物业管理方案(产业园区项目)

物业管理方案（产业园）1物业管理服务的整体设想与策划锦荣信息科技园坐落于航空港区新港大道与如荼路西南角，是集办公和工业，宿舍一体的园区.一期占地面积135亩，总建筑面积约28万平方米，框架结构，园区配套有路灯，水泵房，配电房，发电机房，围墙（周界）智能防范系统，电梯50部，园区设有出入口5个.该项目布局合理，设施完善，设备高档.针对本次物业管理标的各个要素，管理思路概括为定位、一种模式、二项承诺、五个重点、五大措施：定位该工业园区作为一个大型工业园区物业，整体形象应该着眼于全市，全省，乃至于全国，全世界.给该项目整体形象定位是:开放、高效、规范、开放，体现该工业园改革创新的思想和国际化的办公，生产方式；高效：展示该工业园进取，创新的精神状态和高效的运转机制；规范：体现该工业园作风严谨，运作规范高效，管理精细的风貌。一种模式作为国际化工业园需要的是体现:开放、高效、规范、安全、文明、有序、舒适等，为此我公司确定该工业园区管理服务模式为:一手抓物业管理服务，一手抓精神文明建设和形象建设的经营型物业管理模式。在我公司进驻后，要将公司全心服务，在细微之处见精神；正大卓越，赢万众口碑创品牌的理念全方位导入，并秉持我们的职业操守岗不离守，守不离纲，威武文明，诚挚服务我们深信通过我们的努力，一定能给公司和使用人交一份满意的答卷。二项承诺1、自接管该物业管理项目之日起，二年内使该物业管理项目成为优秀示范项目，树立工业园区引进专业化物业管理的成功范例。2、自接管之日起，即按照管理体系全面实施物业管理服务。五个重点针对该项目的特点和工作难点，我们确定了在管理上的五个重点:1、树立工业园物业整体形象通过环境形象，工业园区形象控制，公共设备和设施管理，治安和交通控制，管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛的融合，塑造工业园区开放，高效，规范的整体形象.2、确保因管理原因造成的治安消防事件发生率为零从我们管理的经验来看，治安，消防状况的好坏是物业使用人衡量管理绩效的关键.我们相信只要通过对内的准军事化的管理和对使用人人情化服务，通过技防，人防，物防的有效结合，可以确保该区域内因物业管理原因而造成的治安，消防事件发生率为零.3、维护好工业园区的环境该工业园区是对外的窗口，在环境管理方面，卫生管理是重点，本工业园区的卫生涉及到道路，厂房，宿舍，办公区等公共区域，以及外墙，只有通过专业的管理和不懈的努力，才能从根本上展现项目的良好面貌，同时园区内的绿化的养护要达到茂盛，常绿，无死苗，无杂物，辅助性的展现项目的良好形象4、设施，设备及物业本身的管理，使工业园物业保值，增值该项目的设施设备齐全，我们在管理中，重点是强调专业管理，使其使用寿命增长，从而达到保值增值的目的.5、树立管理公司自身良好形象，使该项目成为口碑该项目我们将从自身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职业化的特色管理，文明执勤，优质服务，从根本上树立良好形象，给到工业园的人留下良好印象，并为管理叹服，使工业园因我们的管理服务增加附加值。1.5五大措施1、根据该项目特点，在治安管理上充分强调人的因素，所有保安管理员由服务中心统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合，保安管理与其它人员相结合，白天外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合•在物防上加强对物品进出管理，提高防范能力等，结合服务中心统一管理，快速调度，确保治安万无一失。2、精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设和环保建设.针对该项目的现状要求，我们将设置环境管理部（环卫，绿化），养护工业园内园林绿化和管理好区域卫生，以保障工业园区环境优美，干净整洁•第一：维护保养好工业园区绿化，使其保持常青，常新，始终焕发勃勃生机；第二：加强和引导环保意识的教育，使每位到工业园区的人员都自觉爱护区内环境：第三：垃圾分类收集，建立回收系统;第四:开展环境文化建设和环境形象建设。3、保证车辆有序停放.为防止车辆乱停放现象，我们将对使用人进行引导培训与现场温馨管理，提示相结合，对其讲理无效之后，给予处理，最后达到整齐，规范停车和秩序井然的目的。4、实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理方法.这种方法体现在人员安排，治安，消防，卫生设施，设备管理等各方面•我们以服务中心为指挥机构统一集中管理，同时每块区域设班，组长负责各自具体业务，各单项业务又设管理人员检查跟踪，做到有条不紊，规范严密。5、我们在管理服务中将推出24小时值班巡逻的服务机制，以解决使用者所b=l=jrfno2采取的管理方式、工作计划2.1采取的管理方式对于不同的物业，必须有不同的办法，我们采取的管理方式为：专业化，规范化，精细化，品牌化，经营型的管理方式.基本思路是：1、严格选人，谨慎用人，确保各类人员的专业素质和综合素质;2、提供24小时服务；3、严格法规和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为；4、致力精神文明建设，实施品牌和形象战略；5、军事化管理加现代化管理•具体我们的管理分组织系统、运作程序系统、激励系统三个部分（一）组织系统：服务中心实行垂直领导，减少管理环节，服务中心设经理，内勤，主管及员工。（二）运作程序系统：1、整体运作程序2、内部运作流程（1）在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥，监督的封闭性•管理层既是指挥者，又是监督者，计划，组织，控制，反馈集于一身，避免管理环出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位。（2）各层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行规范.同时充分授权，在权责范围内最大限度地调动员工的工作积极性和主动性。（三）激励系统：1、激励机制重在尊重个体权利，保持团队战斗力，服务用户，创造经济和社会效益。2、思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥员工效能和

工作积极性，尊重个人情感，针对个性心理及时做思想工作，方式有谈心，座谈等。3、奖惩机制与监督机制相结合，以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明，通过奖励引着员工走，通过惩罚打着员工走，做到人人有动力，个个有压力•奖励分为物质奖励和精神奖励。4、培养提升机制在实际工作中极具价值.我们将培训放在集体和个人发展的重要位置，目的是使员工忠于企业，一专多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者让，庸者下，为人才的发展创造有利环境。5、工资福利机制重在考核，考核分月考核和年度考核进行，实行浮动工资，增强工作能力。6、企业文化机制是发展之源，通过企业文化的发展，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信心和认同感，通过企业文化的凝聚力，引导功能，约束功能把员工的目标和公司的目标紧密结合起来。2.2工作计划依据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为前期管理、常规期管理二部分，具体工作计划如下：（一）前期管理工作计划序号项目内容时间备注1项目调研全面了解本项目物业管理内容2制定物业管理服务方案结合调研结果制定物业管理服务方案3接管合同签订1、方案送审2、签订合同

4组建团队1，选拔2，培训3，上岗5整改及完善办公条件1、安排管理用房2，安排员工宿舍3，物质装备到位6制订管理制度1、制订切合实际的各项物业管理制度；2、导入管理体系7物业接管验收办理书面移交手续（二）常规期管理工作计划序号项目内容时间备注1房屋及公用部位维修保养1、制定大，中修计划方案；2、日常零修，急修管理；3、日常保养巡杳管理；4、维修质量管理.接管验收后开始，部分待施工单位保修期、-H-满属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助2公共设施，设备及场所的使用，维修，养护，管理1、建立档案，搞好基础资料管理；2、运行管理；3、维修保养管理；4、险情应急管理；5、水池水泵管理；6、其他接管验收后开始，部分待施工单位保修期、-H-满属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助

3安保管理1、24小时值班及巡杳，监控等安全防氾管理；2、违章私设摊点及设立广告管理；3、消防管理：接管验收后开始；4、来人来访管理；5、物品出入管理4车辆管理1、进出车辆管理；2、停车场管理；3、车辆行驶管理.接管验收后开始5清洁卫生管理1、清洁卫生管理；2、环保管理；3、消杀管理接管验收后开始6绿化管理室外绿化监督管理.接管验收后开始7客户服务管理1，设立服务员和保安；2，人员形象及服务意识管理.8标识系统管理标识日常维护管理9档案管理1，建立房屋共用设施设备档案资料；2,建立用户档案，房屋及其配套设施清册;3,建立档案管理制度接管验收后开始3各项指标标准及完成采取的措施

参照《全国物业管理条例》、《全国物业管理示范工业园区达标评分细则》及管理体系，制定各项指标完成的实施措施：序号指标工作标准指标测定依据1房屋及配套设施完好率95%采用区域巡杳管理并结合日、周、月检制度，责任到人，健全档案记录2房屋零修，急修及时率96%建立严格的修缮制度，要求维修人员接到维修单后携带工具5分钟内到达现场，零修工程及时完成，急修工程不过夜，并建立回访制度和回访记录，以优质服务为本，推行24实行小时值班制度3维修工程质量合格率99%建立维修回访制度，及时征求业主意见，保证反馈渠道畅通，以确保维修服务质量4大型及重要机电设备完好率99%完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，寻求专业公司支持,所有维修人员全部持证上岗，实行24小时专人值班，出现故障及时排除

5公用设施完好及使用率95%洛实责任人，坚持对道路，路灯及停车场，消防设施设备等进行日常巡视检修和定期维护保养，由维修部落实，客户服务中心监督，并建立健全档案记录，完善规章制度，确保公共设施完好并正常使用6停车场完好率95%7路灯安好率95%8消防设备完好率98%9治安案件发生率1%以下实行24小时保安巡杳制度，分快速，中速，慢速巡杳，24小时值班，接受报警及实施调度，根据实际情况，确立人防，技防与物防相结合的治安思路，明确保安职责，层层防卫，以确保工业园区人身财产安全10财产被盗率1%以下11违早发生率1%以下建立交叉巡杳制度，跟踪管理，