房地产基础知识-培训资料【完整版】

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房地产根底知识房地产基础知识-培训资料【完整版】(文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用,可编辑放心下载）第一章房地产根本知识1、房地产房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。2、房地产权房地产权是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。3、产权证书

产权证书是指“房屋所有权证〞和“土地使用权证〞。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

现在颁发的?房地产证?是由原?房屋所有权证?、?国有土地使用权证?合二为一，统一制作成单一的?房地产证?，由一个部门统一颁发。4、?房地产证?作用?房地产证?是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。5、房地产一级市场房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发到达“七通一平〞的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。6、房地产二级市场房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将到达规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。7、房地产三级市场房地产三级市场，是购置房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或转租的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。8、商品房房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。商品房按销售对象可分内销商品房和外销商品房。内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府方案主管部门审批，建成后用于在境内范围〔目前不包括香港特别行政区、澳门和台湾〕出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。外销商品房是指房开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府方案主管部门列入正式工程方案，建成后用于向境内、外出售的住宅、商业用房及其他建筑物。9、福利房福利房是指政府按住宅制度改革方案免除房地产地价，按房屋的本钱造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房地产。10、微利房微利房与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产本钱的微利，这类房屋由市政府主管单位筹资建设，用来解决企业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠政策。11、集资房集资房是指各单位自筹资金或集资兴建的房屋，产权属取得土地使用权的单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通〔按规定补交地价的除外〕。12、安居房安居房是指：“直接以本钱价向中低收入家庭出售而建设的住房“。现阶段安居房按本钱价向中低收入家庭无房、危房户和住房困难户出售。安居房本钱价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区根底设施建设费〔包括50%小区级非经营性公建配套费〕、管理费、贷款利息和税金构成。根据市房屋土地管理局和市住宅开展局1996年规定：购房人可按安居房的本钱价购置，也可按职工当年配售自住公房的价格购置。但差价应由所在单位承当，或由家庭成员各自单位协商承当。中低收入家庭的标准和住房困难的标准，由市房改办规定。居房购置后可按有关职工所购公有住房上市出售的规定上市。13、平价房平价房是根据国家安居工程实施方案的有关规定，以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对象，通过配售形式供给、具有社会保障性质的经济适用住房。其建房土地由政府划拨，配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定。14、单位产权房单位产权房〔或系统产权房〕，是产权属单位所有的房屋。这种房屋一般没有申报商品房方案，是单位自建或者参加联建，又是自己使用的住宅和其他建筑物。15、使用权房使用权房是指房屋只有使用权，没有产权，俗称使用权房。严格来说，所谓购置使用权只是房屋所有人和使用人之间的一种租赁关系。16、公房

公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权〔拥有权、占有权、处分权、收益权〕归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。

17、私房

私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购置、建造的住宅。在农村，农民的住宅根本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有廉租房

廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。18、期房

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购置商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花〞，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购置期房也就是购房者购置尚处于建造之中的房地产工程。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

住宅。

19、现房

所谓现房是指开发商已办妥房地产权证〔大产证〕的商品房，消费者在这一阶段购置商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指工程已经竣工可以入住的房屋。20、准现房

准现房是指房屋主体已根本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

21、二手房

二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手〞，第二次交易那么为“二手〞。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房充裕户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。

22、尾房

尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量到达80％以后，一般就进入房地产工程的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光缺乏，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。23、烂尾房

烂尾房是指那些由于开发商资金缺乏、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾〞的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着工程的不断推进，一步步显现。

24、居住小区

居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模

7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民根本的物质与文化生活所需的公共效劳设施的居住生活聚居地.

25、居住组团

居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共效劳设施的居住生活聚居地。

26、配建设施

配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共效劳设施、道路和公共绿地的总称。

27、公共活动中心

公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。

28、土地的使用年期是如何确定的？凡与市规划国土局签订?土地使用权出让合同书?的用地，其土地使用年期按国家规定执行如下：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。29、五证和两书五证是指?国有土地证?﹑?建设用地规划证?﹑?建设工程规划证?﹑?建筑工程施工许可证?﹑?商品房预售许可证?;两书是指?商品房质量保证书?﹑?商品房使用说明书?.30、房地产中介效劳机构包括地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。第二章建筑学根本知识1、建筑面积房屋的建筑面积是指建筑物各层外墙〔或外柱〕外围以内水平投影面积之和。房屋的建筑面积包括套内面积〔套内面积包括墙体面积和实用面积〕和公共面积二个局部。2、套内面积套内面积包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层〔夹层〕、2.2米3、公共面积公共面积指建筑物主体内，户行以外使用的面积，包括层高超过2.2米4、销售面积

销售面积是指商品房按“套〞或“单元〞出售，其销售面积为购房者所购置的套内或单元内建筑面积〔

以下简称套内建筑面积〕与应分摊的共有建筑面积之和。5、基底面积房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。6、容积率规定地块上全部建筑面积与地块面积之比。7、得房率

得房率是指套内建筑面积与套〔单元〕建筑面积之比。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

套〔单元〕建筑面积=套内建筑面积

+分摊得公用建筑面积。

8、建筑覆盖率用地范围内所有建筑物的基底面积总和与建设用地面积之此。建筑密度=

建筑覆盖率

建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率〔％〕，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

9、共有建筑面积分摊系数

整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑

面积分摊系数。

10、绿化率用地范围内设置的绿地面积与用地面积之比。11、人口毛密度人口毛密度=小区内居住人数/小区内占地面积〔公顷〕。12、三通一平指地皮在开展根底上到达通水、通电、通路、场地平整的标准。13、七通一平指上、下水通、排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。14、建筑小品

建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、附属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩欣赏设施和指示性标志物等的统称。

15、住宅间距二栋住宅间距〔外墙皮与外墙皮〕与前面〔一般指南面〕住宅高度的比值。16、开间

住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。

规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。

17、进深

在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。

18、玄关

玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地〞，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。19、隔断

:隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.

20、层高

层高是指住宅高度以“层〞为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

21、净高

净高是指层高减去楼板厚度的净剩22、标准层

标准层是指平面布置相同的住宅楼层。

23、夹层在一个楼层内，局部增设的楼层。24、裙房指与高层建筑相连的附属建筑。25、设备层指专用于布置机电设备等的楼层。26、结构转换层建筑物某楼层的上部与下部因平面作用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，那么该楼层称为结构转换层。27、建筑高度：建筑高度是指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高局部的垂直高度〔坡屋顶建筑高度：坡层顶建筑物当屋面坡度超过四十五度〔含四十五度〕时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶的二分之一止；当小于四十五度时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶最高处〕。28、格局指一户房屋之屋型方正或属于长型、不方正、异形。29、私密性指私生活之隐私性〔动静分区，栋距要宽〕。30、采光

指光线日照之亮度。31、通风风〔空气〕之来源，去路。32、座向指房屋之方向〔朝南、东佳，朝北次之，朝西最差〕。33、景观指观看景色的视野。34、阳台直上方设有遮盖物者〔封闭阳台算全面积，半封闭阳台算半面积〕。35、露台直上方没有任何屋厅遮盖物之平面。36、平台

平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的局部。

37、走廊

走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。

38、承重墙直接承受外力作用和自重的墙体。39、非承重墙一般情况下只承受自重的墙体。40、结构墙主要承受侧向力或地震作用，并保持结构整体稳定的承重墙，又称剪力墙、抗震墙等。41、小区布局形式行列式、围合式、组团式。42、建筑形式塔式、板式、墙式。43、窗落地窗、阳光窗、转角飘窗、弧形窗、天窗等。44、地下室

地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。

45、半地下室

半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者

46、居住区用地

居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

47、住宅用地

住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称

48、公共效劳设施用地

公共效劳设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民效劳和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

49、道路用地

道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

50、公共绿地

公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。

51、道路红线

道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。

52、建筑线

建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。

53、钢混结构住宅

这类住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料〔碎石〕、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比拟复杂，建筑造价较高。

54、框架结构住宅

框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工、效率较高，工程质量较好。

55、砖混结构住宅

砖混结构是以小局部钢筋混凝土及大局部砖墙承重的结构。砖混结构住宅中的“砖〞，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混〞指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5至6层以下。第三章房地产开发相关知识1、房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行根底设施、房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通讯、道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。2、土地开发是将“生地〞〔不具备使用条件的土地〕开发成可供使用的土地。3、房屋开发由取得土地使用权的开展商，对土地进行平整，修路、铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。4、房地产开发的特点房地产开发具有投资风险大、收益高、增值快的特点。其风险主要来自四个方面：第一，是市场风险，由于房地产市场价格波动而给投资者带来损失的可能；第二，是购置力风险，因物价上涨过快而造成投资收益水平下降的可能；第三，是拖欠风险，由于房地产购置者财务状况的恶化而使房地产投资及其收益无法全部收回的可能；第四，是由于自然灾害或其他事故的发生而给投资者造成损失的可能。5、工业物业开发是指将资金投入到工业标准厂房、仓库及其他工程的开发经营活动。6、商业物业开发是指将资金投入到商店、商业大厦、购物中心、库房、加油站、餐饮业、旅店、宾馆、批发和零售市场等物业的开发经营活动。7、房地产二次开发指先将“生地〞〔不具备使用条件〕开发成“熟地〞〔具备使用条件〕，然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。8、房地产一次开发一次性连土地、房屋开发完成。9、房地产所筹资金用于购置土地、支付建造房屋及其设施的费用。10、工程建设建立指对工程建设中的技术经济活动进行监督和管理，使这些活动符合有关的法律、政策、技术标准、标准及合同的规定。11、能源系统包括供电、供热、供气、〔煤气、天然气、石油液化气〕等设施。12、给水、排水系统包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网〔上下水道〕、排水管网〔下水道〕、污水处理、排放工程。13、道路及交通系统包括城市内部交通道路、设施及城市对外交通道路、设施两局部。14、邮电、电讯系统包括城乡邮电、通讯系统。15、房屋建筑、楼宇开发包括土地“三通一平〞，指供热、供电、供水到位，场地平整；或“七通一平〞，指道路、供热、供电、供水、供煤气〔天然气〕、给排水、排污及场地平整。16、均价

均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的"不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售"，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。

基价

基价也叫根底价，是指经过核算而确定的每平方米商品房根本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

17、起价

起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表“×××元／平方米起售〞，以较低的起价来引起消费者的注意。

18、预售价

预售价也是商品房预〔销〕售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。

19、房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件？〔1〕土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；〔2〕取得?建筑许可证?和?开工许可证?；〔3〕除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资；〔4〕房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；〔5〕土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。符合上列条件的，经主管机关核准后，发给?房地产预售许可证?。核定外销的商品住宅，还应发给?商品住宅外销许可证?。20、房地产综合开发的根本方式〔1〕新区开发一般是指在新城区或卫星城镇的房地产综合开发。从“生地〞〔即为经“七通一平〞的土地〕开始，严格按照城市总体规划和开发区功能特点进行开发建设。〔2〕旧区改造旧区改造一般是指在旧城区的房地产综合开发，在这里要注意调整用地结构，改善城市根底设施，更新旧建筑，降低建筑密度，合理疏解人口，以有利于城市经济、文化的繁荣，改善城市环境，提高人民群众的居住条件。〔3〕旧区改造与新区开发相结合这是既进行旧区改造，又在新区进行建设的房地产综合开发，这样做，新旧联动，统盘筹划，能合理配置，取长补短，优劣互补。21、房地产综合开发的特点〔1〕建设周期长一个房地产综合开发工程从立项审批、规划许可、吸劳拆迁、七通一平、勘察设计、组织施工到竣工验收，交付使用短那么几年，甚至长达近十年。〔2〕工程工程多一个综合开发小区内，既有住宅群、办公楼，又有商业、金融、娱乐、文教、卫生等建筑，以及各种根底设施、配套工程，规模较小的有几十个工程工程，中等的有上百项，大型的那么工程更多。〔3〕投资大由于综合开发规模大，建筑物多，因而要消耗大量的人力、物力、财力。建成一个规模较小的居住小区，也至少要投资几千万元人民币；建设一个综合型的开发区，那么要投资几亿人民币。〔4〕牵涉面广房地产综合开发要涉及到征地、动迁、规划、勘察、设计、施工、道路、供电、供水、排污、电讯、商业、文教、卫生、环卫、公安、银行等方方面面，各个部门，如某一环节处理不当，就会影响整个开发工程的正常进行。〔5〕经营风险大房地产综合开发投资大、周期长，在建设过程中，一般采用向银行申请贷款的方式筹措资金，因而在开发过程中要承受沉重的利息负担。在销售过程中，又会受到国际国内的政治环境〔包括政局、政策、法令〕、经济环境〔国家与地区的经济开展趋向、经济繁荣程度等〕、消费环境〔人门的消费心理、消费结构、购置力等〕、市政环境〔市政根底设施条件、城市生态条件等〕的影响。因此，房地产综合开发有很大的投资风险。22、房地产综合开发工程的立项〔1〕方案立项程序〔2〕工程建议书的提出工程建议书由建设单位向本行政区域的方案主管部门申报。在上海市，投资总额在三千万元人民币以上的工程，向市方案委员会申报；投资总额在三千万元以下的工程，可向各区、县主管方案管理部门申报。〔3〕进行工程可行性研究〔4〕申请投资许可证〔5〕申请建设用地规划许可证23、立项流程立项流程图见下页建设单位提出工程建议书方案主管部门批复可行性研究报告方案主管部门批复申办投资许可证申请办理建设用地手续申请建设用地规划许可证规划主管部门批复委托建筑工程设计24、行政划拨土地使用权行政划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得土地使用权。但土地使用者应依照〔中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〕的规定交纳土地使用税。以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。但市、县人民政府根据城市建设和开展的需要及城市规划的要求，可以无偿收回，并可按?中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例?的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物和其他附着物，政府根据实际情况给予适当补偿。划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押，未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位，由市、县人民政府土地管理部门没收其非法收入，并根据情节处以罚款。25、土地使用权有偿出让和转让土地使用权的出让也称土地批租，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。我国的土地使用权出让和转让不同于世界上多数国家的土地买卖性质。土地买卖是土地所有权的权属转移，一旦买卖成交，卖方就切断了与土地有关的一切联系。而土地有偿使用虽然也通过一定的行政或经济手段发生土地使用权的转移，但土地所有权的权属不变。出让方和受让方仍然存在着与土地有关的法律上与经济上的关系。26、土地使用权出让的方式土地使用权出让可采取以下方式：协议﹑招标﹑拍卖对从事商业、旅游、娱乐、金融、房地产开发等工程的用地，一般通过招标、拍卖的方式进行。27、土地使用权转让的方式转让的方式包括赠于、出售、交换。28、土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权〔以下简称土地使用权〕在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。29、土地使用权出让方式协议出让土地使用权：协议出让土地使用权，是指由土地管理部门代表政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经协商确定的土地价格，并将土地使用权出让与土地使用者的行为。招标出让土地使用权：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标嶷评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。拍卖出让土地使用权：是指在指定时间、公开场，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。30、地价土地使用权出让的地价，包括土地使用出让金，市政配套设施费和土地开发费。31、土地使用费土地使用费按年份向土地使用者征收，对有偿受让取得的土地象征性收取，标准每年按每平方由几角钱到几元之间。第四章房地产经营管理相关知识1、房地产是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。又常称为“不动产〞，英文为“REALESTATE〞2、房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和效劳的行业。包括：1〕土地开发；2〕房屋建设、维修、管理；3〕土地使用权的有偿划拨、转让；4〕房屋所有权的买卖、租赁；5〕房地产抵押贷款；6〕房地产市场。3、土地所有权含有法律意义上的所有权和经济意义上的所有权双重含义。所谓法律意义上的所有权，表示土地所有者将土地作为自己的财产，对其占有、垄断，拥有对土地支配的权利。所谓经济意义上的所有权应该表述为土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入。只有具有上述双重意义上的所有权者是完整的所有权概念。4、房产即对于房屋的占有、使用、收益、和处分的权利。我国目前的房产所有制主要有全民所有制、集体所有制和个人所有制三种根本形式，另外还有涉外房产。房产按用途分类：1〕用于居民个人生活居住消费的住宅房产；2〕供企事业单位及机关学校等用的非住宅房产。5、房地产经营狭义的房地产经营主要指建筑地块和房屋的流通过程及售后管理，其实质是营销策略的研究和实施。广义的房地产经营是指房地产企业根据经营目标，在分析自身条件和市场需求的前提下，对房地产开发经营的全过程做出科学的决策，并组织有效的实施。6、房地产经营管理是指房地产经营和对房地产经营进行管理的双重含义。7、土地产权包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。8、地上权是指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，他的实质就是土地使用权。9、地役权是指利用他人土地供自己使用的权利。10、抵押权是指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利。11、租赁权是指土地使用权获得者在其有效的使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权。12、房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第五章房地产登记相关知识第一节综合类1、预售商品房的条件房地产开发商预售房地产应当符合以下条件：土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；取得?建筑许可证?、?规划许可证?和?开工许可证?；除付清地价款外，投入开发商建筑的资金已达工程预算投资总额的25%，并经注册会计师验资；房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；土地使用权未抵押或者已经解除抵押关系。符合上列条件的，经主管机关核准后，发给?房地产预售许可证?。核定为外销的商品住宅，还应发给?商品住宅外销许可证?。2、住房公积金制度结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，是指有关住房公积金的归集、管理、使用、归还等环节有机构成的整个运行机制和管理制度。3、房地产登记的程序房地产登记按以下程序办理：1、提出申请；2、受理申请；3、审查申请文件；4、权属调查；5、依法公告；6、确认房地产权利；7、将核准登记事项记载在房地产登记册上；8、计收规费并颁发房地产权利证书；9、立卷归档。4、房地产登记的种类有哪些？房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其他登记。5、怎样申请房地产权登记？申请房地产权登记，应当按照?各省市房地产登记条例?规定的时间向登记机关提交申请书及有关条件，经审查，申请人的申请符合规定的，登记机关应于规定时间内核准登记，并发给房地产权利证书。6、房地产登记的权利人名称是如何确定的？房地产登记的权利人名称根据如下方法确定：企业法人——为该企业法人的法定名称；国家机关、事业单位——为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称；非法人组织——该组织依法登记的名称或政府确认的名称；个人——为合法身份证上的姓名；共有人——为各权利人的名称或姓名。7、房地产登记是以什么为单位进行登记的？房地产登记是以一宗土地为单位进行登记的。所谓一宗土地，是指以权属界线组成的封闭地块。一宗土地存在两个或两个以上权利人的，各权利人分别对该宗土地上的建筑物、附着物的所有权和拥有的土地使用权份额申请登记。8、哪些房地产登记需要由有关当事人单独申请？房地产买卖、抵押、分割、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。9、哪些房地产登记可由当事人单独申请？以下情形的房地产登记，当事人可单独申请：土地使用权或建筑物、附着物所有权的初始登记；因继承或遗赠取得房地产的转移登记；因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记；变更登记；因土地使用年限届满的注销登记；因房地产权利证书丧失、破损而重新申领、换领房地产权利证书等其他登记。10、法律规定共同申请的，一方当事人不配合，应承当什么法律责任？根据?房地产登记条例?的规定，应由当事人共同申请登记的，一方申请，另一方不申请或虽申请但不提供登记文件的，登记机关可责成不申请登记或不提供登记文件的一方限期办理登记手续。限期内仍不办理的，可处以一千元以上五千元以下的罚款。登记机关经审查认为符合登记条件的，可为其登记。11、申请房地产登记，可否委托他人代理？申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请登记的，应向登记机关提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应按规定经过公证或认证。12、哪些房地产合同必须办理公证手续？按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。13、房地产登记费是如何收取的？按?各省房地产登记条例?规定，一般情况下，申请房地产登记，权利人应按以下规定交纳登记费：初始登记的，按登记价值千分之一交纳。但登记价值超过三千万元的，超过局部按万分之五交纳；转移登记的，按登记价值的千分之一交纳。但登记价值超过一千万元的，超过局部按万分之五交纳；抵押登记的，按抵押价值万分之一交纳。但每项最低不低于一百元；变更登记及其他登记的，每项交纳二十元。14、什么是地籍？什么是产籍？因为实行房地产一体化管理，所以我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产登记调查过程中产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。15、关于调整房地产市场假设干税收政策的通知有哪些？个人购置并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；缺乏一年的，销售时按售价减去原购价的差额计征；个人拥有的普通住宅，转让时暂免征土地增值费；普通住宅是指按一般民用住宅标准建造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴；积压空置的商品房在销售时应缴纳的契税在2000年底前予以免税优惠。其他条件为：商品住宅于1998年8月1日之后售出。第二节初始登记类1、什么是房地产权初始登记？指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行登记。2、具备什么条件可以申请初始登记？〔深圳之规定〕1〕凡与各省市规划国土局或属下分局签订了土地使用权出让合同书，并付清了地价款后三十日内；2〕自取得建筑物、附着物竣工证明之日起六十日内；具备上述两个条件，方可申请初始登记。3、申请土地使用权初始登记应提交什么文件？申请土地使用权初始登记应提交以下文件：1〕?房地产初始登记申请书?；2〕身份证明，包括：个人身份证，或企业法人营业执照和法定代表人证明，或国家机关负责人证明；或市政府批准设立组织的文件和该组织负责人证明。境外企业、组织提供的身份证明应按规定经过公证或认证。3〕土地权属证明包括：以出让方式取得土地使用权的应提交：土地使用合同书；根据土地使用合同书规定由权利人自行征地的，应同时提交征地补偿协议书；地价款付清证明。以行政划拨方式取得土地使用权的应提交：市政府批准用地文件；用地红线图；征地补偿协议书。以其他合法形式取得土地使用权的，应提交有关证明文件。4〕登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。4、申请房地产权初始登记应提交什么文件？申请房地产权初始登记应提交以下文件：土地使用权属证明；建筑许可证；施工许可证；建筑物竣工验收证；经市政府指定机构审定的竣工结算书；建筑设计总平面图、建筑物竣工图〔包括单体建筑平面图、立面图、剖面图等〕；登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。5、哪些房地产登记需要公告？公告期是多长？申请房地产初始登记及申请补发?房地产证?需要进行公告，公告期分别为三十日及六个月。6、土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土局签订?土地使用权出让合同书?用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。7、什么叫宗地？宗地号代表什么意思？宗地是地籍的最小单元，是指以权属界限组成的封闭地块。如深圳市的土地，以宗地为根本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级表达其所在的地理位置。如：B107*24这个地号表示福田区第一带07片第24宗地。8、什么叫宗地图？什么叫证书附图？宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的根本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质、与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产后面的附图，是房地产证的重要组成局部，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。9、向开发商购置一手商品房申请登记时，每证另贴花五元。印花税：数额交易为交易价的万分之五，每证另贴花五元。登记费：数额为交易价的千分之一。10、房地产产权初始登记流程图受理申请〔1日〕权属调查〔48日〕1、管理所或测绘中队实地测绘并制图计算实用地面，做分栋汇总表和分户汇总表〔30日〕公告〔30日〕2、初审〔6日〕3、复审〔6〕4、核准〔6日〕登记〔5日〕缮证〔6日〕 发证立卷归档〔15日〕第三节转移登记类1、什么是房地产转让？房地产转让，是合法拥有土地使用及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。2、哪些情况需要办理房地产转移登记？经初始登记的房地产，有以下情形之一的，当事人应自合同或其他法律文件生效之日起三十日内申请办理转移登记：买卖；继承；赠与；共有房地产的分割；交换；人民法院判决、裁定的强制性转移；依照法律、法规规定做出的其他强制性转移。3、房地产买卖合同应具备的条款有哪些？房地产买卖合同应当具备以下条款：当事人的姓名或者名称、地址；房地产权利证书编号；房地产坐落的位置、面积、四周界限；土地宗地号、土地使用权的性质和年限；房地产用途；买卖价款支付和日期；房地产交付使用的日期；公用局部的权益分享及共有人的权利义务；违约责任；合同纠纷的解决方法；合同生效的条件及时间；双方认为必要的其他事项。4、楼花是否可以转让？预购的楼花当预购方付足购房价款总额25%以上时，可凭已在登记机关备案的买卖合同再转让，并在合同反面载明再转让的价格情况。5、什么样的房地产不予转让？以下房地产，不得转让；根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的；司法机关、行政机关依法裁定，决定查封的或者以下其他形式限制房地产权利的：共有房地产，未经其他共有人书面同意的设定抵押的房地产，未经抵押权人同意的；权属有争议的；法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情况。6、办理房地产二级市场转移需提交什么文件？1)?房地产转移登记申请书?；2〕?房地产证?或其他权利证书；3〕买卖合同书；4〕行政划拨或减免地价款的土地，需提交市局或分局同意转让的批准文件及补足地价款的证明；5〕市、区房改办的批复及分户汇总表；6〕身份证明；7〕非法人单位的，需提供其产权部门同意转让的证明。7、房地产转让时，其他公用设施是否一起转让？房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别的约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。第四节抵押登记类1、什么叫房地产抵押？指债务人或第三人〔抵押人〕以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人〔抵押权人〕提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。2、申请抵押登记应提交什么文件？1〕?房地产抵押登记申请书?；2〕房地产权利证书；3〕主合同和抵押合同；4〕身份证明。非法人企业、组织的房地产抵押，应提交其产权部门同意抵押的批准文件；预购房地产抵押时，应提交本条第1〕、2〕、4〕项规定的文件和房地产买卖合同书。3、预购房地产如何进行抵押登记？预购房地产抵押时，应提交?房地产抵押登记申请表?、身份证明、主合同、抵押合同和房地产买卖合同书等文件。登记人员在房地产买卖合同书上加盖抵押专用章。4、跨区的房地产抵押如何办理？跨区抵押的，按各区的顺序依次确定办理抵押登记的部门。即：分属多个分局辖区的房地产为同一主债权债务关系抵押担保的，假设其中有前一顺序区域的房地产，那么最前一顺序的分局为登记部门。该部门到相关分局备档，并于抵押登记核准当天书面通知相关分局的产权科。5、同一抵押物设立假设干抵押时，如何办理登记？根据?抵押贷款管理规定?的规定，以同一房地产设定假设干抵押时，抵押人在设定抵押权前，须将设定抵押权状况告知各抵押权人，抵押权的顺序以核准登记的先后为序。6、土地来源属行政划拨或减免地价款的房地产抵押登记如何办理？凡企业土地来源属行政划拨或减免地价款的房地产抵押，根据有关规定，其地面建筑物已经合法登记的，可同意单独房屋作抵押。在处分抵押物时，必须委托省市不动产拍卖行进行拍卖或变卖，不动产拍卖行负责扣发补交的地价款，凡行政、事业单位的房地产，不得擅自为企业提供抵押担保。7、已抵押的房地产能否转让？根据?中华人民共和国担保法?的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。8、以房地产作为抵押物向银行贷款，一定要到房地产登记部门办理抵押登记根据?中华人民共和国担保法?的规定，抵押合同自登记之日起生效，所以，只有办理了抵押登记，抵押合同才有法律效力。9、房地产抵押登记流程图 受理申请〔1日〕1、调查3日权属调查〔10日〕2、审查5日登记〔4日〕3、核准日期2日收费发证立卷归档

第六章房地产面积测绘知识1、建筑面积建筑面积指建筑物外墙〔柱〕勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。具备有上盖、结构牢固，层高2.20米以上〔含2.20米〕的永久性建筑。2、计算全部建筑面积有哪些？〔按国家规定共15条〕永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊局部，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。楼梯间、电梯〔观光梯〕井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。房屋顶层上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面结构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。与房屋相连有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱外围水平投影面积计算。建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20以上的，按其外围〔不包括采光井、防潮层及保护墙〕水平投影面积计算。有柱或有围护结构的门廊、门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主题结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算面积时仍采用150毫米的数据。属永久性建筑有柱的车棚、货棚、站台等，按其高度在2.20米以上部位的外围水平面积计算。依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度2.20米以上部位的外围水平面积计算。有伸缩的房屋，假设其与室内相同的，伸缩计算建筑面积。3、计算一半的建筑面积有哪些？1〕有盖无柱的外走廊、檐廊、按顶盖水平投影面积一半计算面积。2〕独立柱的雨篷，单排柱的车棚、货棚站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。3〕未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。4〕建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。5〕建筑物间有顶盖的无柱架空通廊，按其投影面积的一半计算。4、不计算建筑面积的有哪些？1〕突出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、台阶、无柱雨篷、悬挑窗台等。2〕检修、消防等用的室外爬梯。3〕没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台〔露台〕、游泳池等。4〕构筑物、如独立烟囱、烟道、油罐、贮油〔水〕池、地下人防干道、支线等。5〕舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。6〕建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。5、什么是套内建筑面积？房屋按套〔单元〕计算的建筑面积为套〔单元〕门内范围的建筑面积，包括套〔单元〕内的使用面积、墙体面积及阳台面积。6、什么是公用建筑面积？各产权主题共同占有或共同使用的建筑面积，指各套〔单元〕以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积，可分为应分摊的公用建筑面积和不能分摊的公用建筑面积。7、公用建筑面积的分摊原那么是什么？如果有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原那么进行分摊计算。8、哪些公用面积应分摊？应分摊的公用建筑面积包括套〔单元〕门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配店房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层效劳的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。9、哪些公用面积不能分摊？不能分摊的公用面积为底层架空层作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道；沿街的裙楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。10、房屋销售面积由那些组成？该套〔单元〕出售时，房屋销售面积为该套〔单元〕的建筑面积，即为该套〔单元〕的使用面积与该套〔单元〕应分摊的公用建筑面积之和。11、各套〔单元〕应分摊的公用面积怎样计算？该套〔单元〕应分摊的公用建筑面积=该套〔单元〕内的使用面积×应分摊的公用面积/各套〔单元〕使用面积之和。12、居住小区总用地是包括住宅总用地、公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地总和。13、住宅总用地指低层、多层、中高层、高层住宅用地面积的总和。14、公建总用地指小区内部公用建筑占地面积的总和。15、道路、广场用地指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积总和。16、庭院、绿化面积指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山花架、水榭、水池、以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用的绿化面积之总和。17、人均占地总面积〔平方米/人〕人均占地面积=小区内总用地/本小区规划居住总人数。18、人均住宅用地面积〔平方米/人〕人均住宅用地面积=小区内总住宅用地/本小区规划居住总人数。19、总建筑面积〔平方米〕指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。20、人口毛密度人口毛密度=小区内居住人数/小区内占地面积〔公顷〕。21、建筑容积率建筑容积率=小区内总居住人数/小区居住总用地〔平方米〕×100%22、居住建筑密度居住建筑密度=小区总居住建筑面积〔平方米〕/小区居住总用地面积〔平方米〕×100%。23、居住建筑面积毛密度居住建筑面积毛密度=小区总居住建筑面积〔平方米〕/小区总用地面积〔平方米〕。24、居住建筑面积净密度居住建筑面积净密度=小区居住总面积〔平方米〕/小区居住总用地〔平方米〕。28、使用面积系数K1〔%〕使用面积系数=总使用面积〔平方米〕/总建筑面积〔平方米〕×100%。29、居住面积系数K2〔%〕居住面积系数=总居住面积〔平方米〕/总建筑面积〔平方米〕×100%。30、结构面积系数K3〔%〕结构面积系数=总结构面积〔平方米〕/总建筑面积〔平方米〕×100%。31、使用面积指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。32、辅助面积是指建筑物中各层平面中的楼梯、走道所占净面积的总和。33、结构面积是指建筑物各层中外墙、内墙、间壁墙、垃圾道、通风道、烟囱〔均包括管道面积〕等所占面积的总和。34、套内使用面积指套内住户单独使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。35、套外使用面积指套外全体住宅的公共使用面积，如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等。

第七章房地产产品讲解知识第一节产品概念1、多层：指七层〔含七层〕以下的房屋，普通住宅无电梯。2、高层：指楼层超过七层的楼宇，安装有电梯。3、超高层：一般指40层以上或超过100米以上的楼宇。4、复式：是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。〔一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间。〕5、跃层：概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高比普通住宅高，可在局局部出夹层，安排卧室、书房等，用楼梯联系上下，〔夹层在底层的投影面积只占底层面积的一局部，夹层和底层之间有视线上的交流和空间上的流通。〕6、错层：纵向或横向抛面中，楼层的几局部之间楼地面上下错开。 7、塔式高层住宅：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。8、通廊式高层住宅：由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅。9、公寓供短期居住而带有小型厨房、厕所的建筑物。公寓在城市规划中一般不考虑配置中、小学校等配套设施；根据公寓的使用要求，每套公寓的建设面积一般在以下范围内：多层45平方米，中高层50平方米，高层55平方米；公寓应充分考虑社会化效劳的要求。酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。10、别墅“别墅〞这一名称是舶来品。现在常说的“别墅〞，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是Villa。如果直译过来，House应该是“房子〞、“住宅〞；而Villa才是真正的“别墅〞，也可以译成“庄园〞、“城堡〞，一种带有诗意的住宅。事实上，国内目前房地产市场所销售的大局部“别墅〞，并不是Villa，而是HOUSE。

别墅的特点：1、别墅造型外观雅致美观，独幢独户，庭院视野宽阔，花园树茂草盛，有较大绿地。有的依山傍水，景观宜人，使住户能享受大自然之美，有心旷神怡之感；2、别墅内部设计得体，厅大房多，装修精致高雅，厨卫设备齐全，通风采光良好；3、别墅还有附属的汽车间、门房间、花棚等；4、社区型的别墅大都是整体开发建造的，整个别墅区有数十幢独立独户别墅住宅，区内公共设施完备，有中心花园，水池绿地，还设有健身房、文化娱乐场所以及购物场所等。

目前在市场上我们按照别墅的建筑形式将别墅产品分为五大类：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅。11、独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。【特征】私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。12、联排别墅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。【特征】1、比拟注重工程选址，尽量余地、余绿、余水，交通比拟方便。2、价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。3、户型设计丰富而前卫，有特色。

【历史回忆】19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。在欧洲原始意义上的Townhouse是指在城区联排而建的市民城区住宅，这种住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表现为大进深小面宽，层数一般在3层至5层，而立面式样那么表达为新旧混杂，各式各样。Townhouse现在在很多国家和地区已非常普及，由于离城很近、方便上班及工作、价格合理、环境优美，成为城市开展过程中不可逾越的阶段———住宅郊区化的一种代表形态。13、双拼别墅它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。在美国被叫作“Twofamilyhouse〞，直译为两个家庭的别墅。目前，在美国比拟流行的2-PAC别墅是一种双拼别墅。【特征】1.与联排、独栋比照而言，除了有天、有地、有独立的院落外，最关键是降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。2.是低层小楼加上私家花园，这种相对独立的双拼别墅，在保证拥有私家花园的根底上，既要加强户外空间的交流，使私家小环境融合社区大环境，也改变了Cityhouse和Townhouse兵营式排列的呆板面孔。3.双拼别墅根本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。14、叠拼别墅它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的根底上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。

【特征】：1.购置人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。2.稀缺性、私密性较单体别墅要差，定位也多是第一居所。3.叠拼户型比联排别墅的优势在于布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷；而且，叠下有可爱的半地下室，叠上有痛快的露台，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动而宜人。15、空中别墅空中别墅发源于美国，称为“penthouse〞即“空中阁楼〞，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。这种空中别墅发源于美国，以“第一居所〞和“稀缺性的城市黄金地段〞为特征，是一种把繁华都市生活推向极致的建筑类型。它要求产品符合别墅的根本要求，即全景观，目前这类产品主要存在于成立的高档公寓顶层，在别墅区中还比拟少。

【特征】：1.空中别墅的建筑形式弥补了高层建筑的诸多弊端，与普通别墅相比，具有地理位置好、视野开阔、通透等优势，给人高高在上、饱览都市风景的感觉，显示了强大的市场竞争力。2.挑高层高：一般住宅的层高是2.7-2.9米，空中别墅的标准是3米多，从3.1、3.3、3.6米不等，比普通房挑高几十厘米，意味着通风更顺畅，采光度很好。

【历史回忆】北京在2000年前后就有了空中别墅，第一个将这种产品引入北京的是清芷园。但在当时，不少开发商开发空中别墅，往往是项庄舞剑，意在沛公。2000年3月，广州新理想华庭中的一套空中别墅面积到达1146平方米，被评为“大世界吉尼斯之最〞。21800元／平方米的天价和“骑摩托车自行车者不得进入〞的牌子，为炒作提供了新的定义；而其后，中国第一商城建成了1600平方米第二节产品规划一、住宅良好的生态环境有五个要素。〔1〕舒适

日本人曾总结出舒适环境的八要素：①空气清新，没有污染和臭味；②宁静，没有噪声；③丰富多彩的绿化；④与水景亲近；⑤街道美丽而整洁；⑥具有历史文化古迹；⑦有适于人们散步的场所和空间；⑧有游乐设施。其中，人们对安静、空气、绿化这三要素最为关心，并列为舒适性的根底要素。目前，我国主要用5个指标来衡量舒适度：①居住密度；②绿地面积；③室外活动场所与设施标准；④室外环境的噪声标准；⑤日照；

〔2〕方便

居住环境的方便主要依据以下因素：居住区内外交通的方便程度；公共效劳设施的配套程度；效劳方式、效劳工程、效劳时间的方便程度。

〔3〕平安

居住区环境不仅要保证居民的日常平安，还要考虑在发生特殊情况时的平安，如火灾，地震等。

〔4〕卫生

居住环境保持空气清新，对有害气体和有害物质的浓度要规定标准。居住区的饮用水也应符合标准，尤其是水池二次供水的情况下，室外公共环境要清洁卫生。

〔5〕美观

居住小区的室外环境主要取决于建筑群体的空间组合、建筑小品的装饰、绿化种植的配置方式、建筑立面处理和建筑墙面装饰材料与色彩的选配等。居住小区环境还应与其周围的环境有机地结合，给人以明快、淡雅、亲切之感，富于人情味、生活气息和地方风格。

二、实现良好生态环境的小区应有以下4项指标〔1〕营造生态园林，提高楼盘素质

小区应注重园林的绿化气氛，创造出绿地、风雨长廊、漫步小径、假山流水、瀑布等相互搭配而协调的新型园林景观。在总体布局上，要求与自然地势自然协调，防止雷同现象，既要考虑满足日照要求和绿地空间，又考虑相互间适当的高差，形成特色。在户型设计上，充分利用环境特点，使主要空间享有最正确景观。

〔2〕提高住宅区的绿化程度

住宅区绿化程度高，不仅有利于降低空气污染，改善住宅小气候，而且有利于住宅区的美感。环保专家测定：一个人所需氧要12平方米的森林绿地释放的氧才能平衡，而且绿化好的街道与绿化差的街道相比，中午气温要低1．3摄氏度，每立方米空气中的含菌量要少44．43％。可见，绿化程度是良好的小区自然环境的保障。

〔3〕使用环保建筑材料

在住宅建设中要注重推广新型墙体材料，节能材料和节能采暖、空调制冷等系统的应用，改变以往秦砖汉瓦的建材结构，提高绿色建材绿色饰材的应用量，推进资源回收与开发的应用力度。

〔4〕重视住宅楼宇外观设计

住宅楼宇外观设计一定要协调周边环境，近马路的住宅不宜设置面向路面的外飘阳台，控制各家各户自建飘出式的各类防盗网，小区与小区间的楼房景观要尽量协调。三、住宅辅助设施设计应注意什么？住宅设计，不仅要注重楼宇的平安性、实用性以及美观性，而且更要满足物业管理的需要，尤其对辅助设施的设计来说，更是如此。〔1〕阳台就阳台而言，必须充分考虑到住户空间活动的需要，尽量在客厅采用设置落地玻璃门相隔。这样既增加客厅空间感，又可防止或减少住户二次装修时对墙体拆改的破坏。阳台设计还应尽可能考虑住户晾晒东西的需要，防止出现随处乱挂现象，以保持楼宇美观。阳台排水设计也不能无视，在设计上应与屋面排水一样安排统一落水管，切忌从阳台凿孔，直接向楼下排水。因为这样很容易引发上下楼住户之间的纠纷，给物业管理工作增加不必要的麻烦。〔2〕厨房住宅的厨房设计，一定要考虑以下两个因素：一是要考虑冰箱的使用，设计好冰箱的位置，连同门框尺寸也要包括在内，以减少拆改现象；二是要考虑抽油烟机的普及和无烟灶台的推广使用，统一设计排烟通风道，预留排烟孔和排风窗，以杜绝在窗台上直接安装抽油烟孔和排风扇口。这样既可保持楼宇的整洁，又可减少炒菜时的空气污染。如采用变压式排油烟管道系统，效果更好。〔3〕卫生间住宅卫生间应统一设置通风道，并在通同道上预留检查口和排风窗，防止住户把排风扇安装在窗台上的情况，以到达净化空气的目的。同时要考虑住户淋浴的需要，安排热水器位置，预留排气窗和煤气管孔，以确保住户的使用平安，并减少穿墙打洞的行为。〔4〕空调统一设计空调位置是今后住宅辅助设计中不容无视的问题。因为空调安装不仅影响楼宇外观，也最容易损害立面墙体。空调的管线孔要预留好，并尽量设置统一的排水管道。如果住家从室内随意伸出一根塑料管线，孔的位置一定要注意与室内外机安装的位置协调。〔5〕水电表水电表位置，笔者认为还是集中安排在户外为好。这既是物业管理的需要，也是住户的愿望。如果装在住户家里，不管是抄表，还是检查、维修，都会给物业管理公司和住户带来不便，并有可能引发某些意想不到的问题。〔6〕门窗门窗的设计必须符合平安防盗要求，具备防撬、防踹、防攀、防爬入等平安防范功能。这既是?城市居民住宅平安防范设施建设管理规定?的硬性规定，也是物业管理的迫切需要。否那么，家家户户都因平安需要而加装防护设施，必定会大大增加物业管理的难度。四、住宅小区智能化系统

我国从1997年初开始制?小康住宅电气设计〔标准〕导那么?，“导那么〞中规定了小康住宅小区电气设计在总体上满足以的要求：1.高度的平安性2.舒适的通讯方式3.综合的信息效劳4.家庭智能化系统

这是我国官方第一次对住宅小区智能化问题提出的设计要求。1999年1月建设部住宅产业化办公室召开关于小区智能化的会议，建设部的官员对小区的智能化系统提出了五个性能指标：平安性、耐久性、实用性、经济性和环境化。全国知名的智能化专家和十余家企业就小区智能化系统结构和等级划分等问题进行了广泛、深入地交流，并在这两个问题上达成了共识：在充分保证居民平安的根底上，切实注重居民将来对宽带数据的剧烈增长的需求，以家庭智能化终端为网络智能节点的网络结构，用先进的技术来提高集成度。并将智能化系统分为初、中、高三级。小区智能化系统分为三层结构：管理中心、网络布线和家庭智能化系统，三者有机、紧密地结合为一个统一的智能网络，该结构的设计充分考虑到用户将来对宽带的需求，注重了网络的建设；家庭智能控制包容了家庭所需的所有功能，以新技术提高了系统的所有功能，简化了操作，极大地方便了用户；智能小区综合管理中心既是小区智能网络的管理中心，又是将小区局域同广域网连接起来的通道。智能化应用系统包括四个子系统：物业管理、公共安防、家居智能、信息效劳，每个子系统又包含很多分系统，所有分系统通过小区局域网连成一个整体。物业管理系统有5个分系统，内容涉及给排水、交配电、区域照明、电梯、供暖、电子地图、三表出户、电子公告、播送及背景音乐、一卡通、住户效劳中心及小区管理中心等。智能化家居包括家庭智能中心系统、电视监控系统、楼宇对讲系统、自动抄表系统、IC卡停车场管理系统、背景音乐系统、小区Internet系统、公共电视系统等。而家庭智能中心系统功能应包括传呼报知〔系统处于防盗状态时，有歹徒从门窗侵入，可自动拨打传呼代码通知主人〕、防盗警报、紧急求救、监听、遥控设防、险情预警〔煤气泄漏、火灾报警〕、遥控家电开关。智能化不等于自动化，仅是安装了假设干具有自动化性质的设备还远远不能称之为智能，家居智能化也不等同于写字楼的5A标准。住宅是人们居家生活的场所，智能化应效劳于人们的居家生活，因此应更全面、更富有人性化。智能化的组成局部很多，但专家们认为，一个真正意义的智能化小区必须具备以下素质：网络高速接入功能，即Internet网高速通道；家居办公符合在家办公的需求；家居娱乐包括VOD自动点播、视频会议、远程教学、交互式电子游戏等；家居平安监控：如火警、煤气泄漏、幼儿和老人求救、远程医疗与监护、开关门报警等；家居管理方面，如小区电子公告牌、远程三表传送收费；家居商务，如网上购物、网上商务联系等。五、3A住宅解读建设部公布的?商品住宅性能认定管理方法?，是目前房地产市场上最科学、最权威、最标准的惟一住宅性能评判标准。该管理方法把住宅性能分解为适用性能、平安性能、耐久性能、环境性能和经济性能5个方面，通过对各方面性能的综合评价，最终确定住宅的性能等级。以此为参照，但凡到达A级标准的住宅显然都是该一级别里同类产品中的佼佼者。市民购房从此也不再雾里看花，辞别了随意化购房时代，购房举动将更加理性。从A级到AAA级---住宅品质逐级跃进但凡能通过性能认定的住宅，不管其到达了哪一性能等级，都是现阶段我国同标准住宅中的精品，统称为“A级住宅〞。面向中低收入家庭的经济适用房的最高性能标准设定为1A级，即经济适用型住宅；面向中高收入家庭的普通商品房的最高性能标准设定为2A级，即舒适型住宅：面向高收入家庭的高档公寓、别墅的最高性能标准设定为3A级，即高舒适度住宅。得到性能认定标志的住宅那么说明是在这一档次中性能品质优良的住宅。1A、2A级商品住宅性能认定的主要内容应包括住宅的适用性能、平安性能和耐久性能。3A级商品住宅性能认定除了上述性能外，还在环境性能和经济性能方面作出了新的要求。如果说，1A住宅是“经济适用型房屋〞中的精品；那么2A住宅就是“小康示范区〞中的精品；3A住宅那么是精品中的顶级品。3A住宅---代表我国最高人居水准的住宅

按照?商品住宅性能认定管理方法?，3A级住宅是目前最能够代表我国住宅建筑水平的“住宅〞统计显示，在全国遍地开花的楼盘中，仅有170多个工程通过了A级认证，其中通过3A住宅性能认定的工程为数极少，例如深圳东海花园、上海仁恒滨江园，均为国内非常有影响力的高尚住宅。武汉市目前仅有武汉地产集团旗下的永清庭园、波光园、紫藤花园、紫竹苑等通过2A住宅性能认定，水木清华和阳光海岸刚刚通过2A的预审。南岸金都工程是武汉市乃至湖北地区第一家申请3A住宅成功的工程，是提供给高收入家庭的功能齐全、舒适度高的商品住宅，因此可以说，该工程不仅仅是开发商带给武汉市民的高档住宅，也是国家建设部从住宅产业化角度，严格按照3A住宅性能认定的最高程序来建设的一个工程，它将引领武汉住宅向更高层次开展。

3A住宅的五大性能：〔1〕适用性能---用高科技手段来提升居住的舒适度

3A住宅和普通住宅相比，由于更多地使用了新科技、新技术，更加适宜人居。据了解，3A住宅中采用了300多个成套技术，才能最终确保3A标准，如屋顶绿化技术，夏季屋顶70℃高温下仍能保持一片绿色，使室内温度比没有屋顶绿化的要低3℃~5℃；又如被人们形象地比喻为“房子像人一样会呼吸〞的新风系统，可以在封闭家门的情况下，保持室内外空气循环流动，既可防霉又可防腐；而中水系统的运用，可以对生活污水进行处理，实现再利用和循环利用；对太阳能的充分利用亦能为住户减少很多负担。

鉴于3A住宅中大量运用了高科技手段来提升居住的舒适度，居家于此，可以说在无形中充分享受到了最为舒适的生活，有效地提升生活质量。〔2〕耐用性能---真正的全寿命住宅

3A住宅既是高品质、高舒适的代名词，也是让广阔消费者放心的“全寿命住宅〞。

3A住宅其耐用性要大大高于普通住宅。根据国内权威数据说明，欧洲住宅的平均寿命是80年，其中英国住宅平均寿命为132年，北美为40年，日本仅为33年，而中国台湾只有23年左右。根据专家分析的结果，大陆住宅的寿命比台湾还要短。

据建设部专家分析，目前造成国内住宅普遍“短寿〞的原因是由于住宅建筑自身的功能、质量、材料、管网存在着问题，无法满足更长的使用年限，因而造成建筑的“夭折〞。

而3A住宅的建筑标准考虑到了70年，乃至更长时间的居住需求。它从各个方面对住宅的使用标准作出了严格而明确的界定，其耐久性要大大高于普通住宅，如3A住宅所用的水泥标号、钢筋的强度和数量都要大大提高和增加。3A住宅是真正的在规定的使用年限内满足居住需求的全寿命住宅。

〔3〕平安性能---让业主全然无后顾之忧

一般住宅在平安措施方面只考虑消防等根本措施，3A住宅在燃气、电气设施平安，室内空气和供水的平安上以及平安防范上都走在国内楼盘的最前沿。如深圳东海花园率先引用最先进的智能楼宇监控系统，成为深圳第一个具体使用此系统的楼盘。除了日常平安与防范，3A住宅应付突发事件上也能有效地确保业主的平安，缓降器、软梯等设施可以让业主在突发紧急情况时迅速转移到平安地带。

〔4〕环境性能---达成住区与外环境的和谐统一

最引人注目的是3A级住宅，还硬性规定了整个小区的选址必须得当，必须与周围环境相协调，以不阻碍整个地