项目前期可行性研究

中南集团青岛李沧四地块

市场调研及可行性分析汇报谨呈：中南控股集团有限企业项目前期可行性研究第1页汇报提要STRUCTURE1项目本体介绍2青岛与李沧区宏观投资环境分析3青岛商业格局扫描4青岛房地产市场研究5项目优劣与可行性提议项目前期可行性研究第2页本体条件分析3项目地块1项目地块2项目地块3项目地块4项目前期可行性研究第3页当地块位于李沧与城阳交界处，属于城市边缘区，地块内配套缺失，城市意向较差；地块包括3个行政村，占地约1600亩地块1内内包括三个行政村：桃园、上王埠和东王埠，总占地约1600亩。地块内市政配套和生活配套缺失，整个地块城市意向较差。308国道青银高速区域地块占地行政区青岛李沧地块11600亩上王埠、东王埠、桃园桃园东王埠上王埠青银高速东侧308国道西侧青银和308国道之间区位条件项目前期可行性研究第4页当地块含有良好交通资源，通达性好，但现实状况进入性差；地块中308国道有7条公交线路通往李沧和青岛市区通达性从地块现实状况图看，308国道和青银高速南北贯通地块，所以地块交通资源非常强势。308国道车流量巨大，早晨下午高峰期时，堵车现象较严重。进入性从地块现实状况看，青银高速在当地快内没有出口（出口在下王埠），而且308国道与两侧地块也没有正式接口。308国道东侧有几个村里开小出口与308国道相接，但都属于非法道路，而且道路级别较低。公交国道308有开往李沧市区公车线路7条分别为：9，103，106，109，111，129，371地块内与308国道出口交通条件金水路308国道青银高速桃园东王埠上王埠出口1出口2高速出口308国道立交下王埠项目前期可行性研究第5页地块规模较大，总占地1600亩；但内部被308国道和青银高速分割开，整体性受到影响地块四至：东西向以山体为界，南北向以村边界为界地块包括土地包括上王埠、东王埠和桃园三个行政村土地，总占地约1600亩，经典大盘。308国道和青银高速由南至北贯通地块，造成地块整体性受到一定影响。地块规模308国道青银高速桃园东王埠上王埠308国道青银高速项目前期可行性研究第6页地块现实状况：夹在308国道和青银高速中间地块南部和东北部是村庄聚集区，以平房为主。地块中部以湖和砖厂为主。308国道西侧以农用地为主，但有部分建筑存在。青银高速东侧则是以自然坡地为主。地块内部现实状况以村庄和洼地为主，权属归于上王埠、东王埠和桃园地块内部现实状况308国道青银高速桃园东王埠上王埠砖厂308国道西侧地块现实状况村庄湖面村庄项目前期可行性研究第7页地块地形：地块整体地势是东西高，中间低。东西两侧是山体自然延伸。而中间地块是洼地，与旁边城市主干道（308国道）路基有30-50米落差。地块东西边界是山体自然延伸，地块中间地块是洼地地块内部地形308国道青银高速桃园东王埠上王埠地块西侧山体延伸地块东侧山体延伸地块中部洼地项目前期可行性研究第8页西侧308国道堵车现象严重；中部砖厂和湖面环境较差；东侧山体延伸有限，给东侧地块形成很重压迫感西侧308国道堵车现象严重（尤其是上下班高峰期）中部砖厂环境较差，而且与其相邻湖岸也需要治理。东侧山体山势险峻，而且山体延伸有限，与其邻近地块压迫感强烈。地块内部限制308国道青银高速桃园东王埠上王埠项目前期可行性研究第9页地块所在区域属于城市边缘区，各种生活配套资源都很缺乏现实状况商业设施：地块本身没有什么大型商业设施。仅以菜市场和路边餐馆（308国道）为主。周围现实状况教育配套设施：王埠小学青岛61中学地块距最近市级商圈——李沧商圈直线距离约为3.5公里，车行时间约10分钟。公共交通较为方便。地块外部配套李沧商圈61中王埠小学桃园上王埠东王埠308国道青银高速地块内现有商业项目前期可行性研究第10页沿着青银高速，地块周围区域已经有若干大盘，未来将对当地块产生直接竞争区域内楼盘现实状况：区域内主要楼盘都是以小高层和高层为主市区客户抵达当地快路径：市区客户主要是经过308国道和青银高速抵达本区域区域竞争：地块北部约5分钟车程天泰城（现阶段以小高层为主）后续还有6000户供给量。地块南部紧邻百通馨园（尾盘、多层和小高层）和伟东幸福之城（建面140万平米高层、小高层）将直接截流市区流出方向客户。位于青银高速和金水路相接理想之城（洋房、小高层和高层）后续存量也在186万平米（建面）地块外部区域天泰城308国道青银高速伟东.幸福之城百通馨园绿城.理想之城市区方向项目前期可行性研究第11页盘点地块规模较大，但交通要道308国道和青银高速分割减弱了规模优势。以水景（湖水）和山景为主景观资源。东侧山势险峻，山体延伸山坡较短，对地块有压迫感。湖位于地块中部，能够打造为关键景观。城市郊区，周围配套设施资源匮乏规模自然资源配套设施青银高速、308国道贯通地块，通达性很好，拉近了和城市中心距离，但地块进入性较差。交通条件区域认知区域认知度较高，与市区交通联络便利。地块周围大规模竞争楼盘多且产品力高。项目前期可行性研究第12页本体条件分析13项目地块1项目地块2项目地块3项目地块4项目前期可行性研究第13页地块2地处李沧区东部，九水路南侧，隶属城市蔓延区，含有初步城镇意向；地块包括5个行政村，占地约1000亩地块2位于李沧东部（青银高速以东），地块内内包括五个行政村：苏家、庄子、刘家下河、毛公地和王家下河，总占地约1000亩。地块内市政配套和生活配套较为缺失，但地块周围配套设施相对完善（学校、工业园和医院），整个区域（含地块）含有初步城市意向。九水路金水河区域地块占地行政区青岛李沧地块21000亩苏家、庄子、刘家下河、毛公地、王家下河区位条件项目前期可行性研究第14页当地块经九水路，向东与李沧区、崂山区相接，地块通达性、进入性相对都很好；地块北侧九水路，有6条公交线路通向李沧市区通达性从地块现实状况图看，九水路是地块通往外界主要通道。地块南部沿河有条东西向土路。所以地块内部道路通达性略差。进入性但从地块现实状况看，当地块西侧有多个路口与九水路相接，但地块东侧较少。地块中间向南通往崂山汉川路因庄子村不配合，至今道路还未修通。公交九水路有开往李沧市区公车线路6条分别为：107、112、113、128、303、365。交通条件九水路金水河通往崂山区青银高速通往李沧市区土路滨海大道项目前期可行性研究第15页地块面积约在1000亩，金水河东西向为主横穿地块，将地块分成南北两部分地块四至：北临九水路、南临山体、东西向以村边界为界。地块包括土地为苏家、庄子、刘家下河、王家下河、毛公地，总占地约1000亩。金水河东西向贯通地块，自然分割了地块。地块规模九水路金水河通往崂山区通往李沧市区金水河现实状况苏家庄子王家下河刘家下河毛公地金水河现实状况金水河现实状况项目前期可行性研究第16页地块内部地势平坦，存在着大量村庄和违章建筑；地块内有山河资源但河水几近枯竭，河道正在整改地块现实状况：地块包括5个村庄，地块内现存较多违章建筑、地块南侧边界山体走势较为平缓。地块内金水河河水资源除小幅地块河道有水，其它地块水资源几近枯竭。市政府和李沧区政府共投资14亿，治理李村河河道，打造原生态湿地景观。地块内部现实状况九水路金水河通往崂山区通往李沧市区苏家庄子王家下河刘家下河毛公地村庄现实状况违章建筑南部山体河道治理违章建筑违章建筑违章建筑项目前期可行性研究第17页以金水河为界，北部地块地势平坦，南部地块走势向由北向南依次走高，接驳山体，形成坡地金水河南部地块走势由北向南依次走高，与山体相连，山体延伸部分较为平缓。金水河北部地块地势平坦地块内部地形九水路通往崂山区通往李沧市区苏家庄子王家下河刘家下河毛公地金水河南部地块金水河金水河南部地块金水河北部地块金水河北部地块金水河北部地块项目前期可行性研究第18页地块周围具备很好山体资源和相对成熟区域配套，九水路沿线未来规划打造成高端商贸街区地块外部资源地块以东高校九水路金水河青银高速通往李沧市区土路通往崂山区九水路上商业九水路上商业九水路上商业地块以西中学地块以西医院九水路在李沧区政府未来规划中，将打造高档商业，希望辐射全市，吸引旅游人口。

宾川路项目前期可行性研究第19页地块周围受周围低收入产业人群影响，当前居住意向较差，但绿城理想之城等新盘入市将拉升区域整体形象绿城•理想之城在售、和达•和城即将开盘、郑庄旧村改造都正在实施，并经过李村河景观带打造，未来区域将形成很好居住气氛和价值认知。九水路北侧，在庄子和苏家村北部是李沧工业园。将会对整个区域居住意向产生不利影响。但当前李沧区政府正在考虑打造绿色产业园区，减轻这一影响。地块外部限制九水路金水河通往崂山区青银高速通往李沧市区土路绿城.理想之城宾川路和达和成李沧工业园北侧工业园郑庄旧改和达和城绿城.理想之城郑庄旧改项目前期可行性研究第20页地块周围环境很好，但通往市区道路交通不够方便，周围项目竞争较为激烈区域认知：相对于李沧其它位置，该区域环境相对很好。区域内楼盘现实状况：区域内主要楼盘都是以洋房、小高层和高层为主市区客户抵达当地块路径：市区客户主要是经过青银高速，经九水路抵达本区域，规划中经当地块连接崂山区汉川路还没有开始修建（时间节点不能确定）。区域竞争：地块西部约5分钟车程郑庄旧改项目（现阶段以小高层为主）已经开始兴建。地块北侧绿城•理想花园（约190万平米建面，洋房、小高、高层）与和达•和城项目（28万平米建面，洋房、高层）总供给量在200万平米左右。地块外部区域九水路金水河通往崂山区青银高速通往李沧市区土路绿城.理想之城宾川路郑庄旧改汉川路和达和成项目前期可行性研究第21页盘点地块规模较大，但因为金水河分割减弱了规模优势。拥有包含河景与山景景观资源，有一定资源条件。南向山体，项目位于山体阴坡，但山体延伸区较为平缓；河景依然需要改进，包含河水和河道治理。属于城市蔓延区，地块周围生活商业配套相对成熟。规模上自然资源配套设施地块北侧九水路通达性和进入性很好，而南侧地块土路还未完全打通，所以地块进入性较差。地块南侧通往崂山区汉川路，受庄子村影响不能推进施工。交通条件区域认知区域认知较差、交通当前不够便利。但区域环境很好，距离城市中心距离相对较近，伴随绿城项目标拉动，逐步形成一定居住价值认知项目前期可行性研究第22页本体条件分析23项目地块1项目地块2项目地块3项目地块4项目前期可行性研究第23页地块3地处李沧陌生区，缺乏配套，城市意象差；地块包括2个行政村，占地约1000亩地块3位于李沧城市陌生区，地块内内包括两个行政村：李家上流和南王，总占地约1000亩。地块内市政配套和生活配套较为缺失，整个区域（含地块）缺乏城市意向。区位条件金水路宾川路区域地块占地行政区青岛李沧地块31000亩李家上流、南王项目前期可行性研究第24页当地块南临金水路，向西与李沧市区相接，向东与崂山区相接，地块通达性和进入性普通；抵达当地块公交线路只有一条通达性地块南临金水路，是地块通往外界主要通道。地块北侧、东侧边界没有道路。地块最西部边界紧临已建好宾川路进入性从地块现实状况看，当地块南临金水路是城市主干道，但与城市中心缺乏南北联络。地块北部、东部、西部进入性较差。公交地块西侧相隔一条小马路有开往李沧市区公车线路1条：128。交通条件金水路宾川路128路公交项目前期可行性研究第25页地块南部和中部有村庄，地块内现存违章建筑较多；地块南侧中部有李村河上游河道，当前河道情况较差地块四至：南临金水路，西临宾川路，北部与东部以村边界为界。地块现实状况：经典坡地地形，有植被，地势是东部和北部较高，南部较低。地块内有条河流，但水量不足，而且需要治理河道和河水。地块中坡地，有大量违章建筑。地块内部现实状况金水路宾川路违章建筑违章建筑河道项目前期可行性研究第26页地块内部是经典坡地地形，有一定植被覆盖；地势是东部和北部较高，南部较低地块内部地形金水路宾川路地块南侧地块南侧地块北侧地块北侧地块北侧项目前期可行性研究第27页地块周围具备很好山体坡地资源；北侧和南侧有一些旅游和历史文化资源；不过缺乏生活配套地块周围具备很好山体坡地资源。但与山体相隔着其它村庄。地块北部向北，紧临山体天水路，周围属于休闲度假区性质，此处有中海玫瑰庭院项目，还未开盘，属于低密度产品。区域南侧边界周围有个小学。地块周围缺乏医院和商业配套。地块外部资源长涧庙项目前期可行性研究第28页地处城市陌生区，除南部边界外，通往地块道路大多没有修通，地块进入性较差地处城市陌生区，人口聚集度、关注度有限。除南部边界外，地块进入性较差。地块外部限制金水路宾川路项目前期可行性研究第29页盘点地块规模较大，相对完整，含有一定规模优势。以河景和山景为主景观资源地块东、北侧含有山体资源。但都隔着其它村庄。作为当地块资源比较勉强。地块中河道，水质差而且有异味，河道需要治理。本段河道不属于政府投资李村河景观项目，需要开发商出资治理。整个地块配套较为缺乏，没有医院、缺乏商业配套。规模上自然资源配套设施当前看，地块只能经金水路进入地块内部，公交线路只有1条，而且地块东西北侧道路大多都在规划中。交通条件区域认知区域是城市陌生区、配套不完善；地块内和周围以村落和违章建筑为主，区域认知度差。项目前期可行性研究第30页本体条件分析31项目地块1项目地块2项目地块3项目地块4项目前期可行性研究第31页地块4地处李沧城市建成区，周围配套齐全；地块包括2个行政村，占地约1000亩地块4位于李沧城市建设区，地块内内包括两个行政村：大枣园和南岭，总占地约1000亩。地块内市政配套和生活配套较为完善，整个区域（含地块）城市意向很好。区位条件重庆中路十梅庵路南岭一路区域地块占地行政区青岛李沧地块41000亩大枣园、南岭项目前期可行性研究第32页当地块紧靠城市主干道（重庆中路），通达性好；公交线路（5条）集中分布在地块西侧边界通达性从地块现实状况图看，重庆路是地块通往外界主要干道。重庆路是双向6车道城市主干道进入性地块进入性很好，能够由南岭4路，南岭2路，南岭1路进入地块。公交九水路有开往李沧市区公车线路6条分别为：122，306，696，364，605交通条件重庆路十梅庵路南岭一路南岭二路南岭四路重庆中路项目前期可行性研究第33页地块面积约在1000亩，地块整体性良好地块四至：西邻重庆路、北接十梅庵路、南邻南岭一路、东至老虎山西麓。地块包括土地为大枣园村和南岭村，总占地约1000亩。地块规模重庆中路十梅庵路南岭一路南岭二路南岭四路项目前期可行性研究第34页地块内包括大量村庄拆迁和厂房（包含部分厂房生活区）搬迁，地块南部有高压线经过不利原因地块现实状况：地块包括2个村庄，地块现在以建设用地为主，但包括了大量村庄拆迁和单位厂房、生活区搬迁。地块南部有高压线走廊经过地块内部现实状况重庆中路十梅庵路南岭一路南岭二路南岭四路拆迁单位居住区高压线拆迁单位居住区高压线项目前期可行性研究第35页地块内有山体资源，地势由东向西依次降低，地势较为平缓地块东依老虎山，有一定植被资源地块内地形由东向西成阶梯状，依次降低。整个地块地势相对平缓。重庆中路十梅庵路南岭一路南岭二路南岭四路地块内部地形项目前期可行性研究第36页整个区域配套已经成熟，地块发展只是受限于该区域内城市发展意向整个区域发展相对成熟，地块西侧有楼山公园十梅庵路与重庆中路相交地点北侧约200米有青岛第4人民医院地块内还包含了小学和中学。重庆中路两则是以汽贸为主商业区地块外部资源重庆中路十梅庵路南岭一路南岭二路南岭四路青岛27中大枣园小学27中学大枣园小学第4人民医院项目前期可行性研究第37页地块紧临李沧传统工业区，周围存在着大量经济适用房、而且拆迁量巨大；客户起源相对单一，以刚性需求客户为主区域认知：区域紧临李沧老工业区，环境污染较重，以楼山公园为界，公园西侧环境较差，东侧环境很好。区域内楼盘现实状况：区域内主要楼盘都是以经济适用房为主。而且区域存在大量拆迁（地块南侧文昌阁区域未来供给量在90万平米高层）。区域周围存在大量平房，地块包括到大量拆迁（文昌阁改造，未来供给量87万平米高层）。市区客户抵达当地快路径：市区客户（刚性需求）主要是经过重庆路抵达当地快。区域竞争：地块周围竞争楼盘以经济适用房为主(比如地块北侧帝都嘉园)。地块外部区域十梅庵路南岭一路南岭二路南岭四路重庆中路青岛石油化工厂长生植物油厂楼山公园传统工业区客户起源文昌阁居住区项目前期可行性研究第38页盘点地块规模大，整体性好，位于城市建成区。无尤其强势自然资源、东部老虎山景观资源条件普通。属于城市建成区，区域配套和生活配套都已经成熟。规模上自然资源配套设施地块周围交通便利，有5条公交线路。西测重庆路是连接地块与李沧市区主要道路。交通条件区域认知传统工业区、环境不好，周围有大量经济适用房以及大量拆迁。项目前期可行性研究第39页青岛与李沧区宏观投资环境分析40青岛宏观经济背景研究李沧区发展潜力研究项目前期可行性研究第40页近年来青岛市GDP、人均GDP增加迅猛，年生产总值处于全国领先水平青岛GDP近年保持了约16%增加速度；年青岛GDP增幅仍达12.8%，高于全国平均水平年青岛人均GDP7785美元，较增加近30%年青岛和全国其它大中城市相比生产总值处于全国领先水平，到达4436.18亿元经济2000-年青岛GDP指标及增加幅度2000-年青岛人均GDP指标及增加幅度年全国各主要城市GDP比较（单位：亿元）项目前期可行性研究第41页年青岛市经济处于高速发展期，房地产市场处于平稳发展阶段，改进型需求成为主力年青岛市GDP为4436.18亿元亿元，较上年增加12.8%；宏观经济增加房地产业发展情况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不一样地域人均GDP决定了该地域房地产市场不一样发展阶段。年青岛市人均GDP7785美元，房地产处于平稳发展阶段。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$开启期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系生存需求生存、改进需求兼有改进需求为主改进需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重迟缓发展综合发展型年，青岛市GDP增速为12.8％，宏观经济处于高速发展期青岛市人均GDP为7785美元，房地产市场处于平稳发展阶段经济项目前期可行性研究第42页城市居民人均可支配收入和消费性支出连续增加，恩格尔系数维持在较低水平，城市居民生活富裕，购置能力强青岛城市居民人均可支配收入近五年连续保持稳步增加，20已到达20464元。比07年增加14.6％青岛城市居民20人均消费性支出14999元，同比上年增加12.1%，和07年增速基本持平青岛市城市居民家庭恩格尔系数从年起保持在36-38%之间，20恩格尔系数为37.4%恩格尔系数59%以上50-59%40-50%30-40%低于30%贫困温饱小康富裕最富裕联合国粮农组织恩格尔系数标准经济2004-年青岛城市居民人均可支配收入及增加率2004-年青岛城市居民人均消费支出及增加率项目前期可行性研究第43页消费性支出占可支配收入到达73%，消费意愿较强，但近两年占比略有下降。居住消费比重存在一定上涨空间人均消费性支出占人均可支配收入百分比反应了居民消费习惯和消费愿望，指数值越大，表明居民消费愿望强烈，用于储蓄收入越少。当前国内多数城市该指数在0.65左右，青岛占比在为73%，表明青岛居民消费意愿较强。但相比而言，人均消费支出占可支配收入比重有所下降，由78%下降到73%经济2006-年青岛市人均消费支出占可支配收入比重年青岛城市居民家庭消费组成而在消费内容中，居住支出占消费性支出比重9.6%，，除食品外，文化娱乐、衣着和交通及通讯费用占比均超出居住消费，住房消费仍有一定上涨空间项目前期可行性研究第44页经济青岛城市产业结构主要以二产为主，三产比重低，产业结构不突出。与港口贸易及运输相关传统产业是其主要组成部分青岛城市产业结构主要以二产为主且产业重工化趋势显著，与半岛城市群其它城市相比，三产比重低，产业结构优势不突出在青岛第三产业中排名前三为交通运输、仓储及邮政业，批发零售业，房地产业，分别占地三产业25%，18%和9%，三者累计占到第三产业50%以上代表第三产业结构优化高附加值金融业，信息技术及计算机相关产业较为靠后，其中金融业仅为87.56亿元，占三产6%，信息及计算机为56.79亿元，占三产4%。2003—年青岛三产业组成改变年青岛第三产业组成情况年山东半岛城市群主要城市产业结构对比分析项目前期可行性研究第45页作为山东半岛城市群龙头城市和国际门户，青岛对于提升城市群在环渤海地域地位、引导城市群发展含有主要意义在《山东半岛城市群规划》中青岛被定位为：山东乃至黄河中下游地域龙头城市，当代制造业和当代服务业发达而且含有强大科研实力国际性港口城市和国际性海滨旅游城市。近期与济南共同作为山东半岛城市群双中心，作为山东半岛城市群对外窗口，国际化中心。

青岛作为山东半岛城市群中外向性最强城市，其拥有优良港口和辽阔腹地，理应成为山东半岛城市群参加全球分工龙头。胶州湾东西岸跨海通道中海湾大桥建设，将实现半岛城市群区域内各中心城市之间形成“四小时经济圈”，区域内中心城市与当地市内各县市形成“一小时经济圈”道路网络规划目标，将可能推进区域产业发展，增加区域内居住、生活人口；城市发展项目前期可行性研究第46页“依靠主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”是青岛新城市空间发展战略青岛城市空间发展战略：依靠老城，拥湾发展，组团布局，轴线辐射，形成一主三副多组团空间格局。“一主”——指市南区、市北区、四方区、李沧区，是中心城区主中心，主体功效为青岛市区行政办公、科教、金融、旅游、信息中心和高新技术产业区。“三副”——黄岛、崂山以及红岛城市发展项目前期可行性研究第47页高科技新城港口城市服务中心胶州湾北部区域发展成为国际一流生态型科技新城，以面向未来新型高科技产业为主，是青岛以及半岛城市圈高端产业聚集区当代港口新城，主要依靠港口进行相关产业功效拓展，强化青岛港在环渤海以及东亚经济圈枢纽港地位青岛当代服务业发展主要载体，应该发展成为服务于半岛城市群区域级金融、信息、商务、商贸及旅游中心“环湾保护、拥湾发展”是青岛拓展城市发展空间、改进青岛产业结构水平，塑造港湾型城市和加紧建设区域性国际中心城战略城市发展四方区李沧区市北区市南区崂山区跨海大桥至黄岛至红岛青岛拥湾发展战略决定了城市市区空间沿胶州湾由南向北扩展。李沧成为连结青岛、红岛、黄岛地理中心。项目前期可行性研究第48页青岛城市平台与李沧区研究49青岛宏观经济背景研究李沧区发展潜力研究青岛与李沧区宏观投资环境分析项目前期可行性研究第49页市南、市北：城市关键区，商贸、商务、行政中心，高档居住区四方：城市蔓延区、老工业区即墨：休闲旅游度假区，resort居住区黄岛：港口、产业聚集区城阳：空港，国际产业区，宜居新城李沧版块城市蔓延区城市中低级居住区机场青岛老城区南部靠海、东部受崂山阻拦，城市发展沿四方、李沧，从南向北蔓延开来；李沧位于城市地理中心区位李沧区在青岛人传统认知上为城镇结合部李沧区现实状况为承接城市外溢人口中低端居住区在青岛环湾发展城市空间格局中，李沧位于城市地理中心项目前期可行性研究第50页依靠优良交通条件及腹地纵深优势，李沧产业以二产为主，是青岛传统重工业区年李沧区规模以上企业工业总产值511.2亿元，区域规模以上工业总产值494.2亿元，占李沧区百分比高达96.7%。片区集中了李沧区大部分规模以上工业企业，且主要以能耗高、污染大重工业为主石化企业皮毛加工厂碱厂区域共有10个规模以上企业提议搬迁，列举以下：国棉六厂、国棉八厂、凤凰印染、博信铝业、碱业股份、海洋化工厂、中石化青岛石油化工企业……区域共有近50个规模以下企业提议搬迁：海建制漆厂、石家防腐材料厂、奥润特皮毛加工厂、宝林木业企业、……资料起源：“拥湾发展”率先突破李沧可行性研究汇报经济项目前期可行性研究第51页伴随中央居住区建设开启以及一系列主要商贸项目标引入，李沧第三产业发展势头良好，产业结构展现优化趋势青岛CLD，共7个片区包括区域面积34平方公里，控制规划建筑面积达800万平方米，完工后居住人口将达20多万，预计年“中央居住区”将建成。绿城理想之城是青岛CLD中第一个项目，占地4100亩，建面202万，预计入住人口5万人。分五期，第一期占地12万㎡，建面23万㎡，容积率1.4项目名称进展情况详细情况佳乐家已经完成投资1500万元东晟国际商贸城已经完成投资4.1亿元宝龙城市广场项目首期资金已到位，项目地块拆迁工作基本完成，即将开工建设。青岛北部商贸中心主要支撑。占地200亩，总投资18亿元，建面40万平方米，将建设五星级酒店、大型娱乐中心、超市百货，2500个停车位地下停车场三星数码大厦项目拆迁工作已全部完成，正在进行主体工程建设总投资8000万美元，总建筑面积12万平方米沃尔玛深国投与润发置业联合开发协议、政府与深方协议已签定，深方正在编制相关规划方案。——蒙牛物流正在进行项目选址相关事宜——东李商业街区项目完成项目提议书及东李商圈整体规划方案已完成——经济项目前期可行性研究第52页近期李沧东部新客站、跨海大桥等重大设施与资源，深入提升李沧区作为青岛交通要塞、城市咽喉战略优势地铁1号线工程：西镇—火车北站，长27.9公里，投资150亿。计划于年开工建设，20建成，2015有望通车。青岛新客站将作为一个综合各种交通方式客运交通枢纽中心，主要负责办理城际列车始发终到作业。青岛新客站年旅客发送量为925万人；跨海大桥以客运交通服务为主，据预测年青岛端连接线平均断面双向交通流量为68064pcu/日，由西向东逐步下降；快速路根本可能通行能力为2000pcu/h区域发展项目前期可行性研究第53页李沧区西部是传统工业区，当前区域规划将工业企业搬迁到远郊区，本区域未来规划定位于发展当代生产服务业为主城市副都心李沧区西部是李沧区主要产业集聚地。如图所表示，李沧区第二产业主要集中在娄山河南北两侧及胶济线沿线、四流路以西地段；年李沧市规模以上企业132家，工业总产值为608亿元，其中有40余家、产值432亿（未计入不在李沧区统计企业）企业在本区域内；依据李沧区老城区企业搬迁改造调查情况汇总表所表示，项目内规模以上企业基本都在搬迁计划中。其中，烟墩山以南区域将在近期列入搬迁计划，而烟墩山以北区域将在远期列入搬迁计划。产业用地集聚带区域发展项目前期可行性研究第54页青岛城市后花园中央居住区将依靠优良生态环境资源、便利交通条件，发展面向城市中产中高端住宅，成为青岛宜居后花园。依靠传统李沧中心商圈、沧口商圈以及308、重庆路等交通干道成为辐射城市北部地域商业中心区域级商贸中心城市新中心紧紧围绕城市空间战略调整机会，充分利用重大设施影响，推进李沧从沿海内陆型城区向滨海当代中心城区转变李沧区规划三大组团，将推进李沧从青岛城市地理中心向功效多元复合、环境生态友好、城市特色鲜明城市新中心转变区域发展项目前期可行性研究第55页青岛市及李沧区宏观投资环境研究结论李沧区李沧区是青岛传统工业区，在青岛新一轮规划中，第二产业将全部搬迁到远郊区，李沧区将成为集总部经济、生产性服务业等城市副都心。李沧区规划三大组团，其中商贸区和中央居住区已经含有一定基础。未来将推进李沧向功效多元复合、环境生态友好、城市特色鲜明城市新中心转变。青岛市青岛城市经济发展势头良好，是山东半岛经济发展引擎．作为山东半岛城市群龙头城市和国际门户，青岛拥有较高城市平台．“环湾保护、拥湾发展”是青岛拓展城市发展空间发展战略，青岛将沿着胶州湾由南向北，拉大城市骨架。青岛市区四区将定位于发展当代城市高端服务业，带动青岛成为国际化城市。项目前期可行性研究第56页青岛房地产与商业宏观市场57青岛商业格局扫描项目前期可行性研究第57页依靠良好经济发展实力及较强消费意愿，青岛商业在第三产业中占据主要地位年全国副省级城市居民收入消费情况比较商业年青岛市批发零售业总额为238.4亿元，在青岛市第三产业中仅次于交通运输业产值年全国副省级城市居民收入消费情况比较看，人均消费性支出占人均可支配收入比重列15位中第4位，且青岛市年社会消费品零售总额为1007亿元,在前4位城市中仅次于成都，而同年成城市户籍人口为1103.4万，青岛市户籍人口为749万人，居民消费意愿强烈。项目前期可行性研究第58页依靠不一样资源形成台东、李村和香港中路三个市级商圈，以百货、专卖、超市等传统业态为主台东路商圈/李村商圈依靠相对很好区域可达性和周围大量日常消费群体支撑，成为以青岛当地中低端收入人群为关键客户群大众消费商圈。零售商业业态以中小百货、超市及专业店为主，经营种类占前几位依次是服装、餐饮、鞋店、眼镜、布艺、美容美发，其中服装、餐饮占总量50%以上，是市场主体。月租金20-30元/㎡，位置很好可达100元/㎡左右。商业香港路商圈依靠政府以及成熟商务气氛形成中高档目标地商圈零售商业业态高档百货和精品专卖店、大卖场为主。区域商业售价在4万元左右、租金水平在20-30元/㎡/天左右。项目前期可行性研究第59页台东商圈主力商业物业为定位于日常消费大众型超市，业态种类较为齐全，但商品档次较低、购物环境吵杂利群商厦开业时间1994总面积2.6万m2客户起源用户起源范围：市南、市北、四方、外地游客用户特点：大众万达广场开业时间总面积5万m2客户起源用户起源范围：市南、市北、四方、外地游客用户特点：大众商业街店铺台东三路（步行街），面积10㎡，租金10000元/月，台东一路（步行街二期），面积200㎡，租金15000元/月。利群商场对面小饰物专业店铺，进深约5~6米店铺2~3㎡，年租金3.8万。台东商圈以利群和沃尔玛为代表，因为周围居住人口数量多、交通相对便捷而形成中低级商圈位置很好店铺租金水平在30元/㎡/天左右台东商圈商铺分布比较零碎，业态比较杂，经营种类占前几位依次是服装、餐饮、鞋店、眼镜、布艺、美容美发，其中服装、餐饮占总量50%以上，是市场主体，其它种类分布散乱，但种类相当齐全。零售商业业态以百货、超市，服装、电器专业店为主项目前期可行性研究第60页800米米香港中路商圈定位高档消费，主要购物场所点式分散布局，缺乏互动与消费者可参加性新兴东部商圈以佳世客、阳光百货为代表，依靠政府以及成熟商务气氛形成中高档目标地商圈，其辐射范围为整个青岛市。区域商业售价在4万元左右、租金水平在20-30元/㎡/天左右。经典项目类型品牌总面积阳光百货高档百货Prada、Lv等国际一线品牌3层，2万平JUSCO中高档购物中心Nike、addidas等中高档品牌2层，2万平海信广场高档百货BURBERRY、VERSACE、DUNHILL、MAXMARA、HUGOBOSS、AIGNER、CARTIER、LANCOME、SK-II、SHISEIDO、CD、ROLEX、LANCEL等一线品牌5层，2.7万平百货业以阳光百货、海信广场为代表，多为国际级服装品牌，形成了青岛高端百货业第一阵营。大超市、卖场以佳世客、家乐福为代表，物美价廉商品、舒适购物环境形成了人气聚集消费场所阳光百货JUSCO海信广场项目前期可行性研究第61页李沧区以传统商服业为主，业态业种相对低端，对区域经济贡献度低李沧区第三产业以传统商服业为主，规划了“四圈四线”商业空间格局，但当前只有李村商圈发展很好，是市级商业中心，其它商圈都处于萌芽阶段；业态上以中小型百货、小型超市、专业市场及最原始商业集市等低级业态为主；从业种上看，以满足市民基本生活需求综合百货、五金交电、服装鞋帽、装潢建材、餐饮娱乐、文体卫设施为主；辐射人群以李沧当地和城阳部分外来产业人口为主，即使人流量大，但对区域财政贡献不大沧口东李李村项目前期可行性研究第62页四圈四线商业提振计划可为李沧区商业升级扩容提供重大机遇李沧经过宝龙城市广场、河汊公园及沿李村河高档办公、会展、酒吧、餐饮娱乐消费设置建设，形成以李沧中心商圈、沧口商圈、东李商圈、东部（苏家）商圈为辐射源，以308国道（李沧段）、重庆中路（李沧段）、振华路-京口路-九水路、李村河两岸为辐射带“四圈四线”商贸新格局项目前期可行性研究第63页青岛市及李沧区商业功效研究结论李沧区商业大而不强，业态业种齐全，以传统中小型百货、超市、批发市场或专卖店为主，业种以中低级服装、百货、食品、电器等日常消费品为主。“四圈四线”商业提振计划有利于李沧区商业升级扩容青岛市青岛商业以传统商业业态为主，缺乏形成青岛特色地方。当前三大商圈定位较有层次，各自形成相对稳定客户群；项目前期可行性研究第64页青岛房地产市场研究65青岛市房地产宏观市场研究青岛市房地产微观市场研究项目前期可行性研究第65页青岛房地产投资市场年受政策调控和金融危机影响，大幅下跌青岛GDP近年保持了约15%增加速度；年青岛GDP到达4436亿元，在经济强烈带动下，青岛房地产市场进入高速发展阶段；年，青岛人均GDP超出7000美元。萎缩停滞稳定发展高速发展房地产预警系统判断——GDP增速、人均GDP与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%GDP增加速度数据起源：青岛历年统计年鉴2000-年青岛GDP、人均ＧＤＰ指标青岛市房地产投资额在手经济危机影响然增加幅度在年大幅下降，跌幅到达了16.5%；“十一五”期间，青岛市预计完成房地产开发投资1514亿元，年均增加15％，其中住宅完成投资1079亿元，年均增加14％。2001-年青岛房地产投资额改变项目前期可行性研究第66页年受调控及整体经济形势影响，商品房成交量价齐跌，追随一线城市进入淡市；203、4月份有较显著回升趋势商品房成交价格比去年最高点下降26.4%：青岛市住宅均价出现震荡上扬，11月销售均价到达最高值6661元/平，之后震荡下滑，年12月到达低点3930元/平，与最高值相比下跌40%；住宅成交面积与成交套数比去年最高点有所下降：青岛市住宅成交量小幅上扬，12月到达3775套，年初、年中、年末销售量分别下跌至1681（2月）、2115套（7月）和1992套（12月）；数据起源：青岛统计局网站数据起源：搜房网样本数据汇报注：年成效量有所回升，参见汇报后房地产微观市场研究部分项目前期可行性研究第67页在上个世纪90年代青岛城市东扩过程中形成了中心城人口疏解，自老城区向浮山后发展城市居所老城片区城市关键区浮山后片区老城片区，多为七、八十年代破旧建筑，周围环境较差，人口密度较大。伴随市政府1992年东迁，青岛发展东部新城，造成一部份优质人口外流。伴随老城改造推进，拆迁居民开始向外转移。浮山后从20世纪90年代开始建设，经过十几年时间，浮山片区发生了巨大改变。城市东扩，形成了新关键商务区，周围环境良好，城市功效完善，区位交通便捷，聚集了高端人群，形成了房价较高外向型城市居所。早期拆迁安置小区及经济适用房小区，多为拆迁户及中低收入群体。鲁信长春、海尔东城国际一系列大盘推出，逐步成为新兴中产阶级居所。项目前期可行性研究第68页伴随青岛东部泛浮山后板块价格一路上涨到不低于一线城市水平，青岛居住需求开始沿胶州湾向北发展。在传统“以海为贵”价值体系下，李沧区是青岛房地产市场中价格洼地青岛房地产市场表现出显著“以海为贵”特征，其中一线海景豪宅（东海路沿线石老人)，价格区间2.7-2.8万/㎡，最高3.2万/㎡；二线海景豪宅当前已基本无供给，价格区间在1.9-2.0万/㎡，高价2.4万/㎡；三线海景(浮山前香港路以北以及崂山东沙子口区域）豪宅价格区间在1.2-1.6万李沧是房地产市场中价格洼地，与海景房价格最大差异为2.8万/㎡左右，最小也相差6000元/㎡项目前期可行性研究第69页CLD开启建设让李沧区有望成为城市中产置业中高端物业集聚地，从而提升李沧区价值认知CLD是指李沧青银路以东区域，东侧南侧是崂山，北靠城阳，东区界至滨海大道500、600米，总面积34平方公里，可建设用地20平方公里，规划人口引入25-30万人，计划以中高端人群为主要销售对象李沧区当前房价在5000元左右。重点项目绿城理想之城，以改进型客户为主，价格承受力高，抬高了李沧区产品定位李沧区近期房价走势项目前期可行性研究第70页沿青银路向北几个大盘开盘商品牌著名度高，产品力强，带动形成很好区域认知，成为青岛改进型居住需求流向区域1234青银路金水路项目名称规模(平方米)1绿城理想之城209万2伟东·幸福之城140万3百通馨苑约130万4天泰城110万项目前期可行性研究第71页李沧区2007-年进行了7个城中村改造项目，在未来7-内将形成500-600万㎡住宅产品供给项目名称1绿城2上王埠（伟东·幸福之城）3李家庵4尤家（和达·和城）5郑庄6文昌阁7东李村1234６57项目前期可行性研究第72页青岛房地产市场研究73青岛市房地产宏观市场研究青岛市房地产微观市场研究项目前期可行性研究第73页青岛市城市格局及资源分部形成了多个不一样属性房地产板块，其中高端板块集中在沿海片区和市区南部，从南向北形成价值递减板块名称单价总价产品和户型客户海岸线板块（城市住宅）一线海景25000-30000元大于900万别墅为主：大于300平一线海景国外或者外地财富阶层二线海景16000元300-600万多层和小高层为主：大于150平二线海景青岛财富阶层三线海景1元200-300万小高层和高层为主：120-160平三线海景青岛准财富阶层市区南部板块（市北板块）9000元60-140万，主力100万小高层和高层为主：60-160平，主力120平青岛准财富阶层+中产阶层泛浮山后板块7000-8500元60-100万，主力80万小高层和高层为主：100-120平城市中产阶层市区北部板块（四方板块、李沧板块）从南到北，递减效应显著：7000-6000-5000-4500元70万递减到40万多层、小高层都有：80-110平，主力85平中低收入阶层（拆迁、低端改进等刚性需求）城阳板块两极分化严重——普通住宅：3000-5000元；高端住宅6000-8000元50-100万小高层、高层、多层都有，小高层为主：80-180平，主力120-140城阳地缘性客户+部分城市中产阶层城阳板块辐射北中国强势海景资源，对本区域不具可比性项目前期可行性研究第74页李沧区板块当前新盘供给主要在集中李沧区东部，308国道以东，基本都是旧村改造项目1234项目名称1绿城•理想之城2伟东•幸福之城3百通馨苑三期4和达•和城5百通•尚风尚水6润发•湖畔雅居7华泰•翠海依居8中海•玫瑰庭院9山水雅居569879在售项目：3个未开盘：５个尾盘：1个李沧板块项目前期可行性研究第75页区域价格平台在5500左右。多层产品普遍比高层产品可实现1000元左右市场溢价；超大规模楼盘主要分布在李沧区东部、青银高速沿线项目名称价格（元/㎡）产品形式容积率总规模（万平方米）未来供给量（万平方米）1绿城·理想之城洋房7500-9500，高层、小高层5500-7000洋房、小高层1.63209约1902伟东·幸福之城未开盘高层、小高层2.21401403百通馨苑七区均价5500多层、小高层28.6(各期总规模约130万)无4和达·和城未开盘，预计洋房7000元，高层5500-6000花园洋房、高层公寓1.828285百通·尚风尚水公寓预计7000左右，联排10000公寓、花园洋房、叠拼、联排、双拼别墅0.679.89.86润发·湖畔雅居均价5500小高层1113.87华泰·翠海依居均价5500多层12.2无8中海·玫瑰庭院未开盘多层、小高层、别墅11313李沧板块项目前期可行性研究第76页区域总价区间50万，以绿城理想之城为代表大盘经过降低容积率产品和配套实现高溢价，吸引本区域和市区中高端改进性需求客户，总价能够到100万以上项目名称主力户型区间（㎡）总价区间1绿城•理想之城洋房120-300，小高层110、150、200小高层65-1202伟东•幸福之城80-90未开盘3百通馨苑三期80-90两居；少许90-100三居50万4和达•和城未开盘5百通•尚风尚水公寓107-140公寓:70-986润发•湖畔雅居65㎡二居-90㎡三居，主力户型80-90㎡507华泰·翠海依居90㎡左右二居508中海•玫瑰庭院二分之一以上是联排和景观户型未开盘百通馨苑三期0102030404000元5000元6000元7000元绿城·理想之城（小高层）5060润发·湖畔雅居华泰·翠海依居销售价格与销售速度图销售速度单位：月/套销售价格单位：元/平70809010050套/月李沧板块项目前期可行性研究第77页致胜关键：在绿城进入市场前，青岛房地产市场缺乏高水平产品。以前当地开发商更多是凭借资源优势，尤其是海景房，基本就是在卖地。本项目以产品品质胜出，吸引了许多改进型中高端客户。

绿城理想之城——品牌优势，洋房产品力高，大规模小区自建配套项目基础信息位置李沧区青银高速路以东，九水东路以北，合川路铜川路以西占地面积273万平方米建筑面积209万平方米容积率1.63产品类型洋房、小高层、高层面积洋房120㎡-300㎡，小高层110、150、200㎡（复式）项目销售信息产品类型成交均价（元/㎡

）总价（万元）销售速度（套/月）高层、小高5500-700060-70多层7500-9500-基本售完关键卖点：项目品牌、小区配套、洋房产品经典楼盘项目前期可行性研究第78页四方区是传统工业区，现有项目供给基本都是原工厂搬造土地，周围城市生活配套层次较低，限制了人们对这一地域认知21项目名称1万科•金色城品2保利•百合花园3百通•雍翠华苑4鲁岳•梦境江南5新华锦•鸿仕雅居在售项目：3个未开盘：1个４５４四方板块项目前期可行性研究第79页产品以高层为主，总规模普遍在20万平米以内，区域平台价格在6000元稍多项目名称价格（元/㎡）产品形式总规模（万平方米）未来供给量（万平方米）1万科·金色城品起价6300元/㎡，均价7300元/㎡小高层、高层2117.42保利·百合花园起价5280元/㎡，均价6000元/㎡高层22203百通·雍翠华苑未开盘，预计均价7500元/㎡高层，多层14.1814.184鲁岳·梦境江南均价6000-6100元/㎡高层14.8105新华锦·鸿仕雅居起价6200元/㎡，均价6800元/㎡

高层1510四方板块项目前期可行性研究第80页主力户型在80-90㎡左右，总价区间位于50-60万，客户以首次置业刚性需求为主，价格敏感度高项目名称主力户型区间（平方米）总价区间（元）1万科·金色城品9063-70万2保利·百合花园80-120两居、三居50-60万3百通·雍翠华苑80-130，主力户型80-90，占50%以上未开盘4鲁岳·梦境江南85-9455万左右5新华锦·鸿仕雅居130-15080-90万万科金色城品0102030405000元6000元7000元8000元保利·百合花园5060新华锦·鸿仕雅居鲁岳·梦境江南销售价格与销售速度图销售速度单位：月/套销售价格单位：元/平70809010050套/月四方板块价格优势是实现超越平台销售速度原因；品牌和产品力是实现超越平台价格原因项目前期可行性研究第81页致胜关键：保利以低于四方区平台价格进入市场，尤其是以低于人们普遍心理价位6000元进行宣传，吸引了大量刚性需求购房者。

保利百合花园——品牌优势，以低于板块平台价位入市，形成旺销项目基础信息位置四方区金华支路，北邻大沙路、南临湖清路，紧邻北岭山森林公园占地面积6.8万平方米建筑面积22.9万平方米容积率3产品类型高层面积户型区间60-120㎡，主力户型为70-90㎡两居、三居室项目销售信息产品类型成交均价（元/㎡

）总价（万元）销售速度（套/月）高层600050-60100关键卖点：低价、品牌经典楼盘项目前期可行性研究第82页市北区和浮山后板块离青岛最繁荣市中心距离最近，所以成为早期城市外溢人口首选，不过伴随土地供给稀缺，这一区域价格上涨较快项目名称1竹韵山色2北国之春3青建橄榄城4海尔•东城国际5中房•福岭嘉苑6新侨花园7锦绣华城8万达•39克拉市北与浮山后板块在售项目：7个尾盘：1个注：其中锦绣华城位于市南区与市北区交界，属于市南区，但与市北区只差一个街区，所以放在这个板块里做比较项目前期可行性研究第83页价格平均在6500-8000元，产品以高层为主，部分先靠近市南区区位地段或洋房产品能够实现10000元价位项目名称价格（元/㎡）产品形式总规模（万平方米）未来供给量（万平方米）1竹韵山色多层7300起，小高层6300起小高层、多层18142北国之春7000起价，现在价格在6900-500小高层35173青建橄榄城8000高层13无4海尔•东城国际高层8700元/、洋房10000-11000元/高层、情景洋房43无5中房•福岭嘉苑起价6080高层6新侨花园起价5800，均价6500高层637锦绣华城9000-1（带1200精装）多层洋房、小高层、高层2278万达•39克拉均价10500高层公寓175市北与浮山后板块项目前期可行性研究第84页总价区间主要集中在60-80万，户型主力区间位于80-90平米，总价、区位和产品形式对消化速度影响较大项目名称主力户型区间（平方米）总价区间（万元）1竹韵山色70一居；90两居44-652北国之春78-90两居，101-120三居52-783青建橄榄城55-130，90为主力704海尔•东城国际高层80-90两居，洋房140-150三居为主75-1605中房•福岭嘉苑90左右两居656新侨花园80-90两居为主约占40%，110和135三居约占60%60-807锦绣华城60－150m²100以上8万达•39克拉40-701居，80-120两居或3居（已售完）40-7080-120中房·福岭嘉苑0102030406000元7000元8000元9000元万达·39克拉5060海尔·东城国际新侨花园销售价格与销售速度图销售速度单位：月/套销售价格单位：元/平70809010050套/月竹韵山色110120市北与浮山后板块锦绣·华城项目前期可行性研究第85页板块划分：城阳当前房地产市场大致分为三大区域：以天泰城、水青木华等为主南部区域；以百福山庄、千禧国际村为主崂山西麓休闲度假区域；以宝龙、万科、汇豪景苑等项目为代表城区中心区域。中心区域含有良好城市面貌和城市配套，以城阳当地客户为主；沿308国道区域与市区距离较近，小区环境打造和良好配套是区域项目标亮点，以青岛市内和周围产业人口为主；王沙路板块以低密度别墅项目为主，形成别墅区意向，吸引城市中高端别墅客户。城区中心区域王沙路板块沿308国道区域流亭机场城阳房地产住宅市场板块划分资源：城市配套、良好城市风貌产品：小高层代表项目：万科魅力之城、汇豪景苑；均价：4800-5400资源：自然生态资源良好产品：独栋、双拼、多层代表项目：香溪庭院、百福山庄；价格：别墅6000-8000元/平资源：交通便利、距离青岛市区较近产品：多层、小高层代表项目：水清木华、天泰城价格：4300-5600元/平城阳板块项目前期可行性研究第86页城阳销售量主要集中在单价3000-4000产品，户型面积集中在80-100㎡以及100-120㎡3月城阳房地产成交（按价格分段）3000以下3000-40004000-50005000-60006000-70007000-8000成交面积13122㎡40069㎡28972㎡16068㎡6971㎡265㎡成交套数143套403套260套140套38套1套3月城阳房地产成交（按面积分段）60㎡以下60-80㎡80-100㎡100-120㎡120-150㎡150-180㎡180㎡以上成交面积2318㎡7931㎡28014㎡27937㎡25704㎡5088㎡8476㎡成交套数51套111套309套251套190套32套41套80-90㎡两居和100-120㎡3居是城阳市场比较畅销产品；总价30-50万产品，是城阳区域前阶段主要成交产品；城阳板块项目前期可行性研究第87页城阳当前可售楼盘套数和面积都居于全市各区域首位，面积比达14.8%套数面积（万㎡）套数比面积比全市39666352.32市南区358331.249.03%8.87%市北区147314.433.71%4.10%四方区177016.884.46%4.79%李沧区11199.712.82%2.76%崂山区314027.927.92%7.92%城阳区555751.0214.01%14.48%黄岛区482643.3112.17%12.29%截止年4月青岛市全市可售住宅套数39666套，面积352万平米。城阳区可售住宅套数为5557套，占全市可售套数14%，居各区之首，是李沧数量5倍城阳区当前可售面积约51万平米，占全市可售面积14.5%。城阳房地产市场供给情况住宅办公商业面积966,701㎡67,047㎡583,299㎡套数8305套571套8548套数据起源：青岛房地产交易网城阳板块城阳韩国客群初已经有向李沧方向蔓延趋势，不过因为后六个月金融海啸影响，大量撤离暂时中止了这种蔓延；城阳近三年进行大量房地产开发，在金融海啸之后消化量减慢，造成有一定市场存量积压；项目前期可行性研究第88页万科·魅力之城——高品牌价值，准确定位，成为城市标杆经典楼盘项目基础信息位置迎泽区并州路与桥东街交汇处往东50米路南占地面积20万平方米建筑规模38万平方米容积率2.2面积主力户型85-90㎡二居，115-118三居室价格小高层均价5300-5400；期房5200-5300消化速度90-110/月交通紧邻兴阳路，15分钟车程可达机场；15-20分钟可达李沧中心；配套小区幼稚园，小区对面世纪公园，东侧紧邻新天地城市景观带关键卖点：万科品牌价值，良好周围环境，多元化产品线项目优势：区位：距离机场、李沧、城阳中心都比较近；环境：紧邻青岛新天地、世纪公园品牌：万科品牌影响力产品：针对不一样客群定位产品，有机场空乘人员蚂蚁工房，针对市区客户U5房，以及针对当地客户和韩国客户毛坯房。部分明确起源客户组成市内四区20-30%城阳当地8-10朝鲜族客户8-10%省外客户5-7%下六个月销售情况也不好，二期小高层比一期价格降了近1000，2、3月份突然销售情况非常好，4月份销售情况不如2、3月份；5、6月份价格有可能上调，当前感觉房子不购置，我们可能要控制节奏；

销售经理访谈项目前期可行性研究第89页经典楼盘卓越·蔚蓝群岛——依靠高资源价值，低价格吸引市区置业人群项目优势：低成本：地块属于盐碱地，取地成本低；资源环境：当地母亲河白沙河入海口大规模：50万人，大规模小区；自补配套：幼稚园、小学、医院、高级酒店项目基础信息位置城阳区双元路南段白沙河入海口占地面积总占地面积1340亩（100万平米）建筑规模总建筑面积160万平米，住宅140万平米，I期建面30万容积率1.6面积高层90-150㎡；洋房77-200㎡价格多层5000起；高层4000起消化速度3、4月份120-130套/月交通自己运行内部巴士；配套计划引入师大附中、附小，全小区3个幼稚园，二期和三期分别引入小学、中学；我们2月份买小高层，当初搞活动3800/㎡，省下钱能够自己买个车，家住市区，往返也挺方便；

市区成交客户关键卖点：利用本身资源，生态湖景水景打造，大规模小区开发自建配套，低价项目前期可行性研究第90页四方区李沧区市北区市南区崂山区经过板块分析，我们能够发觉青岛市客户已经形成郊区化置业流向，李沧区成为同时承接刚性需求和改进性需求郊区化优选区域蓝色箭头：刚性需求流向黄色箭头：改进型需求流向李沧东部ＣＬＤ城阳市中心青银高速308国道重庆路四流路伴随市区房价攀升和城市改造推进，城市居民逐步郊区化置业，置业人口从青岛市区沿胶州湾从南向逐步向四方、李沧、包含城阳郊区蔓延。被动郊区化、以刚性需求为主客户群体主要沿四流路和重庆路向四方和李沧区域蔓延。本区域属于青岛旧城，人口密度较高，公共交通发达，城市配套很好。主动郊区化、以改进型需求为主客户群早期向泛浮山后发展，但因为浮山后区域土地和楼盘供给降低、产品打造水平普通，现在已出现沿青银高速向李沧东部和城阳市扩展显著趋势。本区域属于城市新区，大盘产品力较强，开发商品牌优势显著。项目前期可行性研究第91页项目优劣与可行性提议92项目前期可行性研究第92页O——机会地块1SWOT分析S——优势W——劣势T——威胁毗邻青银高速与308国道，通达性很好有一定山体景观和湖水景观资源地块内建筑物较少，拆迁相对轻易周围城市配套普通项目进入性当前较差周围分布有强大竞争楼盘，绿城、伟东、天泰三个大盘，都在100万平米以上。其中绿城是全国性品牌开发商，后二者是青岛当地有影响力品牌开发商。三个项目已经形成了品牌效应和项目口碑，吸引了主动郊区化客户，对本项目未来客户形成截流和分流。因为竞争对手都是大盘，本项目难以与这些项目形成差异化沿青银高速区域作为中高端改进性居住片区，认知已经形成项目前期可行性研究第93页地块1项目可行性分析项目可行条件——本项目周围竞争项目由品牌开发商操作，项目规模体量庞大，产品力强于市场普通水平，区域将在较长阶段将面临激烈竞争。本项目标操作将对开发水平和营销水平要求很高。假如能够用较低取地成本，在地价上形成成本优势，未来有可能形成价格上竞争优势，在区域竞争中胜出。决议关键点：地价是否足够低？低到能够跟竞争对手相比形成竞争优势项目前期可行性研究第94页地块2SWOT分析S——优势W——劣势O——机会T——威胁有很好山体景观和河景资源离城市中心距离相对较近目前通达性一般，需要绕道308才能从市区进入本项目，未来如果区域内部合川路通往崂山区打通，将会大大提升本项目交通可达性地块内有部分建筑物合川路是否打通当前处于不确定状态。假如长久合川路不能打通，本项目与市区联络将受到影响，减弱本项目与市中心距离优势。当前绿城和郑庄改造，未来都会形成与本项目标直接竞争周围绿城项目和郑庄改造，使区域已经形成一定价值认知李村河改造使本项目享受到河带景观资源项目前期可行性研究第95页地块2项目可行性分析项目可行条件——因周围竞争项目强，供给量大，产品力较强。本项目能够借助山体和李村河景观带打造低密度产品，从而形成产品差异化，跳出本区域范围竞争。青岛现有低密度板块分布在城阳王沙路和即墨温泉镇，碰到最大市场抗性就是距离市中心过远。本项目与这些低密度板块竞争将在距离上产生较大优势。决议关键点：是否能够突破容积率，利用山水资源，经过低密度产品跳出区域现有竞争。项目前期可行性研究第96页地块3SWOT分析S——优势W——劣势O——机会T——威胁区域不成熟缺乏强势资源地块内违章建筑很多，拆迁难度大和达和城将对本项目客户形成截流项目前期可行性研究第97页地块3项目可行性分析项目可行条件——本项目处于不成熟区域，作为居住板块缺乏认知度和城市配套，同时缺乏强势自然资源。与其它三个项目对比，相对劣势比较显著，不提议中南集团操作本项目。项目前期可行性研究第98页地块4SWOT分析S——优势W——劣势O——机会T——威胁整个区域购置力来自于从市区挤出刚性需求，消化速度较慢位于烟敦山以北区域，项目西部属于李沧重工业区，该区域搬迁属于李沧拥湾远期规划周围分布有大量经济适用房位于项目南部文昌阁改造，当前已经开工，规模为90万平米建面，产品形式为高层、小户型，区位和交通条件均优于本项目，未来将对本项目产生严重客户截流。李沧区拥湾规划为城市副中心，未来其城市功效和人口可辐射到本项目区域本项目属于城市边缘区，周围已经形成一定居住气氛。毗临李沧区南北主干道重庆路，通达性很好。项目前期可行性研究第99页地块4项目可行性分析项目可行条件——本项目标区域属性比较明确，属于四方、李沧区刚性需求居住供给区。因为目标市场限制，本项目未来市场空间有一定天花板，操作有一定风险。本项目能够成为企业现金流产品，但作为中南集团在青岛市区投入第一个大规模项目，对于企业品牌形象树立缺乏助益。项目前期可行性研究第100页世联对于中南集团青岛李沧取地观点总结提议地块一与地块二在满足一定取地条件下能够进行操作。地块三取地条件是能够做低密度产品，地块二取地条件是取地成本足够低。地块四操作风险比较高，区域价值决定了未来入市即使能够走量，但难以实现溢价，所以本项目标运作将不会对企业品牌形成有益支撑。地块三区域条件非常不成熟，缺乏资源支撑，操作风险高，不提议操作。123项目前期可行性研究第101页附件：房地产项目资料卡102项目前期可行性研究第102页绿城·理想之城：位于城市关键地段大规模住宅，整体为德式建筑格调，当前主要以小高层产品为主位置李沧区青银高速路以东，九水东路以北，合川路铜川路以西规模占地面积：273万平方米4100亩

建筑面积：209万平方米其中一期总建面积23万平，38栋楼，共900多户。容积率容积率1.63

产品形式洋房、小高层、高层户型配比洋房120㎡-300㎡，小高层110、150、200㎡（复式）销售价格洋房7500-9500元/㎡，高层、小高层5500-7000元/㎡销售速度当前小高层60-70套/月，一期8月2日开盘至今，小高层600套卖掉25%，洋房卖掉90%卖点大规模小区、自建生活配套配套中小学:三所小学，一所中学；幼稚园:6所幼稚园；医院:401医院北院

其它:五星级酒店，购物广场，大型公园交通主要公交路线：303.365.361.112.113，青银高速要改成城市快速路、铜川路要对接香港东路、九水东路要拓宽至40米，绿化带20米、金水路要拓宽到40米点评&其它产品力强、品牌价值高住宅项目前期可行性研究第103页伟东·幸福之城：当地开发商大规模高层、小高层住宅区位置李沧区金水路与308国道交汇处规模占地面积：55万平方米

建筑面积：总建筑面积140万平方米，一期莱茵河畔总建筑面积626665平方米容积率2.2产品形式高层、小高层户型配比套二套三为主，40%两居，20%3居销售情况预计5月底开盘，当前市场关注度高近期供给一期莱茵河畔，小高层产品，5月份开盘4栋，320户，40%两居，20%3居，3套72㎡套一卖点高层小区、临水景观、地铁站规划利好交通路网主要节点配套沿黑龙江路和金水路有9万㎡商业，项目内部还建有2万㎡大型购物中心。小区建有4万多㎡生活配套，设有幼稚园、小学、文化活动中心、老年公寓、小区服务中心等点评&其它城市交通节点，地铁规划利好，规模大盘优势住宅项目前期可行性研究第104页润发·湖畔雅居：有一定自造环境资源、较低开发强度小区位置李沧区文昌路（吴夏路）207号规模总建面11万㎡产品形式7-11层小高层，少许联排别墅户型配比65㎡二居到90㎡三居，主力户型80-90㎡价格起价5050元/㎡，均价5500元/㎡销售情况去年六一开盘，已售60%-70%，月均消化速度50套装修情况毛坯卖点环境好客群市内四区和城阳都有，首次置业年轻人，以及二次置业有车族，不在意交通，