河源翡翠星城整合营销策略课件

[2014河源翡翠星城整合营销策略]客家古邑万绿河源粤北生态文化名城城市名片中国绿色经济十佳城市最具发展潜力金融生态市中国十大特色休闲城市中国优秀旅游城市国家园林城市国家信息化试点城市国家电子信息产业基地广东省文明城市等国家卫生城市一、城市宏观分析→河源位置：河源市位于广东省东北部，东江中上游，是客家人的主要聚居地之一。东江自北向南流经市区，新丰江从西向东绕城而过，两江在市区东面交汇，城市三面环水。下辖一区五县，常住人口300万。→战略要地，枢纽城市：河源作为广东东北门户城市，占据三省通衢战略位置，成为粤东北枢纽型城市。→珠三角城市群粤北核心组团：河源市距广州198公里、距深圳163公里、距东莞183公里、距汕头396公里。是珠三角粤北组团核心城市之一。1、河源城市概况河源200公里内畅达广、深；作为珠三角城市群的核心城市之一，生态资源丰富，已经成为珠三角后花园名城之一，并占据战略枢纽位置。一、城市宏观分析河源是珠三角东北区向北往赣闽方向拓展的重要发展轴，是承接广深产业转移核心区域。一、城市宏观分析2、区位及交通河源已成为粤东北陆路交通枢纽，是连接珠三角与长三角的“黄金通道”和桥头堡。陆路交通：河惠高速、河梅高速、粤赣高速、广河高速及未来汕昆高速、大广高速汇集河源交通网；205国道、105国道贯通全市；铁路交通：南北大动脉京九铁路贯穿、广梅汕铁路并轨；航空交通：白云国际机场河源城市候机楼于2012年12月28日正式开通，实现无缝对接。水运交通：东江水运上至龙川，下通惠州、东莞、广州。

河源火车站粤赣高速汕湛（广河）高速河惠高速京九铁路205国道河梅高速本案一、城市宏观分析河源国民经济发展势头强劲，发展速度在粤北区域乃至广东全省均处于前列。良好的宏观经济走势反映出城市经济活力和前景，是城市商业发展的前提和基础。3、经济概况一、城市宏观分析2012年河源全市实现GDP615.26亿元，比上年增长11.6%，增速排全省第5位。河源2012年经济增速比全国、全省分别快3.8%和3.4%。预计2015年人均GDP将首超4000美金。在粤北四城中，河源宏观经济总量因行政区域和人口因素不占优势，但经济发展势头最为强劲，宏观经济增速连续多年保持两位数增长。河源城镇居民收入和购买力持续快速增加，消费需求稳中趋旺。社会消费品零售保持两位数高速增长，未来河源经济将继续快速发展，居民消费潜力良好。2012年河源城镇居民人均可支配收入增幅超过12%，达16520元。城镇居民收入保持快速增长态势。截止2012年年末，城乡居民储蓄存款余额416.29亿元，增长14.2%。2012年河源全市社会消费品零售总额增速超过13%，继续保持连续多年的两位数速度增长；总消费金额首次超过200亿元。3、经济概况一、城市宏观分析用地规模：中心片区远景城市建设用地面积达到40平方公里，包括东埔、老城和江东组团。人口规模：中心城区人口约30万（户籍人口）常住人口35万，2020年规划中心城区人口50万。人均居住面积：2005年人均居住面积27㎡；2012年人均居住面积33㎡。规划方向：东拓西控，南北整合，中心提升。发展趋势：城市整体呈带状发展，“产业往南，商住往东”格局确定。4、城市整体规划一、城市宏观分析中心城区形成“一带、两轴、三片、四廊、六组团”的“舒展的紧凑型”带型组织机构。本案河源经济结构以工业为主导，第三产业（主要是商贸、旅游及其周边产业）全面快速发展，占比上升较快，产业结构持续优化，城市商业发展氛围向好。1、十二五规划及产业结构二、城市产业分析十二五规划：到2015年全市生产总值达到1000亿元，年均增长15%以上。工业主导地位进一步增强。2012年三大产业结构为12.7:51.9:35.4，相比于2008年的13.4：54.9：31.7，第三产业上升3.7%。河源工业主导的经济结构较为突出，第三产业由于旅游产业的快速发展，占比则持续上升。休闲旅游产业已经成为河源国民快速增长主要经济点之一。2012年年末，规模以上工业企业382家，其中年产值超10亿元的工业企业19家。矿产冶金、饮料制造、轻纺服装、医药制造、建材陶瓷、机械制造、电子电器等七大主导产业实现工业增加值187.8亿元。重要产业规划及实施方向：广东省手机生产基地、新兴高端制造基地、绿色农副产品生产加工基地、优质饮用水资源开发基地、生态旅游度假基地和泛珠三角物流基地。固定投资拉动GDP增长比例低于50%，第三产业发展占比持续上升，城市经济驱动结构健康，走势良好。商品房市场需求旺盛，成交量价快速攀升处于快速发展阶段。2、固定投资及房地产业二、城市产业分析2012年固定投资278.59亿元，占全年实现GDP比例为45.28%。2012年河源房地产投资额为67.13亿元，同比增速14.20%，其中2011年房地产投资因调控政策效应出现大幅增长（同比增速达153.7%），2012年回归正常。2012年全年房地产销售面积128.25万㎡，成交金额50.2亿元。全市商品房成交均价3914元/㎡。河源将旅游产业作为特色重点产业进行打造，产业收入增长十分抢眼；并带动住宿和餐饮业相关行业发展，批发零售业则继续保持稳定高速发展态势。3、旅游及批发零售产业二、城市产业分析2012年河源旅游总收入进入爆发增长阶段，达到132.42亿元，同比增速达到116%，实现总收入翻番。2012年住宿餐饮收入达到18.36亿元，同比增速达到28.2%，商务和旅游产业带动该产业高速增长。2012年全市已评定星级饭店23家，其中五星级饭店1家，四星级饭店2家；A级景区8个，其中4A景区4个。批发零售产业继续保持平稳增长，2012年全市批发和零售业零售额达191亿元，增速达13.3%。三、城市商圈格局研究3、代表性购物中心从翔丰到丽日，代表着河源商业购物中心发展水平的逐步提升；“综合超市+百货零售”组合传统常规，体量均在2-3万㎡以内规模有限；新商业中心逐步引入一线理念，注意空间优化和购物环境。→第一代购物中心：广百经营状况较佳，周边环境一般，配套不足；人流动线缺乏引导，内部空间舒适度一般。→第二代购物中心：翔丰商业广场位于老城区核心地带，人气最旺。采取建筑主楼加辅楼和商业街的建筑组团形式，空间丰富，但经营业态多为基础品牌且集中略显单一，周边交通较为换乱，车位配套严重不足。→第三代购物中心：丽日购物广场开业最晚，比较注重购物空间优化和人流动线设计，业态档次稍高。备注：以上购物中心划分是按照商业主体规划理念、空间形态和业态组合标准界定，非按照其开业时间先后顺序。河源国民经济发展势头强劲，良好的经济基础和发展势头将逐步带动居民消费需求的持续提升，有助于城市商业贸易环境的持续改善。◆经济环境四、外部环境总结◆产业环境◆商业环境河源承接广深产业转移的基地效应凸显，已经形成工业为主导的产业结构，同时生态旅游休闲产业全面崛起，对外辐射能力持续增强，带动相关服务业进入爆发式增长。城际、省际等完善便捷的交通畅达三省，河源依靠优美环境和交通枢纽战略位置，加速融入珠三角城市群，作为珠三角后花园生态名城具有号召力。◆城市环境城市居民收入快速增长推动购买能力持续提高，消费也存在升级需求；现有商业发展传统，新商业正朝着休闲化方向发展，商业格局嬗变产生了全新的发展机遇。河源房地产发展状况项目所在区域为封闭型市场1区域房地产开发水平较低2区域市场存在价格天花板，难以突破3市场消化速度慢，竞争激烈4区域房地产市场总结河源房地产市场是一个相对封闭型的市场，70%以上客户为河源本地客户，其购房需求以刚性自住为主；外部投资客户占比不大。河源大部分项目价格在4000-4500元/㎡，房地产市场存在明显的价格天花板，即使提高项目成本及品质，客户感知度有限，也难以实现较高溢价。整体来说，区域房地产处于初级发展阶段，市场需求层次不高，大部分房地产项目发展理念落后，缺乏核心竞争力；产品户型缺乏舒适度及附加值，竞争力不强。市场供应以中大户型为主，主要为三房及四房产品，且未来供应量较大，供应区域又相对较集中，这决定了本项目面临着较大的竞争压力。项目开发目标以高品质的项目树立区域标杆形象，提高产品溢价；优化产品户型结构及配比，保证项目持续热销；同时由于市场存在明显的价格壁垒，注重控制项目成本。追求品质，树立市场标杆形象充分发挥项目地块优势，以领先的开发理念塑造优质的产品，制造项目在区域的影响力，以获得市场认可，尽可能提高产品溢价。控制成本、优化户型，追求整体利润最大化控制项目成本的同时，优化产品户型结构及配比，保证项目持续热销、快速走量，实现项目利润最大化。市场及价格的双重壁垒本项目面临着市场和价格的双重壁垒，对达成项目开发目标存在一定难度。价格壁垒市场壁垒河源房地产市场起步较晚，虽然是旅游城市，但珠三角跨区域置业的热潮并未在这里兴起。近年来河源房地产市场供应量较大，产品同质化现象明显，消化速度较慢。河源房地产目前还属于一个封闭型的市场，主要面向本地自住客户；河源房地产市场存在明显的价格壁垒，房地产价格水平低，实现溢价的难度大。开发目标市场壁垒三大话题:1节奏;2实效;3创新.一、核心推广定位[城市中坚·中央生活领地]诠释1：城市中坚，这个城市正在上升的力量，也是本案所面向的主力消费群；诠释2：本案72-120平方米的户型，正是为他们所定制；诠释3：中央生活领地，在城市中心，在未来的方向上，展开自己的家庭、事业、人生；诠释4：这是他们的专属区域，这里提供中高品质的生活空间。二、整合市场攻击体系第一战形象启动战时间2013.8-10核心点形象建立第二战市场控制战时间2013.11-2013.12核心点积累客源第四战实景体验战时间2014.6-2014.7核心点消化尾盘第五战品牌提升战时间2014.8-2014.10核心点品牌第三战开盘攻击战时间2014.3-2014.5核心点快速销售河源市场客户演变本项目面向的购房主要为五县一区的富有人群，从文景、富景小区到东江首府，这期间河源高端客户的购房趋势与区域迁移是非常明显的。而显然房地产调控政策和措施的出台对河源市房地产而言，也将是有利无弊的。连平县和平县龙川县东源县源城区紫金县河源产业经济主要集中于：国营、私营企业，包括农业、旅游业、贸易、经销、制造业等；本项目面向的主要购房主力，为这五县一区的富有人群，主要以企业老板、政府要员、普通公务员干部、资深教师、个体户及外来生意人（本地人）为主。也包括农村进城人员、外迁至河源、落叶归根回到河源的人。早期富人区：以成熟商业、居住氛围为主的文景小区、富景小区当下富人区：江景豪宅东江首府、新兴城中心雅居乐花园广晟商圈东江畔

客家文化公园，这就是近年来河源房地产市场的高端客户的居住走向。

河源市场客户分级高端类客户：主要置业河源的高端物业（主要为别墅物业与资源豪宅），只考虑标杆产品，关注自我价值的实现及资源的占有，注重品质和身份地位。属性比例特征本地政府高级官员、中大型企业老板、大型国企高管；外地河源籍成功人士，珠三角大型企业高管，省级官员；投资客户，珠三角投资者为主。占据河源市场约20%的比例；其中外来投资客，正在逐渐的增加，尤以新政限制了一二线城市购买力之后。追求更高的身份象征，追求生活享受；难以抗拒对资源、稀缺属性产品的占有，喜爱大品牌、大规模社区；需求大面积户型产品，要求一流朝向，一流观景面和社区配套。主要需求：居住属性（产品>资源>配套>物管）目前集中物业地：雅居乐花园棕榈岛别墅与本项目对位：他们可能购买本项目“一流江景大面积复式或平层产品”河源市场客户分级河源中高端客户：主要置业于本市中心地段的高层项目，正处于改善人生第二及以上居所的阶段，具备购买大户型产品的需求。属性比例特征市区与东源县的中高层公务员，大型国企职工及中高层管理者；私企老板，中大型个体工商业主，教师；珠三角河源籍人士，多为投资客。占据河源市场约50%的比例；其中外来投资客，正在逐渐的增加，尤以新政限制了一二线城市购买力之后。追求身份象征，追求生活享受；改善生活品质，改善家庭人口增多的居住状况；需求中大面积户型产品，需求教育配套，信赖品牌物管。主要需求：居住属性（产品>配套>物管>资源）目前集中物业地：东江首府、万隆一品与本项目对位：他们可能购买本项目“观江或赏园林的中大面积产品”河源市场客户分级河源中端客户：主要置业于大地广场等项目，他们不是本项目的核心客户群与重要客户群。属性比例特征公务员，国企职工，中层管理，中型个体工商业主；在河源企业工作的外地人、珠三角河源籍人士。占据河源市场约30%的比例；其中外来投资客，正在逐渐的增加，尤以新政限制了一二线城市购买力之后。作为结婚用房，或过渡型自住；为了工作生活更加便利，买房接家人一起居住；落户河源，回乡自住或以出租为目的的投资。主要需求：居住属性（产品>物管>配套>资源）目前集中物业地：大地广场、沁园春晓与本项目对位：他们可能购买本项目“低层小面积产品”客户小结根据市场客户分级和区域置业客户调研，我们将3类客户群体进一步细化为以下10种职业类型。政府官员拥有不止一处房产，多在源城区居住，本地及外地人均有，35岁以上，家庭收入稳定，对城市区域规划信息了解。普通公务员多为首次置业或首次改善，多以小家庭居住为主要需求，或为父母置业，需求配套完善，居住氛围良好的社区。AB企业管理者

众多大型品牌企业进驻高新区等经济技术开发区，带来众多企业中高层管理者，购买力较强，注重品质。C私营个体户

多为小型作坊或者小型企业老板，经济实力雄厚，家庭人口较多，需求面积较大，多次置业，消费力强。老城区居民纯粹本地人，多为三口之家或三代同堂，年龄30岁以上；对河源历史了解，部分客户在河源有多处物业。DE河源新移民

来自广东省内，多为开发区的产业移民，年龄多在30-40岁左右；看中河源生活舒适性和未来发展潜力。F城市白领河源第三产业人员，学历高，见识广，有部分是来自深圳、广州等地派遣至此，在河源属于首次置业的群体。县域成功人士多来自河源所辖的龙川等县域成功人士，他们有进城的渴求，希望能享受到现代化城市生活。GH河源人在外地周边城市认可河源山水资源和宜人气候，置业目的多样性，不排除以后在此养老，以高档住宅为主。I开发商系客户对开发商品牌及口碑敏感，追捧某一开发商产品，跟着项目投资，具有较强跟随性。J客户具象各种职业型客户的关键性人物探寻A类客户政府官员B类客户普通公务员C类客户企业中高层管理人员D类客户私营个体户曾先生年龄：37岁籍贯：河源源城区购买物业：长城世纪华府购买意图：自住家庭结构：儿女已成家其他：通过朋友介绍到世纪华府买房，家庭经济收入稳定，看重小区的生活氛围和生活配套，社区品质及户型朝向、楼层等也是主要考虑的因素。何先生年龄：30岁籍贯：河源本地人目前居住区域：大同路购买意图：自住置业情况：置业一次其他：觉得现在所住的地方太小了，想换个大点的三房，面积在130㎡左右的，用于自住。邓先生28岁购买物业：未购置业意图：看好河源未来规划，只考虑源城区置业。希望小区规模大，可以向朋友介绍。谢先生44岁购买物业：凯旋城置业情况：多次置业其他：喜欢独居，不喜欢和自己的父母住在一起。想住在空气好，适宜养生休闲的地方。同时也希望是有名气的大盘，有面子。ABDC许太太31岁籍贯：河源源城区购买物业：沁园春晓购买意图：自住其他：比较喜欢生活氛围好，地段好，配套齐全的居所，希望孩子在干净漂亮的城区长大，给他就优越的生活环境。希望社区大，孩子有玩伴。EE类客户老城区客户客户具象各种职业型客户的关键性人物探寻F类客户河源新移民G类客户城市白领H类客户县域成功人士I类客户河源人在外地赵太太35岁籍贯：东莞购买意图：自住兼投资其他：丈夫到河源来做生意，全家人都过来了。认为河源是一个生活舒适性比较高的城市，未来的发展潜力也将很不错。胡先生年龄：48岁职业：不愿透露现所在地：深圳购买意图：养老兼投资描述：看重资源价值，希望是生活品质高的大型社区，又保有私密性。在朋友圈中胡先生是意见领袖，因为留过洋，对于新事物接受程度很高，并且有许多投资理财方面的朋友。看好房地产投资。叶先生31岁籍贯：河源市东源县购买物业：万隆一品购买意图：家庭自住置业情况：首次置业其他：老婆是源城区人，东源县城有农民房一栋，希望能到河源市寻到更有生活品质的房子，在河源市安家立业，县城房子留给家里老人住。刘先生25岁购买物业：大地广场职业：建设银行（沿江路）购买意图：自住其他：本人大学毕业不久，来河源工作一年左右，父母在国企上班，看好这里的地段和生活配套，想要购买距离离上班地点近，工作便利的楼盘。FHGIJ类客户开发商系客户王先生41岁购买物业：华达凯旋城其他：认为华达集团旗下的楼盘，都质量好，价格优，准备购入华达新城。在河源有多处房产，认为钱放在房地产市场里不会贬值，也愿意为家人寻觅更好的居住环境。J客户价值筛选我们根据项目价值实现目标对以上10类价值贡献型客户进行多方位筛选。...........................河源源城区客户珠三角投资客河源五县客户河源新移民区域认同购买实力生命周期圈层价值投资倾向目标客户……客户定位本项目的核心客户群体是河源本地客户（源城区客户），其次重要客户是河源五县客户，最后边缘客户是珠三角投资客户。IIIIII核心客户：以具备区域认同、购买实力等的源城区客户，为项目最核心购买对象。重要客户：五县成功人士、进城心理客户为本项目的扩大客户面的重要锁定对象。边缘客户：河源人在外地、养老归乡客户，纯投资或投资兼自住等多重性质的客户，是项目不可忽视的边缘人员。客户购买动机根据对区域购买客户的调查，河源本地客户均以自住需求为主，多为改善性居住，而外来客户（珠三角范围内）多以投资兼自住（养老）为主。源城区本地客户首次置业，新婚、个人购买等；改善性置业，需求更好社区品质和大户型，多因家庭成员增多，或为父母购房1购买动机自住为主多属改善型居住自住为主改善型居住投资兼自住看中剪刀差价注重升值保值能力养老养生五县实力客户2珠三角客户3进城心理，家中有自建房，需求完善安全的居住环境，向往主城生活；事业重心转移，子女教育、工作转移等，仍为家庭自住为主。河源适宜养生养老，环境优美，价格具备剪刀差优势，投资自住两相宜；原为河源本地人，落叶归根，主要为养老居住。客户小结职业片区价值客户需求本项目针对的是以源城区、五县成功人士为主的高端及中高端客户，可分为10类职业人士，主要为政府要员、普通公务员、私营个体户、企业高管等。客户由早期的文景小区、富景小区迁移至东江、客家文化公园片区，目前本项目所在为最昂贵最稀缺的豪宅片区，已得到客户的认可与追随。项目针对的核心客户是源城区客户，重要客户是五县客户，边缘客户是珠三角客户，前面两者以改善型自住为主，后者以投资兼养老自住为主。后者将随着河源经济地位、房地产开发热度的提升、政策变动等而有所扩增。第一战役形象启动战如何攻击市场？*户外形象启动*现场围墙包装*参展房展会★攻击点1：户外形象启动户外广告的意义：对于地产新项目的启动，户外立柱广告有利于快速建立项目形象，有效传达销售资讯。所以前期利用户外广告，引起市场关注。完成时间：9月执行点的选择：+建设大道+翔丰商业广场+惠河高速出口户外广告主题:第一阶段/和城市一起向上第二阶段/城市中坚·中央生活领地★攻击点2：围墙包装围墙的作用：一个城市中心的项目，一个拥有很长展示面的项目，围墙是一种很好的形象展示，是有力的攻击工具，对销售起到促进，同时可能成为一个焦点、话题和一道城市风景线。完成时间：9月中旬围墙的创意考虑：河源第一展示围墙以加高和局部异型的手法，以明亮时尚的视觉语言，加上创意而实效宣传信息，瞄准城市中坚进行诉求；配合周边灯杆旗，为项目前期推广建立生动展示面；同时让围墙能起到户外广告的功能。★攻击点3：参展房展会房展会的意义：河源地产市场巨型盛会，是下半年最重要的专业节点，聚集较多楼盘，聚集较多人潮，其传播效应自然非同一般，是地产项目展示的佳期。房展会展示核心点：翡翠星城亮相（重点：制造悬念，全城关注）房展会执行要点：（基于项目展位较小，销售启动期较长，房展会将作为一个亮相点出现，不作为销售上的点）1概念形象传达；2个性化视觉;3海报、精美礼品.4其他关注点.第二战役市场控制战如何攻击市场？*销售中心开放*VIP会员登记*酒店咖啡馆营销★攻击点4：销售中心开放意义：2013年最核心的节点；也是本案集中性的亮相。时间：11月初包装建议：现代生活馆氛围营销简约·现代·健康·个性/玻璃材质的运用/金属感/宜家的展示场/音乐+水幕墙/咖啡的香味开放执行：1接待登记启动；2调查表；3意向客户积累；4项目后续信息传达；5周末活动。物料配合：*项目模型+区域模型+户型模型*简易楼书+户型单页*形象墙+展板+吊旗*礼品+其他★攻击点5：VIP银卡启动策略要点：通过前段时间的客户登记和调查反馈，我们能够更好把握消费需求，看清我们的目标群体，我们需要对他们进行再筛选，为正式开盘打下基础。时间：12月初地点：销售中心执行：1现场氛围布置；2VIP卡启动仪式；3VIP会员申请；4一、二栋接收定金选房；5VIP优惠累积；6现场自助热饮糕点。★攻击点6：酒店咖啡馆营销营销要变：区别于常规的营销手法，选择适合河源本土的方式；咖啡馆/酒店无疑是公务员、白领、私营业主、原住民洽谈、聚餐、休闲的场所；利用咖啡馆/酒店营销，可以起到针对性宣传效果。时间：12月初如何进行宣传：■餐纸+桌牌+招贴+展板■精致宣传品+礼品■品牌联动，如购卡享受购房优惠第三战役开盘攻击战如何攻击市场？*VIP金卡启动*样板间开放*开盘前媒介整合*开盘嘉年华第四战役实景体验战如何攻击市场？*业主联谊会*园林开放日*现代家居沙龙讲座第五战役品牌提升战如何攻击市场？*商业招商会*品牌形象广告路牌方案01路牌方案01路牌方案0２UPANDUP一起向上!深圳市形而上广告有限公司对本文件的文字和图片拥有著作知识产权，任何机构与个人不得盗用，翻版必纠。UPANDUP一起向上!深圳市形而上广告有限公司对本文件的文字和图片拥有著作知识产权，任何机构与个人不得盗用，翻版必纠。UPANDUP一起向上!深圳市形而上广告有限公司对本文件的文字和图片拥有著作知识产权，任何机构与个人不得盗用，翻版必纠。围墙方案01围墙方案02UPANDUP一起向上!UPANDUP一起向上!展会方案区域竞争体系作为河源的城市名片，东江首府具有极高的影响力，是区域房地产市场的领导者；而未来市场也将不可避免的将本项目与东江首府相比较。东江首府占地面积：11.6万㎡总建筑面积：约50万㎡容积率：4.3总户数：1915户车位配比1:1.5入市时间：2007年产品类型：三房两厅、四房两厅、复式、双拼别墅；项目定位：河源城市名片、城市中心区最为优越的高尚住宅小区。本项目占地面积：61323㎡容积率：约4.0左右建筑面积：约24.5万㎡入市时间：2012-2013年东江首府区域竞争体系按照区域市场竞争体系，本项目与东江首府同处于第一梯队；但由于东江首府早已建立良好的市场口碑，故本项目处于市场挑战者的地位。产品影响力弱强市场实现能力弱强领导者东江首府机会主义者跟随者挑战者市场领跑者游戏规则的建立者区域影响者改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者东江首府项目规模较大，品质较高，在河源市场拥有极高的市场号召力，目标客户面向河源市场上的高端客户；本项目与东江首府相邻，区域位置相同，景观资源相似，但本项目在规模及投入上不及东江首府，处于市场挑战者的地位；本项目应着力于强调新的评价标准，争取以产品特色及价值获得市场认可。本项目发展战略项目发展战略：借势片区发展，以先进的开发理念及产品特色进入市场，重新定义区域高尚居住理念，实现市场挑战者向领导者的飞跃。本项目的机会东江首府作为本项目的最大竞争对手，依然存在可以被本项目所超越的可能。东江首府第一批产品于2007年面世，开发理念在目前看来已经相对落后；东江首府户型面积区间过大，户型舒适度及实用性尚有提高的空间；东江首府采用高品质、高标准的建材打造；其成本虽高，但不被客户所感知，项目所蕴含的价值并未在价格上表现出来；作为一个旅游城市的标杆性项目，东江首府缺乏一定的项目特色。本项目的发展重点本项目可凭借更加先进的开发理念、更加舒适和具有市场竞争力的户型结构，以及更加具备特色的设计来突破市场，获得市场领导者的地位。发展重点整体规划设计户型结构配比风情特色设计通过建筑布局实现外部景观资源最大化利用；打造内部风情园林追求项目产品均好性；关注居民的生活环境和生活质量，处理好园林、会所、商业等要素，打造高尚宜居社区。打造高舒适度及实用性的产品；户型空间满足目标客户群需求；户型配比符合市场供求关系。作为一个旅游城市的江景豪宅，本项目应打造具有特色的价值点，以树立片区形象标杆；如，河源首个具有观光电梯的江景豪宅；或，河源首个具备无边际泳池的高端项目。案例借鉴：三湘海尚三湘海尚位于深圳后海东填海区最东面的地块位置，处在新兴豪宅片区的核心，项目占地9.2万平方米，容积率为2.0，产品包括高层和多层。建筑类别高层、多层关内罕有一线深圳湾海景别墅项目占地面积92746.51㎡深圳湾体量最大围合地块容积率2深圳湾容积率最低的梯度线内绿化率90%深圳湾绿化率最高项目合作单位行业地位代表案例物管世邦魏理仕全球排名第一位的房地产服务公司提供服务于世界十大高物业中的七栋物业景观设计法国欧博具有重要影响力的国际性设计公司深圳湾片区规划的总设计公司建筑规划美国AECOM《福布斯》杂志“私人企业500强”之一，全球建筑企划500强中总体排名第三深圳最大的商业中心—海岸城商业广场、喜来登酒店、星河世纪广场规划设计项目由9栋高层、5排多层住