周忠市场调查报告

灌南环境及市场状况调研汇报灌南概况1、行政管理、面积、人口状况灌南县从属江苏省连云港市，位于苏北地区东部的沿海地区，连云港市南部。既有人口73万，全县下辖14个乡镇，城区面积12平方公里，城区人口9万。灌南于1956年立县，县城所在地为新安镇。老县城以人民路和小西湖及新西湖广场、灌南宾馆为代表。根据灌南的十一五规划：未来计划扩大灌南的县城范围和人口，面积由12平方里扩大到20平方公里，人口由9万扩展到30万的框架，灌南中心向西迁移。由于经济发展水平相对较地，工业基础微弱，年轻劳动力向经济发达地区输出状况普遍。2、区位、交通状况灌南东邻黄海、盐城，西接宿迁，南靠淮安，是连云港市的南大门。境内交通方式重要是公路运送和水运，无铁道线。204国道、306、307省道贯穿全境，宁连高速公路与同三高速公路在境内合一，京沪高速公路擦境而过。县城区北距连云港70公里，南距南京260公里，自县城驾车1小时即可抵达连云港港口，至南京、上海分别有3、4小时的车程。灌南河流众多，河运总里程达250公里，可直通洪泽湖、大运河、淮河和长江。境内的灌河是苏北最大也是唯一在干流上没有建闸的入海河道，河面宽阔，水域较深，万吨海轮可长驱直入。3、经济发展水平状况全县实现地区生产总值49亿元，财政收入5.2亿元。县城人均月收入在1600元左右，总人口人均年收入在4000元左右。属欠发达或尚未开发地区，经济发展水平在列江苏省后十名。人均收入和可支配收入低，都市化进程慢，至今县城仍未建市，工业化程度低，教育水平落后。同步，由于经济基础微弱，基数较低，与相比，各项经济指标增长速度较快，其中固定资产投资达56亿元，增长56.6%，财政收入增长65.2%，国税、地税刚突破2亿元和1亿元。但人均地区生产总值和人均收入增长相对缓慢，人均地区生产总值为6690元，同比增长16.1%。金融机构年末存款额28.1亿，贷款额12.3亿，总体存入多贷出少。苏北银行资金整体向苏南发达地区调拨的局面。产业构造灌南经济以农业为老式产业，伴随近年来国家整体工业化进程的加紧，产业构造也在发生明显变化，第二、三产业比重逐年增长，工业化进程明显加紧。灌南县一、二、三产业比重分别为32.4%、37.1%、30.5%。1、农业概况灌南实现农林牧渔业产值15.9亿元，同比增长4.9%。农民人均纯收入突破4000元（官方数字），净增500元。灌南是国家级粮棉基地县，农副产品资源充足，先后荣获国家的“生态农林业示范县”、“商品粮基地县”、“优质棉基地县”、“优质粳稻基地县”、“蘑菇之乡”称号。以来，县农业部门通过产业调整，在全县先后建成了浅水藕、淮山药、食用菌、桐杨木、稻田养殖、生猪等特色生产基地。这些产区相对集中，工业污染少，水质优良，空气清新，具有发展绿色无公害食品工业的天然优势。2、工业概况完毕工业增长值18.2亿元，同比增长30.6%，工业完毕产值40.9亿元、利税3亿元。工业重要有化工、造船、不锈钢、机械铸造、木材加工、酿酒食品、纺织制衣等产业。产业集中在灌南县经济开发区和连云港(堆沟港)化学工业园，已形成20平方公里规模、进区企业160家。化工产业是灌南县重点产业，建立了以精细化工为主体，以基础化工为配套的化工产业群。以汤沟酒业、海邦化学、新泰金属、鑫盛金属、泰力不锈钢、顺达金属等骨干企业为主。但工业企业总体亏损势头未减，1—5月份，全县130家规模以上工业企业中有68家亏损，同比增长了18家；亏损企业亏损总额2929万元，同比增亏742万元。3、服务业概况灌南实现第三产业产值14.9亿元，增长16.6%。整年新增私营企业455户、个体工商户3760户，新增注册资本6.4亿元。新动工千万元以上服务业项目34个。目前，服务业重要集中在商业、物流领域。以农工商、家得福等超市、悦来集美食一条街、新安商城、新西湖商业广场、聚龙商贸城、百汇步行街、南方家园农民创业园、万里物流、安固科技等为主。商业状况灌南县城商业市场状况灌南县城整体呈东西走向，狭长形，以人民路为县城主干街道，商业市场沿人民路两边设置，在自然集中和城镇改造中逐渐形成了人民中路、小西湖商业街、新西湖商业街、新安商城、百汇步行街、悦来集、新兴南路、新兴北路、新东北路、新东南路、人民东路、人民西路共十二个小型商圈。其中新西湖商业街、新安商城、百汇步行街、悦来集属于完整市场。人民中路市场：东起新兴路，西至新东路，灌南立县时，开始形成，目前老县政府、老法院、老公安局、财政局、人民医院、中医院、灌南宾馆、新华书店、灌南广场都在这条人民中路上。悦莱集、新西湖广场、新安商城、百汇步行街都与这条路相连或相并，属灌南县流动量最大、最繁华的一条街。其中路北34户商铺，路南60家商铺，包括：大型珠宝店三家、车辆城三家、家电两家、名牌高档次服装4家、名牌高档次妆品店3家、名牌烟酒店2家、大型超市4家、金融单位2家、大型手机店3家，这些店铺基本都以大开间、大面积为主，属开发商建造。店面租金在2.5万元至22万元/间不等，每间面积在60平方米左右，大型店铺在3间或更大。小西湖街：灌南最悠久的道路与商业网点，在灌南立县之前就存在已久，位于新安镇的中心，成十字形状，分为镇中东路，镇中西路，镇中南路，镇中北路，统称西湖街，所有街道长总和为5里路，伴随灌南的开发，二分之一靠近人民路一边已改造结束。它代表着灌南的历史和盛衰，目前为止还是灌南经济的中心，人气旺盛。房租在2万到4万/40平方米/年左右，经营范围较为广泛、齐全，属综合市场，经营范围包括五金、服装、鞋帽、餐饮、小商品、百货等。新西湖商业街：未开发之前外部是商铺，里面是民宅，大多数是单位的公房。现属灌南鞋帽服装最繁华的市场，总占地约100亩，市场内宽20米的道路两条，成十字状，中间圆盘绿化，其他宽16米道路若干条，整个布局成田字，人气比较集中，北接人民路，南接西湖路，东接新东路，西接悦来河与新安商城相望。开发与销售，市场运行，销售以全产权的形式发售，1至2层构造，商铺面积在30到100平方米/间，共有门面500间，商铺经营户300家，整个市场以零售为主。初销售完毕，销售价格在2200元每平方米左右，一年半销售完毕。市场属自然形成，20%由投资户自己经营，其他以出租的方式经营，租金从12到24元每月每平方不等。市场针对的消费者是灌南城区，及少许乡镇人员。经营范围重要是服装、鞋帽、日化用品等。新安商城：属老城区商业中心，它的前身也是居民区，外围是商铺，初开发建设，分为两期工程，一期204套，其中80%已出租或开业，二期尚未开盘。，全产权商铺，户型分为两种，有1-2层构造的，面积在84平方米左右，总价格40-50万元，1-3层上下面积在110平方米左右，总价格在50-60万元。市场内路宽12米，租金在2.7到8.8万/套/年不等，经营范围与新西湖商业街基本相似。市场内杉杉、康奈、卡欧娜、啊呀呀、波斯登、JOJO、古今等品牌云集，总体的经营状况中间好，两边差，经营户反应租金偏高，转租率也高。百汇步行街：总占地10亩左右，南出口在小西湖路，北路口在人民路上，位于灌南繁华地段。前身属居民区，人民会堂。全产权式，开发建设，运行，经营户基本以租为主，很少数自己经营，少部分经营户因生意淡漠而正在转租，总体生意一般，人流量一般，市场内共有3条12米宽人行道，市场内共有门面160间，经营户140家左右，经营范围以服装，鞋帽、化妆品、餐饮为主，针对的消费群体灌南县城和部分乡镇人员，租金在8千到1.5万元/间，每间面积在50到70平方米左右。悦来集：属繁华商业中心，市场内路宽16米，目前经营户67家，以餐饮娱乐为主，间或美发、美容、网吧、游戏、便利店。悦来集是经典的以返租形式发售给购房户，然后以统一招商形成。第一年免租，第二、三年收房租，但经营户必须租三年。租金三年平均在1.5万元每间左右，1到3层。现已形成一定的餐饮市场，人气较旺，很大程度上受快餐〈玉米人〉的影响和带动。新兴路：以人民中路为中间段：分为新兴北路、新兴南路，灌南城区主干道之一，街道长4里路，属自建和集体建造。在八十年代开始自然形成，道路宽40米左右，灌南县电信局、老医药企业、百货大楼、商厦、棉麻企业、农资企业等在此路上，现以散布的五金建材、太阳能、家电为主，交通便利。现经营户中60%以租房形式经营。每间门面在40㎡左右，砖混建筑构造为主。针对的销费群体：城区，灌南的各个乡镇。沿街道生意很好，人流量较多。靠近人民路1里路内的店面租金在1到1.3万元/间/年，1里路以外店面租金在3到7千元/间/年。新兴南路:以文体、电子产品为主，每间店面租金在1到1.5万元/间/年。经营散乱，有家俱、大型电器、很少数的电动五金、图书、较多的娱乐休闲场所、通信，经营状况良好。针对的销费群体：灌南县城区人口，以零碎为主，形式散乱不成规模。其中大型电器卖场三家，电子卖场或店铺18家，足疗，饭店，15家，图书馆4家，家俱大卖场2家。新兴北路：属灌南重要道路之一，以五金建材为主，有大型超市2家，家电4家，其他多为建材五金。针对的销售对象以城区为主，乡镇为辅，街道不规范，不成规模，逛市场的不多，但生意良好，过路人流量较多，是南方家园在当地建材招商中的着重点，难度也较大，经营户在此经营数年或自己的房子，有稳定的客户源。新东北路：与人民中路东端垂直，以人民路中间分为新东北路和新东南路，这条路与人民路时间同样长，属自然形成，新东南路街道比较繁华，经营杂乱，其中以电子、电脑、车辆、建材为主。经营户较少，生意也较为清淡。新东南路：属于灌南主干道之一，共有商铺228家，路东118家，路西110家，门面每间在50平方米左右，租金在1.2到1.5万元/间/年，以独立经营，零售业为主，销售对象针对灌南县城区，路宽50米。人民东路：共有独立商铺148家，路南100户，路北48户，租金在8千到1.1万元/间/年不等，每间的面积在40平方米左右，门宽3.8米，机关单位较多，建设局、试验中学、烈士陵园、广电局、交警大队、医院等单位设在路两边，商铺经营以不锈钢、汽车配件、钢材等为多，尚有少许农资，这条路散乱的自然形成，房屋陈旧，重要针对城区及少许的乡镇消费群体。人民西路：后形成的主干道，目前门面房都在主干道两旁，据在桥西做过生意的人理解，生意不如桥东好做，以汽车配件、汽车修理、电机等为主。此外，在新集、三口、汤沟等下属乡镇还设有小型商贸市场。分类市场状况灌南县五金企业、物资企业、农资企业等集体企业从九十年代到二十世纪初纷纷倒闭与破产，私人经营开始真正放开走向市场，布局也从新分布。（1）农资市场状况农资经营在灌南县城内相对分散，在人民东路集中了约二十家个体经营户，重要经营农药、化肥；农业局周围集中了十多家个体经营户，重要经营种子；其他分布在硕湖路口、新兴北路的尧弯，8年左右的时间已经形成一定的小气候。下属每个乡镇均有3-8家不等，各村尚有1-2家，以个体经营为主。硕湖路口重要以二级批发为主，其他都是以零售为主，其中农村经营户为农药零售的主力市场，进货渠道以上门接货为主，硕湖路口中昊农资规模最大，经营户刘晓华，总资产在400万左右。以送货上门为批发手段，其关键的消费对象是农村经营户，已形成垄断市场的局面。化肥垄断性较高，季节性强，发展在近，灌南县城基本没有零售户，零售户都在广大的农村，进货都在灌南两家大户家，分布在原化肥厂，和人民东路的交警大队，经营户国成高和王晓，总资产在1千万左右，每次进货以水路船运为主，批进货量在1千吨左右，仓库庞大。也有少许化肥、农药生产厂家采用连锁方式直接将销售网点设在乡镇、村。（2）五金机电建材市场状况灌南五金经营户分布较为散乱，县城中约有20多家，以零售为主，规模很小，每家店铺一般在40平方米左右。大户三家《大化五金》、《王老四五金超市》、《王老四五金市场》，以批发为主，规模相对较大，每天客户在200人次。其他机电、水暖、小电器、电工材料经营户状况与五金类似，分布较为散乱，规模小。建材除我南方家园以形成集中的建材专业市场外，其他分布更为广泛，在新兴北路，新兴南路上数量较多。都以零售为主，每家较基本都平均，其中影响力较大的东海陶瓷，顺辉陶瓷，四方水暖等，经营户在160家左右。（3）家俱市场状况灌南家俱市场经营户普遍规模较小，重要集中在新兴南路、镇中路一带，正常营业的有15家，一般营业面积在100-700平方米，其中凌云家俱广场、汉化家俱广场、帝壹饰家三家规模略大，营业面积在1000—平方米。灌南家俱市场经营户经营的产品以低级家俱为主。周遍地区重要市场状况灌南县周围县市都建有专业建材市场，连云港市政府所在地新浦最为集中，共有八个大型建材市场，另有两个正在建设中。其中温州商城、国际商场、八一装饰城、浙江商城四家经营历史都在7-，每个市场内容纳了200—300户经营户，人气旺盛，而其他市场则人气散淡。周围县市中滨海县通贸建材市场规模略大，市场内约有150户经营户，市场较为兴旺。在周围县市中，除整体规划建设的市场外，在灌云、阜宁、响水、涟水、以网点房形式形成的建材市场。周围县市中，只有灌云建有专业农资市场，灌云农资市场占地约35亩，形成历史在4年左右，重要经营农药、种子、化肥、农具。辐射范围以灌云本县为主。房地产发展状况受当地经济发展水平的影响，灌南县城内住宅房产开发启动较晚，最早的楼盘始于开发的新文化家园，其后，有所停止，又有都市花园和颐和家园两处楼进行开发建设，在进入第一次开发高潮，相继有德汇家园等十初楼盘投入开发建设，占既有楼盘的57%。目前灌南县新建住宅价格在1300元/平方左右。除及此前建设的楼盘外，新建楼盘入住率不高。详细状况见《灌南县住宅开发状况调查表》。综合分析及决策提议（一）我灌南南方家园前期项目成功的客观原因1、项目开发切入时间与当地经济启动时点吻合我灌南南方家园项目于11月投入建设，1月开始销售，通过当地政府工作汇报传递出这样的信息：灌南当地经济在前一直处在低增速状态，年后出现迅速发展势头，再考虑到居民投资、消费水平与经济发展水平的滞后关系，恰反应出项目开发切入时间与当地经济启动时点基本吻合。2、建材市场启动与当地房地产迅速开发同步建材市场的终端消费群体是需要进行房屋装修的消费者，在我国，尤其是因自身居住性需要而新购置商品房的人群。从调查中我们发现，灌南房地产第一波开发高潮出目前，而我企业在招商的初期，既6月前，成效并不理想，在6月后，招商工作开始出现专转机，这也反应出源于住宅房产开发对家庭装修产品需求迅速增长带动市场供应的特点。3、我南方家园建材市场适时把握了当地的市场建设空白在我灌南南方家园之前，灌南一直没有集中化、规模化的专业建材市场。从灌南周围县各县市状况看，基本上都先后建立了多种建材市场，这阐明专业建材市场在当地是有生存、发展空间的，也阐明灌南此后也许出现第二个同类型市场。实际上，正在建设中的苏州商城就有辟建材区。我灌南南方家园强占了市场建设空白的先机，也在客观上也推进当地建材市场的发育和发展当然。4、市场开发建设得到了地方政府的重视和支持作为外来投资商，我企业与当地政府部门建立起了良好的关系，项目建设之初就在当地树立了提高地方都市建设水平，增进地方商业发展的形象，在项目运做过程中，在市场建设政策等多得到政府的大力支持，使得项目得以顺利开展。除了上述客观原因外，在项目运做过程中，集团企业的决策及经营管理人员主观努力也是重要原因，这里不再赘述。（二）制约我灌南南方家园前期项目后期拓展的客观原因1、区位地理特点约束了市场空间发展灌南作为连云港市下属县城，即不处在重要交通枢纽地带，经济贸易水平相对于周围地区又属最落后县，工业基础微弱，尚不具有支持大型商业物流的产业基础，农业无特色，缺乏支撑建设辐射周围地区的产业基础。根据这样的状况，市场重要服务对象只能是本县区域。灌南县整体地理特点非常特殊，全县呈钥匙状，匙柄三面分别被盐城、宿迁、淮安市围绕，匙舌伸向黄海，县城位于匙柄中心，在县城与匙舌的中间位置，紧邻着盐都市响水县城。由于行政归属管理的原因和全县独特的地理状况，当地消费形成了临近外市不来，本县部分在响水消费的习惯。县城中的市场有效辐射半径局限性20公里，重要覆盖区域占灌南十四个乡镇中的十个，既新安镇、北陈集镇、张店镇、三口镇、孟兴庄镇、汤沟镇、百禄镇、李集乡、新集乡、花园乡；涟水的高沟镇及灌云南的少部分地区，县城实际有效辐射人口约50万。再考虑到灌南收入构造、消费水平状况，使得建材市场规模难以再扩大。实际上，从企业二期招商率一直不高也反应出建材难以继续大规模扩大。2、市场在县城所处地理位置限制了市场经营类别整个灌南县城呈狭长型，东西走向，我企业位于县城西端城郊结合部，这样的位置不适合作为县城居民平常消费场所，加之灌南不大的县城内已建和在建的商业市场过于密集，这就使得我们的市场只能向专题购置商品、大件商品及批发商品方向发展。3、投资群体数量有限灌南整体经济微弱，地方经济发展水平居连云港末尾，属江苏省最不发达地区。地方财政收入低、人均收入水平低且增长速度缓慢，财富构造与苏南、浙江相比较，贫富差距不大，在当地中等以上收入人群重要集中于政府公务员和少部分经商户。这部分人群在总量上和占总人口比例上都很低，既有能力进行房产投资的群体数量有限。4、对房产投资者的竞争日趋剧烈与我南方家园销售构成重要竞争的，一是县城及周围地区商业型市场，二是县城内新开发的住宅房产。他们的销售对象和我南方家园的销售对象基本重叠，对灌南有限的投资群体形成新的竞争。在灌南县城内人民东路有新天地商城（占地200亩）、苏州商城（5万方，经营范围包括餐饮、家居、电子、娱乐、超市）、新时代商城都在建设中，有的已开始销售，其中苏州商城的家居市场（包括了部分建材、陶瓷经营）还对我南方家园招商构成直接竞争。在临近20公里的灌云县，总建设面积达20万方的温州五金建材市场正在建设中，也将对我企业招商产生直接竞争。（三）我灌南南方家园可以把握的市场建设机会认清我灌南南方家园前期项目成功的客观原因及制约我灌南南方家园前期项目后期拓展的客观原因，能协助我们更好地认识市场未来机会、更好地科学定位。通过对灌南市场、商业状况的分析，我们认为，我企业在项目选择中必须坚持建设专题购置商品、大件商品及批发商品市场方向发展。在如下机会中寻机发展：1、运用当地专业市场空白的机会逐渐建立小型专业市场设置五金、机电、水暖、小型工具、电器、家纺、家俱等市场。在灌南县分布着某些五金、机电、水暖、小型工具、电器、家纺、家俱经营户，但没有集中的市场，者给我们提供了建立集中市场的机会。我们对69户五金、机电、经营户进行了调查、访问，记录成果如下：表达乐意进入南方家园五金、机电市场的有8家，占12%；表达观望，视市场经营状况再确定的有23家，占39%；表达不会变更既有经营地点的有22家，占38%。调查阐明，设置五金市场是有基础的。但也反应了，这些市场在目前只适合经营户在及