项目投资与融资一项目课程设计

..工程投资与融资课程设计完成日期：2010年12月5日..万全城工程可行性研究报告第一章工程概况一、工程地理位置"万全城〞是一个集居住、商务写字楼、商业为一体的大型复合型房地产开发工程，位于汉口新华路305号〔建立大道与新华路交汇处〕，正处CBD金融一条街和CLD〔中央生活区〕的西北湖畔，滨临城区中心两湖泊〔西北湖与北湖〕，毗邻江汉区政府及政务中心。城市和生活配套设施完善，地理位置十分优越。二、工程周边主要生活、商服配套设施综合商场：新世界百货、广场、世贸广场、中百超市酒店:新华诺福特、高雄酒店、亢龙太子酒轩、中亚酒店、希木大酒店、香格里拉大酒店、大酒店。银行证券：中国信合、建行省分行、交通银行分行、中国银行市新华支行、工行市西北湖支行、市商业银行北湖支行、民生银行、开展银行。教育：育才幼儿园、育才小学、北湖小学、万松园路小学、六中、外国语学校。文化：市青少年宫、市杂技厅、市江汉区图书馆、市图书馆、图书大世界、市博物馆。医院：协和医院、同济医院、市六医院、市儿童医院。三、工程主要经济技术指标工程名称·万全城工程净用地面积16272m²地上总建筑面积88468m²其中：住宅38331m²商务写字楼26391m²商场22235m²会所1511m²地下室22143m²容积率5.45建筑密度38.3%绿化率30.3%建筑高度100米机动停车位509辆其中：地上车位59辆地下车位450辆非机动停车位230辆第二章区域道路、交通现状规划与分析一、区域道路现状与分析本工程地处CBD金融一条街和CLD〔中央生活区〕的西北湖畔。周边分布的建银大厦、新世界百货、世贸大厦、新华诺夫特饭店等大型公共建筑，吸引着大量的人流及车流，交通状况极其复杂。(一〕周边道路条件现状及规划"万全城〞周边主要干道有新华下路、建立大道，相关支路有北湖小路、西北湖路等，道路已按规划形成：新华下路：规划道路红线宽60米，机动车道双向6车道，城市的主干道，连通汉口北部、中部。建立大道：规划道路红线宽50米，机动车道双向4—6车道，两侧各设5米左右的非机动车道，作为一条贯穿汉口地区的一条横向主要干道，承当着大量的横向交通，在城市路网中起着重要的作用。北湖小路：规划道路红线宽20米，道路已按规划断面形成，断面布置为：人行道5米×2+车行道10米。西北湖路：规划道路红线宽20米，道路已按规划断面形成，断面布置为：人行道5米×2+车行道10米。北湖小路：规划道路红线宽20米，道路已按规划断面形成，断面布置为：人行道5米×2+车行道10米。建银大厦西侧支路：规划道路红线宽12米，车行道宽7米。〔二〕道路交通运行状况分析根据道路交通流量调查和道路通行能力分析，计算得到现状区域道路及路口的交通负荷度〔表1〕。表1：区域现状道路、路口负荷水平路口或路段名称路口或路段流量路口效劳水平效劳等级新华下路—建立大道68000.84D北湖小路—建立大道29000.76D北湖小路—西北湖路10500.73C建立大道35000.80D新华下路34000.63C西北湖路4500.31A北湖小路6500.45B〔三〕公共交通现状该区域公交线路较多，周边公交站点有北湖站、取水楼站、北湖小路站等。现有9路、46路、47路、58路、69路、70路、207路、208路、519路、527路、560路、561路、575路、595路、597路、601路、604路、605路、621路、705路、719路、801路、802路、803路、807路、808路等20余条公交线。〔四〕区域停车现状工程周边约有停车位270个，其中建银大厦有地下停车位50个，地面停车位120个，建银西侧餐厅停车场约有50个停车位，西北湖路路边停车场约有50个车位。从目前情况来看，区域占道停车现象普遍，现有停车位难以满足需求。二、交通预测分析〔一〕客流量预测工程建成后引发的客流量包括从业人员和来访人员两局部，其中又以来访万全置业万全城工程可行性研究报告人员为主，包括住宅、商场和写字楼三类性质引发的客流，其中写字楼、商业引发流量顶峰与城市交通比拟一致。因此顶峰客流量预测应以商场顶峰客流为根底，考虑写字楼和住宅的客流的加权叠加。依据工程所处地理位置，结合国大城市同类性质建筑客流生成的经历，参照市相关吸引点调查的结果，确定"万全城〞工程不同建筑性质顶峰小时客流吸引率指标如下〔表2、表3〕：表2：顶峰小时吸引率指标单位：人/小时·每百平方米吸引率不同性质用地顶峰吸引率顶峰发生率商业4.52.8写字楼2.51.2住宅1.01.4表3：各类性质用地吸引发生客流量单位：人次/顶峰小时不同性质用地建筑面积㎡顶峰吸引人流量顶峰发生人流量商业225441194743商务写字楼25484608292住宅42250424593〔二〕车流量预测"万全城〞工程所处地段为市金融商贸中心，工程综合档次定位较高。考虑到工程这些实际情况以及所处区位的交通条件，以及市的机动车开展水平，预测2010年工程各类性质用地引发客流量出行方式构造〔表4、表5〕：表4：工程各类性质用地引发客流出行方式构造单位：%不同用地吸引比例交通方式商业商务写字楼住宅步行12—2自行车2110公交车502439出租车172917小汽车154530摩托车212楼出行2——合计1001000100表5：工程各类用地顶峰小时发生吸引车流量单位：辆〔混合车〕不同用地吸引比例交通方式自行车公交车出租车小汽车摩托车商业39—13214539办公9—1042029住宅102—6915320注：各种车辆的平均载客人次分别为出租车2.5人、小汽车2.0人、摩托车1.0人。〔三〕顶峰小时工程诱增交通总量分析由表〔5〕计算结果可知，工程商业建筑顶峰小时引发车流量为316辆/小时，写字楼建筑引发车流量为315辆/小时，住宅建筑引发车流量为242辆/小时。由于三种性质建筑车流量顶峰时间并不一致，在城市道路交通顶峰时基地车流量为三种性质建筑顶峰引发车流量的加权之和，其规模为：610辆/小时。其中需要进入工程停车的有382辆，分别为小汽车331辆，摩托车51辆。本工程建成后，区域道路交通的压力将增加，必须通过合理的交通组织、强化管理，充分利用次要道路，尽量减小对主要干道交通影响，并结合区域公交设施布局，建立平安便捷、衔接良好的交通环境。第三章投资分析一、投资环境分析随着国家宏观调控政策的不断深入，2009年市从调整住房供给构造、加大保障性住房建立力度、严格信贷调控政策和整顿规房地产市场交易秩序等方面入手，进一步加强了调控措施的执行力度，使市住房供给构造根本合理、住房价格根本稳定，房地产市场趋于平稳，房地产业为全市经济开展和社会稳定作出了积极奉献。从市场需求来分析。从长远开展看，房地产市场需求依然存在，市场开展潜力仍在增加。市目前处于城市化开展和城市改造的顶峰期，新增的需求潜力巨大。在市外来人口达112万，其中包括白领打工一族、小型创业者，市本地常驻人口中还有一大批的白领人员〔其中包括国企职员〕、公务员，本地常住人口也高达858万，也就是说，平均每9个居住在的居民中，就有1个是"外地人〞。除适婚族及拆迁户外，因产业迁移而急需置业的人数正在激增，此为2010年的住房刚性需求注入强劲动力。市的购房者占总人数的5%，按这一比例计算，市尚有50多万的人员需要解决住房问题，其中包括首次置业和重复置业者。1300万人口，一年开发量不到1000万平方米，再加上一些政策性住房，高价住房只有一两百万平方米。从投资规模和建立开发指标分析，市房地产市场的根本面仍然趋好。随着国家"扩需、保增长〞的经济开展思路进一步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，市房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢复性的增长。从地理位置来分析。地处中部，伴随着中部崛起，各地都在努力推进产业构造调整，国家自主创新示区的建立对自身产业构造的调整以及周边区域经济的带动作用也会慢慢显现出来。特别是2009年12月31日，东湖新技术开发区日前获批成为全国第二个国家自主创新示区。将于2010年正式启动，届时将成为继中关村之后，以积极开展科技金融创新、股权鼓励和科技成果转化奖励、"两型产业〞开展三大创新试点为特色的自主创新示区。中国光谷就位于市东南部的三湖六山之间，房地产环境明显优于其他二线城市，甚至有赶上一线城市的趋势。在汉口中心城区，纵横的建立大道和新华路奠定了西北湖区域的价值根底。该区域为江汉区区政府所在地，紧邻金融大道一条街，体育中心、图书大世界聚集于此，距离汉口火车站、天河机场也很近。北至开展大道，南至建立大道，东至路，西至青年路，新华路贯穿其中，可谓是江汉区政治、经济、文化和交通四大中心。这些为该处房地产开发提供了极佳的条件。从人口环境来分析。是一个外来人口增多、高校云集、高新技术开发的城市，有利于房地产的开展。全国高新技术人才涌向，这将有利于的经济和城市建立，更为带来了许多新生置业群，而且，高校教职工成为购房的一个重要局部。二、投资潜力分析万全城工程正位于江汉区经济中心---西北湖片区的和核心商圈围，距离武广商圈也只有5分钟车程。从居住环境来看，独特的景观资源优势。任何一个城市的开展都离不开水源，择水而居更是每个购房者梦寐以求的居住理念。早在2000年，江汉区政府力排众议，不惜斥巨资在北湖区域打造汉口中心城区首个休闲广场。如今，西北湖广场已作为市一座品味高、设施全、特设鲜明城市现代化精品广场而被市民津津乐道，成为市中心一道亮丽的风景线。居住其中出那么尽阅都市繁华，入那么纵览湖观美景，畅议人生，风光无限。良好的自然景观资源为该区域形成CLD气氛奠定根底。交通便利，配套设施极其完善。工程仅靠市CBD商务金融中心，拥有便捷自如的交通体系，并有多达20多条公交路线直达三镇，青年路、新华路客运站近在咫尺，距天河机场仅20分钟车程，更与铁路交通枢纽汉口火车站仅隔3.5公里之遥，空路交通运输的显著优势将给你的出行带来极大便利。另外，该地区配套设施的完善再市也是首屈一指的，随着市政府对建立大道金融一条街的成功改造，建银大厦、瑞通广场、香格里拉酒店等一流写字楼、高档酒店的进驻，建立大道成为真正意义上的集金融、商贸、娱乐休闲于一体的现代化景观金融一条街。豪宅领地、一个真正意义上的富人区正是由于西北湖片区的核心价值不断显现，该区域也成为了市豪宅的代名词。世纪华庭、万豪国际、凤凰城、天润北湖∙假日等工程，共同打造市豪宅领地。住在西北湖片区，不仅仅是一种生活享受，更是一种身份区隔的符号，是尊贵、高品位的象征，而该区域的稀缺预示了该区域即将成为市绝版豪宅，价值的大幅攀升不言而喻。巨大的开展空间和升值潜力。周边商务办公气息浓厚，聚集了一些商务写字楼及政府机关、事业单位。区域为居住老城区，居住人口多且密集。该类人群收入水平高且稳定，有很强的购置能力。教育配套设施也显得较为完善。为了更好的凸现该区域的核心价值和经济辐射力，江汉区政府在近期拟建5平方公里的示区域，精力打造"环境优雅、功能齐全、设施一流、文明高尚〞的现代商贸金融中心，示工程工程包括西北湖西片的整体开发，西北片樱花园，建立北湖环湖路，城中村的改造以及北湖西路路面的整治工程。届时，西北湖片区的环境将更加优雅、景致更加迷人，道路更加整洁，该区域作为都市心脏的核心竞争力将进一步得到显现，其开展潜力和升值空间都是不可估量的。第四章市场分析一、市场预测分析1.2009年市房地产市场回忆宏观调控下，2009年中国房地产市场可谓是生机勃勃。2008年底，国家推出了一系列的购房优惠政策，坚决了消费者的购房决心；实行积极的财政政策和宽松的货币政策，解决了开发企业的融资困境。2009年，整个房地产业迅速褪去2008年萎靡不振的容貌，呈现出一片繁荣的景象。从的房地产业各项数据来看，全线飘红。2009年市房地产开发投资为778.59亿元，同比增长36.51％。其中，房地产住房开发投资为498.04亿元，同比增长17.19％。2009年市房屋施工面积为4487.38万平方米，同比增长18.1%；其中新开工面积为1651.17万平方米，同比增长14.1%。住房施工面积为3580.99万平方米，同比增长11.1%；其中，住房新开工面积为1247.61万平方米，同比增长1.2%。2009年，市商品房销售面积为1418.4万平方米，同比增长126.26%。其中，商品住房销售面积1258.89万平方米，同比增长90.09%。商品房销售套数为122270套，同比增长81.66%。其中，商品住宅销售120379套，同比增长135.31%。2009年，市存量房交易面积为524.81万平方米，同比增长87.47%，交易套数为54586套，同比增长102.82%。其中存量住房交易面积为443.07万平方米，同比增长134%，交易套数为51321套，同比增长124.32%。2009年，市商品房综合销售均价为5484元/平方米，同比增长6.52%。其中，商品住房销售均价为5265.91元/平方米，同比增长7.84％。2009年，市存量房成交均价为4078元/平方米，同比增长12.42%；其中，存量住房成交均价为3965.47元/平方米，同比增长14.95%。2009年，市土地成交109宗，同比增长128.57%；成交面积962.54万平米，同比增长853.02%；出让金额306.8亿，同比增长438.24%。其中，中心城区土地成交57宗，同比增长6.12%；成交土地面积549.27万平方米，同比增长443.4%；成交金额266.34亿元，同比增长302.03%。房地产市场在一系列优惠政策的推动下，刚性需求大量释放，市场迅速回暖，呈现史上最大成交量。在市场进入繁荣阶段的趋势下，政府似乎开场采取了一系列的调控政策。首先，下半年政府在全国大力打击捂盘、囤地行为，公布全国围闲置土地；其次，12月国务院发布"国四条〞遏制局部城市房价过快上涨的势头，增加普通商品住房的有效供给，并且继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；接着，出台"进一步加强土地出让收支管理的通知"，规定开发商拿地时首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%；之后又明确二手房交易营业税免征年限恢复至5年。此系列密集出台的政策，一方面从供给源头遏制房价攀升，盘活库存土地，另一方面在开发商融资环境改善的情况下，提高其拿地门坎，并通过增加购房交易中的支出来抑制投资投机性需求增长。2.2010年市房地产市场预测2009年房地产市场的炽热充分反映出购房需求的旺盛，在缓解矛盾上，中央政府一方面要加大商品房供给，一方面又要控制房价的过快增长带来的民生问题。在经济会议后，国务院也对相关政策进展了调控，12月9日国务院宣布二手房转让营业税优惠政策终止目的在于抑制投机性购房，12月14日召开的国务院常务会议上提出要求遏制房价过快上涨趋势，同时加强保障性住房建立。继2009年12 月中央密集出台一系列房地产调控政策以后，在2010年1月中央政府再出台"国十一条〞进一步调控楼市。"国十一条〞与此前中央所有调控楼市的政策方向一脉相承，但更加系统全面，从"调构造、抑投机、控风险、明确责任〞四个方面，正式确定了2010年中国房地产政策基调和架构，今后一年的中国房地产市场变化将难以脱离此政策的背景。国家需要房地产行业来拉动经济时，就鼓励购房行为；当经济过热或者民声齐怨时，国家只要出台一道封杀命令，市场就会重归寂静。所以2010年市场行情，还是取决于中央政府稳定房价的决心和出台的具体调控改革措施。中央政府处在各方利益的核心点上，中央的每一次表态都会引起市场的波澜，因而中央出台政策也会越趋稳重。当前，宏观经济、城市化进程、住房需求等驱动房价上涨的在动力依然较为强劲；同时，土地本钱上扬，拆迁本钱提高，住房品质提升，原材料价格和劳动力本钱不断上扬等带动房价上涨的外在压力在不断加大；此外，资本流动性过剩，通货膨胀预期，物价持续高位运行，利率变动，投融资渠道狭窄等宏观经济不确定因素依然存在。因此，房价温和性上涨的可能性依然很大。但房地产业前行的脚步不会停顿，路途也充满了挑战。二、本工程周边主要楼盘根本情况目前，西北湖周边在售在建楼盘主要有：西北湖∙凤凰城、两湖总督、天润∙北湖假日、新华豪庭、金利∙明珠花园、华立∙新华时代、美林公馆、心家泊。从目前已经开场销售的几个楼盘来看，各个楼盘的定位都不一样，但均有显著特点。1.西北湖凤凰城工程地址：江汉区北湖西路6号住宅均价:6800元/m2总套数：795套房屋栋数：4栋户型面积：85-100m2总建筑面积：100861. 58m2容积率：4.5绿化率：40%开盘日期：2008-5交房时间：2009年西北湖凤凰城主打户型为130m2左右的三房两厅，该工程无论从规划设计、园林景观，还是从工程配套和户型设计来看，都能称得上是一个高品质的住宅工程。绝大局部住宅为南北通透的板式楼，也是目前西北湖片区在售的最大楼盘。一期临街，户型以三房两厅为主，均价在6000m2以下，与同地段的楼盘相比，其性价比无疑最正确；二期面糊，户型以150m2左右四房两厅为主，可以全观景观，价格到达7000元/m2，平均套价在100万元以上。该工程目前根本售罄，主要购置对象为高层商务人士和私营老板。2.万科城工程地址：江汉区常青路与三环线交汇处住宅均价:11300元/m2总套数：3512套户型面积：112-169m2总建筑面积：300000m2容积率：4.5绿化率：35%开盘日期：2009-12-23三、目标消费群体定位"万全城〞工程除了针对高端消费人群以外，通过它典型的复合型房地产特点，从全方位满足来自全国不同地区的人们在居住、写字楼、投资的需求住宅1.1人员构成：金融证券外资企业的中高层管理人员；IT行业城市精英律师、医生、教师等高收入人群；民营企业主、个体户；外埠来汉的投资和贸易界人士。白领阶层，政府机关工作人员、企业事业单位员工。1.2住宅消费者特点1.这些消费者都属于中等收入阶层，消费特征是平时花钱比拟慎重，希望物有所值，更多的是选择银行按揭贷款方式买楼，因为他们手中的钱并不是很宽裕。但是其中的个体户那么有所不同，这类人更多的是从投资的角度来看问题的，他们中有很大一局部人是重复置业者，买来的楼自住的不多，而是以出租的形式获得回报。2.收入特征：家庭月收入在6000元左右，年收入在60000元，能承受总价为80万元，以银行7成20年计，能承受30万元左右的首付款，月供在4000元左右。3、年龄特征：以30--45岁的为主4、家庭构造：以三代同堂和两代同堂的为主5、现居住地域要求：居住环境和居住质量要求较高。6、目标客户群的生活习惯和消费需求：1〕过平常的市民生活2〕对物管要求简单的清洁和保安3〕环境要求安静、简便，对楼盘的综合素质要求高商业人员构成：地产投资；经营商户；专业品牌连锁店、形象店〔国际知名〕；银行证券等金融机构；国外知名商超市；民营企业。写字楼人员构成：跨国公司拟在中地区设置办事处或者分公司或子公司；银行、保险、证券等金融业和通讯设备、汽车等制造业；局部政府事业单位本地的大中型企业；专业型公司，如广告、律师事务所、会计师事务所等中介效劳构造。4.消费者购置行为和心理总体分析：1〕白领阶层和企事业单位的职工买楼的目的主要是为了改善居住环境，以自住为主。自住者在买房时比拟看重居住环境、文化气氛、交通环境，因为自住讲究的是舒适。这局部的消费者平时是上班族，如果交通条件不好，就会给他们带来工作的不便，所以说交通是他们首选地一个因素。2〕政府机关工作人员和个体户中，投资行为比拟强。政府机关工作人员，条件稍好的早就有了住房，但是其中有一局部住房时国家分配或者房改房，这类房子没有选择的余地，因此大局部政府工作人员对现有住房不满意，不满意的因素有地理因素、住房外环境、楼盘建筑设计、配套设施等，因而他们有了住房也希望购房，目的是改善居住条件。3〕政府工作人员中，也有一少局部人买房是为了投资。以投资为目的的消费者，比拟看重地理位置、价格，这两方面的因素会对其投资的回报产生直接影响。4〕购房诱因的设置针对自住者的诱因应放大小区环境、楼盘本身素质、附加值及价格上。针对投资者的诱因应放在价格、交通、附加值上。第五章建立地点及自然条件一、地理位置是省省会，华中地区最大城市。也是京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心，历来有"九省通衢〞之称，东去，西抵，南至广州，北上京城，距离均在1000公里左右，处于中国经济地理的核心位置。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区交汇，将市区一分为三，形成了汉口、汉阳和武昌三镇鼎立的格局，故素有"江城〞的美誉。市现辖9个城区，4个郊区，面积8476平方公里，人口837万，其中城区人口600多万。的地理方位为北纬30°33'、东经114°19'，位于长江中游，属亚热带湿润季风气候，四季清楚，平均无霜期约240天。二、区域地质构造位于扬子地台北部，岭地槽东段之南，属淮阳山字形构造南弧西翼。虽有多期造山运动复合影响的痕迹，但主要受控于燕山期构造，表现为一系列走向近东西至北西西的线型褶皱，以及北西、北西西、北东和近东西向的正断层、逆断层及逆掩断层。本区分布的地层有古生界的砂岩、页岩、灰岩及泥岩；中生界的砂砾岩、页岩及泥岩；新生界的粘土、砂、砂砾石等沉积物。志留系页岩赏组成背斜轴部，背斜两翼依次为泥盆、石炭、二迭、三迭各层。三迭系地层常组成向斜的槽部。东西部的严密褶皱〔包括倒转〕伴随压扭性断裂，反映了当时强烈的南北向压应力〔主应力〕。在南北向主应力支配下，还发育有其它次一级的构造，即北北东及北北西两组扭性断裂。三、区域地貌本区地势大致东南高，西北低。区水系十分发育，长江自西南向东北至天兴洲、阳逻镇折向东南，汉水自西北向东南至市区东折汇入长江。长江、汉水两岸湖泊星罗棋布。区中部及南部为东西带状的剥蚀地形，长江、汉水以南以剥蚀堆积地形为主。西部及天兴洲长江南北两岸那么以堆积地形为主。区的丘陵走向近于东西，与构造线方向大致相近。四、场地地基土、基岩构成及特征经钻探查明，场区覆盖层为厚达45.0m左右的第四系全新统冲积地层〔Q4al〕,具有典型的二元构造。即该覆盖层上部为约10m的一般粘性土，该一般粘性土由粘土、粉质粘土、淤泥质土和粉土组成；覆盖层下部为砂土层，由粉砂、粉细砂、细砂和中细砂混砾卵石组成，厚度近33m，并具有随深度增加颗粒由细逐渐变粗浙密实的沉积成层特点。覆盖层的平面展布较为稳定，上部一般粘性土分布稳定，但由于沉积环境不同，一般粘性中各亚层工程性质差异较大；中部粉砂、细砂、中细砂混砾卵石层平面分布及岩性都较稳定。下伏基岩为泥盆系〔D〕粉砂质泥岩或泥质粉砂岩，该层顶板埋深在45.0m左右，岩层倾角较陡，在垂直及水平方向上风化程度不一。根据本场地地层岩性，物理力学性质，本场地地层自上而下依次由6个单元层14个亚层构成。五、水文地质条件本工程场地各地层的水理性质和富水性能，只有表层杂填土和下部砂、砾卵石层为含水层，其余为隔水层。场地人工填土层中的上层滞水向基坑渗透，会增大基坑的排水量，故施工时宜设置隔水帷幕阻隔上层滞水，因填土位于地表浅层，厚度不大，故处理较容易，可结合深层隔水一并进展处理。六、地震地质条件市区位于长江中下游地震带，又称麻城——地震带，属我国大陆地震活动较弱的地震带，具有强度中等偏低、频次不高、震源浅等特点，而市又是地震活动微弱、地壳相对稳定的地块。第六章工程的SWOT分析一、优势〔Strength〕1〕区位优势：工程位于市商业中心区，地处市CBD 金融一条街和CLD〔中央生活区〕的西北湖畔，近傍西北湖广场和喷泉公园，现代购房者都追求依山傍水，享受自然、亲近自然，而本工程有着优越的自然景观优势；金融街与之隔道相邻，中心商务区写字楼、娱乐休闲、购物优势得天独厚。工程所处地段有城市主要交通干道---建立大道和景观大道---新华下路和青年路，交通便利。优越的地理位置。距汉口中心城区的核心。环境优宁，又坐拥繁华。独享自然景观资源。南面为北湖和西湖，直接供给空间视野。工程所在区域价值很高，为市公认的豪宅区。人居纯度良好，附近社区生活和谐性较高。2〕物业优势：本工程集高层临湖住宅、高层智能化甲级商务写字楼和大型商务三位一体，体量大、档次高，自身功能配套齐全，因此，具有独特的物业优势。天安物业为万全城提供物业管理参谋效劳。3〕工程周边或毗邻拥有金融街、酒店及商务配套独享西北湖周边的购物娱乐配套，坐拥新华下路和青年路的餐饮休闲配套等优越条件，生活居住、商务娱乐、休闲购物等非常优越。，二、劣势〔Weakness〕1)工程地块整体出现不规那么的形状，一定程度上弱化了地块的价值；2〕土地本钱相对较高〔地价昂贵、拆迁费用大〕，致使前期投入费用较多，对后期的开发和资金回笼有一定的压力。3〕本工程为本公司开发的第一个工程，在本地市场的知名度和影响力有一定的局限性。4〕工程占地仅为24亩，难以形成规模效应,且缺乏品牌效应。5〕两湖总督将南面的西湖和北湖遮住，对工程挖掘湖景资源有一定影响。6〕噪音影响和汽车尾气排放对居住环境的影响，工程所处市政道路，较大的车流量，为本工程带来交通便利的同时，较大的车流也带来了噪音干扰，在解决噪音影响、提高隔音效果的问题上增加了工程的投资。7〕工程地处市中心区，消费水平为是最高，消费者购房压力较大，对工程后期营销带来一定的麻烦。8)文化教育缺乏初高中教育学校。三、时机〔Opportunity〕当城市化进程加快，市场需求随之增加，这一切都预示了买方市场将不断地扩大；王家墩商务中心拟建为逐步最大商务中心，届时该地区区域价值将得到进一步提升；西北湖区域高档楼盘与新华西路大盘共同构成汉口地区的中央生活区，居住价值得到进一步提升。目前市场上的小户型普遍功能设计不完善，牺牲了舒适性，属于纯过渡性住宅。四、威胁〔Threats〕1〕周边大盘云集，且都是颇具知名度的开发商，竞争剧烈；区域交通干道沿线许多新工程相继上市，对本工程在后期营销中的客户起到了一定的分流。区工程的推出将直接冲击本工程。如新世界中心、时代广场、汉口新天地等兼有写字楼、住宅、公寓、商业等多种物业的综合体工程开场显露，市场竞争剧烈。随着片区众多物业的相继推出，会对本工程的销售造成一定的压力。2)区域住宅价格水平偏高，客户形成一定的"心理价格〞定势，逾越有难度。后期销售压力大，资金回笼慢。第七章工程的规划与定位一、工程总体规划及功能分区〔一〕总体规划本工程是一个集居住、商务写字楼、商业为一体的大型复合型房地产开发工程。由万全置业独立开发。工程地块位于汉口新华下路305号〔建立大道与新华路交汇处〕，正处CBD金融一条街和CLD〔中央生活区〕的西北湖畔，滨临城区中心两湖泊〔西北湖与北湖〕，毗邻江汉区政府及政务中心。城市和生活配套设施完善，地理位置十分优越，拥有极高的投资、居住价值。〔二〕功能分区〔1〕工程由住宅、商务写字楼、商业组成三位一体的复合型高档物业。〔2〕"万全城〞工程采用框架剪力墙构造，由两幢塔楼组成，一幢为30层的高档住宅，一幢为26层的现代智能化商务楼宇。净用地面积为16272平方米，地上规划总建筑面积为88468平方米。1-4层裙房为商业。其中，住宅面积为38331平方米，商务写字楼面积26391平方米，商场22235平方米，会所1511平方米。地下二层可提供约450辆停车位。二、工程的定位和交通、建筑、立面、剖面、环境设计及设备"万全城〞定位于高端综合物业，除了传统的水、电、煤、讯线路外，力求在住宅型式、部功能、空间利用、灵活性、多样化和土地的利用、节能、新材料的应用等方面有所创新。第八章工程营销、推广策略〔一〕工程营销理念如果说中档及以下工程的价值偏重于物质层面的话，那么高端工程那么更偏重于精神层面。对于高端工程而言，除使用价值〔居住、生活功能等〕、土地价值外，标签价值、比拟价值那么成为重要的构成局部。标签价值、比拟价值共属人文畴，前者为购房者赋予明作用，房产为其身份增值；后者那么在选购及入住之后，衬托产品和购置决策时的优越和正确性，实现产品的满意度。高端工程精神层面的价值，恰恰就是营销筹划来支撑。比方通过营销筹划行为，寻找出吻合目标客户的价值观，并赋予工程。〔二〕推广策略一、全面提升"万全城〞品牌形象，实现公司开发可持续开展的长远战略目标。二、塑造"万全城〞独特的品牌个性魅力，提高市场竞争力，使"万全城〞成为中心地区高档，复合型地产工程的知名品牌。三、创造"万全城〞的附加值，并借此提高销售价值，实现工程利润空间最大化。与此同时，配合营销售展开强有力的传播攻势〔利用软、硬性新闻〕，从而加速楼盘销售速度，实现资金的迅速回笼。四、大幅调整价格：从景观、朝向、楼层以及均衡销售等方面因素着手，综合价值权重，调整朝向差和层差，然后再根据景观因素和销控原那么制定相应的价格系数。五、商务写字楼：试探性分割，逐步调整，并提供装修套餐。创立"时尚写意空间〞"全景商务走廊〞"精装怡情天地〞等样板套型。第九章物业管理及效劳第十章投资估算及资金筹措一、投资估算〔一〕工程预计总投资约5.7亿元人民币，具体如下表：序号费用名称面积总价〔万元〕单方造价〔元/㎡〕一土地本钱9028819322.012140.04=193220100/90288二开发本钱9,980.30=〔一〕+〔二〕+〔三〕+〔四〕+〔五〕〔一〕前期费用90288889.37=260.49+440.24+38.64+15098.5=8893700/902881三通一平260.4928.85〔计算原理同上，下同〕2勘察设计440.2448.763试桩及检测38.644.284筹划150〔二〕各类规费902881902.35〔计算原理同上〕210.7=19023500/902881业务代征费13.541.52根底设施配套费722.3803消防设施配套费45.1454人防设施配套费451.44505异地绿化406.30456垃圾处理162.52187白蚁防治10.831.28墙改基金72.2389卫生防疫补偿13.541.510灭鼠4.510.5(三)监理及代理116896109.59.38(四)开发间接费1168966,654.73〔计算原理同上〕569.291管理费824.732销售费用13003财务费用41304不可预计费用400(五)物业维修基金90288424.3547三建安本钱11689627,712.52〔=4260.76+21762.80+467.58+1221.41〕1~112370.71地下221437582.43424.292地上9028813,994.6415503土建工程会所1032185.761800小计土建工程合计11689621,762.80=7582.4+13994.64+185.76设备及安装工程1168964给排水350.69305消防409.14356强电系统工程116.9107弱电584508暖通18001549电梯、扶梯100085.55小计设备及安装工程合计1168964260.73=350.69+409.14+116.9+584+1800+1000364.4910室外工程116896467.584011配套及其他工程1,221.41一～三合计57,014.83〔=19322.01+9980.3+27712.52〕〔二〕本钱费用估算具体见下表〔金额单位：万元〕：工程建立期经营期合计1、建立本钱摊销费50,760.1050,760.102、销售费用、管理费1,524.73600.002,124.733、财务费用3,000.001,130.004,130.00总本钱费用经营本钱55,284.83(=1+2+3)1,730.00(=2+3)57,014.83〔三〕资金来源及利润预算预计总收入约8.5亿，税后总利润约1.7亿，具体如下表：〔建立期2年〕指标名称数据〔单位：万元〕工程建立投资57,104.83资金来源57,104.83〔1〕企业自有资金23,014.83〔2〕申请银行贷款20,000.00〔3〕预售收入14,090.00工程总销售收入85,115.00工程总销售税金及附加(见下面财务评价计算)5,021.80工程总利润(见下面财务评价的计算)23,078.37工程税后利润〔见下面的财务评价的计算〕17,308.78〔=23078.37-5769.39〕〔四〕财务评价指标评价指标单位所得税后投资利润率%30.3〔=17308.78/57104.83〕动态投资回期年2.4财务部收益率%16.73二、资金筹措方案本工程建立投资由以下两局部组成：〔1〕方案向银行申请长期贷款2亿元。〔2〕企业用自有资金投入约3.7亿元。详见下表〔表中金额单位：万元〕。工程建立期经营期合计一、工程总投资55,284.831,730.0057,014.831、建立投资53,284.83600.0053,884.832、建立期利息2,000.001,130.003,130二、资金筹措43,014.8314,000.0057,014.831、自有资金23,014.8314,000.0037,014.832、申请银行长期借款20,000.0020,000.00第十一章财务评价一、销售收入、销售税金及附加测算具体如下表：〔单位：万元〕工程建立期经营期合计1、销售收入65,326.4019,788.6085.115.00销售收入合计65,326.4019.788.6085,115.002、经营税金及附加3,854.271,167.535,021.80〔=21.~2.7〕2.1营业税〔销售收入的5%〕3,266.32989.434,255.752.2城市建立维护税〔营业税的7%〕228.6469.26297.902.3教育费附加〔营业税的3%〕97.9929.68127.672.4堤防费〔营业税的2%〕65.3319.7985.122.5平抑物价基金(销售收入的1‰)65.3319.7985.122.6教育开展基金(销售收入的1‰)65.3319.7985.122.7土地增值税(营业收入的2%)65.3319.7985.12二、财务现金流量分析(单位：万元)序号工程合计建立期经营期1一、现金流入85,11565,326.4019,788.602销售收入85,11565,326.4019,788.603二、现金流出67,806.2259,506.108,300.1241、建立投资52、经营本钱57,014.8355,284.83173063、经营税金5,021.803,854.271,167.5374、所得税5,769.593675,402.598三、净现金流量17,308.785,820.3011,488.489四、累计净现金流量17,308.785,820.3017,308.78三、利润测算(单位：万元)工程合计销售收入85,115减：总本钱费用57,014.83销售税金及附加5,021.80利润总额23,078.37〔=85115-57014.83-5021.80〕减：所得税5,769.59税后利润17,308.78〔=23078.37-5769.59〕四、财务归还能力测算〔一〕现金投资估算现金流量表〔单位：万元〕年度年度012.53.54合计投资额-23,014.83-23,000-9,270-1,730-57,014.83销售回款6,532.6458,793.7619,788.685,115销售税金-385.43-3,468.84-1,167.53-5,021.8所得税-326.63-2,939.69-2,503.27-5,769.59现金净流入量-23,014.83-17,179.4243,115.2314,387.8017,308.78解答：NPV=-23014.83-17179.42/1.1+43115.23/1.12.5+14387.80/1.13.5=5648.4>0i=20%，NPV=-2397.8<0；i=15%，NPV=1269.11>0;IRR=15%+1269.11X(20%-15%)/(1269.11+2397.8)=16.73%部财务收益率为16.73%〔二〕还本付息测算表〔单位：万元〕序号工程建立期经营期合计1年初借款本息累计15,000.0015,000.002本年借款20,000.0020,000.003建立期利息3,000.004本年应付利息3,000.001,130.004,130.005本年还本5,000.0015,000.0020,000.006年末借款本息累计23,000.007归还借款本金的资金来源65,326.4〔销售收入〕—3,854.27〔税金〕19,788.6—1,167.5385,115—5,021.88收回建立本钱摊销费37,270.0016,730.0054,000.009其中：用于归还银行贷款5,000.0015,000.0020,000.0010所得税3,266.32〔营业税〕2,503.27〔见第3.5年〕5,769.5911小计归还本金来源合计65,326.4—3,854.27(税后)19,788.6—1,167.5385,115—5,021.812归还本金后的余额25,935.81—612.20(11行-10行-8行)20,323.61备注1.收回建立本钱摊销费,系按实际销售额结转的工程本钱，计为57,014.83万元，减去原始投资额23,014.83万元，加贷款20,000万元为54,000万元。2.55,284.83〔第17页总本钱费用、经营本钱〕-23,014.82+5,000=37,270五、财务盈利能力分析利润测算如下表〔单位：万元〕：工程合计销售收入85,115.00减：总本钱费用57,014.83销售税金及附加5,021.80利润总额23,078.37减：所得税5,769.59税后利润17,308.78备注：现金净流入+原始投入=17,308.78+23,014.83=40,323.61还贷额+还贷后现金余额=20,000+20,323.61〔见还本付息测算表序号12〕=40,323.61第十二章风险分析一、工程风险房地产投资受到影响较多，某个环节的变化或某个因素的形会给房地产工程带来不同的风险。一般来说，房地产投资面临宏观经济与政策、投入要素、金融、市场、企业自身等风险，目前来看，主要有以下风险：一、宏观经济和产业周期风险任何国家的经济运行都存在着经济萧条、复、增长和衰退再到萧条、复等阶段的经济周期，经济周期的波动已成为一个世界性的经济现象，只不过由于体制、政策等因素的不同导致不同的阶段出现的时间短长不一。经济开展持续增长那么会提高居民收入、消费能力和预期，从而刺激房地产消费。与经济周期性波动相类似，房地产行业也存在周期性波动，房地产的周期波动主要表现在价格涨跌、成家量多少、投资量的增减等经济指标变化上其总的趋势分为上升期和下降期，复与增长阶段衰退阶段。从我国房地产市场开展历史看，我国房地产市场存在低潮期短，上升期长的特点。所以，可以选择恰当的投资时机，以最小的风险获取最大的收益。二、金融风险房地产投资投入大、周期长，没有大量的资金供给，房地产投资是难以维继的。因此，房地产业离开了金融业的支持是不可能得到开展的。而国家正是通过金融政策，即运用货币供给量、利率、税率及汇率等经济杠杆对房地产进展宏观调控，引导房地产经济运转，使之与国民经济开展相互协调实现房地产经济的社会总供需的动态平衡。货币供给量的大小直接影响着房地产行业的活力和市场的兴衰，是市场经济中制约企业不可缺少的调控手段。通过控制货币供给量，从而控制投资，调节产业开展速度。房地产业对货币依存度相当高，货币供给量的扩大必然有利于大量资金进入房地产市场，从而引起房地产价格的攀升，反之，那么可能导致资金抽出房地产市场，房地产价格下跌。在资金供不应求的情况下，利率将上调，反之利率将下调。负债经营是房地产投资的特征之一，而且还影响对房地产的需求，从而影响房地产的供给。当利率上升时，房地产投资减少，建筑业开工率下降，房地产销售困难，反之那么投资加大，开工率上升，销售好转。据统计，当前房地产投资的资金60%主要来自银行贷款，所以银行利息率的任何变化，都会给房地产投资带来较大风险。三、企业风险1．经营风险当前的房地产市场是完全竞争市场，但是土地受到国家控制，政策繁多，局部区域市场操作不规。房地产投资者如果在经营上的不善或失误，会丧失对房地产市场的占有率，造成期望收入与实际情况相背离的风险。经营风险还可能来源于投资者的主观因素，它包括投资区位的选择失误、对当地消费倾向不了解等等。2．财务风险房地产投资者资金来源分为自有资金和借贷资金，并且绝大多数投资者资金是借贷资金。在利率保持不变的状态下，投资者可以充分利用自有资金和借贷资金这支财务杠杆的效应，扩大投资利润，如果这个财务杠杆运用得不好，同时也加大了收不抵债的风险。3．市场风险当房地产供不应求时，房地产价格急速上升，利润较高，吸引大量的投资者进入，逐步增大供给。当市场供给量超越需求到达一定程度时，房地产投资者将面临剧烈竞争，利润下降。消费者需求的偏好会随着时间推移和价格的变化而发生变化，其不确定性也会给房地产投资带来极大的风险。2009年从全国到，商品房成交量出现大幅上涨，同时房价的过快攀升也一定程度的超出了居民的收入水平，同时也会透支了未来市场的购置力，所以行业走势需要正确的判研，来确定自己的投资方向和力度、供求变化的风险。工程定位的风险：本工程定位于高端综合物业，市场定位较高，目标客户群为高收入人群，比拟单一，市场营销压力较大，风险较大。工程投资支持能力风险：本工程投资较大〔总投资高达5.7亿，自有资金约3.7亿，银行贷款2亿，资金筹措利息较大〕，资金回笼较慢。工程质量风险。包括：在在工程决策阶段由于技术经济分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段向设计提出违反设计规的、标准，特别是强制性标准的要求，又通过关系照顾造成投机性质量问题；施工阶段，无视或者敷衍隐蔽工程的与验收，施工工艺、工程不能通过验收，造成严重的工程质量问题，给售出交房后造成质量隐患，因质量问题产生的纠纷冲突而形成风险。材料采购过程中，材料不能通过验收，供给拖延、供给商不能履行合同、运输中的损坏以及在工地上的损失、工程试生产不合格，经过评价工程未到达指定的标准。工程的合同履约能力风险。由于整个工程涉及多个参与者且过程复杂，建立周期长，与各方签订协议或合同履约过程中难免出现违约的情况，作为开发商，应及时掌握有效信息，并进展协调沟通、协商，控制风险，防止对方提出索赔，减少索赔的费用。另外，通过有效的合同管理，使自己不违约，处于不能被索赔的境地，防止反索赔。经济风险。国家经济政策的变化，产业构造的调整，银根紧缩，工程的产品的市场变化；工程工程承包市场、材料供给市场、劳动力市场的变动，工资的提高，物价的上涨，通货膨胀速度加快，原材料进口价格和外汇汇率的变化等；以及对政府政策的理解失误或者片面，违规操作等。自然条件：如风暴、特殊的未预测到的地质条件如流砂、泉眼等，反常的恶劣的雨、雪天气，冰冻天气，恶劣的现场条件，周边存在对工程的干扰源，工程工程的建立可能造成对自然环境的破坏，不良的运输条件可能造成供给的中断。二、躲避工程风险的对策1.技术措施对施工单位而言，如选择有弹性的，抗风险能力强的技术方案，而不是采用新的未经过工程实用的不成熟的施工方案〔这一点，对开放商而言，在招投标阶段需要对投标单位的施工组织设计仔细研究〕；对地理、地质情况进展详细勘察或鉴定，预先进展技术试验、模拟，准备多套备选方案，采用各种保护措施和平安保障措施，以免在施工过程中，由于业主提供的地质水文资料不准确，而导致施工方向业主提出索赔。2.要求对方提供担保。这主要针对合作伙伴的诚信风险。例如有银行出具投标保函、预付款保函、履约保函等3.采取合作的方式共同承当风险。任何一个工程不可能完全有一个企业不部门独立承当风险须与其他企业或部门合作。1〕有合作就有风险的分担。2〕寻找抗风险能力强的可靠的有信誉的合作伙伴。例如合资者为政府、大的可靠公司、金融集团等，那么双方结合后，工程的抗风险能力会大大增强。3〕通过合同分配风险。合同规定风险分担的责任及谁对风险负责。4.采取其他方式，例如采用多领域、多地域、多工程的投资以分散风险。认真研究工程利益相关者化竞争为合作：房地产工程开发涉及竞争对手、银行、顾客、承包商、经纪公司、政府等，一个工程成功的最正确结局是大家的共同成功，研究每个利益相关者的需求，在博弈中寻求合作，找到利益的共同点，是从事房地产工程风险管理的最高境界。房地产市场的繁荣有序，所有的工程开发在合理的工程定位中，开发商取得利润，银行取得利息，承包商取得劳务报酬，顾客满足房屋需求，经纪公司取得效劳报酬。实现共赢是工程开发的理想目标。任何仅从某方利益出发不顾他人利益的做法势必使得工程陷入风险之中，使博弈双方陷入"囚徒困境〞。5.利用方案管理、目标管理、过程监视、节点考核等技术手段对风险管理过程实施"事前〞、"事中〞的有效控制。在编制方案中，就对风险存在的种类、影响围、时间、效果进展识别、分析、评价，按照一般规律制定控制风险的方法。6.建立信息资讯系统

信息资讯系统是进展科学的房地产工程可行性研究、工程决策和风险管理的根底。工程开发的风险贯穿四个阶段，而信息量的限制那么使开发商在同各个利益相关者的博弈中无法作出准确的判断。企业的风险管理决策也需通过信息资讯系统传到达各风险管理人员和相关工作人员。通过信息资讯系统，房地产开发商的风险管理人员可以及时收集有关风险信息，及时掌握国外政治、经济、社会以及房地产市场等的变化动态，分析、预测市场未来的变化趋势，并迅速地反响信息以利于决策者进展各种决策。建立一个信息流畅、遍布整个企业的信息资讯系统是房地产工程风险管理的根底。7.在房地产工程中遇到最多的是金融风险。对于一个工程而言，制约其顺利开发的首要因素是资金。有很多工程由于资金不到位或者别的原因导致资金链断掉而使工程停滞。作为开发商应该积极使用各种金融手段为工程获取资金，以减少开发过程中的风险。而政府、银行也积极创造一个良好的融资平台、金融环境和保险市场。一个工程的成功应当是工程利益相关方的共同努力。下面是各种可供采用的风险躲避转移方法。

〔1〕大力开展和完善房地产抵押贷款

我国的房地产工程多是采用以信贷为主的间接融资方式。这种贷款方式极大限制了企业可贷款资金额，因为开发商缺乏足够可以信任的还贷资产，银行不愿意给太多的贷款，而且一般比拟难以得到银行贷款。而开发商一旦工程失败，企业资不抵债，遭受损失的最终承受者必然是国家，而纵观国外那么多是采用抵押贷款为主要手段的房地产融资方式，通过以房地产作抵押防信贷风险，减少不良贷款，保障国家的利益，同时也能有助于开发商进展成功的房地产工程开发。

〔2〕积极推动房地产证券化

长期以来，银行等金融机构一直是我国房地产开发公司的主要融资对象，导致房地产市场受信贷规模的变化而波动较大，这不利于房地产开发公司可持续性开展。房地产证券化，主要是指房地产企业通过发行股票或债券，使企业筹资社会化，降低开发商对金融机构的依赖程度，使国家信贷规模的变动对房地产业的冲击相应减小。同时，通过房地产证券化还可以使得社会资金流向效益好、有市场需求的房地产企业，从而使企业以市场需求为导向，市场供求机制在资金引导下得到发挥。另外，房地产证券化可以将企业工程风险分散各个股东，从而分散单一工程主体承当的工程风险。

〔3〕开展房地产保险

房地产工程在决策、前期、开发建立和租售阶段时时刻刻受到各种风险的威胁，风险事件的发生会导致开发商工程损失，或者产生某种责任。通过大力开展房地产保险业务，利用保险的风险分散、转移和躲避功能到达减少风险损失.保险可以使开发商获得一定的经济补偿，为房地产开发经营提供平安保障，维护开发商的经济效益。我国房地产保险业务的开展还处于初始阶段，一方面险种单一，主要以房屋财产保险为主，而其它险种如房地产责任保险和担保保险开展极少，另一方面覆盖面窄，业务量小，保险业的滞后使得房地产开发和消费中的大量风险无法转移、化解，直接影响了房地产业的开展。因此，为促进我国房地产业的开展和加强风险管理，应大力建立房地产保险体系，组建专业房地产保险公司，扩大保险险种，合理解决相关保险费率额问题，规房地产保险技术规、投保与理赔程序，健全房地产保险的法律、规等。第十三章结论与建议一、结论1.从长远开展看，房地产市场需求依然存在，市场开展潜力仍在增加。从投资规模和建立开发指标分析，市房地产市场的根本面仍然趋好。随着国家"扩需、保增长〞的经济开展思路进一步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，市房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢复性的增长。2009年房地产市场的炽热充分反映出购房需求的旺盛，在缓解矛盾上，中央政府一方面要加大商品房供给，一方面又要控制房价的过快增长带来的民生问题。在经济会议后，国务院也对相关政策进展了调控，12月9日国务院宣布二手房转让营业税优惠政策终止目的在于抑制投机性购房，12月14日召开的国务院常务会议上提出要求遏制房价过快上涨趋势，同时加强保障性住房建立。继2009年12 月中央密集出台一系列房地产调控政策以