2022年济南绿地天沅项目市场报告

济南绿地项目

让建筑成为收藏品目录第一部分房地产相关政策及行业信息第二部分土地市场第三部分房地产市场第四部分区域竞争市场部分房地产相关政策及行业信息

（一）国家及济南市政府宏观政策2009年1月3日存量房贷利率可申请七折只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。2009年到2011年保障性住房建设工作目标以及政策措施2009年1月6日，国务院发布2009年到2011年保障性住房建设工作目标以及政策措施：争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。公积金贷款新政自2009年3月份开始，市内6区居民最高可贷50万元借款人、配偶和担保人中一人有济南户口即可申请；贷款最高额度由之前公布的40万元提高到50万元。此政策出台后在一定程度上能存进住宅市场成交量的上升，目前济南市购房群体中使用公积金贷款购房者中70%左右的为参加工作时间为5-8年年轻群体，贷款金额上限提高会使这部分潜在购房转向购房，从而间接的促进住宅市场销售量的上升。《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》国务院决定自2009年5月25日起对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整,其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。该政策有利于降低开发商的资金压力、推动房地产投资增速回升,有助于维持供求关系的稳定,维持行业年底反转的可能性。《山东省征地区片综合地价标准》山东省国土资源厅拟公布《山东省征地区片综合地价标准》，通过统一划片定价，实现“同地同价”。实行按征地区片综合地价标准对被征地农民进行补偿，避免了“同地不同价”、一块地“两本账”现象的出现，通过编绘不同区域的征地价格标准，统一划片定价实现“同地同价”，使被征地农民的合法权益得到更好保护。国务院批转2009年深化经济体制改革工作意见今年研究开征物业税《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》。意见提出，要深化房地产税制改革，研究开征物业税。物业税可为地方政府提供稳定税源，改善区域内的公共服务，促使地方政府从“土地财政”向“公共财政”转型。政府为了征收物业税，必须创造良好的社会环境，提供充足优质的公共产品，吸引消费者到本地置业，提升本地的物业价值，才能保证物业税的收益，也才能在物业升值、政府税收之间取得良性循环。土地“限大令”出台11月25日，国土资源部对商品住宅用地的宗地出让面积首度设定明确上限：大城市20公顷，中等城市14公顷，小城市(镇)7公顷。个人转租房屋取得收入应征个税11月27日，国家税务总局个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。中行取消房贷利率7折优惠中行于1月21日向其分支行下发通知，取消房贷利率7折优惠，要求首套房优惠利率由7折升至8.5折，并终止与中介合作。

房地产相关政策及行业信息

二手房营业税优惠政策终止财政部和国家税务总局23日对外公布，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其中购买不足5年的非普通住房对外转让，将全额征收营业税。此项政策将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。国务院常务会议：遏制房价过快上涨国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。会议要求，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。房地产相关政策及行业信息

（二）济南市重大发展规划2009年1月3日，二环东路BRT全运前有望开通2009年1月15日，济南轨道交通将力争明年开工2009年2月4日，济南市中区白马山南路低洼地下月改造2009年2月19日，西客站片区详细规划出台2009年2月20日，丁字山北地块拆迁冻结2009年3月4日，梁庄片区拆迁冻结2009年3月10日，济南市新增75亿元大规模推进棚改2009年4月25日，普利门棚改片区开始动迁2009年5月23日，经四纬十二棚改确定拆迁范围2009年7月18日，九曲片区拟建大型居住区2009年7月21日，山大路要建北方最大的电子市场2009年7月29日，北大槐树片区和中山公园东片区棚改拆迁冻结2009年8月1日，济南第二汽车改造厂片区、解放桥东北片区拆迁冻结2009年8月11日，泺口、徐李片区规划启动2009年8月26日，鲁艺剧院东地块拆迁冻结2009年9月2日，官扎营、宝华街棚改项目与济南南侨房地产公司签约2009年11月5日，西客站核心区定位“城市副中心”2009年11月21日，济南“南控”规划公示2009年12月3日，长清投资22亿改造城中村2009年12月12日，小清河片区开发战打响房地产相关政策及行业信息

（三）济南市房地产行业发展重要事件1、济南市将加快没收违法违章建设工程的进程2、老东门市场升级改造，新铺备受青睐—老东门万货汇新铺预订进行3、名士豪庭联姻东方双语实验学校4、天桥投资392万元抢修危旧房屋5、经五路小学进驻济南万达广场变身济南第一学区房6、经济适用住房长清“龙泉居”和“雅居花苑”项目顺利完成销售任务7、廉租房项目天和新居2号楼主体封顶完成8、西客站片区建设范围由原来的26平方公里扩大为55平方公里9、解放阁舜井街片区的拆迁工作接近尾声，此处将建成占地195亩的商业、旅游、娱乐一体的综合场所10、上海绿地集团入驻济南11、上海绿地集团进驻济南，取得济南泉景地产股份有限公司51%的股份目录第一部分房地产相关政策及行业信息第二部分土地市场第三部分房地产市场第四部分区域竞争济南区域格局土地供应情况12月份济南土地供应情况土地供应情况土地供应情况土地供应情况济南市2009年居住及商业供应土地区域分布统计分析表（万平方米）区域供应宗数土地面积建筑面积土地供应比例天桥区1351.45191.637.48%历下区40238.40741.5434.68%历城区12121.31358.2417.65%槐荫区1670.91263.5310.32%市中区21205.36444.6229.87%合计102687.431999.56100.00%土地供应情况济南市2009年居住及商业供应土地区域分布统计图土地供应总结2009年土地供应总面积687.43万平米，建筑面积1999.56万平米。其中，历下区供应宗数、供应面积、建筑面积最高，土地供应比例为34.68%，天桥区最低，土地供应比例仅为7.48%。土地成交情况12月份济南土地成交情况土地成交情况土地成交情况土地成交情况2006-09年土地市场交易情况对比表年份2006年2007年2008年2009年成交宗数（宗）25215076成交面积（万㎡）306.983.0392.5451.1可建建筑面积（万㎡）542.2288.71041.11215.2增长率——-46.8%260.6%16.7%成交金额（亿元）55.530.3113.71171.2平均楼面地价（元/㎡）1024.01049.81092.21408.8增长率——2.5%4.0%29.0%平均地价（万元/亩）68.3243.3193.14253.02土地成交情况06-09年土地市场交易情况统计图土地成交总结2009年土地成交宗数为76宗，比上一年增加了26宗，成交面积451.1万平方米，比上一年上涨14.93%，建筑面积451.1万平方米，上涨了16.7%，成交金额171.2亿元，上涨了近一半，平面楼面地价和平均地价为1408.8元/平方米和253.02万元/亩，分别上涨了29.0%和31.0%。随着济南综合实力的不断提升，外地开发商不断进驻，以及公告土地宗数不断增加，房地产行业呈现良好发展势头，预计2010成交宗数达到85宗，成交面积达到500万平方米，平均楼面地价达到1800元/平方米。土地市场总结1.土地供应量、成交量明显增加，市场一片繁荣2009年居住及商业供应土地102宗，比上年增加41宗，土地面积和供应面积同比增长了41.7%和53.8%。土地成交宗数为76宗，比上年增加26宗，成交面积和建筑面积增长了14.9和16.7%。2.土地竞价激烈，高价土地频繁出现济南楼市进入畅销季，各大开发商疯狂争抢土地的热情也进入白热化阶段，并且“地王”也接二连三的接踵而来，山东大地房地产开发有限公司以1.92亿元的高价将山师北街一地块纳入囊中，“新地王”又被重新定义，凸显出土地竞价激烈。3.土地成交区域主要集中历下区和市中区2009年历下区和市中区供应土地61宗，占到总供应宗数的一半多，并且供应土地面积占总供应土地面积的64.55%。成交土地41宗，占到总供应宗数的三分之二多，供应土地面积占总供应土地面积的73.57%。目录第一部分房地产相关政策及行业信息第二部分土地市场第三部分房地产市场第四部分区域竞争普通住宅供应情况12月份济南普通住宅供应情况普通住宅供应情况普通住宅供应情况普通住宅成交情况12月份济南普通住宅成交情况普通住宅成交情况普通住宅成交情况房地产市场总结09年济南房地产市场第一季度触底反弹，后续保持了较旺发展势头，并呈现出供不应求的市场局面；上半年以刚性需求为主，下半年改善性客户与投资客户涌入。09年济南市楼市成交面积约280.6万平米，同比增长98%;09年12月份楼市成交单价约8481元/㎡，同比增长36%09年市场存量呈现直线下降态势；受存量少与价格上涨影响，月成交量下半年不断减少；09年下半年开始，价格攀升，至年底，部分项目涨幅在500—1000元左右。目录第一部分房地产相关政策及行业信息第二部分土地市场第三部分房地产市场第四部分区域竞争济南大盘速览海那城95万m2重汽翡翠郡68万m2天鸿·田园新城78.6万m2万达广场100万m2诚基中心33万m2发祥巷24.4万m2保利·大明湖21万m2北部板块中心板块西部板块南部板块东部板块阳光100200万m2外海现代中央花园88万m2新世界阳光花园67.7万m2三箭·如意苑40万m2

凯旋新城27万m2鲁能领秀城324万m2泉景天沅80万m2银丰花园30万m2白金瀚宫29万m2外海·蝶泉山庄23万m2国华·东方美郡28万m2海尔绿城全运村180万m2中润世纪广场100万m2名士豪庭100万m2中海·奥龙观邸46万m2中海·紫御东郡34万m2盛世花城37万m2海信慧园30万m2锦绣泉城26万m2区域竞争典型竞争项目分析—阳光100建筑形式高层、小高层建筑风格现代简约风格占地面积100万平方米建筑面积178万平方米容积率1.78绿化率45%户型面积45-145平方米（四期）装修标准初装价格(元/m2)9300元/平方米物业费住宅1元/平方米/月开盘时间2009年4月（四期）入住时间2011年6月（四期）项目配套商业：金銮商厦，市华联等教育：一所九年制小学，标准小学等，多家幼儿园生活：市立五院，儿童医院，建行，工行，农行其他：小区内部配套:会所游泳池目标客户客户大多为周边企事业单位员工，大学教师和公务员为主，主要分布于槐荫区及周边地区。阳光100四期：尚品之都的跃动生活

“尚品之都的跃动生活”--济南阳光100国际新城四期是集住宅、公寓、写字楼、酒店为一体的大型综合价值体。该项目总建面积达30万平米，5栋百米高层，位于阳光100国际新城整个项目的东侧，东面紧邻阳光新路，北侧为已修建的规划路（同时为城市次干道），南侧为修建完毕的刘长山路，西邻已改造绿化的兴济河，地理位置优越。四期产品大约18000套，T2号楼34层；T6号楼是27层；T3号楼是30层；T1是33层，都是4梯13户。T1正接受咨询中，房源面积45-145平米。目前T3正在销售，房源面积45-145平米，房源还有约200套，均价约9300元/平米。

主力户型区域竞争典型竞争项目分析—阳光100区域竞争典型竞争项目分析—阳光100区域竞争典型竞争项目分析—鲁能·领秀城建筑形式花园洋房、高层、小高层、建筑风格现代简约风格占地面积333万平米建筑面积324万平方米容积率1绿化率42%户型面积80—300平方米装修标准初装价格(元/m2)高层7800花园洋房12000物业费住宅1.20元/平方米/月开盘时间2007年10月入住时间2010年4月项目配套商业：休闲娱乐广场，餐饮中心，商业街、统一银座、佳世客等；教育：四所幼儿园，一所小学、一所初中、一所九年制学校、一所高中。其他：中体倍力健身，快捷假日酒店、国际化医疗机构、15万平米奥林匹克公园目标客户客户大多为企事业单位员工，私营业主和公务员为主，主要分布于市中区；区域竞争典型竞争项目分析—鲁能·领秀城

2009年推出UP街区、PARK街区和漫山香墅，共计2116套，加上2009年月初剩余为349套，共消化1893，消化率89.46%；

2009年全面销售较好，多月销售过200套；

11月28日推出中央公园组团3#、16#、17#楼，新推房源265套，户型面积为88、102、126、142平米。

2009年高层销售均价7200。已推房源分析：

产品：2010年推售房源以高层、小高层为主，主推中央公园；主推产品88-103㎡两居，147㎡三居，其中103㎡两室受到市场好评；户型均好性较好；价格：2010年入市均价7500元/㎡.边户270°通风7800，中户180°通风7500；

近期开盘情况：中央公园1月16号开盘共推出1#楼和18#楼两栋，88-103㎡两室；147㎡三室/，当日成交量54套，截止目前成交不足90套，成交量相对较差。究其原因：第一，进入销售淡季，开盘当日人气不足；第二，2010年楼市存在不确定性，顾客持观望态度；第三，7500入市价较高，顾客难以接受。未售房源分析：中央公园两室三室面积区间90—110㎡130—145㎡套数占比45%50%中央公园2010年推售楼座区域竞争典型竞争项目分析—鲁能·领秀城

项目核心客户以市中区为主，其中UP街区多为首次置业者，PARK、中央公园多为二、三次置业者，以改善居住环境为主。项目的规模性较大，产品种类丰富，客户构成呈符合性，核心客户主要是企事业单位职工和泛公务员群体。客户成交区域分析客户成交渠道分析客户职业分析客户年龄分析区域竞争典型竞争项目分析—中南名邸建筑形式小高层建筑风格中式风格占地面积2.13万平