咸宁市房地产发展和布局状况调查报告

咸宁市房地产发展和布局状况调查汇报调查目的房地产业是为国民经济的发展提供生活资料和生产资料，反应人民生活水平和社会经济发展状态的一种重要标志性产业之一。伴随改革地不停深入，住房制度改革也逐渐深化，房地产业也逐渐成为推进经济发展的支柱之一。房地产调查汇报的调查研究的目的是通过研究咸宁市房地产发展状况以及分布状况，理解当今及未来房地产市场状况，发展趋势，以及发展中存在的问题。以实现咸宁市房地产行业的全面稳定的发展。调查措施：观测分析法,资料分析法.资料来源:互联网权威网站、报纸、文献咸宁市概况(一)行政区划咸宁市位于湖北省东南部，长江中游南岸，湘鄂赣三省交界处，是南下北上的重要通道，有“湖北南大门”之称。东与黄石市的阳新县交界，南与江西省的修水县、湖南省的平江县接壤，西与湖南省的临湘市相连，北与荆州市的洪湖市隔江相望，与武汉江夏区、鄂州市、大冶市毗邻。全市面积9861平方公里，市区1501平方公里，截止到建成区面积110平方公里。咸宁市辖咸安区、通城县、崇阳县、赤壁市、嘉鱼县、通山县、四县一市一区，共设11个乡、51个镇、6个街道办事处，下辖1271个村民委员会、11585个村民小组。(二)交通区位咸宁市地处华中腹地，长江中游，位于京广铁路、武广高速铁路、G4京港澳高速公路，G56杭瑞高速公路、G45大广高速公路和106、107国道中段，区位适中，交通便捷。区域内公路、铁路、水运三种运送方式并存，以公路运送为主。(三)都市建设咸宁已经形成以市区为中心的城镇发展网络，确立起以咸宁市区为中心的市域城镇体系。全市都市建成区面积到达91平方公里，拥有都市人口96万人，都市化水平到达37%。市区规划区面积为317.76平方公里，建成区面积为25平方公里，都市人口到达24万人。都市路网四通八达，配套设施逐渐完善。全市城区拥有都市道路总长531公里。下水道、绿化带、人行道逐渐配套公用事业稳步发展，综合服务功能日趋完善。全市共有燃气企业83家，，燃气普及率到达61%。市区共有液化气站13家，普及率到达65%。全市都市供水能力达37万吨/日，供水普及率96%，供水水质合格率98%。全市拥有都市公交客运车辆438标台，万人拥有公交车辆7.2标台，年客运量达4484万人次。全市都市道路打扫面积348万平方米，城中到处花丛锦簇，绿树成荫。全市城镇建成区绿化面积1181公顷。市区园林绿地面积99公顷，绿化覆盖率为25%，先后建成岔路口转盘、一号桥头小游园、行管局小游园、咸安桂花广场和人民广场等街头景观、小游园和都市广场20余处。淦河治理工程获得阶段性成效，建成了新老二桥滨河公园，淦河休闲旅游风景带初显端倪。市区已建成和正在建设的企业有5个，其中潜山为国家级森林公园，占地面积297公顷，香吾山公园占地面积35公顷，十三谭公园占地面积60多公顷，双龙山公园占地面积140公顷(三)综合经济是化危为机、砥砺奋进的一年。在省委、省政府和市委的对的领导下，全市上下深入贯彻贯彻科学发展观，保增长，保民生，保稳定，经济社会实现平稳较快发展。经济增长逆势攀升。估计生产总值405.15亿元、全社会固定资产投资301.58亿元、社会消费品零售总额165.88亿元、地方一般预算收入18.14亿元，分别增长15.2%、50.1%、21.3%、27.9%。生产总值和地方一般预算收入提前两年、全社会固定资产投资和社会消费品零售总额提前一年完毕“十一五”目的任务。产业构造调整加紧。三次产业比重由上年的22.8∶42.8∶34.4调整为21.5∶43.2∶35.3。估计规模以上工业增长值147.39亿元，增长27.3%，提前两年完毕“十一五”目的任务；完毕第三产业增长值143.18亿元，增长15.7%。

人民生活持续改善。估计农民人均纯收入4873元，增长10.5%，提前两年完毕“十一五”目的任务；城镇居民人均可支配收入11627元，增长9.7%。咸宁房地产发展状况（一）此前自以来，咸宁市坚持以发展为主题，以构造调整为主线，以园区建设为基础，以招商引资和项目建设为重点，以体制创新和环境创新为动力，以提高人民群众的生活水平为主线出发点，国民经济和社会发展展现出较快发展的态势。“十一五”期间，全市经济综合实力不停增强，经济进入提速发展阶段,咸宁市房地产市场也伴随都市的进步保持着迅速发展的态势。伴随咸宁市政府的政策性扶持和引导，以及都市基础设施的完善，咸宁市房地产市场如雨后春笋般迅速发展。（二）—-，咸宁市房地产投资增长迅猛，增长幅度为47.3%、107.3%、85.3%、9.4%、19.7%。其中-呈跳跃式增长，-稳步上升。从图1-2中可以看出，至，咸宁市房地产投资额以及商品房竣工面积成迅速增长态势。图1-房地产投资增长图2-施工面积增长（三）房地产概况是咸宁市房地产业腾飞的一年，房地产市场展现出供需两旺的火爆局面，尤其是11月“咸宁市温泉国际旅游节”的成功召开以及12月武广高铁的开通，许多武汉及广州的市民来本市征询房产并购置，许多楼盘出现了有市无房尴尬局面。

初，本市房地产市场低迷不振，成交量萎缩，购房者观望气氛浓厚，开发商信心局限性。为了激活房地产市场，市房地产管理局积极向市政府建言献策，市政府于3月及时下发了《有关增进咸宁市房地产市场健康稳定发展的意见》。文献具有极强的可操作性和极高的含金量，不仅减免了一定的费用，并且还采用了财政补助政策；不仅简化了办事程序，并且还强化了服务意识。文献出台后很快，本市房地产市场展现出供销两旺的态势，商品房建设速度和上市速度明显加紧。一大批楼盘强势推出，全市房地产进入了稳定发展期。到11月、12月，两个月市城区的单月销量都在1000套以上，创历史新高。，本市房地产市场的特点有：1．供需平衡，房价涨幅趋稳供需基本平衡，房价稳中有升。整年共同意预售商品房184.98万平方米，已销售商品房130.59万平方米，当年销售率达70%。既没有形成市场过剩，也没有市场短缺现象。房价涨幅趋稳。以城区为例，一般商品房年初的2280元/平方米上涨至年尾的2600元/平方米，上涨14%，上涨幅度属较为理性的范围。本市房价和上涨幅度均低于周围都市。2．潜力无限，具有较大投资空间房地产开发投资完毕19.12亿元，完毕值居有史以来最高水平。由于市政府将咸宁定格为生态旅游都市，咸宁的优美环境比较合适居住，加上近几年交通条件的改善及温泉旅游节的成功召开，本市房地产投资吸引力逐渐显现。咸宁房地产业日益成为本市的支柱产业，房地产投资潜力无限，仍有较大空间。3．数据增长，开发环境日趋良好.，本市开发项目136个，同比增长22.5%；施工面积320.07万平方米，同比增长19%。其中新建项目48个，新建面积138.67万平方米，同比减少8%；续建项目88个，续建面积181.4万平方米，同比增长27%；计划投资33.69亿元，同比增长16%，完毕投资19.12亿元，同比增长19%；已竣工面积190.03万平方米，同比增长16%；已同意预售面积184.98万平方米，同比增长45%，已销售面积130.59，同比增长83%；预（销）售款21.02亿元，同比增长65%。4.市场细分，产品档次更全以来，本市楼市明显体现出市场细分特性。有的楼盘开始追求高品质定位，有的已开始重视商业地产、文化地产、旅游地产的开发，无论在环境配套、营销推广模式、价格定位等诸多方面，均与常规、单一的住宅开发拉开了较大距离；有更多的开发企业已开始关注工薪阶层、外来务工人员和弱势群体的特殊住房需求，通过细分还出现了一批富有个性特色和文化含量较高的建筑艺术精品。由于受到全球金融危机的影响，咸宁楼市也走入低谷，图2-3与图3-2比较可以看出，在竣工面积增长的同步，销售面积反而下降27.42%。但伴随国家及地方政府的一系列救市政策的颁布，以及咸宁当地温泉国际旅游节的隆重落幕，大大地推进了咸宁楼市，使得的刚性需求在得到释放，销售总套数与销售总面积均得到大幅提高。5．销售面积走出低谷

以市城区为例，商品房销售量的变化大体分三个阶段，第一阶段为1-3月平均月销售局限性200套，受全国房地产市场形势影响，本市城区第一季度商品房销售量较小。第二阶段为4-10月商品房销售数量有所回升，到达500套，从4月份起房地产销售发生转折，其重要原因是市政府《有关增进咸宁市房地产市场健康稳定发展的意见》的执行。对居民购置商品住房予以了全额财政补助等有关利好政策，有效刺激了居民的购房热情。第三阶段为11-12月商品住宅销售量上升尤为明显，这得益于11月6日-9日，本市温泉国际旅游节成功举行，都市品味得到了极大提高，消费者的信心也随之增强。(四)房地产概况今年1-9月咸宁城区楼市住宅和非住宅总成交6709套，相比去年同期的3736套，同比增长79.58%；成交总面积76.27万㎡，同比增长105.80%；成交总金额20.24亿元，同比增长155.88%。9月，咸宁城区房地产市场住宅和非住宅总成交682套，环比增长33.99%，同比增长24.22%；销售总面积为7.05万㎡，环比增长23.46%，同比增长16.34%；销售均价2785元/㎡，环比增长0.72%，同比增长24.66%。住宅成交量达536套，比8月的426套增长25.82%；住宅成交面积6.21万平方米，环比增长17.84%；住宅成交均价2551元/㎡，环比增长3.99%。图31-9月楼市走势9月本市楼市隐约显现出老式“金九银十”的热销趋势，为迎接楼市的“金九银十”，开发商纷纷选择九十月份开盘来抢占市场先机，如“碧桂园”、“福星城”、“航天花园今年新建小高层及高层项目占整年计划开发量的30%，房地产开发已由老式住宅向商业、旅游等其他地产方向发展，住宅房地产开发占总开发量的80%，其他类房地产开发呈上升趋势。图4咸宁市房地产布局状况图6咸宁市楼盘分布图咸宁市重要楼盘调查表（部分资料缺矢）项目名称所在城区物业类型项目地址总占地（㎡）容积率绿化率青龙公寓咸安商品房湖北省咸宁市咸安区文笔路146号103221.936.00%博鑫雅居温泉商品房金桂大道南侧（市中心医院旁）31448.172.835.00%大楚城温泉商品房金桂大道南侧（市中心医院旁）31448.17不详35.00%咸宁温泉谷.月亮湾温泉一般住宅老卫校31519.811.9735.00%水榭花都温泉一般住宅书台街与茶园路交汇处东南80亩24.12%咸宁天地温泉一般住宅体育街与交通路交汇处在建在建在建古城花园温泉商品房温泉岔路口中学门口（原运动场）12813.31.9635.00%蓝域中央温泉高层温泉路59号1751.666.230.00%福星城温泉一般住宅温泉路59号1751.666.230.00%凤凰工业园电信综合楼温泉一般住宅温泉路70号9811.23待定35.00%瑞融国际广场温泉一般住宅温泉路与马柏大道交汇处岔路口45亩在建在建中享国际温泉一般住宅温泉马柏大道20号（交警支队斜对面）在建2.53.50%咸宁桂花城温泉一般住宅温泉汽车站正对面3879.6225.00%天洁·国际城咸安建材商铺咸安经济开发区（向阳湖镇铁铺村、广东畈村）1000001.925.00%都市印象温泉一般住宅咸安区大畈村二组6704.16不详不详盛世华庭咸安一般住宅咸安区桂花北路南门中学旁在建在建在建洁丽雅·凤凰都市花园温泉一般住宅咸安区环城村和西河村883001.535.60%清水别院（金鸡小区）温泉一般住宅咸安区金桂路62号不详1.6836.00%泰鑫·名苑咸安商品房咸安区经济开发区（向阳湖镇广东畈村）1583.63.5926.00%阳光家园温泉商品房咸安区龙潭大道1号1138000.7336.21%碧桂园•温泉城—泊林汀泗镇商品房咸安区汀泗镇赤岗材八组36821.6132.56%潭惠小区温泉一般住宅咸安区汀泗镇赤岗村八组不详1.6132.56%咸宁银泉明珠小区温泉一般住宅咸安区文笔路（青龙山高中旁）不详不详不详景泰花园温泉商品房咸安区银泉大道7187.9330.00%龙祥居住小区咸安商品房咸安区永安办事处西河村三组11048.691.830.00%华辰大厦咸安商品房咸安区永安办事处余家垅9011.5325.00%万通大厦咸安商品房咸安区永安大道92号5497.871.6132.56%中央城咸安商品房咸安区渔种场400301.3838.20%凯越·学府家园温泉电梯房咸宁大道西段8027335.00%御龙花园温泉高层住宅咸宁大道与滨河西街交接处210多亩4.930.00%元信花园温泉一般住宅咸宁大道与银泉大道交汇处327042.6935.00%咸宁金泉湾温泉一般住宅咸宁潜山路18号（原温泉影剧院）9155.74.330.00%汽运小区温泉一般住宅咸宁市淦河大道蓝海大酒店正对面中亨国际售楼部48537.21.8935.00%福鑫景城温泉电梯洋房咸宁市温泉笔架山路38号（老鄂高）380002.2435.00%景泰花园温泉一般住宅咸宁市温泉关键老咸宁医学院原址113222.835.00%桂花城一期温泉商品房咸宁市温泉开发区工业园内328532.1936.00%银泉雅苑温泉商品房咸宁市温泉路75233.615.00%咸安碧桂园温泉商品房咸宁市温泉潜山国家森林公园旁208亩0.5836.23%洁丽雅·凤凰都市花园温泉商品房咸宁市温泉月亮湾路11号548661.6635.00%华辰大厦咸安商品房咸宁市咸宝区咸宝路中段88339.91.5535.60%凯翔花园温泉一般住宅咸宁市咸宁大道2700不详25.00%咸宁瑾瑜小区温泉一般住宅咸宁市银泉大道（迎宾大道）288号280亩2.3645.00%从上图及上表看出：从咸宁房地产整体布局来看现今楼盘重要分布在温泉及咸安地区只有很少部分布在其他辖区。从各个项目内部布局来看，平均容积率为2.42，容积率较低，平均绿化率为30.75%，品质得到了保障。咸宁市房地产业发展中存在的问题(一)荻取土地的程序不够法制化，难以真正体现人本观念。土地是房地产业得以发展的基础，因此土地的合理获取是十分必要的。在目前，地产商土地的获取一般是通过政府的参与来完毕的。在土地的获取中会碰到许多问题，尤其是当波及剑征用农民的土地时，不仅要对他们的土地对的估价，还要做到对失去土地后农民的保障和赔偿问题，假如处理不妥，会产牛多种纠纷。然而，征用土地引起的纠纷也不时出现，在这个过程中，弱势地位的个人一般足受害者。毕竟一种都市房地产业的发展波及到诸多行业的发展。出于当地经济的发展，政府有时很难公正的处理房地产企业与民众的土地纠纷，因此民众的利益在这个博弈过程中也就得到损害，真正的人本发展理念也就难以得到有效的实行。(二)地产开发商自有资金低，风险大。房地产项目是高风险高利润的行业，是资金密集性行业，自有资金、银行贷款、预售款项是整个项目开发的资金来源。地产商需要35％的自有资金爿。能贷款，但在金融危机中，政府为了让更多的企业可以进入该行业，从而有效分散房企高度集中的趋势，规定房地产商资本金率减少到25％，虽然这可有效缓和地产商的资金压力，从而也减小地产商项目运作的财务成本。但也为房地产开发带来了风险。由于资本率过低，使得房地产业的资金在目前状况下愈加依赖银行和政府的支持。当楼市房价过高，消费者持观望态度时，地产商仍能在资金短缺时，死扛房价，这不仅对消费者导致不利影响，也影响房地产的正常开发，同步也将银190行绑在了地产商的绳子上，使他们成为一种利益共同体，此时消费者的权益也就更难保障。有时当银行出于自身资金安全考虑，在发现地产商资金出现问题时，会停止对地产商的贷款，这样也会迫使正在建设的房屋中途停工，导致资源的挥霍。因此，在目前形势下，减少地产商的资金门槛，对当地地产业的正常用发展带来了更大的风险。提议1、加强房地产价格监测工作建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，增进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；目前尤其要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的动工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动状况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警提议。2、加强房地产项目的跟踪管理工作建立房地产项目的跟踪联络网络，及时反馈项目的进展状况，以便发现问题、协调问题、处理问题。保证房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来获得土地使用权，同步，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超