当下地产政策储备和效果展望

目录TOC\o"1-1"\h\z\u为何当下地产政策落地及其效果对A股研判至关重要？ 4目前地产调控政策工具箱中有何储备？政策空间几何？ 5过去地产调控放松周期中的政策搭配及其效果如何？ 8一线城市全面放松“认房又认贷”还是城中村改造，后续关注什么政策发力点？ 10地产调控放松是否能够带动顺周期行情展开？ 13风险提示 17图表目录图表1：房地产投资和A股业绩增速关联性强 4图表2：A股长期走势业绩表现相匹配 4图表3：目前政策工中可用储备以需求为主 5图表4：当前重点城贷政策梳理 6图表5：当前重点城率加点梳理 7图表6：2008年楼市调放松后迅速回暖 9图表7：2014年楼市调两步走放松 10图表8：取消“认房又贷”后一线城市挤出低线市 11图表9：取消“认房又贷”后各线楼市回暖速度在差异 11图表10：一二三线城去化周期 12图表11：一线城市间品房库存分化 12图表12：货币化棚改二三线城市销售面明放量 13图表13：历年商品房售情况 14图表14：历年商品房售额(亿元) 14图表15：郑州市商品成交面积(万平方米)及价（元/平方米） 15图表16：苏州和南京房成交面积(万平方米) 15图表17：天津品房成面积(万平方米)及均价元/平方米） 15图表18：杭州品房成面积(万平方米)及均价元/平方米） 15图表19：房地产投资速（）和三线城市去期（月）呈明显负关性 16图表20：过去土地购费可对冲房地产投整下行 16图表21：开发到位资不足土地购置费难增量 16A地产政策落地及其效果将是影响A股中期走势和风格的重要因素。A1A2A2014AA图表1：房地产投资和A股业绩增速关联性强 图表2：A股长期走势与业绩表现相匹配0

万得全A:营业收入:同比增速(右轴,%)万得全A:归母净利:同比增速(右轴,%)

120100806040200-202005-022007-022005-022007-022009-022011-022013-022015-022017-022019-022021-022023-02

80006000400020000

万得全A万得全A万得全A

1501005002005-022007-022005-022007-022009-022011-022013-022015-022017-022019-022021-022023-02资料来源：wind，中邮证券研究所 资料来源：wind，中邮证券研究所A724ATMTA需求端“高线限高价，低线限低价”非决定性制约涉及二手房交易环节，对新房销售无制约“认房不认贷”和降低首付可释放购房需求可由商业银行操作，部分地区早已开始放松尚未减征契税及印花税，但已发布指引高线城市最大的购房限制措施交易环节税费房贷额度与利率首付比例购房资格限制房屋限售商品房限价需求端“高线限高价，低线限低价”非决定性制约涉及二手房交易环节，对新房销售无制约“认房不认贷”和降低首付可释放购房需求可由商业银行操作，部分地区早已开始放松尚未减征契税及印花税，但已发布指引高线城市最大的购房限制措施交易环节税费房贷额度与利率首付比例购房资格限制房屋限售商品房限价目前地产调控政策工具箱中有何储备？政策空间几何？下降空间有限。32022“2010年“”供给端2022地产融资“三支箭”后不再构成制约土拍“两集中”三批次已放款，并非制约限制土地供给限制地产融资等房贷政策和契税减免等交易环节税费政策。供给端2022地产融资“三支箭”后不再构成制约土拍“两集中”三批次已放款，并非制约限制土地供给限制地产融资图表3：目前政策工具箱中可用储备以需求端为主资料来源：中邮证券研究所728“未来的政策出台脉络也将有迹可循。2022年部分二线城市已放开“认房又认贷”，住建部发言后二线城市继续放开将不存在阻力。2016“贷”20223居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”2022“城市取消“认房又认贷”将不存在阻力。的首比根当是进行购分为30和20两档低求如表4图表4：当前重点城市限贷政策梳理城市首套最低首付（限购区域）二套最低首付（限购区域）二套普宅首付比例详情一线城市北京356060上海355050深圳3050无房有贷款记录50；有房贷款记录70广州3040无房且贷款已结清40；有且贷款已结清50；贷款未清70；二线城市厦门3040有房且贷款已结清40；有且贷款未结清50长沙3035有房且贷款已结清35；有且贷款未结清40郑州2020有房且贷款已结清20；有且贷款未结清30杭州304040福州3040无房且贷款未结清40；有且贷款已结清40；有房且结清50成都30(三圈层20)30(三圈层20)有房且贷款已结清30(三圈层20)；有房且贷款未结清一二圈层40/高新50/三圈层30天津304040西安3040贷款已结清40；贷款结清60-70武汉30(非限购区20)40(非限购区30)40（非限购区30）青岛30(非限购区20)40(非限购区30)40（非限购区30）合肥3030无房且贷款未结清40；有且贷款已结清30；有房且贷款未结清40-50南京3030有房且贷款已结清30；有且贷款未结清40苏州3030有房且贷款已结清30；有且贷款未结清40无锡3030有房且贷款已结清30；有且贷款未结清40济南30(非限购区20)30(非限购区20)有房且贷款已结清30(非限区20)；有房且贷款未结清40(非限区30)宁波2030有房且贷款已结清20；有且贷款未结清30重庆204040石家庄2030有房且贷款已结清20；有且贷款未结清30沈阳2020有房且贷款已结清20；有且贷款未结清30南昌2020有房且贷款已结清20；有且贷款未结清30长春2020有房且贷款已结清20；有且贷款未结清30哈尔滨2020有房且贷款已结清20；有且贷款未结清30资料来源：中指研究院，中邮证券研究所20bp“3的规定，如果房地产市场景气继续下滑，二线城市还有约30bp的下调空间。图表5：当前重点城市利率加点梳理城市首套房加点（bp）2019年2020年2021年当前6月12月6月12月6月12月一线北京47565555555555上海174403535广州405631268012010深圳30383330454530二线成都7196110132148144-20苏州97132875310585-20杭州2758474695120-20武汉103113104103113108-40南京74867980100150-20长沙578378749999-20郑州871278710512398-50佛山5371393785135-20合肥100108123123123123-20东莞64624650110110-20大连196437207095-35厦门03130303030-40昆明378134426575-35资料来源：各地政府官网、中邮证券研究所过去地产调控放松周期中的政策搭配及其效果如何？200820144-6约4-6个月完成由负转正，整体节奏与价格走势相近。2008“三板斧”20080.790到1（1.5-4”6704正的时间点为2009年2月，和房价环比转正的节奏一致。图表6：2008年楼市调控放松后迅速回暖2.52.01.51.00.50.0

中国:70个大中城市新建住宅价格指数:环比 中国:70个大中城市二手住宅价格指数:环商品房销售面积:住宅:当月同比(右轴)

2008.10.23扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度；下调或见面对个人购买和销售住房环节的契税、印花税和土地购置税2008.12.20降低二套房首付比例，形成认房不认贷的雏形；支持房地产开发企业合理融资需求2008.10.23扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度；下调或见面对个人购买和销售住房环节的契税、印花税和土地购置税2008.12.20降低二套房首付比例，形成认房不认贷的雏形；支持房地产开发企业合理融资需求100806040200-20-402008-022008-032008-022008-032008-042008-052008-062008-072008-082008-092008-102008-112008-122009-012009-022009-032009-042009-052009-062009-072009-082009-092009-102009-112009-122010-01资料来源：wind，中邮证券研究所20142014201430”7“”6201536图表7：2014年楼市调控两步走放松2.01.51.00.50.0

中国:70个大中城市新建住宅价格指数:环比 中国:70个大中城市二手住宅价格指数:环商品房销售面:住宅:当月同比(右轴)

2014.7.11住建部提出千方百计消化商品房待售面积2014.9.30“认2014.7.11住建部提出千方百计消化商品房待售面积2014.9.30“认贷不认房”2015.3.30二套房调低首付比例为于40%2015.6.30棚改货币化安置403020100-10-202014-022014-042014-022014-042014-062014-082014-102014-122015-022015-042015-062015-082015-102015-122016-022016-042016-062016-082016-102016-122017-022017-042017-06资料来源：wind，中邮证券研究所关注什么政策发力点？松地产调控的根本目的在于防止房企集中暴雷导致系统性风险和保障部分地方“认房又认贷”2014年9308402014“930”40负相关性，并且这种负相关性在2016年收紧房地产调控后仍然存在。并且如图92014图表8：取消“认房又认贷”后一线城市挤出低线城市图表9：取消“认房又认贷”后各线楼市回暖速度存在差异75%70%65%60%55%50%

40大中城市:二线城市:商品房销售额:住宅:当月占比35%30%25%20%15%2012-092013-022012-092013-022013-072013-122014-052014-102015-032015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-12

50%2012-122013-042012-122013-042013-082013-122014-042014-082014-122015-042015-082015-122016-042016-082016-122017-042017-082017-122018-042018-082018-12

资料来源：wind，中邮证券研究所 资料来源：wind，中邮证券研究所一线城市整体去化压力集中在郊区，区域性细化发力可能性更大。如图10/12122516.64.9419.415.41811“认房又认贷”的可能性较小，更可能以区单位进行政策微调。图表10：一二三线城市去化周期 图表11：一线城市间商品房库存分化去化周期:一线城市(月) 去化周期:二线城市(月) 上海郊区:商品房可售积:住宅(万平米)去化周期:三线城市(月) 广州郊区:商品房可售积:住宅(万平米)35 120030 1000258002060015400105 2002012-062013-062014-062015-062012-062013-062014-062015-062016-062017-062018-062019-062020-062021-062022-062023-062010-012011-012012-012013-012014-012015-012016-012017-012018-012019-012020-012021-012022-012023-01资料来源：wind，中邮证券研究所 资料来源：wind，中邮证券研究所库存去化压力下更需关注城中村改造类制造新住房需求的政策。如图表12发行规模81520310府的房票安置计划，如8月17日南昌市《促进南昌市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》中提出，推行货币化和“房票”安置方式。2012-122013-032012-122013-032013-062013-092013-122014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-12

2015年6月开始货币化棚改2015年6月开始货币化棚改资料来源：wind,中邮证券研究所地产调控放松是否能够带动顺周期行情展开？13201620222015202320221420232014“2021几成？”，“房地产调控全面放松后需求提振力度能否像2014年一样？”是一个更恰当的切入点。0

商品房销售面积:住宅(万平方米)商品房销售额:住宅(右轴,亿元)

18000016000014000012000010000080000600004000020000

20000180001600014000120001000080006000400020000

2014 2015 2016 2023月月月月月月月月月月月月月新房销售面积中枢走低叠加房价难大幅上涨，楼市难重现2014-20162021-203520256713.420258.9020252021-202512.5，2014-201614.42016不炒”提出后对房价过快上涨的严防死守，商品房销售额或将和商品房销售面积同步增长，难现2014-2016年调控放松期间26.0的年均销售额增速。202220162022319、2022916-18调控放松效果欠佳的问题。图表15：郑州市商品房成交面积(万平方米)及均价（元/平方米）

图表16：苏州和南京品房成交面积(万平方米)郑州:商品房成交面积:住:当值 2022年3月2022年8月郑州:商品房成交均价:住:当值 面积:住宅:月:合计值2022年3月2022年8月 4504003503002502001501000

80006000400020002016-012016-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-01

2017-012017-062017-012017-062017-112018-042018-092019-022019-072019-122020-052020-102021-032021-082022-012022-062022-112023-04资料来源：wind，中邮证券研究所 资料来源：wind，中邮证券研究所图表17：天津品房成交面积(万平方米)及均价（元/平方米）

图表18：杭州品房成交面积(万平方米)及均价（元/平方米）500

200002022年9月1800017000160002016-122017-062016-122017-062017-122018-062018-122019-062019-122020-062020-122021-062021-122022-062022-122023-06

0

45000杭州:商品房成交面积:住宅:月:合计值杭州:商品住宅成交均价2022年11月杭州:商品房成交面积:住宅:月:合计值杭州:商品住宅成交均价2022年11月35000300002017-012017-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-012023-07资料来源：wind，中邮证券研究所 资料来源：wind，中邮证券研究所19化周期呈明显的负相关性，而一二线城市去化周期和房地产投资的负相关性在需