农庄概述-田园综合体设计要点

田园综合体发展背景壹一、田园综合体的理念和政策由来二、田园综合体概念辨析三、田园综合体的发展必然性四、田园综合体的建设意义五、田园综合体的试点立项条件一、田园综合体的理念和政策由来2012年，田园东方创始人张诚结合北大光华EMBA课题，发表了论文《田园综合体模式研究》，并在无锡市惠山区阳山镇和社会各界的大力支持下在“中国水蜜桃之乡”的阳山镇落地实践了第一个田园综合体项目——无锡田园东方。2016年9月中央农办领导考察指导该项目时，对该模式给予高度认可。2017年2月5日，由田园东方的基层实践，源于阳山的“田园综合体”一词被正式写入中央一号文件，文件解读“田园综合体”模式是当前乡村发展新型产业的亮点举措。原文为：支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。二、田园综合体概念辨析农业综合体的基本内涵是以农业为主导，以科技支撑和文化创意为两翼，融合农产品加工、商贸物流、科普会展、教育培训、休闲观光、文化创意等多个相关产业，构建多功能、复合型、创新性的产业综合体。既脱胎于农业园区，又高于农业园区，是现代农业园区的“升级版”。田园综合体是以农业为主导，以农民充分参与和受益为前提，以农业合作社为主要建设主体，以农业和农村用地为载体，融合工业、旅游、创意、地产、会展、博览、文化、商贸、娱乐等三个以上产业的相关产业与支持产业，形成多功能、复合型、创新性地域经济综合体。农业综合体田园综合体田园综合体是基于乡村地域空间的概念，农业综合体是基于产业思维的概念田园综合体是以农业、农村用地为载体，以功能复合化、开发园区化、主体多元化为特征，融合“三生”功能，推动农村三次产业融合、促进区域经济转型升级发展的新型复合载体区别三、田园综合体的发展必然性经济新常态下，农业发展承担更多的功能：农业发展品质要求日益提高，既承担生态保护的功能，又承担农民增收农业发展的功能传统农业园区发展模式固化，转型升级面临较大压力：农村产业发展的内外部环境发生了深刻变化，新业态、新模式的转变面临较多的困难，瓶颈明显出现农业供给侧改革，社会资本高度关注农业，综合发展的期望较强：社会工商资本也开始关注并进入到农业农村领域，期望能够发挥自身的优势，形成一二三产融合发展的模式“史上最严土地政策”影响下，土地管理的强度越来越大，寻求综合方式解决发展问题：实行建设用地总量和强度的“双控”，发展休闲农业在新增用地指标上面临着较多的条规限制四、田园综合体的建设意义优化农村地区生产要素配置(1)、创新土地开发模式田园综合体保障增量、激活存量，解决现代农业发展的用地问题。通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地，通过入股、联营等方式，重点支持乡村休闲旅游、养老等产业和农村三产融合的发展。(2)、创新融资模式田园综合体融资渠道灵活，如政府做撬动资金，企业做投资主体，银行给贷款融资，第三方融资担保，农民土地产权入股等等，形成高绩效“资本复合体”，(3)、增强科技支撑为降低资源和环境压力，秉持循环、可持续发展理念，以科技手段增强对生态循环农业的支撑，构建农居循环社区，在确保产业发展、农业增收的条件下，营造良好的生态居住和观光游憩环境。(4)、促进区域经济主体的利益联结通过田园综合体模式，解决几大主体之间的关系问题，包括政企银社研等不同主体。农业园区只能解决其中2~3个主体之间的关系，现在通过复合体的利益共享模式结构，将关系完全捆绑融合到一起。放大农村产业体系价值农业生产是发展的基础，通过现代高新技术的引入提升农业附加值;休闲旅游产业需要与农业相融合，建设具有田园特色的可持续发展的休闲农业园区;休闲体验、旅游度假及相关产业的发展又依赖于农业和农副产品加工产业，从而形成以田园风貌为基底并融合现代都市时尚元素的田园社区。有效推动城乡统筹发展以乡村复兴为最高目标，让城市与乡村各自都能发挥其独特禀赋，实现和谐发展。以田园生产、田园生活、田园景观为核心组织要素，多产业多功能有机结合的空间实体，其核心价值是满足人回归乡土的需求，让城市人流、信息流、物质流真正做到反哺乡村，促进乡村经济的发展。由此，田园综合体正是形成城乡经济社会一体化新格局的重要载体。五、田园综合体的试点立项条件1、功能定位准确围绕有基础、有优势、有特色、有规模、有潜力的乡村和产业，按照农田田园化、产业融合化、城乡一体化的发展路径，以自然村落、特色片区为开发单元，全域统筹开发，全面完善基础设施。突出农业为基础的产业融合、辐射带动等主体功能，具备循环农业、创意农业、农事体验一体化发展的基础和前景。明确农村集体组织在建设田园综合体中的功能定位，充分发挥其在开发集体资源、发展集体经济、服务集体成员等方面的作用。2、基础条件较优区域范围内农业基础设施较为完备，农村特色优势产业基础较好，区位条件优越，核心区集中连片，发展潜力较大；已自筹资金投入较大且有持续投入能力，建设规划能积极引入先进生产要素和社会资本，发展思路清晰；农民合作组织比较健全，规模经营显著，龙头企业带动力强，与村集体组织、农民及农民合作社建立了比较密切的利益联结机制。3、生态环境友好能落实绿色发展理念，保留青山绿水，积极推进山水田林湖整体保护、综合治理，践行看得见山、望得到水、记得住乡愁的生产生活方式。农业清洁生产基础较好，农业环境突出问题得到有效治理。4、政策措施有力地方政府积极性高，在用地保障、财政扶持、金融服务、科技创新应用、人才支撑等方面有明确举措，水、电、路、网络等基础设施完备。建设主体清晰，管理方式创新，搭建了政府引导、市场主导的建设格局。积极在田园综合体建设用地保障机制等方面作出探索，为产业发展和田园综合体建设提供条件。5、投融资机制明确积极创新财政投入使用方式，探索推广政府和社会资本合作，综合考虑运用先建后补、贴息、以奖代补、担保补贴、风险补偿金等，撬动金融和社会资本投向田园综合体建设。鼓励各类金融机构加大金融支持田园综合体建设力度,积极统筹各渠道支农资金支持田园综合体建设。严控政府债务风险和村级组织债务风险，不新增债务负担。6、带动作用显著以农村集体组织、农民合作社为主要载体，组织引导农民参与建设管理，保障原住农民的参与权和受益权，实现田园综合体的共建共享。通过构建股份合作、财政资金股权量化等模式，创新农民利益共享机制，让农民分享产业增值收益。7、运行管理顺畅根据当地主导产业规划和新型经营主体发展培育水平，因地制宜探索田园综合体的建设模式和运营管理模式。可采取村集体组织、合作组织、龙头企业等共同参与建设田园综合体，盘活存量资源、调动各方积极性，通过创新机制激发田园综合体建设和运行内生动力。田园综合体规划要点贰一、田园综合体基础研判二、田园综合体要素分析三、田园综合体规划要点四、田园综合体业态构成五、田园综合体运营模式六、田园综合体管理模式产业基础产业特色产业潜力++规模基础产值基础效益基础……生态特色品质特色文化特色……横向扩大潜力纵向延伸潜力模式复制潜力……一、田园综合体基础研判国际通行的田园综合体要素条件鲜明的品牌形象便捷多样的交通方式丰富的购物娱乐体验特色化的住宿餐饮体系完善的游乐活动体系循环价值链的产业体系无论国际国内，发展田园综合体及其类似模式或形态已成潮流趋势，但真正构建起独具特质的产业体系，并赢得全球性知名度的相对较少。成功地区和项目存在若干经验共性，即国际级田园综合体的要素条件，如下所示：品牌形象是开展营销工作的关键工具，鲜明独特的形象可令游客一见倾心。要延长游客停留时间并增加其消费，便必须具备满足各类游客需求的活动体系。农业及相关加工与商贸业是基础性产业，而休闲度假业则是品牌性产业，二者形成循环互动的价值链。住宿和餐饮是最基础的服务门类，其决定着访客整体经历，在高品质前提下，特色是竞争的关键。既要拥有便捷高效的外部进入性车行路网，更要具备慢悠多样的内部田园特征非机动交通体系。购物娱乐是田园综合体的重要收益来源，只有凭借丰富优质的产品，才能释放游客消费潜力。以上国际通行的田园综合体的要素条件，能够作为参考范本，在相当程度上指导新兴同类地区的发展。在满足上述要素条件的前提下，不同类型的田园综合体需突出各自特质，方能脱颖而出，成为世界级典范。二、田园综合体要素分析++支撑产业产业规模产品推广产业创新……基础设施交通、给排水、电力电信、燃气、人防、综合防灾……公共服务教育、医疗卫生、体育、社会福利与保障、邮政电信、商业金融服务……三、田园综合体规划要点环境风貌生活环境、生态环境、景观环境、建筑风貌……旅游产品观光产品、休闲产品娱乐产品、度假产品康养产品、亲子产品……++农业产业区生产性主要功能部分，为综合体发展和运行提供产业支撑和发展动力的核心区域生活居住区城镇化主要功能部分，农民、工人、旅行者等人口相对集中的居住生活区域文化景观区吸引人流、提升土地价值的关键，以田园景观、农业生产和优质农产品为基础的主题观光区域休闲聚集区满足客源各种需求的综合产品体系，使城乡居民能够享受休闲体验乐趣综合服务区城镇化支撑功能，为综合体各项功能和组织运行提供服务和保障的功能区域农业文化专项游乐++种植业、林业、畜牧业、渔业、副业……传统民俗、非遗传承名人轶事、历史遗存……观光、休闲、度假运动、亲子、养生……四、田园综合体的业态构成核心业态支撑业态住宿餐饮购物娱乐电商教育物流加工……主要模式：企业控股，地方或社会资本参股“田园综合体”旅游开发公司战略投资商专业运营商等项目运营项目建设规划引导发展评估社区参与土地流转项目融资公益项目准经营项目经营项目使用者支付可行性缺口补助公共服务拆迁协调政府主导企业主导投资运营依托企业优势搭建融资平台五、田园综合体运营模式全包价（AllInclusiv