论房屋买受人的优先购买权

论房屋买受人的优先购买权

一、二优先购买权,乙2002年国家司法考试第三起案件：a和b。a和b。a股去了。a想删除a的总份额。我问b。谁有机会先买到a。默认情况下，a.b.a.b.b。b.b。b.b。a.b。优先购买率，c.b。优先购买率优先于c。c.b。优先购买率优先于b。d.b和c.a优先购买率优先于b。这道题所要考察的,就是所谓的共有人优先购买权与承租人优先购买权竞合的问题。1目前市面上流行的几本司法考试参考书对这道试题的解答都选择了答案C。其解题的思路和根据,都是从两优先购买权的基础关系进行比较,认为:“乙的优先购买权源于共有即物权,丙的优先购买权源于合同即债权。根据物权优于债权的原理,乙的优先购买权优于丙的优先购买权。”2以物权优先原则为理由,认为共有人优先购买权优于承租人优先购买权,也是我国民法学界的通说。3但本人认为,通说对这一问题的观点、认识和分析思路存在许多问题。本文拟从国家司法考试这一试题出发,集中讨论共有人优先购买权与承租人优先购买权竞合的问题,对流行观点进行批驳,澄清一些错误认识。二、房屋所有权中现有权的竞合,不能赋予被拆迁人优先购买权要比较共有人优先购买权与承租人优先购买权之优劣,其前提是两者在现实中确实存在着竞合。但从我国现行法的规定来看,所谓共有人优先购买权与承租人优先购买权之竞合,根本就是一个不存在的问题,是学者想当然的思维惯性下的一种误述。以下试详细说明之。共有人主张优先购买权,其在现行法上的根据是《中华人民共和国民法通则》第78条第3款。该款规定:“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。”承租人主张优先购买权,其现行法上的根据,是“最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)”第118条、《中华人民共和国合同法》第230条以及《城市私有房屋管理条例》第11条。如《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”从上述法律条文来看,按份共有人的优先购买权,系针对共有人转让共有份额而言,优先购买权的客体是各按份共有人的共有份额。而承租人的优先购买权,乃针对出租人出卖租赁房屋而设,优先购买权的客体是具体的物。简言之,在共有物出租给他人使用的情况下,当(一个或数个)按份共有人转让其共有份额时,唯有其他共有人在同等条件下才有优先购买权,此时并不存在承租人的优先购买权。当(全体)按份共有人作为出租人转让共有物(租赁物)时,也只有承租人在同等条件下有优先购买权,而不存在按份共有人的优先购买权。共有份额之不同于共有物,在民法理论上,至为明显。4其他各国家、地区民法的规定,也大体如此。在我国台湾地区,承租人优先购买权的法律根据是《土地法》第104条:“(1)基地出卖时,地上权人、典权人或承租人有以同样条件优先购买之权。房屋出卖时,基地所有权人有以同样条件优先购买之权,其顺序以登记之先后定之。”5而共有人优先购买权的法律依据是该法第34条之一第(4)项:“共有人出卖其应有部分时,他共有人得以同一价格共同或单独优先承购。”6我国台湾地区学者也讨论共有人优先购买权与承租人优先购买权的竞合问题,但其讨论问题的前提,是基于立法目的上的考虑,对承租人的优先购买权进行扩张解释,认为在共有人转让共有份额时,承租人也享有优先购买权。7既然根据我国现行法律的规定,两优先购买权因客体不同而无从发生竞合,那又如何看待和解释学者在论述此一问题时所列举的大量实例呢?比如,王利明先生曾举例说:“例如甲乙双方共有一栋房屋,各享有一半的份额,双方将该房屋出租给丙使用。在甲出售该房屋时,乙作为共有人享有优先购买权,而丙作为承租人也享有优先购买权。如果双方都主张优先购买权,则发生优先购买权的竞合问题。”8这段论述貌似雄辩有力,实则似是而非。既然甲乙双方共有一栋房屋,根据各国民法的规定,共有物的处分必须征得全体共有人同意。9则未征得乙的同意,甲无权出售该房屋。如果乙同意出售该共有房屋,并授权甲独立操办房屋出售事宜,尽管从外表上看是甲在出售房屋,但在法律上,该房屋的出让人是共有人甲和乙。所以,所谓“在甲出售该房屋时”的说法,根本上就是一个法律上的表述错误。而且,在共有人出让共有物时,现行法并未赋予某一个或数个共有人享有优先购买权,所谓“乙作为共有人享有优先购买权”的说法,也没有法律根据。10实际上,由于共有权和共有份额的抽象性和特殊性,学者在讨论共有人优先购买权与承租人优先购买权竞合问题时,往往将个别共有人与全体共有人、共有份额与共有物的特定部分等混为一谈。如蔡福华先生在讨论共有人优先购买权与承租人优先购买权的冲突与协调时举例说:“例如,甲乙二人共同出资购买房屋三间,租给丙居住。后来,甲要把应份的房屋转让,乙购买了甲的应份房屋。11丙知道后,以租赁人也有优先购买权为由,主张购买该房屋,从而引起纠纷。”12这里的问题出在“甲的应份房屋”一语上。甲作为共有人,按照其所占的份额享有共有权。可能在实际生活中,当事人基于管理和使用的方便,各自占有使用一部分房屋,但各共有人对其占有部分的房屋并不享有法律上的所有权,他仍然是基于其共有份额对整个共有物享有共有权。所以,所谓“甲要把应份的房屋转让”或“甲的应份房屋”的说法,从法律概念来看不能成立。除此以外,理论上还有一个“共有份额出租”的提法。13尽管在我国台湾地区,有学者提出共有份额也可以出租的观点。14但我国学者所指称的并不是真正的“共有份额”的出租,而仍然是“房屋的出租”。比如,甲、乙、丙三人各以三分之一的比例共有一栋房屋,该房屋被分割为面积完全相同的三间,甲、乙、丙各占用一间。这时候,如果甲将其所占用的那间出租给丁,从外表上看,似乎甲是出租人,但实际上,甲是作为全体共有人的代表在行使对共有物的管理权,真正的出租人仍然是全体共有人甲、乙和丙。所以,“甲将自己享有的份额出租给丙”的表述有欠严谨。三、优先购买权的竞合对共有物的保护如上所述,根据现行法律的规定,承租人的优先购买权,系针对出租人转让租赁物而言,法律并没有规定共有人转让共有份额时承租人的优先购买权。那么,在适用法律时,为了保护承租人的利益,是否有必要对承租人的优先购买权进行扩张解释,将其优先购买权扩及于共有人的共有份额呢?王泽鉴先生认为,从立法目的出发,应对承租人优先购买权的适用情形采广义解释,在共有人转让共有份额时,承租人也享有优先购买权。15本文拟从立法目的的比较分析出发,讨论是否应该对承租人的优先购买权进行扩张解释的问题。按台湾地区通说,在共有人出让共有份额时,法律赋予其他共有人以优先购买权,在于限制共有人人数增加,简化共有关系。16共有人优先购买权之立法目的,旨在防止土地细分,并兼及消除共有关系,而使地尽其用。17我国有学者认为,法律规定按份共有人的优先购买权,目的在于维护共有人之间内部的稳定。因为共有本身具有团伙性,各共有人之间通常存在着相互信任关系。为了在个别共有人脱离共有关系时,不影响团伙中其他共有人的利益,法律规定了按份共有人对共有份额的优先购买权。18而法律规定承租人对租赁物的优先购买权,在于避免物的所有和利用相分离,尽可能维持承租人对租赁物的利用状态,以维护承租人的利益。我们以文首提出的试题为例进行分析,考察不同的选项分别会有什么样的法律效果。由于学界对共有人享有优先购买权均无异议,故选项B(共有人乙无优先购买权,承租人丙有优先购买权)不作讨论。选项A:乙有优先购买权,丙无优先购买权。如果乙行使优先购买权,乙受让甲出让的共有份额,取得该房屋的完整所有权,共有关系消灭。其后乙出卖房屋时,丙得为优先购买,使房屋的所有及利用合而为一。设乙未出卖,而丙之租赁权消灭时,房屋所有权仍由乙单独取得。若乙抛弃优先购买权,则丙可以与第三人竞价受让该共有份额,如果第三人取得甲出让的共有份额,与乙形成共有,与甲出让共有份额前相比,该房屋上的法律状态没有任何变化,只是换了一个共有人而已。选项C:乙、丙均有优先购买权,但乙的优先购买权优于丙的优先购买权。在这种情况下,如果乙主张优先购买权,则乙取得甲出让的共有份额,共有关系消灭,乙取得该房屋的所有权。但如果乙放弃优先购买权,当丙主张相对于第三人的优先购买权时,丙取得甲出让的共有份额,与乙形成共有关系。该房屋还是由两人按份共有,只不过丙取代甲成了共有人。选项D:乙、丙均有优先购买权,但丙的优先购买权优于乙的优先购买权。由于丙的优先购买权优先于乙,当两者同时主张优先购买权时,丙取得甲出让的共有份额,作为新的共有人与乙形成共有关系,可以基于共有人的身份行使对共有物的权利。同时,丙对于房屋的租赁关系并没有消灭,这样,对于该房屋而言,丙具有共有人和租赁人的双重身份,尽管承租人取得共有份额,对其利益的保护可能会有一些帮助,但也使法律关系更趋复杂。从情理上来说,由于丙的原因,乙的优先购买权没有实现,未能如愿受让共有份额,乙难免会对丙心生抵牾。我们知道,共有关系具有团伙性,有一定的人身信任要素,现乙丙两人因优先购买权的竞合而发生冲突,从“敌人”不得已而成为“伙伴”,对共有物的管理、使用、处分等问题难免会有种种不利的影响。如果两人因意见不合而分割共有物,在丙分得的共有物部分,租赁关系消灭,而在乙分得的共有物部分,仍然存在乙与丙之间的租赁关系,这种法律状态,对于丙作为承租人的利益保护,显属不利。根据以上分析,本文认为,在共有人转让共有份额时,如果赋予承租人以优先购买权,承租人并不会因此而成为共有物的所有人,物的所有和利用仍处于分离状态,虽然承租人取得共有份额,对其利益保护有一定的意义,但实际价值不大,且有使法律关系复杂化之嫌。如果基于立法政策的考虑,对承租人提供优于第三人的保护,赋予承租人对共有份额以优先购买权,则该优先购买权也不应凌驾于共有人优先购买权之上。否则,不仅有损共有人的利益,使法律赋予共有人优先购买权以简化共有关系的立法目的落空,对承租人也有不利的影响,实际效果很可能与立法初衷背道而驰。但这一基于司法考试试题的分析和结论,却不能完全适用于我国台湾地区的优先购买权竞合问题。因为台湾地区的房地产法律制度与祖国大陆有一个根本性的区别,祖国大陆实行房地一体、房随地走的房地产法律制度,而在台湾地区,房屋和土地的所有是可以分离的,人们可以通过承租他人土地或设定地上权来建造房屋。因此,与祖国大陆不同,台湾地区的优先购买权是在《土地法》中作出规定的,在基地出卖时,不仅承租人,而且地上权人和典权人也享有优先购买权,而在房屋出卖时,基地所有权人也享有优先购买权。在这一法律背景下,对承租人的优先购买权进行扩张解释,扩及于共有份额的转让,以尽量避免土地所有与土地利用的分离,对承租人利益的保护,还是有其积极意义的。19但在我国目前这种房地产法律制度框架下,由于“买卖不破租赁原则”已经给承租人提供了足够的保护,就完全没有对承租人优先购买权进行扩张解释的必要了。最后还有一点值得特别说明的是,在讨论了是否有必要对承租人优先购买权进行扩张解释的问题以后,本文也认为共有人的优先购买权应优于承租人优先购买权,似乎与通说的观点颇有重合之处。但在我看来,通说从两优先购买权的基础关系出发,运用所谓“物权优于债权”的原理,来比较两优先购买权效力的优劣,论证的根据和思路均存在严重问题。首先,所谓“物权优于债权”的物权优先原则,其本身就是一个有欠严谨的理论误述。20其次,退一步说,即使承认“物权优于债权”原理在理论上、观念上的说明力,但从优先购买权的基础关系来比较优先购买权的优劣,这一思路也稍嫌简单武断。21因此,本文认为,在对优先购买权的竞合问题比较优劣时,应从立法目的、法律后果等方面进行具体的分析论证。而不是用一个“物权优于债权”的原理就能简单说明问题的。四、多数共有人为共有物处分之处分与上文讨论相关的问题是,在共有物出租的情况下,如果共有人转让共有物(租赁物),是否有必要将共有人优先购买权扩张解释及于共有物的转让,从而与承租人优先购买权形成竞合?但在实际上,对于传统民法而言,根本无需考虑共有人在共有物转让时的优先购买权问题。根据各国民法典的规定,共有物的处分(包括事实上的处分和法律上的处分)应征得共有人全体的同意。22即共有物转让的前提条件是全体共有人的同意。若某一共有人欲取得共有物的所有权,他完全可以不同意共有物的转让,所谓共有人优先购买权的问题,根本无从谈起。从另一个角度来说,共有是对所有权量的分割,各共有人的共有份额之和构成一个完整的所有权。共有物的转让,也可以认为是各共有人同时转让其所享有的共有份额。对于各共有人而言,同意转让共有物,当然意味着同意转让共有份额。所以,在部分共有人要求转让共有物时,如果某共有人欲取得共有物的所有权,他完全可以向其他共有人提出收购共有份额的动议,一个愿意出卖共有物的人,没有理由不同意转让共有份额。这样一来,在共有物可能转让以前,已经转化为共有份额的转让了。反之,如果全体共有人同意转让共有物,则已经表明没有共有人有意受让该共有物。但这一基于传统民法理论的分析,在立法对共有物处分改采“多数决原则”时受到了挑战,从而有进一步探讨的必要。由于共有物之处分应得共有人全体之同意,这有时极为困难,部分共有人如不同意时,难免会影响到共有物的有效利用,妨碍社会经济发展。近年来,一些国家和地区的立法突破了传统民法关于共有物处分的规定,在共有人处分共有物的问题上,改采“多数决原则”。23但在以“多数决原则”取代原有的共有人全体同意原则后,对少数共有人(此“少数”兼指“人数”上之“少数”和“份额”上之“少数”)的权益造成了重大影响,在实施过程中发生了众多的问题和争议。24在多数共有人根据“多数决原则”径行转让共有物的情况下,其他少数共有人有没有优先购买权呢?设甲、乙、丙按份共有一块基地,共有份额各为1/3,租赁给丁使用。现甲、乙要