钧涵顾问房地产成本管理经验分享

房地产本钱管理经验分享北京钧涵基业企业管理参谋2021年4月1内容淡市下房地产本钱管理新挑战淡市下房地产企业本钱管理新思维如何从管理角度有效控制本钱2毋庸置疑，中国房地产行业已经走向下行空间一季度二季度三季度四季度商品房预售面积景气指数6689.767.492.6商品房销售价格景气指数111.1111.29577.33虽然第一季度各地市场走出了小阳春的态势，但如果就此断言中国房地产行业触底还言之尚早宏观环境需求供给宏观环境虽然有所好转，但还谈不上经济复苏，国际环境仍然不乐观？房价仍然偏高，消费者信心仍未恢复，观望情绪仍然很浓，投资性被压抑07年高价拿地工程今年集中入市，08年各公司大量存货未售，各公司今年资金压力将出现前所未有的压力，也会构成很大的供给压力4降价销售成为不可阻挡的市场潮流客户与产品本钱控制进度质量本钱的平衡房地产已经从卖方市场转化为买方市场，客户有了更多的选择，市场不能再依靠单纯的筹划，如何精准的把握需求并转化为产品语言？消费者的观望必将导致价格的下跌，本钱的因素将变得更加敏感，本钱控制将变得前所未有的重要再卖方市场下，三要素的平衡往往让位于速度，在买方市场下，三者的平衡将更为挑战开发商感言：降价还是硬道理5房地产行业的竞争已经从资源的竞争转向客户的竞争与运营能力的竞争资源的竞争产品和客户的竞争运营能力的竞争产品实现过程设计管理采购管理工程管理营销管理客户效劳土地获取和工程论证工程筹划管理成本管理资源客户运营6快速扩张的模式需要转向精细化运营的模式，当行业利润从暴利转向平均利润的时候，本钱控制将具有战略意义7内容淡市下房地产本钱管理新挑战淡市下房地产企业本钱管理新思维如何从管理角度有效控制本钱8本钱管理新思维---三大转变从乙方挖潜到客户挖潜从后端控制到前端控制从本钱核算到本钱控制房地产行业习惯通过招投标低价中标进行本钱控制，从乙方压榨利润，在新的环境下，必须转变为通过准确的把握客户需求从而做出性价比高的产品房地产行业习惯在招标阶段和施工过程进行本钱控制，在新的环境下，必须后端控制转变为关注产品定位和设计管理，从前端进行控制在传统的管理模式下，本钱部门更多是做的预算工作，承担的是本钱核算的职责，在新的环境下必须从核算转变为控制9从客户价值到本钱控制—不同需求的客户其关注点是不一样10从客户价值到本钱控制—企图满足所有客户的需求是一种没有战略的且本钱极高的表现置业次数与购房动机11从客户价值到本钱控制—客户的需求是可以排序，在一定的本钱约束下，你只能满足关键的需求，并尽量满足次要的需要绿色标出是最重要的因素,黄色标出次重要的因素,购房预算不同的人,对因素的重要性排序略有不同.在购房预算较高的人群中,“造园形式〞,“教育配套〞和〞高尔夫球场〞相对重要.而〞物业管理模式〞相对重要较低12从客户价值到本钱控制—将需求转化为产品语言标准化产品体系空间尺度功能组织部品性能物理指标设备要求………居住要求使用标准性能标准技术标准部品模块化功能模块化户型模块化组团模块化设计模块客户行为自我实现尊重归属安全生理需求13从后端控制到前端控制预算合同本钱控制认价变更控制定位控制结构选型材料设备选型标准要求范围内的变通设计质量控制14从本钱核算到本钱控制本钱控制倾向于建立总量级的本钱控制体系;按照“合同分类〞的思路重构“本钱控制树〞;防止跨工程、科目签订合同;前置合同控制环节〔签约、变更〕本钱核算基于工程造价思想建立核算〔测算〕体系；通过本钱测算〔合同分类〕形成目标本钱；工程结算后进行本钱核算，定量分析；沉淀本钱经济技术指标库，为新工程测算提供参考依据；15内容淡市下房地产本钱管理新挑战淡市下房地产企业本钱管理新思维如何从管理角度有效控制本钱16本钱管理体系主要控制点全面的本钱控制体系主要包括对土地本钱、工程前期费用、工程建安本钱、营销本钱、管理本钱和财务本钱等六大分项本钱的控制分项成本压缩空间占总成本比例主要控制手段说明土地成本较小30-35%尽可能争取政府优惠价格，同时在土地费用支付条件方面争取优惠认真开展尽职调查，减少操作风险加强项目可行性研究和项目论证土地成本项目初期大部分可以确定，可压缩空间较小前期费用大2-3%搞好政府关系，争取报批报建费用减免工程成本大50-55%设计单位争取最优性价比开展设计阶段的成本控制和限额设计严格设计变更和工程签证审批建立供应商管理体系，加强供应商考核，建立战略采购伙伴关系规范采购管理，严格资质预审和评标、定标加强新材料、新工艺、新设备的研究运用虽然前期设计费用本身并不多，但设计方案决定了工程造价的70％～80％左右，因此设计管理是成本控制的重中之重；工程成本涉及影响因素多而且复杂，故可压缩空间大营销成本大5-8%实行媒体投放的跟踪评价，选取性价比最高的推广方式加强广告、策划公司的采购管理营销成本涉及影响因素多而且复杂，故可压缩空间大管理成本小2-3%建立合理的成本费用支出标准加大部门费用支出考核力度管理费用项目初期大部分可以确定，可压缩空间小财务成本小6-8%合理筹措和运用资金实行资金集中管理，减少资金沉淀实行税收筹划，减少税务成本财务成本项目初期大部分可以确定，可压缩空间小注：此处的本钱比例仅供参考17本钱管理体系目标本钱体系动态本钱控制体系后评估体系本钱责任和考核体系本钱业务流程管理控制体系数据库和知识管理18如何通过目标本钱体系使我们从设计到招标到施工的每一个环节都能进行本钱的控制和优化？工程拓展阶段方案设计阶段施工图设计阶段建筑安装工程费施工阶段建筑工程费安装工程费装修工程费地基根底工程主体工程给排水工程……数据调整本钱匡算本钱估算本钱预算动态调整举例扩初设计阶段本钱概算19例：通过事前算账控制本钱----本钱前置模型之单一产品假定法分解本钱指标为“固定〞和“可变〞类，反复测算开发前期准备费社区管网工程费园林环境费配套设施费开发间接费期间费用固定成本土地价款主体建筑主体安装可变成本容积率建筑面积单位固定成本R1S1A1R2S2A2R3S3A3容积率建筑面积单位可变成本R1S1A1R2S2A2R3S3A3容积率建筑面积单位成本判断R1S1A1√R2S2A2ⅩR3S3A3√20例：通过事前算账控制本钱---通过事前算账影响前期定位决策和产品的解决方案21以北京某工程为例项

目单位原指标一、规划建设用地ha3.8484二、总建筑面积㎡130240

地上总建筑面积㎡96210

地下总建筑面积㎡34030

住宅总建筑面积㎡87710

公建总建筑面积㎡42530

地上公建㎡8500

地下公建及配套设施㎡34030十一、机动车停车位

辆600

地面停车

辆75

架空层停车

辆0

地下停车

辆525两层地下车库方案例：通过事前算账控制本钱---通过事前算账影响前期定位决策和产品的解决方案22以北京某工程为例项

目单位新指标一、规划建设用地ha3.8484二、总建筑面积㎡114512

地上总建筑面积㎡96210

地下总建筑面积㎡18302

住宅总建筑面积㎡87967

公建总建筑面积㎡26545

地上公建㎡8243

地下公建及配套设施㎡18302十一、机动车停车位

辆584

地面停车

辆54

架空层停车

辆137

地下停车

辆393一层地下车库+架空层方案例：通过事前算账控制本钱---通过事前算账影响前期定位决策和产品的解决方案23一层地下车库+架空层方案收益比照：两层地下车库方案净利率6.18％，内部收益率13.5％；一层车库+架空层与两层车库的重要区别是在于调减了低效资产的比例，具有较高的实际意义。净利率7.54％，内部收益率约14.5％。例：通过事前算账控制本钱---通过事前算账影响前期定位决策和产品的解决方案24目标本钱体系的根底是建立科学的本钱科目体系25如何通过动态本钱控制体系确保本钱的全过程处于有效管理中？每一个阶段的本钱发生的情况应及时掌握，包括已发生和即将发生或预计将发生的26如何通过责任本钱体系本钱责任分解到每一个员工？部门目标成本责任事项目标成本责任指标指标说明及计算公式备注合同造价部1、工程总成本的预算精度工程成本的预算精确性（总结算价－总预算值）/总预算值≤5％以分期为单位，某项一级成本科目超目标，但在本期内总的工程类一级成本科目结算成本品叠后未超标，认定为基本达标。若每个一级成本科目及总的工程类结算成本均未超标，可认定为创优达标。该指标为辅考指标，主要意在指导预算的准确性，该指标为辅考指标之一。2、对工程类合同价格谈判控制。所签工程合同总价款1、合同总价款≤预算价2、某份合同总价款必须超预算价时应专项报告，并获领导层批准。1、合同总价款≤预算值的认定方法：（1）包干合同（或合同中包干部分）直接进行比较认定。（2）按实结算合同（或合同中按实结算部分）以合同的结算价在扣出合同签定以后，由于各种变更引起的增减因素后（含设计变更及甲供、乙供甲核价导致的合同结算值的变动以及合同以外的签证发生的变动）预算值比较。（3）某份合同总价超预算，但在本期项目的同一级成本科目下，与其它未超预算的合同总款品叠后，其品叠总额未超预算，可认定为基本达标，若每份合同额及总的合同额品叠后，同时均未超预算，可认定为创优达标。（4）领导层批准某项合同价超预算，不影响该项目在同一级成本科目下，对总合同价≤总预算价的要求，但可以不作为该份合同额超出预算值的认定。2、该指标为主考指标之一。按责任原那么将本钱目标根据各部门对本钱的作用分解到各个部门，确立考核标准27如何通过后评估体系使我们不再犯重复的错误？后评估的要点不在于总结，而在于如何落实和推广！主体工程：在条件允许的情况下，地下室外防水改为内防水，可以有效的节约本钱〔JS一期节约35万元左右，JYLW一期取消底板防水，改做碎石加无仿布滤水层节约10万元〕；进度款按施工阶段进行付款有利于提高施工单位的积极性，加快进度；无粘结预应力钢筋不宜用于住宅楼，会给安装及家庭装修时带来隐患。销售部门尽早介入工地现场之中，多与现场工程师沟通，防止出现销售卖场与施工布置总平面图的矛盾；设计变更要考虑与预售查丈相符，以免日后给公司造成损失〔JS一期曾出现，幸好及时更改补救〕；女儿墙的高度必须满足标准要求，否那么无法通过验收，造成日后补救；厨卫间的平面布置图〔特别是穿墙，板套管〕应在结构施工前确定好，以免日后打凿；因销售需要，裙房涂料需先做好，为防止涂料污染，可在以上部位加做一道悬挑板；阳台降板应保证有8厘米左右，以免门开启困难和房间渗水〔JS幼儿园阳台地面装修后，门无法开启，也渗水〕。装修工程加强总包、分包单位的现场管理，提高对局部分包单位的成品保护意识，如铝合金门窗、木门、阳台栏板等；加强图纸审查，发现错漏，及时向设计院反响，防止后期处理造成费用的增加；地下室墙面、天棚乳胶漆采用只刷两遍油漆，不刮腻子，可节省约一倍的本钱〔JS一期地下室就节约13万元左右〕；选用异地消防产品〔如进户木门〕要特别注意其有否施工地的消防许可证〔JS一期木门为此几乎影响总体验收〕；空调百叶的设计在考虑外观效果的同时，还必须特别注意空调的安装方便性〔JS一期就接到投诉〕；公共电梯厅的设计尽量从消防验收角度考虑不要选用木材面板，以免造成修改变更而增加费用〔JS二期电梯厅就曾修改而增加费用〕；采用加气砼砌块主要需解决墙面开裂和抹灰的问题。虽然增加了造价，但减少外墙渗水的可能，还能收回墙改金；广场大理石地面不宜采用光面，以免铺贴后在重新进行毛面处理，而增加本钱〔JS一期南广场地面就发生过〕；对环境、园建要从全局设计考虑，防止施工完成后感觉效果不满意而浪费本钱〔JS一期泛会所天棚喷涂出现施工后修改〕；28如何优化本钱的管理流程尽量减少我们无效的本钱？--案例一.场地竖向标高设计2.原因分析: