济南住宅设计调研报告

住宅设计调研报告社会调研

1、商品住宅简介2、济南市不同人住房消费观念

绿色技术

1、建筑形体和规划设计的节能理念2、建筑户型设计中的节能理念3、高层住宅类型实地调研分析

商品住宅简介

商品住宅是指房地产开发企业（单位）建设并出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋。商品住宅开发理念的发展我国住宅开发理念的发展，发生了三次转变：1、改革开放后至房改前：满足基本居住需求的初级阶段2、以住宅商品化为标志的房改后至上世纪末：重视环境，追求景观的环境阶段3、城市运营理念的产生后至今：追求整体品质的综合运营阶段商品住宅开发模式1、政府主导型开发：指政府通过宏观调控的引导，直接介入城市基础建设，通过有意识的选择开发商景星房地产开发，对开发商，消费者，以及城市经济，社会，空间形态产生引导作用。2、市场主导型开发：地产企业从拿地到住宅的开发，运作都采用市场化的方式进行。但开发商为了追求利益最大化，不会过多顾及消费者的利益，住区内部资源不易共享。3、复合主导型开发：通常是开发商与政府间的直接协调与接触，有大量的工作需要两者直接沟通，共同制定计划，共同投资开发项目，共同承担风险。社会调研——商品住宅简介社会调研——济南市不同人住房消费观老济南人—拆迁入市型。主要包括济南本地人和在济南工作了十五年以上的普通职工，他们有家本位的思想，目前居住在城市中心位置（内环线里），房子一般是自家或单位的福利性分房、房改房，建筑时间长、质量和户型差、面积小，由于长期居住在城市中心位置，他们不愿意离开市中心，这部分人消费水平不高，但有一定积蓄，随着大规模的拆迁，他们通过不断获得的补偿来购房。公务员—改善居住型。

包括大型国有企业、省市直机关、金融、学校、医院等单位职工，这部分在济南比例不小。他们一般在市中心上班，收入水平高、稳定，而且单位效益好，他们大部分拥有单位住房，随着省直机关房改房上市，他们将通过选择品质及环境良好的楼盘而成为济南二次置业者的主体，是中大户型的主要需求群体。白领阶层—基本消费型

主要指已在济南落脚并打算在济南发展的青年白领，有一定购房能力，基本为首次置业者，是中小户型住宅的需求主体。

济南人的购房心理处于初级向中级发展的过渡阶段，尚不成熟。一般的购房周期为2-6个月左右，消费者会反复比较各项因素以区别项目优劣；但购房周期呈现递减趋势

社会调研——济南市不同人住房消费观成功人士—享受投资型。

在济南，成功人士的构成较为多样化，有独撑门户的个体经营者，有资本丰厚的各类投资者，有一部分靠技术、知识进入市场换取金钱的高级知识分子，有一部分掌握实权的高级公务员，是高品质大户型或投资型物业的主要需求群体。

第一，有权人，这部分人消费水平高，购房主要目的主要为自住，然后才是投资。他们居住讲究舒适，喜欢豪宅，首选南部，其次才是市中心和东部。

第二，有钱人，主要是企业管理层，这部分人在济南数目不少，很多是中小企业老板，他们置业主要用于投资，喜欢在市中心、或者东部买房。

第三，个体户和民营企业，他们购房主要目的是为了工作和经营方便。这部分人分布于济南市区各地，但相对集中的地方是内环线里、山大路、文化路等繁华的交通线上。第四，文化和科技精英。集中在市中心和山大科技文化商圈，收入高，有一定经济基础，购房的目的既为工作又为居住，愿意选择在他们工作的活动区域内，对物业要求高，讲究智能化，建筑和户型漂亮、前卫和实用。社会调研——济南市不同人住房消费观济南几大板块的基本情况表社会调研社会调研社会调研社会调研社会调研1、节能的平面设计。首先，是建筑平面形状的节能设计，因为处于对节能的考虑，在设计时，应使得维护结构的总面积尽可能的小。2、节能体型的设计。首先，是对体型系数的控制。体型系数是指建筑物和室外大气基础的外面积与建筑物体积之比。体型系数越小，也就是单位建筑空间所承担的散失面积越小，能耗也越小。其次，是对表面面积系数的控制，从降低能耗的观点来看，其体型长轴朝向东西为最佳，可以起到很好的建筑节能效果。最后，是对最低耗能体型进行选择。3、节能设计在建筑中的规划。建筑规划中的节能设计包括：建筑朝向对建筑节能的影响、建筑间距对建筑节能的影响及建筑密度对建筑节能的影响来对节能设计进行规划。此外，通过对窗的穿墙比、尺寸等的设计来实现能量的低损耗。节能技术——建筑形体和规划设计的节能理念1、在保证居室采光通风条件的前提下，应控制开窗面积，减少外墙传递的热量。当窗地比由30％减少到15％时，可以节能约15％。2、窗体遮阳可以减少夏季的阳光直射，改善室内环境。装有遮阳系统的南向房间，夏季室内超出舒适范围的时间将减少20％遮阳设计应充分考虑当地日照条件，保证冬季采光日照的前提下，避免夏季直射阳光过量。3、可以通过增加窗体的层数来达到减低热能损失的目的。可以采用低传热系数的玻璃来减少冬季窗体的热损失。节能技术——建筑户型设计中的节能理念

住宅的种类有：单层住宅，多层住宅，高层住宅，超高层住宅。在我国，目前修建的住宅以高层住宅为主，其中高层住宅分为：

1.单元式高层住宅：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的住宅。

2.塔式高层住宅：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。

3.通廊式高层住宅：以共用楼梯、电梯通过内外廊进入各套住房的高层住宅。单元式塔式通廊式节能技术——高层住宅塔式高层住宅的特点容积率高塔式高层住宅占地面积小，这便意味着会留出更大的面积给绿化、停车、公共空间。每层住户多，每户的公摊面积少。不易围合组团院落形成邻里交往空间，归属感差。平面格局不易安排得户户合理。不利于采光通风。板式高层住宅的特点容易做到户户合理，便于采光，容易形成穿堂风容积率低每层住户少，每户的公摊面积多，对住户来说不经济。前后两板式住宅楼之间形成一有归属感的公共活动空间。高层住宅各种类的特点节能技术——高层住宅外墙涂料：3-5年最多10年需要清洁重刷。多雨地区、酸雨地区、海边需要做特殊处理。外墙砖：最常用。坚固耐用，且具备良好质感。外墙石材：造价较高，适用于档次较高的住宅。铝合金：一般用在窗框。若大面积使用一般不用在底层。百叶：常用于通风、遮阳构件。造价低。节能技术——高层住宅名称：万达广场材料：墙砖（适合环境污染严重、空气灰尘多的地区）、局部百叶。特点：高层住宅常见横向线条的重复。此方案却反其道而行之，多条竖向线条从头至尾贯穿，使形体显得更加修长。提前考虑了空调室外机的位置。节能技术——高层住宅名称：中建文化城材料：涂料特点：主色调是白色和灰色，搭配和谐。结合内部功能形体有凹凸变化，丰富了光影效果，并通过加设构架强调。窗户均作突出处理，以每层所包含的元素为一个整体不断重复。正因如此弱化了竖向线条。此外，本设计仅做到重复，看不到变化，立面看上去没有主次之分，缺乏趣味。节能技术——高层住宅名称：诚基中心材料：玻