体育地产项目前期规划报告解析

XX运动产业规划报告目录HYPERLINK\l"_Toc280985088"第一章项目简介3HYPERLINK\l"_Toc280985089"1.1项目概况3HYPERLINK\l"_Toc280985090"1.1.1项目名称3HYPERLINK\l"_Toc280985091"1.1.2项目性质3HYPERLINK\l"_Toc280985092"1.1.3项目建设位置3HYPERLINK\l"_Toc280985093"华1勉.蒙1灵.约5称帆投借资酬规旅模句3HYPERLINK\l"_Toc280985094"完1墙.都2锐挥项愁目悼规弟划板内恳容姨3HYPERLINK\l"_Toc280985095"蹦1拾.绝3富史项疫目轻建让设殃背蠢景于及按依欲据狡3HYPERLINK\l"_Toc280985096"骑项纯目蹦建齿设钞背艺景叔3HYPERLINK\l"_Toc280985097"茶项狭目寨建瞧设劫依致据指4HYPERLINK\l"_Toc280985098"吗第众二迈章厌项链目泉市魄场冲分正析良4HYPERLINK\l"_Toc280985099"刻2灾.腿1必甜项且目糟市饲场论分望析透4HYPERLINK\l"_Toc280985100"权山巧地炼高晕尔真夫相项黎目蓬4HYPERLINK\l"_Toc280985101"誓骑障士荣俱负乐浮部踢项巴目义1坑8HYPERLINK\l"_Toc280985102"牧其台他钉山盗地构运携动抚项蓬目疾1予9HYPERLINK\l"_Toc280985103"射2丈.守2终财本乏项喂目危与洋其投他浓项棋目贺相页比撤较久优巧劣冻势滤分垄析偶—穴—驻S文W折O仓T蛾分贸析亭1标9HYPERLINK\l"_Toc280985104"粘2哨.着3久夺项蛇目租需牺求任分罚析拨2偏2HYPERLINK\l"_Toc280985105"恭2是.次4买嫌项妇目掌前岸景伤分班析汤2斩3HYPERLINK\l"_Toc280985106"始第槐三棵章最项道目崭选奇择酸2因6HYPERLINK\l"_Toc280985107"祖3蠢.来1废药选对择怪原刃则籍2响6HYPERLINK\l"_Toc280985108"辫3疲.腹2毁束项擦目忙思虽路端2仍7HYPERLINK\l"_Toc280985109"阻3嚼.坐3萝广重殿点摇项室目诞2犯8HYPERLINK\l"_Toc280985110"诱山宅地感高纸尔率夫暴2坝8HYPERLINK\l"_Toc280985111"恋骑纤士祥俱喘乐杰部呀3液7HYPERLINK\l"_Toc280985112"慧山昨地咐自馆行谁车畜3始8HYPERLINK\l"_Toc280985113"臣山琴地半素胖质华拓柄展幻俱茂乐盟部吐3慎9HYPERLINK\l"_Toc280985114"迈其掘他量户顶外合运异动失体苦验梦4呈0HYPERLINK\l"_Toc280985115"音第叠四镇章奇投低资妹与嫁效坝益艰分江析迟4瓶0HYPERLINK\l"_Toc280985116"劣4辰.贫1麻幅投辩资概分剩析纹4咐0HYPERLINK\l"_Toc280985117"隙4滔.探1谢.估1铸厦山艳地泻高俭尔挥夫事产阿业勉投孟资剧4损0HYPERLINK\l"_Toc280985118"粱4陆.双1疮.兴2苹状其刃他林运您动护体铸系蛋投足资庸4垦5HYPERLINK\l"_Toc280985119"既4屡.策2叨啊效野益与分饼析脖4鬼5HYPERLINK\l"_Toc280985120"革4堤.贫2燥.烟1关瞎经目济冰效颜益火分娇析痕4矿5HYPERLINK\l"_Toc280985121"粮4危.台2逮.滚2炭侵社腰会纷效台益刊分灿析多4眼9HYPERLINK\l"_Toc280985122"敬第霞五嗓章我保境障终体烦系慧5此0HYPERLINK\l"_Toc280985123"蝶5纠.截1浩遣组耕织议保丢障纵5艘0HYPERLINK\l"_Toc280985124"听5窜.悦2活桶政天策担保洁障尿5打0干第歼一筛章并丈项骗目词简浩介宿1拐.庙1悠赶项饶目是概怠况毙1写.伏1疼.糠1道徐项招目观名箱称涉X疼X惭运锹动帆体树系被（场山竟地毛生毙态往公鹿园航）途规牺划苹1庸.岔1籍.匠2晋竿项拴目羞性具质攻新范建遭1瓜.舒1凭.积3红速项煤目菜建悄设案位衫置哥X挪X坝生摩态爪公息园裳位杠于寻上骂街边区呼南径部益山米区阵，斩距毁上喘街羡城四区坟约且1剑0辣公副里屋，鞠覆路盖锈峡民窝娱镇煮西颤林鸣子俗、臂东扮林禽子须、枪营岸坡沙顶察、嫁杨投家而沟算、由老浊寨港河镜等仅5潜个迎行增政撤村巡，关五碰云机山何目烈前虽是隶离夫郑莫州饺市捆区坐最猪近产的楚山屡，景五岩云企山太属铜于式浅泰山继，里腹竖地沟1洗1梯平虎方脉公瘦里趁，您主盲峰掏迎叔坡夸顶盒海药拔潜5候8述8聋米罢，坡北才与寺黄勉河盖相拐望棍，锦西笼与箩佛档山险呼思应京。拔交端通狐十剖分酿便扯利亦，轿临减近局郑使少格、丝郑同洛乌、添绕疼城虚三幼条伍高疾速确公志路锻，述连肠通船G辽3岩1茫0袭国引道旗、针S龄2逃3崇2何省片道堡，绸距膛离辈巩码义贯、归登础封胜、攀郑帅州爬市闲区牺及学新烤郑宇机赴场兰都溪在镇一屯个察小骄时差车羞程锅之请内唱。浮五从云循山刃常鞠年象景捐色沙秀篮美读，犬群连山苏巍祸峨方跌蜻宕篮起奇伏赖，眠游躺人送至孩此洞，状云五彩祖拂板面别，提清乞风砖拂拣耳番，伴宛公入于仙昌境颂，昨是之城乘市犁高警端衰人刘士藏休恐闲况度筐假穷的浩好肝去澡处洒。弟1珍.货1犯.润5扎赖投乖资孙规应模肚X歇X轻生终态杠公尼园拢项森目革计少划久总沸投求资锐约棍1读.歇5在亿肃元匆人礼民磁币性。踏其朴中倘包铲括平高凳尔肠夫叹项宣目拘、井马终术皱俱锈乐留部胶、完山糊地海自箩行刊车瓶、秩素胳质绕拓泼展透俱银乐责部晴以雹及熄其匙他胆运岛动打项禁目券。罚1及.隙2枪展项赵目芳规帐划神内暮容撞借染助袜X弯X感生告态炊公快园尚优党美少的超环懂境愁和肚独根特吴的盆地怨形益，珠X懒X舰运壮动斩产划业觉拟共规键划另包犹括执山灰地鸭高笼尔碑夫哈、稍骑象士挤俱榜乐刊部寸、贸山血地井自涂行鸣车驳运蜘动欣、调山远地瞧素绞质案拓券展吗、拌山殊地雪越抽野尚、畅山民地防滑殖翔息、围山荷地狮狩倍猎壮场假、饿球朴类拳运支动垃等娱项麻目旱，拼拟丽将挺五乳云者山稳打扭造稿成挖郑警州驶近塞郊合山费地农运烛动恰体拜验检的朋最蚊佳屠场任所艇，文打洁造誓五逼云徐山登特尘有蛋的修庄雾园龄运祖动口体烟系职。王1傻.辫3弱饺项惩目羊建片设究背府景叨及骗依篇据丘1物.胶3尊.毙1数项匪目坑建腐设肝背保景祖（横1尼）限符遇合哭国中家付、狭河渣南卵省汪的船产套业减政陷策待山毒地广户盼外鸭运恳动领作恰为歼一苹项牵新栗兴读的耕体训育对运含动束，既近洽年责来杂在领我哲国吸迅嘱速塌发恒展忌，柴中敞国亏登旬山封协叫会秤2液0暂0奋6骆年况1蹄月鉴正露式故宣励布程，龟山凑地驱户印外睛运创动晌被灰国配家欠体隐育住总撕局极设大立饶为司正茂式愿开蛮展畏的湾体寒育屈项凯目礼。您国夺家茧体续育欺产茎业沸发誉展四纲突要傅（啄2扩0裳0三9慕年需）茶明伞确舌提荒出忘要怕充降分留调期动硬各烧方笨面典的迎积扫极幅性爆，他发晌展匀体狭育泉产膊业房。废发将展衫体寨育添产写业跃应畏主许要寻依发靠垦社舟会汁各筐方竟面追的免力亩量位，童不张能恩过稿多屠地荐依苏赖脂国畏家讨投发资顽，偶要拍坚架持甩“岂谁膊投塞资方、乌谁贵所也有箱、豆谁锣获岗益芽”假的业原乓则舰，去打烦破旋地霉区造、捕部输门兼和延所婚有震制戒界乔限肯，线鼓诞励苦社活会筛各家界煎投垄资截兴蚕办利体址育剃产爹业犯，兔有服关参体青育肠行歌政岁部粗门简要胸充艘分辱提蜓供刻咨僵询斤、角服壮务搭、胞优叔惠值政司策食等眨条意件霞。跌X蚁X割生步态活公树园挪大结力得发嚼展哗户英外纠运演动揭产播业阅符拖合百国紫家范体唯育父政甩策南要末求四。胳（音2记）么城添市悦居聋民删有嗓强付烈摸的诚户访外上体促育且需企求姐欲救望籍据柳估自计牧，锡2运0功1秀0见年责我闪省照生廉产馋总纵值否预店计螺达叠到尽2完2赵2订7粘0泽亿瘦元斜，讨年茧均纪增明长胜1姥2同.签5误%紧，樱稳住居业全劣国傍第生五鲁位龄和笑中妥西倾部艇首任位诉，找人丙均玩生义产矮总上值维达坦到当2沃3抚4轧4扫0毕元醒。怎2华0拾0压9放年菜郑好州凝市胖人附均拦G予D侵P馆为旧4及4规0迷0取0顺元骂，介折纳算取为球6嚼4部5厚1心美酒元巩。性从简国侄际轰标欧准脂来成看据，途人崖均院G典D拘P批达教到颈4箭0钻0厕0想美阴元津为支富轰裕愧。胞当布人岔民叹的拣生摧活浊变碗得翁富恼裕液以住后械，掏会味更交注欲重碗对差健阔康矮和集休炕闲增的只需稿求侨，配会疫更惯加醉追逢求席高仆品屯质戴的抹生怖活科。更随命着时城此市借生饿活谣愈蜘加懒拥腐挤爸，横城矩市悄居避民罪更恨倾丑向根于俭到筐郊团外蔽去司参揭加传体径育写运倚动课，沈这骆是难本典项问目税建绸设明的歪另染一桐大搅背音景待。协1买.茅3廉.笨1蛇项仪目摇建耕设颈依碰据毛（尽1合）化《法中验华帐人孔民丽共咐和贺国饭城众市撞规逆划瓶法博》神（薯2屑）结建豪设顿部炮《阿城压市厕规奏划刷编拴制柴办捡法反》文（蚀）娇（伏3弃）彼建预设饶部蜡《筛城休市叮规称划演编坊制黑办程法圆实仁施动细够则忽》残（惹4竿）经《小城菠市芒居凉住粪区帐规光划猴设狠计头规妈范危》急（况5除）酿《己城舍市拔道污路尚交智通很规凭划搜设杏计拼规冒范酿》轧（弊6税）荷《餐建垒筑研设址计钳防徐火字规侄范宗》学（都7衔）答《睛城然市疲居伍住评区梯公景共棵服稳务滑设群施随设乏置虫标拣准船》伤（遵8更）霸地砖方床规像划菊部暑门喊对娱地擦块伸设纸计遍的根详考细刃规香定席第逝二某章其香项换目狸市哥场挺分益析纪2垒.阵1眼框项叙目励市蒜场优分控析石X白X片运再动节项技目则拟持打叉造缎以早山唐地拦高漆尔恰夫汽为灾主翅体唉，醒骑断士栽俱往乐稳部隔、史山稻地云自诞行羊车专、退素扑质转拓伴展皇俱黎乐株部菊为耐辅涛的拣山桑地洗运纵动社体驴系欠，毯为废游捕人蜡提缸供捉最瓶大板的逐舒亏适犁和绵快难乐幅。随因梳此爸，南规熄划疾报螺告斩中教我楚们贸将乎重祖点肿分福析薄投僚资络最疏大座、装影冰响罪最河大下的寸高霞尔呜夫编项瓶目挤。舌2念.甚1严.仗1棕山雕地肤高漠尔慢夫剑项诊目途高福尔梦夫留运爬动梯最孕早卫起架源番于般十颂五准世稠纪都苏涝格静兰建，纯由管当季地盒牧厌羊股人寒在惊放畏牧限时族发销明进的秩击像打横运驱动击。达时鹿至超今为日同，穴标栽准粒的狗高割尔航夫炼球窃场豆一嚷般滑包爆括昼1且8竭个劈洞曾穴物、吃T惕E你E老台扫、统障也碍皆物住、性及幼果催岭障。利G陈O界L革F悔的半每抛一戒个满英花文著字蓄母鲜都搜代胶表昌一批个假含闯义扎，竞G云代典表舰绿姻色芹g谢r乘e月e美n逮、村O乐代魄表贿氧途气障o究x浸y朱g摇e及n杂、讯L舅代绢表虎阳泪光脆l哀i厨g众h肯t避、滑F禁代疑表念散剪步青f秃o东o抛t术（析也换代津表冶f齐r伸i鄙e干n腹d洗s千h界i毁p沉）亿。诉高突尔包夫探是妥一顿项他具短有恋特抚殊棚魅毁力落的灾运说动探，楼它钩使丑人净们数可嘴以新在盆天现然棉优采雅低的伐自倚然父环益境牌中自，冈锻槐炼凳身漏体跃，权陶康冶盼情狠操冰。培1捡7涌5乳5朱年菠，航世闻界洗上讨第负一苗家法高爪尔爹夫镜球悉俱蛮乐序部团在朋苏削格研兰型成桑立辅，舍即拜圣夕安原德律鲁古斯妨皇尾家眉古翠老续俱训乐丘部城。琴自终1丝8库6蚊0圈年耗英垃国参举偶办偏第来一宫届傍高界尔励夫庭公话开选赛呈到而今昏天影，涉高肤尔欺夫爪已慰有乖1认5检0挤年正的禽历艘史赖了蛇。糖1塘9企8熊4弯年罪，毅高呆尔遥夫屡运非动肚传愿入露中相国姨，迁在身广够东译中就山伸建柳立锡了盆全寒国纳第控一熟家权高朋尔合夫梁温伍泉庭乡跳村凶俱郊乐废部丝。针1虽9羞8求5锻年贵4远月钓，采中治国导高扶尔有夫积球碎协俭会毫在坝北卧京摘正籍式抗成盒立染。目2饭0梁0权9钓年寒1颜0齿月哑9禁日撇在梦国婶际许奥匆委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，地处风景秀丽的雁鸣湖风景区，交通便利，距郑州市区仅30分钟车程。圣安德鲁斯(郑州)高尔夫俱乐部整个项目占地4200余亩，总投资为人民币1.8亿。拥有国际标准的18洞高尔夫球场，且前九洞为灯光球场，完全具备承接高水准国际赛事的能力。球道融合山地、丘陵、林地、湖泊多种风格，球场内森林茂密、水域开阔、禽鸟和鸣，景致迷人却又充满挑战。挥杆于此，智慧闪现，纵横开阖，举手投足间，尽显繁华盛世的旷世豪情。俱乐部会所由独立轻钢别墅组成，建筑面积4000多平米，依托苏格兰圣安德鲁斯皇家古典高尔夫俱乐部的经营理念，会所从规划到软硬件落实都强调人性化的国际标准服务。会所设有中餐厅、西餐厅，五星级豪华酒店客房，品牌齐全的高尔夫专卖店，宽敞明亮的洗浴更衣间，特设桑拿可为您消除一天的疲劳。另于山林间开辟极具私密性的小型豪华酒店，可以满足各种高端会议、私人酒会等商务活动的需求。在这里，无论打球休闲，还是商务招待，或是阖家欢聚，均能各适其式，尽享个性化服务。◆河南思念高尔夫球俱乐部简介河南思念高尔夫球俱乐部位于郑州邙山西北侧，郑州黄河南岸86号黄河大观旅游度假区，距黄河游览区5公里，距市区20公里路程，距新郑机场40分钟车程，交通便捷。河南思念(国际)高尔夫俱乐部球场属于北方平原地貌中稀缺的岭川地貌，球道设计气势磅礴，宏伟流畅，具有鲜明的黄土高原风格。设计师尊重大自然，巧妙地利用了千百年来黄河冲刷而成的原始地形地貌，形成了5号道气吞云雾深邃迷人的大峡谷，从而使得JoeF.Obringer的设计理念与原始地型地貌完美结合！整个球场四周碧湖荡漾、青山环绕、绿草如茵，令人流连忘返。如实如画的自然美景和顺应天赋地貌而建成的球场，使竞技娱乐融于天地之间，美不胜收，怡情忘忧，令您在享受挥杆乐趣之时彻底隔绝了城市的喧嚣，衬托出高雅尊贵的贵族气质，宛如在世桃源。球场占地面积2000多亩，球道全长7216码，国际标准18洞72杆，集森林、湖泊和丘壑于一体，设有一条河，8个湖，69个沙坑，1个水中果岭、3个半岛果岭以及星罗棋布的树木和丘陵，环境优美，风景秀丽，险象环生。球道间最大落差近60米，高耸的山峦，让您一览众山，极目千里。碧波荡漾的小黄河，在球道间蜿蜒回转。匠心独具的8号双球道设计，使得球手必须根据自己的球技特点和心态来思考进攻策略。设计师完美的设计与布局，使球场更具战略性、挑战性和趣味性。球场在中国北方，堪称一流精品！思念高尔夫球场实行俱乐部会员制，2005年7月开业至今，就接纳会员近200名，先后举办“移动杯”、“宝马杯”等数十场比赛，在国内引起了热烈反响，已成为北部地区球会的一颗耀眼新星。球场用一句话概括就是“涓涓细流天上水，悠悠峡谷古河廊。”这样的设计，不仅使球场本身艺术性彰显无余，更为我们的地产项目带来了不可估量的经济价值，因为思念高尔夫球场的存在，使得黄河大观地产项目成为中原地产界的一棵奇葩！（4）省外竞争者分析河南素有中州之称，其所处的黄河流域，是中华民族的发源地，也是中华五千年文明历史的发源地，经确认的八大古都河南就占了三个（分别是郑州、洛阳、开封）。近年随着经济的高速发展，河南的经济水平也登上了一个新的台阶，连续三年GDP总值位居全国第五，是著名的人口大省、粮食大省。省会郑州有六百万人口，地处全国东西南北两条大动脉——京广线和陇海线交叉点，物流业、制造业发达，与其他产业一起已逐步形成庞大的经济支柱。周边旅游资源丰富，名震天下的嵩山少林寺、有天下第一刹之称的白马寺、古代艺术宝库龙门石窟、六朝古都开封等，都离郑州只有一个小时的车程。郑州星级酒店林立，各地美食汇聚，娱乐休闲去处众多，俨然一个现代化的大型都市。其经济发展水平、城市建设水平比起周边的河北省会石家庄、山东省会济南、安徽省会合肥、陕西省会西安、山西省会太原都要高出一截。表2-3统计的我国部分省份2009年高尔夫球场数量与GDP以及人均GDP的关系。从表中可看出，河南省仅有三家高尔夫球场，其中一家合法性还存在问题。GDP排名全国第五，处于全国前列，人均GDP仅排名15。表2-4各省市高尔夫球场与GDP一览表(2009年)省市球场数量GDP（亿元）GDP排名人均GDP（美元）人均GDP排名河南319724.7353089.9515湖北512566.05103233.0713河北1417067.9963604.5512安徽410191.48142442.5525湖南412299.85112837.9220山东1833621.3235262.968海南221585.19282750.6822辽宁1114696.2375013.669福建1011855.08124854.1810浙江1122716.9846582.884江苏2333478.7626437.915广东9237775.4915861.926上海2414344.73811320.411吉林27072.25193798.4911山西27050.38213046.816黑龙江28257.24163166.1614从表中可以看出，湖北、河北、安徽、湖南、辽宁以及福建等省份，与我省相比，无论从GDP还是人均GDP上看都不占优势，但这些省份的高尔夫球场（会）的数量和标准都超过河南。更为明显的是，在一些经济发达或旅游大、强省，如浙江、江苏、广东、海南、辽宁以及上海等省份高尔夫球场（会）的数量都远远超过我省。我们可以看出，我省高尔夫球场（会所）的数量相对于经济发展水平还处于落后状态。因此目前在我省新增高档高尔夫球场（会所）还是很有投资价值，很有投资潜力，也能满足更多高尔夫爱好者的需求。图2-8我国高尔夫设施分布与国民经济发展状况统计图从图中我们可以更为清晰地看到，高尔夫设施与各省市的宏观经济发展状况密切相关，其基本特点是经济越发达的地区拥有的高尔夫设施越多。然而，云南和海南作为两个旅游大省，其高尔夫设施面向的人群更多地是外来旅游人员，因此尽管当地的经济发展情况一般，但拥有较大数量的高尔夫球场。河南作为一个大省，其GDP总量在全国排名第五，人均GDP在所有省市中排名第15，两项数值均远高于云南和海南，与此同时，河南也是一个旅游大省，每年接待的旅游人数上亿，因此也具备吸引外来旅游人员参与高尔夫运动的优势。表2-5中部六省高尔夫设施数量表省市高尔夫设施数量GDP排名人均GDP排名河南3515湖北51013河北14612安徽41425湖南41120山西22116从中部六省市场来看，目前中部六省总高尔夫设施数仅为22家，仅仅相当于海南省一个省拥有的数量，伴随着中部经济的迅猛发展，人们对高尔夫这种休闲运动的需求量也在逐渐增加，尤其是我省由于其特殊的地理位置和历史积淀，具有较大的发展潜力。2.1.2骑士俱乐部项目目前我省骑士俱乐部项目规模较小，知名俱乐部几乎没有，竞争力有限，主要俱乐部为大河庄园马术俱乐部和郑州富景马术俱乐部。大河庄园马术俱乐部位于郑邙公路24.5公里处路东，北临滔滔黄河，西望巍巍邙山，交通便利，是16路公交车的必经之处。四周绿林环绕，园内芳草遍地，有四时不败之奇花，终年不凋之珍木。庄园马术运动训练中心占地40余亩，投资100余万元，是省内首家标准灯光赛马场。庄园还也巨资引进了一批英纯血马和混血马，此马不仅体型高大俊美，而且速度快、灵性高，是经过精心培育的优良品种。马场将经常举办赛事，让河南人民能够了解马术、支持马术、参与马术。马术运动训练中心，已经过上级主管部门批准，专业从事马术竞技运动和马术培训，游客也可随时前来亲自乘骑，从而亲身感受骏马奔腾的飞扬和快感。郑州富景马术俱乐部成立于2003年5月，位于黄河之畔的富景生态园内，交通便利，距离郑州城区25公里。俱乐部面积8000亩，其面积在国内马术俱乐部中屈指可数。俱乐部具有专业训练场，千亩草甸；千亩野生柳林以及原生态丛林，多种野禽飞鸟遍布其中。配套有明亮的休息室，更衣室和马具超市。俱乐部现拥有近百匹优良骏马，教练20余人，并聘请专业教练为顾客进行专业，安全的马术指导。2.1.3其他山地运动项目目前，我省山地自行车、素质拓展俱乐部以及其他山地运动项目上规模、有影响力的俱乐部基本没有，相对成熟的基地较少。目前我省山地运动模式开展大多以某个景点为依托，建立运动基地或开发一些附带项目，这些运动项目俱乐部管理能力相对较差，基本无核心竞争力。如樱桃沟绿兴生态园素质拓展基地、洛阳重渡沟拓展训练基地等等。2.2本项目与其他项目相比较优劣势分析——SWOT分析（1）优势分析区位优势。XX生态公园具备良好的区位优势，位于上街南部山区，距上街城区约10公里。其中，五云山最为明显的优势是离郑州最近的山，另外五云山属于浅山，腹地11平方公里，主峰迎坡顶海拔588米，是城市高端人士休闲度假的好去处，北与黄河相望，西与佛山呼应。交通十分便利，临近郑少、郑洛、绕城三条高速公路，连通G310国道、S232省道，距离巩义、登封、郑州市区及新郑机场都在一个小时车程之内。基地地形及环境优势。XX生态公园景色优美，是“郑州市唯一自然山区”，腹地11平方公里，主峰迎坡顶海拔588米。原生树木近1000万株，树木品种繁多，各种珍稀植物300余种，稀有鸟类20余种，负氧离子达到5000个/cm3，空气湿度常年保持在55%左右，非常适合山地运动的开展。（2）劣势分析政策劣势。2004年，国务院办公厅就已下发《国务院办公厅关于暂停新建高尔夫球场的通知》(国办发〔2004〕1号)。通知规定：从2004年1月10日起，地方各级人民政府、国务院各部门一律不得批准建设新的高尔夫球场项目。在此之前未按规定履行规划、立项、用地和环境影响评价等建设审批手续而擅自开工的高尔夫球场项目一律停止建设，尚未开工的项目一律不许动工建设。已按规定批准项目建议书和可行性研究报告，尚未办理用地或开工批准手续的高尔夫球场项目，一律暂停办理供地和开工批准手续；对虽已办理规划、用地和开工批准手续，但尚未动工建设的项目，一律停止开工。同时，全面检查清理已建、在建的高尔夫球场项目，规范已建高尔夫球场的运营。2005年12月，国务院下发《关于发布实施〈促进产业结构调整暂行规定〉的决定》，国家发改委则根据国务院文件精神发布了《产业结构调整指导目录(2005年本)》，分别对别墅、高尔夫球场用地发布禁令。2006年12月，国土资源部、国家发改委联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录(2006年本)〉和〈禁止用地项目目录(2006年本)〉的通知》，两目录自12月12日起实行。别墅类房地产开发、高尔夫球场、赛马场项目等六类被明确列入禁止用地项目。2007年，《2007年全国土地利用计划》，禁止高尔夫球场项目用地等等。这些政策对XX运动项目，尤其是高尔夫项目的开展是一个重大政策障碍。基础设施依旧薄弱。目前五云山上仅有一条主干道路，中原西路贯通还需时日，山上很多原有村庄村村通公路已经损坏或塌方；山上引水工程仍不到位，配套措施落后等等，这些都不利于五云山的整体开发，不利于的山地运动产业的大力发展。水资源短缺。XX生态公园由于历史原因造成水资源长期短缺，原有居民基本是靠天吃饭。没有长年地表河流湖泊，地下水是唯一的水资源。高尔夫球场的果岭、球道、发球区必须保证长有挺拔的绿草皮，要定时灌溉，耗水量巨大，这将加重上街淡水供应负担，加大高尔夫球场的运营成本。（3）机会分析政策有望松动。《国务院关于加快发展旅游业的意见》是以国发〔2009〕41号文的形式下发的。《意见》指出：“积极发展休闲度假旅游，引导城市周边休闲度假带建设。有序推进国家旅游度假区发展。规范发展高尔夫球场，大型主题公园等。继续发展红色旅游”和“大力培育发展具有自主知识产权的休闲，登山，滑雪，潜水，露营，探险，高尔夫等各类户外活动用品及宾馆饭店专用产品”。值得注意的是，对高尔夫一贯使用的“限制，遏制，禁止，严禁”等词汇已经改换为“规范发展”了，这是“入奥”以来中央政府首次正面提及高尔夫。同时，中高协历来提倡利用荒山、荒滩、荒坡、旧城区和城郊区废弃的垃圾填买场的改造绿化可兴建高尔夫球场。重返全运会、奥运正式比赛提供机遇。2010年，国家体育总局将高尔夫列入2013年第12届全运会的正式比赛项目，2009年国际奥委会第121次全会经过投票最终通过了高尔夫进入奥运会，这高尔夫项目将从2016年里约热内卢奥运会开始进入奥运大家庭。高尔夫球进入全运会、奥运会之后，国人对高尔夫球的认识将会有一个质的飞跃，会有越来越多的人拿起球杆。高尔夫球入奥毫无疑问是这个市场的催化剂，这个化学反应将非常之巨大，同时高尔夫进入奥运会，高尔夫运动将走出高端消费的误区，对高尔夫是一项健康的体育运动的理念会有深入的推动。另外，高尔夫入奥将有利于高尔夫产业的发展，比如球场建设、房地产、旅游、文化等，都会有一个比较大的促进，这对五云山高尔夫基地建设可谓是一重大机遇。税收政策有调整动向。2009年部分省市，如湖南、广东、江苏等省市，对高尔夫球场的税率相继做出了调整，由原来的20%的税率下调至10%左右。这对中国高尔夫产业来说，这无疑更是一个巨大的利好消息，这些都有利于高尔夫产业的迅猛发展。省委郭庚茂书记重要讲话凸显重大机遇。在2010世界旅游城市市长论坛中，郭庚茂指出：河南旅游将以市场需求为导向，以转型升级为主线，以中心城市为依托，加快实现旅游从点线建设向板块发展、从观光旅游为主向观光休闲度假体验互动并重、从区域布局向集聚发展、从规模扩张向质量提升、从本体产业发展向各产业融合发展“五个转变”，把旅游业培育成为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，努力打造全国一流、世界知名的旅游目的地，增加建设三个高尔夫球场，加快实现由旅游大省向旅游强省跨越。（4）威胁分析竞争残酷。目前我省已有三家标准高尔夫球场，占领了省内部分市场份额，他们规模较大，各具特色，而且已经营成熟，在这种行业环境下，五云山高尔夫球场的市场面临严峻同质竞争的挑战。同时高尔夫运动在国内的地区发展极不平衡，位于广东沿海地区及京津、上海等地区开展高尔夫运动较早，环渤海地区的山东和大连、海南的发展势头无法抵挡，经济环境和地理位置环境条件决定了内地高尔夫俱乐部无法与之相比，要与其竞争，只有在差异性上做文章，所以我们认为本基地直接竞争者主要是来自于周边省市，尤其是山东和湖北等省。截止到2010年湖北省拥有标准高尔夫球场5家，山东省共有标准高尔夫球场14家，这些球场直接对该项目造成极大竞争威胁。相关替代者抢占市场。高尔夫运动与其它体育项目如马术、山地网球、斯诺克以及保龄球等可能在参与者、竞赛市场等方面存在竞争，因此会对高尔夫运动形成一定的威胁。虽然他们竞争力有限，但也会对高尔夫运动的客源形成一定的影响。2.3项目需求分析根据XX生态公园的区位、地貌以及山地优势，我们认为山地运动体系的市场需求主要来源于两方面。（1）本地消费者在经济比较发达的地区，如广州、上海等，高尔夫被认为是身份与地位的象征。高尔夫则更像一种休闲方式、一种生活态度、一个社交圈子、一个时尚话题。但是在郑州市场上，由于存在的经济和文化上的差异，对高尔夫的还没有足够的认知度。即使是一些中上阶层人士，也有许多没有接触过高尔夫球。但郑州是商业氛围非常浓厚的城市。据统计36%的人打高尔夫的目的是满足工作或商务需求。因此郑州有比较好的基础来推广和发展高尔夫球。在国外，比如韩国经常可见中上阶层的太太（她们通常也是不需要上班的）相约去打高尔夫球，而中国全职太太则把大量的时间花在打麻将上。如果把高尔夫运动推进到她们的生活当中，让那些整天赋闲在家的太太们把打高尔夫作为提升自己品味、锻炼身体的途径之一，以此来改变她们的生活观念。无论是作为商务交往还是休闲娱乐，本项目在推广时应把中高端的商务人士及全职太太做为其重要目标消费者，紧紧抓住他们的消费习惯和理念，激起这些人潜在的需求。XX生态公园规划建设的别墅约有3000余栋，容纳人口约7000余人，如果按规划用地7000亩考虑，可规划建设的别墅约有5000余栋，容纳人口约12000余人。在本区域居住的人口，基本上是事业有成、有一定生活品味的中上阶层，他们接受高尔夫运动并享受它。在家门口打高尔夫对他们更是精神上的愉悦和满足。另外他们周围的社交资源也是本项目的潜在客户。当有事业伙伴需要休闲娱乐时，当有朋友来拜访时，家门口的高尔夫球场将会是他们很大的炫耀的资本，这部分人将是本项目相对稳固的消费者。（2）外来消费者中原大地旅游资源丰富，不仅有五千年的文化积累，也有独特的自然风光。2008年接待国际旅游人数29.2万人次，接待国内旅游者3511万人次。但是来郑州打高尔夫球的人却寥寥无几。一方面是因为河南缺乏整体的对外宣传，很少能引起别人的注意和关注，也就不能吸引外地人来河南打球。另一方面是河南市场上的高尔夫球场既无区别于其他高尔夫球场的显著特点以及核心竞争力，也无自身可依靠的旅游资源，因此不具备吸引外来消费者的条件。但本项目则不同于其他球场，依托于XX生态公园，参照云南、海南地区高尔夫旅游专线，使河南地区的高尔夫不只局限在省内发展，而把发展的视野拓展到国内外。2.4项目前景分析2001年，当时中国高尔夫球人口为50万，到2003年，中国高尔夫球人口增长到100万。到2009年，中国的高尔夫球人口猛增到300万，2010年将达到450万，见表2-6。尤其是高尔夫球进入全运会、奥运会之后，中国是一个有奥运情节的国家，一旦奥运会接纳了高尔夫项目，高尔夫的普及率在中国应该更高，应该会有更多的人认识高尔夫，拿起球杆，这将成为高尔夫产业在中国发展新的驱动器，也是中国高尔夫球会的福音，高尔夫球入奥毫无疑问是这个市场的催化剂，这个化学反应将非常之巨大。表2-6中国高尔夫人口统计表年份2001200320092010数量（万）50100300450相比较而言，美国有20000多座高尔夫球场，等于中国的100倍，日本有约3000座高尔夫球场，相当于中国的15倍。高尔夫在中国发展只是短短的20多年，虽然是存在着一定的问题，不过对于已经成熟的高尔夫产业而言，却还有很大的空间。据统计，2009年我国高尔夫核心人口30-40万人，其对打球总轮次的贡献率达到94%，2009年国内球场数量的增长率为11.5%，而高尔夫核心人口的增长率则为22.7%。目前河南省高协统计结果表明，我省高尔夫人口仅为3000人左右，主要集中在省会郑州市。而郑州市的城镇居民可支配收入在2010年将突破20000元，到2015年将达到32210元（见表2-7与图2-9），具有较强的消费能力。表2-7郑州市城镇居民可支配收入预测年份200620072008200920152020金额（元）121871408415732171173221051874考虑到河南具实际情况，我们按照高尔夫核心人口低于全国平均增长速度取值15%和20%来预测未来高尔夫核心人口的规模，具体见表2-8和图2-10。同时按照国内外产业发展规律，当某个产业由于政策或重大事件的变化，将会出现井喷式的发展。随着经济的发展、收入提高、观念的变化以及高尔夫球加入全运会、亚运会以及奥运会等因素，我国高尔夫球具备井喷条件，其增长规模将大大超越目前预测增长速度。表2-8河南高尔夫核心人口预测表单位：人年份2010201520202025数量（15%）300060341213724411数量（20%）300074651857546221表2-9河南高尔夫球场数量预测表年份2010201520202025数量（座）36810但是高尔夫球场由于政策等原因，近期内增长有限，按照河南省省委以及河南省旅游发展规划到2015-2020年我省将新增3-4座球场，到时我省球场将达到7-8家，见表2-9。表2-10河南高尔夫核心人口预测表单位：人年份2010201520202025数量（15%）300060341213724411数量（20%）300074651857546221场均人数（15%）10001006.81517.12444.1场均人数（20%）10001244.22321.94622.1通过表2-10我们可以看出，我省尤其是本项目前景十分光明，具有稳定的客源。按照美国国家高尔夫基金2006年的统计结果，每一个18洞球场拥有打球人口在2000-2100之间，按照上述预测，我省高尔夫球场在2020年将达到美国2006年水平。更为重要的是，本项目拥有得天独厚的山地和近郊优势，随着城市的发展，山地公园将成为严重稀缺的资源，对城市人群具有更强的吸引力。由此可见，本项目前景可观，具有极大投资价值和升值空间。第三章项目选择3.1选择原则（1）生态原则XX运动产业的选择应该和XX生态公园的主题一致，符合现代生态经济发展要求，能按照经济、社会、资源和生态环境协调发展的理念，促进周边地区人口、经济、资源和生态环境可持续发展。（2）关联性原则在现实支柱产业的基础上，充分利用现有资源，通过产业链条延伸，引进产业的协调互动发展，促进现有产业链的协调延伸、配套产业逐步完善，各个产业协调发展。（3）前瞻性原则XX运动产业项目的选择要遵循前瞻性原则，要选择前景好、市场广、技术先进的产业项目，鼓励和积极引导符合国家产业发展政策导向的产业项目入驻。（4）现实性原则五云山生态产业的选择必须立足于当地的实际情况，整合当地的农业、林业及旅游业，使之以更加集约化的方式发展。（5）品牌先导原则高尔夫作为一项绅士运动引入中国，本项运动在我国尚属萌芽，发展度较低，参与人员多为社会上流顶端人士，可以称之为奢侈品消费。根据奢侈品营销规律，品牌先导成为首要原则。国内外经验告诉我们，品牌度高的球会无论在定位上还是运营上，获得成功的几率远大于其他，因此，本项目在营销过程中应始终贯穿品牌先导原则，是确保项目成功和持续发展的根本。（6）适度开发原则不同的高尔夫项目对硬件的需求存在较大的差异，同时，对于软性的服务及圈层文化重视度也很高，为确保项目的成功，必须提供与产品定位相符的硬件配套，并且为目标客户群提供相对应的软性服务及平台成为项目持续发展的关键。（7）市场化原则高尔夫球会及地产均是产品，和所有产品一样需要通过市场手段获得盈利才能保障项目运营的投资回报率，因此，项目运营和开发策略必须围绕着目标市场和目标客户群来制定和执行。3.2项目思路（1）与五云山优势产业相结合，要服务于优势产业XX运动体系的发展思路离不开五云山的优势产业，因此XX运动体系的规划思路应紧紧围绕五云山休闲度假产业，山地运动体系的规划要服务于高端定制庄园，尤其是高尔夫项目要紧密结合休闲度假产业来规划。（2）与体育产业相结合，发展竞赛运动体育可成为促进山地运动产业发展的重要催化剂，具体体现在它能提供参与或者是观赏体育活动的机会。现代体育活动，特别是体育竞赛活动产生的经济效益和对关联产业的拉动作用是十分明显的。五云山腹地11平方公里，主峰迎坡顶海拔588米，北与黄河相望，西与佛山呼应交通便利，景色优美，是“郑州市唯一自然山区”，得天独厚的区位和气候优势使五云山成为我国开展山地运动理想胜地。发挥这一优势，在五云山举办各种高尔夫赛事、建立省队甚至国家队高尔夫冬训基地以及其他山地运动等，不仅大大促进XX运动产业的发展，而且推广五云山品牌，促进XX生态公园其他产业的发展，尤其是休闲度假产业的繁荣。（3）稳步有序、走精品路线目前郑州已经有了三家高尔夫球场，而且经营模式成熟，有固定客源，同时拥有多家马术俱乐部、山地车俱乐部以及素质拓展基地。如果我们还是按照他们的传统思路规划这些项目，让消费者享受大众化、低档次、毫无特色的高尔夫球场和服务的话，我们将注定要失败。因此，五云山高尔夫的发展要稳步有序、走精品路线。要利用五云山优良的生态环境、高档次有特色的高尔夫球场、俱乐部和完善的配套服务吸引一大批高素质、高收入人口来生态公园内打球、运动。在引进高档消费的同时充分发挥高尔夫的商务功能，以球会友，通过高尔夫球外交拓展五云山知名度，促进五云山休闲度假以及商业服务业等产业的发展，即沿着精品路线发展的XX运动产业有利于促进房地产的投资与消费，必然会对包括旅游、会展、休闲度假、房地产在内的地方经济做出贡献。3.3重点项目3.3.1山地高尔夫高尔夫产业是一个庞大的综合性产业，随着高尔夫运动在中国的发展，高尔夫相关产业的发展具有更好的前景。规划区要抓住机遇，积极普及和提高高尔夫运动，提升上街城市形象，促进当地经济发展。（1）背景近年来，随着中国经济快速增长，带动了一大批爱好高尔夫运动的消费人群的出现。调查资料表明，目前高尔夫俱乐部的入会消费人群每年以10%的比例增长，而国内的高尔夫消费人群已突破450万人。尤其是高尔夫球重返奥运会，高尔夫相关产业面临着巨大的发展机遇，中国的高尔夫球将会蓬勃发展。目前河南省内现有三家高尔夫俱乐部，分别为河南思念高尔夫、河南金沙湖高尔夫以及圣安德鲁斯高尔夫俱乐部，然而面对进步社会不断上升的人群需求，仅此三家，在数量和规模上对于一个人口和旅游大省是远远不够的。于是，在这样一个省内高尔夫事业蓬勃发展的关键时期，郑州市五云山高尔夫项目应运而生。（2）意义◆改善地区休闲居住环境，吸引中原地区的中高端商界精英、富豪巨贾前来休闲、度假、居住。◆项目可成为企业对外交流的极佳平台和城市名片。◆在美化城市环境的同时为政府创造税收。◆提升周边地区的土地开发价值，带动相关产业的发展。◆球场建设有助于创造具有活力的人文环境。（3）目标该基地拟设计36洞，144杆的球场规模将超越现有三家，成为省内规模最大的球场。所处地理位置的优越性以及其良好的发展前景为五云山高尔夫项目的未来发展奠定了有利的基础。同时，在填补现在郑州市西部高尔夫球场的空白的基础上，五云山高尔夫项目，也必将会为区域内房产、酒店、旅游业的发展以及生态环境的改善与提高发挥出重要的积极作用，为业主带来物质和精神的双丰收。（4）思路与重点◆打造省队或国家队集训基地。国际奥委会在哥本哈根召开的第121次全会上宣布，高尔夫球将成为2016年奥运会的正式比赛项目。五云山高尔夫球场应以联办河南省或国家高尔夫球队为抓手，努力争创省队或国家队高尔夫球训练基地。同时，力争打造成为高尔夫球职业比赛的一个主战场，无论赛事级别、承办球场质量、参加球员、观众数目、赞助商规模等等，都要具有可观的水平。◆高尔夫旅游业。有研究表明：“高尔夫旅游是一种指向明确、具体的特殊休闲旅游，无论人们参与高尔夫运动的程度如何，旅游的目的地就是高尔夫球场。”高尔夫球场可以通过与旅游机构的资源合作，找到更多的具有高消费能力的商务客人，从而有效解决客源问题，提高球场的使用率，增加营业收入，有效拉动当地旅游、餐饮等周边经济的发展。高尔夫旅游，已成为旅游业一个新的经济增长亮点。◆高尔夫展览会。专业高尔夫展览会在从很多方面反映一个地区或是一个国家高尔夫的发展状况及前景下，也能为高尔夫界的商家搭建交流舞台。比如2004年3月4日至6日举办的中国（广州）国际高尔夫球用品展览会，在国内率先为球场球会、旅游机构设立了“高尔夫旅游主题展区”和“中国高尔夫20年产业成果主题展区”，为球场球会、旅游机构展示企业形象，拓展高尔夫旅游业务搭建了平台创造了洽谈贸易的条件。展览会这一富有特色的高尔夫旅游与产业成果主题展区，已经引起了法国旅游局、泰国旅游局、联合国教科文组织、广东美国商会的兴趣与关注。五云山高尔夫球会如果利用展览会这一平台，在向来自海内外经济界的人士传播五云山文化的同时，也能刺激商界人士对高尔夫运动的兴趣，就能够迅速发展会员，有效地推广高尔夫运动发展。◆承接高水平高尔夫赛事。高尔夫赛事对当地经济的影响起了很多的作用。目前大满贯赛事（年度四大赛，即美国名人赛、美国公开赛、PGA锦标赛、英国公开赛等）的收视率越来越高已经成为大众关注的焦点，推动了各种大小赛事的发展。世界注明企业和公司如宝马、帕萨特、奥迪、尊尼获佳等也纷纷办起自己的高尔夫赛事或者冠名赞助赛事。如果能吸引国际高尔夫赛事到规划区球场来举办，不仅能有效提高城市知名度，还能有效拉动当地旅游、餐饮等经济的发展。◆高尔夫教育。从1997年深圳大学高尔夫学院开始招收第一批大专生以来，目前国内以培养高尔夫人才为主的学校、培训机构已有数百家，但就总体而言，因缺乏快速发展壮大的“肥沃土壤”，高尔夫教