2F：餐饮、娱乐社区商业低档1F：30-40；2F：10-30毛哥老鸭汤一般武装部门前商业华创新天地17.5万约8万约8万80%1F：（内街）百货；（临街）建材、厨卫、中介；2F：装饰、美容、餐饮3F：餐饮、休闲辐射商业低档负1F：5-101F：（临街）40-50，（内街）10-30；2F：10-303F：5-20新世纪超市、建行、澳门豆捞等差负1F除有一KTV会所经营外全空置；1F出租情况较好，但整体档次较低；2F以上大部分空置新华书苑约1.8万约1.8万约1.8万100%////新华书店/目前处于交房阶段AC世纪城约10万1.1万1.1万70%副食、娱乐、餐饮辐射商业低档10-30移动、KTV差/凤凰城约7万0.83万0.83万45%餐饮、副食、超市社区商业低档10-30喜洋洋超市一般该项目汇龙大道一侧大部分空置，红河中路一侧出租情况较好十里棠香1.3万1.3万1.3万/餐饮、娱乐餐饮一条街中档25-35川江河鱼府、老山土鸡等较好整体经营情况较好合计约103.1万约22.23万约18.73万人民广场片区已供应商业情况项目名称总体量（㎡）商业体量（㎡）人民广场片区已供应商业情况已供应商业体量：18.73万㎡建筑形态：独立商业体、裙楼商业业态：以百货、餐饮和娱乐休闲为主档次：中低档定位：以辐射性商业为主租金水平：20-50元/㎡·月经营情况：一般客户人群：以新区周边消费群体为主，辐射部分老城区消费群体天秀景地帝景58号大街华创新天地十里棠香新华书苑人民广场片区已供应商业情况已供应商业体量：18.73万㎡天秀人民北路片区已供应商业情况项目名称总体量（㎡）商业体量（㎡）已供应商业体量（㎡）商业空置率业态档次定位租金（元/㎡·月）典型商家经营情况备注君临棠城27万约1.5万约0.4万/餐饮、超市、副食低档社区商业15-30君临棠城超市一般/荷塘月色约19万约0.7万约0.35万40%餐饮、副食低档社区商业10-30家富超市一般位于子庄路商业大面积空置巨宇江南约15万约0.7万约0.3万/餐饮、副食、建材低档社区商业10-30/一般位于渝西大道附近商业大面积空置泰晤士清晨约12万约0.4万约0.2万50%建材、餐饮低档社区商业10-30/一般位于人民北路附近商业大面积空置金剑小区约10万约0.3万约0.3万15%以建材为主低档社区商业15-35皇鼎养身会所、金旺富超市、博升木门一般该项目才交房，主要以建材为主康桥生活公园约20万约1万约0.3万15%以建材为主低档社区商业20-40/一般大部分商业尚未交房红河丽景约7.3万约0.7万约0.7万/餐饮、汽车美容、超市、娱乐休闲低档社区商业10-30天善宫、狂潮网络、美家乐超市一般/金港明珠约10万约0.6万约0.6万/建材、娱乐休闲、副食、广告低档社区商业20-40大千网络会所、鑫馨广告一般/合计约120.3万约5.9万约3.15万人民北路片区已供应商业情况项目名称总体量（㎡）商业体量（㎡）人民北路片区已供应商业情况已供应商业体量：3.15万㎡建筑形态：底商业态：以建材和餐饮为主档次：低档定位：以社区商业为主租金水平：15-30元/㎡·月经营情况：一般客户人群：周边居住人口荷塘月色金剑小区巨宇江南桓大·泰晤士清晨康桥生活公园红河丽景人民北路片区已供应商业情况已供应商业体量：3.15万㎡荷塘月电信局片区已供应商业情况项目名称总体量（㎡）商业体量（㎡）已供应商业体量（㎡）商业空置率业态档次定位租金（元/㎡·月）典型商家经营情况备注橄榄郡7.2万约0.2万约0.2万/建材、餐饮、副食低档社区商业20-40康百佳地板一般/碧桂园约6万约0.5万约0.5万/建材、餐饮、副食低档社区商业20-40/一般/禹泊苑约4万约0.1万约0.1万70%建材、中介低档社区商业20-40/一般项目才交房家博城约20万约5万约2.5万80%家居中档专业市场10-30九牧、欧派、顶固较差项目空置率极大金色大地12.3万约0.2万约0.2万20%保险、休闲、建材低档社区商业20-40中华联合财产保险一般/锦绣花园约6万约0.3万约0.3万/汽车美容、建材、超市、餐饮中低档社区商业20-40金牛管业、飞腾超市一般/海棠苑约12万约0.8万约0.8万15%建材、餐饮、汽车美容、副食低档社区商业20-40/一般/水木年华约8万约0.1万约0.05万100%//社区商业///项目才交房天之韵约12万约0.5万约0.5万20%装饰、建材、餐饮、副食低档社区商业20-40鸭肠王火锅一般/学府美墅约7万约0.7万约0.7万50%餐饮、副食、建材中低档社区商业10-30佳和酒楼、棠香酒楼较差临汇龙大道一侧商业大部分空置红河枫景24万约3万约1.5万/汽车销售、休闲中高档专业市场10-30马自达、耶咖雪啡一般/合计约118.5万约9.4万约6.35万电信局片区已供应商业情况项目名称总体量（㎡）商业体量（㎡）已电信局片区已供应商业情况已供应商业体量：6.35万㎡建筑形态：底商业态：以建材和餐饮为主档次：低档定位：以社区商业为主租金水平：20-40元/㎡·月经营情况：一般客户人群：周边居住人口学府美墅凤凰城天之韵水木年华碧桂园电信局片区已供应商业情况已供应商业体量：6.35万㎡学府美墅体育公园片区已供应商业情况项目名称总体量（㎡）商业体量（㎡）已供应商业体量（㎡）商业空置率业态档次定位租金（元/㎡·月）典型商家经营情况备注五洋都市庭院约8万约0.9万约0.9万15%餐饮、副食、百货低档社区商业30-70/较好主要为文理学院配套康安尚都约14万约4.5万约0.5万90%餐饮中低档餐饮一条街10-30密宗菜差/清华苑约6万约0.2万约0.2万80%餐饮低档社区商业10-30/一般/体育公园/约1.5万约1.5万95%餐饮中档/10-30肖记私房菜一般/合计约28万约7.1万约3.1万体育公园片区已供应商业情况项目名称总体量（㎡）商业体量（㎡）体育公园片区已供应商业情况已供应商业体量：3.1万㎡建筑形态：以底商为主业态：以餐饮为主档次：低档定位：以社区商业为主租金水平：10-30元/㎡·月经营情况：一般客户人群：以周边居住人口和学生为主康安尚都清华苑五洋都市庭院体育公园体育公园片区已供应商业情况已供应商业体量：3.1万㎡康安尚都已供应商业情况——体量、定位片区商业已供应量（㎡）商业定位人民广场片区约18.73万辐射性商业人民北路片区约3.15万社区商业电信局片区约6.35万社区商业体育公园片区约3.1万社区商业表：永川新区各片区目前商业已供应体量人民广场片区体量：约18.73万定位：辐射性商业具备成为商业中心的潜质区位：目前新区的中心位置已供应商业情况——体量、定位片区商业已供应量（㎡）商业定位人已供应商业情况片区建筑形态业态档次租金（元/㎡·月）客户群人民广场片区独立商业体、裙楼商业以百货、餐饮和休闲娱乐为主中低档20-50以新区客户为主，辐射部分老城区客户人民北路片区以底商为主以建材和餐饮为主低档15-30周边居民电信局片区以底商为主以建材和餐饮为主低档20-40周边居民体育公园片区以底商为主以餐饮为主低档10-30周边居民、文理学院学生人民北路片区、电信局片区和体育公园片区建筑形态：现有商业大多以底商为主档次：整体档次较低租金：主要集中在20-30元/㎡·月客户：主要以辐射周边居民为主人民广场片区建筑形态：独立商业、裙楼商业街档次：中低档租金：主要集中在20-50元/㎡·月客户：主要以辐射新区客户为主，辐射部分老城区客户已供应商业情况片区建筑形态业态档次租金客户群人民广场片区独立已供应商业情况人民广场片区以百货、餐饮和休闲娱乐为主，但由于百货档次较低，全以单个的小商铺供应，无大型百货商业的出现，仍以新区消费群体为主；餐饮、娱乐休闲业由于体量较大，供应区域集中，档次多元化，辐射了大量老城区群体消费。目前该区域已有电影院、咖啡厅、KTV、养生馆、健身中心等多业态的出现。从辐射的人群以及业态的多元化来看，人民广场逐渐在承担永川“商业中心”的责任。永川电影院KTV已供应商业情况人民广场片区永川电影院KTV已供应商业情况——业态现有商业业态基本能满足区域内的消费需求，但作为担负“商圈”重任的角度来看，商业业态需进一步优化，目前大型百货、品牌专卖店和金融证券业仍是区域的相对空白。图：永川新区商业业态目前由于永川新区仍处于大规模开发阶段，大多小区即将入住或才入住，导致其新区的商业业态以建材为主，说明永川新区目前的商业仍处于商业的培育期阶段。已供应商业情况——业态现有商业业态基本能满足区域内的消费需求已供应商业情况——经营面积图：已供应商业面积结构比例从已供应的商业面积来看，主要集中在20-50㎡左右，商铺经营面积普遍偏小。具有发展商圈潜质的人民广场片区，同样仍以偏小面积的商铺供应为主，为大型商业的进驻造成了极大的“硬伤”。已供应商业情况——经营面积图：已供应商业面积结构比例从已供应潜在商业市场调研2潜在商业市场调研2区域潜在商业土地控规商业金融用地集中区主要集中于兴龙湖周边区域商住混合用地集中区兴龙湖以南片区，即本项目所在地周边商业金融用地商住混合用地区域潜在商业土地控规商业金融用地商住混合用地区域潜在商业——潜在商业项目情况项目名称总体量（万㎡）商业总体量（万㎡）已供应商业（万㎡）潜在商业（万㎡）商业发展方向预计营业时间竹映三清约19.5约4.5约0.5约4将引入人人乐超市，辐射性商业2011年君临棠城约27约1.5约0.4约1.1有一定辐射性2012年荷塘月色约19约0.7约0.35约0.35社区商业2012年巨宇江南约15约0.7约0.3约0.4社区商业2011年泰晤士清晨约12约0.4约0.2约0.2社区商业2011年康桥生活公园约20约1约0.3约0.7社区商业2011年奥韵家博城约20约5约2.5约2.5专业家居市场，辐射性商业2010年底水木年华约8约0.1约0.05约0.05社区商业2011年红河枫景24约3约1.5约1.5专业汽车销售市场，辐射性商业2011年康安尚都约14约4.5约0.5约4辐射性商业2012年合计约178.5约19.4约5.6约13.8区域潜在商业——潜在商业项目情况项目名称总体量（万㎡）商业总区域潜在商业——潜在商业项目情况项目名称总体量（万㎡）商业总体量（万㎡）已供应商业（万㎡）潜在商业（万㎡）商业发展方向预计营业时间水晶城约12约1/约1社区商业，农贸市场2011年桓大郦晶城约7约0.1/约0.1社区商业2011年昌龙尚城约20约2/约2社区商业2012年宇界项目约12约1.2/约1.2社区商业2013年恒森项目约7约0.7/约0.7社区商业2014年昕晖项目约20约2/约2社区商业2014年君怡项目约30约3/约3辐射性商业2014年利安项目约50约5/约5辐射性商业2015年五米阳光约4约0.4/约0.4社区商业2011年奥兰半岛约35约4/约4专业体育用品市场，辐射性商业2011年时代国际约29约3/约3辐射性商业2012年合计约22622.4/22.4区域潜在商业——潜在商业项目情况项目名称总体量（万㎡）商业总人口规划与商业承载力分析备注：由于目前以及未来五年内，新区商业都将以辐射周边居民为主，因此人口数量取值为新区人口数；但随着新区的发展，辐射人口将进一步扩大，我方则按政府城区规划人口进行测算。计算方式：按照国际惯例和中原的实际操作经验，中原按照区县级商业中心的人均商业面积在0.9-1.1之间进行的测算。由于新区商业是按照商业中心的规模在打造，目前以及未来五年商业的供应量都将远大于区域内人口需求的商业面积而根据政府规划未来十年，城区人口达到100万人后，作为永川未来商业中心的新区商业，商业的需求量与现有地块所供应的商业将存在巨大的缺口，未来十年商业缺口将达到23-33万㎡。目前未来五年未来十年人口（万人）4.7918.61100所需商业（万㎡）4.3-5.316.7-20.590-110供应商业（万㎡）31.3367.03（潜在供应）/备注新区人口新区人口城区人口人口规划与商业承载力分析备注：由于新区商业是按照商业中心的规区域商业市场分析从未来商业供应的体量来看，体育公园片区未来商业的总供应量较大，但由于所处区位更靠近工业园区，且并非政府规划的商业发展重心，因此未来体育公园片区成为商业中心的可能性相对较小。而人民北路、电信局片区仍将以社区商业为主。片区未来商业总供应量（㎡）商业定位人民广场片区约22.23万辐射性商业人民北路片区约10.1万社区商业电信局片区约9.5万社区商业体育公园片区约25.2万以社区商业为主，带一定的辐射性商业区域商业市场分析从未来商业供应的体量来看，体育公园片区未来商区域商业市场分析中央广场片区由于地块的限制，未来仅竹映三清有潜在商业供应，由于中央广场片区前期的“硬伤”，该项目力求改变——后期将推出能承载大型商业进驻的物业，但一个4万平米的人人乐超市将难以改变未来中央广场的“命运”，因此，中央广场片区未来难以成为永川新区乃至永川城区的商业中心。但由于餐饮和娱乐休闲业的兴旺，未来仍将是永川区餐饮、娱乐休闲业的中心区域。区域商业市场分析中央广场片区区域商业市场分析土地控规潜在商业项目兴龙湖片区兴龙湖以南区域商业金融用地商住混合用地无大型集中辐射性商业片区出现未来商业中心区将在兴龙湖片区出现政府主导发展方向已供应商业人民广场片区的“硬伤”其他片区已社区商业为主区域商业市场分析土地控规潜在商业项目兴龙湖片区兴龙湖以南区域区域商业市场小结现状：未来：新城区以低档次的商业供应为主；除人民广场片区外的其他片区以社区商业为主；人民广场片区虽具有打造永川“商业中心”的潜质，但由于其物业的“硬伤”，难以成为未来永川的商业中心；整体租金水平在20-40元/㎡·月整体经营情况一般；辐射人群以新城区人口为主；大型百货、品牌专卖店和金融证券业是市场的空白。未来存在较大的商业缺口；未来体育公园片区商业供应体量大，但由于政府规划的重心，以及所处区位等原因，未来难以成为新区的商业中心；从土地控规，以及政府的主导等因素来看，兴龙湖片区未来将成为永川新的“商业中心”。本项目位于兴龙湖片区，发展商业将在未来永川新“商业中心”的建设中，占得“先机”。区域商业市场小结现状：未来：新城区以低档次的商业供应为主；未商业消费者需求市场调研Part3商业消费者需求市场调研Part3调查目的调查时间分发及回收情况研究永川新城区域消费者的主要生活形态及消费行为2010年4月27日—4月29日针对性在永川新城区各入住小区，在售项目发放207份问卷总计回收207份，其中有效问卷163份问卷基本情况分析工具及方法采用SPSS社会统计软件分析，主要分析方法为：频率/频数分析、交叉分析、描述统计分析等。调查目的调查时间分发及回收研究永川新城区域消费者的主要生活形调研问卷分布区域有效样本量（份）有效百分比（%）奥兰半岛2717%昌龙尚城21%帝琴花园138%荷塘月色127%红河枫景42%红河丽景42%金剑小区53%金域蓝湾159%巨宇江南2415%君临棠城74%人民公园、华创106%水木年华21%泰晤士清晨42%天秀锦地117%五洋小区1610%AC世纪城74%合计163100%执行方式拦截访问专访受访人群：住户个体经营者工作人员部分其他人员调研问卷分布区域有效样本量（份）有效百分比（%）奥兰半岛27受访者基本信息1受访者基本信息1受访者基本信息受访者以35岁以下的群体为主，占60%以上。受访者中女性群体相对较大。受访者基本信息受访者以35岁以下的群体为主，占60%以上。受受访者基本信息从受访者的学历来看，以高中以上文化程度为主，整体学历水平较高。从受访者的家庭情况来看，以夫妻与小孩同住的比例最高。受访者基本信息从受访者的学历来看，以高中以上文化程度为主，整受访者基本信息受访者的职业结构较为单一，以上班族和个体经营户的比例相对较高；从居住和工作区域来看，以永川新城区人口占绝对多数。受访者基本信息受访者的职业结构较为单一，以上班族和个体经营户受访者基本信息受访人群的整体收入水平中等偏下，超过七成家庭月均收入在5000元以下，且39%在3000元以内；受访者家庭月均支出整体水平在1500以上，占70%以上，说明永川新城的消费水平较高；受访者基本信息受访人群的整体收入水平中等偏下，超过七成家庭月受访者基本信息永川新城受访者主要以在永川新城工作、经商以及居住的人群为主，且呈现以下三大特征：年龄段集中在18—35岁间，绝大部分为高中及以上的文化层次群体，家庭结构以父母带小孩为主；家庭收入整体水平中等偏下，超过七成家庭，月均收入在5000元以内，但家庭月均支出水平较高，七成以上家庭在1500元/月以上；受访者以高中以上文化程度为主，整体学历水平较高。受访者基本信息永川新城受访者主要以在永川新城工作、经商以及居受访者消费行为研究2受访者消费行为研究2受访者消费行为研究超过六成的受访者外出消费时，习惯仍选择老城区中心；从受访者选择老城区消费调查的原因来看，主要集中在以下几点：老城区商业氛围更浓厚；商品选择面更大；消费习惯受访者消费行为研究超过六成的受访者外出消费时，习惯仍选择老城受访者消费行为研究步行消费中，人们最需要设置大型综合超市以及小型超市；受商业配套限制，人们车行消费时，首先仍前往大型综合超市中满足日常生活需求，其次才是在百货商场或购物中心实现购物需求；受访者消费行为研究步行消费中，人们最需要设置大型综合超市以及受访者消费行为研究居家范围内，人们更习惯于在家就餐，但除此之外，对大众餐馆有一定的需求，其次是快餐和普通酒楼；车行消费时，人们对餐饮业的需求相对多元化。以大众餐馆、酒楼以及饭店为主；受访者消费行为研究居家范围内，人们更习惯于在家就餐，但除此之受访者消费行为研究图：休闲娱乐消费结构受访者在居家附近以及商圈消费时，娱乐休闲消费都较为接近，以KTV、书店、美容中心和健身房为主；受访者消费行为研究图：休闲娱乐消费结构受访者在居家附近以及商受访者消费行为研究受访者在居家附近以及商圈选择住宿业消费时，都以旅馆为主；图：住宿业消费结构受访者消费行为研究受访者在居家附近以及商圈选择住宿业消费时，受访者消费行为研究对于社区商业配套的需求，主要还是以在居家附近消费为主，说明目前的社区配套已基本能满足市场的需求。图：社区配套消费结构受访者消费行为研究对于社区商业配套的需求，主要还是以在居家附受访者消费行为研究从消费频次来看，频率最高的主要为零售业和餐饮业；而娱乐业和社区服务的消费频次较为适中，主要集中在“2-3次/周”和“1月/次”之间；而住宿业消费频次最低，选择“从不光顾”的占了绝对多数。受访者消费行为研究从消费频次来看，频率最高的主要为零售业和餐受访者消费结构研究随着家庭月均支出的增加，零售业和社区配套所占比例有所下滑；而餐饮业和休闲娱乐的比例有明显上升；住宿业也由于支出的增加而有一定的增长。受访者消费结构研究随着家庭月均支出的增加，零售业和社区配套所受访者消费行为研究从消费所需交通时间来看，主要集中在30分钟以内。而新区商业距离老城区的车行时间均在30分钟以内，说明新区商业有辐射老城区消费的潜质。从消费所使用交通工具来看，以选择公交车为主，占近五成。受访者消费行为研究从消费所需交通时间来看，主要集中在30分钟受访者消费行为研究受访人群在选择消费场所时，最为关注的首要因素为商品价格和商家知名度；次要因素最为关注商品价格；再次因素才是服务态度。消费者更为关注价格因素。受访者消费行为研究受访人群在选择消费场所时，最为关注的首要因受访者消费行为研究永川新城受访者大多选择乘坐公共交通到达商圈，并希望30分钟内达到目的地；受访者在居住范围和商圈内对超市的需求最为强烈，并且在商圈内对购物中心的需求也较大；日常对零售业和餐饮业的消费频次最高；随着家庭月均支出的增加，零售业和社区配套所占比例有所下滑；而餐饮业、休闲娱乐业和住宿业的比例有明显上升；消费者最为关注商品价格；商圈消费餐饮：大众餐馆娱乐：KTV、书店、美容中心和健身房住宿业：旅馆餐饮：酒楼娱乐：KTV、书店、美容中心和健身房住宿业：以旅馆为主，酒店的比例也较高居住区消费受访者消费行为研究永川新城受访者大多选择乘坐公共交通到达商圈受访者对兴龙湖商业的整体感知3受访者对兴龙湖商业的整体感知3受访者对兴龙湖商业的整体感知受访者对兴龙湖片区商业整体印象较好；但目前仍不能满足其需求。受访者对兴龙湖商业的整体感知受访者对兴龙湖片区商业整体印象较受访者商业畅想4受访者商业畅想4受访者商业畅想超过八成以上的受访者均表示“一定会去”或“可能会去”，并且选择“一定会去”的占到53.37%；从消费者期望商业街的类型来看，选择“生活配套性”的占绝对多数，其次为休闲娱乐性；这也凸显了新区配套性商业的不足，如大型百货、超市等。受访者商业畅想超过八成以上的受访者均表示“一定会去”或“可能受访者商业畅想品牌或类型超市沃尔玛、家乐福、永辉、新世纪、重百、人人乐餐饮肯德基、麦当劳、龙湖鸭畅王、中餐、西餐娱乐ＫＴＶ

、棋牌室、美容、健身、洗脚城服装运动、休闲、正装其他药房、移动电话营业厅等表：受访者期望各主要业态进驻的品牌或类型受访者商业畅想品牌或类型超市沃尔玛、家乐福、永辉、新世纪、重消费者调研小结但对未来兴龙湖商业的期望值高，并表现出对配套性和娱乐休闲性商业的向往，且愿意到此消费，说明了兴龙湖片区在永川市民中已拥有较高的认同度，并在消费者愿意承受的消费时间内，为本项目带来了良好的市场机遇。从消费者调研来看，受访者大多认为目前兴龙湖商业并不能满足日常所需，兴龙湖片区要建设成为未来永川新“商业中心”的责任任重而道远。消费者调研小结但对未来兴龙湖商业的期望值高，并表现出对配套性商业初步发展建议Part4商业初步发展建议Part4商业市场机遇分析发展方向面临竞争面临市场机会风险评价本项目契合度传统商业★★★★★★★★★★★★特色商业★★★★★★★★★★★泛商业★★★★★★★★★★★★本项目位于兴龙湖片区，目前仍属于规划实施阶段，本项目如能抢占市场先机，则