地标物业项目管理方案

地标物业项目管理方案【实用文档】doc文档可直接使用可编辑，欢迎下载

地标物业项目管理方案地标物业项目管理方案【实用文档】doc文档可直接使用可编辑，欢迎下载

前

言

金色领地作为十堰市集住宅、商场一体的高尚楼盘，其物业管理工作开展的标准应体现出一种“舒适、安全、尊贵、优雅"。十堰谦科物业管理有限公司将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作

舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上。物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境更注重“舒适”的一面，以满足其“生理上的基本需求"。

安全：安全防范是物业管理公司的一项专项业务，公司应从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足物业使用人“安全需求”的需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。

尊贵：“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念能让业主或物业使用人在高尚社区中体现到生活尊贵的一面。物业管理公司在管理好物业本身的基础上，充分实现物业管理服务的内容，让业主及物业使用人满足“受人尊重的需求”。ﻫﻫ优雅:高尚的住宅离不开优雅的环境,优雅的环境离不开优雅的人。作为精品楼盘的物业管理更应体现在营造一个优雅的环境上，公司将充分考虑和利用会所的功能，将全新的服务理念融入到为物业使用人实现“社交”和“自我价值实现”的需求，让业主及物业使用人在优雅的环境中成为言谈举止优雅的现代都市人。ﻫ

第一部分

十堰谦科物业管理有限公司简介

公司简介

……ﻫ二、

公司总经理介绍ﻫ……

三、企业管理理念及服务理念

根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点，公司采取以下管理理念：

团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制＋先进模式和一体化管理ﻫ１、团队意识和吃苦精神:在当前资本企业向人本企业转变的过程中,团队意思和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件.“企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现。

ﻫ２、个性舒张和竞争机制:在人本企业中讲的是如何用人，如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献.个性舒张是对员工活力激发的重要方式,人有不同层次的需求,员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高；竞争机制是企业用人的重要手段，相马不如赛马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。

ﻫ３、先进模式和一体化管理:作为物业管理企业在当前有多种模式，如何才能选择一条适合企业自身发展的模式是关系到企业生死存亡的大事。企业领导人在总结多年的物管经验的基础上结合当前沿海和国外的先进经验摸索出自己的一套经营管理模式：以人为中心、强调服务、重品牌、适时发展的经营模式。当然再好管理模式也需要人们认同的标准来对它鉴定,国际质量管理体系（ＩSＯ９０01:2000）、环境管理体系（ISO1４００0）、职业健康安全管理体系(GB/T２８０01-２001）一体化管理体系无疑是最佳选择，企业成立开始便导入一体化管理体系，用质量管理来保证我们服务产品的完美性.ﻫ

“真切付出、心灵交汇”是我公司的服务理念。从本行业来说，物管企业与业主或物业使用人之间是一种合作关系,是企业如何创造一种环境使我们的合作方很好的生活、学习、工作，在我们的员工营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。

财务部：

1、负责根据“管理会计”的要求按时完成各类财务分析,供公司决策之用；制定近、中、长期“现金流量平衡表”。

2、负责日常账务工作的实施与管理。

3、负责对外财务相关工作的衔接.>；

第二部分

**＊物业管理目标及策划方案ﻫ通过对“×××”的调查和基础数据的分析，结合公司的管理经验和现代物业管理发展的方向,特制定以下管理方案：

一、＊＊＊管理处组织构架及各部门职责：ﻫ部室主要工作职责：ﻫ总经理：

１、对董事长负责；ﻫ2、制定公司的经营方针和目标,对公司的重大事项进行决策,报董事长批准后实施;

3、按“权责利”相匹配的原则，任命各层次负责人,实施透明式的系统管理；ﻫ４、主持新的经营项目的开发;

5、传达并对员工培训满足业主和法律法规要求的重要性;ﻫ６、保持员工充分参与实现公司经营总目标内部工作环境；

７、对公司组织构架进行策划；

8、确保公司内各部门/各岗位的职责、权限及其相互关系得到规定和沟通。

ﻫ办公室：

1、对总经理负责;

2、人力资源管理工作(含人员的招培训工作）;ﻫ3、内外进行沟通;

４、内外公文的处理及档案的管理工作；

５、后勤保障工作;ﻫ6、公司库房的管理工作。

ﻫ*＊*管理处：

1、对总经理负责；ﻫ2、负责**＊的前期介入策划、实施工作;

3、负责＊＊＊的接管验收策划、实施工作；

4、负责＊＊＊的业主入主的策划、实施工作；ﻫ5、负责*＊*的管理和服务的策划、实施工作；ﻫ6、负责＊*＊的多种经营业务的策划、实施工作。ﻫ７、负责楼宇相关费用的收取，并将在收取物管费过程中收集到的信息、特别是针对物业管理费收费困难的根本原因进行归类分析,并及时按规定时间和渠道加以传递。ﻫ

二、人员配备情况:ﻫ1、总经理:1人.ﻫ２、办公室：2人，其中主任1人，文员兼库管１人。

3、财务部：２人,其中经理1人(兼会计)、出纳1人。

4、＊＊*管理处:33人.ﻫﻫ其中经理1人;工程组主管１人,土建工1人，水电工（含强弱电）4人，电梯工（直梯）１人,杂工1人;保卫队队长１人，队员15人(三班24小时）;绿化保洁组主管１人，绿化工１人，保洁员3人；业主接待组主管１人，接待员1人、收费1人。ﻫ总计：38人

ﻫ三、管理目标

ﻫ(一）、公司总目标ﻫ1、年度业主／租赁户综合满意度调查满意率≥95%ﻫ２、年度房屋及设施设备完好率递减≤3%

3、年度无重大责任事故发生.

ﻫ(二）、目标分解

1、财务部ﻫ（１)、公司各项财务管理工作实现PDCA循环率１00％

(2）、财务分析覆盖率100%ﻫ

2、办公室ﻫ公司各项行政管理工作实现PＤＣA循环率1０0％ﻫﻫ人力资源科：ﻫ（1)、员工培训覆盖率／合格率100%

（2）、业主/租赁户培训覆盖率/培训合格率≥80%

（3）、员工配置优化率比上年提高≥25％

(4）、员工骨干/部门负责人无序年流动率≤2％

行政公关：ﻫ(5）、内外文件起草合格率≥9０％ﻫ(６)、内外部文件资料收集完整率及保存完好率≥９５%ﻫ（7)、公司本部清洁卫生日检查合格率100%3

(8）、公司公共／法律关系事务处理及时率/满意率≥90％

（9）、完成公司领导交办事务的成功率/及时率100%ﻫ（１0）、合同评审率100％ﻫ(11）、公司各类刊物，小区/大厦内板报出刊完成年计划率≥98%,校对差错率≤1％.ﻫ

后勤保障:ﻫ（１２）、合格供方评定率/在合格供方采购率≥95％，

(１３）、入库物品检验合格率１00％ﻫ（14）、库房管理帐、卡、物相符率/库管物品完好率10０%ﻫ（１５)、库管物品年差错率≤0.１％ﻫ（1６）、员工对职工食堂饭菜质量/服务态度满意率≥85％ﻫ

３、＊＊＊管理处ﻫ业主接待组：

(１）、管理处各项工作实现ＰＤCA循环率100%

（2)、业主/租赁户有效投诉处理率１00％

（3）、限时服务承诺实现率≥９5%

(4)、内外关系沟通成功率≥８0％

(５）、内外关系信息传递准确率/及时率100％

(6）、收费困难原因收集分析及时率100％，准确率≥98%，正确传递１００%

（7）、物管费收取率≥9０％ﻫ（8）、收费金额差错率≤1‰ﻫ（9）、小区物业管理费半年收支公告率１０0%ﻫ（10)、小区物业较为重大事项发生/处理公告率100%ﻫ（1１）、业主/租赁户动态档案建档率１００％

(12)、围绕物业所进行的多种中介服务(受委托放盘／租赁/商品房登记/代办公证/代理保险等)、特约服务用户满意率≥85%ﻫ（１3)、社区服务管理策划成功率100%ﻫ(1４）、小区/大厦经营性项目盈利率≥80％ﻫ（1５）、业主/租赁户对社区服务工作满意率≥80%.ﻫ（１6）、物业管理年盈利率比上年增加≥1０％

ﻫ绿化保洁组:

ﻫ(１）、环境管理按规定实施日检/周检/月检／季检覆盖率100％ﻫ（２)、环境卫生日检查合格率≥９5％

（３）、绿化检查合格率≥8５％

(4）、小区绿化年成活率≥95%ﻫ

保卫队:

（1)、保卫各项管理工作实现PDCA循环率１0０％

(2）、保卫管理按规定实施月检/季检覆盖率１0０％ﻫ(3）、一般治安案件年发生率占总入住人口数的≤1％

（4)、年度重大火灾/刑事和交通事故发生率＝0ﻫ(5）、机动车辆管理纠纷发生率≤1%

（6）、限时巡逻覆盖（房屋建筑/设施设备/周边环境／治安/消防/车辆停放)率100%,有效率≥9５％,隐患信息传递准确率／及时率1０0％

（7）、对外租赁仓储管理年治安／消防事故率≤０.２%ﻫﻫ工程维修组:

（1)、各项工程管理工作实现PDCA循环率1０0％

(２)、设备设施维护验收合格率10０％，修缮/整治合格率９6％ﻫ（3）、设施设备管理按规定实施月检/季检覆盖率10０％ﻫ（4)、设施设备保持完好率≥95％ﻫ（5)、机电设备检修及时率10０%ﻫ（6）、设施设备检修一次合格率≥95%

（7)、业主/租赁户的装修方案审批１00％,过程监视及合格验收率１00%

（8）、保障设备设施安全运行率100％ﻫ（９）、重大设施设备日常维护覆盖率/保养率100%ﻫ（10)、设施设备标识标牌正确率100％，完好率９8％ﻫ

四、服务内容及标准

（一)前期物业管理服务内容

；前期介入和物业接管验收是维护广大业主及物业使用人合法权益，保障其利益的重要环节,也是搞好今后物管工作的前提条件.

1、项目设计方案的建议；ﻫ2、施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改;ﻫ３、参与单项工程的甲乙方交接验收；ﻫ4、参与整体工程的甲乙方交接验收；

５、

行物业的接管验收及问题的整改、督促；ﻫ6、

接受业主入住前的相关咨询;ﻫ7、

供业主入住前的上门服务.

(二）、业主入住管理ﻫ1、

办理业主入住及接房的相关手续;ﻫ2、

对业主及物业使用人的二次装修进行管理。

（三)、后续物业管理服务内容ﻫ１、公共性服务ﻫ公共性服务提供常规性服务，是为了维护物业的整洁、环境的美化、业户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目：ﻫ（1）、清洁卫生管理;

（2）、绿化日常维护管理；ﻫ(3）、治安管理；

（4）、共用蓄水池的维护管理；ﻫ（5）、水电管理；

（６)、排污设施管理;

（７）、道路维修管理;ﻫ(8)、房屋共用部位的日常养护维修;ﻫ（９）、物业档案资料管理;

（10)、车辆停放及交通秩序管理；ﻫ（11）、安排社区文化活动,协助政府宣传教育；ﻫ（12)、代收代交水电气费;

(１3)、根据需要增设的其他服务项目。ﻫﻫ2、特约性服务

特约性服务指提供公共性服务以外的，为满足业户的个别需求，受其委托而提供的服务

（1）、家居设施维修

包括：维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具维修、给、排水系统的维修、家电维修、冷气机月保等。

（2)、家居清洁服务ﻫ包括：地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。

（3)、家居杀虫服务

包括：白蚁防治、灭蚊、灭鼠、灭蟑等。

（4）、家政服务ﻫ包括：提供代客订票、送餐服务、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家、秘书、保卫、汽车美容等。

(5）、租赁服务

包括：物业出租、转让、市场调查、物业估价等.ﻫ

;(二）、物业管理服务质量标准ﻫ1、房屋管理与维修

(1）、房屋完好率达到底９0%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能,无违反规划乱搭建现象.ﻫ(2）、房屋零修及时率达到９５％以上，水电、电梯等设施随报随修,房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。ﻫ（３)、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90％以上。ﻫ

（二）、物业管理服务质量标准ﻫ1、房屋管理与维修ﻫ(１）、房屋完好率达到底90％以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。ﻫ(2）、房屋零修及时率达到９5%以上,水电、电梯等设施随报随修,房屋土建方面的问题接报后三天内完成,零修合格率达98％以上。ﻫ（3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到9０％以上。

2、设备管理

设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到9５％以上。ﻫ3、供电系统

(1）、保证24小时正常运行，出现故障,立即排除.ﻫ(2）、限电、停电按规定提前通知业户,外线停电时，自备发电机送电不超过15分钟。ﻫ4、消防系统

（１)、消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用。ﻫ（2）、订有突发性火灾等紧急事件处理程序，设立消防疏散示意图,紧委屈疏散通道畅通,照明设施、引路标志完好。

5、电梯ﻫ（1）、电梯轿厢、井道保持清洁.

（2）、出现运行故障后，维修人员及时到达现场进行维修.

6、给排水系统

（1）、定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患.ﻫ（2)、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象.ﻫ（3）、所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生.

（4）、遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、泛水，

(5）、无长时间停水事故。ﻫ７、空调系统

（1）、窗式及分体式空调按规定安装位置统一，排列有序。

8、市政公用设施管理

(1）、公共配套服务设施完好,不随意改变用途。ﻫ(2)、公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。ﻫ（3)、交通车辆管理运行有序,无乱停乱放现象。

9、绿化管理

定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象。ﻫ10、环境卫生管理ﻫ（1)、实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清,公共走道、地下室、天台等所有公共场所保持清洁,无随意堆放杂物和占用。

（2）、商业网点管理有序,无乱设摊点、广告牌,乱贴、乱画现象.

11、治安管理

（１)、实行封闭式管理,并实行24小时安全防范制度。

（2）、无重大火灾、刑事和交通事故。ﻫ12、业户满意率ﻫ无重大投诉,对物业管理公司的评议，满意率达到95%以上。

ﻫ

五、管理处人员素质要求及培训计划ﻫ根据以上要求，管理处工作人员的素质要求相对较高，这不仅是高档物业的要求,更是公司追求卓越的需要。企业想尽快的得到发展，一批高素质的人才不可缺乏。公司一方面通过人才市场及其它渠道广泛引进所需人才，另一方面公司自己根据需要组织相关培训。为此公司制定出以下《岗位入职条件》(见附件一)和《培训计划》（见附件二)。ﻫﻫ第三部分

＊**管理项目启动所需资金情况ﻫﻫ物业管理项目启动资金根据实际情况预算如下:ﻫ

一、

人员薪金(楼宇交付日前之三个月）

总经理

1名

1０0０

＝10００ﻫ物业经理

1名

1500

=１500

工程主管

１名

１200

=1２0０

保安队长

1名

１２00

=1２00

财务经理

1名

80０

=800ﻫ行政部经理

1名

８00

=８0０ﻫ技术员

4名

800

=3200

绿化保洁主管

1名

800

=８00

附加30.70％作为津贴及福利

11

3223．5ﻫ1３7２3．５ﻫ三个月小计为

411７０。5

ﻫ二、

员工制服(每人两套）

11＊２00

22０0ﻫﻫ三、

区外围设施

大垃圾桶（生活垃圾）

1５个

50

＝75０

不锈钢垃圾筒(楼层用)

2０个

80

=1600

指示牌(若干）

=１000

大堂及车库广告栏／广告牌

5个

50０

＝2500ﻫ大堂用吸水/吸坐垫

２张

20０

=400

小计:

6250

ﻫ四、

管理处各办公室用品及设备

办公桌椅

１5套

3０0

=４5０0

文件柜

7套

５00

＝3500

对讲机（含备件)

10套

12０0

=120０0ﻫ电脑

２套

4５00

＝９０00ﻫ打印机

１台

200０

=２000ﻫ复印机

1台

10０0０

=１0000ﻫ传真机

１台

1500

=1500

保险箱

1个

1500

=1５00ﻫ管理公司/处用纸张／信封/名片

＝5０00ﻫ饮水机

２台

100

=2０0

装订机

1台

300

=300

照相机

1台

１00０

＝1000

管理处装修

＝60000

会议室家具

1套

4000

＝400０ﻫ办公细项物品

＝100０0

小计：

12４５０0ﻫﻫ五、工程部用品

1、

测试仪表

个

2０0

万用电表

个

500

电流流量度：３0０A

个

8０0

电流钳式８００Ａ

个

１５０0

电流钳式3000A

个

1500

对地阻值测试表

个

１５00

ﻫ绝缘值测试表（500V-1000V）

个

1500

温度计：电子数字式

个

２00

手提式室内温度/湿度对比测试表

个

300

手提式风量和风速计

个

1500

电源测试电笔

支

20

卷尺:1Ｍ

把

30ﻫ卷尺：5Ｍ

把

30０

ﻫ钢尺：３Ｍ

把

5０ﻫ钢尺：1Ｍ

把

300

水平尺:6００ＭM

把

25０

角尺：300ＭM

把

250ﻫ小计：

ﻫ2、

安全设备

高空工作安全带：降伞式

套

120０

５0/５０0反光衣

件

100ﻫ耳塞100DB

打

50０ﻫ耳筒５00ＤB

个

500

安全过滤口罩：10０ＣＤN

打

500

护眼罩：眼镜式

个

20０

护眼罩：全式

个

5０0

护眼罩：焊接用

个

１2０0ﻫ护镜(焊接用1000ＧDA)

个

6０0ﻫ手套：绵布

打

2０0

手套：皮革

打

400ﻫ铝梯:１M

把

１000

铝梯:1、5M

把

1５00

铝梯：4M

把

３000ﻫ高空工作台:6米全护式

个

15000

高压电工全护装

套

2５0０

连输工具：轴流板式车

部

2０0

手推车

部

200ﻫ小计：

3、

工具

木锄

把

50ﻫ扳手:活动150ＭM

把

5０

扳手：200MM

把

5０

扳手：３00MＭ

把

10０ﻫ扳手:450MM

把

１50

菊花板身:3MM３６ＭM

套

35０ﻫ组合式:4MＭ—45MM

套

5０0

夹具：大力钳（平口）

把

５0ﻫＯ形夹1００MＭ

个

50ﻫO形夹：15０MM

个

50ﻫO形夹：２00ＭM

个

5０ﻫO形夹：30０MＭ

个

50ﻫ虎钳150ＭM

个

200

钢管工具连弯头

套

1500

切割工具：水管用切刀

把

２00

铁片用剪刀

把

100

界刀

把

3０

剪刀把50

紧急爆破工具：大手锤

个

1０0ﻫ斧头（消防队用）

个

１50ﻫ铁笔

支

100ﻫ压力钳

把

8０0

润滑油加油枪

把

20０ﻫ６角起子(0、５ＭＭ-１6MM）

套

１00ﻫ管子钳：2０0MM

把

50

管子钳：300MM

把

50ﻫ管子钳：450MM

把

100

管子钳：60０ＭM

把

300

拉钉钳

把

150ﻫ小计

ﻫ4、

手工具

螺丝起子:平咀形10０ＭＭ

X

４MM

支

3０

１5０MM

X

6MM

支

30

２00MM

X

8MM

支

30

25０ＭM

X

8ＭM

支

30

４0０MM

Ｘ

１0MM

支

30ﻫ十字形：10０MM

Ｘ

3MM

支

３0

175ＭM

X

4、5MM

支

30

250ＭM

Ｘ

６MM

支

３0ﻫ３50MM

X

７、５MM

支

3０

电子部件专用：平咀

套

40

十字咀

套

40ﻫ平咀钳

把

30ﻫ尖咀钳

把

３０ﻫ斜口钳

把

30

专线开口钳

把

100

剪线钳

把

100ﻫ鲤鱼钳

把

30

水泵钳

把

6０

弹簧专用用尖咀钳：平咀

把

3０0

弓咀

把

３0０ﻫ电线护套管钳：１00Ａ以上

把

500ﻫ8０0Ａ以上

把

1500ﻫ手锯：金属450MM

把

50

手锯:150ＭM

把

30

手锯：木工6０0MM

把

１00ﻫ手锯：250MM

把

50

手锤:电工

把

5０

手锤：球表1KＧ

把

50

手锤:１、5ＫG

把

50

手锤

套

200ﻫ吊重滑轮１吨

套

15０0ﻫ铁钻

个

20０

木工专用工具

套

1200ﻫ泥水工专用工具套800

ﻫ5、

电动/机械工具

手电钻电池式0-12ＭM

把

１20０ﻫ油压手电钻：小

把

1500

大把250０

油压式手电锤：小

把

100０ﻫ锯条式切割机

把

8０0

片式切割机：小

把

10０0

大把1500ﻫ金属磨轮式切割机：手提小

把

10０0ﻫ手提大

把

15０0ﻫ磨轮床

部

15０0ﻫ６０A电焊机

部

2000ﻫ气焊枪：氧气式

套

3500ﻫ乾手机：小

套

1000ﻫ大

套

25０0

高压水枪(手提式）

套

2００0ﻫ高压气泵（手提式）

套

2000

高压吹风扇(手提式）

部

１5０0

高压吸尘机(手提式）

部

150０ﻫ手提射灯

支

350

气动打钉枪

把

600

小计：

工具共计:30000.00ﻫﻫ6、

值班室／办公室家具ﻫ值班工作桌、椅

７套

40０

＝2８０0

工具２桌

2张

600

=1200

工具柜

2个

10０0

=2000ﻫ物料架

2个

1000

＝2０0０ﻫ工具箱

7个

200

=１４0０ﻫ文件架

7个

1０0

=７00ﻫ小计:10100

六、保安部用品

ﻫ值班电筒(充电式）

2０套

1００

＝２000

雨具

2０套

80

=１600ﻫ办公桌椅

９套

5０0

=4500ﻫ小计：81０0

启动预算总计:２２2３20．50元ﻫﻫﻫ第四部分

合作方式分析

根据对贵方楼盘的考察和与相关领导的交谈，我们认为合作方式可采用以下三种进行：ﻫﻫ第一种：完全托管型。ﻫ该种方式操作简便、灵活,易于划清职责范围.由贵方给予启动资金和物业管理管理用房，我方独立运转整个楼盘的前期物业管理工作。“＊＊＊”如果采用这种方式,其需启动资金和管理用房为:ﻫ

启动资金：如果按《＊*＊市物业管理办法》的规定,启动资金的分摊按五年平均分摊，首次合同签约为三年，那么该笔费用为：222３20。50÷5×3=133392．3元。如期满撤场，则所购买的相关设备及工具属物管公司所有;如不撤场，则余下金额再按所签合同按年分摊。

ﻫ管理用房：按照*＊*市的一般惯例，管理用房按照总建筑面积2％-３％的比例给物业管理公司开展管理和经营所用。那么，“＊＊＊”的总建筑面积为38937㎡，其2%的比例为7７8。74㎡，3%的比例为1168.11㎡。ﻫ

第二种:技术顾问型ﻫ该种方式采取贵方建立物业管理企业,我方给予贵方技术支持和业务指导，以促进贵方的物管企业发展。

ﻫ该种方式我方的价格是10万元,顾问期限两年（以交房前三个月开始计算)。顾问内容包括：前期介入管理策划及实施指导,物业管理公司的筹建策划及实施指导，人员的招聘、培训,物业的接管验收策划及实施指导，业主入住的策划及实施指导,后续日常服务的策划及实施指导,质量、环境和职业健康安全一体化管理体系的策划及实施指导,企业的创优工作策划及实施指导。ﻫ第三种:半托管半技术管理型

该种方式采取一年我方完全管理，一年我方技术管理的方式。其目的在于我方通过一年的管理工作为贵方建立物管企业作好铺垫。

该种方式我方收取费用为第一年我方派出的管理人员及相关费用由贵方支付（标准为我公司的管理人员的一般标准），收取5万元管理费；第二年我方收取管理费5万.两年的服务内容为：前期介入管理，物业管理公司的筹建，人员的招聘、培训,物业的接管验收，业主入住,后续日常服务的策划及实施，质量、环境和职业健康安全一体化管理体系的策划及实施指导，企业的创优工作策划及实施指导。

工程建设项目项目前期管理服务策划工程咨询甲级资质工程设计甲级资质城市规划甲级资质建设工程项目管理资质：云建项管第（0010)号云南省设计院2021年3月目录TOC\o"1—3"\u一、工程建设项目流程及其管理2二、项目前期管理管理咨询服务大纲42。1项目前期管理服务工作范围42。2项目前期管理服务工作计划42.2。1项目前期启动阶段工作52。2.2项目前期立项阶段工作5项目前期决策阶段工作52.3项目前期管理工作的重点、难点及应对措施6项目前期报批计划管理6项目前期报批工作需对接的政府职能部门多，各级政府部门职能交叉62.3。3项目建设报批报建程序繁杂72。3。4项目前期报批报建与设计、招投标代理、造价各方的沟通协调72。4项目前期管理模式72。5项目前期管理服务团队层次划分及组织架构82。5。1项目前期管理服务团队层次划分8项目前期管理服务团队组织架构92。6项目前期管理服务费10三、在项目前期引入项目前期管理服务的必要性103.1制定系统的工作计划103。2对项目前期管理风险进行有效控制113。3项目建设单位与项目咨询服务单位间责、权、利清晰113.4建立良好的协调沟通关系11四、云南省设计院开展项目前期管理服务的优势114。1项目前期管理服务团队优势124.2经验优势12五、项目前期管理服务承诺13工程建设项目流程及其管理建设工程项目一般分为项目创意、项目前期和项目实施期三个阶段。其中，项目前期又可细分为：项目前期启动、项目立项、项目决策三个阶段。项目实施可细分为:实施启动、初步设计、实施准备、项目实施、项目收尾五个阶段。按照项目的特点，项目管理也一般分三阶段进行。项目创意阶段一般由建设单位内部管理完成；项目前期及实施阶段可委托专业项目管理单位进行管理,也可有建设单位自行组成项目管理团队进行管理.委托项目管理单位管理项目一般分两阶段委托，即项目前期及项目实施期.因为项目在决策论证之前不一定实施,只有通过决策论证，对建设单位有商业价值的项目才会付诸实施。在项目决策需要实施后在进行实施阶段委托.工程建设项目是我国列入特种许可的行业领域，它涉及资源利用、土地使用、城乡发展规划、公共安全、环保、建设行政管理等诸多领域.政府相关部门对其实施管理.我国基本建设有明确的建设程序及行政许可制度,工程建设项目必须严格执行。工程建设项目是建设单位实现其组织战略的手段之一。工程建设项目的管理是依据国家法律法规，相关基本建设管理程序以及建设单位战略需要进行管理，以在国家法律法规框架内完成项目目标，使之服务于组织战略，实现组织战略目标。所以，工程建设项目管理具包括项目自身的管理,也包括政府主管部门的行政管理。在项目管理中政府部门的管理往往成为组织项目管理的制约因数，在项目管理中必须加以全面考虑，综合协调,才能保证项目成功.按照我国相关法律法规及相关基本建设程序,依据我们多年的工程建设项目管理实践总结编排了下列《工程建设项目全过程及其管理流程图》。我院项目管理工作按照下列流程图顺序进行管理。对项目全过程及其各阶段均遵循：启动―计划―实施―监控―收尾―结束的管理过程进行管理.在下列流程图中尽管各阶段界限清晰，但实际工作中均不同程度的交替进行。尽管如此，我们还是建议将项目全过程分成两阶段管理,原因是为了最大限度的降低项目风险.项目过程是一个渐进明细的过程，所以项目管理也是一个渐进明细的管理过程.为此，项目管理是在《项目章程》框架下，应用项目管理知识及基本建设相关行业知识，首先编制初步管理计划，随着项目的进展，根据项目信息的清晰程度，逐渐细化下阶段管理计划。在依据项目管理计划对项目的范围、进度、质量、成本、合同、资源、信息沟通、安全环保等各领域全面进行监控、协调整合和风险管理,来实现项目管理目标、完成项目管理任务。工程建设项目全过程及其管理流程图项目实施阶段项目实施阶段项目立项阶段项目建设方取得项目选址意见书、用地红线图、土地使用证项目决策阶段1、初步建设方案征集，比选2、委托或招标项目环评、可研编制3、管理环评、可研编制，验收成果4、管理规划方案及修详规设计，验收1、项目环评报告评审2、可研报告评审（商业论证）3、办理规划设计条件4、办理用地规划许可证5、项目规划方案报批6、修详规方案报批及公示1、明确目标，编制实施阶段管理计划2、招标代理、监理、设计、地勘、工程造价招标、签订合同1、管理初步勘察工作，验收初勘成果2、管理初步设计工作，验收初设成果3、管理地质详勘工作，验收详勘成果4、设备材料询价或采购1、初设文件审查2、项目人防、消防、防雷、水保、环保、市政、节能、文物保护、交评、矿产压覆等行政审查项目实施准备阶段1、管理施工图设计，验收设计成果2、管理工程量清单及拦标价编制，验收造价咨询成果3、施工招标、签订工程承包合同4、组织管理施工用水、电、路三通及场地平整工程1、施工图审查2、项目人防、消防审核3、办理工程施工许可证4、建设备案（质监、消防、环保、城管、税务、合同）项目收尾阶段1、工程质量监督、安全监督2、专项工程验收（消防、环保、特种设备、防雷）3、工程竣工验收4、取得专项使用许可5、取得试营业许可1、指导、监督、管理工程施工2、控制项目范围、进度、成本，管理项目质量、合同、资源、沟通、风险及安全环保3、组织项目状态评审4、办理项目或阶段验收5、审批工程支付6、组织工程实物移交1、竣工资料归档2、项目决算审计3、项目后评价1、组织竣工结算审核2、编制项目决算3、合同收尾1、委托编制项目立项申请报告2、管理项目申请报告编制，验收成果1、拟定项目管理模式，确定管理组织2、制定项目章程3、编制项目初步计划及前期管理计划项目实施启动项目初步设计阶段项目前期启动项目创意阶段1、初步投资计划（规模、产品、投资）2、选择项目地点，收集项目地信息1、咨询投资政策2、获取项目地政府意向3、收集项目地政府管理信息启动项目结束项目1、组织战略论证2、确定组织战略需求项目前期管理管理咨询服务大纲项目前期管理服务工作范围项目前期管理服务单位按照授权范围负责项目的项目前期管理服务,主要工作范围是围绕项目前期各设计阶段取得项目“三证一书”(建设项目选址意见书、建设项目用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证）来开展项目前期相关建设程序的报批工作，同时按照国家建设项目行政审批工作的流程和要求以及项目建设目标,在项目前期启动、项目立项、项目决策各阶段对项目获得立项批复.通过商业论证（或可行性研究）进行建设单位决策及政府相关部门决策，以获准项目实施.在服务过程中，管理单位负责编制项目初步计划及前期详细工作计划，在获得建设单位批准后分阶段组织执行、监控执行、组织成果验收及阶段评审，协助办理相关报批手续及评审.项目前期管理服务主要工作范围如下：协助办理建设工程规划许可协助办理建设工程规划许可证证项目前期管理协助办理项目选址意见书协助办理项目用地红线图协助办理土地使用证协助办理项目规划设计条件协助办理用地规划许可证协助办理地灾，矿压，水保等管理环评报告编制、协助评审管理可研报告编制、协助评审管理立项报告编制、协助评审管理规划设计、协助评审编制项目初步计划及前期详细计划项目前期启动项目立项阶段项目决策阶段项目前期管理服务工作计划本阶段由项目经理负责,组织具懂项目管理又有项目前期管理工作经验的管理人员，以及近年从事项目报批报建工作，熟悉政府相关部门规定要求的管理人员负责本阶段管理工作。有项目前期管理工作经验的管理人员负责组织项目立项报告、环评报告、地灾评价、矿产压覆报告及可行性研究报告编制的招标、合同签订、工作协调管理、成果验收及协助组织评审等工作。有报批报建工作经验的人员负责协助办理相关政府审批手续.项目前期启动阶段工作项目前期服务工作包含了项目前期启动、立项、决策等阶段一系列分析研究工作及相关报批报建工作.工作内容多,关系复杂,且各项工作存在交叉的情况，报批报建工作的成果是立项申请报告、环境评价报告、项目可行性研究报告，为配合这些工作需要办理项目选址意见书、目用地红线图、土地使用证。在项目通过可行性研究决策后组织项目规划方案及修建性详细规划设计及报批工作，取得建筑用地规划用地许可证。项目前期服务按照国家建设工程审批相关法律法规的规定和要求，结合项目特点、政府相关部门规定,对前期工作进行分解、制定实施方案、成果验收标准、制定实施人力资源计划、进度计划，编项目初步计划及前期工作详细计划。项目前期立项阶段工作结合项目建设内容及特点,项目前期管理服务管理团队将按照国家建设项目报批报建工作规定，详细了解项目各项行政手续的审批部门及报批工作流程，初步与省级、市级、县级政府相关审批部门进行对接,理清各报批部门间的关系。项目单位需在此阶段委托具有相应资质的单位编制项目立项申请报告.项目管理协助项目单位提供相关证明文件及相关手续.项目前期决策阶段工作2。2.3.1项目建设单位需在此阶段委托具有相应资质的单位编制项目环评报告，及环评报告评审工作,因项目环评批复意见为项目可研评审、项目开展设计工作的前置条件。项目前期管理单位将积极协助项目建设单位、环评报告、地灾评价、矿产压覆等编制单位做好项目环评报告送审、审批单位现场踏勘及审批等工作。2.2.3.2项目建设单位委托具有相应资质的单位编制项目可行性研究报告工作，根据项目建设方提供的项目基本材料，科学、合理地编制项目可行性研究报告，并按双方合同约定,按时提交可研报告。项目前期管理服务单位将积极协助项目建设单位做好项目可研报告评审、审批工作。2.2.3.3为了配合项目可行性研究报告编制,项目建设单位邀请（或招标）具有相应资质的单位进行项目初步规划方案及初步建设方案的征集、比选。项目管理单位给以协助支持.并对中标单位的方案优化工作进行管理。2.2。3。4前期报批报建工作:在项目建设单位提供项目选址意见书、用地红线图及土地使用证明文件的前提下，依据项目可研、环评批复,项目管理单位将按照国家建设项目报批行政手续法律法规的规定，以及省、市、县各级政府项目报批报建工作流程协助办理项目规划设计条件、用地规划许可证、项目规划方案审查、项目修详规方案审批及公示等工作,其中项目规划设计条件、用地规划许可证可同时向规划部门报批办理，项目规设条件和用地规划许可证为项目规划方案审查及相关审批工作的前置条件。2。2。3。5对项目各参建方的沟通管理：项目建设方在完成项目立项申请报告、环评报告、可行性研究报告单位的招标工作后，项目管理单位将与相关工作单位建立有效的沟通途径及方式。协助业主与相关单位进行对接,确保项目的定位、功能、规模、投资控制在项目需求范围内.确保相关工作进度、成果质量满足计划要求。项目前期管理工作的重点、难点及应对措施项目前期报批计划管理在项目前期往往会出现一些由于政府政策调整，行政审批时限不确定,项目各阶段设计成果质量是否符合报批要求等不可控因素，从而影响到项目前期报批报建工作进度，甚至整个项目的建设工作。应对措施:计划管理是核心，完善的计划管理体系是项目管理的灵魂.把项目前期报批工作中经常发生和可能出现的不可控因素的影响，编制一个行之有效的工作进度计划，并进行动态计划管理，将不可控变为可控，使得工程项目前期管理活动纳入计划的轨道,使项目前期工作逐步有序开展,从而达到指定项目前期管理工作计划的目的。项目前期报批工作需对接的政府职能部门多，各级政府部门职能交叉该项目存在项目用地规模大，项目类型多，用地性质复杂等特点,在前期报批过程中，将涉及土地、规划、人防、消防、市政公用、节能环保、水土保持、安全卫生、绿化景观、工程质量等方面的审核审批工作，需要对接的省级、市级、县级政府职能部门较多,而且也存在各级政府主管部门间职能交叉的可能，繁重的前期工作会一直延续到竣工验收，例如人防、消防、环保等相关程序一直贯穿工程建设始终，这必将耗费建设单位大量的资源。应对措施：项目前期报批工作不仅需要了解政府各职能部门的办事风格，又要非常熟悉工程实施阶段各类证件办理的程序,在项目前期报批工作中需要同时与省级、市级、县级各政府部门进行沟通协调.项目前期管理服务单位将投入具有项目前期报批工作经验的人员到各级建设行政主管部门开展相关程序办理工作，做到与政府部门早沟通，建立良好的工作关系,对报建问题早发现、早解决.同时结合项目特点,依托建设单位与当地政府良好的合作关系，可协助咨询服务单位解决因政府职能部门组织机构调整、审批程序变更而引起报批报建工作时限较长影响项目建设整体工作进度的问题.项目建设报批报建程序繁杂通常前期报建工作是项目设计、招投标及实施等工作顺利推进的关键，尤其是项目行政审批位于项目总进度计划的关键线路上,所以了解熟悉项目前期各项手续办理流程，并根据各工作间的逻辑关系安排各项审批工作的时间，做好进度计划，不仅是项目前期管理工作的重点，也是项目后续各项工作开展的必要条件。前期报批工作量大，程序繁杂，持续时间长。应对措施：项目前期管理服务单位将组织专业团队认真研究省级、市级、县级内建设项目报批报建程序,力求做到全面、完整获取各项报批报建信息，积极做好各项准备,主动、及时办理各项报批手续，保证工程实施的合法性，避免违法违规情况的发生。项目前期报批报建与设计、招投标代理、造价各方的沟通协调对于建设工程项目来说，项目前期各项行政手续办理是项目计划阶段的工作重点,也是项目实施阶段的前提条件。在项目前期报建如土地、规划、建设、环保、水保、消防、人防、供排水、供电、景观绿化等工作中，每个环节都需要有技术资料的配合，特别是项目设计各阶段的图纸资料的支持。应对措施：工程各项审批工作与项目前期其他工作相辅相成，各项审批工作是开展项目设计、招投标、工程造价工作的基础，同时项目各阶段设计成果又是各项审批工作开展的前置条件，协调好项目前期各项工作的关系是保证项目顺利实施的前提。项目建设方应在项目策划阶段就开展各项招投标工作,及早引入项目招投标代理单位、设计单位、工程造价单位及相应的地勘施工单位,在项目进入规划方案及相关报批工作阶段,项目前期管理服务方须与设计单位、工程造价单位进行沟通，及时了解各单位的工作进度，并按照项目前期管理服务方所需报批资料清单及时提供符合报批要求的图纸资料；在项目进入施工图设计阶段，项目前期管理服务方须与设计单位、工程造价单位、施工单位进行沟通,了解项目设计,工程概算、预算，现场地质勘察等方面的情况，同时各单位应积极配合项目前期管理服务单位开展项目施工图各项报批、审查工作，有效解决一个报批事项多次重复报件的情况。项目前期管理模式根据我项目前期管理服务单位的项目前期管理服务的经验和项目的具体情况，建议项目前期管理管理模式如下：项目建设方和项目前期管理服务方签订本工程的项目前期管理服务合同.项目咨询方对项目建设方通过项目管理合同的方式负全责。具体管理模式见下图：直接沟通项目前期管理服务直接沟通项目前期管理服务单位政府各职能部门项目建设方间接沟通设计单位招标代理单位工程造价单位技术支持技术支持工作指令关系工作协调关系建设方委托项目前期管理服务方对项目前期报批报建工作进行管理，项目前期管理服务方直接与政府各职能部门进行沟通对接,完成各项报批报建工作；项目建设单位作为项目前期管理服务单位开展项目前期管理管理工作的强大后盾，在项目报批报建过程中，若出现因政府职能部门组织机构调整、审批程序变更而引起报批报建工作时限较长影响项目建设整体工作进度的情况,建设方可协助项目前期管理服务单位与政府相关职能部门协商解决相关问题；项目前期管理服务方与设计单位积极配合，按照建设项目规划方案报批报建程序的要求，向政府各职能部门提交各类报审图纸材料，并将相关批复意见提供设计单位作为项目初步设计的依据,地勘施工单位逐步开展地勘工作，并向设计单位提供项目用地勘察相关成果资料；在项目建设工程施工许可证阶段,设计方按照相关地勘资料开展施工图设计，项目工程造价单位根据施工图纸资料对对概算的审核，并开展施工图拦标价的编制,为项目施工图审查,项目实施提供详细的项目造价信息；项目设计单位、工程造价单位、施工单位的各项工作成果则为取得项目工程施工许可证的前置条件。项目前期管理服务团队层次划分及组织架构项目前期管理服务团队层次划分项目前期管理服务单位在项目前期管理工作中对咨询服务团队进行人力资源合理配置,对成员进行管理层次划分，使不同层次的沟通与协作变得更加合理、更加清晰,各负其责,从而提高团队的工作效率。项目前期管理服务团队共分两个层次:决策层:由院、工程咨询分院领导组成,主要任务是进行科学化、程序化决策,对内向云南省设计院负责，对外向项目建设方负责。操作层：由项目前期报批工作管理人员、专业工程师等组成,负责项目前期管理工作的具体操作。同时为了正确把握和快速解决项目前期管理服务过程中的问题，依托我院强大的技术和管理资源，我们确信以上组织机构的设置能确保为项目提供优质高效的服务。项目前期管理服务团队组织架构根据项目的特点以及我院对项目前期管理服务管理的理解和经验,本着全面、高效、即时的管理原则，设置项目前期管理服务部负责实施。由云南省设计院的专业技术人员形成,包括综合管理组、计划管理组、项目报建组、技术管理组。根据项目前期报批工作需要，对此项目前期管理服务架构进行调整：项目前期管理项目前期管理服务部综合管理组计划管理组技术管理组项目报建组项目公司项目前期管理服务管理团队架构组成服务内容配备优势和特点综合管理组行政、信息管理业主方与云南省设计院针对省院项目多、分布广，在建筑业的强大影响，对建设工程中出现的各类行文、信息进行管理，并给予最真实、准确的评价.计划管理组编制并控制项目前期各项工作总体进度计划云南省设计院站在通盘考虑整个项目的高度来编制项目前期工作进度计划，能够清晰地理清项目前期各项工作间的关系.项目报建组工程报建阶段，针对所有程序上的问题进行指导和专人协助报建，建设期间的交叉作业进行能程序化处理和管理云南省设计院依托省院项目报建知识成果“昆明市基本建设程序”及省院强大的优势及在建设行政主管部门中的影响力,有条不紊地进行项目报建。技术管理组针对项目前期的不同设计阶段所预见的设计、工程造价、招标等方面问题给以咨询建议云南省设计院省院具有不同的专业的经验丰富的专家，针对不同专业和项目阶段的问题进行分析，并提出具有操作性强的建议。项目前期管理服务费参照国家相关规定，项目实施阶段管理费按“建设单位管理费”费率收取，国家目前没有出台前期管理费标准，由双方协商确定。结合项目阶段的特点,本着和业主真诚合作的诚意,我项目管理咨询服务管理单位建议按实施阶段费用的20%协商确定。在项目前期引入项目前期管理服务的必要性制定系统的工作计划在项目启动、计划及实施前准备阶段，项目建设单位将要耗费大量的人力、财力、时间开展项目投融资、招投标、合同管理、项目设计、行政审批等一系列繁杂的工作,并且需要处理政府相关职能部门、项目合作方、项目使用方、设计单位等各项目关系人间的利益关系，往往这些工作开展的好坏将直接决定项目的顺利实施和投入使用.建设单位在项目前期引入拥有专业项目咨询服务团队的项目前期管理服务单位对项目前期各阶段进行综合系统的计划，明确项目前期报批工作目标，认真分析项目参建各方的利益，建立有效的沟通机制，对项目前期报建工作中存在的不同类型风险进行识别、分析，并适时采取应对措施，规范项目文档、信息管理，这将大大提高项目各参与方工作的效率,提高建设单位各类资源的利用率，使项目最终达到建设单位的要求。对项目前期管理风险进行有效控制任何项目都会存在风险,在项目前期出现的风险对项目整体的影响较小,但却是风险的频发期，若在项目前期的风险不能得到认真的分析、控制，将有可能成为项目实施过程中的主要风险因素。在项目前期引入项目风险管理,对风险进行分类分析,对风险的影响进行预测,并有针对性的提出应对措施，使建设单位能在项目各阶段合理的分配资源,处理好与项目各建设方的关系,做到有的放矢，科学管理。项目建设单位与项目咨询服务单位间责、权、利清晰在项目前期引进项目前期管理服务单位,对项目建设单位、项目咨询服务单位、设计单位间的责、权、利进行了明确的界定，咨询服务方将按合同约定承担相应责任，对建设方委托范围内项目建设的建议、执行负全责，避免建设单位自建自管而可能导致的责任主体不明，问题难于追究的情况发生。建立良好的协调沟通关系项目前期管理服务单位受建设单位的委托进行对前期报批咨询服务工作，使建设单位从各项手续办理的繁杂工作事务中解脱出来，减少建设方在项目前期的工作量，同时项目前期管理服务方为顺利完成各项报批工作，必须及早、及时、多次地与政府职能部门、项目设计、招投标代理等单位进行沟通，成为项目建设方与政府职能部门、及项目其他参建方间的沟通桥梁，从而逐步建立起建设单位、项目前期管理服务单位与政府职能部门、项目设计、招投标代理等单位间良好的工作关系。项目前期管理服务方的人员在沟通的过程中不断总结经验、教训,并把这些组织过程资产应用到下一个项目中，使得人员素质不断提高,管理越来越精细化，项目前期管理服务单位的管理、咨询水平也随之提高.最终达到项目建设单位和项目前期管理服务单位互利共赢的目的。云南省设计院开展项目前期管理服务的优势云南省设计院创建于1952年,是国内最早成立的、承担民用与工业项目建设的大型综合性甲级设计院，持有建筑设计、城市规划、综合勘察及制糖、卷烟、水泥工业工程、市政（给水、排水）、智能建筑、环境污染防治工程设计、咨询甲级资质，以及造纸、纺织、医药、市政(道路、环境卫生）、商业(油库）、环境影响评价工程设计、咨询乙级资质，拥有可行性研究、工程承包、工程监理、项目管理、造价咨询甲级资质，并已于1999年通过了ISO9001国际质量体系认证，可承接国外工程的勘测、咨询、设计和外派劳务人员业务.截止2008年10月31日，全院在职职工617人，技术人员574人,其中高级职称127人，中级职称268人，国家级设计大师1名，云南工程勘察设计大师4名，国家级和省级突出贡献专家13名，208名设计师持有国家注册师资格。全院下设建筑设计研究分院、规划设计研究分院、市政设计研究分院、结构设计研究分院、建筑设备设计研究分院、电气设计研究分院、勘察分院、工程咨询分院、检测中心。项目前期管理服务团队优势技术服务由人员来实施，所以选人和用人是该项目前期管理咨询工作成功与否的关键。考虑到“该项目项目”建设的带动区域性经济的重大意义，我院工程咨询分院将选派品质过硬,拥有丰富项目前期报批工作实践经验的人员组成项目前期管理服务团队。作为一个经过磨合的项目前期管理服务团队，具有较强的战斗力，团队成员通力合作,有效沟通，大大提高了工作效率，这是一般临时拼凑的基建机构所不能比拟的。项目前期管理服务部负责积极努力地执行项目前期管理服务合同所规定的工作任务，对人员的内部管理严格按照云南省设计院内部管理系统运作,外部管理严格按照该项目减少单位签订的合同及协议进行。同时云南省设计院将严格按照国家现行的法律法规，与项目建设方的合同以及相关技术文件对该工程前期管理的各项工作提供全方位支持,根据项目前期管理工作的需求情况,我院可再抽调人员加入项目前期管理服务部，保证项目前期管理服务工作的顺利完成。经验优势依托省院强大的技术平台后盾，2005年我工程咨询分院开始项目管理的探索，用与国际接轨的理念，经过五年的打拼，打造了一支技术精湛的项目管理团队，目前工程咨询分院成为在云南省内拥有最多的代建工程管理经验的团队，在不断进行工程实践的同时,我们完善和补充了项目全过程管理体系，整合并积累了大量社会资源与各建设行政主管单位协作良好，可以为项目建设创造良好的外部环境，提供强有力的技术服务及建设保障.从2005年至今我工程咨询分院已经连续完成或正在进行了“云南省艾滋病关爱中心/传染病医院"、“水钢‘日产2000吨新型水泥干法生产线’技改”、“云南省大德油库一期工程"、“东航昆明新基地建设项目"、“‘非常天地’商务大厦”、“云南省救灾物资储备中心项目”、“中铁联集昆明集装箱物流中心站仓库项目"、“呈贡新城雨花片区5号地块村镇搬迁安置区工程”等8个国家级、省级、市级重大项目建设的代建、总承包和项目管理工作。目前，正在开展昆明华润燃气“呈贡新区吴家营燃气抢险服务中心工程”项目前期管理服务工作，该项目是呈贡新城燃气抢险抢修服务的重要市政配套设施项目，总建筑面积为14663m2，总投资约为4000万元。现阶段按照国家相关建设程序已取得项目规划设计条件,正在开展项目规划报批及方案设计等工作.项目前期管理服务承诺如果我单位有幸介入该工程的项目前期管理服务，从咨询服务工作中产生的效益将会远远超过项目前期管理服务的费用.我们的项目前期管理服务管理团队将本着“态度决定一切,细节决定成败”的态度，用自己优良的专业知识及服务水平，在项目建设单位的领导下，全面、及时、准确地处理项目前期管理服务期间我们工作范围之内的问题，圆满地完成项目前期各项咨询服务工作。姚茜硕士研究生助理工程师审核:杜清注册造价师审定:易建华PMP注册咨询工程师(投资）一级注册结构工程师高级工程师项目管理方案一、工程概况项目名称：广元威尔生物技术1060吨生物有机中间体（皂素提取）产业化工程地点：广元国家经济技术开发区盘龙医药园区总建筑面积：约35453.26m2二、项目管理依据《建设工程项目管理规范》（GB/T50326-2006)；《建设工程项目总承包管理规范》（GB/T50358-2005）；中国建筑工程总公司《工程项目管理规范》（集团标准2005年）；中国建筑股份《内控手册》（2021年）；中国建筑股份《项目管理手册》（2021年）；中国建筑股份《项目管理考核办法》、《合同管理手册》、《CI管理手册》等相关制度.项目管理目标1、项目进度控制目标以项目经理为责任主体,将项目进度控制总目标进行合理分解，通过计划、实施、检查、改进等手段有效的控制各分目标以期达到总目标的实现。2、项目质量控制目标各项管理工作、行为标准符合国家有关法律法规及公司质量管理体系要求。杜绝严重质量事故，施工质量控制目标为合格，坚持“质量第一、预防为主"的方针和“计划、执行、检查、处理"循环工作方法，不断改进过程控制。3、项目安全控制目标工程施工阶段坚持“安全第一、预防为主”的方针，项目管理部建立安全管理体系和安全生产责任制，严格按照《建筑施工安全检查标准》(JGJ59-99）及广元有关建筑安全生产文明施工法规要求进行管理,杜绝重大事故，减少一般事故，以强有力的手段实施安全文明施工管理。4、项目成本控制目标以不超过目标成本为总目标，建立以项目经理为中心的成本控制体系,明确各管理人员和单位、部门的成本责任、权限及相互关系。项目管理公司项目管理成立项目管理领导小组。选聘与工程项目相适应的项目经理,组建精干高效的项目管理班子。审核（批)项目部编制的项目管理规划大纲和项目管理实施规划.建立项目管理目标考核体系，公平、合理地确定项目考核目标，并组织签订项目管理目标责任书。定期对项目施工过程中的质量、安全、进度、成本等进行指导与监督。工程承包合同及分包合同一律由公司法定代表人(或其委托人)签订，并由公司统一管理。行使对人的管理权，主要包括行政职务的任免，工资及福利待遇的升降，岗位的调动等。对项目成本进行核算审批，实施底线管理，对施工项目所需要的主要材料、大宗材料进行集中采购。根据工程特点对项目进行资金支持，对施工项目的资金进行集中管理、调剂使用。按照项目劳务需求计划,组织劳务招投标并参与选择劳务分包单位.对项目重大的施工组织设计或技术方案组织协助编制或审批,具体要求可参照相关文件的规定.对项目各项业务进行监督、检查、指导。项目部项目管理项目管理部的设置，对建设项目的实施起决定性的作用,为达到机构简单、命令统一、职责分明、决策迅速、隶属关系明确、办事效率高、具有配套的专业管理能力之优势,该工程拟采用直线职能式项目管理组织,按工程实际需要配备足够的项目管理人员。同时，为确保本工程的项目管理任务能顺利完成，使参加本项目的所有管理人员的行为有所规范，机构运转正常,提高工作效率并奖优罚劣,做到“严格管理、热情服务”，做到“积极、认真、科学、严格、公正、廉洁”，除严格执行国家有关的法律法规及公司的各项规章制度外，还将在项目管理部建立和完善如下制度：项目管理人员岗位责任制度、项目技术管理制度、项目质量管理制度、项目安全管理制度、项目计划、进度管理制度、项目成本核算制度、项目现场管理制度、项目例会及日志制度、项目组织协调制度、项目信息管理制度、合同评审签订、管理制度、付款审批制度.项目经理职责和权限代表公司实施项目管理.贯彻执行国家、地方政府的有关法律、法规、方针、政策和强制性标准，执行企业管理制度，维护企业的合法权益.履行项目管理目标责任书规定的职责。组织编制项目管理规划大纲和项目管理实施规划，并对项目目标进行系统管理。对进入现场的生产要素进行优化配置和动态管理。建立质量、环境以及安全保证体系并组织实施.在授权范围内负责与企业管理层、劳务作业层、协作单位、发包人、分包人和监理工程师等的协调,解决项目中出现的问题.按项目管理目标责任书处理项目经理部与国家、企业、分包单位以及项目职工之间的利益分配.收集工程资料和结算资料，按合同约定及时办理中间结算、竣工结算和工程收款工作,参与工程竣工验收。接受审计，处理项目经理部解体的善后工作。按股份公司《项目管理手册》和公司相关制度,定期向项目领导小组和相关职能部门提交相关报表,接受并协助公司进行项目检查、评价和评奖申报.项目经理以委托代理人的身份与建设单位及其它有关单位洽谈业务,签署与项目生产有关的业务性文件（不包括具有重要法律责任和经济责任的文件）。参与项目管理班子的组建,提出项目一般管理人员名单，并经公司审核后予以聘用.在公司授权范围内，项目经理对项目人员月度工资、奖金有建议权；负责对项目成员进行考评，根据考评结果，对有功人员，经公司批准后进行嘉奖；对考评不合格者，有权进行经济处罚，必要时可将其辞退或退回公司.协助公司选择劳务作业队伍。根据劳务合同，对不符合项目施工生产要求的劳务队伍，有权依据有关规定进行经济处罚，并与公司有关部门协商后,有权辞退出场。可受公司委托自行负责特殊材料、零星材料和应急材料的采购;对公司采购的主要材料和大宗材料具有监督权；远离公司100Km以上的项目可受公司委托进行各种材料的采购.对进入项目的材料、设备、周转料具等有权进行合理调配、组合和使用.对项目一般的施工组织设计或技术方案组织编制或审批，具体要求可参照相关文件的规定.根据工程进度总目标和阶段性要求，有权对工程进度进行检查和调整。五、项目施工管理1、质量控制（1）施工过程质量的预控。针对工程质量控制重点,事先分析在施工可能发生的质量问题和隐患,分析可能的原因并提出相应的对策，采取有效的措施进行预先控制，以防止在施工中发生质量问题.质量预控是一种主动控制，属于风险管理范畴,应根据工程项目的具体情况,对关键环节、重点部位进行质量预控，以达到保证工程质量的目的。（2）审查施工组织设计。要求施工单位所拟定的施工方法重点要突出，技术要先进,成本要合理，实用且利于操作,充分发挥机械作业的多样性和先进性。要对关键工程的重要工序或分项工程等均应制定详细具体的施工方法.（3）施工过程质量控制。物资材料要符合国家技术质量标准,不得使用假冒产品及材料。所购材料必须有合格证件、质量检验报告、厂家名称和有效使用日期.监督施工单位做好材料进出库的检查登记工作。选派有经验的人员做仓库保管员,搞好材料验收、保管、发放和清点工作，做到“三把关四拒收”，即把好数量关、质量关、单据关。督促施工单位加强施工工艺管理，按照施工工艺标准和操作规程施工；加强施工过程的工序控制，严格工序交接检查；做好材料、机械设备的质量控制，组织定期或不定期的质量现场会议，及时分析、通报工程质量状况等.（4)中间质量控制。对一般的工序可按日或施工阶段进行检查。检查时要准备好施工合同、施工合同附件、施工图、施工现场照片、各种质量证明材料和试验结果等。对于隐蔽工程,如基础工程、埋地工艺管线工程、强弱电廊道工程、非标制作工程等要及时申请检查验收,待验收合格方可进行下道工序。在检查中如发现问题，要尽快提出处理意见.需要返工的应确定返工期限，需修整的要制定相应的技术措施,并将具体内容登记入册追踪解决情况。督促承包商做好成品保护工作，做到成品保护有措施,有检查.（5）检验分项、分部工程质量验收。对完成的检验分项、分部工程,按相应的质量验收标准和办法进行检查验收，对不合格的分项、分部工程及时返工,对已形成的质量问题或质量事故均应进行调查、分析，并提出处理意见，质量问题或质量事故未经处理不得进入下道工序.2、成本控制（1)组织措施。工程成本管理组织措施主要包括：建立成本管理责任体系,确定合理的工作流程；完善规章制度等，从而达到成本管理工作的程序化、业务的标准化.（2）技术措施。技术措施是降低成本的保证，在施工准备阶段应作不同施工方案的技术经济比较，找出既保证质量,满足工期要求,又降低成本的最佳施工方案。(3）经济措施.做好工程成本的预测和各种计划成本编制，为成本管理打下基础；对各种支出做好资金使用计划,并在施工中进行跟踪管理，严格控制各项开支;及时准确地记录、收集、整理、核算实际发生的成本,并对后期的成本做出分析与预测，作好成本的动态管理；对各种变更,及时做好增减账；及时结算工程款。（4）合同措施。选用合适的合同结构对工程项目的合同管理至关重要.在使用时选用适合于工程规模、性质和特点的合同结构模式。编制严谨细致合同条款，在工程合同的条文中细致地考虑一切影响成本、效益的因素。特别是潜在的风险因素，通过对引起成本变动的风险因素的识别和分析，采取必要的风险对策。坚持全过程的合同控制，严格采用合同措施控制项目成本，并贯彻在合同的整个生命期。在合同执行期间，积极履行合同,减少设计变更，对出现的设计变更，按规定的程序办理，为正确处理可能发生的索赔提供依据，并密切注视对方合同执行的情况，以寻求向对方索赔的机会。3、进度控制在工程项目的实施过程中，由于受到种种因素的干扰,经常造成实际进度与计划进度的偏差。这种偏差得不到及时纠正，必将影响进度目标的实现.为此，在项目进度计划的执行过程中，必须采取系统的控制措施，经常地进行实际进度与计划进度的比较，发现偏差，及时采取纠偏措施。（1）、工程项目进度控制的依据项目进度计划进度报告变更申请进度管理计划（2)、项目进度控制的方法在工程项目实施过程中，工程师应经常地、定期地对进度计划的执行情况进行跟踪检查,发现问题后，及时采取措施加以解决.对进度计划的执行情况进行跟踪检查,定期收集反映工程实际进度的有关数据，收集的数据应当全面、真实、可靠。实际进度数据的加工处理，为了进行实际进度与计划进度的比较,必须对收集到的实际进度数据进行加工处理，形成与计划进度具有可比性的数据。将实际进度数据与计划进度数据进行比较,可以确定工程项目实际执行状况与计划目标之间的差距。在项目进度监测过程中，一旦发现实际进度偏离计划进度，必须认真分析产生偏差的原因及其对后续工作及总工期的影响，并采取合理的调整措施,确保进度目标的实现。具体过程如下:出现进度偏差→分析产生偏差的原因→分析偏差对后续工作和工期的影响→确定影响后续工作和工期的限制条件→采取进度调整措施→形成调整的进度计划→采取相应的经济、组织、合同措施→实施调整后的进度计划→进度监测系统。进度拖延是工程项目建设过程中经常发生的现象。对进度拖延原因分析可采用因果关系分析图，影响因素分析表，工程量、劳动效率对比分析等方法，详细分析进度拖延的各种影响因素,及各因素影响量的大小。（3）、进度计划的调整方法当工程项目实施中产生的进度偏差影响到总工期，且有关工作的逻辑关系允许改变时，通过改变关键线路和超过计划工期的非关键线路上的有关工作之间的逻辑关系.通过采取增加资源投入、提高劳动效率等措施来缩短某些工作的持续时间，使工程进度加快，以保证按计划工期完成该项目.这些被压缩了持续时间的工作是位于关键线路和超过计划工期的非关键线路上的工作。对用于管理项目进度的资料要及时进行更新，必要时要将变更通知送给项目的利害关系者。找出影响因素及时采取措施给予纠偏。并要求相关单位上报赶工措施,审批后再按新审定的计划严格执行实施。安全文明及环境管理项目部建立安全文明施工管理体系，认真贯彻执行《工程建设强制性标准条文》、《建筑施工安全检查标准》(JGJ59-99)等强制性标准和规范。项目安全文明管理提出总体的职业健康安全目标责任、施工过程中的主要不安全因素、保证职业健康安全的主要措施等。对危险性较大或专业性较强的项目,编制职业健康安全组织计划（或职业健康安全管理体系)，并提出详细的职业健康安全组织、技术和管理措施,保证职业健康安全管理过程是一个持续改进的过程。项目环境管理根据施工工程范围、工程特点、性质、环境、项目业主要求等的不同，按照需要增加一些监控内容。六、项目审计与兑现工程项目在竣工结算后，需要经过审计认定，方可按项目管理目标责任书兑现。如果项目停工一年以上，应进行事中审计，审计项目结算和成本控制的情况。在工程项目竣工结算后一个月内或停工超过一年,项目经理部应提出审计申请，由公司按权限对项目经理部进行审计和评价。在项目审计结束后两个月内，公司按照项目管理目标责任书的约定和审计报告的结论对已经结算的项目发放兑现奖或扣除风险抵押金,兑现额度应与工程款回收相匹配。七、项目回访和保修公司制订回访保修制度,加强与业主（用户）的广泛联系，并按规定的程序开展工作，赢得业主（用户）的信任,提高企业的社会信誉。工程回访保修工作必须遵照施工合同、“工程质量保修书”以及国家法律、法规进行，由公司职能部门组织实施.八、项目经理部工作档案公司建立项目经理部工作档案。具体工作由公司项目管理部门负责组织相关业务部门、项目经理部共同实施。建立项目经理部工作档案坚持全面、准确、真实、实用的原则。项目经理部工作档案建立后应妥善保管，不得随意更改.项目经理部工作档案的内容包括：项目概况，项目管理目标责任书,项目管理组织机构，国家、地方政府、总公司、工程局以及公司检查、考核、评优情况，项目相关报道，项目审计报告等。九、项目管理检查与考核项目管理领导小组至少每季度依据《中国建筑西南勘察设计研究院大项目管理办法》及相关规定组织项目管理检查与考核。项目管理检查分专业和综合检查两种；项目管理综合检查由项目管理部门负责组织相关业务部门共同实施;项目管理专业检查由各业务部门自行组织实施。项目管理检查考核的主要内容包括：项目组织管理、合同管理、劳务管理、材料管理、机械设备管理、安全控制及环境管理、质量控制、工期控制、技术管理、成本管理和信息管理等11项.从项目整体管理过程来看，分为七部分：制定项目章程、制定项目初步范围说明书、制定项目计划、指导与管理项目执行、监控项目工作、整体变更控制、项目收尾。

一、制定项目章程

在项目启动阶段，项目章程是正式批准项目的文件,包括了对项目所产生的产品或服务特征，以及所要满足的商业的简单描述.项目章程也是管理层给项目经理的任命书，授权给项目经理调用各种资源。在合同环境下,所签的合同常被作为卖方的项目章程.