商圈评估、店铺选址与开业策划1

商圈评估、店铺选址与开业策划

各位朋友,店铺要开业必做哪三件事？开篇案例商圈是指以店铺坐落点为圆心，向外延伸某一距离，并以此距离为半径，消费者愿意移动到该店消费的最长距离，所形成的一个区域范围。2003年，经过3年的“折腾”沃尔玛在上海的第一家店铺选址——确定万达商业广场1-2层该店计划2005年初对外营业各位朋友选店花多长时间？商圈评估流程1、调查商圈要素2、划定商圈范围固定人口数、人口密度、日夜人口数、职业、年龄、教育程度、收入、交通、消费习性、生活习惯因行业不同而不同，以便利店为例，主商圈为50米，次商圈为50-150米，辅助商圈为150-250米；以选购生活用品为主的大型店，则用车程来计算。麦当劳选点时看重人流量，而德克士则只要能够赢利就拓展店面。就人均密度而言，德克士平均每6.2万人一家，肯德基平均每18.6万人一家，麦当劳平均每20万人一家。在商圈划分上，德克士密度在主商圈达到800米至1000米、次商圈达到1000米至1200米，社区商业型达到1200米至1800米。商圈评估流程3、商圈特征与竞争分析专卖店特色及分布：建筑形态、行业形态、分布家数；住宅特色：建物形态、分布情况；集会场所：场所类型、人潮流动路线方向；竞争分析：营业年数、卖场气氛、来客数、平均消费额、营业额4、人潮与交通状况的测定平日及假日人潮状况：每两小时为一个小段，以15分钟为抽样时段的样本，计算抽样点实际经过人数（青少年、上班族、家庭主妇）与车辆数量。人口、住家户数推算：户数×3人=当地预估人口数。交通状况：公共车的往返方向、下车后的走向、未来交通运输影响。商圈评估流程5、未来效益评估6、建议地点的确定7、评估结论调查抽样点的实际平方米数与租金、预估每次消费金额、每日来店客人数预估、每月营业额、固定费用（薪资与折旧）、变动成本、净利、损益平衡。根据抽样人潮与抽样地点所得的可能净利及分析可能的未来发展情况，将可供本企业开设专卖店的地段或区间一一列明。重点说明店铺应设在何处，何时合适开店；适宜经营何种商品组合；顾客的形态；租金状况肯德基选址秘诀何在？从1987年进入我国以来在短短的10多年里肯德基已经发展了1000家门店家家都瓜熟蒂落，赚得盆满钵满其选址的秘诀何在？剖析肯德基规划商圈之谜计划进入某城市前，先进行市场调查与资料收集，然后采取记分的方法进行商圈规划。1、划分商圈例如，此地区有一个大型商场营业额在1000万元算1分，5000万元算5分，有一条公交线路或地铁线路加多少分。这些分值标准是多年积累的经验值。通过打分把商圈分成几大类，以北京为例，有市级商业型（西单、王府井等）、区级商业型、定点（目标）消费型、还有社区型、社、商务两用型、旅游型等。剖析肯德基规划商圈之谜确定重点在哪个商圈开店，主要目标是哪些。一方面要考虑自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。肯德基一定要等到商圈成熟稳定后才进入，一定是比较稳健的原则，保证开一家成功一家。

2、选择商圈例如马兰拉面和肯德基的市场定位不同，顾客群不一样，有人吃肯德基也吃马兰拉面，有人可能从来不吃肯德基专吃马兰拉面。马兰拉面的选址与肯德基不同。

而肯德基与麦当劳市场定位相似，顾客群基本重合，在商圈选择方面也是一样的。

经常可以看到一边是麦当劳另一边是肯德基。古语说“一步差三市”。开店地址差一步有可能差三成买卖。这跟人流动线有关，人群从车站或地铁出来后往哪个方向走等，都需派人现场测量，得出完整数据后才能确定。3、确定聚客点例如，北京西单是成熟的商圈，但不是任何位置都是聚客点，肯德基开店原则是：努力争取在最聚客的地方和其附近开店。比如，在店门前测定人流量，记录经过的人流，而且还要测马路中间的和马路对面的人流量。剖析肯德基规划商圈之谜人流主要动线绝对不能被竞争对手截住，因为人们对品牌的忠诚度有限，主要考虑便利性。窍门：不能让竞争对手截住人流动线例如北京北太平庄十字路口有一家肯德基店，如果往西一百米，竞争者再开一家西式快餐店就不妥了，因为主要客流是从东边过来的，再在那边开，大量客流就被肯德基截住了，开店效益就不会好。剖析肯德基规划商圈之谜注意：聚客点影响商圈选择一个商圈有没有主要聚客点是这个商圈成熟度的重要标志。例如北京某新兴的居民小区，居民非常多，人口素质也很高，但据调查显示，在该小区内找不到主要聚客点，这时就可能先不去开店，当什么时候这个社区成熟了或比较成熟了，知道其中某个地方确实是主要聚客点才能开。剖析肯德基规划商圈之谜店铺选址商圈分析的最终目的是为了选定适当的设店地点具体包括：城市类型、城市设施、交通条件、城市规划、消费者因素、城市的商业属性等。1、首先应从大处着眼，把握城市商业条件2、从小处着手,详细考察店铺位置条件具体包括：商业性质、人口数及住户数、竞争店数、客流状况、道路状况、城市的商业属性、场地条件（店铺面积、形状、地基、倾斜度、高低、方位、日照条件、道路衔接状况等）、法律条件、租金、必要的停车条件及进出货空间、投资的最高限额、员工配置等（如每人服务面积不得低于20平方米）店铺选址程序一条街上有三家服装店，左边那家挂了个牌子“出血甩卖！”右边那家挂的是“跳楼价！”中间那家只挂了两个字“”。店铺选址店铺选址以吸引更多顾客购物为原则城市中央商业区：主要大街贯穿其间，云集各种专卖店和百货商店城市交通要道和交通枢纽的商业街：主要街道、地铁中转站等城市居民区商业街和边沿区商业中心：附近居民买日用杂货、百货郊区购物中心：为适应郊区居民的购物需要而形成郊区购物中心1、了解四类商业群2、选择合适区域位置日常生活必需品：设在居民区商业街，半径300米，步行10分钟内周期性需求的商品：选择交通枢纽、交通要道的商业圈耐用消费品及特殊需求的商品：应设在中心商业区或专业性街道店铺选址策略店铺选址店铺选址以吸引更多顾客购物为原则店铺选址策略3、分析客流规律客流类型：自身客流、分享客流（小店傍大店）派生客流（顺路进店）客流目的、速度和滞留时间街道两侧客流规模：光照、公共设施、交通等在商业繁华区，客流速度慢停留时间长，宜经营挑选性强商店，如服装店。有些地区虽然客流量大，如车站、码头等，但客流速度快，停留时间短，宜经营副食店，冷饮、快餐店等。讨论：人流量是地段好坏的主要标准吗？

肯德基市场开发人员杨先生的任务之一，就是拿着秒表到目标场所测算人流量，同时详细汇报一些数据：如人流是如何来的，并记录分析该地人群的消费水平和消费习惯，重庆考察店址案例。

人流量是决定门面的一个重要因素，但了解客流中属于你的潜在顾客或者说有效客流量才是最重要的。立地评估偏重于店铺本身及视线所及的周围环境主要调查立地点前道路特性及通行车辆种类。不同通行车辆构成不同道路性质，进而影响消费行为。道路性质可分为：

交通连接、运输、商流、郊区、老旧道路。立地点所在街道评估1、道路性质评估2、接近度评估评估消费者是否容易接近专卖店，防止障碍人潮通行阻隔物。考评标准：50米内是否公车站、店前道路的宽度、30米内是否有斑马线可到对面街、30米内是否有红绿灯、近期是否有道路拓宽工程进行、是否处于进入或离去动线。立地指店铺的所在地点。通过立地评估能了解店铺本身的特性，人车的动线与流量、接近性及视觉效果等。立地评估偏重于店铺本身及视线所及的周围环境立地点所在街道评估3、邻居特性评估调查预定点两侧行业种类的特点，以及不宜为邻的行业种类。若属同行专业街，则将会面临激烈的同业竞争；若属异种行业专业街，则考虑是否能旺市。4、列出利于设店的设施大中小型企业、中大型医院、学校、工厂、机关团体、公园及广场、车站附近、大型集中住宅区、其他甲：我家邻居好可恶，昨晚半夜按我家门铃。乙：那你有报警吗？甲：没有。我当他是疯子，继续立地评估针对要开店建筑物内外结构及法律问题评估立地点评估的项目1、齐全性——建筑物内设施愈齐备，愈节省开店装潢成本2、明确所有权——确认真正拥有房产所有权的业主3、清白性——查清所租贷房屋是否有被抵押或查封，避免房东有财务纠纷4、完整性——通过执照再次确认承租屋主店面法律上的使用权5、明显度——指可架设广告招牌的可见度，招牌愈明显愈好6、地形——淹水、日晒、采光度等7、积率：指预定点本身的形状与面积，通常愈方正愈好8、面积：指内部测量后的实际有效面积，其中门面宽度是首要条件9、押金、租金：价格高低直接到租金成本，租金注意房租高低及付款方式，而押金需对附近房租行情进行调研预定点的实地考察立地评估现场实地观察以了解立地点的优劣在选定待定店址后，除书面调查还要进行实地观察比较。连续三天在不同时段（早晨、中午、下班、晚上八点后），具体考察其人流量、附近同类店或不同类店、其营业情形、商品内容、价位高低等。

就店本身就市场性是否方便目标客层前来；行人流量；是否符合企业的营业特色；商圈内的客层是否符合目标客层；竞争情形；消费行为；商圈稳定性；送货便利性等。租金；改装成本；租期；续约调价比例、契约议定；屋龄及维修成本；前任租赁者评价；租金成本、续约租金成本、预计总租期成本