涪陵可行性研究报告20151.1.12

涪陵中化地块可行性研究报告2015年1月5日报告目录一、区域分析二、市场分析一城市理解城市区位及定位城市交通城市经济环境城市产业环境城市规划及板块定位区域房企概述重庆城市格局2.1“一圈两翼”发展战略：以“一圈”之力，助推“两翼”协调发展，进而带动全市经济发展取得突破。一小时经济圈渝两翼涪陵一圈——

强调“加快”与“率先”重在以自身的强大实力带动两翼经济发展；其包括主城九区，永川区、江津区、合川区、双桥区、万盛区、南川区、涪陵区、长寿区、潼南县、铜梁县、大足县、荣昌县、璧山县、綦江县（共23个区县）渝东北翼——

强调“提速”，以万州为中心发展三峡库区城乡统筹；其包括：万州区、城口县、巫溪县、巫山县、开县、云阳县、奉节县、梁平县、忠县、垫江县、丰都县（共11个区县）渝东南翼——

强调“特优”，以黔江为中心发展特色产业、优化产业；包括：黔江区、秀山县、酉阳县、石柱县、彭水县、武隆县（共6个区县）重庆城市划分2.2涪陵是7个大城市之一，及中心型城市之一。城市划分城市核心主城区（主城九区）渝中区、江北区、渝北区、北碚区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、巴南区中心型城市及大城市（7个）永川区、涪陵区、万州区、合川区、江津区、黔江区、长寿区一小时经济圈的县城（7个）铜梁区、大足区、璧山区、南川区、潼南县、荣昌县、綦江县远郊县城（15个）渝东北翼城口县、巫溪县、巫山县、开县、云阳县、奉节县、梁平县、忠县、垫江县、丰都县、渝东南翼秀山县、酉阳县、石柱县、彭水县、武隆县双百城市城市区位及定位2.31小时经济圈核心组成部分，三峡库区腹地，距离主城70公里。全市重要经济增长极、全市重要工业基地、国家中心城市、‘一圈两翼’发展格局中的战略支点。涪陵主城区一小时经济圈涪陵涪陵区，邑枕长、乌两江，素为乌江流域物资集散地，有渝东南门户之称，是闻名遐迩的中国“榨菜之乡”。经济上处于长江经济带、乌江干流开发区、武陵山扶贫开发区的结合部，有承东启西和沿长江、乌江辐射的战略地位。作为1小时经济圈得核心组成部分，成为重庆中部连接两翼的重要经济纽带。城市辐射力分析2.4“一圈两翼”之“出圈入翼”，交通的便利并未提升涪陵辐射力，对主城有周末休闲度假的功能，对周边区县辐射力有限。主城区一小时经济圈涪陵70公里丰都武隆南川长寿垫江东北翼东南翼核心地位：“一圈两翼”之“出圈入翼”在“出圈入翼”的承接关系中，依托便利的高速交通，特别是沿江高速的开通，更加突出涪陵“出圈入翼”的重要地位。

但是，便利的交通并未提升涪陵的辐射力，只是更加突出涪陵的交通枢纽作用.

涪陵对于主城区是一种被辐射关系，对周边区县辐射力并不强。城市经济环境——GDP2.5涪陵GDP总量一路走高，已达690亿元，增幅随整体经济环境变化，而涪陵GDP在大重庆保持5-6%的比例，较为稳定，在同类区县中仅次于重庆第二大城市，整体经济实力强。涪陵GDP走势单位：亿元城市经济环境——房地产固定资产投资2.5涪陵房地产投资总量保持增涨态势，13年房地产投资高达68亿元，在2010年李渡新区大规模开发，当年房地产投资总量增幅达83%，在同类区县中，涪陵房地产投资处于较低水平。涪陵房地产固定资产投资走势李渡新区大规模开发单位：亿元城市经济环境——人均可支配收入2.5涪陵人均可支配收入接近25000元，在重庆处于高位，区域整体消费实力高。涪陵人均可支配收入走势城市产业环境2.6涪陵是一个传统工业重镇，第二产业占63%，第三产业占比相对稳定支柱产业化工、食品、新型建材、卷烟、医药以及新兴旅游业。涪陵近年三大产品占比走势区域内汇集乌江榨菜、建峰化工、太极集团等等在化工、食品、建材领域知名度较高的大型企业，据数据统计，涪陵工业为整个涪陵区GDP贡献占70%左右。城市规划及板块定位2.7“一城二区五板块”的城市格局，城市西进是主导方向，开发重心将向李渡新城区倾斜，北山新城处于开发初期，本地块所在南岸浦片区正处于城市开发规划期。近期重点向西开发李渡片区、南岸浦片区；同时完善江南片区和江东片区，适度发展江北片区，远期重点向西建设完善李渡片区。远期形成江南、江东、江北、李渡、南岸浦等五片区协调发展的“多中心、组团式”的城市规划结构。以老城为核心发展周边居住区，辐射新城区房地产发展，目前已有如恒大等品牌开发企业入住新区。李渡新区北山新城江东片区老城区南岸浦片区地块城市进驻企业概述2.8当地企业“异军突起”，外来企业扎堆竞争。企业类型企业进驻区域项目开发产品业态核心优势品牌影响力当地企业金科老城/李渡天湖美镇/天籁城/中央公园城/世界走廊/廊桥水岸洋房/高层/综合体多项目开发区域第一品牌，根深蒂固泽胜老城温泉城/中央广场洋房/高层/别墅/综合体区域第一大盘区域知名企业攀华老城/李渡攀华国际广场/未来城高层/商业以产业为依托做开发以产业知名度带动开发贵博老城江上明珠高层/洋房/商业占据滨江资源——外来企业星坤/红星李渡红星国际广场高层/专业市场/商业以红星美凯龙家具卖场为卖点借助红星美凯龙品牌恒大李渡山水城高层/商业区域首家外来品牌房开，恒大模式因前几年产品和价格问题，品牌美誉度低绿地老城海域高层/洋房/商业外来品牌房开，占据滨江资源绿地品牌，产品品质日报报业集团李渡时代中央高层/商业/商务首个LOFT产品项目，抢占新区投资市场——华地北山新城御临江山洋房/别墅开拓北山新城首个项目，以资源为优势以高端产品塑造品牌形象中国铁建北山新城山语城高层/洋房/别墅北山景观资源国资背景二市场分析土地市场分析商品房市场分析涪陵住宅市场分析涪陵商办市场分析涪陵存量及去化周期分析涪陵竞品分析涪陵未来5年市场走势预测涪陵市场小结土地市场分析——重庆主城区3.12014年重庆市主城区供应土地可建方量3592万方，成交土地可建方量3206万方，成交楼面均价2514元/㎡；2014年受市场环境影响，供应成交大幅下降，环比去年分别下降25%和31%；而政府方面力保土地价格坚挺，较去年小幅上涨，上涨幅度为1%。土地市场分析——涪陵区3.1老城土地供应稀缺，新城大量供应土地，14年成交1496亩，可建方量241万方，楼面均价1019元/㎡，14土地土地成交量下。但14年老城多宗地块成交，特别是金科南湖地块（38万方，楼面价2000元/㎡），拉高整体楼面单价。土地成交面积及净地单价成交土地可建方量及楼面单价北山与李渡平台公司大量储备李渡开始低价供应土地以及多宗低价置换地出让土地市场分析——涪陵区近期成交土地3.1地块周边一公里内无地块成交，在近期成交地块中，新老城区地价差异明显，老城楼面价在1200-2000元/㎡，而李渡新城楼面在500-900元/㎡，本地块地价主要参考李渡新区。位置：涪陵城区荔枝街道宏声大道（太极南湖与安成燃气公司之间）土地面积：284亩容积率：2

.0（住宅）楼面价：1999元/㎡竞得企业：金科位置：江东街道滨江路土地面积：102亩容积率：2.2（住宅）楼面价：1615元/㎡竞得企业：贵博位置：涪陵区新城区太乙门居委二、五组土地面积：180亩容积率：2.4（住宅）楼面价：588元/㎡竞得企业：坤星（红星国际二期）位置：江北街道办事处北坪村二、四社土地面积：166亩容积率：0.6-1（商务金融）楼面价：825-1375元/㎡竞得企业：北山新城综合开发有限责任公司（华川）位置：桥南路（温泉城旁）土地面积：1.7亩容积率：2

.0（住宅）楼面价：1206元/㎡竞得企业：泽胜（小飞地）位置：涪陵区人民东路土地面积：10亩容积率：3.8（住宅）楼面价：1552元/㎡竞得企业：金宏房地产位置：黎明南路（消防队）土地面积：6亩容积率：5.4（住宅）楼面价：1698元/㎡竞得企业：泽众立实业位置：新城区马鞍居委七组土地面积：204亩容积率：3

.0（住宅）楼面价：500元/㎡竞得企业：鑫源房地产位置：大石庙居委四、五组土地面积：50亩容积率：2

.5（住宅）楼面价：900元/㎡竞得企业：泽胜（小飞地）地块1公里商品房市场分析——重庆主城区3.22014年商品房成交2388万方，与2013年相当。高层产品成交量下降约150万方。商业商务产品成交量持续加大，开发企业加大商业商务贡献值车库、厂房、商务产品补位，冲量约130万方，占比上涨6个百分点，维持市场成交水平。2014年商品房建面均价7179元/㎡，商业商务带动价格结构性上涨，住宅价格7100元/㎡，下降2%。业态结构对比年均供应2163万方，成交2077万方商品房市场分析——区县商品房量级比较3.2一圈级城市占领前三级容量市场，渝东北主导四、五级容量市场，渝东南集中于六级容量市场。涪陵属于二级市场容量，连续多年成交量超100万方。城口巫溪巫山奉节云阳开县万州梁平忠县丰都垫江石柱武隆彭水黔江酉阳秀山南川綦江江津永川荣昌大足铜梁璧山潼南合川长寿涪陵等级容量一圈渝东北渝东南第一级＞120合川、永川、江津万州——第二级100-120大足、璧山、綦江、涪陵————第三级80-100长寿、荣昌、铜梁————第四级60-80——梁平、开县、垫江、南川黔江第五级40-60潼南丰都、忠县、云阳——第六级＜40——奉节、巫溪、巫山、城口石柱、秀山、酉阳、彭水、武隆第一级第二级第三级第四级第五级第六级单位：万方商品房市场分析——涪陵区整体市场3.2涪陵区2014年商品房成交101万方，成交量下降，但价格一路上涨，整体市场成交量具有波动性，特别是在市场行情不好的情况下，对城市新区冲击大，城市新区成交量下降，老城区量价稳定。涪陵商品房成交走势近两年板块成交量比较注：其他为城区外乡镇成交近两年板块成交均价比较商铺与LOFT产品拉高均价李渡板块受市场冲击，成交量下降城区成交成交119万方城区成交均价5231元/㎡城区成交成交97万方城区成交均价5468元/㎡商品房市场分析——涪陵房地产板块划分及特征3.2涪陵房地产板块划分为五大板块，以老城区为主导，李渡新区为辅，北山新城处于开发初期，江东与南岸浦为“处女地”，本地块所在南岸浦板块具有新、老城区的承接功能。李渡新区南岸浦老城区北山新城江东板块板块老城区李渡新区北山新城江东板块南岸浦板块定位商贸、商务中心。旅游服务、食品加工、化学医药和居住承接老城功能拓展，未来城市行政中心发展旅游观光、文化娱乐产业、临港产业和居住发展纺织加工、生活服务和居住发展化工、能源、物流中转，近期规划辅以居住功能开发现状旧城改造，目前区域主力市场，城市成熟度高城市第一轮扩展方向，目前开发项目多，规模大，但去化力不足城市第三轮扩展发展，处于开发初期，以华川集团为开发主导房地产开发“处女”地，14年成交第一宗商品房开发地块房地产开发“处女”地价格表现高层：5450洋房：5750别墅：6650高层：4250洋房：4900别墅：——高层：——洋房：5000别墅：8700高层：——洋房：——别墅：——高层：——洋房：——别墅：——客户特征吸纳涪陵全区客户，客户对单价的承受力高李渡原著居民与因老城单价高而外溢的客户近期以高端客户为主————核心驱动老城、配套政府、规划规划————地块城市第一轮扩展城市第二轮扩展商品房市场分析——涪陵区整体市场3.2区域产品以高层为主导，保持80%的市场份额，洋房产品开始凸显补位地位，市场份额激增，占比达10%，别墅产品受前期市场供应稀缺影响，成交量不足，近期市场供应开始加大，老城各产品线价格均较高，且老城价格整体较为稳定，李渡新区价格较低，且波动较大。近两年业态结构变化近两年业态价格变化高层板块价格差异及变化洋房板块价格差异及变化别墅板块价格差异及变化车库板块价格差异及变化商业板块价格差异及变化商务板块价格差异及变化注：以上数据为2013-2014年备案明细商品房市场分析——涪陵区高层市场3.3区域高层月均去化约8万方，以年初和年末的“返乡潮”跑量最快，价格受板块成交结构变化影响大，目前老城仍是高层产品主力市场，李渡新区为辅，高层受地段和配套差异影响大，新、老城区价格差异大。月均去化约8万方春节返乡潮春节返乡潮老城多个项目集中放量，李渡新区多个项目低价跑量涪陵高层产品月度成交走势注：其他为城区外乡镇成交商品房市场分析——涪陵区高层市场3.3高层产品以60万元为总价天花板，以75-95㎡为主流产品，以三房功能为主，产品可变性强，将总价60万以上，面积110㎡以上需求交给洋房产品。<2020-2525-3030-3535-4040-4545-5050-5555-6060-6565-7070-7575-8080-8585-9090-9595-100>100总计<403643139240-4576442442136745-50182261971241750-558103854013124155-60288852317622160-655232763054140269265-701502412805992921261421170570-7520158231213327216161812133775-80410439817609400378145261282980-854214234355443227618376121201685-9051656279570849748517284251335090-95161101584165196492933322544274295-100537241391583572503121212921434100-10516129220293226120109353411183105-110731260114220202100194167214151111527110-115776912084303272752498115-12012102102120156201141510120-12517540243533302833365423349125-13081257621332520194232130-13511211410135-140115143324134140-1454923922132145-150761614114141174>150126221311111513884总计3606812210289036573647347019091611763435179883967101421976建面总价总价天花板—60万元严控总价面积110㎡以上需求交给洋房产品主流产品以三房功能为主，产品可变性强注：以上数据为2013-2014年备案明细（含小高层）商品房市场分析——涪陵区洋房市场3.3区域洋房月均去化约0.6万方，同样具备“返乡潮”热销效应，13年在售项目少，需求成交量有限，14年多项目洋房产品问世，供应量增加，市场需求量得到释放。14年月均去化量达到0.9万方。市场份额以老城为主，李渡、北山为辅。价格以城区洋房溢价水平最高。月均去化约0.6万方春节返乡潮13年上半年在售洋房项目少，供应不足，成交量少涪陵洋房产品月度成交走势泽胜温泉城洋房集中备案13年下半年到14年，多项目洋房产品问世，市场需求量得到明显释放注：以上数据为2013-2014年备案明细商品房市场分析——涪陵区洋房市场3.3洋房产品以80万元为总价天花板，主流产品为100-125㎡的传统洋房，产品相对舒适，

<3535-4040-4545-5050-5555-6060-6565-7070-7575-8080-8585-9090-9595-100100-105105-110110-115115-120>120总计<7041883070-751621875-801448123880-8511611122757285-9018263458390-9518211295-10028393010213398100-105355311348105-11019162731185110-11534768139311651274115-12017224625101112120-125121133245388125-1305410863137130-1354318135-14033212213140-14553198414913369145-1505510141136>15014614123645431072总计17607611414213424011176434834183614773131193总价天花板—80万元严控总价面积130㎡以上需求量有限主流产品100-125㎡的传统洋房产品为主注：以上数据为2013-2014年备案明细商品房市场分析——涪陵区别墅市场3.3区域目前仅2个项目别墅产品在售，供应量有限，且150-230㎡的标准别墅产品供应量尤为稀缺，市场需求未释放，年均去化仅0.3万方，溢价水平约8800元/㎡。项目面积段（㎡）单价（元/㎡）总价段（万元）成交套数成交体量（㎡）澳海水岸蓝山83-99640049-70111040105-114604555-80101114152-168596480-9646282429025180-2604970华地御临江山185-1878546145-1674747229-2338868200-2123695合计83-233736849-212365194总价80万以下，受洋房产品分流（假别墅）注：以上数据为2013-2014年备案明细商品房市场分析——涪陵区商业市场3.3涪陵商铺月均成交0.5万方，价格受产品与地段差别，差异化明显。市场主力商铺面积60㎡以下，总价控制在70万以下。涪陵商铺月度成交走势

<1010-3030-5050-7070-9090-110110-130130-150150-170170-190190-210>210总计<1034175110-20431420741156720-3057714210522435530-4016614851271641122540-5022656118271551121550-6018186816115104215260-70342831299716421313770-802182011117513157580-90223157102104146090-10015434322630100-11016444112932110-12011252112217120-130231118130-140221121211140-150271212150-160121311312160-170222129170-180213180-19011121129190-200112>200221334824772总计75588580311151865861212311892054涪陵商铺成交结构主力产品10-60㎡，总价70万以下注：以上数据为2013-2014年备案明细商品房市场分析——涪陵区商务市场3.4涪陵商务产品受城市发展进程影响，主要集中在老城片区，以商圈核心的办公需求为主；李渡片区出现LOFT投资产品，以低总价、高性价比切入市场，获得一定成交。但区域整体商务氛围薄弱，年均仅1.1万方容量。区域项目产品类型面积段（㎡）单价（元/㎡）总价段（万元）成交套数成交体量（㎡）老城区博雅东方商务公寓64-98130083-1283235金科世界走廊写字楼64-270749550-200557204泽胜商业步行街写字楼35-72588220-461798754李渡重报时代中央LOFT41-42476617-241586588合计——41-270602217-20039522780注：以上数据为2013-2014年备案明细竞品项目概述3.5区域目前在售项目19个，3个潜在项目，开发项目主要集中在老城区，目前能与本地块同规模竞争的项目仅泽胜温泉城，开发项目中产品业态丰富，高层产品主导，洋房产品补位，别墅产品放量开始。恒大山水城红星国际广场金科中央公园城重报时代广场攀华国际广场奥体中央公园板块项目名称占地面积（亩）容积率建筑规模（万方）业态李渡新城恒大山水城295.62.243.4高层红星国际广场4712.682.8高层金科中央公园城389.61.950.6高层/洋房重报时代中央109.42.518.2高层攀华国际广场2512.541.9高层奥体中央公园2712.138高层/别墅板块项目名称占地面积（亩）容积率建筑规模（万方）业态北山新城御临江山3851.1630洋房/别墅中铁山语城4091.3537高层/洋房/别墅北山颐府144.61.110.1别墅李渡新城之江名苑华福郡金科天籁城澳海水岸蓝山新加坡花园森柯尚江国际绿地海域泽胜温泉城德邦广场华盛名都阳光十六老城区板块项目名称占地面积（亩）容积率建筑规模（万方）业态老城区之江名苑1382.523洋房/高层华福郡47.74.815.1高层风格嘉居21.94.16高层澳海水岸南山1562.526高层/洋房/别墅金科天籁城195.6339.2高层/洋房新加坡花苑49310高层贵博江上明珠83.42.513.9高层森柯尚江国际1175.2高层绿地海域267.82.748.7高层/洋房泽胜温泉城727.52.1101.4高层/洋房/别墅德邦广场522.910高层华盛名都7.53.61.8高层阳光十六52.50.8高层贵博江上明珠华地御临江山中铁山语城北山颐府北山新城地块未开盘未开盘典型竞品项目分析——泽胜温泉城大盘、地段、品质3.5项目占地727亩，建筑规模101万方，全产品线覆盖，项目于2014年1月开始销售洋房，以三房功能为主，少量跃层，洋房月均去化45套，高层于2014年8月开始销售，以三房功能为主，两房为辅，高层月均去化195套。售罄在售在售在售销售中心项目名称占地面积（亩）容积率建筑规模（万方）物业形态各业态体量（万方）已推体量（万方）推出已售体量（万方）推出未售体量（万方）未推体量（万方）目前均价（元/㎡）泽胜温泉城727.52.1101.4高层62117.73.3514830洋房2686.31.7185589别墅30003——商业41.50.41.12.512500商务30003——2014年高层产品备案成交走势2014年洋房产品备案成交走势业态户型面积区间成交体量（万方）成交套数成交均价去化周期（月）高层1.5房61-642.5403475252.5房87-923.7427494152.5房96-971.414946755洋房2房77-810.455521782.5房95-1010.995519713房105-1183.2286551312跃层122-1681.61146059122014年成交产品备案结构典型竞品项目分析——中国铁建山语城国资背景、低密度、北山自然资源3.5北山新城第二个低密度项目，占地409亩，建筑规模37万方，一期以创新叠拼产品为主，抢区域洋房跃层产品客户，二期产品尚未落地。项目名称占地面积（亩）容积率建筑规模（万方）物业形态各业态体量（万方）已推体量（万方）推出已售体量（万方）推出未售体量（万方）未推体量（万方）目前均价（元/㎡）中铁山语城4091.3537别墅80008——洋房1500015——高层12.500012.5——商业1.50001.5——别墅小高层洋房项目分两期开发，一期产品已落地，二期地块尚未进行产品研发；

项目尚未开始销售，计划于2015年春节期间开盘，目前处于蓄客阶段；首次推出12、14号楼叠拼产品，共计48套，已板块20余张，价格预计7400元/㎡；典型竞品项目分析