南部滨海大道工程可行性研究报告项目招标文件(完整版)资料

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南部滨海大道工程可行性研究报告项目招标文件（完整版）资料(可以直接使用，可编辑优秀版资料，欢迎下载）目录投标邀请函…………………03第一章投标人须知及前附表……………05第二章合同条款及合同格式……………19第三章项目需求及技术要求……………23第四章投标文件格式……………………25附件1开标一览表…………43附件2评标方法……………44

南部滨海大道工程可行性研究报告项目投标邀请函大连通利项目管理受大连市星海湾开发建设管理中心的委托，对其南部滨海大道工程可行性研究报告项目进行国内公开招标，欢迎符合资格条件的投标人报名参加投标。一、项目编号：TLCG2021-0226二、招标内容：南部滨海大道工程可行性研究报告项目编制服务单位（详细内容见招标文件）三、投标人的资格：投标人须具有中国发展和改革委员会颁发的服务范围包括市政公用工程(桥隧)的工程咨询甲级资质证书。四、报名及招标文件发售时间、地点：2010年3月18日起至2010年3月31日止每天8:30-16:30（北京时间，五、报名要求：投标单位申请购买招标文件：未注册会员的投标人“会员专区”进行注册并申请购买招标文件；已注册会员的投标人须进入政府采购交易管理系统申请购买招标文件。通过大连市政府采购服务中心管理系统申请购买招标文件的投标单位携带法人营业执照副本原件、税务登记证副本原件、资质证书原件及相应的复印件一套（复印件须加盖公章），招标代理人将对投标人进行资格初审（仅限于发售招标文件），初审合格后方可购买招标文件，详细资格审查以评标委员会审议结果为准。六、招标文件售价（人民币）：200元/套，售后不退。七、接受投标文件的时间与地点：2010年4月8日13:00至13:八、投标截止日期及时间：2010年4月8日九、开标时间与地点：2010年4月8日13十、招标人：大连市星海湾开发建设管理中心联系人：刘征电话：0411－84802004十一、招标代理人：大连通利项目管理联系人：张光欣电话：0411－84651717传真：0411－（自动）电子邮箱：地址：大连市沙河口区联合路159号开户银行及帐号：中国银行大连沙河口玉华支行4094001

第一章投标人须知及前附表

投标人须知前附表序号内容1项目名称：南部滨海大道工程可行性研究报告项目项目编号：TLCG2021-02262招标人名称:大连市星海湾开发建设管理中心3投标保证金额：10000元人民币。投标保证金可以是现金、支票、汇票等形式中的一种（支票或汇票必须为投标人企业的支票或汇票）。投标保证金的递交时间及地点：如在开标当日（2010年4月8日）13：00至13：30（北京时间）期间到开标现场递交，其他时间到大连通利项目管理财务部递交（北京时间每天8：30—16：30，公休日、节假日除外）外地企业若要汇款，请汇至“4投标有效期：开标之日起90个日历日5投标文件数量及封装要求：1套正本，5套副本，正、副本需封装在同一密封袋内。6投标文件递交时间:开标当日在（2010年4月8日13:00至137投标截止日期及时间：2010年4月8日开标日期及时间：2010年4月8开标地点：大连市政府采购服务中心1楼受理区

（1）、第1开标室（地址：大连市西岗区迎春路2号大连市人民政府行政服务中心）。8评标方法：综合评分法9招标文件售价（人民币）：200元/套，售后不退。报名及招标文件发售时间：2010年3月18日起至2010年3月31日联系人：张光欣联系：0411－84651717公司地址：大连市沙河口区联合路159号10投标人的资格条件：投标人须具有中国发展和改革委员会颁发的服务范围包括市政公用工程(桥隧)的工程咨询甲级资质证书。11项目完成计划时间：合同签订之日起一个月。投标人须知一、总则（一）项目概述及资金来源1.本招标项目按照《中华人民共和国政府采购法》、《政府采购货物和服务招标投标管理办法》的有关规定，。（1）招标人名称：大连市星海湾开发建设管理中心（2）本次招标的内容为：南部滨海大道工程可行性研究报告项目编制服务单位（详见第三章项目需求及服务要求）。（3）项目完成计划时间：合同签订之日起一个月。（4）付款方式：项目报告完成后支付合同价款的50%；剩余合同价款项目评审完成后一次性付清。2.资金来源：财政性资金。（二）投标人资格要求投标人须具有中国发展和改革委员会颁发的服务范围包括市政公用工程(桥隧)的工程咨询甲级资质证书。其他要求：1.投标人只有在法律和财务上独立，并且与招标人没有隶属关系才可以参与本项目的投标。2.法定代表人为同一个人的两个及两个以上法人不得同时参与投标；投标人之间不应存在授权关系。如有此类情况，则只接受先报名的投标人。3.因腐败和欺诈行为而被有关部门禁止投标的不能参加本次投标。4.投标人应具备《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定的条件。5.本项目不接受联合体投标。（三）投标费用投标人应承担所有与编写和提交投标文件有关的一切费用，不论投标的结果如何，招标人及招标代理人在任何情况下均无义务和责任承担这些费用。二、招标文件（一）招标文件构成1.招标文件包括：投标邀请函第一章投标人须知及前附表第二章合同条款及合同格式 第三章项目需求及服务要求第四章投标文件格式附件1开标一览表附件2评标办法2.投标人应认真阅读招标文件中所有的事项、格式、条款、项目任务等要求。如果投标人没有按照招标文件要求提交全部资料或者投标文件没有对招标文件在各方面都作出实质性响应，其投标将被拒绝。（二）招标文件的澄清任何要求对招标文件进行澄清的投标人，均应按招标文件中的通讯地址，以书面形式（如等）及时通知招标代理人，招标代理人将及时以书面形式予以答复，同时将书面答复告知所有购买招标文件的投标人，答复中包括所问问题，但不包括问题的来源。（三）招标文件的修改1.在投标截止时间前，招标代理人依法可主动的或在解答投标人提出的澄清问题时对招标文件进行修改。2.招标文件的修改将以书面形式（如等）通知所有购买招标文件的投标人，并对其具有约束力。投标人应在24小时内但不超过投标的截止时间，以书面形式（如等）确认已收到修改文件或加盖单位公章确认收到，否则因此影响投标活动的任何情况由投标人自行承担。3.为使投标人编写投标文件时，有充分时间对招标文件的修改部分进行研究，招标代理人将依法延长投标截止时间。三、投标文件的编制（一）投标的语言投标人提交的投标文件以及投标人与招标代理人就有关投标的所有往来函均应使用中文。（二）投标文件构成投标人编写的投标文件应包括下列部分：1.投标函；2.投标报价表；3.服务内容响应表；4.项目需求和商务条款偏离表；5.资格证明文件：6.项目方案及项目服务承诺书；7.其他；8.投标人需说明的其他问题；9.开标一览表（要求单独密封）。（三）投标函投标人应完整地填写招标文件中的投标函格式和投标报价表及其附件。（四）投标报价1.投标人的投标文件中只允许有一个总报价，任何有选择的报价将不予接受。2.投标报价应包括：(1)南部滨海大道工程可行性研究报告服务及相关内容的各项费用；(2)项目需求及服务要求中的各项服务及与本项目相关的一切费用；3.投标报价表中标明的价格在合同执行过程中是固定不变的，不得以任何理由予以变更。投标人在报价时应充分考虑本次招标的各种风险（包括漏项风险），在合同执行期间中标价不再实行政策性调整和变动。以可调整的价格提交的投标将作为非实质性响应投标而予以拒绝。（五）投标货币投标报价采用人民币报价。（六）证明投标人资格合格的文件1.投标人应提交证明其有资格参加投标和中标后有能力履行合同的文件，并作为其投标文件的一部分。2.投标人提交的中标后有能力履行合同的资格证明文件应使招标人满意。（1）投标人必须具备履行合同所需的财务能力、技术能力；（2）投标人应有能力履行合同条款中对所提供的服务所承担相应的义务。3.投标人应按招标文件格式要求填写并提交“资格证明文件”。（七）证明服务的合格性和符合招标文件规定的文件1.投标人应提交本项目所有服务的合格性以及符合招标文件规定的证明文件，并作为其投标文件的一部分。2.服务合格性的证明文件应包括投标报价表中对服务内容及依据的声明。3.证明服务与招标文件的要求相一致，文件可以是文字资料、图纸和数据。投标人应提供：（1）服务内容和依据的详细说明；（2）项目需求和商务条款偏离表。（八）投标保证金1.投标人应提交10000元人民币作为投标保证金，并作为其投标的一部分。2.投标保证金是为了保护招标人免遭因投标人的行为而蒙受损失，招标人在因投标人的行为致使其利益受到严重损害时可从投标人的投标保证金中得到补偿。3.投标保证金应为支票、汇票或现金(人民币)等形式中的一种（支票或汇票必须为投标人企业的支票或汇票）。4.在开标时，对于未能按要求提交投标保证金的投标人，将被视为非响应性投标予以拒绝。5.未中标的投标人的投标保证金在中标通知书发出后五个工作日内予以退还（无息）。6.中标人的投标保证金，在中标人按照本招标文件规定签订合同后，五个工作日内予以退还（无息）。7.投标人有下列情况之一的，投标保证金将被没收：（1）弄虚作假或与其他投标人串通骗取中标的；（2）在投标有效期内撤回其投标文件的；（3）因中标人过错被废除授标；（4）中标人未按要求在规定时间内签订合同的；（5）法律法规规定其他严重损害招标人利益的情形。保证金递交时间及地点:如在开标当日（2010年4月8日）13：00至13：30（北京时间）期间递交可到开标现场递交，其他时间到大连通利项目管理财务部递交（北京时间每天8：30—16：30，公休日、节假日除外）外地企业若要汇款，请汇至“（九）投标有效期1.所有投标应从开标之日起，90个日历日计算的投标有效期内有效。2.在特殊情况下，在原投标有效期期满之前，招标代理人可征得投标人同意延长投标有效期。这种要求和答复均应为书面形式（如等）。投标人可以拒绝招标代理人的这种要求而不被没收投标保证金。同意延长的投标人不允许修改其投标文件，但要相应延长其投标保证金的有效期。（十）投标文件的式样和签署1.投标人应按照招标文件要求，提交投标文件正本1份和副本5份，每套投标文件须清楚地标明“正本”或“副本”。当正本和副本不符时，以正本为准。2.投标人应在投标文件中加盖投标单位的行政公章（加盖投标单位的财务章、投标专用章或其他业务章视为无效投标）。3.投标文件的正本和所有的副本均使用永不褪色的墨水工整书写或打印。4.除投标人对错处做必要修改外，投标文件不得行间插字、涂改和增删，如有修改，必须由投标人法定代表人或被授权人签字。四、投标文件的递交（一）投标文件的密封和标记1.投标文件须按以下要求装袋密封：投标文件正、副本需封装在同一密封袋内。封口处应有投标人法定代表人或是被授权人的签字和投标人的公章。封皮上写明项目名称、招标编号、投标人名称，并注明“开标截止2021年4月8日13：30时前不得开封”字样。2.如果外层信封未按本招标文件要求封装和标记，招标代理人对误投或过早启封概不负责。对由此造成提前开封的投标文件，招标代理人将予以拒绝，并退给投标人。3.为方便开标唱标，投标人必须将开标一览表按要求单独封装和标记，并在信封上标明“开标一览表”字样，在递交投标文件时单独递交。（二）投标截止时间1.招标代理人收到投标文件的时间不得迟于“投标邀请函”中规定的开标时间。2.招标代理人可以通过修改招标文件依法延长投标截止时间。在此情况下，招标人和投标人受投标截止时间制约的所有权利和义务均应延长至新的截止时间。（三）迟交的投标文件招标代理人将拒绝并原封退回在其规定的截止时间后收到的任何投标文件。（四）投标文件的修改和撤回1.投标人在递交投标文件后、投标截止时间前修改或撤回其投标文件。但这种修改或撤销通知，须在投标截止时间前以书面形式交给招标代理人，该通知须有经正式授权的投标方代理人的签字。2.投标人的修改或撤回通知书应按本招标文件中“投标文件的密封和标记”规定编制、密封、标记和递交，并应在封套上加注“修改”或“撤回”字样。3.在投标截止时间之后，投标人不得对其投标文件做任何修改。五、开标与评标（一）开标1.招标代理人将于2010年4月8日132.提交了可接受的“撤回”通知的投标文件将不予开封。3.开标时，招标代理人将会同投标人代表共同检查投标文件是否按招标文件的要求进行密封和标记并同时在密封检查表上签字确认。4.开标时，招标代理人将当众宣读投标人名称、投标价格、折扣、书面修改和撤回投标的通知、是否提交投标保证金，以及招标人认为合适的其他内容。只有在开标时唱出的折扣，评标时才能考虑。5.招标代理人将做开标记录，开标记录包括开标时宣读的全部内容。投标人的法定代表人或被授权人须在开标记录表上签字确认。（二）评标委员会的组成1.本项目招标依法组建评标委员会。2.评标委员会由大连市星海湾开发建设管理中心代表和随机抽取的有关方面的专家组成，其中具有专业经济、技术资格的专家不少于成员总数的2/3。3.与投标人有利害关系的人不得进入评标委员会。（三）评标过程的保密性1.公开开标后，直至向中标候选人授予合同时止，凡与审查、澄清、评价和比较投标有关的资料以及授标意见等，均不得向投标人及与评标无关的其他人员透露。2.在评标过程中，投标人试图影响招标人在投标文件审查、澄清、比较及授予合同方面的任何尝试，可能导致该投标人的投标被废除。（四）投标文件的澄清为有助于对投标文件的审查、评价和比较，评标委员会可分别要求投标人对其投标文件进行澄清，有关澄清的要求和答复应以书面形式提交，但不得寻求或允许对投标价格或实质性内容做任何更改。（五）投标文件的审查1.开标后，评标委员会将审查投标文件是否完整，有无计算错误，是否提交了投标保证金，文件签署是否合格，投标文件是否大体编排有序。2.投标文件有下列情况之一的，投标文件无效：（1）投标文件未装订、密封，未按招标文件要求予以盖章、签署、标注的；（2）投标文件未按规定填写，内容不全或字迹模糊、难以辨认的；（3）投标文件未按规定签字、盖章的；投标文件无法定代表人授权书的（原件）；（4）未交纳投标保证金或交纳金额不足的；（5）有两个以上不同的投标报价，且未注明何者有效的；（6）项目服务时间超出招标文件规定的；（7）投标文件逾期送达的；（8）投标人法定代表人或被授权人未参加开标会议的；（9）有作假行为，提供虚假业绩、获奖证书等证明资料的；（10）附有不合理的条件的；（11）投标资格不符合招标文件要求或未按招标文件要求提供资格证明文件的；（12）投标人所提供服务在服务项目和服务内容等方面实质上不响应项目需求及服务要求的；（13）不符合法律法规及招标文件规定的其他实质性要求的。3.在详细评标之前，评标委员会要审查每份投标文件是否实质上响应了招标文件的要求。实质上响应的投标文件应该是与招标文件要求的全部实质性条款、条件和规格相符，没有重大偏离或保留的投标。4.如果投标文件实质上没有响应招标文件的要求，评标委员会将予以拒绝，投标人不得通过修正或撤销不合要求的偏离或保留从而使其投标成为实质上响应的投标。5.评标委员会将对确定为实质上响应的投标进行审核，看其是否有计算上和累加上的算术错误，修正错误的原则如下：（1）如果投标文件的大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准；（2）当总价金额与按单价汇总金额不一致的，以单价金额计算结果为准；（3）当单价金额小数点有明显错位的，应以总价为准，并修改单价；（4）当开标一览表与投标文件报价不符时，应以开标一览表为准。6.评标委员会将按上述修正错误的方法调整投标文件中的投标报价，调整后的价格对投标人具有约束力。如果投标人不接受修正后的价格，则其投标将被拒绝。7.评标委员会将允许修正投标文件中不构成重大偏差的、微小的、非正规的、不一致的或不规则的地方，但这些修正不能影响任何投标人相应的名次排序。（六）串标在评审过程中，评标委员会发现投标单位有下列表现形式之一的，可以认定属于串通投标行为，具体表现形式包括：1.两家以上（含两家，下同）投标单位的投标文件中相同错误在3处以上（含3处）；2.两家以上投标单位的投标文件中加盖了对方的公章，或者相互装订了标有对方名称的文件材料、资格资信证明文件等；3.两家以上投标单位的投标文件中相关内容的段落、字句、错别字等相同；4.投标单位串通投标的其他情形。对认定属于串通投标的，相关投标单位的投标文件作无效投标文件处理，并报送政府采购管理机构依法进行处理。（七）评标原则及方法：1.招标文件是评标工作的重要依据。投标人的投标文件必须满足招标文件的各项要求：包括投标文件的有效性、完整性和与招标文件的一致性。2.评标应严格按照《中华人民共和国政府采购法》等法律法规规定的评标要求，以及招标文件的要求进行。3.对所有投标人的评价、评估，都采用相同的程序和标准，遵循公开、公平、公正的原则。4.本项目的评标办法采用综合评分法，具体评分方法详见附件2。5.评标委员会将只对确定为实质上响应招标文件的投标文件进行评价和比较。6.评标委员会将按照综合评分法，对资格性检查和符合性检查合格的投标文件进行比较与评价。7.综合评分法是指在满足招标文件实质性要求前提下，按照招标文件中规定的各项因素进行综合评审后，以评标总分得分最高的投标人作为中标候选人或者中标人的评标方法。8.评标委员会对经过初步评审为合格有效的各投标人的投标文件进行评审后，由各评委独立打分，打分时保留2位小数，每人一份评分表，并签名。9．分别计算出各评标委员会成员对某一特定投标人非价格因素评分的汇总得分，去掉一个最高汇总得分和一个最低汇总得分后计算出该投标人的“比较用非价格因素汇总得分平均分值”。用各评标委员会成员评出的该投标人非价格因素汇总得分与“比较用非价格因素汇总得分平均分值”进行比较，剔除偏离幅度等于和超过+15%的评标委员会成员的非价格因素汇总得分后计算出评标委员会成员对该投标人非价格因素汇总得分平均分值。价格因素得分与非价格因素得分平均分值之和即为该投标人的评标总得分，总得分由高到低排出顺序，总得分最高的投标人推荐为中标候选人。如果投标人评标总得分相同，报价低的投标人排序在前。得分且投标报价相同的，按服务优劣顺序排列。（八）中标候选人的推荐1.评标委员会根据评标结果，推荐合格的中标候选人。2.招标人有权对中标候选人履行合同的能力进行审查确认（包括资质、业绩等），如发现舞弊行为，即依法取消其中标候选人资格。3.招标代理人将评标情况形成书面评标报告，送至政府采购管理部门审查。（九）定标中标的标准1.评标委员会将推荐得分最高的投标人为中标候选人，招标人将依据评标委员会评审意见确定中标人；2.具有良好的履行合同的能力和条件；3.保证质量、保证服务时间，按照招标文件要求提供售后服务。六、授予合同（一）合同授予标准招标人应将合同授予被确定为实质上响应招标文件要求的，能够圆满地履行合同义务的中标候选人。（二）资格后审1.如果招标人认为有必要对中标候选人履行合同能力进行确认，可以进行资格后审，包括实地考察或要求其提供相关证明资料。如果招标人对中标候选人资格后审后认为其无履行合同能力，可以提请评标委员会进行复会审议。2.上述审查将考虑中标候选人的财务、技术能力并基于中标候选人按规定提供的资格审查的证明文件以及招标人认为必要的和合适的其他资料。3.如果有必要，招标人可对中标候选人进行技术询问，或对其所选服务、完成的项目进行考察。4．招标人还可以对中标候选人同类项目有关价格进行考察。如果在质量和服务要求相同的不同项目中，相同的服务价格偏差很大，招标人有权利质疑和询问，并提请评标委员会进行复会审议。5.如果中标候选人被确认为无能力履行合同，将被取消其中标候选人资格。6.在中标候选人被确认为无能力履行合同，并被取消其中标人资格的情况下，评标委员会将重新推荐中标候选人或由招标人重新组织采购。（三）中标通知书1.招标代理人应当在规定时间内向政府采购管理部门提交招标、开标、评标、定标过程有关文件资料、评标报告、中标人的投标文件等备案资料，经政府采购管理部门审查通过后，方可发放“中标通知书”。2.中标通知书经备案后，招标代理人应当在3个工作日内向中标人发出中标通知书。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标的，应当依法承担法律责任。3.中标公告详见《大连市政府采购网》和《大连日报》。（四）签订合同1.中标人在收到中标通知书后5个日历日内与招标人签订书面合同。招标文件、中标人的投标文件及评标过程中有关澄清、承诺等文件均作为该书面合同的附件。2.如果中标人没有按照本招标文件要求的时间签订合同，将取消其中标资格，并没收其投标保证金，在此情况下评标委员会可依序推荐其他候选人或由招标人重新组织采购。(五)履约保证金1.中标人在收到中标通知书后与招标人签订合同，并在合同签订之前或同时向招标人提供相当于合同总价10％的履约保证金。2.履约保证金可以是支票或银行汇票或银行出具的不可撤销的履约保函或有资质的担保公司出具的履约担保函。3.如果中标人未能履行合同并给招标人造成损失，履约保证金将作为对这一损失的补偿而付给招标人。4.履约保证金将在验收合格之日起十个工作日内予以退还，不计利息。（六）腐败和欺诈行为（1）定义：①“腐败行为”是指在采购过程或合同实施过程中提供、给予任何有价值的东西来影响招标人的行为；②“欺诈行为”是指为了影响采购过程或合同实施过程而谎报事实，损害招标人的利益，包括投标人之间串通投标(递交投标文件之前和之后)，人为地使投标丧失竞争性，剥夺招标人从自由公开竞争所能获得的权益。（2）如果评标委员会所建议的中标候选人在本项目的竞争中有腐败和欺诈行为，则招标人有权拒绝接受该授标建议。（七）招标代理人服务费1.招标代理人向中标人按《招标代理服务费管理暂行办法》（计价格{2002}1980号）文件的规定和标准收取代理服务费。2.中标人在领取“中标通知书”时，须向大连通利项目管理缴纳代理服务费。3.招标代理服务收费标准:招招标类别费率中标金额（万元）货物招标服务招标工程招标100以下1.5%1.5%1.0%100--5001.1%0.8%0.7%500--10000.8%0.45%0.55%1000--50000.5%0.25%0.35%注：招标代理服务收费按差额定率累进法计算。例如：某货物招标代理业务中标金额为2000万元，计算招标代理服务收费额如下：100万元×1.5％＝1.5万元（500-100）万元×1.1％＝4.4万元（1000-500）万元×0.8％＝4万元（2000-1000）万元×0.5％＝5万元4.本次招标代理服务费按服务招标标准向中标人收取。（八）其他注意事项：1.投标人被视为充分熟悉本招标项目的技术要求及与履行合同有关的一切情况；2.投标人应遵守我国与政府采购相关的法律、法规及规章条例，不得违反；3.投标人应详细阅读招标文件的全部内容。不按招标文件的要求提供的报价和资料，可能导致投标文件被拒绝。

第二章合同条款及合同格式

技术咨询合同书（注：本合同格式为参考格式，具体内容按招标人及招标文件要求与中标单位签订）项目名称：委托方：（甲方）（公章）顾问方：（乙方）（公章）签订地点：辽宁省大连市（县）签订日期：年月日有效期限：年月日至年月日国家科学技术部监制依据《中华人民共和国合同法》的规定，合同双方就XXXXXX工作，经协商一致，签订本合同，共同信守。一、咨询的内容、形式和要求二、履行期限、地点和方式本合同自年月日至年月日在大连履行。乙方根据甲方提供的资料和要求，按时完成咨询任务，提交成果。预可研报告完成时间为月日，工可研报告完成时间为月日，报告提交10份，供专家评审。三、甲方的协作事项：在合同签订的同时，甲方向乙方提供咨询工作所必需的技术资料。四、技术情报和资料的保密任何一方不得向无关的第三方提交本咨询报告及有关技术文件。五、验收、评价方法XXXXXXX项目报告达到本合同第一条所列的要求，由甲方进行技术咨询验收。六、付款方式：项目报告完成后支付合同价款的50%；剩余合同价款项目评审完成后一次性付清。七、违约金或者损失赔偿额的计算违反本合同约定，违约方应当按照《中华人民共和国合同法》有关条款的规定承担违约责任。（一）违反本合同第一、二条约定，乙方应当承担以下违约责任：1.对由此造成的损失免收相应的咨询费；2.每拖延一天赔偿甲方合同额1％的违约金。（二）违反本合同第三、六条约定，甲方应当承担以下违约责任：1.按推迟提交资料的时间顺延提交咨询报告的时间；2.付款时按每推迟一天赔偿乙方应付额1％的违约金。八、解决合同纠纷的方式在履行合同过程中发生争议时，双方当事人协商解决，协商不成的，采用下列第1____种方法解决。1.提交大连仲裁委员会经济建设仲裁中心仲裁；2.依法向招标人所在地人民法院提起诉讼。九、其它（一）合同经双方法定代表人或被授权人签字并加盖单位公章后生效，遇不可抗力影响工作进行时，工作顺延，双方均不承担责任。（二）本合同未尽事宜，遵照《合同法》有关条文执行。（三）本合同正本一式四份（招标人、投标人、招标代理机构及大连市政府采购管理办公室各执一份），具有同等法律效力，合同签订后七个工作日内送达大连市政府采购管理办公室确认备案，在项目验收合格后立即将验收报告（一份）送达招标代理机构。甲方（盖章）：乙方（盖章）：地址：地址：法定代表人：法定代表人：被授权人：被授权人：：：：：邮政编码：邮政编码：开户银行：开户银行：帐号：帐号：签订地点：签订日期：第三章项目需求及服务要求

一、项目需求及服务要求（一）项目总体概况1、南部滨海大道位于大连市南部海滨，西起凌河街，东至金沙滩，全长约为5.6公里。主桥为主跨400米的双层悬索桥，桥长720米，双层八车道；引桥长4880米，双层八车道。在接近金沙滩及凌河街处变更单层八车道以便与相邻道路衔接。2、南部滨海大道走向大致平行于中山路西段，将大连西岗区南部和甘井子区的南部直接连通，同时它又是环城快速路南环的一部分，对连接旅顺口区—高新园区—中山区—开发区都有着十分重要的作用；另外南部滨海大道所穿越的大连南部海域是大连重要的风景带，大连黑石焦地质公园、星海公园、星海广场、动物园二期、付家庄公园等。（二）方案初步设计原则1、功能性：南部滨海大道建成后将有效缓解中山西路目前的交通拥堵压力，此条通道是大连城市交通规划“七纵七横”中的重要一横，也是大连环城快速路中南环的重要组成部分。2、先进性：尽量采用先进的结构、完善的设施、使得结构安全只能、经久耐用。应用高新技术材料，先进的健康监控系统及管理指挥系统。3、景观性：滨海大道建成会成为星海湾一道靓丽的风景线，会成为城市的标志性建筑，大桥建成能有效提升和改善大连城市发展。（三）项目需求及服务要求1.、按照《公路建设项目可行性研究报告编制办法》和《市政公用工程设计文件编制深度规定》内容要求进行编制。2、根据建设南部滨海大道项目招标人所提出的相关要求，编制南部滨海大道工程可行性研究报告项目。3、根据建设南部滨海大道项目的总体概况制作南部滨海大道工程可行性研究报告编制方案及配备技术人员和提供与南部滨海大道工程可行性研究报告相关的技术咨询服务。4、投标人将依据项目及服务要求的内容为基础，更详细的作出投标服务方案、服务说明及承诺，投标总报价应包含与本项目相关的一切费用。第四章投标文件格式

一、投标函格式致：大连通利项目管理根据贵方的项目招标采购货物及服务的投标邀请（招标编号），签字代表（全名、职务）经正式授权并代表投标人（投标人名称、地址）提交下述文件正本一份和副本一式份。（1）开标一览表（2）投标价格表（3）按投标须知要求提供的全部文件（4）资格证明文件项目完成时间：。（招标文件要求为合同签订之日起一个月）据此函，签字代表宣布同意如下：1、所附投标报价表中规定的应提供和交付的服务投标总价为元人民币。2、投标人将按招标文件的规定履行合同责任和义务。3、投标人已详细审查全部招标文件，包括修改文件（如需要修改）以及全部参考资料和有关附件。完全理解并同意放弃对这方面有不明及误解的权利。4、其投标自开标日起有效期为90个日历日。5、如果在规定的开标时间后，投标人在投标有效期内撤回投标，其投标保证金将被贵方没收。6、投标人同意提供按照贵方可能要求的与其投标有关的一切数据或资料，完全理解不一定要接受最低价的投标或收到的任何投标。7、我方保证遵守TLCG2021-0226号招标文件中“投标人须知”中关于招标代理人服务费的规定。投标人名称（公章）：日期：年月日投标人法定代表人或被授权人签字：二、投标报价表12345序号项目名称取费依据项目单价说明工作内容及工作量其他相关费用合计123…总价合计注：所有价格系用人民币表示，单位：元。投标人法定代表人或被授权人签字：如果单价和总价不符时，以单价为准。投标人应将项4中的内容明确填写投标人公章：投标报价直接转入到投标函中作为投标人的最终报价（有调价函时，以调价函中报价为投标人最终报价）。日期：三、服务内容响应表服务项目参考要求投标要求备注投标人法定代表人或被授权人签字：注：（1）参考服务要求在投标文件第三章项目需求及服务要求中有明确规定；（2）报价规格由投标人填写；（3）如投标人有其他说明，可以在服务要求和商务条款偏离表后作出文字说明。

四、项目需求和商务条款偏离表说明：如有偏离需投标人详细填写序号服务名称招标内容投标内容偏离说明12345…投标人法定代表人或被授权人签字：

五、资格证明文件（一）法人营业执照副本复印件

（二）税务登记证复印件

（三）法定代表人身份证复印件

（四）法定代表人授权书 本授权书声明：注册于的公司（法定代表人姓名、职务）代表本公司授权（被授权人的姓名、职务）为本公司的合法代理人，就项目的投标及合同的执行，以本公司名义处理一切与之有关的事务。本授权书于年月日签字生效，特此声明。法定代表人签字：被授权人签字：被授权人职务：单位名称（加盖公章）、：地址：（五）投标人须具有中国发展和改革委员会颁发的服务范围包括市政公用工程(桥隧)的工程咨询甲级资质证书（复印件加盖公章）。六、项目方案及项目服务承诺书1、南部滨海大道工程可行性研究报告项目详细方案及内容说明2、本项目工作时间进度计划说明3、本项目相关内容服务承诺

七、其他（一）投标人基本情况表（1）公司名称：号码：（2）地址：传真：（3）注册资金：经济性质:（4）公司经营及资金状况:（5）公司开户银行名称及帐号：地址：（6）营业注册执照号：（7）其他说明：我/我们声明以上所述是正确无误的，您有权进行您认为必要的所有调查。日期：投标人名称：(公章)

（二）近三年投标人完成的类似项目业绩一览表(以技术服务合同、工程可行性研究报告委托书或中标通知书为准)投标人:序号项目名称招标人采购时间金额单位联系人注：1、将合同或中标通知书复印件附在投标文件中，原件携带至开标现场备查；2、上述材料必须真实可信，如有弄虚作假，一旦被发现将按废标处理，并报请政府采购管理部门严肃处理，追究有关单位和人员的责任。

（三）人员配备方案格式自拟，包括：工作和科研人员的配备数量、学历证明、职称证明等业务水平及科研成果等方面的介绍说明3、…（四）收费标准说明（五）履约保证金保函（中标后如以保函形式递交履约保证金以此格式开具）：本保函是我行（〈银行全称〉）为（以下简称卖方）根据贵处组织的项目（项目编号）投标结果，将与（以下简称买方）签订的经济合同及执行合同提供的担保。保证金额为元（大写人民币），即合同总金额的10%。当我行在收到贵处说明卖方违约的书面通知后，在20天内按通知要求金额无条件地支付给买方。本保函的有效期为自开出之日起，至全部服务合格之日止。银行全称：卖方全称：（盖章）（公章）开具人（签字）：被授权人（签字）：职务：职务：电话：电话：传真：传真：日期：日期：

（六）其他文件和资料

八、投标人需说明的其它问题

附件1：开标一览表项目名称：南部滨海大道工程可行性研究报告项目项目编号：TLCG2021-0226年月日投标总报价（人民币/元）项目完成时间合同签订之日起一个月总报价（大写）投标人名称：投标人法定代表人或被授权人签字：投标人公章：注：为方便开标唱标，投标人应将开标一览表单独密封，并在信封上标明“开标一览表”字样，然后在递交投标文件时单独递交。开标时，投标文件中如开标一览表内容与投标文件内容不一致时，以开标一览表内容为准。

附件2：评标方法评标方法：本项目采用综合评分法进行评标：分别计算出各评标委员会成员对某一特定投标人非价格因素评分的汇总得分，去掉一个最高汇总得分和一个最低汇总得分后计算出该投标人的“比较用非价格因素汇总得分平均分值”。用各评标委员会成员评出的该投标人非价格因素汇总得分与“比较用非价格因素汇总得分平均分值”进行比较，剔除偏离幅度等于和超过+15%的评标委员会成员的非价格因素汇总得分后计算出评标委员会成员对该投标人非价格因素汇总得分平均分值。价格因素得分与非价格因素得分平均分值之和即为该投标人的评标总得分，总得分最高的投标人为中标候选人。（一）基本评分标准分项评分因素满分分值权重说明价格投标报价10030％投标人报价得分＝（评标基准价/投标报价）×30％×100注解：1、评标基准价为满足招标文件要求且投标价格最低的投标报价；2、投标人报价为投标函中投标总价。技术项目方案说明工程可行性研究报告项目编制方案10030％根据投标人的项目方案说明详细、完善、必要性、科学合理，满足本项目需求及招标人服务要求等情况进行综合评分。优秀标准：得100-90分2、良好标准：得89-60分3、一般标准：得59-50分项目工作时间进度计划说明10013％根据投标人对本项目工作时间进度计划的安排及说明的科学性、合理性、有效性、紧密程度及招标人服务要求等情况进行综合评分。优秀标准：得100-90分2、良好标准：得89-60分3、一般标准：得59-50分其他相关服务要求及承诺10010％根据投标人对本项目在南部滨海大道整体项目上的合理衔接、及时有效的配合招标人及其他项目负责单位以及做出的积极承诺情况进行综合评分。优秀标准：得100-90分2、良好标准：得89-60分3、一般标准：得59-50分人员配备10015%根据投标人针对南部滨海大道工程可行性研究报告项目所配备的工作和科研人员的数量、学历证明、职称证明、业务水平及科研成果等方面进行综合评分。1、优秀标准：得100-90分2、良好标准：得89-60分3、一般标准：得59-50分商务业绩1002%专家评委根据投标人合格业绩的规模、金额、内容等自行打分。1、优秀标准：得100-90分2、良好标准：得89-60分3、一般标准：得59-50分注：1、保留小数点后两位（按四舍五入原则）2、获得最高评估分的投标人将被推荐为合格的中标候选人。3、如果投标人综合得分相同，按下列顺序排列以确定将被推荐为合格的中标候选人：（1）投标价低的；（2）技术评估得分高的；（3）售后服务承诺优的。4、投标人加分项相应产品投标报价之和以评标委员会复核结果为准。5、投标人在投标时须提供与以上评分因素相关的材料。如果发现有弄虚作假的，将取消其投标资格。6、保密要求从开标时起到中标公告发布时止，有关投标文件的审查、澄清、评估和比较以及有关授予合同的意向的一切情况都不得透露给投标人或与上述评审工作无关的人员。第一章总论一项目背景1.1项目名称因项目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各类交通沟通中，暂以“华鑫项目”代表该项目。以下简称“本项目”。1.2项目开发背景涟源华鑫项目位于涟源市人民路与芙蓉路交汇处，属原工矿公司用地。宗地面积约4044平方米，地块平整，地形较为规则，临街面长。项目地块为典型的城市二级综合用地，土地性质属商住综合用地，经原土地使用权属单位挂牌出让后，涟源市华鑫房产开发投资公司成功竞标获得使用权。该地块土地年限达70年，在一般的商住用地年限中使用年限是极高的，作为招商引资项目，该地块开发也获得政府的大力支持，将获得开发政策性优惠。1.3可行性研究报告编制目的（1）在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。（2）对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。（3）结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。（4）对项目开发进行投资分析和风险分析。（5）对项目决策及其实施提出优化建议。1.4可行性研究报告编制依据（1）国家建设部及湖南省颁布的与房地产相关法律与政策；（2）《中华人民共和国城市规划法》（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》（4）娄底、涟源房地产相关法律政策与文件；（5）涟源市的招商引资政策；（6）本项目的详细规划控制原则；（7）现场勘察和涟源市房地产市场综合调研所得资料；

（8）涟源市当前的建安成本、各项配套费用及其他规费收费标准；（9）置嘉地产顾问机构所积累的专业市场项目操盘经验价值二项目概况2.1地块位置本项目地块位于涟源市人民路与芙蓉路交汇处，距光明山市民休闲广场约800米，对面为涟源市建材市场，周边主要的建筑物业形态为居民、单位用房；200米半径内目前以“街铺”商业经营为主，经营范围涉及建材、食杂零售、批发、餐饮、休闲等其他行业。四至范围：东向：芙蓉北路西向：煤炭医院南向：人民西路北向：临街民宅2.2地块规模与开发目标本项目宗地面积共4044平方米，按政府要求临人民路处退让红线3.63米，实际用地面积约3898平方米。项目拟建成地上共七层、总建筑面积在1.8万平米左右的商住楼，其中裙楼商业部分为三层，单层建筑面积在3650-3800平米之间，裙楼以上为四层住宅，拟规划面积在7000-7800平米之间。另项目拟建地下一层，规划建筑面积在2500平米左右。2.3地块周边环境与配套设施项目地块处于涟源市“芙蓉广场”，距涟源市核心商业区域“光明山”约800-1000米。目前周边主要以临街商业为主，商业经营类别不统一，经营品牌参差不齐，芙蓉路道路状况及街区面貌均有待改善。环境及配套设施：☆电力、电讯：接入本项目☆给排水：管道铺设到位☆大型汽车站：临人民路公交车站☆休闲广场：光明山市民休闲广场，距本项目约800米☆购物场所：300米内福康祥超市及临街小型商店☆娱乐场所：300米范围内无大型娱乐休闲休闲运动场所。☆医疗卫生：项目西侧为煤炭总医院，往北500米为六亩塘镇中心医院☆教育文化、体育运动：六亩塘镇中心小学，本项目500米半径内无大型体育运动场地。☆金融、邮政、电信：邮政储蓄所，人民路农业银行，中国移动营业厅、中国电信六亩塘营业厅、中国联通营业厅2.4项目性质与主要特点本项目为商住综合项目，定位为“主题商业+多层住宅”的发展模式。项目主要特点有：项目地块双面临路，临街面较长，适合于商业地产项目的开发，但项目地理位置偏离市中心，还需对区域概念进行强势引导。土地年限为70年，使用年限较长，可形成独特卖点。地块无明显高低落差，地形较为规则，有利于项目开发。项目周边目前的街区环境并不理想，大量中低档次的临街商业影响了项目地块的商业价值，增加了项目开发难度。项目为芙蓉广场周边的第一个代表型房地产开发项目，成功开发后对芙蓉广场商圈的形成有极大的推动和促进作用，将大幅度提升周边物业价值。2.5项目地块价值分析涟源市商业核心区域为五马广场和光明山。光明山商圈是以五马广场的老商业核心区域为基础，逐渐向广场、政府靠拢的市场发展结果。光明山商圈集中了市政府、检查院、法院、银行等大量的政府机关单位、金融机构，也拥有大型的品牌连锁零售新一佳超市、通程电器，12000平米广场使光明山成为涟源最具商业价值的核心商业区域，且有取代五马广场之势。本项目距光明山商圈仅800米左右，光明山商圈的发展必然向西蔓延，从而带动周边区域，提升其商业价值。本项目势必首当其冲，受到光明山商圈的影响。因此，经济发展趋势、市民投资消费需求、光明山商圈发展为本项目发展至少提供了三大市场机会，使项目地块发展前景看好，如能顺利实现开发理念、物业形态、产品定位的市场差异化，将获得可观的效益回报，亦能成功借势“光明山”商圈的发展势头，彻底改变目前本项目地块所在区域落后的商业环境，带动该区域的发展，并与“五马广场、光明山”形成“三点成线“的涟源商圈分布架构，带动区域物业的商业价值，使社会、市场、市民及开发商实现“四赢”。项目地块价值的主要特点有：地形地貌、地块规模对项目开发规模有所限制，人流量不足，周边商业环境有待改善。但较为适应涟源房地产市场“单个项目总量应有所控制”的特征。交通区位价值目前尚不明显，适合于大件消费品的终端零售行业，但需进行一系列的区位概念引导，并在平面建筑规划设计时与人民路、芙蓉路交通条件良好结合，并在建筑外观上创新。发展背景为项目开发提供良好的发展环境，但仍需在政府层面，开发过程及团队组织层面进行良好的结合，以争取更为优越的项目发展环境，组合更强势的项目发展团队。目前涟源市房地产市场短时间内上市供应量较大，但因涟源房地产市场属起步阶段，创新点及引导空间较大，选择在本年度底启动本项目，将使本项目在2006、2007年赶上销售的黄金季节。本项目土地成本相对适中，整体投资总额在进行良好控制的前提下将偏小，发展空间大，且投资者能在本项目未来升值空间中获利。（6）项目应努力适应当前涟源市商业格局的发展演变，成为“五马广场”、“光明山”商圈的有力补充，实现开发、销售、推广、经营方式的差异化。2.6已进行的调查研究项目及成果置嘉地产顾问机构于2005年11月受华鑫房产开发投资公司委托进行了涟源市房地产市场调查和有针对性的家居建材市场调查。本次调研工作由置嘉地产顾问机构项目调研小组全程操作完成。项目调研员在前期进行了系统的调研培训后再进入实际调查执行工作，发放调查问卷共340份，回收有效问卷320份，并就项目所在区域发展前景与部分涟源房地产从业人士、规模较大的家居建材经营户进行了专题采访。最后调研结果由专职统计分析人员进行了科学的数据分析统计，项目组多次组织召开数据统计分析会议，为本项目下一步项目定位系统及市场推广、销售策略建立、执行奠定了坚实基础。调查研究项目及成果如下：（1）目前涟源市商品房供应量体量较大，短期内住宅物业发展空间相对较小。在接受本次调查的市民中，48%的被访者不打算购买住宅，26%的客户打算在2-5年内购房，仅26%的客户打算在1-2年内购房。另根据统计，当前“涟水名城”一期上市的住宅和“水榭花都”所上市的住宅面积总和已超过14万平米，而“涟水名城”总建筑面积为26万平米。因此，未来1-2年内，涟源市住宅物业上市体量较大，市场空间相对较小。市民对居住环境已经逐步开始看重，但价格理念还有待进一步转变，价格仍成为购房者考虑的首要因素。大部分购房者在近期内仍偏向于地理位置理想，交通方便、价格更具竞争力的住宅。（2）商铺投资消费理念趋于成熟，投资概念引导和精确的市场定位成商业项目操盘的重中之重。经过“五江购物中心”和“金地带●时尚广场”两个商业项目的推广销售，市民对商铺投资概念的理解已逐步成熟，对商铺投资更为谨慎。在本次调查中，40%的被访者表示不会进行商铺投资，仅17.5%的被访者正在考虑购买。其他客户均为视项目情况而定，尚需大力引导。（3）家居建材行业竞争激烈，期待有效地进行市场整合。仅26%的客户表示对目前的经营状况满意，行业竞争的加剧、日趋白热化的价格竞争导致家居建材经营行业利润下降。广大家居建材经营者已经意识到家居建材行业整合的必然性和必要性。本次接受经营户调查的被访者中，大部分人均希望能进行有效的市场整合。说明长期以来涟源市家居建材行业经营户分散凌乱，独立经营的局面已迫切的希望被改变，市场呼唤“一站式”家居建材消费场所的出现。（4）撼动自发形成的市场地位仍需要强势政策进行引导。在接受本次调查的被访者中，50%的经营户表示愿意进场经营。但在访谈调查中，涟源建材市场未能发展起来的阴影和地理位置仍成为经营户提及较多的意见，另根据调查，当前家居建材经营户的商铺租金普遍不高，要达到本项目所预期的价格（租金）需要花费较大的精力和物力进行引导。以强势广告推广政策覆盖全市，以政府的行业集中政策和各项税费的减免政策，以项目营销过程中的销售和招商政策三方面全方位进行项目的市场推广工作，将有助于改善投资者和经营户对地理位置、搬迁疑虑的心理阴影。（5）本项目地段价格被大部分被访者所看好，投资价值被市民所认同。近50%的经营户认同芙蓉广场周边诞生“家居建材广场”的发展前景，54%的市民对芙蓉广场地块未来2-3年内的升值前景表示看好，说明广大经营户和市民对芙蓉广场地块表现出投资信心，是本项目发展不可或缺的基础条件。通过对本次调研结果的分析研究，置嘉地产顾问机构认为：涟源市经济较为活跃，市民中蕴藏着一定的市场购买力，但其对商铺的投资概念还有待成熟。经过近年来涟源房地产行业的发展和五江购物中心、金地带●时尚广场等商业项目的推广销售，涟源市商业地产市场已经具备一定的气氛和发展基础。本项目的发展，将成为2006年度涟源房地产市场的热点项目，因本项目地域特点及主题行业的特殊性，势必在涟源营造空前的销售推广气氛，以商铺推广销售为核心，进行主题行业概念和投资概念的传播。受被访者心态所影响，本次调查在数据采集方面虽仍可能存在偏差，但仍将成为本项目在后期执行过程中重要的数据型参考资料。三项目建设意义3.1关于城市发展的意义随着城市经济的发展，涟源市的商业格局已经初现雏形，形成了以五马广场和光明山为核心商圈向周边辐射的商业格局。五马广场商业发展历史悠久，地处涟源市交通南路与人民南路的交汇处，地理位置优越，是进出涟源市的必经之地，也是涟源市近代商业发展最具代表性的区域。光明山商圈的成型与发展有着得天独厚的基础。市政府、税务等一大批政府机关云集于此，学校、居民区分散四周，形成了强大的商业发展资源。五江购物中心项目的建成，更树立了涟源市新兴的现代化商业中心形象，增强了此区域在全市商圈中的竞争力。目前，光明山商圈已经呈现出向西发展的趋势，本项目的落成必将加快涟源市西城发展的进程，进一步完善涟源市城区的整体规划。3.2关于行业市场的意义针对目前涟源市建材市场过于分散、经营场所环境差和缺乏统一的市场经营等现状，本项目拟定的“一站式”家居建材广场，将凭借主力店强大的品牌效应、统一的市场管理和广告推广，把涟源建材市场整合优化，并以贴心服务、优质化的产品、低廉的价格和舒适的购物环境来吸引消费者，从而使涟源市建材行业顺应发展趋势实现良性发展。3.3关于社会综合效益的意义随着建材行业的重要性日益突显，专业的建材市场不可或缺地成为城市名片和亮点工程。本项目的落成，一方面将弥补涟源市家居建材行业这一市场空白，为广大经营户提供了更为集中、现代、舒适的经营环境，也将为涟源市人民提供与大中型城市保持同步的家居建材产品和服务，从而杜绝目前存在于涟源家居建材行业中以次充好，质量、环保均难以得到保障的现象，为涟源人民造福；另一方面也将进一步美化城市的形象，提升城市形象，解决目前交通路、蓝田市场等区域经营环境较差，为城市交通、管理和消防带来隐患的问题，真正成为涟源市旧城改造、行业整合、房地产市场发展的“地标性”物业。并为社会了提供了众多的就业机会，并将为极大的影响和带动周边街区的商业发展，推动和促进“芙蓉广场”商圈的形成，带动涟源市城西的发展。涟源华鑫项目可行性研究报告第二章项目投资环境及市场分析四涟源市情及发展概况4.1涟源市情涟源市位于湖南省中部，涟水上游。1951年从安化、湘乡、邵阳各划出部分政区筹建蓝田县，1952年正式建县，8月改名涟源县，1987年撤县成立涟源市。涟源市总面积1897平方公里，人口108万，辖15镇4乡1街道办事处和一个林场。涟源人文历史悠久，是革命老区和湖南五大侨乡之一。涟源市旅游资源丰富，北有省内自然监管后仅次于张家界的湄江风景区，南有雄甲三湘的龙山森林公园。涟源市交通便捷，湘黔铁路、娄涟高等级公路与207国道从境内通过，太澳高速公路、娄新高速公路、双涟一级公路即将兴建，一个完备的交通路网即将构成。涟源有“煤炭之乡”，“有色金属之乡”的美称，已经探明的矿产资源有煤、铁、锰、锑、重晶石等21种，形成了采掘、机械、建材、冶金、制药、食品加工等产业。近年来市委市政府实施“科技推动、市场带动”的战略，全市民营企业迅速发展。高效结晶铜管、金属纤维、艺术陶瓷，金刚石触媒等一大批高科技产品远销国外。4.2涟源市城市发展概况当前涟源市整体城市环境仍然处于不理想状态，城区面积较小、城区环境有待改善、城市常住人口规模有限、流动人口较少，城市建设固定资产投资较小等诸多问题困扰着涟源市城市环境的改善和经济发展。近年来，涟源市大力推进“工业强市”的发展方向。投入大量资金对涟源城区进行改造和对各类工业企业进行革新。城市的改造和企业的革新势必将带动相关行业的发展，尤其是对房地产业、金融业、零售业、建筑业、建材等行业推动作用尤为显著。这为本项目的开发提供极佳的市场契机。同时为了加强与周边县市的联系和互动，涟源市加大城市交通路网的拓建、兴建，由此产生的效应犹如一针强心剂，推动涟源市房地产业等相关行业飞速发展。4.3涟源市经济发展概况涟源地区内拥有较为丰富的矿产资源，相关的矿产、冶炼、机电、运输行业发达，其他产业发展规模也较为突出，居民收入及消费水平自90年代开始显著提高，内向型经济发展状况良好。据统计，2004年全年涟源市城市居民人均可支配收入6603元，比上年增长15%，2004年末，全市城镇集体以上单位在岗职工43660人，比上年增加3824人，从业人员劳动报酬总额43660万元，增加3219万元，比上年增加8%，从业人员年人均报酬9904元，比上年增长33.4%。全年民营经济实现消费品零售总额157104万元，增长14.8%，占全市消费品零售总额的80.98%。年末全市有证贸易餐饮个体户和私营企业分别达到13345户和272户，分别增长5.1%和32.7%。涟源市总体居民收入水平在湖南省处于中下水平但是近年增长较快，居民消费水平比较湖南省发展较快的中小型城市仍偏低。根据有关金融机关对涟源市居民储蓄水平的统计，涟源人均储蓄水平处于较高位置，反映出当前涟源市民对投资极为谨慎，获取投资渠道的信息很少，投资途径较少，大部分的城市居民依赖于银行储蓄获取储蓄收益，社会闲散资金的投资欲望极为强烈的特性。因此，根据当前涟源市总体经济发展、居民消费及个人储蓄水平，未来3-5年之内，涟源市房地产行业发展空间将较为可观，在总量控制的前提下，大部分的社会闲散资金将集中于房地产投资及建材、家居、装饰等行业，其商业消费环境和水平将有很大程度的改观和突破。以上数据来源：娄底及涟源相关政府报告文件、资料等4.4涟源市商业发展历史沿革回顾涟源市近代商业发展历程，我们可以很清晰地看到当前涟源市的商业经营环境、规模、消费水平均与上世纪7、80年代有了质量上的飞跃。上世纪80年代前的商业大多以国营企业单位经营的商业为主。因为经济体制的限制以及消费者消费意识的局限性，限制了商业的的发展，无论是商业建筑其建筑形态还是商业经营的各个环节都不能满足消费者的需求。伴着上世纪改革开放的步伐，城市的商业也取得了飞速的发展。90年代初，涟源市一改以前小商小贩的自由贸易占据商业消费市场大半江山的局面，出现了“蓝田市场”等一批集中型的专业市场。这一类商品交易市场的出现，使涟源市城市、农村人口的消费有了较为集中、更为方便的消费场所。90年代末及本世纪初，随着对外交流和经济活动的增加，涟源市首次出现了中小型超级市场，再度刷新了涟源市商业格局。“金马特”、“福康祥”等一批超市经营企业获得了长足发展。近年来，以“心连心、新一佳”为代表的知名商业企业登陆涟源，不但使涟源市民享受到了与国内大中型城市同步的商品与服务，更使涟源市商业格局再次突破。伴随着这一类商业企业的发展，涟源市商业房地产行业的出现也受到了涟源市民的热情欢迎和追随，“五江购物中心”的销售便反映出了涟源市民中蕴藏的极强的投资欲望和消费能力。而房地产行业的继续前进，将使涟源市居住、商业环境更为良好，有利于改善城市消费环境，提升城市品位，更有利于本土房地产企业及房地产投资者的核心竞争力增强。4.5涟源市城市商业格局及发展趋势随着城市经济的发展，涟源市的商业格局的已经初现雏形，形成了以五马广场和光明山为核心商圈向周边辐射的商业格局。五马广场商业发展历史悠久，地处涟源市交通南路与人民南路的交汇处，地理位置优越，是进出涟源市的必经之地，也是涟源市近代商业发展最具代表性的区域。此区域内以百货超市、品牌服饰、鞋帽、电子通讯产品、五金机电业态为主。因受城市道路状况、建筑形态、经营理念等发展条件所限，此区域内的老商业中心王者地位正在逐步转换。如不改变此区域内的街区形象，对破坏街区整体形象的相关业态进行集中整治，在“劣币驱逐良币”理论范围内，将使一部分利润较高，档次较高的商业行业主动集中转移，从而动摇此区域的商业地位。光明山商圈的成型与发展有着得天独厚的基础。市政府、税务等一大批政府机关云集于此，学校、居民区分散四周，形成了强大的商业发展资源。此区域商贾云集、人流量庞大，另受五马广场的影响，一批商家将经营场地也延伸到了此区域，从而催生了光明山商圈的快速成熟。五江购物中心项目的建成，更树立了涟源市新兴的现代化商业中心形象，增强了此区域在全市商圈中的竞争力。目前，光明山商圈已经呈现出向西发展的趋势，对芙蓉广场商圈的形成将极为有利。另外，以汽车站为基础发展的商园街也是涟源市整体商业格局中的重要部分。但其杂乱的经营环境、参差不齐的业态组合，弱化、限制了该商圈的发展。纵观涟源市商业格局及发展状况，涟源市各个商圈内商业物业的建筑形态、交通组织、业态定位、经营理念等都存在部分缺陷，在商圈形成中，其渗透能力、辐射能力表现得不是很明显。本项目距光明山商圈仅800米左右，光明山商圈的发展必然向西蔓延，从而带动本项目周边区域，提升其商业价值。本项目势必首当其冲，受到光明山商圈的影响，随着金地带●时尚广场的开发建设，五江购物中心经营状况好转及其他周边项目的开发，其影响会越来越明显。因此，经济发展趋势、市民投资消费需求、光明山商圈发展为本项目发展提供了至少三大市场机会，使项目地块发展前景看好，如能顺利实现开发理念、物业形态、产品定位的市场差异化，将获得可观的开发回报，亦能成功借势“光明山”，带动区域物业的商业价值，使社会、市场、市民及开发商实现“四赢”。五涟源市房地产市场发展综述5.1市场发展概况涟源市现代化的房地产市场自2004年才开始起步。2004年以前，大部分市民均为自己购买土地，自己兴建民宅，对商品房的概念理解不清晰，更没有购买商品房的意识。这也是目前涟源市住宅区没有成规摸，上品质的原因之一，大量的自建民宅影响了城市品位的提高和整体的城市规划，也影响到了房地产市场的发展。2004年开始，政府对房地产市场有意识地进行放开，通过招商引资对一部分房地产项目进行了立项。出现了以“涟水名城”为代表的住宅项目和以“五江购物中心”为代表的商业项目。“五江购物中心”以产权式商铺投资的销售模式为主，项目在市场上一开始供应，便引起了广大投资者的注意和亲睐，销售情况极好，真实体现了涟源市民中蕴藏着极大的商铺购买能力和购买欲望，对涟源市后续商业项目有极为重要的参考价值和意义。“涟水名城”大规模大手笔的商品房建设开发，相关的社区配套型酒店、商业街区也在其规划范围之内，使涟源市民对商品房第一次有了更为清晰的认识。“涟水名城”在环境、生活品质上的宣传，也在潜移默化中对市民产生了影响，也对涟源商品房市场起到了不可忽视的作用。在“涟水名城”后，由大华房地产开发公司开发的“水榭花都”也向市场供应了4万余平米的商品房。这两个项目的同时开始和竞争，使涟源商品房市场格局已经初具雏形。随着政府下一步的放地，后续项目的开发，涟源商品房市场必将以更为成熟，更为理性的姿态面对市场。5.2市场价格分析及走势预测居住用房价格分析及走势预测2004年前，涟源市住宅市场价格大部分在500-700元/平米左右，商品房市场未成型的情况下，城市居民对商品房的概念和理解均较为落后。因此市场价格一直处于比较低的状态，居住用房的开发利润点也比较低。随着全国房地产市场的发展，涟源房地产在近年来也得到了长足发展，政府形成了较为灵活的房地产招商引资政策，鼓励外来开发商在涟源进行房地产项目开发，从而吸引到了一批如五江购物中心、涟水名城等项目的开发商前来投资开发。外来开发商带来的更强的资本优势和更高的开发品质，另受相关建筑材料，开发规费的上涨，建安成本也随之上升，由此带动了涟源房地产市场的价格。“金地带●时尚广场”的四楼以上临街住宅达到了1100元/平米以上的销售均价，“大华●水榭花都”销售均价为950元/平米，“涟水名城”销售均价1040元/平米，此销售价格较2004年前的住宅销售价格已经上涨了200-400元/平米。反映出涟源市房地产市场住宅销售价格的发展趋势。就本次置嘉地产顾问机构所开展的涟源市房地产市场综合调研结果分析，目前涟源大部分市民仍倾向于选择销售价格在600-800元/平米的住宅，800-1000元/平米的价格区间已经开始有部分市民所接受，“大华●水榭花都”、“涟水名城”等项目目前销售的不理想，说明高品质高价格的住宅销售价格完全被市场所接受和承认还需时日。置嘉地产顾问机构认为：涟源市房地产近2-3年内，规模适中、户型新颖而实用、景观资源良好、人文气息浓厚的居住用房仍将有一定的市场机会，价格突破千元/平米将存在一定的市场空间。建议本项目居住用房的价格定位在800元/平米左右较为合适。涟源在售的主要住宅项目调研表如下：项目名称大华●水榭花都位置涟源市酒厂，一中后面项目概况开发商：涟源大华房地产开发建筑面积：42998平方米绿化率：35%车库数（车位数）：未定门面数：未定分几期开发：一期项目工程进度：项目动工已有将近两个月，基础建设已经完成开盘时间：2005年12月底交房时间：2006年6月价格住宅均价：950元/平方米住宅最高价：1200元/平方米门面价格：未定车库价格：未定车位租价：未定物管费：未定主力户型面积：160平方米左右付款方式及折扣：三成十年、五成十年、销售率贵宾卡已售50张目前主推单位四室两厅两卫项目劣势分析1、大户型居多，选择空间小。2、目前交通不方便项目优势分析该项目所处环境安静、幽雅，适合居家，有大面积的艺术园林和休闲运动场所，双阳台设计比较手欢迎，周边配套比较好（邻近中学、小学和事业单位）综合评价该项目在推广中很好的借助了“涟水”的天然景观，以“人文起居”文化为炒作切入点，售楼部设立在宾馆大堂，更是进一步接触了目标消费群，所以总体而言，该项目有一定的优势。项目名称涟水名城位置涟源市自来水公司旁项目概况开发商：娄底佳苑房地产占地面积：15.5万平方米建筑面积：26万平方米绿化率：50%车库数（车位数）：未定容积率：1.68门面数：未定分几期开发：两期开盘时间：2006年1月交房时间：未定价格住宅均价：1040元/平方米住宅最高价：1280元/平方米