我国房地产税制的现状与问题

我国房地产税制的现状与问题

一、房地产大国家企业增值税管理自1994年分税制改革以来，中国现行的房地产税制建设体系形成了。目前，房地产税约包括10种类型：业务税、房产税、市政房产税、耕地占用税、所得税、凭证、凭证、企业所得税、个人所得税、，必须开展城市维护建设税的缴纳。这10个税种分布在房地产的开发、转让、保有、出租四个环节中。(见下表)二、中国房地产税制度的主要问题1.统计重复的情况现行涉及房地产业的税收结构松散繁杂,各种税之间主辅作用不清,调节单一,个别税种设置重叠,税基交叉,存在重复征税之嫌。如房地产开发商负担的土地增值税实际上与所得税、营业税交叉重复。营业税属于间接税,容易发生转嫁,真正承担税赋的往往是买受人和承租人。房地产开发经营管理中的营业税和土地增值税都属于流转税,前者以销售收入、转让收入、租金收入和服务收入为计税依据,土地增值税则以转让房地产所取得的增值额为计税依据,从而造成对房地产开发转让的重复征税,打击了土地正常流通的积极性,助长了土地的保有或投机行为。税种过多,既不符合简化税制的原则,还会导致纳税人的地下交易行为增多,偷逃税行为普遍,造成税款流失和税负不公。2.土地闲置与浪费严重,促进房地产市场的发展从税赋环节来看,目前我国的房地产税收集中在房产的增量环节,即主要对地产和房产的交易环节征税,而在房地产的保有环节设置的税种非常少,房地产存量税源没有得到充分利用,而且免税范围又极大,这样就导致税收调节存量的作用减弱。由于目前房地产生产流通环节税赋较高,而保有环节税赋过低,这种窄税基模式造成了税赋不公,并妨碍了房地产市场的发展。房地产保有环节税费种类相对少,税负较轻,使得大多数由使用者无偿取得的土地仍然近似无偿地被持有,进人市场流通的土地却要因其流转和交易而承受过高的税负。这不仅抑制了土地使用权的正常交易,助长了隐性流动,还直接阻碍了划拨存量土地步人市场的进程,使得土地的要素作用无法得到发挥,土地闲置与浪费的现象日趋严重。同时,也不利于政府稳定的取得财政收入。另外,我国现在的房地产市场存在着一个尖锐的矛盾:一方面,中低档住房有效需求旺盛;另一方面,城市中存在着相当大量的闲置存量资源。我国城镇人均住房面积己达25平方米以上,但城镇住房困难群体的比重达20%,表明城镇居民住房面积结构不合理。造成一部分存量资源闲置状况的原因,正是在于我国对商品房保有税赋偏低,空置商品房可以无偿保有,而进入市场交易的商品房反而要承担税赋,导致房屋开发商或业主将房屋大量空置、闲置、低效利用或投机,限制了房地产二级市场和租赁市场的发育和繁荣。3.加剧纳税人负担目前,涉及房地产的收费五花八门,收费总额难以统计。但费大税小是不争之实。高收费:一方面,加重了纳税人的负担;另一方面,大大削弱了税收的调节作用。同时,各种收费由于未纳入预算管理,其使用得不到有效的监督,浪费、挪用甚至贪污的现象比较严重。4.占用的土地面积我国现行主要房地产税收的计税依据分别为房产余值、租金收人或实际占用的土地面积,这些计税依据不能正确地反映房地产的现有价值、土地的级差收益和土地、房产的时间价值,不能随着经济的发展、房地产的增值而相应增加税收收入,也就不能很好地发挥其调节收人的作用。5.人财产登记制度不健全我国财产评估制度、财产登记制度不健全,尤其是私人财产登记制度还没有明确的法律规定。加上房产、土地、户籍等有关管理部门与税务机关的协作配合不够,影响了税收征管的力度,造成房地产税收收人的流失。三、房地产税制度的特点1.不动产保有税目前,许多国家都建立了完整的房地产税制体系,主要包括:房地产取得、转让和保有三个环节,且主要集中于不动产的保有环节。不动产的取得税是对取得土地、房屋以及其他机器设备所有权的人课征的税收,一般按照不动产的取得方式而设置税种。目前世界上有关的税种主要有登记许可税、印花税、不动产取得税(如日本、韩国等国家的不动产购置税和各国普遍征收的遗产与赠与税)。不动产保有税是在一定时期或一定时点上,对拥有不动产所有权的所有人或占有人征收,一般按照不动产的存在形态———土地、房产和房地(有些国家包含机器设备和其他固定资产)合一的不动产来设置。主要有土地税、房产税、不动产税、一般财产税、定期不动产增值税。对不动产的转移征税主要是针对房屋、土地或机器设备等固定资产在经营、交易过程中,就其所得或增值收益课税。主要有以所得税形式对房地产转让收益课税、直接征收土地增值税,对房地产投机中的增值课税。由于各国历史、文化、国情以及经济调控目标各异,各国在房地产税制方面也有许多不同之处。从税收的分布结构来看,大多数国家都很重视在房地产保有阶段的征税,而房地产权属转让的税收则相对较少。这样的税种结构极大鼓励了不动产的流动,刺激了土地的经济供给。高额的保有房地产税率避免了业主控制或低效率使用财产,刺激了交易活动,这既繁荣了房地产市场,又推动了房地产要素的优化配置。2.不动产税收征收权不动产税属于地方税种,是地方财政收入的主要来源。由于不动产税与地方的经济关系紧密,凡是实行中央与地方分享税制的国家,不动产税多由地方政府征收,构成地方税收的主体税种。如美国,除马里兰州将征税权上收到州政府之外,其它49个州都是归地方政府征收。目前美国的一般财产税收收入,大约占地方收入的30%。地方政府取得的不动产税收收入主要用于为本地区提供公共服务,有利于形成“多征税、多提供公共服务、房地产多增值、税源多增加”的良性循环机制。3.以资本价值为标准的产地制度计税依据一般为不动产的市场评估价值。不动产的计税依据有三种:土地面积、市场价值、其他价值概念(如账面价值)。目前世界上只有少数国家以土地面积为财产税的税基,如尼泊尔、孟加拉国、以色列以及一小部分东欧国家。而绝大多数国家都是以不动产的市场价值为计税依据,即不动产在市场上可售得的数额即资本价值。当前,许多向市场经济转轨的国家及发展中国家,以市场价值为税基在实际操作中有一定难度,但他们仍然放弃了以土地面积或账面价值作为财产税的税基,已经或将于近期转为以市场价值为税基。四、国际房地产税号对中国房地产税号改革的澄清1.通过非规渠道获得的利润改革的目的不是通过增加税种而加重税赋,而是要将一些繁杂的税费进行统一规范。同时,正是由于税费及土地批租的不规范,增加了许多隐性成本,房地产开发商也因这种非规范渠道的差额获取了更高的利润。应按照社会主义市场经济和房地产税收体制改革的要求,遵循协调、效率与公平的原则,统一规范房地产税收制度,增强房地产税收的透明度,在一定时期内保证房地产税收的相对稳定性。科学合理设计房地产税种结构,借鉴国外成功经验,分清税种属性和课税范围,简化规范税制,有效克服税制上的重复设置和重复课税。通过改革调整,建立起以房地产保有税为主,所得税、营业税等税种为辅的房地产税制结构。2.重复征管,导致导致不简化房地产保有阶段的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税,统一征收房地产保有税,从价课征。在税制设计上,现行税收制度按照房产和土地人为地分设税种,对房产从价或从租计税,对土地从量计税,对房产价值中所含地价既按价值征收了房产税,又按房屋所占土地面积征收了土地使用税。在房产税计税依据确定上,若要人为地剥离土地的价值,在实际征管中很难操作;若不剥离土地的价值,又明显不合理,造成重复征税和税负不公。为此,建议取消房产税、城镇土地使用税和城市房地产税,其功能由新设房地产保有税取而代之,以房地产保有环节作为课征的重点,将房地产开发环节的一些税费,转移到房地产保有环节征收。随着国内房地产业持续高速的发展,开征统一规范的房地产保有税势在必行,开征房地产保有税是房地产持续发展的关键。征税的理论依据在于“受益原则”,房产享用了基础设施等由政府提供的公共产品,当公共品的提供使得地区的自然及经济环境发生改善时,房产将随之升值。而目前居民不对政府提供的公共产品付费,这是不合理的。开征房地产保有税,能够促进社会所得的公平分配,符合谁收益、谁付费的课税原则,可为政府提供丰富稳定的财政收入。征收房地产保有税,不仅可以缩小贫富差距,实现房多者多交税,房少者少交税,也可以改变人们对财产的投资分配,还可以遏制炒房行为,持有房产的成本增加将促使房产所有者和使用者充分开发利用土地,从而促进房地产资源的合理配置。房地产税改革的基木原则应重在规范,不加重整体税收负担。从征税范围来看,对于自用房屋,应采取第一套住房免税、第二套以上房屋缴税的政策。对房地产税计税依据按评估值征税,可以根据不同用途的房产规定不同的税率。3.税对象为土地和织物不动产税改革是在我国房地产税费存在很多不合理问题的背景下提出的,主要目的是为了规范我国的房地产税收制度,从这个意义上讲,我国的不动产税不同于一般意义上的财产税,其课税对象不是所有的财产,而是选择性财产项目,即土地和房产。同时,依照“宽税基、低税率”的原则,应扩大不动产税的征收范围,要逐步把城市自有居住用房、事业单位用房和农村的非农用房地产也纳入征税范围。建议除对公共、宗教、慈善等机构的房地产实行免征外,其余的房地产所有者或占有者均为纳税人。此外,物业税的开征需要有一定的过渡措施。可以在新税法实施的一定期限内,对老的房地产采取老政策;也可以对收入水平或物业价值在一定标准以下的城镇居民和农民减免征税,使低收入的居民和大多数农民在一定的时期内不用负担不动产税。4.改革现行体制,清费改税当前,房地产市场价格居高不下的主要原因之一就是开发建设成本过高,收费尤甚。应改革现行行政事业性收费体制,根据市场经济要求科学地确定税费体系,界定租、税、费的内涵,建立合理的租、税、费体系,通过清费改税,减轻企业负担,扩大税收规模。保留补偿性、资源性和证照性的收费项目,对一部分纳入国家预算、管理比较规范的基金和收费项目亦可考虑保留,实行基金化管理。取消属于管理性和建设性的不合理的行政事业性收费项目,将一部分收费改为征税,扩大税基,减少重复征收现象,由税务机关统一征收,形成集中征收、集中管理、分头开支的管理体制,加大政策的透明度,简化办事程序,提高办事效率。这样,既可以保证地方政府的财政收入,又能降低房地产开发建设的成本,有利于房地产业的健康发展。5.不动产税收和产产税征管中的问题现行房地产税涉及的一些税种的计税依据既不科学也不合理,计税依据既有按价值、也有按租金、面积征收。如,按照我国现行房产税暂行条例规定,房产税的计税依据有两种:一种是以房产账面原值扣除一定比例后的余值;另一种是房产出租租金收入,凡房屋出租的房产税须以租金收入作为计税依据。土地使用税则是以土地面积为计税依据的。随着社会生产力的不断发展,如果仍沿用房产原值作为计税依据既不适应经济发展的要求,又不利于公平竞争。以占地面积作为计税依据比较陈旧,因为面积不会随着地产的价格上涨而扩大。如此确定的计税依据使得房地产收入不能随房地产增值而增加。因此,改革后的房地产税应以房地产的评估价值为计税依据。因为这种计税方法比原值作为计税依据合理得多又是多数国家的一般做法。另外,国内不动产价值评估体系尚未完善,如何合理评估