世联北京房地产市场走势分析报告

08北京·真正考验刚才开始——北京房地产市场走势分析第1页分析路径23市场现实状况改变未来趋势预测在路上年底，北京房地产市场在政策下即时反应考虑哪些原因？它们产生了什么影响？我们走在一条什么样路上？1第2页市场变动年底……市场终究发生了什么？第3页一级市场：土地流标，开发商拿地激情不再；二级市场：楼盘价格由“不降”到“暗降”再到“明降”；上门量下降，客户观望态度加重；成交量整体下降；年底，看到是：Q:这些情况和前几月深圳相同，那么，接下去，北京会出现和深圳一样房价跌落么?三级市场：各大中介缩减分店数量；第4页朝阳来广营乡清河营村１＃地流标（12月份）；顺义五块低价住宅用地流标；广渠路15#地块流标；……细看北京市场12月土地成交总量（㎡）占整年土地总成交量29.4%；取地方式日趋丰富，开发商联合拿地（中鸿/城建、春光/大地），从事土地一级开发开发商后续进行二级开发（甄氏、鲁能等），品牌开发商拿地（华润）国有大型非房地产企业（国华置业）；进入1月以来，全方面从紧货币政策使得开发商取得贷款难度越来越大，土地开发后续成本越来越高；大幅高价地块出现流拍，开发商拿地日趋慎重土地流标，开发商慎重拿地一级市场第5页整年城区供地主要集中在朝阳与丰台区，周围供给主要集中在昌平，顺义，大兴区域；土地供给向外偏移趋势显著，五环外土地供给占到七成以上，城市边缘地域将成为未来城市热点。城市外围中小体量，较低地价地块，因其运作风险较小而越来越受到开发商重视。高价“明星”地块（广渠路15#流标）则被开发商回避，出现流标；一级市场土地供给外围渐成热点，运作风险较小地块受到发展商青睐，开发商取地热情有所减缓第6页一级市场地价上升，市场转淡，各类开发商采取不一样取地策略躲避风险上市企业万科、金地等上市企业在取地上逐步趋于保守，加紧土地开发运转速度，甚至愿意放弃一定利润率，确保现金流。大型非地产专业企业普通考虑前期运作地块，如鲁能做顺义马坡组团一级开发，后续拿地也针对这一区域展开。地产专业企业龙湖大肆取地，尤其是一些“两限地”；“两限地”即使利润率低，不过，定向销售，安全系数高，确保企业基本现金流转。中小企业采取观望策略，北京大批项目企业被注销。后续无项目跟进。“一内一外”策略市内关键地块仍被看好——首开西直门地块，拆迁成本直线上升仍不愿放弃；外围低价地块成为新宠——开发风险小，未来发展前景值得预期。第7页经过05、06、价格变动情况拟合比对发觉，前三季度涨幅超出了05、；价格走势维持在上升通道中，“9.28”政策出台后，价格增速显著放缓二级市场上六个月楼市价格跨越式抬升直接造成了后期，频繁房地产打压政策出台；伴随政策颁布，尤其是“9.28”货币信贷政策实施，遏制了房价高速增加，楼盘价格回归到平稳上升通道当中。第8页城市住宅类产品中，顶级住宅价格依然坚挺，其它各类项目均采取一定价格杠杆或促销伎俩二级市场各项目标监控数据表明，从12月中旬开始，部分项目成交均价出现下降。如：星河湾，金都杭城，泛海国际，珠江帝景……从项目调查情况来看：顶级豪宅无降价情况，成交数量稳定，稳居高端；（银泰11月成交6套，御金台……）其它项目降价主要目标为：降低风险，确保现金回流。其中少数为低成本，高利润率尾盘项目：韦伯国际韦伯国际，年7月首次上市，上市价12500元/平米，近期尾盘开盘价24500元/平米，降价到22000元/平米，仍保持高涨幅；更多是因开发商资金计划限制项目，如：星河湾、soho公馆、master领寓等，出现或明或暗降价。以“报起步价”方式促进销售；变精装为毛坯，降低入市价格；价值附赠；一次性付款折扣；第9页亚北别墅区大部分项目处于供给真空区，受政策影响较小。在中海瓦尔登湖，湾流汇等项目上表达客户上门量减小，成交周期增加；造成用户犹豫原因主要为对后期市场走势担忧，而不是购置力原因限制。二级市场别墅市场受政策影响不大，总体销售情况比较平稳，且有日渐升温之势国土资源部等部委日前联合公布实施２００６年版《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》，影视城、赛车场、公墓等被列为限制用地项目，别墅、高尔夫球场、赛马场等项目用地则被明令禁止。以前公布１９９９年版目录同时废止。政策影响：“别墅用地审批叫停”政策实施无形中使得市场上别墅产品成为物业产品中稀缺产品，价值得到提升；另外，购置别墅客户基本上都是财富积累程度较高支付阶层，其资金贮备较为充裕，购房受政策影响较小；第10页客户对于项目标关注度因项目自住/投资类型不一样而异：master和金地·名京为同期入市总价相当项目；项目市调表现出高价投资性项目如master领寓销售现场人气较差;Master在开盘后进行两次市调时发觉，双休日下午现场客户仅五批次左右；同期开盘自住为主项目如金地名京则能保持一定关注度.金地名京进行数次现场调查，双休日下午现场客户能维持到十到十五批次，而开盘当日人气更旺。客户上门量下降，持币观望情绪加重二级市场市场关注度高项目：新开盘：例，北纬40°新产品：例，金地·名京满足购房者心理价格预期：例，美利山这点是与深圳市场情况极为不一样第11页9月，成为北京楼市主要“拐点”。市场供求比发生转换，首次出现供过于求现象。但如美利山等，新开盘、区域内相对低价项目，则受到高度追捧。（美利山项目首批开盘440户，开盘当日余人排队摇号，一周内销售400余户）表明，市场中刚性自住需求仍大量存在，但受高房价限制，一但价格下降就会出现“井喷”。二级市场受政策影响，市场整体成交量开始下滑，价格依然坚挺，经典高位盘整表现。第12页早期间成交下降情况较为显著：截止年1月13日，北京楼市商品房住宅期房网上签约日均为213套，20同期为308套；现房日均签约38，2007同期为74。二级市场伊始，市场整体走势趋于缓解，同比降幅较为显著造成这一结果，有多方面原因，主要在于：每到农历新年，为每年市场淡季；高房价对购置者支付能力要求提升；二套房政策细化与严格化，拖延了一部分购房者；对于后市降价声音越来越大，部分购房者产生动摇；第13页三级市场上，从九月份起，二手房销量上升；12月份稍有回落仍高于前面几月；说明在中介进行紧收战略同时，北京三级市场仍保持一定量。三级市场二手房市场增加，说明了房地产市场资产重估进程受影响较小。这是房地产市场主动原因第14页基于北京市场现实状况小结：市场观望态度显著加强；新开盘、产品有所创新及对应客户心理价位预期三类项目市场反响良好；由以上现象能够得到：客户购置力没有受到重大打击；北京市场刚性需求依然强劲，自住型客户热情不减；投资性客户投资成本增加，被迫出场，持币观望；北京市场北京市场总结：第15页深圳市场成交大幅走低大势：二手房成为市场主力。深圳市场二手房与一手房市场成交百分比超出2：1，首次突破1：1（，二手房成交面积开始不停提升）。第16页深圳市场详细特征：一个依旧，两个极端，三个阶段。一个依旧：房价连续飙升，上升幅度超出60%，6、7月份有短暂调整。两个极端：冰火两重天，“9.28政策”成为主要分水岭，之后较前成交量下降59%。第17页三个阶段：成交量分三个阶段跌到谷底。6月、9月是成交量高点，随之而来政策打压使成交曲线自然分为三个阶段。1-6月，成交量上升。7-9月，大幅跳水，限外令出台。此阶段客户深访反应，市场主体对后市相当看好，备有信心。10-12月，连续走低，“9.28政策”出台。深圳市场购房者：持币观望。开发商：全线降价。中介商：业务萎缩。政府：土地流拍。两次政策打压，形成价格曲线三个阶段第18页深圳市场已经进入下降通道，开始回归基本面；北京市场还处于高位盘整期，未来走向可能发生分化北京市场深圳市场以新房供给为主力以二手房为市场主力对房地产市场保有一定关注度市场关注度连续走低部分项目受新政影响成交量下降9.28新政后成交量大幅萎缩市场热度降低，部分项目开始采取促销方法市场转冷，开发商降价倾盘北京深圳湖南、长沙等城市市场比较第19页WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!所谓M型社会，指是在全球化趋势下，富者大赚全世界钱，财富快速攀升；其次，随着资源重新分配，中产阶级因失去竞争力，而沦落到中下阶层，整个社会财富分配，出现很大缺口，跟“M”字型一样，整个世界分成了三块，左边穷人变多，右边富人也变多，中间这块突然陷下去，然后不见了。“欢迎来到新世界”他说，在这个新世界当中，“你薪水最高峰，平均是在40岁左右，过了这个尖峰，便鲜有机会升官或加薪。你也别再认为，只要咬牙忍一忍，好日子还会回来。”社会现实第20页伴随宏观经济快速发展，传统橄榄型社会结构中中产出现分化，一部份人快速利用新科技、新技术、新经济快速致富，由中产升级为“上中产”，一部份保持与宏观经济相正确发展步调，成为“中中产”，而另一部分因为未能赶上时代步伐，开始沦为“下中产”。

房价上升速率与城市人群可支配收入增幅巨大背离，M型社会悄然形成M中产阶层下滑低收入阶层百分比增大高收入阶层百分比增大概念提出：日本经济学家，大前研一，对1990年代以来日本社会经济归纳得出。M型社会特征：伴随资本和资源重新分配,中产阶层逐步失去竞争力,而沦落到中下阶层,中产阶层人数降低；社会结构展现：左边穷人变多，右边富人也变多，但中产阶层人数降低。社会现实以来，北京总体房价增幅维持年均10——20%，而人均可支配收入年均增加仅为5%左右。第21页沉稳、有相对稳定社交圈、重视礼仪道德、重视其身份和声誉、尊贵奢华生活方式思想深刻、有极强洞察力、有远见、有较高声望、重视自己社交圈和生活圈在舒适和高品质生活基础上，强调个性化生活方式、较强创造力和挑战精神、拥有其身份和个性标志物怀旧内敛、道德感强、有一定信仰（如宗教信仰）、喜欢清静和人文气息浓地方丰富阅历、有敏锐洞察力、较强人际网、存在一些显示身份炫耀心理同时也重视生活品质和舒适性。重视生活舒适性和品质、关注细节、个人意识强、社交面广、勇于尝试新东西、追求适合自己新生活方式思想守旧、顽固、爱面子讲派场、对金钱看法和在其使用上存在一些矛盾、对价格有一些敏感责任感强、有不停提升本身强烈愿望、务实、对金钱在某种程度上保有“节俭”精神、对价格有一定敏感度小资一族、重视生活品质、知道享受生活、关注时尚流行元素、对价格有一定敏感传统豪宅客户产品需求特征：豪宅片区（小区）占有资源大面积低密度产品尊贵奢华价值层面财富层面高中低传统转型新型客户分类年纪职业/行业特征描述财富新贵继承者24-35家族企业多有海外留学经验，视野开阔，年纪轻轻但社会经验丰富，对金钱并不敏感，重视品位格调自然拥有快速积累者30-40电子/IT/金融/贸易等新兴行业学历层次较高，多为本科以上，财富积累快速，自信心强，追求视野国际性和先进性，重视生活城市感与当代感传统财富阶层45岁以上加工/贸易/机械等传统行业早期财富积累者，稳重保守，自我认同感很强，重视家庭，总是尊崇正统经典方式传统豪宅与新豪宅独立细分市场开始形成社会现实中产分化，带来支付力分化，诞生豪宅新贵，中间价位（1-2万/㎡）物业产品将成消化难点第22页未来趋势未来……哪些是需要考虑原因？会产生什么影响？第23页年三大城市宏观调控结果城市政策模式调控结果北京土地政策为主刚性需求造成市场整体价格上涨中心城区价格上涨幅度大上海金融+土地打击投机型房地产需求效果显著，成交量下降外环区域价格大幅下降，中心区仍保持增加政策平稳后，成交量及价格快速反弹深圳规范秩序+金融全市房地产价格连续上涨关内市场价格上涨幅度高于关外高端产品价格上涨幅度高于普通产品调控伎俩由土地、金融政策转入最直接行政、税收伎俩，处理问题已由市场伎俩向政治行动转移；多数政策细则难以落实，各地方政府实施力度不一样；

宏观调控效果昙花一现，尤其对于领涨各城市中心区房价打击失效，全国房价深入上攻。第24页年“国6条”政策回顾“国6条”“国8条”一、切实调整住房供给结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制订和实施住房建设规划，对新建住房结构提出详细百分比要求。五、加紧城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，主动发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地处理低收入家庭住房困难。一、强化规划调控，改进住房供给结构。六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度。二、深入发挥税收、信贷、土地政策调整作用。严格执行住房开发、销售相关政策，完善住房转让步骤税收政策，有区分地适度调整信贷政策，引导和调整住房需求。科学确定房地产开发土地供给规模，加强土地使用监管，阻止囤积土地行为。二、加大土地供给调控力度，严格土地管理三、调整住房转让步骤营业税政策，严格税收征管四、加强房地产信贷管理，防范金融风险三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增加。五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费。四、深入整理和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，阻止私自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全方面、及时、准确地公布市场供求信息，坚持正确舆论导向。七、切实整理和规范市场秩序，严厉查处违法违规销售行为。八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。调控伎俩重新集中到土地政策方面；以调整产品结构为主要目标；强调金融政策但在细化与执行上仍缺乏力度；

对于北京房价上涨根源针对性不强，调控效果短期内无法显现；市场价格继续上升。第25页之前宏观调控政策失效原因：1、综观宏调各种办法效果不彰，其中各部门办法作用相互抵消是一个主要原因。比如严格限制土地供给和控制价格过快上涨；增加社会保障用房和90/70；增加交费税费，让老百姓享受资产收入等等；2、一些部门政策可操作性不强，政策无法实际执行。比如保有税，也叫物业税，这个税制从道理上是应该收，关键是怎么收？在中国个人所得税个人申报还没有普及情况下，想像香港那样按季度让业主交税，能否行得通？会不会造成法不责众局面？3、金融信贷政策比较灵活，可伸可缩；而各行政部门政策含有相对刚性，出台轻易，执行难、调整更难。第26页政策层面市场层面年影响原因——政策调控直指“资金、土地”两大命脉，重视可行性；——市场力量影响加重；金融：上调存款准备金率，屡次加息，收紧银根；信贷：“9.28”新政出台；90/70政策影响显现;国有大型非房地产企业进入地产行业；“两限房、经适房”等替换品供给计划实施；舆论环境对于未来房价下降预期，影响部分购房者产生观望心态；……政策分析土地：规范取地路径，整理行业秩序；土地供给连续放量，打击囤地行为；税收：严查土地增值税；物业税悬而不出；第27页信贷政策无放松迹象，继续延滞需求释放年9月出台“第二套住房”政策，提升了对购置第二套住房首付百分比和贷款利率。随即，细则要求一步步严格。年12月要求为：借款人家庭为单位取消了公积金贷款“豁免权”只要曾利用银行商业贷款购房者，即使己还清贷款，除家庭人均住房面积小于当地平均水平外，仍按第二套住房计算。刚才召开北京市十三届人大一次会议，代市长郭金龙表示多渠道处理住房困难，严格执行房贷管理政策。趋势研判第28页金融信贷政策效果深入显现，企业资金链运转吃紧；年，10次上调银行存款准备金，6次加息；面对泛滥流动性，国内银行金融政策愈来愈严在全国范围流动性泛滥与通涨问题得到有效处理之前，预计政府会继续收紧银根。金融政策强迫下，加之销售回款迟缓，各开发商资金链都出现压力。一些经济实力较弱开发商不得不降价销售，力争快速回款，以确保企业运行。在国内银行银根紧缩同时，房地产行业海外融资难度不停加大;一些开发商在国内股市上市赠发计划也一再受阻。宣告年，中国将执行从紧货币政策，随即继续上调准备金率；趋势研判销售速度受压制；在容积率加大，工期拉长情况下，银行“签约30%，封顶70%”回款方式大大影响了回款速度；第29页，在资金起源难求同时，各种运行成本也连续上升：地价继续上升，地款要求一次性付清

北京地价上升63%，在土块缺口依旧严重；土地供给总量预计有大幅上升，但以当前规则七成以上面积将被用于保障性住房，商口房用地反而愈加担心；用地紧缺将使地价深入上涨；而要求一次性付清数亿元购地款是企业资金和沉重负担；土地拆迁成本上升

奥运会影响下，土地空置期资金损失建材价格上升，人力成本上升……趋势研判第30页土地供给连续放量，打击囤地行为，促进商品房上市供给；从06、起，北京市土地供给开始放量；这部分土地将在陆继上市，商品房市场供给将放量，解缓供求矛质，平抑房价。同时，.1.7《国务院关于促进节约集约用地通知》“土地闲置满两年、依法应该无偿收回，土地闲置满一年不满两年，按出让或划拔土地价款20%征收土地闲置费，对于闲置土地尤其是闲置房地产用地要征缴增值地价”政府一面加紧供地，一面加速土地向商品房转变；以加大商品房供给量，缓解供给矛盾，平抑房价。趋势研判第31页规范取地路径，整理行业秩序严格规范土地取得路径；一级土地开发难度加大，无利可图；一级土地开发商原有特权也逐步消失；将开发商取地路径集中在了土地招拍挂上。使土地成本上升，将原先一些不规范经营，资金实力弱房地产企业挤压出局。趋势研判第32页国有大型非房地产企业进入地产行业，激化行业竞争，增加商品房供给；房地产行业资金平均利润率无疑高于其它国有行业，高额资金回报率吸引国有大型非房地产企业进入房地产行业。这些企业融资渠道较方便，资金力量雄厚，激化了优质土地开发权竞争。同时增加住宅供给量，激化了销售竞争；最终可能拉低房地产行业资金利润率水平。趋势研判第33页严查土地增值税，压缩行业利润空间；物业税悬而不出，遏制投资型购房行为；年1月国家税务总局公布最新“关于房地产开发企业土地增值税清算管理相关问题通知”，称年2月1日正式向房地产开发企业征收30％～60％不等土地增值税。年，国税局急搭土地调控车，要求从严征收土地增值税；预防开发商大量囤积土地，深入缩了小房地产企业盈利空间；将资金实力弱，运行能力差企业清理出局，治理行业市场。趋势研判采取税收杠杆，调控房价第34页“90/70政策”效果集中彰显趋势研判从“90/70”政策出台后作用过程：年6月出台90/70政策，迫使当初一批项目不得不重新规划报批，延迟上市；，绝大部分地块受90/70政策限制；这两部分地块会在集中上市。政策作用结果是：上市产品中，90平米以下产品会占到总面积50%以上。政策作用在已经初见端倪90平米以下产品己经显现出供大于求状态。第35页1、市场产品表现显著分化：在客户接收“市场教育”前，90平米以下户型预计会出现供远大于求情况，激烈竞争很可能造成价格变动；而90平米以上户型，尤其是150平米以上大户型及别墅户型，将可能因为供不应求而出现价格连续上升趋势；2、地块、产品价值实现受限：“90/70政策”，加之越来越高容积率规划，很大程度上影响了产品品质打造；使得一些地块价值无法完全实现，即使进行开发也将面临产品定位尴尬。广渠路15号地块流标在一定程度上受到该原因影响。趋势研判“90/70政策”对市场影响效果第36页“两限房、经适房”等替换品供给放量；保障住房、二手房、商品房将三分天下；作为商品房替换品，年3月，政府提供各类保障性住房开始试行；北京市制订“三年内两个1000万”供给计划，而这些经适房，限价房将于开始陆续供给；年政府计划落实450万平米两限房、经适房廉租房。即使所占比重有限，不可能仅仅靠此就缓解矛盾，抑制房价，但确实分流了一部分需求；以整年态势来看，二手房市场将继续放量；二手房将与保障住房一起，改变市场供给结构。同时经适房、两限房较低价格，也使整体房价数值降低，影响购房者心理，促生观望态度。趋势研判第37页在对于房价下降预期愈来愈强环境下，即使是原先急于购房刚性需求者，开始考虑房价下降可能性。“拐点论”、“三年后再买房”等说法则是强化了这种对于降价心理预期，使购房者主动延缓购房行为，压制购房需求。趋势研判舆论环境对于未来房价下降预期，影响部分购房者产生观望心态第38页短时间内房价波动，是开发商与购房者心理博弈，而博弈成败决定于：信心从香港、上海、深圳市场案例来看，开发商信心被打击，博弈失败市场表现为：新开盘项目开盘价普遍低于原心理预期；大型开发商降价；趋势研判“降价”廉价了，要赶快抓住机会跌了，楼市不行了有信心无信心第39页Factor3：金融政策效果深入显现，考验企业运行能力；Factor8：信贷政策无放松迹象，继续延滞需求释放；Factor4：规范取地路径，整理行业秩序；Factor5：严查土地增值税，压缩行业利润空间；Factor6：国有大型非房地产企业进入地产行业，激化行业竞争，增加商品房供给；Factor7：土地供给连续放量，打击遏地行为，促进商品房供给量；Factor1：“90/70”政策发威，，小户型掌握市场话语权Factor9：物业税悬而不出，遏制投资型购房行为行业洗牌，一些资金实力弱，运行能力差企业将被迫降价求生存、或被并购整合。商品房供给放量；保偿型住房计划开始实施。购置力受限，需求延滞释放。涨势平抑，价格微调Factor10：舆论环境对于未来房价下降预期，影响部分购房者产生观望心态。心理博弈组成价格波动。趋势研判市场调整，行业洗牌，涨势平抑，价格微调Factor2：“两限房、经适房”等替换品供给放量；产品供给结构发生“质”改变，市场进行结构化调整。第40页特殊原因：北京奥运趋势研判种种限制开始实实在在显现了出来：年2月底后，将停顿施工许可证审批；5月起，五环之内将对重型施工车辆实施禁行；6月20日后，全市范围内项目禁止主体与土方施工；7月20日至9月20日，要求全线停工；……对于项目工期拖延，妨碍了企业资金链顺利运转；同时因为在建项目标停工，可能会在未来形成一个项目上市空档，又是一个可利用机会。伴随奥运临近，“利好”开始向“利空”转化。第41页在路上我们……终究走在了一条怎样路上？这条路前方通向哪里？第42页预测Q：那条蓝线，是向上吗？北京正在从②走向③过程之中在路上第43页人类预期未来基本模式这是一次软着陆我们再也不会有衰退了！风险太大，一切都太糟了，而且更糟！1.市场运行方式是曲线上升2.我们预期方式是直线式3.即使是长久牛市，也会发生重大调整人类投资三大现实在路上第44页关键概念次要原因随机事件宏观调控办法油价/美国次按揭关键基本原因市场趋势在路上第45页什么是“关键基本原因”总体经济发展金融：抵押贷款利率和可负担性规划：区域市场边界人口：由年纪和收入决定可预测住房消费趋势Genericdescriptionofthe4factors关键基本原因在路上第46页房屋购置人口统计学（一）中国人口年纪分布第47页房屋购置人口统计学（二）对经济产生重大影响关键年纪通货膨胀（进入劳动力市场后年）生活中事件进入劳动力市场革新成家购置第一套房子贷款高峰住房支出高峰负债高峰支出高峰投资高峰事业高峰退休（通货膨胀率下降净财产高峰慈善活动高峰平均年纪２０２３２６３１３２４２４２４８５４５８６３６４６５２３第48页真正顶点出现在人口高峰期日本、香港、台湾、美国时间价格第49页金融与房地产市场：双紧主题开发商贷款直接融资、外资、银行信贷个人抵押贷款首付、利率、转让限制币值：重估金融与房地产市场在路上第50页金融与房地产市场：双紧主题.9.27中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理通知》，依据通知，对已利用贷款购置住房、又申请购置第二套(含)以上住房，贷款首付款百分比不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布同期同档次基准利率1.1倍。同时，通知对房地产开发贷款管理、消费贷款管理等问题做出了明确要求。金融政策。政府实施提升政策，加大多套房购房压力，迫使部分投资者逐步退出投资市场.12.11中国人民银行、中国银监会关于加强商业性房地产信贷管理补充通知，以“家庭”为单位界定第二套房对于已利用银行贷款购置首套自住房家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款，可比照首套自住房贷款政策执行，当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。细化前期颁发金融政策。政府规范第二套房标准，统一商业银行执行细则。个人抵押贷款首付、利率、转让限制在路上第51页金融与房地产市场：双紧主题年1月7日，银行间外汇市场美元对人民币汇率中间价为：1美元对人民币7.2695元，再创汇改以来新高，人民币展现加速升值迹象。在路上第52页区域市场重建主要基础设施：城市地铁和城际快速交通“城市中国”主题：城市群诞生市场规则一体化：一刀切全国市场统一主要民生安排：教育、医疗和安居保障在路上第53页在路上北京城市规划：城市外扩带来机遇北京正在不停实践着两轴两带多中心城市规划；北京十大边缘集团，十一个新城建设规划；城市轨道交通建设；京津城市带形成；……第54页新百万富翁经济“投资中国”主题：沸腾二十一世纪中产阶级快速崛起：大学受教育人数逐年快速增加年：495万人1980年：22万人复合增加率：24.7%在路上第55页家庭财富：改革开放以来中国人均GDP和居民储蓄余额展现快速增加趋势，家庭财富快速增加年中国人均GDP到达15931元，比1978年增加42倍，复合增加率到达16.8%年：15931元/人1998年：6796元/人1978年：381元/人复合增加率：16.8%1998年：53407亿元年：161587亿元1978年：211亿元复合增加率：39.4%年中国居民储蓄余额到达161587亿元，比1978年增加767倍，复合增加率到达39.4%在路上第56页家庭财富：家庭年收入超出25000美元富裕家庭户数将由年290万户增加到20850万户年：11372元/人1999年：5854元/人复合增加率：10.0%年份户数可支配收入290万户180亿美元850万户1170亿美元增加率2倍5.5倍家庭年收入在$25000美元以上富裕阶层户数数据起源：万事达卡国际组织，《万事达卡中国富裕阶层调查汇报》，年8月资产达百万美元以上中国家庭在过去5年翻了一番，到达31万户，年均增加23.4%，排在美国、日本、英国、德国之后，位居全球第五。未来5年，将再增加1倍，到达60.9万户；10万美元以上家庭户多年将到达640万户。家庭年收入在25000美元以上富裕阶层中39%分布在北京、上海、广州，预计到年三个城市富裕阶层百分比将上升到47%。富裕阶层中，有65%拥有2套住房，26%拥有3套住房，平均面积184平方米，8%拥有4套住房。在路上第57页新百万富翁经济资产增加速度高于收入增加速度公众股票投资S型曲线“投资中国”主题：沸腾二十一世纪投资革命将席卷每一个家庭在路上第58页世界经济和人口改变世界人口增加历史全世界人口出生率下降在路上第59页年关键城市：北京、上