项目投资协议

^关于

投资有

限

公

司投资协议TOC\o"1-5"\h\z第一条释义3第二条总体安排6第三条信托资7第四条增资完成后项目公司的治结构10第五条原月东陈述、保与承诺11第六条信托的述与彳证13第七条委托管理期13第八条业绩诺15第九条标的股O勾买15第十条标的股权的出售17第十一条保密18第十二条违约J任18第十三条法律适用和议的解决19第十四条其他事项19#附件六模拟清算的原则及采用的估值方法一、资产负债表分析的重点科目1、货币资金科目分析要与“预收账款”科目结合分析，金额过大分析是否存在收取预售房款未通过“预收账款”科目记账，同时要求提供银行对账单，查阅是否存在货币资金已支出未入账的情况。如期末余额较小，要分析是否可能存在货币资金不入账的情况。应当要求企业提供银行对账单与企业银行存款明细账相核对，是否存在资金转出不入账，不记在其它应收款等往来科目，而放在银行未达账项中。2、应收账款科目分析如期末应收账款明细科目期末余额为贷方余额，则应重点分析，防止企业将收到的预收款放在应收账款科目，而不放在预收账款科目，需要通过分析相应销售合同约定的付款方式、付款期限等分析判别真假。3、其它应收款科目分析如发现期末余额较大及本期业务发生频繁和发生额较大的往来，要审核业务发生的时间、往来的性质以及是彼此间是否属于关联企业，要防止部分资金宽裕的房地产企业将闲散资金无偿对外拆借给其关联企业，计入其它应收款科目，不按关联企业之间按照独立企业之间的业务往来计提利息收入。4、存货科目分析此科目主要反映期末完工开发产品和期末未完工开发产品的情况，存货金额应当与预收账款金额保持一定比例的正相关关系。如果远小于预收账款期末金额，则有可能存在收入成本费用不配比的现象，存在前期多结转销售成本的可能。如果期末存货金额远大于预收账款期末金额，则有可能存在预收款项不通过预收账款科目核算，而通过其他科目核算的可能。同时完工开发产品的贷方与主营业务成本的借方进行比对，两者应当相等，如大于则有可能存在将开发产品用于抵债、赠送等未视同销售的情况。5、短期借款科目分析：分析企业是否有将预收款以借款的名义记入短期借款科目。6、其它应付款分析其它应付款是否核算代收取的税费，是否属于房价的组成部分。如果属于房价的组成部分及由房地产公司领取的收据自已开具，则此部分需确认为收入。分析是否存在长期应付未付的情况。分析是否存在房地产企业与购买方在签订购房合同时，为了达到双方少缴相关税费的目的，房屋的真实成交价往往高于开票价，其差额部分房产公司往往以收据形式收取，在房地产公司需要资金周转时，以借款或集资款的名义，计入此科目。7、预收账款科目分析对预收账款进行重点分析。以定金或首付款形式预收的房款在预收账款科目核算，由于房地产开发周期较长，形成了名义上的长期负债。要通过预收账款明细账以及相应的购房合同上注明的付款方式，分析判别主营业务收入应当确认的时间。二、损益表中的重点科目1、主营业务收入科目分析通过对对房地产企业的销售方式及购销合同内容等进行认真分析，分析已出售开发产品是否及时结转销售收入。2、主营业务成本科目分析防止结转的主营业务成本被人为加大或提前。对开发成本进行计量和分摊，分析未及时进入开发成本核算的费用是否应进入开发成本列支。3、主营业务税金及附加科目分析此科目与主营业务收入和预收账款科目有一定的逻辑关系。主营业务收入及预收账款当期的增加额乘以地方规定的一定比率，此金额应与申报的主营业务税金及附加基本相等。如相差较大，应当分析原因，有无人为加大税金及附加的行为。4、期间费用科目分析管理费用过高过低都可能存在问题，过高了可能有虚列支出的情况，需对大额支出审核票据的合法性和其业务的真实性。管理费用过低了也有可能企业将前期发生的业务招待费、业务宣传费、广告费全部计入了开发成本中的前期工程费，而没有单独归集此部分费用。5、营业外收入科目分析一是分析代收契税等手续费用是否准确记录。现在一般地方政府都将需收取的契税等费用委托房地产公司在收取房款时一并收取。地方政府给予一定比例的返还。部分房地产公司都将此返还的手续费计入了小金库，瞒报了此部分收入。二是分析固定资产盘盈，固定资产处置收益，非货币性资产交易收益，出售无形资产收益，罚款净收入和其他应计入营业外收入的项目是否属于视同销售应当确认的范围。三、具体测算方法在对以上科目进行核对分析之后，确定退出时销售收