1.资产评估方法实训

资产评估方法运用实训实训目的与要求：要求学生初步掌握资产评估的成本法、市场法、收益法，能够用上述方法评定估算资产的价值。实训重点：市场法中差异因素的量化，成本法中重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的确定，收益法中公式的运用。实训难点：市场法中差异因素的量化，成本法中重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的确定，收益法中公式的运用。实训地点：教室实训教学形式：分组进行，学生先练习，教师根据存在的问题有针对性地进行指导实训课时：4学时实训资料及要求：一、实训资料：1.估价对象概况：待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地,面积为600平方米,地形为长方形。评估要求：评估该地块1997年10月的公平市场交易价格。评估过程：(1)选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例,故采用市场法进行评估。(2)搜集有关的评估资料。A．搜集待估土地资料。(略)B．搜集交易案例资料。本次评估选择了4个市场交易案例作为参照物，具体情况见表交易实例情况表案例A案例B案例C案例D评估对象坐落略略略略略所在地区临近类似类似类似一般市区用地性质住宅住宅住宅住宅住宅土地类型空地空地空地空地空地交易日期1997.41997.31996.101996.121997.10总价19.6万元31.2万元27.4万元37.8万元单价870元/M2820元/M2855元/M2840元/M2面积225m380m320m450m600m形状长方形长方形长方形略正方形长方形地势平坦平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通普通基础设施较好完备较好很好很好交通状况很好较好较好较好很好正面路宽8m6m8m8m8m容积率65666剩余使年限35年30年35年30年30年C．进行交易情况修正。交易实例A、D为正常买卖,无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。则各交易实例的交易情况修正率为:交易实例A:0%；交易实例B:2%；交易实例C:3%；交易实例D:O%。D．进行交易日期修正。根据调查，1996年10月以来土地价格平均每月上涨1%,则各参照物交易实例的交易日期修正率为:交易实例A：6％；交易实例B:7%；交易实例C：12％；交易实例D：10％。E．进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。交易案例B、C、D的区域因素修正情况可参照下表判断。区域因素比较表BCD自然条件相同相同相同社会环境稍差相同相同街道条件相同相同相同交通便捷度稍差稍好相同离车站距离稍远稍近相同离市中心距离相同稍近相同基础设施状况稍差相同稍好公共设施完备状况相同稍差相同环境污染状况相同相同相同周围环境及景观相同相同相同规划限制相同相同相同综合打分88108100本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据上表各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。F．进行个别因素修正。①经比较分析,待估土地的面积较大,有利于充分利用,另外环境条件也比较好,故判定比各交易实例土地价格高2%。②土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整,其调整系数测算如下(假定折现率为8%):年限修正系数=[1-1÷(1+8%)30]÷[1-1÷(1+8%)35]=0.9006÷0.9324=0.9659G．计算待估土地的初步价格。交易案例A修正后的单价为:参照物A成交价格×被评估对象交易情况指数/参照物Ａ交易情况指数×被评估对象交易时间指数/参照物Ａ交易时间指数×被评估对象区域情况指数/参照物Ａ区域情况指数×被评估对象个别因素指数/参照物Ａ个别因素指数×被评估对象使用年限指数/参照物Ａ使用年限指数：870×100/100×106/100×100/100×102/100×0.9659＝909（元/平方米）同理，可得到交易案例B修正后的单价为：820×100/98×107/100×100/88×102/100＝1038（元/平方米）交易案例C修正后的单价为：855×100/97×112/100×100/108×102/100×0.9659＝901（元/平方米）交易案例D修正后的单价为：840×100/100×110/100×100/100×102/100＝942（元/平方米）H．采用简单算术平均法求取评估结果.土地评估单价为：(909+1038+901+942)÷4=948(元/平方米)土地评估总价为:600×948=568800(元)2.用成本法估算资产价值某企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产进行评估。具体资料如下：该资产账面原值270万元，净值108万元，按财务制度规定，该资产折旧年限为30年，已计折旧年限20年。经调查分析确定:按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企业记录，该资产截止评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计利用时间为50400小时。经专业人员勘察估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产比较，每年多支出营运成本3万元(该企业所得税率为33%，假定折现率为10%)。要求：该资产进行评估。3.用收益法估算资产价值评估对象在未来五年内的预期收益分别为20万元、22万元、24万元、25万元、26万元，资产从第六年到第十年每年的收益均保持在27万元，第十年末资产拟转让，变现价约120万元，假定折现率为10％，用收益途径估测资产的价值。二、实训要求：1.选择评估所采用的方法2.明确该方法的评估步骤3.掌握使用该方法需要收集的资料4.掌握该方法中有关参数的确定方法5.评定