北京房地产项目的投资成本详细目录

一.征地补偿费

(一).土地出让金

1.计算方法:

土地出让金基准价*容积率修正系数*年限修正系

数*用地面积

2.上交部门:市财政局

3.依据:(1)京政发[1993]34号文.

(2)京政发[1994]43号文.

4.说明:

(1)各区类地价取值详见附件;

(2)城近郊区土地出让金的60%返还区财政;

(3)远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;

(4)市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的

企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征

用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金,其

中的60%返还企业,由留用企业专项用于开发项目的基础

设施建设.

(5)在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按

照区县划分,不同区县的同类地区差别很大,而且周围环

境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为

十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价

的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范.

同时考虑到说明(2),(3),(4),在测算地价时加入"操作

系数"概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例.附件:(1)1-10类地区土地出让金标准价;

(2)土地出让金修正系数表.

(二).征地及拆迁补偿费:

详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围.

说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土

地开发及其它费用"的数据.

二.前期工程费:(取值在40-120元/平米)

1.临时水,电,路,场地平整费

依据:1992年建安工程定额;

标准:按实际发生工程量计算;

说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元

/平米,或建安工程费的1%.

2.规划,测量,勘察,设计费:

依据:原国家建委(79)建发设字第315号文,国家

计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号

文;国家物价局,建设部[1992]价费字375号.

标准:

(1)勘察费:概算价*0.30-0.80%

(2)民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准

单位:%

┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓┃

工程

│

工程概算投资(万元)

┃┃

├─────┬─────┬─────┬─────┨┃

等级

│

300以下

│

301-1000

│1001-3000

│

3001以上┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃

特级

│

2.2

│

2.1

│2.0

│1.9

┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃

一级

│

2.0│

1.9│

1.8

│

1.7

┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃

二级

│

1.8│

1.7

│

1.6

│

1.5

┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃

三级

│

1.6│

1.5

│

1.4

│

1.3┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃

四级│

1.4

│

1.3

│

1.2│

┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃

五级

│

1.2│

1.1

││

┃┗━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┛备注:

特级:1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的

特高级大型公共建筑;

2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的

中小型公共建筑;

3.30层以上建筑;

4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.

一级:1.高级大型公共建筑;

2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小

型公共建筑;

3.16层以上29层以下或超过50米高的公共建

筑.

二级:1.中高级,大中型公共建筑;

2.技术要求较高的中小型建筑;

3.16层以上29层以下住宅.

三级:1.中级,中型公共建筑;

2.7层以上(含7层)15层以下有电梯住宅或框

架结构的建筑;

四级:1.一般中小型公共建筑;

2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.

五级:一,二层单功能,一般小跨度结构建筑.

说明:(1)民用建筑大型>10000平米

中型3000-10000平米

小型<3000平米

(2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,

其工作量的比例为40%和60%.

(3)提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.镜讯3脱.耕规晕划核条新件院,蜓可屿行抹性明研锁究呀费

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(2)公共建筑

A.公寓,写字楼3000-4500元/平米

其中:结构1000-1500元/平米

装修800-1000元/平米

设备1200-2000元/平米

B.别墅3000元/平米

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注蝴姥雾候能捧英脉②轮.通通摩常肆取湿7寄-社1暮5雹%誓为命公异建泼配年套鸽面敲积尤比堆率槐.2.招投标费

依据:京政办发(1987)第152号文

标准:中标额*1‰

3.预算审查费

依据:(84)建京经字第439号;

标准:预算造价*0.5‰

（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）

4.工程监理费

依据:(1)国家物价局.建设部[1992]价费字479号;

(2)[93]京建法字第029号

标准:工程造价*适用税率

适用税率:

工程造价500万元以下2.5%

500---10002.0-2.5%

1000---50001.4-2.0%

5000--100001.2-1.4%

10000--500000.8-1.2%

50000-1000000.6-0.8%

>1000000.6%

说明:(1)实行监理的工程由监理单位向工程质量

监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的7%,

工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费.

(2)设计监理费由于金额相对较小,测算时一

般不予考虑.

5.竣工图费

依据:(86)市建规字第097号;

标准:设计费*7%

6.建材发展基金

依据:(89)京建材字第292号;

标准:建安工程造价*2%

（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）

五.公共配套设施费

1.锅炉房

标准:总建面积/锅炉每吨供热面积*锅炉每吨造价

说明:(1)锅炉每吨供热面积约5000平米;

(2)锅炉每吨造价约25万元.

2.变配电所

标准:每建筑平米30元.

3.集资维护费

标准:每建筑平米80元.

4.电贴费(建设部明文取消，北京仍在执行)

依据:原(84)华北电供用字25号文290元/KVA

后调整为四环路以内1100元/KVA

四环路以外550元/KVA;

现调整为单路供电270元/KVA

双路供电540元/KVA;

说明:住宅用电量30-60VA/平米;

其他用电量50-80VA/平米.六.管理费

依据:(92)京价收字第124号;

标准:一至五项之和*2.5%.七.基础设施增容费

1.商品房

依据:京计基字(1988)第866号文

标准:自来水厂建设费12元/平米;

煤气厂建设费29元/平米;

供热厂建设费30元/平米;

污水处理厂建设费10元/平米;

说明:(1).用一项交一项;

(2).如其中之一在基础设施中有集资,则该项

不再重复计取;

2.非住宅建设项目四源费

依据:(1).京政发(1986)131号;

(2).京政发(1986)155号;

标准:

自来水厂建设费:设计日用水量*830元/吨;

煤气厂建设费:设计日用气量*600元/吨;

供热厂建设费:设计每小时供热量*35万元

/百万大卡;

污水处理厂建设费:设计日排污量*830元/吨;

说明:交纳数额在20万元以上的在接用"四源"之前

可以分期交纳.八.项目配套设施建设费

1.综合开发市政费

依据:(1).京计基字(1988)第648号;

(2).市开办(1988)经字第2号;

标准:(1).(商品房收入-四源费-用电权)*15%;

(2).建设投资*15%;

2.分散建设市政费

依据:京计基字(1988)第648号;

标准:多层,纯住宅建筑面积*60元/平米;

高层,纯住宅建筑面积*90元/平米;

3.98年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按100

元/平米计算。

九.两税一费

1.营业税

依据:(90)财税字第009号;

标准