项目市场定位和投资可行性初步分析p前期策划

【角美P06地块】市场定位及投资可行性初步分析第1页第一部分角美镇发展概况及城市规划第二部份角美房地产概况及商业市场调查分析第三部分项目地块价值研判第四部分项目开发市场初步定位第五部分项目产品开发配比率及定价预估分析第六部分项目开发财务及投资效益分析第七部分项目评定结论目录第2页第一部份角美镇发展概况及城市规划

第3页角美镇区域特征和城市概况区位优势

角美镇归属福建省龙海市，为漳州次中心城市。区域总面积163平方公里，位于厦漳泉交界，九龙江入海口；雄踞厦门西海岸，鹰厦铁路、324线国道、厦漳高速公路交汇于此，是闽南金三角交通枢纽，是闽南城市联盟“桥头堡”；是厦漳经济联结契合点、接力站；与厦门市接壤21公里，距厦门岛15公里，是厦门市环岛20公里经济圈和海湾型城市建设主要组成部分，含有东连厦门特区、西接漳州市区独特区位优势。第4页角美镇区域特征和城市概况交通优势

角美现有324国道线从城区中部经过，厦漳高速、鹰厦铁路及正在建设中龙厦铁路、厦深铁路从北部经过，海沧铁路、同三高速穿越境内，以及连接海沧和长泰三条主干道角海路、角嵩路、角泰路；其交通方便快捷，优势显著。第5页角美镇区域特征和城市概况工业优势

角美工业综合开发区是福建省最早开发外向型工业区之一，经过十几年发展，现已形成门类多样、产品丰富轻型工业体系。当前区内拥有福龙、龙池、文圃、凤山、吴宅、江东6个工业园区，基本形成产业集群园区经济和工业主导产业经济，含有较强工业经济支撑力。后发优势

近年来，角美镇已先后投入数亿资金不停加大城市建设和改造力度，完成了一系列城市基础配套工程，当前已形成“二纵四横”道路交通网络；集镇建成工业综合开发区由原来5．25平方公里拓展到18平方公里，城市化水平到达42．7％。拥有5所中学、35所小学、2座公园和1家年交易额上亿元农贸市场，建有龙海市第一医院分院、龙池医院、影院、游泳馆、乒乓球馆等配套，角美城市后发优势逐步凸显。第6页角美镇城市规划分析

依据漳州城市规划目标，角美将成为漳州新“次中心城市”之一。为实现这一战略目标，角美将按照“一主一辅、双城争辉”、“一江两带、山海共舞”城市空间结构展开城市布局。为尽快拉开城市总体框架，壮大城市体量，角美工业综合开发区着重建设“一城（主城区）、三轴（以国道324线为主轴西通道、以角海路为主轴东通道、以角江路为主轴中通道）、带六园（龙池、福龙、文圃、吴宅、凤山、江东六大工业园区）”城市布局。角美城市总体规划

第7页角美镇城市规划分析

中心城区项目分布现实状况图第8页

中心城区开启项目介绍图

角美镇城市规划分析

第9页规划定位

大厦门湾主要节点，漳州东部经济发展中心，以行政中心、商业金融中心、产业创新中心组成角美城市功效关键区，人居环境示范区。发展目标

在规划期内，力争将角美镇建设成一个规模适合、结构合理、功效齐备、环境优美、生活便利、经济发达当代化中等城市。城镇规模

充分发挥厦漳泉城市联盟优势，加强与九龙江三角洲城市区联络，把角美作为城市来经营、规划，最终建成产业功效完善、滨江城市特色鲜明当代化城区，争取到，建成中心城区达66平方公里，人口到达55万，城市化人口到达90%。角美镇城市规划分析

第10页角美镇城市规划分析

规划方向

规划三大新区：角美中心区、龙池新区、福龙新区。角美中心区是三大新区重点，实施中将以建成区为依靠，西进南拓。“西进”是沿仁和西路向洪岱洋片区、福龙工业园推进；“南拓”沿洪岱路向角江路、石美片区拓展。该片区汇景祥居、天翔世家、仙鹭温泉人家、御家园、星河特区等8个商住小区建设，对于提升当地人居品质含有主要作用。同时，开发区还将利用厦深铁路新角美客运站建设机会，抓紧开启洪岱洋新镇区建设，加紧规划建设新角美中学，而且将建设五星级商务酒店、大型娱乐休闲项目。旧区建设侧重抓好侨兴街、农贸点、粮站片区等旧城改造项目，促使集镇城市中心功效愈加完善，带动作用不停增强。道路交通

镇区路网总体形成“三横五纵”路网结构。规划道路等级分为镇区主干道、镇区次干道、镇区支路，由此组成完善道路交通体系。镇区交通设施主要有长途汽车站、公交首末站、公共停车场和公共加气加油站。第11页第二部份角美房地产概况及商业市场调查分析第12页角美房地产发展进程概况初级发展阶段：初始自建自住

早期角美没有房地产可言，以前，角美建房子没有规划，不讲品质，不讲价格，也没有理念，大多建筑形态都是自建自住为主，满足是最基本居住需求；一个是农民自建房、一个是介于农民与房地产开发之间房子，最终一个才是真正房地产商盖房子。中期发展阶级：打造品质化住宅楼盘

厦门建发房地产在角美龙池打造“钻石之城”圣地亚哥及在此之间一批开发商，重视房地产品质，并逐步把园林设计等理念引入房地产，从而开创了品质化住宅楼盘，到了2007-年，几个大盘开始在角美开工，房地产住品质才开始发生翻天覆地改变。代表性楼盘：天翔地产斥巨款打造角美首席7万㎡大型国际品质小区“天翔世家”，角美商品房开发有限企业开发建设角美地标式建筑——“汇景祥居”；顺华集团打造高档次住宅小区“芗鹭温泉人家”销售价位达5000元/㎡。第13页角美房地产发展进程概况高速发展阶段：品牌规模生态化生活开发模式近年来，海峡西岸经济区发展战略深入实施，位于厦漳之间角美得到新一轮发展主要发展战略机遇并伴随外来开发商进驻，较强前瞻性，依据城市发展、规划要求，市场演变，从而不停地提升房地产人居生态生活品质；房地产开发项目进入品牌化、规模化运作。代表性楼盘：本土开发企业龙泉地产打造近80万平方米精品楼盘“温泉美生活”----“龙泉华庭”、“龙泉御墅”、“龙泉丽景”；厦门房地产商鑫星河地产开发角美首座主题式购物公园----“星河·城市广场”；以及港资企业丰泰地产所开发“丰泰财富广场”。第14页角美商业市场调查分析

经过对角美镇商圈实地调研，其商业主要分布街区位于：侨兴路、北门南路、324国道转盘处、仁和东、西路、角海路、角嵩路及文圃大道。第15页角美商业市场调查分析

路段租金业态分布侨兴路20-30元∕㎡电子通讯餐饮为主，生活配套为辅北门南路100元∕㎡运动、流行衣饰为主324国道转盘处100-150元∕㎡以餐饮、中汇、良兴购物广场、中博手机城仁和西路、主圃大道30-40元∕㎡娱乐、餐钦、银行为主业态仁和东路25-30元∕㎡建材、新港灯饰市场、生活配套为辅角海路100-150元∕㎡苏宁电器、批发等业态为主角嵩路40-60元∕㎡一站式购物中心，以丰泰财富广场、星河城市广场为代表商圈主业态分布及租金列表第16页商圈业态分布实景图角美商业市场调查分析

角嵩路是角美除324国道外车流量最大地段，厦门开往角美班车都停靠在此路段上下客，因而人流量也较大，其业态以服装和食杂为主；此路靠南区域有大量建材。所以，此路段整体上由三种主力业态组成。另外，角美首个主题公园式购物广场—“星河城市广场”其商业步行街区购物中心商业面积约：5万平方米，而丰泰财富广场商业面积也到达2.4万平方米。第17页角美商业市场调查分析

商圈业态分布实景图324国道临街及车流量大，业态主要以摩托车专卖店和汽车维修为主，近期经过马路两旁街道改建，良兴商场在此路段新开了一家分店，和中汇购物广场隔路相望，现已形成了一条步行街，该地段店面升值潜力巨大。第18页角美商业市场调查分析

商圈业态分布实景图仁和东路主要以建材、新港灯饰市场为主业态，生活配套为辅业态，其租金不高；现有永辉购物超市，其人流量大，但购物环境差，停车不便；仁和西路主要以娱乐、银行营业厅为主业态；文圃大道主要以餐饮美食为主业态。第19页商圈业态分布实景图角美商业市场调查分析

角美老镇街角海路、北门南路主要以男女流行衣饰、运动品牌装为主业态，其租金相对比较高，到达年租金8—10万，约100--150元/㎡/月。第20页第三部份项目地块价值研判第21页项目地块价值研判项目地块区位及概况分析第22页区位特点：

项目地块位于仁和西路与霞兴路交汇处，为角美新区规划“水韵新城”中心城区，距离老镇区不到一公里，规化中角美新客运站及龙厦铁路、厦深铁路角美火车站距离本项目10分钟车程，其交通通达性便利。周围未来公共娱乐休闲配套比较完善，体育中心，龟山公园近在咫尺；另外周围现有龙泉谷温泉SPA及打造近80万平方米精品品质生态楼盘“温泉美生活”-----“龙泉华庭”、“龙泉御墅”；其将间接提升本项目地段价值。地块概况：

本案项目地块占地面积约：70932㎡，建筑容积率约为：1.8～3.0,建筑限高:100米,总建筑面积约为:212796㎡。项目地块区位及概况分析项目地块价值研判第23页项目周围楼盘开发情况

项目地块价值研判项目周围现有已交房入驻楼盘:天翔世家、汇景祥居、御家兰庭等，其二手房均价为：4500元/㎡---4800元/㎡；兴建未交房楼盘：龙泉华庭，其住宅销售价位为：5000元/㎡—5500元/㎡。第24页项目周围楼盘价位图表项目地块价值研判项目周围楼盘开发情况

项目名称开发商住宅均价项目地址天翔世家漳州市天翔房地产开发有限企业4800元/㎡漳州龙海角美镇文圃大道汇景祥居龙海市角美商品房开发有限企业4500元/㎡角美镇政府前、角美邮电局、公安分局旁边御家兰庭漳州市御家房地产开发有限企业4600元/㎡漳州市角美中心小学西侧龙泉华庭龙海龙泉房地产开发有限企业5200元/㎡角美新城区仁和路和洪岱路交汇处第25页项目地块价值研判项目商业竞争楼盘分析

现角美镇在售商业楼盘仅为三个，主要分布于角嵩路星河城市广场、丰泰财富广场及龙泉华庭配套底商，其一层店面销售价位为：18000元/㎡～25000元/㎡，二层为：1元/㎡～13000元/㎡，店面面积主要以50㎡～80㎡为主。项目商业竞争楼盘价位图表项目名称店面售价商业主题定位星河·城市广场一层：18000元/㎡，挑高6米二层：1～13000元/㎡为集购物观光、休闲娱乐为一体全天侯立体化大型主题公园式休闲购物中心。项目涵盖了名店步行街、大型超市卖场、百货名店、电影院、时尚女人街、电子城、电玩城、美食广场、儿童专区等各种娱乐消费形态。龙泉华庭0元/㎡—25000元/㎡小区生活配套底商为主丰泰财富广场2元/㎡，挑高6.2米以新华都为主力店角美首站商业体项目商业竞争楼盘价位图表第26页项目地块价值研判项目地块价值分析

资源价值：角美最为自然丰富“江水”、“温泉”资源本项目周围现有龙泉谷温泉SPA，及九龙江水域带，其为项目增加较大附加值。休闲价值：角美最为完善休闲娱乐公共配套本项目未来公共娱乐休闲配套比较完善，体育中心，龟山公园近在咫尺，中影万星国际影城也即将开工。第27页商业价值：区域商业及当代城镇舒适性购物商业综合体发展存在极大空白项目紧邻镇城主干线——仁和西路，位于仁和西路与霞兴路交汇处，区位优越，新客运站、火车站市政交通设施聚集，辐射力极强；项目双面邻路，商业易达性极强。周围居住高档生态品质楼盘居多，消费群体整体比较高且周围没有区域性商业综合体其亦为当地块商用物业经营定位提供极大操作空间。项目区域作为角美新城区，角美中学新校区及角美医院投入，体育中心，龟山公园兴建，形成了十分成熟配套环境，医疗配套、教育配套、休闲配套等均成熟，为未来居住提供好保障。项目地块价值研判项目地块价值分析

第28页第四部份项目开发市场初步定位第29页项目开发市场初步定位住宅部份市场定位产品定位：生态休闲景观高端住宅+青年时尚公寓

1.“生态休闲景观高端住宅”定位依据：★项目打造生态型精品质高端住宅与角美城市规划“水韵新城”中心城区规划结构为“一心、三片、两轴、两带”组团式布局结构形态；建设城在绿中，蓝天、碧水、绿地相互辉映现代化生态园林城区宏观大格局相吻合；★丰富自然稀缺价值资源“江水”、“温泉”如本项目周边现有龙泉谷温泉SPA，及九龙江水域带对高端购房需求吸引；★项目区域教育、医疗配套日趋成熟，角美中学新校区及角美医院投入，能够满足高端居住需求；★角美老镇居民传统习惯不愿意远离老镇区区域念旧心理，而本项目距离老镇区不到1公里，可认为老镇区居民提升改善居住愿望；★项目区域休闲娱乐配套完善，如体育中心，龟山公园兴建，其为本项目打造生态休闲景观高端住宅创造有利先机条件。第30页项目开发市场初步定位住宅部份市场定位2.“青年时尚公寓”定位依据：●作为厦门湾西岸崛起现代化工贸新城

角美近年来吸引中外企业投资热点，并已基本形成以园区特色产业集群和以工业主导经济结构，发展快速、基础殷实、势头强劲，必然吸引相当多数量外来技术工薪人阶层，其群体具有青年时尚公寓需求；●项目周边兴建医院、学校，“青年时尚公寓”具有自住居住需求和出租市场空间；●“青年时尚公寓”为房产投资客热忠需求；可认为富裕人群抵御通货膨胀，资产保值增值需要；●工业区及物流园区年轻人及首次置业者低总价购房需求；●公寓可用作家庭旅馆、快捷酒店经营项目。第31页项目开发市场初步定位商业部份市场定位在角美这个地方打造商业综合体，能够制造出“赢者通吃”效应，一旦抢先得到市场认可，其统治地位将牢不可破。其商业价值将表达在3个方面：1、它能够将角美现有最优质商业资源充分转移过来；2、因为新质商业空间出现能够催生出一些全新商业消费；3、因为商业格局提升将会使相当一部分外流消费回流。本案非常适合打造商业综合体，原因有以下两个：1、本案处于角美新区规划中心位置，地理条件上得天独厚；2、即使前面已经有了星河·城市广场与丰泰财富广场，但一个位于老城区，停车将成为其无法克服困难；一个是在324国道旁边，区位不适合做精巧商业，从区位角度看本案是做商业综合体极佳地点。第32页项目开发市场初步定位本案商业定位

打造【角美】第一购物广场鉴于永辉与新华都已经入住角美，本案则应联手更具品牌号召力商家入住，比如世界级沃尔玛或中国超市巨头人人乐等，而这些商家也确实具备实实在在合作潜力，最近沃尔玛也开始关注起中国明星城镇，着手展开布点工作，而人人乐在福建省发展重点原来就是漳州，假如能够把这种体量和级别超市引入角美，则本案完全有理由成为角美购置第一广场。打造【角美】最精巧唯美超级MALLShoppingMall（简称MALL）是源自美国、风靡世界成功商业模式，凡你所想象到娱乐、休闲、购物方式，在“MALL”都有，它消费对象是一个大型复合型消费群体。概括起来说，“MALL”有三个主要特点，一是大。占地面积大，建筑面积大，停车面积大，二是多。行业多，店铺多，功效多。三是高，购物环境要求高，档次高，用户群购置力高。第33页本案商业定位

打造【角美】最具人气休闲高地角美休闲娱乐业现实状况是比较分散，且无规模化、品牌化及集中化；而近年来，伴随角美经济快速发展和镇区居民收入水平及消费水平整体提升，现老镇街区已无法满足其文化娱乐方面需求；另外，伴随角美工业综合开发区“龙池、福龙、文圃、吴宅、凤山、江东”六个工业集中板块加速集聚发展，必定会带来外来员工增加，而这些80后打工仔已然成为城市消费主力军。打造【角美】最具时尚气息炫酷影城即使角美也规划了万星国际影城，但在角美这么一个小城镇，孤立影城其经营压力是巨大，因为影城在今天已经不但仅是看一场电影这么简单，它更含有追寻时尚意味，而唯有在一个含有综合性和时尚性环境内，它才能充分彰显它魅力；更何况本案开发在先，且位置更为优越，再辅之以电玩城、自助ktv等其它时尚要素，完全由机会打造成为角美最具时尚气息炫酷影城。项目开发市场初步定位第34页以上仅为对本案商业宏观定位，包括详细关于项目功效分区、业态细分布、商场主力店怎样定位、商业体量怎样确定、人/车流动线、购物街区间人流怎样有效贯通、体验式购物空间形象设计等，需经深入市场调研及商家访谈后方能得出系统性结论。项目开发市场初步定位小结第35页第五部份项目产品开发配比率及定价预估分析第36页项目产品开发配比率及定价预估分析

项目住宅与商业面积配比率1．本案地块开发主要综合经济技术指标为:占地面积：70932㎡，容积率：1.8～3.0,总建筑面积:212796㎡.建筑限高:100米2.开发路径设定概括而言，本案有两种截然不一样开发方案，一是如同龙泉华庭做底商加住宅模式；二是打造一个专业商业综合体，两种开发方案指标设定、成本、效益以及开发周期都存在着较大不一样，这里我们将两种开发模式做一个对比分析。第37页3．两种开发模式下经济技术指标设定底商加住宅模式（以下简称底商模式）主要技术经济指标：商业面积：12464㎡，其中底层6232㎡，二层6232㎡；（以上面积指标由来：当地块呈长方形，因为没有地形图，依据现场目测假定地块长400米宽177米，则该地块底商面积可粗略估算为（400+177）*12*90%=6232㎡，2米为底商通常进深，90%系数是考虑中间会有断续。二层面积同上。）住宅面积：32㎡；住宅建筑层高：18~30F项目产品开发配比率及定价预估分析

项目住宅与商业面积配比率第38页项目住宅与商业面积配比率项目产品开发配比率及定价预估分析

商业综合体模式主要技术经济指标：商业面积：50000㎡，其中底层19400㎡，二层19400㎡，三层11200㎡；（以上面积指标由来：本案建筑密度35%，这就意味着建筑物占地极限面积为70932*35%=24826㎡，假定住宅面积为162796㎡，按照30层计算，其基地面积为5427㎡，则理论上可用于商业占地面积为24826-5427=19399㎡。这么商业综合体基本上做到局部3层就能够了。实际上本案部分临街住宅其底层还是能够布置一些商业面积，以上并没有计入是一个比较保守估算方法）。住宅面积：162796㎡；住宅建筑层高：30F3．两种开发模式下经济技术指标设定第39页4.两种开发模式下销售价格设定项目住宅与商业面积配比率项目产品开发配比率及定价预估分析

底商模式销售价格指标：商业部份：一层2元/㎡二层13000元/㎡住宅部份：5200元/㎡起价定价依据：当前角美镇在售商铺价格一层约：1.8万—2.5万/㎡，二层约：1.2万---1.3万左右（如星河城市广场、丰泰财富广场及龙泉华庭）；以上价格主要参考龙泉华庭现价，属于比较保守定价。第40页商业部份：一层2元/㎡二层13000元/㎡三层9000元/㎡住宅部份：5200元/㎡起价定价依据同上；普通而言，在相同地段商业综合体商业部分售价应该会有相当幅度提升，本案本着稳健保守标准未作向上价格调整。商业综合体模式销售价格指标：

项目住宅与商业面积配比率项目产品开发配比率及定价预估分析

第41页项目产品开发配比率及定价预估分析

项目住宅与商业面积配比率5.商业综合体模式业态分布及面积配比估算依据多年商业地产运作实操经验判断，像本案这么规模镇级城市商业综合体，其业态规划及面积配比可参考以以下表：第42页第43页第44页商业业态面积需求主力超市6000—8000㎡时尚百货5000—6000㎡动感影视城3000㎡特色小吃档口美食城1500㎡电器卖场3000—4000㎡家私家纺2500㎡KTV4000㎡电玩动漫城、台球娱乐城-2500㎡特色中型规模餐饮及中西式洋式快餐5000㎡个性购物街区及冷饮吧4000㎡手机数码城㎡流行运动品牌区2500美容养生休闲会所3000㎡溜冰场1500㎡儿童娱乐区1500㎡商业面积总计预估为50000㎡项目产品开发配比率及定价预估分析

第45页第六部分项目开发成本估算及投资效益分析第46页方案一：底商模式投资效益分析底商模式成本效益分析(保守价格)项目或地块：漳州角美单位：亩、元、m2序号项目费用计算标准计算公式数量标准投资金额(万元）一开发直接费

212796

796491土地费用

310002拆迁费用

1

3前期工程费

1692

规划2.5元/m2

0

勘测3.5元/m2212796242.5592

钻探（含审查）2元/m2212796363.8388

设计（建安）高层：30元/m221279630638.388

设计（园林景观）18元/m221279615319.194

人防地下室设计费40元/m2212796

0

施工图审查4元/m2212796485.1184

招投标.编制预算2元/m2212796364

三通一平10.5元/m221279610212.796

监理费10元/m221279610212.796

质监费面积×2.5元/m22127962.553.199第47页4隶属配套

2872.746

①供水面积×7元/m221279630638.388

②供电面积×80元/m2212796801702.368

③配套费40元/㎡21279625531.99

小计

2872.7465房屋建安工程费

44084

主体工程项目

212796170036175.32

小区配电室土建、水电

1300300

人防地下室（缴费异地建设）面积3%

0

消防工程

112001200

景观、绿地、路灯、管网

116001600

电梯

1

智能化系统

1300300

夜景工程

1200200

售楼处装修

1500500

专题维修基金

2%724

不可预见

3%1085

直接成本小计

3603.59748649方案一：底商模式投资效益分析第48页方案一：底商模式投资效益分析二开发间接费

28202

营业税按销售收入×5%1259850.056299

城建税按营业税①×7%62990.07441

教育附加税①×4%62990.04252

企业所得税及土地增值税销售收入×7.09%1259850.07098932

印花税按销售收入×0.3‰1259850.000338

市场推广费销售收入×1%1259850.011260

销售代理费销售收入×2%1259850.022520

日常经营开支销售收入×1%1259850.011260

财务费用

7200

创办费含在日常经营开支

0

成本累计

107851

三销售收入

125984.6

一层店面

6232213710.4

二层店面

6232130008101.6

三层店面

90000

住宅

325200104172.64

地下车位

地下商场

四项目净利润三-二-一

18134第49页方案二：底商模式投资效益分析底商模式成本效益分析(保守价格)项目或地块：漳州角美单位：亩、元、m2序号项目费用计算标准计算公式数量标准投资金额(万元）一开发直接费

212796

796491土地费用

310002拆迁费用

1

3前期工程费

1692

规划2.5元/m2

0

勘测3.5元/m2212796242.5592

钻探（含审查）2元/m2212796363.8388

设计（建安）高层：30元/m221279630638.388

设计（园林景观）18元/m221279615319.194

人防地下室设计费40元/m2212796

0

施工图审查4元/m2212796485.1184

招投标.编制预算2元/m2212796364

三通一平10.5元/m221279610212.796

监理费10元/m221279610212.796

质监费面积×2.5元/m22127962.553.199第50页方案二：底商模式投资效益分析4隶属配套

2872.746

①供水面积×7元/m221279630638.388

②供电面积×80元/m2212796801702.368

③配套费40元/㎡21279625531.99

小计

2872.746

5房屋建安工程费

44084

主体工程项目

212796170036175.32

小区配电室土建、水电

1300300

人防地下室（缴费异地建设）面积3%

0

消防工程

112001200

景观、绿地、路灯、管网

116001600

电梯

1

智能化系统

1300300

夜景工程

1200200

售楼处装修

1500500

专题维修基金

2%724

不可预见

3%1085

直接成本小计

3603.597148649第51页方案二：底商模式投资效益分析二开发间接费

30302

营业税按销售收入×5%138583.10.056929

城建税按营业税①×7%69290.07485

教育附加税①×4%69290.04277

企业所得税及土地增值税销售收入×7.09%138583.10.07099826

印花税按销售收入×0.3‰138583.10.000342

市场推广费销售收入×1%138583.10.011386

销售代理费销售收入×2%138583.10.022772

日常经营开支销售收入×1%138583.10.011386

财务费用

7200

创办费含在日常经营开支

0

成本累计

109951

三销售收入

138583.1

一层店面

62322420015081.44

二层店面

6232143008911.76

三层店面

90000

住宅

325720114589.9

地下车位

地下商场

四项目净利润三-二-一

28633第52页方案三：商业综合体模式投资效益分析综合体模式成本效益分析(保守价格)项目或地块：漳州角美单位：亩、元、m2序号项目费用计算标准计算公式数量标准投资金额(万元）

一开发直接费

212796

830661土地费用

310002拆迁费用

1

3前期工程费

1692

规划2.5元/m2

0

勘测3.5元/m2212796242.5592

钻探（含审查）2元/m2212796363.8388

设计（建安）高层：30元/m221279630638.388

设计（园林景观）18元/m221279615319.194

人防地下室设计费40元/m2212796

0

施工图审查4元/m2212796485.1184

招投标.编制预算2元/m2212796364

三通一平10.5元/m221279610212.796

监理费10元/m221279610212.796

质监费面积×2.5元/m22127962.553.199第53页方案三：商业综合体模式投资效益分析4隶属配套

2872.746

①供水面积×7元/m221279630638.388

②供电面积×80元/m2212796801702.368

③配套费40元/㎡21279625531.99

小计

2872.746

5房屋建安工程费

47501

主体工程项目

212796175037239.3

小区配电室土建、水电

1300300

人防地下室（缴费异地建设）面积3%

0

消防工程

130003000

景观、绿地、路灯、管网

116001600

电梯

125002500

智能化系统

1300300

夜景工程

1200200

售楼处装修

1500500

专题维修基金

2%745

不可预见

3%1117

直接成本小计

3856.721452066第54页方案三：商业综合体模式投资效益分析二开发间接费

35319

营业税按销售收入×5%162633.90.058132

城建税按营业税①×7%81320.07569

教育附加税①×4%81320.04325

企业所得税及土地增值税销售收入×7.71%162633.90.077112539

印花税按销售收入×0.3‰162633.90.000349

市场推广费销售收入×1%162633.90.011626

销售代理费销售收入×2%162633.90.023253

日常经营开支销售收入×1%162633.90.011626

财务费用

4800

创办费含在日常经营开支

0

成本累计

115985

三销售收入

162633.9

一层店面

19400242680

二层店面

194001300025220

三层店面

11200900010080

住宅

162796520084653.92

地下车位

地下商场

四项目净利润三-二-一